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1、目 录第一章 总 论1第一节 概 述1第二节 可行性研究的依据及范围1第三节 研究结论2第四节 主要技术经济指标3第二章 项目提出的背景及建设的必要性4第一节 项目提出的背景4第二节 建设的必要性13第三章 承办单位概况15第四章 未来客源分析及预测16第一节 市场需求竞争性分析16第二节XX温泉旅游资源优势分析18第三节 市场定位19第四节 市场细分20第五节 市场规模预测20第六节 市场营销分析20第五章 建设条件与选址1第一节 承办企业的基本情况1第二节 建设地概况2第六章 项目建设的主要内容7第一节 建设内容7第二节 建筑工程10第三节 公用工程13第七章 企业组织与劳动定员17第一节
2、 企业组织17第二节 劳动定员18第三节 人员培训19第八章 环境保护、劳动安全卫生与消防20第一节环境保护20第二节 劳动安全卫生21第三节 消 防22第九章 节 能24第一节 用能标准及节能规范24第二节 能耗状况和能耗指标分析24第三节 节能措施和节能效果分析25第十章 项目实施进度27第十一章 招标方案28第十二章 投资估算及资金筹措30第一节 投资估算30第二节 资金筹措31第十三章 财务评价32第十四章 社会效益分析37附 件1、自有资金证明2、企业营业执照（复印件）3、近三年财务报表4、供水、供电证明5、合作协议书6、董事会决议7、其他证明材料附 图1、景区总平面图2、景区地理位
3、置图第一章 总 论第一节 概 述一、项目名称XXXXXX温泉开发项目一期二、项目承办单位XXXX体育育乐有限公司三、项目建设地点XX省XX市XX镇四、可行性研究报告编制单位1、单位名称：XX省工程咨询院2、工程咨询资格证书编号：3、资格等级：甲级4、发证机关：国家发展和改革委员会第二节 可行性研究的依据及范围一、可行性研究的依据1、国家、XX省有关政策、法规、规划；2、国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)；3、现行有关技术规范、标准、规定；4、项目承担单位提供的有关基础资料、数据；5、项目承担单位关于委托编制本项目可行性研究报告的技术委托书。二、可行性研究的范围根据项目单位委托
4、要求，本项目可行性研究的范围主要是：1、对项目提出的背景、必要性、未来客源分析及预测进行分析；2、对项目的建设条件、地点选择和交通运输条件进行研究；3、对建设内容、建设规模和工程设计方案进行分析研究；4、就项目的消防、环保、劳动安全卫生及节能措施的评价；5、对项目实施进度、实施方案、劳动定员的确定；6、进行项目投资估算，对项目的产品成本估算和经济效益分析，进行不确定性分析、风险性分析，提出财务评价结论；7、进行社会效益分析；8、提出本项目的可行性研究工作结论。第三节 研究结论随着我国经济的快速稳定发展、人民生活水平的稳步提高和城市化进程的明显加快，我国必然将重现欧美等发达国家社会发展进程中出现
5、的旅游消费热潮。国家以及地方经济的发展，需要开发建设具有地方特色和基础条件的旅游休闲景区，满足人民日益增长的消费需求和享受生活的需要。温泉养生国际文化博览园是集自然风光、人为景观及温泉疗养高度密集的一个优秀区域，地理位置优越，环境优美，温泉资源丰富，具有很大的开发和利用价值。通过对风景区资源条件、开发现状以及基础设施的仔细分析和研究，认为在XX温泉进行本项目是十分迫切的，也是十分必要的，能起到事半功倍的效果。该项目的实施，不仅能够充分开发利用风景区内自然资源，促进和提升景区品位，进而促进XX市地方旅游事业的发展，改善当地投资环境。该旅游区的建设符合国家产业政策和投资方向。建设条件较好，市场前景
