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1、海雅百货新安湖店可行性研究报告美格行商业顾问机构二七年十一月 目 录5一、总论 51.1 项目背景 51.1.1 项目名称 51.1.2 项目地理位置 51.1.3 项目基本经济技术指标 51.1.4 承担可行性研究工作的单位 61.1.5 研究工作依据 61.2可行性研究结论 61.2.1 市场预测 71.2.2 项目建设进度 71.2.3 投资估算和资金筹措 71.2.4 项目综合评价结论 9二、项目投资环境与商业市场研究 92.1 市场宏观背景 92.1.1 深圳市宏观背景 152.1.2 宝安区宏观背景 242.2 商业市场研究 242.2.1 深圳市商业概况 272.2.2 宝安商业
2、概况 282.2.3 商业调研 372.2.4 商业市场发展趋势 382.2.5 商业市场容量分析 402.2.6 零售行业状况分析 502.2.7 项目竞争分析 542.2.8商业市场分析结论 552.3消费者调研 552.3.1消费者问卷调查说明 562.3.2 消费者基本特征调查分析 602.3.3 受访者消费习惯调查 742.3.4商圈评价 762.3.5各类型交叉分析 802.3.6 消费者调研结论 832.4 商家访谈 832.4.1 商家访谈概况 832.4.2 访谈商家分析 872.4.3 商家访谈结论 88三、项目分析 883.1项目四至情况分析 893.2 项目地块价值分析
3、 903.3 项目交通分析 913.4项目周边人车流分析 943.5项目SWOT分析 953.6 项目分析总结 97四、市场定位 974.1 项目定位 984.2 档次定位 984.3 功能定位 994.4 消费群定位 100五、组织架构及管理模式 1005.1 组织架构 1015.2 项目组织管理模式 1015.2.1 组织机构 1015.2.2 人员配备 102六、投资估算与资金筹措 1026.1 项目估算及依据 1026.2项目总投资估算 1026.2.1 固定资产总投资 1036.2.2 流动资金总额 1036.3 资金筹措 1036.3.1 资金来源 1036.3.2 项目筹资方案
4、1046.3.3 资金应用计划 105七、项目收入测算 1057.1 商业租金水平估算 1067.2 商业十年租赁收益测算 108八、财务预测和评价 1088.1 财务预测 1088.1.1 项目总成本测算 1108.1.2 利润分析 1108.2 财务评价 1108.2.1 项目盈利能力分析 1118.2.2 不确定性分析 1148.2.3 财务评价结论 115九、可行性研究结论 一、总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称新安湖商业中心1.1.2 项目地理位置宝安区新安街道5区建安一路与新圳路交汇处东侧1.1.3 项目基本经济技术指标表1-1基本经济技术表项目数据指标总用地面积（）4677
5、8.2建筑面积（）229262.18商业面积（）108229.02停车场面积（）80000容积率4.9建筑密度60%1.1.4 承担可行性研究工作的单位深圳美格行商业地产顾问有限公司美格行商业地产顾问机构是中国商业地产领域的专业服务商，由深圳市美格行房地产顾问有限公司与美格行商业经营管理（深圳）有限公司构成，全方位对接深圳市零售商专业委员会及香港购物中心研究所，并得到中国购物中心产业资讯中心与诸多著名商家的鼎力支持，业已建立起深厚的资源网络与服务平台。经过多年的不懈努力，如今的美格行已迅速发展成为深圳乃至全国商业地产领域最优秀的专业服务商之一。美格行以“缔造商业持续繁荣，降低客户投资风险”为宗
