济宁商务写字楼发展趋势报告1.doc

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1、济宁2012年商务写字楼市场趋势发展报告一、地块A、B的情况分析（一）、地块A基本情况1、 地块A位置 地块位于，吴泰闸路与英萃路的交汇处，距离济宁市中心稍远（市中心东北端），距离高新区较近（开发区西端）。2、 地块面积地块面积，土地面积约10458。3、 地块容积率地块初步容积率不大于3.04、 建筑密度地块初步的建筑密度不大于40%5、地面现状地块目前尚未拆迁，不具备七通一平 地块A6、SWOT分析外部环境内部能力 S优势 W劣势政府重点规划发展区域交通主干道，高起点的交通优势地块方正、平整，便于开发升值潜力巨大后期建设会对项目周边的环境造成影响。地块长度较长，宽度较窄，产品规划受到限制

2、O机会SO（发挥优势，利用机会）WO（利用机会，克服劣势）高新区作为新规划的CBD区域，市场空间巨大。本区域的写字楼公寓市场不成熟，产品创新的空间较大利用优越的资源与地段价值认知度，抓住济宁新CBD的大力建设和全面升级的机会，做济宁最为高端的产品利用城市升级和更新的机会，在商业配套等资源上加大投入，树立项目地段的规划和远景，从而弥补其不足 T威胁ST(差异化路线，回避威胁)WT（克服劣势，回避威胁）济宁市的写字楼市场和公寓市场异常火爆，潜在的供应量较大。高端项目的日益竞争激烈根据市场供需结构的不平衡和市场发展的状况，迅速的进入高端市场抢占市场份额。利用都市高端人群对于政务资源以及区位价值稀缺性

3、的渴望，做文章。引起客户对此区位的价值认同。进入市场的空白空间，超出技术层面最富有内涵的高端产品（二）、地块B的基本情况 1、地块B位置 地块B位于供销路东侧，机电路南侧，小洸河的沿岸。距离城北核心圈较近。2、地块面积地块面积，土地面积约3445。3、地块容积率地块初步容积率9.584、地面现状地块目前已经拆迁完毕，具备七通一平地块B5、SWOT分析外部环境内部能力 S优势 W劣势紧邻金宇路和供销路，高起点的交通优势距汽车北站步行5分钟。环境优势突出，毗邻小洸河景观带土地面积较小地块周边的生活气氛不浓厚紧邻金宇装饰城，生活环境嘈杂 O机会SO（发挥优势，利用机会）WO（利用机会，克服劣势）汽车

4、北站商圈，商业氛围浓厚，配套设施完善，还有一定的投资潜力。片区内的土地供应日益稀缺利用优越的资源与地段价值认知度，抓住济宁的大力建设的机遇，依托并挖掘地块的强势资源，强化并扩大项目的特殊性利用片区改造和城市升级的机会，把握土地的稀缺性，树立项目地段的规划和远景，从而弥补其不足 T威胁ST(差异化路线，回避威胁)WT（克服劣势，回避威胁）济宁市的写字楼市场和公寓市场异常火爆，潜在的供应量较大。高端项目的日益竞争激烈强调不可复制的地段价值，充分的展示项目的资源和附加值。从消费者的角度出发，解决客户的实际需求。引起客户对此区位的价值认同。进入市场的空白空间，超出技术层面最富有内涵的高端产品。利用都市

5、高端人群对于商业资源以及区位价值稀缺性的渴望，做文章。二、济宁宏观环境调研分析（一）济宁社会地理状况济宁市位于山东省的西南部，是山东省重要的对外开放城市、工业中心城市和四大区域中心城市之一。现辖曲阜、兖州、邹城、微山、梁山等12个县、市、区，面积11000平方公里，总人口822.29万。北依泰山，南临淮河，东靠沂蒙，西傍黄河，辖区东部是山区，中西部是平原、洼地和湖泊，河流纵横交错，京杭大运河贯穿南北，交通十分方便。京九、京沪、新石铁路交叉穿越，京福、日东高速公路和四条国道、八条省际干线公路纵横境内，是连接华东、华北两大区域的重要交通枢纽。（二）济宁总体经济环境：1、在全国经济发展大好形势的带动

