《海韵假日家园建设项目可行性研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《海韵假日家园建设项目可行性研究报告.doc（45页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、目 录第一章 前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、项目概况第二章 开发商概况第三章 项目开发经营环境分析一、2009年国内经济及房地产市场回眸二、北海市房地产市场分析三、有利投资经济形势成因分析第四章 项目周边物业市场调查分析一、投资地块的地理环境二、北海新区区域分析三、项目周边主要物业分析四、北海东区消费者调查分析第五章 项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式二、项目开发经营优势点三、项目开发经营机会点第六章 项目定位一、目标市场定位二、产品定位第七章 项目规划、建筑设计建议一、项目总体规划建议二、住宅建筑设计建议三、小区配套设施建议四、环境艺术设计建议第八
2、章 项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目实施进度安排四、项目投资与筹资计划第九章 项目开发经营状况分析一、项目销售计划二、项目销售收入估算三、项目经营成本估算四、项目利润估算五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率第十章 项目开发经营风险分析 一、项目盈亏平衡分析 二、项目开发经营主要风险及对策分析第十一章 结论与建议第一章前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据（1）城市规划法（2）中华人民共和国城市房地产管理法及广西自治区、北海市制定的实施办法和其他有关规定。（3）国有土地使用权登记证（4）北海市城市总体规划（2002）（5）北海市生态建设规划（6）北海市国民经济和社会发展“九五”计划及2010年远景目标规划纲要（7）北海市国民经济和社会发展第十个五年纲要（8）广西壮族自治区消耗量定额（2005）（9）北海市房地产价格信息及工程造价信息（10）项目勘察设计文件（11）建设用地规划许可证及北海市规划局审批的规
4、划经济技术指标（12）国有土地使用权证和项目开发前期策划定位书（13）项目总平规划（14）建设工程规划许可证（15）建筑工程施工许可证三、项目概况北海海韵假日家园项目位于位于北海市北海大道与广东路相交的东南面，该项目总用地面积为4701.55m，总建筑面积约22170.73m。该建设项目用地目前已经办理完成国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。该地块主要用途为商住用地，土地使用年限为70年，建筑规划设计为一幢二十一层商住楼及其配套的设施，计划建设期为一年。容积率4.0，建筑密度22%，绿化率30.02%。该项目规划设计时注重现代都市人的生活理念，利用滨海特色打造经典现代住宅理
5、念，重视空间布局，居住环境绿化，实行智能化物业管理，为业主提供安全舒适的居住环境，并初步确定项目主要技术指标如下： 用地面积：4701.55M2 容积率：4 总建筑面积：22170.73m 建筑密度：22 %绿化率：30.02%停车位112本项目由北海龙安房地产开发有限公司开发.项目位于位于北海市北海大道与广东路相交的东南面，位于北海市最为成熟集中的住宅社区。目前所在地交通、供水、供电、通信、通气等基础设施完善，项目用地平坦，项目建成后的交通、供水、供气、排水、供电、通信等设施均有保证。该项目设计为商住楼，安全、舒适、环境优美，设置停车场等配套设施；综合规划设计智能居住环境及绿化环境，住宅追踪
6、国际居住潮流，在外观设计上，采用了具有国际先进的人居设计理念，设计有良好的通风、通光，布局动静分区明确，功能布局合理。建筑立面造型以体现现代风格为主，充分考虑天然采光和利用自然风，使空气通畅，户型设计注重舒适、实用，充分体现了现代都市人的生活品位。第二章 开发商概况北海龙安房地产开发有限公司是一家主营房地产开发，兼营物业、酒店管理业务的民营企业，凭着诚信经营、优质服务的经营理念和创新、敬业的企业文化，公司麾下云集了一批高级管理、技术人才；公司管理层均为房地产业的资深人士，拥有良好的公共关系资源和丰富的行业实践经验，资金和技术实力雄厚；公司内部制订了规范有效的管理规章制度，从项目决策、项目规划到