6、旨，为顾客提供购物中心、商业街、专业市场、城市综合体等商业形态的策划顾问、招商运营和营销代理的全方位解决方案。现美格行公司已操作了近百个大型商业地产项目，其强大的商业运作能力为市场所认可。美格行服务过的部分客户有万科地产、中海地产、中信集团、深国投地产、泰华集团、金地集团、华发集团、佳兆业地产、正中地产等著名实力地产商。1.1.5 研究工作依据1、国家发改委和建设部发布的建设项目经济评价方法与参数；2、国家发展与改革委员会办公厅计办投资200215号文发布的投资项目可行性研究指南（试用版）；3、深圳市海雅商业股份有限公司与深圳市美格行商业顾问机构签订的可行性研究报告编制委托合同。1.2可行性研
7、究结论1.2.1 市场预测宝安区经济运行良好，人口快速增长，人均可支配收入、消费支出、社会零售消费品总额等和深圳市水平相差不大，蕴藏消费力较强。宝安商业目前主要以满足消费群日常生活需求，整体档次不高，形象一般，缺乏具有较强扩张力、凝聚力的大型集中商业，商业发展相对固化，商业发展遭遇瓶颈，商业发展仍有一定的空间，商业发展潜力较大。区域消费者较大部分有跨区域消费的习惯，而服饰、休闲娱乐、餐饮美食、数码家电等是跨区域消费的主要业态，宝安现阶段的商业已不能满足消费群的实际需求。1.2.2 项目建设进度项目将于2009年1月开始随新安湖商业中心的土建工程进行装修工作，主要安装电梯等各类设备，预计装修时间
8、为6个月，至2006年6月，开始全面的装修工作。项目将于2010年10月开业经营。1.2.3 投资估算和资金筹措项目总投资主要为固定资产总投资及前期流动资金，项目共需固定总资产投资资金为30,400万元，前期流动资金4,600万元,项目总投资中8,000万元为自有资金，27,000为募投资金;项目正常年营运成本为813.36万元/年，十年营运成本为8,133.6万元，项目十年租赁成本为76,013.5万元，营运成本和租赁成本分年按实际情况投入。1.2.4 项目综合评价结论（1）本项目处于宝安老城区中心位置本项目地位于宝安老城区，处于宝安商业的核心位置，商业氛围较为成熟，商业项目开发具有良好的先
9、天基础。（2）交通条件将成为制约项目经营的关键项目所临道路均为双向2车道，交通顺畅程度不高，且未来可改造的可能性较小，但现已提出多种方案充分解决该问题，即在目前的条件下如何提高消费者到达的便利性，且项目在其他方面弥补交通条件的不足，如提供充足的停车位等；（3）有望引领宝安商业向更高层次发展目前宝安区域商业总体经营面积不大，缺少具有凝集力的大型集中商业，且商业目前处于发展的初级阶段，现状商业已不能满足日益扩大消费群的需求，项目的推出将有望引领宝安商业进入下一个更高阶段。 二、项目投资环境与商业市场研究2.1 市场宏观背景2.1.1 深圳市宏观背景20多年来，深圳市国民经济获得巨大发展，先后完成了
10、“六五”、“七五”、“八五”、“九五”、“十五”五个五年计划，经济运营状况良好，以下为深圳市20042007年经济运行状况。表2-1深圳市20042007年经济发展状况指标 年份2004年2005年2006年2007年1-6月产值增长率产值增长率产值增长率产值增长率国民生产总值（亿元）3,42317.3%4,92715.0%5,81318.0%2,96913.2%人均可支配收入（元）27,5966.4%21,4948.7%22,5675.0%12,8669.2%社会消费品总额（亿元）91515.3%1,43815.0%1,67116.2%913.9613.3%固定资产投资（亿元）1,09014