6、下，济宁市总体经济状况在2008年度表现较为突出，全年经济发展制定的各项目标均顺利实现，2008年全市GDP达到2000亿元，社会消费品零售总额682.1亿元，城镇居民人均可支配收入15670元。工业经济成为全市经济加快发展的重要支撑，固定资产投资继续保持对全市经济增长的强劲拉动。消费品市场稳中趋旺，财政收入持续增长，城乡居民收入增长较快，预计2009年全市GDP将达到2240亿元，社会消费品零售总额791.2亿元，城镇居民人均可支配收入16923.6元，预计济宁市总体经济状况将在较长时间内呈现持续、稳定的发展状态。2003-2009年济宁市GDP数值统计表参数2003200420052006

7、200720082009GDP（亿元）882.611021266.21456.1173020002240增长率（%）16.7%17.2%17.3%16.4%16.6%13%12%房地产发展基本规律揭示，当一个城市（地区）人均GDP数值达到3000美元后，其房地产市场发展将呈快速成长态势；人均GDP数值达到8000美元后，房地产发展将趋于平稳，市场空间接近饱和状态；现阶段济宁市人均GDP已突破4000美元，房地产业正处于快速发展阶段，未来的发展形势看好。 在宏观经济持续良好发展，面临多种发展机遇的前提下，只要政府调控得当，济宁市的房地产将在未来的五年内保持较好的发展，今后几年济宁市的城区面积将不

8、断扩大，城市人口将不断增多，居民收入水平也将大幅提高，这无疑将给房地产业的发展提供更大的发展空间。2、社会消费品零售总额随着济宁社会经济高速发展，社会各项事业的突飞猛进，近年来经济发生了巨大变化，人均收入有大幅度上升，人均可支配收入达到16923.6元，社会消费品零售总额连续几年都有较大增长幅度，其中08年增长15%达到679.8亿元。3、2010年1月-10月份固定资产投资额 山东济宁全市规模以上固定资产投资 873亿 元 ， 同 比 增 长24.6%，超过全省平均增幅1.4个百分点，其中城镇投资670.5亿元，同比增长26.8%，农村投资202.5亿元，同比增长7.9%。三、济宁市写字楼、

9、公寓市场基本状况(一)、济宁房地产市场的现状及发展趋势 1、房地产市场的总体形势： 今年以来，全市房地产开发投资规模持续扩大，增幅呈现由低到高梯度攀升之势。2010年1月至9月完成投资101.9亿元，突破百亿元，超过去年全年房地产投资总量，创历史新高。占全市规模以上投资比重9.2%，同比提升2.2个百分点，比1至8月高出0.2个百分点。1至9月全市房地产同比增长80.4%，超过去年同期增速70.6个百分点。据悉，房屋施工规模不断扩大，施工面积与竣工面积平稳增长。1至9月，全市房屋施工面积1394.5万平方米，同比增长28.4%，同比提高14.1个百分点，比1至8月增幅高出2.6个百分点。1至9

10、月，全市竣工面积52.2万平方米，同比增长52.2%，同比提升12.6个百分点。1至9月，全市商品房销售面积为217.1万平方米，同比增长31.1%。 9月份单月商品房销售面积41.3万平方米，环比增长24.0%，环比下降49.4个百分点。全市商品房销售额60.0亿元，同比增长34.2%。9月份单月商品房销售额11.3亿元，环比增长8.7%，环比下降27.7个百分点。 9月份，全市房屋销售价格同比增长3.7%，涨幅比上月回落1.7个百分点，下降幅度创4月份以来新高，居全省9个城市房屋销售价格同比涨幅比上月下降幅度之首。自4月中旬实施楼市新政以来，4至9月，全市单月房屋销售同比增幅分别为：9.2

11、%、8.5%、7.8%、7.0%、5.4%和3.7%，明显看出，同比增幅逐步缩小，比上月下降幅度逐步增大，楼市新政作用逐步加强。 全年经济增长将持续增长的格局，不会出现大起大落的剧烈波动，经济发展的协调性和稳定性增强。2011年济宁房地产供应总量在250万平米以上，市场的需求依然是稳中有升，预计房价依然会保持小幅增长的态势。2、2010年济宁房地产（写字楼、公寓）呈现如下趋势： 整体需求旺盛，呈现上升趋势。主要表现为购置物业的客户群特别是中等档次户型客户群明显增大，目前济宁市的几个主要在售写字楼和公寓楼盘在当今宏观政策紧张的情况下，依然保持着稳定销售。 随着济宁经济的高速增长和城市化进程的日益

