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1、深圳住房需求调查报告2010.6第一部分深圳住房需求调研分析2第二部分2008年深圳市住房需求分析20第三部分2009年深圳住房需求分析报告28第四部分北京、上海、深圳、天津、杭州、青岛住房需求对比分析312009年，在08年实施的一系列促进住房需求健康发展的利好政策刺激下，被压抑了一年多的自住需求集中爆发，并带动改善性需求和投资性需求入市，促使了楼市持续回暖继而转为一片繁荣和火爆。2009年9月，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米20940元，比去年同期上涨68.45，环比8月份上涨8.12，连续两个月创出深圳新房销售均价历史新高。2009年月，深圳市新建商品住宅销售面积为33.35万平方
2、米，与去年同期基本持平，环比月份下降13.6。2009年，深圳市新建商品住宅共销售506.57万平方米，比去年同期增长110.54。据分析，月份以来，大批高级住宅集中上市，是深圳新房大幅上涨的主要原因。2009年月以来，深圳市新房价已连续上涨个月，带动二手房价格同步上涨。月份，深圳新房均价达每平方米19368元，突破了2007年10月的历史高位。与此同时，各类型物业市场亦是量价齐升：受通胀预期的影响，深圳别墅市场呈现前所未有的火爆现象，各大高端楼盘集中密集入市、价格屡创新高、成交火热以至于有了09年深圳“豪宅年”的说法；商业地产走出低迷，写字楼、商铺成交量和价格一路上扬。行将过去的2009年深
3、圳楼市或多或少出乎人们的意料，对于明年、对于未来的深圳房地产行业、尤其是近来政策收紧、调控楼市的消息传闻，会有怎样的预期呢？对于未来深圳住房需求形势，从国家政策层面看，普通商品住房项目资本金比例从原来的35%下调到20%，这对于缓解开发企业，特别是中小开发企业的资金困境，激励住房开发投资和平抑未来住房价格具有积极意义。预计未来商品住房开发投资、新开工面积和竣工面积同比将继续回升，环比上涨还将持续。从深圳本地来看，继珠三角改革发展规划纲要通过并实施后，深圳市综合配套改革总体方案于前不久顺利获批。该方案确立了深圳“深港五大中心”的地位，而“特区版图扩展”的方案也已上报中央。加之2010年“大运会”
4、的即将来临，一系列区域发展规划对解决深圳特区土地资源瓶颈约束和提升特区外房地产品质具有战略性意义。受此的影响，长远来看：未来深圳房地产行业价值和开发商投资积极性都将有所提升，居民住房消费也将保持稳定增长，并继续向宝安、龙岗等区域有效分流。近期来看：从需求量上讲，2010年深圳楼市将维持一个平稳的水平，房地产业将恢复到平稳的发展期。从价格走势看，2010年楼市进行结构性调整在所难免。2010年会适当回落，重新寻找合理价格的支撑。深圳市规划国土委近日发布了月深圳房地产分析报告，根据深圳市房地产研究中心的统计分析，月份深圳市一手楼均价为每平方米元，今年以来首度回落到每平方米万元以内，较月份房价下跌。
5、由于房地产调控政策的影响，深圳楼市交易低迷，一手楼销售规模大幅萎缩。报告显示，月份深圳新房成交面积仅为万平方米，环比月份下降了，创历年新低。纵观今年月份至月份，深圳市全市新建商品房住宅销售面积为万平方米，较去年同期下降。随着成交量的萎缩，深圳楼市价格逐渐走入下行渠道。报告显示，月份深圳住房价格环比明显下降，一手楼均价为每平方米元，相比月份均价每平方米元下降，跌幅近两成。深圳市规划国土委近日发布了月深圳房地产分析报告，根据深圳市房地产研究中心的统计分析，月份深圳市一手楼均价为每平方米元，今年以来首度回落到每平方米万元以内，较月份房价下跌。由于房地产调控政策的影响，深圳楼市交易低迷，一手楼销售规模
6、大幅萎缩。报告显示，月份深圳新房成交面积仅为万平方米，环比月份下降了，创历年新低。纵观今年月份至月份，深圳市全市新建商品房住宅销售面积为万平方米，较去年同期下降。随着成交量的萎缩，深圳楼市价格逐渐走入下行渠道。报告显示，月份深圳住房价格环比明显下降，一手楼均价为每平方米元，相比月份均价每平方米元下降，跌幅近两成。近期住房市场成交量连续降低和在低位徘徊的局面，将有利于深圳住房价格进一步下调和缓解高房价与居民可支付能力之间的矛盾。这对于调整市场供求关系，满足普通居民住房需求，促使住房需求向理想回归有积极意义。 第一部分深圳住房需求调研分析深圳住宅市场开始出现量升价跌的情况，这与2007年同期的情况