11、.9%1,1767.6%1,2727.7%538.11.2%数据来源于深圳市统计局数据表明，深圳市经济逐年稳定增长，国民生产总值平稳增加，人均可支配收入逐年增长，社会消费品总额强劲增加，消费力强，固定资产投资平缓增长。国民生产总值图2-120042007年深圳市国民生产总值呈快速平稳增长趋势，20042006年分别增长17.3%、15.0%、18.0%，2007年上半年增长13.2%。（2）产业结构比例表2-2深圳市2006-2007年产业结构表指标名称单 位2006年比上年增减2007 1-6月比上年增减生产总值亿元5813.5616.6%296913.2%第一产业亿元6.97-30.5%3
12、.22-10.8%第二产业亿元3049.5316.4%1518.7713.8%第三产业亿元2757.0617.0%1447.1012.5%图2-2数据来源于深圳市统计局从以上图表看出，深圳市产业结构明显优化，产业结构在不断调整，第一产业比例不断下降，二、三产业比例明显上升。（3）人口数量及构成深圳市是以外来人口为主的移民城市，外来人口占有较大比例，随着经济和社会的快速发展，人口数量持续的增长。图2-3图2-4数据来源于深圳市统计局（4）人均可支配收入20042007年深圳市人均可支配收入逐步增长，呈良好的发展势头。图2-5数据来源于深圳市统计局（5）深圳未来城市规划根据深圳市城市总体规划199
13、6-2010，深圳市未来城市发展的总体目标主要为：目标1：调整城市空间布局结构，对土地使用进行合理盘整，优化产业发展的空间组合，促进区域经济中心城市的形成； ? 目标2：确定人口分布和居住形态，提供充足的土地供应，适应市民对住宅充分选择的需求，并配备满足未来生活需要的公共安全、教育、医疗卫生、文化娱乐、体育健身和交往设施； ? 目标3：提高连通区域和国际的综合交通能力，提供一个多选择、大容量、安全、便捷的城市客货运输交通体系，以促进深圳整体经济的动作效率，方便广大市民出行； ? 目标4：充分发挥资源优势，建立和谐的绿化与生态系统，营造优美的城市环境，为市民为国内外游客提供充足的休闲及旅游活动空
14、间； ? 目标5：超前规划设计通信网络，保证供水、电力、燃气等能源供应，提供防洪、防震、核事故防灾设施，以提高城市的安全性； ? 目标6：加强空气、水资源、噪音、固体废物处理等环保措施，改善现有的环境问题，提高环境质量。在深圳市总体发展目标指导下，为实现特区内外一体化的协调发展，超越原有的村镇规划，按照组团式城市空间结构对特区外空间资源进行优化布局。组团分区规划是介于城市总体规划和法定图则之间的规划层次，它是在城市总体规划指导下，对各个组团的土地利用，人口分布和公共设施、城市基础设施的配置做出进一步的安排，对下层次的法定图则进行指导。 图2-6项目所在的新安街道处于宝安中心组团，该组团根据城市
15、结构的特点和产业的发展需要，对现状和规划用地进行整合，形成五个功能明晰的分区： 1、城市新区功能区包括新中心区和碧海新区，重点发展商贸、金融、信息和房地产业，并集中了城市的行政、文化、体育等主要职能，充分展示滨海城市特征； 2、城市更新功能区主要为宝城和西乡老城区， 重点 扩大现有商贸服务中心，对旧城区的工业进行用地置换，对旧居住区进行改造； 3、产业拓展功能区主要为固戍片区，依托深圳国际机场和大铲湾港区发展现代物流业和科技型、城市型工业； 4、航空商贸功能区依托深圳国际机场重点发展商务办公、会展、金融和教育培训等综合服务功能，整合现状用地和调整原有规划用地功能，形成服务于港区和沙井临港工业的
16、综合配套服务区； 5、航空运营功能区航空港区和部分基础设施配套区。 图2-7 2.1.2 宝安区宏观背景宝安位于广东南海之滨，是深圳市六大辖区中面积最大的辖区，地处深圳西北面。全区面积733平方公里，海岸线长30.62公里，下辖新安、光明、西乡、沙井、龙华等10个街道办事处，设34个居民委员会和126个村民委员会。宝安南接深圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，是深圳市政府规划未来现代化经济中心城市深圳的工业基地和西部中心。图2-6 （1）国民生产总值2006年宝安国民生产总值1,520亿元，同比增长20.1%，从20012006年的国民生产总值数据看，宝安区经济在快速平稳增