12、加快，济宁市政府制订了北延、东拓、南联、西跨的城市建设方针，其中东部的高新区是规划的重点。受益于城市的发展方向和政府的投入力度，高新区的房地产市场日益活跃，近年来，济宁逐步加大城市建设和改造的力度，拆迁、改造和商业的繁荣使得市区的房地产市场依旧强劲，根据城市的发展轨迹可将城市划分为中心城区、东部开发区、南部片区、西部片区和北部区域，其中以太白楼商业板块为代表的市中心区域、以吴太闸路居住区为代表的北部片区和以火炬路板块为代表的高新区板块最具代表性。 近年来随着大济宁都市圈的迅速发展，城市的功能日益完善，高端商业区、高档公寓市场更加成熟，数量众多的写字楼和酒店式公寓迅速抢占济宁市场，受到人们的追捧

13、，早期的兴唐金茂大厦、世易尚城和置城国际销售均达到了90%以上，而今年刚刚入市的万佳广场和济宁首席写字楼同样销售火爆，已推售的房源销售率同样达到了90%，2010年下半年，万佳广场、运河城、森泰御城等项目也将推出少量的写字楼和酒店式公寓，总的写字楼和酒店式公寓市场供不应求，市场发展态势良好。3、济宁房地产（写字楼、公寓）市场的供求分析 济宁作为三线市场，2008年写字楼公寓市场受宏观影响，空置面积增加42.8%，销售面积与07基本去年持平，2009年写字楼和公寓的增长速度分别达到了41.4%和33.6% ，而2010年第一季度写字楼和公寓总量较上一季度有较大增幅，分别达到了137.6%和21.

14、5%，市场的潜在供应量巨大，如下图所示：四、 济宁市写字楼的详细分析 1、济宁市写字楼的行业类型分析 写字楼的需求行业类型中，建筑房地产业所占的比例最高，达到了24.07%。其多为一些行政部门，对写字楼的外观形象、内部的硬件设施要求较高。其次为咨询与服务业，比例为16.67%，对各项设施的要求高但个体的需求面积较小。需求比例最低的是文化教育、运输物流、IT与科技，其行业由于对场地环境有特殊的客观要求，因此对一些中高档的写字楼需求不大。 2、企业行业与员工人数交叉分析 企业行业与员工人数交叉分析比例员工人数在50人以上的，所占比例的最高行业是银行保险、能源环保、咨询服务业，他们对写字楼的需求较大

15、，且需求的面积较大，承受的租金价格较高。10人一下分类中，对写字楼需求较大的建筑房地产业；行政办公对写字楼的需求比较大，比较青睐于小面积的户型。员工人数比较密集的是咨询与服务业，此行业对写字楼的需求面积不大，但对写字楼的标准需求较高。 3、写字楼用户对办公面积的需求分析 50平米以下市场的需求量最大，所占写字楼市场总体比重的38.89%；50-100平米，占市场份额的20.37%；100-200平米，占市场份额的20.37%；1000平米以上的市场需求量最少。由于济宁自身的城市特性局限，济宁地区大型的企业较少，且个别的大型企业由于自己的独栋办公楼。对面积较大的写字楼需求较低。 4、写字楼的售价

16、分析 8000-10000元 7800-8000元7500-7800元6500-7500元5500-6500元5500以下 济宁市写字楼单价5500元以下，所占的比例最大，达到了33.33%，其次为5500-6500元，所占的比例为27.78%；8000-10000元的所占的比例最小。五、典型项目分析 （一）、写字楼市场 1、运河城 项目概况： 项目位于山东济宁市中心商业黄金地段，在太白中路和共青团路的交叉口处，与文化广场和人民公园隔路相望，规划用地面积72亩，总建筑面积22万平方米。地下三层，地上裙房六层，还有四座24层的高层塔楼组成，其中AB座为甲级写字楼，C座为五星级酒店，D座为公寓式办