7、资金筹措、实施运作，都具有完备的风险评估机制，从而使所开发的项目都达到预期的目标，顾客的满意度和公司的信誉度同比提高，也使公司的经济效益稳健增长。 一、公司基本情况公司经北海市工商局批准于2008年10月22日成立，性质为有限责任公司，法人代表为孙宏伟、孙立岩、夏晔华，注册资金人民币壹仟万元，经营范围为房地产开发及销售、物业管理服务、酒店管理等。办公地点设在北海市贵州路62号桂信花园20号二楼。公司内部设置有办公室、财务部、工程技术部、预算采购部、营销部等部门。现有员工18余人，其中有工程、经济、财务、统计、法律等各类高、中、初级职称人员15人。第三章项目开发经营环境分析一、2009年四季度北
8、海市经济状况简析经济运行情况北海市全面贯彻落实中央和自治区应对国际金融危机的一系列宏观调控政策措施，紧紧抓住国家促进投资、支持广西北部湾经济区开放开发的有利时机，深入开展“项目发展年”和“服务企业年”活动，经济增速过快下滑的势头得到抑制，全市经济运行出现了积极变化，经济出现回暖迹象。初步预计，四季度主要经济指标完成情况为：地区生产总值81.27亿元，增长18.1%，排全区第二位；财政收入8.26亿元，增长22.3%，排全区第二位；全社会固定资产投资56.47亿元，增长60.81%，排全区第三位；规模以上工业增加值18.68亿元，增长29.99%；利用外资520万美元，同比下降84.02%；外贸
9、出7915万美元，增长3.9%；社会消费品零售总额21.69亿元，增长18.24%；城镇居民人均可支配收入4695元，增长7.49%；农民人均现金收入2126元，增长4.91%。经济运行的基本情况为：1、国民经济平稳较快增长。初步核算，四季度，全市实现地区生产总值81.27亿元，同比增长15.7%。其中第一、二、三产业分别完成增加值14.30亿元、35.03亿元、31.94亿元，同比分别增长8.4%、24.1%、9.9%。三次产业对经济增长的贡献率分别为8.4%、65.0%、26.7%，分别拉动经济增长1.3个百分点、10.2个百分点和4.2个百分点。其中规模以上工业对经济增长的贡献率为46.
10、0%、拉动经济增长7.2个百分点。2、农林牧渔业保持较快增长。今年四季度天气较好，有利于农业生产。初步统计，四季度农林牧渔业实现增加值14.30亿元，同比增长8.4%。1、种值业。受暖冬气候影响，农作物长势喜人。其中蔬菜播种面积约19万亩，增长2.1%，产量16.7万吨，同比增长9.53%；水果产量0.42万吨，增长15.33%；种植业实现增加值1.83亿,同比增长11.63%。2、林业。林业生产有条不紊，全社会采伐量较去年增长稳定，实现增加值0.17亿增长11.43%。3、畜牧业。畜牧业尤其是生猪生产受去年四季度翘尾因素影响，生猪存栏平稳增长，生猪存栏达71.18万头，出栏23.19万头，同
11、比增长10.32；家禽出栏702.38万只,同比增长8.1%。畜牧业实现增加值2.77亿,同比增长7.7%。4、渔业。渔业生产增长势头明显。四季度水产品产量达到15.98万吨，同比增长4.7%。渔业实现增加值9.21亿,同比增长7.72。5、农林牧渔服务业。农林牧渔服务业实现增加值0.31亿,同比增长16.61%。3、工业生产摆脱低迷的局面，生产呈现快速增长的势头。12月份，全市规模以上工业完成产值32.02亿元，同比增长49.83%，增幅比上月提高33.78个百分点；10-12月累计完成产值60.94亿元，同比增长23.03%,增幅比7-9月提高19.46个百分点。工业总产值月增速及累计增速
12、均排全区第一位，分别高于全区平均水平41.37和17.7个百分点。12月份完成增加值10.10亿元，同比增长54.49%，增幅比上月提高30.54个百分点；10-12月份完成工业增加值18.68亿元，同比增长29.99，增幅比7-9月提高17.66个百分点。工业运行的基本情况为： 1、重工业对工业增长的拉动大于轻工业。10-12月，重工业累计完成增加值12.15亿元，同比增长28.43%，增幅比7-9月累计提高24.05个百分点，对工业增长贡献率为61.88%，拉动工业增长18.56个百分点。10-12月，轻工业累计完成增加值6.53亿元，同比增长32.91%，增幅比7-9月提高10.07个百