17、长。图2-7（2）产业结构宝安区第一产业所占的比例逐年降低，第二产业增长快速，成为支柱产业，第三产业虽然稳步增长。表2-3宝安区2003-2006年产业产值表指标 年份2003200420052006第一产业（亿元）8.47.14.93.9第二产业（亿元）360.4587.6711.11015.1第三产业（亿元）149.4191.5447.5171.4图2-8 （3）人口数量及构成宝安区人口呈快速增长的趋势，其中外来人口占比相对较大，户籍人口占比相对较小。表2-4宝安区20032006年人口数据表指标 年份2003200420052006总人口（万人）182.73198.7031330.053
18、38.01户籍人口（万人）30.8733.0135.4939.36非户籍人口（万人）151.86165.6294.56298.65图2-9（4）人均可支配收入、消费支出表2-5宝安区人均收入、消费支出及与深圳市数据比较表年份深圳宝安人均可支配收入人均消费支出人均可支配收入人均消费支出2001年23544.2417809.0523512.4217847.422002年26940.6818925.9225369.919650.012003年25935.8419960.3226539.7523211.62004年275961957027768.1221256.922005年21,494.001591
19、2.1119770.4816110.122006年22,567.0016628.1621257.8817167.68上表显示宝安区的人均收入同深圳关内的相差不大，部分年份数据稍高于深圳市，消费支出也与深圳市相差不大，整体上，宝安区消费群收入及支出接近深圳市水平。（5）社会消费品总额表2-6宝安区2004-2006年社会消费品总额表指标 年份2004年2005年2006年产值增长率产值增长率产值增长率社会消费品总额（亿元）246.9220.7%284.9915.4%332.7816.9%以上数据显示，宝安区社会消费品总额呈快速增长趋势，20042006年增长率达15%以上，整体发展势头较为良好。
20、（6）宝安区与深圳其他区经济状况对比表2-72006年宝安区与深圳其他区主要经济指标的数据比较表区域宝安区罗湖区福田区南山区盐田区龙岗区生产总值（亿元）1,5205721,1241,2481701,054人均可支配收入（元）21,25822,25826,35620,116社会消费品总额（亿元）33337152621021210固定资产投资（亿元）3337618028960333?以上数据来源深圳市和宝安区统计局数据显示，宝安区的生产总值在深圳六区中居于首位，人均可支配收入和社会消费品总额略低于福田区和罗湖区，固定资产投资与龙岗区并列首位，经济实力相对较强。 （7）宝安区城市未来规划根据宝安中心
21、组团的布局结构，规划以各片区主导功能为依据，结合区内自然地形、城市道路、人口规模等各类规划控制要素将组团用地划分为 11 个大的片区。图2-101、新中心区由宝安中心区的行政办公、商业办公、文体娱乐、医疗配套及居住区组成，范围为新安六路、宝安大道、宝安区界和前海围合的区域，片区面积 7.2 平方公里，规划人口 9.7 万人，分为 3 个标准分区。未来发展成为面向二十一世纪，现代化、高效率的花园式滨海城区；建设成为深圳市西部次中心，宝安区乃至于深圳市富有海滨特色和都市魅力的区域。 2、宝安老城区主要由宝城老城区组成，范围为新安五路、新安四路、新安三路、创业东路、广深高速、宝安区界、宝安大道围合的