7、十分相像，市场担忧深圳楼市是否会重演2007、2008年房价楼市调整的一幕，因此10月份的秋交会成为多方关注的焦点。深圳秋交会由10月1日开始到10月5日结束，深圳本地的房地产参展项目为30个，参展企业为13家，产品类型主要集中在大户型高价位产品，外地参展项目为27个，主要集中在珠三角区域，以惠州、东莞、中山三地的项目为主，产品类型比较丰富。为了了解目前消费者的购房心态，深圳中原地产依托秋交会，进行了为期4天的置业调查，共回收问卷1260份，经有效性审核后，有1133份问卷数据有效，满足统计学上大样本的条件，能够充分了解置业者的消费心态和消费倾向。一、被访问者背景本次调查中，共访问1133个置
8、业者，其中，男性样本657个，女性476个，分别占总比例的58%和42%，接近1：1。受访者性别比例统计图被访问者年龄主要集中在26-45岁之间，占到样本总体比例的77.2%，与现实中购房者的年龄分布比例一致。其中26-35岁的受访者所占比例达到55%，此年龄段的受访者正是深圳楼市刚性需求的支撑者，可见深圳市目前潜在的刚性需求依然占很大比例。受访者年龄区间统计图在1133个被访问者中，具有大专以上文化程度的有899人，占总体样本的79.4%。受访者文化程度统计图被访问者所从事的职业主要为企业/公司一般职员、专业技术人员、企业/公司管理人员、自营职业者，分别为273人、260人、180人、130
9、人，以上四种职业占总体样本的比例为74.4%。受访者职业类别统计图由于地域的限制，从调查的结果来看，参加本次秋交会的消费者还是以居住在深圳的人群为主，样本中有1088个被访问者居住在深圳本地，其中福田区、南山区、宝安区、罗湖区、龙岗区人数较多，分别为380、216、175、161、122，仅有34个被访问者居住在盐田。受访者居住地理区域统计图从被访问者主要工作地的调查结果来看，参加本次秋交会的消费者还是以工作地在深圳的人士居多，主要分布在福田区、南山区、宝安区、罗湖区、龙岗区，占到样本总体的比例为92.6%。受访者主要工作区域统计图在被访问的1133个访问者中，有410名访问者拥有深圳市户籍，
10、占到样本总体的36.2%，而剩余的64.8%的被访问者都不具有深圳市户籍，同样也体现被访问的群体符合深圳市的外来人口较多的特点，其中，拥有内地户籍和非深圳广东户籍的样本数较大，分别占到总体样本的比例为30.1%和27.7%，港澳籍、台湾籍、外籍对秋交会的关注度较小，仅占总体的6%。受访者户籍所在地统计图从对问卷的统计可以看出，被访问者来深圳的年限主要以2-6年为主，占到36.9%的比例，年限在7-10年间的被访问者为次多，占25.1%的比例，年限在10-15年的被访问者也为数不少，占到16.1%的比例，来深圳年限在2-15年的被访问者占到总样本数的八成左右。受访者来深圳的年限统计图从被访问者对
11、家庭结构和家庭人口数两个问题的回答分析来看，被访者的家庭特征主要为单身、2人的两口之家以及3-4人的两代同堂（与子女）。单从家庭结构来看，两代同堂（与子女）和两口之家的受访者最多，占到总体的6成以上，而这部分人正是刚性需求的重要构成部分。单身占总体比例的14.1%，两代同堂（与父母）占总体比例的10.9%，三代同堂的家庭占总体比例的11.2%；从家庭人口数来看，3人组合的家庭数量占到223个，其次是4人家庭，再次是2人家庭，三者占到总体将近7成，其中4人家庭与2人家庭数量相当。受访者家庭结构与家庭人口交叉统计表注：上表数据是通过软件处理之后，再经过人工删除不符合常理的数据而成从受访者三年平均年
12、总收入的分析发现，其中，年总收入在7-10万的人数有385个，占3成有余，年总收入在7万以下的人数仅占一成左右，年总收入在11-15万元的人数占到2成，年总收入在16-20万也占一成，故年总收入在20万以下的人数占总比例的79.9%。因此可以看出，秋交会对收入在中等水平的人群吸引力较大，而对高收入人群的吸引度较小。受访者三年平均家庭总收入统计图在接受访问的1133个体中，家庭拥有私家车的人群占到4成，6成家庭尚未购置私家车，这对郊区尤其是远郊的楼盘有负面影响。受访者家庭是否购买私家车统计图二、置业消费倾向分析1、受访者目前居住状况从受访者居住的房屋和居住房屋的住用状况两个问题的分析来看，受访者