13、分点，对工业增长贡献率为38.12%，拉动工业增长11.43个百分点。在28个工业行业大类中，增加值增速高于全市平均水平的有8个，分别为饮料制造业增长156.51%、文教体育用品制造业增长120.57%、非金属矿采选业增长176.29%、化学原料及化学制品制造业增长43.8%、非金属矿物制品业增长82.32%、专用设备制造业增长186.33% ，交通运输设备制造业增长74.10%、通信设备、计算机及其他电子设备制造业增长81.87%。这8个行业对全市工业增长的贡献率达92.1%，拉动工业增长27.62个百分点。在8个行业中，除饮料制造业和文教体育用品制造业属轻工业外，其余6个行业均为重工业。这
14、6个行业对全市工业增长的贡献率达73.21%，拉动工业增长21.95个百分点。重工业贡献率比轻工业高出23.76个百分点，继续保持以往领先于轻工业的态势。2、股份制工业快速增长，其他经济类型工业增长乏力。四季度，股份制工业企业完成增加值12.05亿元，同比增长44.83%，对全市工业增长贡献率达85.51%，拉动工业增长25.64个百分点；外商及港澳台商投资工业企业完成增加值3.40亿元，增长8.45%,对全市工业增长贡献率为6.13%，只拉动工业增长1.87个百分点；国有工业完成增加值1.84亿元，同比下降6.68%，对全市工业增长贡献率为-3.35%，拉动工业增长1.01个百分点；其余的集
15、体工业、股份合作工业等其他经济类型工业增长乏力，增长幅度在1个百分点左右。3、小型企业是推动规模以上工业增长的主要力量。一季度，小型工业企业完成增加值11.85亿元，同比增长62.34%，小型工业企业生产增速高于全市平均水平32.35个百分点，对全市增长贡献率达102.52%，拉动工业增长30.74个百分点。全市规模工业增长仍主要依靠小型工业企业的推动。特别是长城计算机公司四季度完成产值6.11亿元，同比增长352.55%，对工业产值贡献率为41.74%，拉动全市工业产值增长9.61个百分点。此外，广西中粮生物质能源有限公司、广西北海玉柴高级润滑油有限公司、广西粤海饲料有限公司、北海保通冷冻食
16、品有限公司、北海洪恩水产有限公司、北海国发海洋生物产业股份有限公司等对工业产值的贡献率均在5%以上。而大中型工业企业完成增加值6.83亿元，同比下降1.49%，对全市增长贡献率达-2.52%，拉动工业增长-0.76个百分点。减产幅度较大的大中型企业主要有：国投北部湾发电有限公司减产72.0%，对工业产值贡献率为-21.04%；广西合浦西场永鑫糖业有限公司减产46.47%，对工业产值贡献率为-11.89%；广西农垦糖业集团星星制糖有限公司减产48.28%，对工业产值贡献率为-4.72%。4、固定资产投资保持高增长态势。四季度，全市全社会固定资产投资完成56.47亿元，同比增长60.8%。其中城镇
17、投资完成54.08亿元，同比增长63.9%，在城镇投资中，基本建设完成投资29.93亿元，同比增长80%；更新改造完成投资11.98亿元，同比增长56%；其他投资完成3.44亿元，同比增长90.8%；房地产投资完成8.73亿元，同比增长26.9%。投资快速增长的主要因素是:一是新增投资项目大幅增加。四季度投资业主单位项目共315个（不含房地产项目，下同），比上月增加192个，比去年同期增加79个。二是重大项目强有力的支撑。四季度，投资完成3千万以上的项目共39个，比上年同期增加12个，共完成投资额29.2亿元，增长110.1%，占全社会投资的51.7%，其中完成5千万以上的项目19个，比上年同
18、期增加6个，共完成投资额22.17亿元，增长146.6%，占全社会投资的39.3%，完成亿元以上的项目6个，比上年同期增加5个，它们分别是公共码头、林浆纸一体化、炼油异地改造石油化工项目、富丽华五星级酒店改造、北海电子产品研发生产及基础设施配套项目（一期）、低速汽车生产基地及相关零部件项目，共完成投资额12.39亿元，增长853.1%，占全社会投资的21.9%。三是筹建项目增加。四季度筹建项目共21个，比上月增加10个，共完成投资10.22亿元，占全社会投资的18.1%。铁山港临海工业区建设步伐加快，筹建项目共11个，占总数的55%，共完成7.54亿元，占总筹建项目投资完成额的73.8%。四是