22、区域，片区面积 9.2 平方公里，规划人口 18.6 万人，分为 3 个标准分区。结合老城区的产业结构调整、城市旧区的更新改造，完善配套设施系统，形成宝安的商业中心区。 3、尖岗山片区由新安工业区和规划尖岗山居住区组成，范围为新安三路、创业东路、广深高速、宝安区界、铁岗水库一级水源保护区界线、广深高速、公园路围合的区域，片区面积 7.7 平方公里，规划人口 6.0 万人，分为 2 个标准分区。规划通过提升和调整新安工业区的产业结构，结合留仙洞高新技术园区的建设，使新安工业区形成集产学研为一体的高科技研发优势基地，同时重点建设尖岗山高档大型居住社区。 4、西乡碧海新区由碧海中心片区和坪洲开发区组
23、成，范围为宝安大道、新安六路、海滨大道和碧海湾公园东围合的区域，片区面积 8.4 平方公里，规划人口 14.0 万人，分为 3 个标准分区。规划建成为集中发展第三产业、高效集约利用土地的宝安区西南部全新的、整体的、环境优美的、配套设施完善的现代化海滨城区。 5、西乡老城区由西乡老城、西乡工业区和规划的郊野公园组成，范围为广深高速、公园路、新安四路、新安五路、宝安大道、固戍一路围合的区域，片区面积 16.0 平方公里，规划人口 19.0 万人，分为 4 个标准分区。规划通过旧城改造，产业调整升级，完善配套设施，提高城市化质量，使之成为集居住、商贸、先进工业于一体的综合片区。 6、固戍片区由固戍开
24、发区、鹤州工业区及航空物流园区组成，范围为海滨大道、碧海湾公园东、固戍一路、铁岗水库一级水源保护区界线、机荷高速延伸段围合的区域，片区面积 15.4 平方公里，规划人口 11.2 万人，分为 7 个标准分区。规划以航空物流和港口物流的建设为龙头，带动仓储、物流、港后工业和其他配套服务功能的发展，形成物流产业的集聚地区。 7、机场东片区包括福永南老城区和西乡北黄田地区，范围为宝安大道、机荷高速延伸段、凤凰山、福海大道和凤凰路围合的区域，片区面积 18.6 平方公里，规划人口 14.9 万人，分为 8 个标准分区。规划通过旧城改造，为机场和沙井临港工业提供综合配套服务。重点发展商贸、酒店、金融、办
25、公、教育培训等现代服务业和现代居住配套产业，成为深圳城市形象的门户地区。 8、宝安机场片区范围为宝安大道、机荷高速延伸段、福海大道和珠江口围合的区域，片区面积 26.5 平方公里，规划人口 0.5 万人。深圳宝安国际机场为我国境内第一个实现海、陆、空联运的现代化国际航空港，实现 4000 万人次的旅客吞吐能力和 260 万吨的货物吞吐能力。沿江高速 公路 和滨海大道从机场西侧穿越，同时轨道交通将在新航站区设站。 9、大铲湾港片区以宝安新中心区规划的海湾大道为界，向南与大、小铲岛港区东岸平行填筑突堤，建设 1.05.0 万 t 级集装箱码头，通过能力为 450700 万 TEU 的专业化集装箱码
26、头港区。片区面积 6.6 平方公里，规划人口 1.0 万人。沿江高速公路与深港西部通道对接，同时作为大铲湾港区的疏港道路，与港区、仓储区之间建立畅通的通道联系。 10、凤凰山片区包括凤凰山郊野 （森林） 公园、九围片区建设用地、农田保护区范围和部分水源保护区范围。片区面积 22.8 平方公里，规划人口 5.1 万人。严格控制九围片区建设用地规模，划定凤凰山风景区和基本农田保护区范围，发展生态旅游产业和生态农业。 11、铁岗水库片区由铁岗水库和水库一、二级水源保护区范围组成，用地面积 23.4 平方公里。重点控制水源保护区的用地范围，限制区内的建设和开发。 2.1.3 宏观背景分析结论深圳市、宝