13、居住自有产权的商品房人数为469人，也即表明近60%的受访者目前还没有拥有自主产权的商品房。从受访者居住房屋类型单方面来看，居住商品房的受访者为650人，占57.3%，居住城中村（含自建住宅）的受访者为226人，占19.9%，而居住福利房/微利房的受访者为130人，占11.4%，从侧面反映，自从房改之后，绝大多数人的居住房屋由商品房市场来满足，而居住在城中村（含自建住宅）人数超过福利房/微利房的人数，也反映出我国社会保障性住房的建设比较落后，人们只能凭借居住/租住城中村来降低居住成本。从房屋的住用状况来看，自由产权居住的人数为640人，占受访人数的56.4%，租住的人数为345人，占30.4%
14、，再加上合伙租住的人数，通过租赁房屋解决居住问题的人数占总样本的35.6%。，这从侧面反映了有43.6%的受访者较为迫切的购房需求。受访者房屋住用状况与居住类型交叉统计表从受访者目前居住房屋建设时间来看，房屋建设年代主要集中在1996-2000年之间，比例为47.2%，其次是建设年代在2001-2003之间，占总样本的25.4%。受访者目前居住房屋建设时间统计图从受访者拥有住房套数来看，拥有自有房屋的受访者占到6成以上，其中拥有一套住房的受访者为504人，占总样本的44.4%。尚无自有产权房屋的受访者为384人，占总样本的33.9%。受访者拥有住房套数统计图从受访者居住房屋的类型分析来看，有2
15、9%的受访者目前居住是两房，有22.8%的受访者目前居住的是一房一厅，有22.3%的受访者目前居住的是三房一卫，目前居住三房两卫和单身公寓的受访者各占将近一成。受访者居住房屋类型统计图从受访者目前居住面积来看，居住面积在41-50的受访者最多，占18.6%，其次是61-70，再次是51-60，居住面积在41-90平米的受访者占总比例的69.8%，即7成左右的受访者居住面积维持在90平米以下，从此看来，改善性需求同样旺盛。受访者目前居住房屋面积从受访者居住房屋类型与居住面积的交叉分析来看，其中，居住单身公寓类型的面积区间在50以下，居住一房一厅类型的面积在41-60之间，且以41-50一房一厅为
16、主，而居住两房类型的面积在51-80之间，51-60、61-70、71-80之间的两房居住情况比较平均，居住三房一卫房屋类型的面积主要在81-100之间，居住三房两卫类型的面积主要在91-140之间，居住四房及五房以上类型的面积主要在141-160之间，居住复式类型的面积主要在121-200之间，而居住独栋别墅类型的面积主要都在200以上。受访者居住房型与居住面积交叉统计表注：上表数据是通过软件处理之后，再经过人工删除不符合常理的数据而成从受访者住用状况与居住房型交叉分析来看，自有产权居住的受访者主要居住的房屋类型为一房一厅、两房、三房一卫以及三房两卫，其中，两房及三房一卫居住者居多，而租住的
17、受访者主要偏向于租住单身公寓、一房一厅、两房以及三房一卫，其中租住一房一厅及两房的居多，合伙租住的受访者更多的倾向于一房一厅、两房以及三房一卫，其中两房和三房一卫较受欢迎。受访者居住房屋的住用状况与房型交叉统计表从受访者居住房屋类型、居住面积以及住用状况三各方面交叉分析来看，对于合伙租户的受访者，主要选择41-50的一房一厅、两房或者51-60的两房。对于租住的受访者，主要选择50以下的单身公寓、60以下的一房一厅、41-80的两房、81-90的三房一卫，其中41-50的一房一厅最受欢迎。对于居住于自有产权住房的受访者，目前居住的面积主要集中在41-50的一房一厅和61-90的二、三房，90以
18、下居住面积的受访者占到居住于自有产权房屋的受访者总数的76.7%，显示目前改善性需求十分大。受访者居住房屋的住用状况与房屋面积交叉统计表注：上表数据是通过软件处理之后，再经过人工删除不符合常理的数据而成2、受访者对目前深圳房价的态度从受访者对深圳目前房价看法的分析来看，其中有31.2%的受访者认为房价太高，目前已经难以支付，有41.7%的受访者表示目前房价很高，还勉强能够支付得起，有19.9%的受访者认为深圳目前房价高，但尚可接受。总体来看，大多数受访者都认为目前深圳房价高，但是也有绝大多数的受访者还能承受目前的高房价。受访者对深圳目前房价的看法统计图从受访者对深圳未来房价走势的看法来看，认为