6、乐观，具有较好的财务盈利能力和社会效益。该项目市场前景广、经济效益较好、项目建设有利于XX及胶东半岛旅游资源的开发和XX旅游事业发展，是必须和可行的。第四节 主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项 目单 位指 标备 注1总占地面积亩1582总建设规模平方米520001.1温泉会所酒店区平方米250801.2泉眼地景广场平方米45001.3温泉度假主题乐园119451.4商业街区广场平方米104752项目总投资万元20556折合2937万美圆2.1其中：固定资产投资万元204062.2铺底流动资金万元1503流动资金万元5004项目定员人8005设备装机容量千瓦18706项目年用电量万度960
7、7项目年用水量万立方米10.228营业收入万元1233220年平均9总成本万元/年694020年平均10利 税万元/年125820年平均11利 润万元/年486420年平均12投资利润率%25.420年平均133投资利税率%20.820年平均14财务内部收益率%税前%23.52税后%20.7815财务净现值万元税前万元16071税后万元1193516投资回收期年6.49含建设期17盈亏平衡点%50.78第二章 项目提出的背景及建设的必要性第一节 项目提出的背景一、旅游业已成为世界经济中最大和发展最快的行业之一20世纪50年代以来，旅游业得到了蓬勃的发展。从1950年接待2530万人次增长到20
8、05年的8.08亿人次，国际旅游收入也从21亿美元增加到5550亿欧元，增长了200多倍。据世界旅行旅游理事会提供的数据，国际旅游业每年的产值达4.5万亿美元，占世界国内生产总值的11%；国际旅游业从业者多达2.07亿人，占世界就业人数的8.2%。世界旅行与旅游理事组织公布，2005年国际旅游者人数达到808亿人次，超过了2004年的763亿人次，增长率为55。同期世界旅游收入增长11，达到5550亿欧元。其中美国的旅游收入最高，达745亿欧元，其次为西班牙452亿欧元，法国340亿欧元。各大洲的旅游人数去年都呈增加趋势，欧洲仍拔旅游人数头筹，达到4439亿人次，年增43。在中国旅游市场的强力
9、带动下，亚太地区虽经历多次天灾病灾，但旅游人数出人意料地增加了74，达到1562亿人次；美洲旅游人数达到1331亿人次，中东旅游人数为3840万人次。非洲去年旅游人数增加了101，达到3670万人次。在旅游首选目的地排名上，法国仍排第一名，西班牙、美国、中国和意大利紧随其后。今后一段时期，世界经济将继续保持平稳增长的态势，国际旅游消费将进一步活跃。据世界旅游组织预测，未来五年，国际旅游消费年均增长6.7%，大大高于世界经济的增长率，全球旅游业继续保持强劲增长势头，其中亚太地区将成为旅游热点和全球旅游业发展最快的地区。二、我国将成为旅游强国进入21世经以来，我国旅游业继续保持高速发展的势头，国际
10、旅游稳居亚洲第一，国内旅游增长势头强劲。加入WTO后给我国旅游业的发展带来新的机遇。据世界旅游组织预测，到2020年，我国将跃升为全球首位旅游目的地，入境旅客人数将由2000年的3100增到2020年的1.3亿。出境旅客人数将达到1亿，成为世界第4大旅客来源地，仅次于德国、日本、和美国。从国内看，当前我国已经进入全在建设小康社会、加快社会主义现代化建设的新的发展阶段。宏观经济形势继续好转，国家实施积极的财政政策，努力扩大内需，将为旅游业提供更好的发展条件和更广阔的发展空间。随着经济的发展、人民收入的增加、闲暇时间的增多和观念的更新，假日旅游渐成时尚，国内旅游需求开始全面释放。党中央、国务院明确
11、把旅游作为国民经济新的增长点，出台了一系列鼓励旅游消费、扶持旅游业发展的政策措施，旅游发展的政策环境越来越好。近年来，我国旅游业全面振兴并有突破性发展，其主要包括入境游、国内游、出境游三大市场。2007年,全年共接待入境游客13187.33万人次,实现国际旅游外汇收入419.19亿美元，分别比上年增长5.5%和23.5%；国内旅游人数16.10亿人次，收入7770.62亿元人民币，分别比上年增长15.5%和24.7%；中国公民出境人数达到4095.40万人次，比上年增长18.6%；旅游业总收入10957亿元人民币，比上年增长22.6%。 近七年来（003年除外），旅游各项指标，如旅游总人次数、