17、公楼。地下二三层为1200辆的停车场，地下一到地上六层为商业，由百货主力店、家居主力店、娱乐主力店、健身广场、1.6万平方米的美食长廊、和近千米长拥有数百家精品名店的步行街组成。是山东省首个以“运河文化”为主题建造的商业综合体项目。销售情况及价格分析：4栋高层中目前在售为A座，B座为开发商自用，C座为五星级酒店，D座销售时间待定。项目为现房出售，A座于2009年10月份开盘，开盘均价为7000元/，A座共200套房源，开盘至今两个月的时间共消化170余套。定价策略上，层差为50元/，同层上南向房源与北向房源差价在500元/左右。地下停车场销售政策未定。户型分析：运河城写字间面积区间在34-12

18、9之间，4梯18户。每套写字间内均有内置卫生间，层高达到3.5米。项目配套：贵和、银座、联通、餐饮等建筑形态：写字楼+商业商业层高为4M，写字楼的层高为3.5M截至目前，销售率为95%，出租率为70%价格：均价7600，最高价8500目前采取租售结合的销售方式。租赁方式采取了三年一签的合作方式，且租赁至少租赁半层以上的面积。入住时间：A座：2010年7月。B座：2010年10月。C座：2010年11月 项目优、劣势分析： 优势：运河城项目位于济宁核心商业区，项目规划为济宁顶尖商业综合体，黄金地段加顶尖产品是该项目最大的卖点，有成为区域标志性建筑的潜力。另外，项目招商非常到位，地下超市及地上商业

19、部分已经营业，在一定程度上带动了项目人气，促进了项目销售。 劣势：项目售价较高，达到7600元/均价，而同区域的万佳广场写字楼部分售价在6300元/，分流了项目部分潜在客户。 2、兴唐金茂大厦 项目概况： 济宁唯一的5A智能化甲级写字楼。项目地处济宁市的交通枢纽，洸河路和建设路交汇处黄金地段。建筑规模达4.2万平方米，整体建筑高度达95.5米，是鲁南商务写字第一高楼，济宁城市的地标性建筑。 销售情况及价格分析： 2008年底开盘，2009年均价达到8000元/。物业公司为第一天平戴维斯物业公司，物业费达到4.6元/。出租价格方面，每平方米租金为1.8-2.2元左右。 项目户型分析：共29层，地

20、下二层为机械立体停车库，共121个车位。地下一层为职工餐厅和商品吴。地上一层到六层以金融办公为主，7-23层每层13户，面积区间为84-187平米，层高3米。每户配独立卫生间及公共卫生间，建筑结构采用框架剪力墙结构，可按办公需要组合购买、租赁。24层位建筑面积640的多功能厅，25、26层为大中小型会议厅及商务配套设施。 目前此项目采取了只租不售的销售方式，至少租一年，最多租三年。可出租的房源13F/15F各一套，16F 2套，19F 2套。大厦内部共四部电梯（货梯不计入），电梯为蒂森牌电梯。户型面积：84186平米。 主力面积：110130之间 项目优、劣势： 优势：在山东省整体规划中，济宁

21、将成为山东经济腾飞中两翼之一的中心城市。作为鲁南写字第一高楼，济宁城市地标性建筑及济宁唯一的5A级智能化甲级写字楼，弥补了济宁写字楼市场高档写字楼的空白，为推动鲁南地区发展及优化升级的企业提供了总部基地。 劣势：兴唐金茂大厦物业及租金较高，在一定程度上影响了项目的出租率。3、 新闻大厦项目概况： 位置：济宁市新闻大厦工程位于火炬路以东，洸河路以南，育才中学东邻，鲁宝集团北邻，对面为冠宇饲料厂，距离香港大厦、圣地酒店五百米左右地上26层，地下一层，地下室主楼部分为核5级二等人员掩蔽人防，车库部分为核6B级人防物质库，地上部分由抗震缝分为左右两部分，建筑面积为38498M2，容积率不大于6.2%，