19、工业项目投资的拉动。一季度全社会工业项目119个，比上年同期增加8个，共完成投资24.02亿元，同比增长83.2%。投资完成额超3千万的工业项目有25个，完成投资16.41亿元，比上年同期增加13个，增长171.2%。五是其他投资的高速增长。四季度，其他投资完成3.44亿元，同比增长90.8%，主要是航务设施和渔船设备的购置，其中航务管理处的航务更新购置就达0.98亿元。六是房地产扭转负增长局面。四季度，全市房地产完成投资15.73亿元，同比增长28.8%。5、消费品市场增幅有所回升。在国家扩大内需、刺激消费政策的引导下，全市消费需求稳步扩大，消费品零市场增幅有所回升。四季度累计实现社会消费品
20、零售总额21.69亿元，同比增长18.24%，增幅比1-2月高6.3个百分点。其中，市区实现社会消费品零售总额13.75亿元，同比增长18.69%，合浦县实现社会消费品零售总额7.94亿元，同比增长17.48%。消费品市场运行特点：1、城乡市场销售差距缩小。10-12月，北海城市市场实现社会消费品零售总额13.75亿元，比上年同期增长18.69%；农村市场实现社会消费品零售额3.69亿元，增长18.03%。城乡市场消费品零售额增幅只相差0.66个百分点。2、住宿餐饮业发展快于批发零售业。10-12月，全市住宿和餐饮业实现零售额2.58亿元，比上年同期增长24.36%，比全市社会消费品零售总额增
21、幅高6.12个百分点，比同期批发零售业零售额增幅高5.0个百分点。住宿餐饮业零售额占全市消费品零售总额的11.88%，拉动同期北海消费品零售总额增长2.75个百分点。3、个体商户经营稳步发展。10-12月份，全市个体批发零售业实现社会消费品零售总额14.41亿元，同比增长20.27%，占全市零售总额的比重为66.42%，比上年同期提高1.11个百分点，继续拉动市场平稳增长。6、财政收支大幅增长，信贷力度明显加强。四季度，实现中央地方财政收入7.26亿元，同比增长23.1%；地方一般财政收入3.62亿元，同比增长22.45%。地方一般财政收入中，税收收入2.68亿元，增长21.75%；非税收入0
22、.94亿元，同比增长24.47%。分部门看：国税部门完成3.2亿元，增长29.69%；地税部门完成2.65亿元，增长17.9%；财政部门完成1.41亿元，增长19.23%。四季度，财政一般预算支出11.15亿元，同比增长86.29%。12月末，金融机构各项存款余额297.42亿元，比年初新增27.84亿元，为2009年全年新增存款的53.45%（2008年全年新增存款52.09亿元）；金融机构各项贷款余额150.43亿元，比年初新增10.48亿元，为2008年全年新增贷款的78.56%（2008年全年新增贷款13.34亿元）。7、对外贸易和利用外资双双下降。四季度，全市进出口总额（外贸口径，下
23、同）11265万美元，同比下降1.38%；利用外资420万美元，同比下降14.02%。与去年同期进出口总额和利用外资分别增长88.79%、90.1%形成较大的反差。8、城乡居民收入稳步增长，市场物价呈上升趋势。四季度，全市城镇居民人均可支配收入3695元，增长10.53%；农民人均现金收入2126元，增长6.91%。12月份，全市居民消费价格总指数为106.6%，上升5.4%。10-12月累计为107.1%，上升4.9%。二、北海市房地产市场分析2.1 北海市社会经济发展状况北海市位于广西的最南端、北部湾东北岸，背靠大西南，面向东南亚，南与海南岛隔海相望，西濒越南，以良好的区位优势成为中国大西
24、南最便捷的出海通道。北海作为我国首批十四个沿海开放城市，经过十多年的建设，已成为一个经济活跃、环境十分优美的城市。特别是2009年中央批准实施广西北部湾经济区规划战略，给北海市的社会经济发展注入了无限活力。北海地理位置优越，资源丰富，气候宜人，环境优美，海岸线长，交通便利，全市人口为130万人，市区人口为48.5万人，社会治安良好，教育、医疗等公建配套及商业服务设施完善，既是投资佳地，又是旅游度假好去处，更是一个非常适宜居家生活的城市。2009年全市实现生产总值263.88亿元，增长16.9%，财政收入达27.03亿元，增长26.8%（同口径），全社会固定资产投资达200.3亿元，增长48.%