19、深圳未来房价小幅上涨的受访者占35.8%，认为基本稳定的受访者占36.3%，认为下跌受访者仅占18.2%，可见，有7成以上的受访者认为深圳未来一年的房价将会处在稳中有升的阶段。受访者对未来一年深圳房价发展的看法统计图3、受访者未来支付能力的变化从受访者未来一年家庭收入变化来看，认为未来一年家庭收入增加的受访者占到54.0%，其中认为大幅增加的受访者占到一成左右，认为小幅增加的受访者占4成左右，认为未来一年家庭收入减少的受访者仅有4.5%，可见受访者对未来的收入情况较为乐观。受访者未来一年家庭收入变化统计从受访者未来一年支付购房费用的能力变化来看，有一半的受访者认为未来一年支付购房费用的能力会变
20、好，其中，未来一年购房支付能力会变好很多的受访者占到1成，而认为支付能力变好的受访者占到4成，仅有3.8%的受访者认为未来一年购房支付能力会变坏，可见受访者未来对房价上涨的可接纳能力还是比较乐观。受访者未来一年支付购房费用能力变化统计4、受访者的购房倾向从受访者购房会考虑的区域来看，其中选择南山的频数最高，达到了458此，其次是福田，达到394次，接下来是宝安，达到274次，再次是龙岗和罗湖，分别达到231和218次。对比07年的调查数据发现，随着各项配套的陆续完善，以及福田新盘供应的萎缩，南山区已经取代福田，成为最受受访者青睐的购房区域，同时对宝安、龙岗的关注也比之前有所提高。受访者购房考虑
21、地理区位的统计图从受访者购房重点考虑片区来看，排名前三的是南山前海、南山后海和宝安中心区，选择频次分别是336次、259次和254次，宝安观澜和龙岗坂田成为受访者最少考虑的片区。以往的调查显示宝安龙华受关注的程度要高于宝安中心区，而今随着宝安中心区的规划优势、配套优势为更多人熟知，其吸引的购房者也越来越多。从分析结果还看到，受访者选择“其他”的频数也较高，结合问卷的开放式回答来看，目前惠州越来越受到置业者的关注，一则由于惠州所处房价洼地，二则惠州大亚湾片区紧邻深圳，后期轨道交通连通，使得深圳上班惠州置业成为一种可能。以上两点成为置业者关注惠州的主要因素。受访者购房重点考虑片区统计从受访者购房意
22、愿面积来看，选择61-100区间的频数最高，说明受访者对此面积区间的房屋购买意愿最强，选择101-140区间的频数次高，表明受访者对此面积区间的房屋购买意愿较强，对于小面积41-60的选择频数名列第三，整体来看，选择90以下和90以上面积房产的比例分别占57%和43%。受访者购房意愿面积统计从受访者购买房屋会考虑的房型来看，受访者最喜欢的房型依次是三房一卫、两房、三房两卫、一房一厅，可见市场对普通住宅的需求度较高，尤其是普通住宅中的中大户型尤为受消费者关注。受访者购房拟考虑房屋类型统计从受访者购买一、二手房的倾向性来看，其中选择购买一手住宅的受访者占到50%，选择购买二手住宅的受访者占到42%
23、，仅比一手住宅的人数少了8个百分点，其中对一手房、二手房没有特别偏好的受访者占到2成左右，对比07年的调查数据，其中倾向购买二手房的受访者增加了将近10个百分点，选择购买一手房的受访者有减少的趋势。受访者选择购买一手、二手房比例统计5、受访者未来购买属性的分析从受访者计划购买房屋的时间来看，其中50%的受访者表示计划在半年至一年购买房屋，而36.7%的受访者表示将在一年以后再计划购买房屋，仅有13.2%的受访者表示将会在半年内出手购房。尽管多数受访者认为未来一年深圳房价仍会上涨，但在目前量跌价升的市场环境之下，仍有不少观望。受访者未来计划购买房屋时间统计从购买新房后，对目前住房处理方式与受访者
24、目前居住方式的交叉分析来看，其中在640 名自有产权居住的受访者中，有289名受访者表示将把目前住房用于投资出租，157名受访者表示将继续留用，仅有56名受访者表示将目前住房出售，可见受访者对房屋的保有效用性较为认同，在345名目前租住的受访者中，198名受访者表示若未来购买房屋，将退租，合作租住的58名受访者中有24名也表示将退租，在24名住集体宿舍的受访者中有10名同样表示退租，可见受访者对以租住的方式解决居住问题的长久性并不认同，比较倾向于居住自有产权的房屋。受访者购房后对原有房屋的处置方式列表从受访者购房目的来看，在1133位受访者中，有610位受访者表示将长久居住，占总比例的53.8