27、安区经济运行状况良好，整体呈良好的发展势头，而宝安区在深圳市各区中经济实力相对较强，为项目的开发提供良好的宏观基础。宝安区人口数量逐年快速增长，其中外来人口占比相对较大，户籍人口比例相对较低，人口的快速增长将会带动消费的增长。宝安区人均可支配收入、消费支出、社会零售消费品总额稳定增长，且人均可支配收入、消费支出与深圳市相差较小，蕴藏消费潜力较大。项目位于新安街道，处于宝城老城区组成的宝城区，该区域将结合老城区的产业结构调整、城市旧区的更新改造，完善配套设施系统，形成宝安的商业中心区。 2.2 商业市场研究2.2.1 深圳市商业概况深圳商业经过20多年的发展，经过从百货商店、连锁超市、大型购物中
28、心等三个阶段，随着交通状况的改善、基础设施的完善，特别是房地产业目焖俜梗辛耐平松桃档姆梗鸾淖呦虺墒欤毙纬闪烁饔刑厣纳倘?深圳市的八大商圈是以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。东门商圈东门商圈是由东门步行街构成，东门一直以来是深圳历史悠久、商业较密集人流集中的商业旺地。东门商圈的形成主要是由于东门老街的改造，赋予了深圳这古老集市新的生命力
29、，使其发展繁荣。改造后东门商业步行街区由12条步行街相连，有20多家大型商场和数百家小型商铺，目前日均客流量达50万人次，节假日更高达60至70万人次，年营业额逾50亿元。主要代表商家有茂业百货、太阳百货、天虹商场、白马时装批发城、新白马时装批发城、九龙城商场、鸿基工艺城等。人民南商圈人民南商圈以人民南路为中轴，北邻深南东路，南止罗湖口岸，东至东门南路，西至和平路，总面积约1.3平方公里，作为深圳市和罗湖区的商业、金融核心，人民南片区担负着深圳发展的龙头作用，政府力争把人民南打造成代表城市水平和景观形象的标志性商业街区和国际化的知名商业大街，集购物、餐饮、娱乐、旅游、商务五大功能于一体的区域型
30、现代化商业文化中心。华强北商圈华强北商圈是一个专业性质较强的商圈，目前已经有近十年的发展历史，其早期是上步工业区，主要生产电子产品，是全市电子产品交易的集中地。随着城市总体规划的高速发展、华强北的改造，厂房外迁，城市新中心区西移，住宅物业快速发展，居民人数急速增加。以94年万佳进驻为标志，各大商家纷纷入驻，形成以华强北路为核心，振华、振兴路两条商业街为辅的“两横一纵”的商业区。到上世纪九十年代末，华强北已成为令人瞩目的深圳主打商业旺区。其商圈范围东起燕南路，西至华富路，南接南园路，北达红荔路，深圳大动脉深南大道横贯其中，面积达1.6平方公里。华强北商圈成为电子配套、家电、珠宝、钟表、服装等专业
31、市场聚集的商业旺区。其中以赛格、华强电子等为主的一批电子配套专业市场远近闻名，如经营面积达4.5万平方米的赛格电子配套市场吸引着全国各地的客户，其成交额占全国电子产品总成交额的13。南山商圈南山商圈是深圳市区内起步较晚但发展速度最快、发展空间较大的商圈，目前南山已形成南油蛇口商圈、南头商圈、华侨城商圈的三足鼎立之势。三个商圈的形成与发展有效地促进了整个南山商业气氛。可以预见，南山商业不断升级，将朝着规模化、规范化、多元化、服务化的方向发展。深南中商圈深南中商圈主要以深南中路为轴线辐射，内有地王大厦、中信城市广场、万象城、购物公园等大型集中商业，为市民和游客提供购物、休闲、娱乐、美食、文化、艺术
32、、社交等多功能的现代大型生活广场，是深圳商业发展层次相对较高的成熟商圈。华侨城商圈华侨城商圈地理位置上属于南山，但相对独立于南山商圈。华侨城商圈主要由沃尔玛、易家侬家居、步行精品廊、酒吧街等构成，成为南山人和游客休闲购物的好去处。2000年前主要为零散街铺构成，2000年后随着沃尔玛的进驻，华侨城商业进入快速发展阶段，目前形成以服务周边居民及游客为主的休闲、购物、餐饮等功能的商业集中地。宝安、龙岗商圈宝安、龙岗商圈同属关外商圈，由于“二线关”管理改革具体措施的实施和一号、三号地铁线等政策的出台，有力的促进了这两个商圈的发展，目前，各大商家纷纷抢滩这两大商圈，沃尔玛驻扎宝安前进路和龙岗布吉，天虹