25、，三次产业结构由25.0：41.0：34.0调整为23.1：43.1：33.8。房地产业迅速升温并持续稳定健康发展，对推动经济全面升温发挥了重要作用。2.2 北海市房地产发展状况北海市一直是全国房地产热点城市，上世纪90年代初的北海炒地皮泡沫破灭轰动全国，在宏观调控后遗留了大量“烂尾楼”，被戏称为“泡沫经济博物馆”，北海房地产历经了十多年的沉寂，在此期间，房地产几无新房开发，房价一直在1000元左右徘徊，伴随着国家对处置“烂尾楼”的政策扶持以及北部湾的开发开放政策的实施，北海房地产自2006年至2009年期间进入了比较稳定的正常的发展，新楼盘开发如雨后春笋般涌现，及“烂尾楼”改造均取得了显著的
26、成效，房屋均价稳定在3000元左右，同时，北海市以其区位独特、环境优美、气候宜人也吸引了大批外地购房者纷至沓来，成为北海市住房消费者的主力军，他们购房或为休闲度假、或为投资置业、或为养老、或为经商，使得北海市房地产市场自2007年元月份起房价在半年内快速攀升，同比涨幅持续稳坐全国头把“交椅”；这主要是由于国家批准广西北部湾经济区规划的实施，北部湾建设风生水起，广西与东盟国家的合作不断加强，北海的投资环境等方面与以前相比有了明显改善，有越来越多的企业和人士到北海来设设厂、开店、工作、休闲度假，这是增加需求推动房价上涨的主要原因。2.3 全球金融危机下的北海市房地产市场分析（一）在全球金融危机的影
27、响下，北海市房地产市场继续保持稳步发展。2009年初爆发的全球金融危机，对我国的社会经济产生了深远的影响，全国的房地产行业也都相继陷入低潮，但由于北海市独特的区位优势和良好的居住环境，北海的房地产市场还保持着比较平稳的发展，开发质量更趋成熟，开发楼盘的规模、品质都有很大提高，2009年我市房地产项目平均开、竣工面积分别为92.74、81.32万平方米，比去年同期项目平均开、竣工面积分别增长38.38%、14.61%，开发项目逐步扩大。近年来，我市坚持高标准规划、高水平设计、高质量建设的原则规范和引导房地产开发，房地产开发布局由过去的零星分散开发向集约成片开发转变，形成了中心广场、银滩中区、北海
28、大道、云南路、四川路、广东路、茶亭路等集约开发板块。新建小区从规划布局到质量和品位大幅提升，随着一批设计新颖、功能齐全、环境优美、配套完善的住宅小区上市销售和投入使用，提高了北海房地产开发水平和宜居城市的品牌。（二）普通商品住房和海景房成为市场销售热点。2009年下半年，我市普通商品住房交易4847套53.72万平方米，分别占同期商品住房交易总套数和总面积的79.95和71.43。海景房也备受消费者的青睐，这类房产价格稳步上涨，市场供求两旺。（三）外地人购房持续增长，所占比重继续加大。2009年下半年，我市外地人购买新建商品住房44.19万平方米，同比增长22.94%，占个人购买新建商品住房面
29、积的73.38%，比去年同期提高了近15个百分点。外地人购买二手住房也占个人购置二手住宅总面积的55.43%，比去年同期提高了近7个百分点。外地购房者主要来自黑龙江、福建、甘肃、四川、辽宁、北京、广东等省份和广西其他城市。从购房群体的需求情况看，东北和西北片区用于居住养老的居多。（四）房价稳中有升。去年我市房地产价格的快速增长，引起了社会的广泛关注，对此，市委市政府高度重视，采取积极有效的措施，加强对房地产市场的调控，有效地控制了房价快速增长的势头。根据国家发改委、国家统计局发布的数据统计，我市2009年下半年，新建商品住房销售价格月均同比涨幅为8.65%，比去年同期涨幅16.61低4.96个
30、百分点，比全国2009年下半年新建商品住房销售价格月均同比涨幅4.93高3.72%。2.4 2009年1-12月北海市房地产市场运行情况一、房地产市场运行基本情况（一）房地产开发建设情况。2009年1-12月，房地产完成投资额59.24亿元，同比增长62.18%，占全市固定资产投资额的19.59%，同比提高1.71个百分点。房地产开工项目66个，开工面积174.43万平方米，同比分别下降2.94%、增长39.57 %。房地产竣工项目55个，竣工面积79.81万平方米，同比分别下降4.06%、5.22%。（二）商品房销售情况。2009年1-12月商品房交易8847宗，商品房面积106.93万平方