22、建筑高度为90.3M。入住时间：2009年9月30号目前采取了只租不售的销售模式，至少租赁半层以上的面积才给予出租，每层的面积为800平米。租金为2.2。目前只剩余68层的房源可供出租。物业公司为新厦物业，物业费为3.5。大厦共四部电梯，电梯品牌为蒂森。入驻的企业单位多为企事业单位，这些企业对写字楼的标准较高。如 北京城建、 济宁日报社、山东新城市文化传媒等等。项目优势：位置优越，交通通达性强，口碑好，入驻的企业多为一些实力较强的企业。建筑结构设计合理，符合写字楼的标准。项目劣势：项目的租金较高，物业费较高。 4、置城国际中心 项目概况：项目位于金宇路与琵琶山路的交汇处东北侧。 建筑形态：商铺

23、+写字楼+公寓。外立面为玻璃幕墙 本项目分为A、B、C三座， A、B两座为1 期产品。A座23层，1-2层为商铺，3-5层为写字楼，6-23层为公寓。B座27层，1-2层为商铺，3-5层为写字楼，6-23层为公寓。C座为2期产品，共27层。写字楼使用年限30年。 物业公司：田森物业。物业费：1.2 电梯品牌：爱登堡电梯；电梯数量：A、B座 各4部，C座3部。 装修标准:简装 车位：采取了租售结合的销售方式。 车位租金：360元/月。 车位售价：8万左右。 户型面积区间：60-300。 主力面积：96-108。 销售方式：只售不租。 剩余房源： A/B座的可售剩余房源：5套左右 价格区间：320

24、0-3650 C座的可售剩余房源：20套左右 价格区间：3620-4860 。面积区间：60-110平米。 价格：起价为3200。 最高单价为4860。现已经销售率96%。 租金为1500-2000/月（100平米左右的）。价格走势：近两年基本保持不变，均为现房销售 项目优势：本项目位置优越，交通便利，通达性强。且项目的知名度较高。销售的价格比较低。置城8号公馆的即将启动，将更一步的带动了本物业的销售。销售人员的素质较高。项目劣势：产品面积小。走廊高度底，2.2米，卫生不干净。5、 百丰财富大厦 项目概况：项目位于济宁琵琶山路与金宇路交汇处西100米路南。26+1层。每层房间：19+1建筑形式

25、：钢筋混凝土框架剪力墙 05年开始销售，入驻时间：2009年7月。共432套房源，目前已售磬。可租的房源：2套50/100平米的 ，租金1000元/2000元面积区间：49平米/102平米的两种面积户型。物业公司：恒达物业。物业费1.3。电梯共3部，电梯品牌为东芝。项目的优势：紧邻金宇路，距离汽车北站较近，交通便利。项目劣势：本写字楼为济宁市低档写字楼，户型面积小，建筑设计不合理。走廊层高低，公共面积小。 6、 新世纪花园 项目概况： 地址为吴泰闸路与琵琶山路的交汇处的西南侧。 由3栋28层的高层所组成，现处于挖地基的过程中。北侧两栋为住宅，最南侧一栋为写字楼+酒店。 写字楼118楼规划为酒店

26、，现处于招商过程中；1928层为写字楼。2528层已被内定完毕。 目前出售1924层。每层的总面积为923平米。此层由4套130平米和8套60平米的写字楼所组成。2010年5月开工建设，年底开盘。本项目现正处于客户登记认筹阶段。写字楼建筑单体外立面为玻璃幕墙，电梯三部，物业费2元面积区间：60130平米销售价格：采取了租售结合的模式，单价：10000元/平米。项目优势：本项目紧邻吴泰闸路和琵琶山路，交通优越；且本项目与新世纪广场毗邻，有着无可比拟的景观资源优势。同时本项目距离市中心仅5分钟车程。项目劣势：销售单价较高。（二）、公寓市场 1、万佳广场 项目概况： 万佳广场建设项目位于济宁市市中区

27、，兴隆桥北街与太白楼路交汇处，任城区政府西邻，是由万佳置业有限公司开发。本项目建设规划用地20567，总建筑面积105166，其中住宅楼建筑面积35281.55，住宅公寓综合楼24043.56，地面商业21870，地下建筑面积23970。建筑密度39.2，容积率为3.95，绿地率35.94。 整个小区共包括3栋楼，1号楼27层，2、3号楼28层，1-3层为配套商业，以上为住宅和写字楼，其中一号楼为L型，为写字楼和公寓，全部住宅910户。户型配比90平米以下占52%，90平米以上占48%。 价格及销售情况 ： 公寓：户型总体配比为90以下的52%，大于90的占48%，户型面积区间33-142。小