25、%，有322位受访者表示将用于自住，将来升值后转让，占总比例的28.4%，仅有126位受访者表示购房为了出租，占总比例11.1%，可见，参观房交会的受访者多是以自住需求为主。受访者购房目的分布图从受访者能够承受的房屋总价来看，其中409位受访者表示能够接受81-100万的房屋，占总比例的36.1%，有272位受访者表示能够接受61-80万的房屋，占总比例的24.0%，仅有156名受访者表示能够接受101-120万的房屋，占总比例的13.7%，可见在本次调查中，有85.3%的受访者仅能接受120万以下的房屋，按照目前的房价水平，受访者在市区以及近郊只有少量新房可以选择。受访者能承受的房屋总价统计
26、从受访者购买房屋所选择的付款方式来看，其中9成以上的受访者表示选择按揭的方式购买房屋，仅有不到1成的受访者表示选择一次性付款的方式购买房屋，从侧面反映目前房价尚处高位，置业者仅能通过透支未来的方式来购买房屋。受访者对购买房屋付款方式的选择统计从受访者购房最看重的因素来看，受访者购房最关心的因素依次是：交通、小区环境、区位、物业管理、商场、建筑风格、中/小学，其中交通已经成为超越区位重要性，成为影响受访者购房的最重要因素，最不看重的因素有邻居、开发商实力、停车位。受访者购房最看重因素统计从受访者在购房过程影响购房决策的因素来看，影响受访者购房决策的因素前三位依次是价格压力、家人态度、首付比例，选
27、择此三因素的频次依次是596、564、494，可见房屋价格是影响置业者的首要因素。影响受访者购房决策的因素统计6、受访者对市场供给的认可度从受访者对目前市场上楼盘的认可程度来看，其中78.1%的受访者表示有少量选择，有14.5%的受访者表示基本没有什么选择，仅有7.4%的受访者表示有大量楼盘选择。受访者对目前市场上楼盘的认知程度统计从受访者对未来市场楼盘可选择度的判断来看，其中有36.0%的受访者表示有大量楼盘可以选择，有52.2%的受访者表示未来市场有少量楼盘选择，仅有11.8%的受访者表示未来市场上基本没有合适的楼盘可以选择，可见大部分受访者对未来新盘的供应量依然比较乐观。受访者对未来市场
28、上楼盘可选择度判断的统计第二部分2008年深圳市住房需求分析房地产行业在我国经济金融活动中处于突出地位，通过政策手段引导住房需求持续稳定发展、避免其大起大落已成为各方共识。然而根据深圳市地税部门数据，2007年深圳市房地产业税收收入达到104.45亿元，同比增长32.94%；2008年上半年房地产业税收收入完成57.76亿元，同比下降1.32%，与同期地税部门税收总体46.34%增长率形成巨大反差， 2007年的快速增长势头被扭转。为了进一步分析住房需求走势、研判房地产税收形势，我们进行了专项调研，提出相关政策建议。一、深圳市住房需求走势分析（一）一手房上升趋势扭转，关外略显活跃2000年以来
29、，深圳市一手房均价一直处于持续上升趋势。2000年2004年之间，房价增长幅度不超过15%；2005年下半年开始，深圳市房价出现快速上涨，且增速逐年递增。至2007年末，三年的年平均房价增幅分别为17.23%、31.11%、44.85%。如图1所示。图1 2000年至今深圳市一手住宅年成交均价数据来源：深圳市国土资源管理局。2007年11月以来，随着宏观调控政策的深入，深圳市房价停止持续扬升的势头，开始回落，至今依然在“寻底”过程之中。如图2所示，2007年2月之前，深圳市一手房成交价量增长变化相对平稳，在此之后伴随当月成交均价的波动，均有成交量的反向变化。从2007年7月起，深圳市住房需求进
30、入明显调整期，首先是在一手房成交均价继续快速上扬同时，成交量急速萎缩，2007年10月一手房成交均价达17350元/平方米，成交量仅为15.36万平方米，不足当年1月成交量的20%；之后成交均价也开始波动向下调整，2008年4月，一手房成交均价降至11963元/平方米，与2007年10月成交均价最高（17350元/平方米）比较下跌31%。图2 2006年2008年4月深圳市单月一手房成交情况 数据来源：深圳市国土资源局。受深圳市设置特区二线关的历史原因影响，深圳市住房需求存在明显的关内、关外二元结构模式，另外因关内土地供应有限，自2005年以来，随关内有效供给占比逐渐减少，关内、外的价格差距继