31、米（其中：增量商品房交易面积78.41%万平方米，存量商品房交易面积28.52万平方米），同比分别下降16.82%、21.21%。其中，商品住宅94.29万平方米，同比下降17.65%。办理商品房预售合同备案面积81.59万平方米，同比下降5.37%。（三）商品房销售价格情况。2009年1-12月，新建商品房均价为4270.92元/平方米，其中：商品住宅均价为3990.92元/平方米，商业用房均价为6651.60元/平方米。据国家发改委、国家统计局发布的数据统计，2009年1-12月，新建商品住房销售价格月均同比涨幅为8.53%，比去年同期涨幅17.59%低9.06个百分点，比全国2008年1
32、-12月新建商品住房销售价格月均同比涨幅7.07%高1.46个百分点。2.5 2009年7-12月北海市房地产市场运行情况一、北海房地产市场7-12月预售与销售情况712月，北海市批准商品房（包含普通住宅、别墅、商业地产、公寓等所有的物业类型）预售面积61.08万平米，其中批准商品住宅（指普通住宅）预售面积63.78万平米，商品住宅供应增长缓慢。 712月，北海市商品房销售面积达74.28万平米，其中商品住宅销售面积达62.68万平米，销售金额223944.7万元。 其中预售住宅面积与实际销售的住宅面积对比可知，总体而言，北海房地产市场的供求比（0.82：1），呈现供求不足的状态，而且具体到每
33、个月份，落差较大，主要因为房地产销售时间具有一定的集中时间，而且供应和需求在短期时间内波动也比较大。二、北海市7-12月商品房销售均价分析根据监控数据可知，2009年712月份新建商品房均价为4300元/平方米，其中商品住宅均价达4250元/平方米，北海房价经过2008年的快速增长阶段后，商品房均价开始趋于稳定增长，平均每个月涨幅约为50150元/平方米。12月份的商品住宅均价已经涨至4550元/平方米。 根据实际情况分析，目前北海市场情况来看，大部分楼盘均采取涨价的销售方式，折扣均很小，也能反映出北海房地产价格较为稳定地增长和上升的趋势。 三、北海市近期房地产市场主要特征分析1、12月份呈现
34、往年金九银十的热销局面，北海楼市普遍呈现热潮态势，成交量急剧增加。旅游客户看房成交较多，而且意向均较强烈。受到全国经济、楼市、股市影响转热都影响，作为外销型城市，北海楼市的客户群体均在不同程度上表现出明显投资买房的心理。2、目前北海房地产市场无规律可循，有节奏可踩。可以看到在其它城市较为通用的“金九银十”传统旺季，在北海十二月份呈现，北海房地产市场在时间上没有规律，这即是无规律可循。同时，北海由于北部湾经济圈的热潮，吸引了大批的购房者涌入北海进行购房，从而造成了北海房地产市场在2009年10月12月的热潮，由于政策的利好性促进北海房地产市场的活跃，这是有节奏可踩。3、北海属于外销型市场 对到场
35、客户及认购客户进行统计，可看到，北海的房地产很大比例上是由外地客户支撑起来，北海本地人由于历史原因大多均已解决住房问题。这个外销型市受到四大因素的影响，其中根据影响程度从高到低如下所列：l受区域政策影响l受全国房地产走势影响l受未来中国金融环境预期影响l受北海平均房价影响三、有利投资经济形势成因分析1、中国东盟自由贸易区和泛北部湾经济合作的形成北海以其得天独厚的地缘优势，既区别于云南省所具有的同类概念，又作为中国西部经济区、华南经济区与现东盟北部经济区的中心地位，建立起面向东南亚的全面发展战略，其发展潜力是惊人的。北海南宁、湛江的高速公路已基本建成。对房地产发展的重大意义在于其未来所面对的将是
36、一个区域性的国际市场。将推进中国东盟自贸区建设进程而各方在经济全球化大环境下，任何一个国家或地区想求更好快的发展，必须积极寻找并主动融合到区域合作的大格局中去。一个友好、合作、共享共蠃的泛北部湾经济合作区域，将为有关各方创造更广阔的经济合作驰骋空间。2、西南大通道的形成从成都到北海的高等级公路已全线贯通，往广东的高速公路也全线贯通，大流通、枢纽城市的格局正成雏形。北海对中国西部和南部地区的集聚和幅射能力将会倍增，区域性的资源、资金等将会在更深层次、更大范围以北海为中心的重组与分配. 自然，市场对房地产的需求将会增加。3、国内AAAA级旅游城市的定位成功随着北海银滩开发，定位于国内旅游城市的北海