33、入驻宝安中心区和龙岗中心城等。而龙岗巨大的商业发展空间已引发了一场声势浩大的造MALL运动，除世贸中心外，目前在建的有五洲风情MALL、鹏达假日MALL、星河MALL，三个加起来超过万平方米，同时，旧城改造的政策势必加速两个商圈的快速发展。 2.2.2 宝安商业概况宝安商圈商业按其发展、分布，以及政府规划，主要可划分为三个商圈：宝安老城区商圈、西乡商圈、新中心区商圈、龙华商圈。 图2-11老城区商圈 宝安老城区商圈是宝安目前较繁华的商圈，是深圳发展较早、相对成熟、辐射面较广的商圈，商业氛围浓厚，人气旺，主要商业街道分布在前进一路、创业路、兴华二路、建安二路、新圳路、宝民一路等街道，大型集中商业
34、主要为香槟广场、宝安万佳、海雅百货、人人乐等。本项目位于老城区商圈核心位置，周边有万佳百货、香槟广场等大型集中商业，商业气氛浓厚。西乡商圈西乡片区商业主要分布在荔园路、河西路、河东路、龙珠路等，片区内大型集中商业主要有沃尔玛、天虹商场、南城百货、新一佳等，商业仍以满足百姓日常生活需求为主。新中心区商圈宝安新中心区被规划为未来宝安新的政治、经济、文化中心，目前商业氛围较为浅薄，目前已进驻的大型商家有华润万家、天虹商场等。片区内西政府机构、写字楼、住宅小区较为密集，但目前商业仍处于发展的初级阶段，商业繁华仍需要一段较长的时间。龙华商圈龙华商圈相对独立于宝安其他商圈，商业发展较为繁华，商业分布主要以
35、人民中路为核心，并向四周扩张，大型集中商业主要为天虹商场、华润万佳、人人乐等，商业氛围浓厚。2.2.3 商业调研商业调研主要以老城区商圈、西乡商圈、新中心区商圈等与项目关系较为密切的商圈为主。老城区商圈调研（1）商业街调研老城区的商业主要分布在宝民一路、建安一路、创业一路、兴华二路、新圳西路、前进一路。图2-12老城区商圈商业街分布图新圳西路商业在华润万佳的带动下，经营状况相对较好，建安路商业主要以街铺为主，商家档次不高，兴华二路上餐饮业态分布较多，整体上，老城区商业街分布相对较为集中，商家档次不高，商业氛围浓厚。图2-13老城区的商业主要分布在以上六条街，经营业种上主要以服饰鞋帽和服务配套为
36、主，分别占37.3%和20.7%，数码电器占15.3%，餐饮占7.2%，五金占4.5%，美容美发占4.2%，家居占2.4%，休闲占2.2%，便利店占0.7，地产中介占0.2%，其他的占5.4%。（2）大型集中商业调研老城区商圈分布大型集中商业相对较多，主要代表有华润万佳、香槟广场、海雅百货等，单体商业面积不大，但经营状况良好。以下是三家大型集中商业的资料：表2-8老城区商圈大型集中商业基本资料表名 称华润万佳香缤广场海雅百货位 置新圳西路新圳西路与建安一路交汇处前进一路建筑物特点住宅裙楼商住楼厂房改造楼 层5层四层5层面积（m?）23,00046,00035,000电梯情况10部手扶梯8部手扶
37、梯3部电梯16部手扶梯停车场约150个车位地下停车场479个车位商场中庭无有中高档代表商家麦当劳、一番拉面、钰花溪、周大福等乐安居、家乐福、时尚Party连锁K歌中心、豪江海鲜酒坊麦当劳人流量主入口宽4米247人次/5分钟主入口宽7米127人次/5分钟经营状况较好较好较好（3）租金水平调研老城区商业主要分布在建安路、前进路、宝民路、兴华路等，以下为各商业街的租金水平调研。新圳路：这条长度不超过两百米的街区是目前整个宝安区街铺租金水平最高的区域，因为可以享受到万佳百货带来的大量人流，经过几年的发展，租金水平持续上升，总体水平在200-270元/月之间，随着家乐福进驻香缤广场，未来租金水平还存在较