31、续扩大。如图3所示，深圳市关内、外一手住宅成交价、量差扩大趋势明显。图3 深圳市关内、外一手住宅单月成交情况注：国土资源局数据限制，关内、外单月成交价、量详细数据仅能追溯至2006年8月。截止2008年4月，关外一手住宅销售量为27.49万平方米，关内的销售量为5.88万平方米，关外、内的成交量比为4.67；关内一手住宅销售均价为18999元/平方米，关外销售均价为10458元/平方米，关内、外成交均价比为1.82。其中关内一手房均价较历史最高峰（2007年12月为26900元/平方米）下跌幅度为29.4%，关外一手房均价较历史最高峰（2007年10月为15436元/平方米）下跌幅度为32.2
32、%。（二）二手房平稳下调，关内成交较多由于近几年一手房价持续快速上涨，并且一手房供应逐渐减少，二手房成交量情况日趋活跃，价量呈同向增长趋势：2004年以来，二手房成交量每年保持25%左右的增长速度，2007年全年二手房交易量为931.06万平方米，与一手房成交量比达1.86。2007年8月开始，二手房开始出现量价齐跌走势，说明房地产三级市场反应更为敏锐，具有领先二级市场的指标意义。图4 深圳市2007年2008年4月期间二手房单月成交情况注：数据来源于世联行数据平台。深圳国土局公布的二手房成交数据仅有成交总量数据，无单月及累计成交均价数据。对比关内、外二手房量价走势发现，二手房成交量的关内、关
33、外结构与一手房完全相反：关内成交量占近六成，并有继续扩大趋势。2007年关内、外成交量分别为498.94万平方米和367.07万平方米，量比为1.35，2008年前四个月关内、外成交量分别为78.71万平方米和37.61万平方米，量比扩大为2.09。近16个月以来，关内、关外二手房成交均价变动趋势与综合成交均价保持一致，在2007年7月达到历史高点后（分别为16108元/平方米和9916元/平方米），逐渐平稳下调，至2008年4月，关内、关外二手房成交均价分别为14554元/平方米和8462元/平方米，较最高点分别下跌9.6%和14.7%。从这里也可以看出，至少二手房市场的价格跌幅仍相对有限，
34、并非外界媒体报道的四成乃至更多。具体走势见图5。图5 近16个月深圳市关内、外二手房单月成交情况数据来源：世联行数据平台。 （三）从市场周期的角度判断未来走势房价持续上涨时期，学界、媒体都发布大量分析材料，认为导致房价快速上涨的主要原因有宏观经济增长、刚性需求大量存在、人民币持续升值（及预期）、通货膨胀、人口红利等宏观环境因素，及深圳本地市场的供求失衡、投资/投机需求增长等深圳市本地市场因素。在这些因素没有明显改变的情况下，2007年11月房价开始明显下跌。实践证明，这些原因都是事后解释，我们从市场周期的角度来认识市场波动可能更有意义。市场作为多种因素的集中反映，长期看体现出明显的周期性规律。
35、结合美国、日本、香港及全国的房地产周期波动，可以对深圳住房需求发展周期有一个直观认识。由于各国的经济发展程度、地域环境、社会结构、生活习惯等情况不同，房地产波动周期和频率也不尽相同。美国的房地产波动周期一般为18-20年，10年左右为上升期，10年左右为下滑期；日本为10-12年，5-6年上升期，5-6年下滑期。香港房地产业周期波动一般在6-10年，每个循环周期大致呈现出前5-6年上升、后2-3年下降的波动规律。从香港历年房价走势情况看（见图6），香港房地产价格在1997年前后经历了一次大幅波动，在1989-1997年的8年间，香港房地产价格持续上涨，至1997年达到高峰，此后持续下跌，至20
36、04年方止跌回稳。若单纯从房价走势波动来看，香港最近的一次周期长达14年，其中房价上升期为8年，下跌期为6年，时间跨度均超出以往周期。图6 香港历年房价走势图数据来源：香港政府差饷物业估价署出版的年度香港物业检讨报告。我国房地产业的周期波动可划分为四个时期：1979年-1985年为复苏期，1986年-1990年为发展期，1991年-1998年是增长和宏观调控期，1999年至今为高速增长期。改革开放初期，住房需求刚刚起步，到1985年才有快速发展，但1986年又很快回落，这期间增长期为年，下滑期为年；此后住房需求相对成熟，迎来了真正意义上的快速发展，并很快达到高峰，1989年下半年开始全面下滑，