28、型公寓的设置使得房屋总价降低，大大扩宽了市中心住宅购买人群的比例，较大户型住宅设计的舒适性保证了社区的品质。 采用只售不租的销售模式，均价为6300元/平米。剩余房源：20层的1套36.7平米的 、30层 4套41.7平米的（价格 6457元/）2、 世易尚城 项目概况：世易尚城位于济宁市高新区吴泰闸东路（三角绿地南临），是济宁市东部的地标性建筑，。世易尚城是由山东世易房地产开发公司开司开发的一栋酒店式公寓项目，地下两层，地上26层，总建筑面积6万多平方米，共八部电梯，商业两部，公寓三部，办公两部，消防一部。项目目前主体封顶，预备年底竣工，现1-7层对外招商。2009年8月2号开盘，2011年

29、5月31号入驻建筑类别：商铺+公寓+写字楼 房源描述：13层为商铺（没有分割），47层为写字楼（没有分割）；813层为公寓，面积在4090平米的mini公寓。层高为3米，均价为4300左右，没有任何的分割。 1422层为复式公寓，面积在40-90平米的复式，层高4.7米，均价5300左右，没有任何的分割。 23-26层为写字楼，均价在5300左右。面积在100左右。本建筑目前已处于封顶状态，外立面为玻璃幕墙，3梯共25户户型面积区间为：40-100为主。畅销户型为：40-90平米的朝南向户型。 项目优势： 开发商前期开发的金宇大厦口碑好。所开创的公寓mini产品概念及其复式的概念和4.7米的挑

30、高设计，在济宁市是独有的。 项目劣势：售楼处人员素质一般，服务不好。项目3梯25户，采光通风不好。 项目周边环境差，有股酸味。空气污浊，噪音严重。太靠近路了。 3、森泰御城-壹世界项目概况：森泰.御城是济宁森泰房地产开发有限公司的扛鼎力作。项目占地83亩，总建筑面积13.75万平方米，由12栋小高层和1栋17层的酒店式公寓组成。位于红星东路与皇营路交汇处，西临济宁城市主干道火炬路，南临太白路，多条公交路线路经此地，交通便捷。酒店式公寓为17层，14层为高档的会所， 5-17层为酒店式服务公寓。3梯22户，精装修。 公寓毛坯层高3.5M，精装修后3M 销售价格：目前执行只售不租的模式，现已经销售

31、一大半。单价区间：570010000元/平米。主力单价区间：57006500元/平米。 开盘时间2009年底， 交房时间2011年7月底物业顾问：开元国际 物业费为1.5 电梯品牌为蒂森牌。项目优势：产品为精装修，在济宁市场具有很强的市场竞争力。且面积较小，吸引了一大部分投资人群。紧邻济宁市十二中，配套设施完善。销售处的氛围融洽，人员的素质较高。项目劣势：车位的租金高附件：济宁市已开发及待开发的写字楼、公寓的楼盘信息序号楼盘名称位置类型目前状况户型面积（平方米）均价（元/平方米）租金物业费使用率售楼热线楼盘特点开发公司1置城国际金宇路与琵琶山路交汇处写字楼+公寓+商业已交付使用60-30040

32、001.11.290%3366666中档集商业、办公、居住为一体。2新闻大厦火炬路与洸河路交汇处写字楼已交付使用2.23.585%中高档写字楼3运河城太白中路和共青团路交叉口写字楼+商业部分开始使用34-1297600286%2257337集商业、写字楼为一体华瑞园房地产开发公司4兴唐大厦洸河路与建设北路交汇处写字楼交付使用8418610000左右1.8-2.24.690%2375555高档纯写字楼5新世纪花园吴泰闸路与琵琶山路交汇处写字楼+酒店已动工建设60-13010000左右未定未定2343888景观交通资源兼备的写字楼山东永胜房地产6百丰财富大厦金宇路与供销路的交汇处东侧写字楼+商业已