38、大升值空间。建安路：建安一路临近新圳西路，与万佳百货及新安湖商业城形成了以点带面的补充效果，临街铺位业态以服装精品为主，街铺装修较好，品牌知名度也较高，诸如苹果店、绅浪、佐丹奴、古士旗等，目前在租金水平上与新圳西路还有差距，总体水平在100-150元/平方米/月之间，但未来发展与之看齐，这或多或少与家乐福的进驻有关。前进路：该路段集中了海雅百货、国美、沃尔玛、天虹商场等知名大型商家，在大商场周围会有一些知名度及档次较高的街铺分布，租金水平也较高，而离商场有一段距离的街铺则相对较低。目前该区域街铺总体租金水平在80-150元/平方米/月之间。创业路：华丰大厦一楼经营服装类铺位档次较高，店面形象好
39、，绝大部分为知名品牌，为创业路品牌形象较好的一段临街商业。其他路段零散分布一些便利小店、五金建材等，整体租金水平在100-150元/之间。翻身路：翻身路街铺业态绝大部分以五金建材店形式存在，档次较低。仅在佳美达与天虹一段，商铺店面形象较好，业态组合较为合理，呈典型的哑铃型分布。租金水平集中在110130元/平方米/月之间。宝民路：宝民路临街商铺多以便利小店、五金建材、地方餐饮等业态为主，租金普遍不高，宝民路租金较高，在80-120元/之间。表2-9老城区商圈商业街租金水平表商业街租金水平（元/月）新圳路200-270建安路100-150前进路80-150创业路100-150翻身路110-130
40、宝民路80-120（4）老城区商圈商业特点分析 老城区商圈为宝安区发展历史较长久的区域，商业体量相对较大，业态主要以服饰精品、服务配套为主，品牌商家不多，整体档次不高、形象一般，目前商业仍主要以满足居民的日常生活需求为主，缺乏具有较强凝集力、扩张力、业态丰富的大型集中商业； 老城区商圈由于发展时间较长久，消费者认知度较高，在宝安商业中具有核心的位置，但商业发展相对固化，难以向更高层次发展，商业发展遭遇更新换代的瓶颈； 老城区商圈的发展较为固化，需要更高层次商业形态的项目引领商业的发展，巩固、增强老城区商圈的核心地位，而此，是项目开发的契机。 西乡商圈调研（1）商业街调研西乡片区商业主要分布在荔
41、园路、河西路、河东路、龙珠路等，以此为核心带动西乡的商业发展。商业街整体档次不高，商业氛围一般，业态组合不够丰富，主要为服饰精品、数码通讯为主。以下是商业街的业态分析：图2-14图表显示，西乡商圈商业业态主要以服饰鞋帽类为主，比例为58.1%，其次为数码通讯及餐饮，比例分别为27.1%、10.4%，商业整体档次不高，主要以满足当地的居民和附近工厂的职工为主。（2）大型集中商业西乡大型集中商业主要为天虹商场、沃尔玛、新一佳、南城百货等，以下是各大型集中商业的具体资料： 表2-10西乡商圈大型集中商业基本资料表名称天虹商场沃尔玛新一佳南城百货位置前进一路前进一路与新安四路交汇西乡荔园路西乡荔园路建
42、筑物特点单体建筑单体建筑单体商场住宅裙楼楼层5层3层3层4层面积（m?）21,00017,0009,000约12,000经营状况较好良好一般一般手扶梯十部七部4部手扶7部手扶梯升降梯两部无无无停车位200150门前停车从以上资料看，商家等具有一定的知名度及影响，但商业规模相对不大，但整体经营状况良好。（3）租金水平调研西乡商业主要分布在龙珠路、荔园路等，其租金状况如下：龙珠路：龙珠路是西乡主要的商业街道之一，该街道上的商业业种主要是服饰鞋帽，档次以低档为主，租金水平在300-350元/平方米之间，荔圆路：荔圆路是西乡商业业种比较丰富的商业街道，该街道的商业业态以餐饮和服饰鞋帽为主，租金水平在300-350元/平方米之间。表2-11西乡商圈商业街租金水平表商业街租金水平（元/月）龙珠路