37、1990年到谷底，这期间增长期为3年，下滑期为2年半；在增长和宏观调控期，中国房地产迎来了第一次繁荣，1991年开始提升，1992年、1993年极度膨胀，1994年开始回落，1997年触底，这期间增长期为3年，下滑期为5年；1999年后房地产迎来了黄金时期，至2007年连续9年高速增长，明显长于以往的增长期。综合来看我国住房需求发展较晚，受宏观调控的影响较大，更具有政策性周期而不是市场性周期的特点。自1984年开始，深圳房地产大约经历了3个发展期和2个低落期。从1984年到1988年，这是一个发展期，大约五年时间；1989到1990年是一个低落期；从1991年到1995年是第二个发展期；199
38、6至1997年因亚洲金融风暴的影响，深圳因“圈地运动”和“炒地热”出现了商品房价格偏高、空置率上升，走入了一个低落期，导致住房需求迅速下滑；从1998年开始，深圳房地产进入了一个新的发展期，到目前已有10个年头，较前两个周期约五年的发展期相比已翻了一倍，在近10年的发展期中1998年至2004年为平稳发展期，而2005年至今为高速发展期。深圳的前两个房地产周期具有以下特征：第一是深圳房地产周期的频率，大约是5年发展，2年低落，也就是说约7年为一个周期；第二是由于深圳住房需求需求持续旺盛的特点，深圳房地产周期的衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长。从上述分析可见，深圳的房地产和全国的
39、住房需求一样，仍不成熟，并和国家政策走向密切相关。从美国、日本及香港住房需求的发展历程看，上升繁荣期均未超过10年，而目前深圳的住房需求自98年以来已经繁荣上升了10个年头。结合2007年深圳市住房需求批准预售和实际销售面积的明显下降，近两年深圳房价涨幅远远偏离GDP和居民收入的涨幅以及近期市场成交价明显下跌的情况来看，初步可得出深圳住房需求目前已结束长达10年的繁荣上升期、步入下降调整期的结论。二、房地产税制体系现状（一）税种设置当前深圳市房地产行业涉及到的税种有营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、房产税、契税、土地使用税（2007年11月1日开征
40、）等10个税种。从房地产运行的不同阶段来看，各环节需缴纳以下各个税种：1土地取得环节：主要缴纳契税和印花税，除税款外，房地产企业还要承担相应的土地出让金等。2房产建设环节：主要缴纳营业税、印花税、城市建设维护税、教育费附加、个人所得税、企业所得税。3房地产转移环节：主要缴纳营业税、契税、印花税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税（针对个人转让房产）。4房地产使用环节：主要缴纳房产税、土地使用税、个人所得税、营业税、城市建设维护税、教育费附加（后四个税种针对个人出租房产）。（二）征管方式目前税务部门主要征管方式有两种：税务机关自行征收和委托代征。1自行征收。主要针对房
41、地产二级市场涉及的房地产开发企业，税务机关对其实施划片管理与分类管理相结合的管理模式，对其预收销售收入按核定利润率预征企业所得税，以及按核定预征率预征土地增值税，并实施以票控税措施，尽力保证房地产企业的税收管理到位。2委托代征。在房地产三级市场和私房出租、装修的税源比较分散，税务机关对这一部分税收实行委托代征，具体包括：房地产三级市场转让的营业税、城市建设维护税、印花税、个人所得税和土地增值税委托房地产交易中心（产权交易中心）征收；私房出租的各税委托房屋出租管理办公室征收；契税原来由财政局征收，现委托国土局征收。（三）税制特点分析从上可见，在房地产流通环节税种多、税负重，而在房地产保有环节课税
42、较少，税收政策与住房需求形成互动，与国家宏观调控有所出入。1造成土地闲置、浪费。土地保有阶段课税少、税负轻，在流通时则多个税种同时课征，变相鼓励了囤地行为，不利于土地资源的充分利用。2对房价起到助涨助跌作用。房地产税收集中在流通交易环节，增加房产交易成本。由于流转税具有可转嫁性，在市场景气时直接推高商品住宅价格，制约居民消费需求并造成房产空置，成为经济金融安全的一大隐患。在市场低迷、税负难以转嫁时，又进一步加剧交易萎缩。3保有阶段税种缺失导致财政利益流失。政府对房地产的自然增值有一定贡献（如公共基础设施的优化提升房产价值），但不能参与增值的分配，任其流向房地产的实际保有者。这本质上是政府通过集