37、,旅游业的发展对其总体经济的发展将起到极大的推动作用.北海对全国市场的影响能力也将得到提高。4、城市化进程的顺利作为沿海城市, 作为城市化程度较低的开放城市， 随着城市化进程的逐步加快， 北海城区人口数将从目前的50万人，2020年增加到120万人的中期规划要求。广西的城市化程度将从目前的20%提高到6年后的50%。显然，人口增加对房地产业则是重大利好，因为消费者对住房和商业物业的需求必将随之增加。国内其他一些城市有着同样的历程，如成都、重庆、厦门。对比国内其他一些城市高达50%的外地居民购房的现象， 北海目前约50%的比率正反映出城市化进程对房地产发展的巨大潜力。5、北海 “中国最宜居城市”
38、计划的实施成功将推动北海城市各个方面的综合发展与进步，使城市在区域经济中心的地位得到强化，使这座城市以其特有的居住环境吸引大量的居住消费者。小结：北海市作为中国大西南的出海大通道及中国东盟自由贸易区桥头堡的地位，在国内、国际上的政治经济地位日益凸显，因此城市建设也相应需要提升到一个国际化城市建设的新的高度，在全国房地产业进入局部调整期的情况下，北海市的房地产行业连续数年保持高速健康的发展，吸引了国内外大资本的入驻，使北海市房地产业加速了与国际市场接轨的进程。6、2009年6月16日北海市人民政府出台的关于促进房地产市场稳定健康发展的若干措施通知将极大地推动北海房地产业的发展。为进一步贯彻落实科
39、学发展观及中央关于进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的决策，采取非常办法、非常措施、非常力度、非常速度、非常政策，促进我市房地产市场稳定健康发展，根据国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）等规定，结合我市实际，提出如下措施：一、鼓励住房消费1.放宽首次购房和自住型购房的界定标准。本市居民为改善居住条件，购买第二套普通住房的以及年满十八周岁的子女以个人名义购买一套普通住房的，比照执行首次购买普通住房的优惠政策。凡在北海市房地产交易中心无商品住房（含二手住房）权属登记记录、商品住房预售合同备案记录及已受理的商品住房（含二手住房）交易申请的，视为首次购房。2.放宽
40、住房公积金贷款政策。住房公积金贷款最高限额由25万元提高到35万元，购买首套商品住房贷款首付比例按20%计，最长年限延长至购房者退休后5年。允许符合条件的广西区内住房公积金缴存人在我市申请住房公积金按揭贷款购买商品住房。3.放宽购房入户政策。凡在本市城区范围内购买1套价值30万元以上（含30万元）住房的，可申请办理3人（购房者及其直系亲属）北海市区户籍。二、鼓励房地产开发建设4.实施累进递增奖励。从本措施下发之日至2009年12月31日，通过招拍挂方式竞得经营性土地面积在100亩以上（含100亩）的给予累进递增奖励。100亩以下部分奖励竞得成交土地地方纯收益（竞得成交价减土地收储成本及相关税费
41、后部分，下同）的1%；100亩以上（含100亩）、200亩以下部分奖励竞得成交土地地方纯收益2%；200亩以上（含200亩）、500亩以下部分奖励竞得成交土地地方纯收益3%；500亩以上（含500亩）部分奖励竞得成交土地地方纯收益5%。奖励资金在用地单位按成交确认价全额上缴财政，且获得商品房预售许可证后一个月内兑现，分期开发的按预售许可面积占开发建设总面积的比例兑现。从本措施下发之日至2009年12月31日开工建设五星级酒店项目的，一次性给予500万元的奖励。奖励资金在取得国家旅游局颁发的五星级酒店证书后一个月内支付。5.补贴项目配套费用。从本措施下发之日至2009年12月31日新开工，且封顶
42、时间在2010年12月31日之前的项目，补贴部分项目配套费用。建筑面积5万平方米以上（含5万平方米）的项目，补贴标准为该项目所缴城市基础设施配套费的20%；建筑面积10万平方米以上（含10万平方米）的，补贴标准为该项目所缴城市基础设施配套费的30%；建筑面积20万平方米以上（含20万平方米）的，补贴标准为该项目所缴城市基础设施配套费的50。补贴资金待项目封顶后一个月内支付。从本措施下发之日至2009年12月31日期间封顶的项目，且在该期间完成建安投资量2000万元以上（含2000万元）的，按业主在本措施下发之日至封顶之日期间因该投资量缴纳税收形成的地方可用财力的10%予以奖励。6.实行贷款贴息