33、使用49-102已售磬0.71.382%2166222低档写字楼济宁百丰置业有限公司7如意大厦洸河路与供销路交汇处写字楼+商业已交付使用75%中高档写字楼8豪德商贸城城西商业+酒店+写字楼已动工建设3618888商业氛围浓厚济宁市新豪德物流域开发公司9利源广场济邹路与车站东路的交汇处公寓+商业40129起价50001-1.23205909中高档商住一体济宁市宝利实业有限公司10世易尚城吴泰闸路与金宇路交汇处公寓+商业即将封顶4090起价43001元左右已销售85%2058888中高档公寓山东世易房地产开发有限公司11森泰御城红星路与火炬路交汇处公寓+商业即将封顶34-665700-100001

34、.5已销售75%2089977高档公寓济宁森泰房地产12盛泰广场火炬路与红星路交汇处的西南侧2期产品为公寓+写字楼尚未动工2716666高档住宅办公区13如意御顶阁红星东路 东段商业+写字楼+住宅已动工建设未分割3707977777集休闲购物娱乐于一身山东万佳置业14万佳广场太白中路任城区政府西邻商业+公寓已动工建设36-68均价6300224188826层高档写字楼准现房15红星美凯龙金宇路与琵琶山路交汇处商业+公寓已破土动工7978888小户型通风强，厨卫精装16广巨大厦商业+住宅+写字楼已交付使用200-2000均价4300中档写字楼济宁市广巨物业17古槐商务楼古槐路与红星路交汇处住宅+

35、商业已交付使用55-90已售磬1.21中低档写字楼山东永胜房地产18火炬大厦吴泰闸路与金宇路交汇处的东北侧写字楼即将封顶未知已售磬高新区中高档写字楼济宁火炬房地产19亿丰时代广场金宇路西段（原振宇市场）商业+写字楼+酒店未动工6776666潜力巨大上海亿丰集团六、 写字楼及公寓市场总结（1）、济宁写字楼、公寓市场现处于初步发展阶段，写字楼市场尚不成熟，写字楼市场仍然是一个空白点，目前商务写字楼市场供应量依然较小，未来写字楼市场前景依然比较乐观，仍有较大的上升空间和潜力。（2）、整体市场需求旺盛，呈现上升趋势。总体需求旺盛，要表现为置业的客户群特别是中等档次客户群明显增大，以商务办公和居家的形式

36、推出市场的销售量较好。（3） 、济宁市写字楼、公寓市场受宏观环境的影响较小。 09年以及10年写字楼公寓市场情况有较大的好转，各地房价均有大幅上涨。以济宁为例，10年济宁房价上涨在600800元/平米左右，更有项目的涨幅达1000元/平米。七、 地块A、B的整体定位及其物业发展建议 基于A、B地块现状分析及市场研判，在整体规划定位上，给予一下建议： 地块A： 一栋22F的高层：地下1-2F车库，地面1-3F商铺，4-20层为写字楼（建筑面积：20000平米左右）。一栋4星级酒店（建筑面积：9000平米左右） 地块B：一栋27层的高层：地下1-2F车库，地面1-4层为大型商场，5-25层为SOH

37、O公寓。现代商业房地产统一招商管理运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。 随着商业房地产的发展，以MALL为代表

38、的商业房地产的招商工作已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了普通商品店，招商管理也称之为微观经营主题的选择。 选择依据 对于一个大型的商业房地产项目，微观经营主体包括的内容非常广泛，既包括购物商店，还包括餐饮、娱乐等服务性设施，这方面比重在商业房地产中一直呈上升趋势。目前商业房地产中微观经营主体的内容主要有以下一些，百货类：大型百货商店、小型百货商店；食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店；服饰类：女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、

39、布店；家具和装饰类：家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断；五金类：壁画、墙纸、家用五金、低压电器；药店：药品、配药、药房；餐饮店：小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店；其他商店：礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妆品和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票和纪念品、运动器材、收藏品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品、纪念品；服务类：美容、理发、修鞋、洗衣店、干洗店、眼镜和验光店、减肥沙龙、配钥匙、