43、中社会资源向保有房地产者输送利益，直接扩大贫富差异，不利于社会公平。4增大税收波动。房价上涨时期，在土地取得、房产建设、房产转移三个环节的税收显著上涨，根据税务部门估算，房价上升10%能带动房地产行业税收增长20%左右；反之亦反。三、2008年深圳市房地产税收情况预测与政策建议由于房地产税制中流通环节税负重、保有环节税负轻，房价下跌直接使流通环节税收基数变小，减少税收收入。从两大主要税种房地产企业所得税和销售不动产营业税来看，2008年上半年深圳市销售不动产营业税同比下降16.79%，已经迅速反映出房价下降、成交萎缩的市场形势，预计下半年难以改观；房地产企业所得税增长7.12%，由于2008年
44、深圳市适用新的企业所得税率18%，比2007年提高3个百分点，房地产企业为适用较低的企业所得税率，纷纷在汇算清缴期（5月30日）结束前足额预缴企业所得税，并将成本费用推迟到2008年列支，成为上半年房地产企业所得税增收的重要因素，预计下半年将明显下降。考虑到房地产行业关联行业多、涉及面广，并且关乎民生，直接影响社会和谐安定，当前加强房地产管理正当其时：一是近两年财政收入出现超收，财政状况较为宽松，房地产业税收增速下降对财政收入影响不明显；二是市场回归理性，改革措施更易被公众理解和接受。（一）税收重心从流通环节向保有环节转移以美国为例，房地产税（又称不动产税）属财产税类，针对土地、房产和房地合一
45、的不动产课税，税基是房地产评估值的一定比例（各州规定不一，20%-100%不等）。房地产税始于上世纪70年代末，当时为遏制房价过快增长，加利福尼亚州率先开征。至今全美50个州都已开征，税率一般在1%-3%之间。该税种为地方税种，除马里兰州将征税权上收之外，其它49个州都归地方政府征收，成为地方政府调控土地利用、房地产消费和投资的重要工具。深圳市可利用特区立法权，争取进行房地产税试点，实行差异税率，特别对两套以上房产和闲置一年以上土地从高征收，可有效盘活闲置房地产资源，同时增加财政收入。同时，可考虑取消现有房产税、土地使用税、土地增值税等税种，适当降低房地产流通环节的营业税、契税等税率，降低住房
46、需求交易成本，促进市场交投。特别在当前市场步入调整的情况下，降低流通环节税负对维持市场稳定有明显益处。（二）增加房地产税收鼓励措施住房问题是社会安全稳定的重要基础，税收政策是传递政府政策信号、促进解决低收入人群住房难问题的有效手段之一。一是要鼓励房地产商建设廉价住房。对达到一定标准的廉价住房项目的相关税费可按一定比例实行财政返还。二是对低收入者购买房产产生的税费按比例减免或者返还，以缓解低收入者住房难的问题。如美国利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主，在征收个人所得税时可减免抵押贷款的利息支出；低收入者购房和租房支出可抵扣个人所得税。（三）加强税收征管，规范市场秩序在房地产二、三级市场上
47、税收管理还有一定的提升空间。根据深圳市地税局纳税评估中的偷税倾向测试结果，在房地产业接受税务检查次数较高的情况下，其正常率、查补率等各项偷税指标均低于全市平均水平，侧面证明房地产业的纳税遵从度不高。同时房地产三级市场上的“阴阳合同”等问题带来的税收流失不可小视。“阴阳合同”就是买卖双方交易时协商好签订两份合同，一份是真实的成交价格即市场现价，一份是偏低的虚假价格，比如房产原值。这样“原价转让”就避开了以利润、增值额为课税对象的个人所得税（净所得的20%）和土地增值税（增值额的30%-60%）。因此，税务机关与国土、建设、银行等部门加强信息共享，采取更多手段获取税源信息，打击税收违法行为，可促进税负公平，规范住房需求秩序。（四）发挥金融、税收政策的协同作用利率、信贷等金融政策和税收政策一样是房地产管理的重要手段。由于房价过快上涨，国家在房产流通环节陆续采取了征收营业税、强征个税、征收土地增值税等税收调控措施。这三项税收政策能增加住房的转让成本35%-70%，意图通过增加流