43、。从本措施下发之日至2009年12月31日，对开发商在本市金融机构的新增开发贷款、且用于北海市区范围的房地产项目并完成相应贷款额50%以上的投资量，予以贴补贷款利息。补贴标准为：贷款余额在3000万元以上（含3000万元）的，予以贴补银行同期贷款基准利率的30%；贷款余额在5000万元以上（含5000万元）的，予以贴补银行同期贷款基准利率的50%。7.优先安排市政配套。对用地面积在100亩以上（含100亩）或建筑面积在20万平方米以上（含20万平方米）的项目优先根据项目进度安排市政配套。周边市政设施配套不完善的，经市政府批准，由开发商出资建设，经建设部门验收合格、审计部门审计确认，其投入部分由
44、市政府按协议约定（协议必须明确项目进度）分期偿还。8.鼓励整合土地成片开发。允许相邻土地联合统一规划、统一开发、统一报建。符合第5、6、7条规定的，按第5、6、7条执行。9.加快未开发土地使用权流转。本措施下发之日前已出让的经营性土地，至今未开发建设、用地单位无能力或无意向开发的，用地单位可选择以下方式处理：（1）市国土资源局按该地块原规划确定的土地利用条件、座落对应的基准地价予以补偿，该地块由市土地储备中心收储。（2）由市国土资源局按现规划确定的土地利用条件以招拍挂方式重新公开出让，出让所得作为出让金上缴市财政，扣除应补缴的土地性质变更、容积率调整差价款和出让过程产生的相关费用后，剩余出让金
45、的60%作为土地收储成本返还市国土资源局支付给原用地单位。10.允许土地使用权置换。由于政府原因如征地补偿未到位等问题而造成无法开工建设的已出让的经营性用地，用地单位提出申请，经市人民政府批准，可置换土地。11.适当放宽土地使用权流转条件。对以出让方式获得经营性用地土地使用权的用地单位，经市人民政府批准，在签订限期（批准之日起6个月内开工建设）开发协议后，可以以国有土地使用权与他人合作或转让。此条款执行至2009年12月31日。12.适当放宽土地出让价款支付期限。自2007年1月1日至2008年12月31日期间，经招拍挂公开出让的经营性用地，受让人按成交确认书约定金额支付70%的价款（含定金）
46、、承诺在办理商品房预售许可证前缴清剩余价款、并在2009年12月31日前动工建设的，由受让人向市国土资源局提出申请，在国有土地使用权出让合同中调整剩余价款的支付时间，并由受让人承担剩余款项银行同期贷款利息（免滞纳金），可以签订国有土地使用权出让合同，颁发建设用地批准书复印件。开发商凭建设用地批准书复印件办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。在受让人未付清全部出让金前，有关部门不得办理国有土地使用证和商品房预售许可证，土地使用权不得转让。未按成交确认书的约定支付出让金又未按本条款规定申请延期的，由国土资源局依照成交确定书的有关约定依法处理。三、简化行政审批13.清理前置条件，减少前置环节。
47、清理房地产项目审批事项的前置条件，减少前置环节。新建住房结构比例实行项目控制，分期建设的项目，不要求每期均符合新建住房结构比例。14.限时办结，并联审批。对房地产项目审批环节进行全面梳理，继续压缩审批时间和技术服务时间，实行限时办结，推行并联审批。各项行政审批时限及流程详见北海市房地产开发项目审批服务流程示意图四、规范税费征收标准和时点15.规范行政事业性收费。各部门在房地产项目开发过程中收取的行政事业性收费项目必须报市人民政府统一重新核准。在用地单位作出限期缴清的书面承诺后，相关部门可根据实际情况同意用地单位缓缴人防费、墙改费，但必须在办理商品房预售许可证之前缴清，且最长不能超过一年。16.
48、统一商品房交易税收征收标准。对开发商销售的商品房按合同成交价计征税金，对合同成交价明显低于同类商品房价格且没有正当理由的按同类商品房价格计征税金；对二手住房计征税金实行房地产成交价格申报制度，对申报价格明显偏低的，由税务机关按同一地段同类商品房市场价格核定征收。商品房交易实行先税后证。交易契税的征收时点统一确定在市房地产交易中心受理其房屋销售合同备案登记之日，市房地产交易中心凭有关税收完税凭证发放房屋所有权证。17.预征企业所得税实行按季预缴、按年汇算清缴。对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定预征企业所得税，实行按季预缴、按年汇算清缴。18.建筑行业农民工工资保障金实行最高限额模式缴纳。企业在建工程缴纳农民工工资保障金累计达到或超过80万元时，企业作出书面联保承诺后可不再缴纳。对2年内不拖欠农民工工资的诚信企业，经核实批准后可减半缴纳农民工工资保障金。五、