40、出租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、加油站、机票代售；机构类：银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医、保险公司、房地产公司、会计师事务所、公共展厅；文化娱乐设施：剧场、会议室、保龄球馆、儿童乐园。 在确定了商业房地产可以由哪些微观经营主体之后，就需要从中进行选择。微观经营主体选择在商业房地产建设期间就应该有初步规划，商业房地产的建筑设计应该同微观经营主体的选择相配和。 微观经营主体选择的第一个考虑因素是建筑特点和建筑条件。微观经营主体的选择的第二个依据是商业房地产的类型和特点和整个商业房地产项目的经营定位。同时，商业房地产的类型和特点也在很大程度上取决于微观经营主体的组成。 不同的商业房地

41、产的微观商业经营主体组成千变万化，这不是偶然的，也不是由市场自由决定的，而是开发商有意识选择的结果。他们在制定招商计划时，已经确定了各种微观商业经营主体的组成和数量，他们占整个可出租面积的比例以及他们在商业房地产中的地位和位置。商业房地产微观经营主体选择的第一步是确定商业房地产项目的经营定位。商业房地产项目可以根据各地区消费水平、消费结构、消费能力和商业房地产项目的经营规模进行经营定位的确定，基本上可以从以下几个方面考虑： 业态定位：集购物、休闲、娱乐、文化、饮食等多功能服务于一体的一站式大型商业房地产项目； 目标市场定位：满足地区全客层消费者需要；地区或城市新型商业区的标志性企业； 主题特色

42、：符合当地人群的经营主题设计； 经营品项：吃、穿、用、玩、乐、赏、游等项目的合理配置； 微观经营主体选择的第三点是要要考虑零售业的一些特点，这包括： 经营组织形式（连锁经营、合作经营还是特许经营）； 销售方式（自助服务、自选商店还是百货商店）； 经营规模（大百货商店还是小货亭）； 经营范围（食品还是非食品、日用品还是耐用品、比较购物还是方便购物）； 经营商品档次（是高价和流行商品、还是低价冲动购买商品）； 商品本身特点（是否产生垃圾和气味、是否需要特别安全保卫措施）。 需要商业房地产开发商在综合平衡各种关系的基础上制定招商政策，对微观商业经营主体进行控制，最基本的目标是微观商业经营主体在商业上

43、能够生存，有足够的回报，让整个商业房地产开发能够获得效益。 然后，在微观经营主体组成确定之后，还需要根据各种微观经营主体的需求和商业房地产自身的需要进行整合，最后确定它们在商业房地产的位置，以促进共同繁荣，给商业房地产带来最佳效益。在整合中还应该注意一些问题。首先，核心微观经营主体对于引导人流起着关键作用，其布局直接影响到商业房地产的形态。核心微观经营主体的位置需要最先确定，大型商业房地产的核心商店适合放在线性步行街的端点，不宜集中布置在中间，这样才能达到组织人流的效果。 其次，在微观商业主体的布局上，应该考虑选择一些微观商业主体集中布置，因为购物者对商业房地产只有一家商店出售某种商品不会感到

44、满意，希望能够像在城市商业区购物一样，方便的进行款式、质量和价格的比较。集中布置有利于扩大商品覆盖范围，提供与城市商业区一样的竞争性和便利性，创造“购物气氛”。 接下来考虑普通微观经营主体的位置，微观经营主体的适当组合能够在一定程度上提高销售额。对于一些大型商业房地产项目微观经营主体布局需要统一规划和布置。各种微观经营主体之间的亲和力是不同的，一些经营项目的商店组成群体有助于加强吸引力，另一些经营项目的商店需要相互避开。商店之间的位置关系受承租政策决定，研究发现，商店销售额和经过商店的人流数量有一定的比例关系，这个结果常常用于确定微观经营主体的布置，一个基本规则就是微观经营主体的布置必须能够加强商店之间的交流。 在大型商业房地产，四种主要商店类型需要互相聚集。第一类是男士用品商店，男鞋、男装、运动用品应当集中布置。第二类是女士用品和儿童用品店，包括女装、女鞋、童装、童鞋和玩具等等，这样便于在购买之前对商品款式、价格和颜色进行比较。第三类