12、旅游总收入、入境人数、外汇收入，以及总花费和人均花费等方面，均有较大的提高，这表明随着全球经济一体化的快速发展，我国国内和入境旅游取得了长足的发展（见表31）。从平均出游率、总花费和人均花费看，近年来，随着社会经济的快速发展和人们生活水平的提高，人们逐渐将旅游纳入到日常生活中，积极参与旅游活动，各项指标呈现增长的趋势。表31：20002007年全国旅游总体情况统计表总人次数（亿人次）入境人数（亿人次）外汇收入（亿美元）出游率（%）总花费（亿元）人均花费（元）2000年7.40.83162.2449.13175.54426.62001年7.840.89177.9262.23522.37449.5
13、2002年8.780.98203.8569.23878.36441.82003年*8.700.92174.0667.93442.27395.72004年11.021.09257.3484.84710.71427.52005年12.121.20292.9692.75285.86436.12006年13.941.25339.491066229.74446.9备注*：2003年由于“非典”的影响，导致旅游各项指标有所下滑。资料来源：国家旅游局统计资料1、入境游市场分析从20002006年我国入境旅游统计数据看，总体情况为入境旅游者总人数逐年增加（2003年除外）。通过对前10位主要国家入境人数的比较
14、分析，超过100万入境人数的国家有韩国、日本、俄罗斯、美国。2004年之前，日本一直是我国入境人数最大的客源国，而2005年，韩国后来居上占据首位，2006年仍保持首位。同时，马来西亚、新加坡，菲律宾，以及欧美等一些国家，均有较大的增幅。由此可知，我国入境旅游的客源地集中在东亚、东南亚、欧美等地。而且通过对近年来主要国家的入境月份、入境目的、入境方式及入境城市等的统计分析，其特征主要体现在以下几方面：主要入境国家：日本、韩国、俄罗斯、美国及东南亚等；主要入境月份：春、秋、冬季；主要入境年龄：2565岁，其中2544岁中青年比重有所增加；主要入境方式：飞机、汽车、船舶；主要旅游目的：观光游览、商
15、务会议、度假休闲等；主要接待城市：深圳、广州、上海、北京、珠海、杭州、苏州、南京等，主要集中在珠三角和长三角地区。2007年，我国入境旅游市场继续稳步发展，主要统计指标同比均有所增长。入境旅游人数达13187.33万人次，比上年增长5.5%。其中：外国人2610.97万人次,比上年增长17.6%;香港同胞7794.89万人次，比上年增长5.5%;澳门同胞2318.68万人次,比上年下降5.0%; 台湾同胞462.79万人次，比上年增长4.9%。国际旅游（外汇）收入达419.19亿美元，比上年增长23.5%。2.国内旅游市场的主要特征通过近年来的旅游相关统计分析，城镇居民国内旅游出游数、出游率、
16、旅游总花费、人均花费等几个方面都出现了大幅度增长（见表31）。而且通过对旅游目的、旅游者职业、城镇居民、农村居民，及全国旅游抽样调查等分析，国内旅游的特征主要体现在以下几个方面：主要旅游目的：观光旅游、探亲访友等占主体，公务会议比重有所增加；旅游者（按职业）特征：以企事业管理人员、专业技术人员为主，而离退休人员和学生比重增加较快；居民出游特征：农村居民出游数要大于城镇居民，但人均花费恰好相反，在人均花费方面，城镇居民增长较快，且主要集中在发达城市地区；人均花费特征：随文化程度的增高而呈上升趋势；旅游距离特征：以一座城市为中心的短程旅游者居高不下；黄金周出游特征：旅游热度有增无减；主要需求特征：
17、多样化、个性化、高品味、高服务质量、诚信和安全；不以观光为目的的旅游活动日益突出，如商务、会议、探亲、疗养等。3.XX省旅游市场基本情况2006年，XX旅游高潮迭起，成绩喜人。全省接待旅游总人数达1.68亿人次，旅游总收入达1295.6亿元人民币，特别是在入境旅游方面，接待人数达193.13万人次，外汇收入达10.14亿美元，可以看出，入境旅游的发展速度明显高于国内旅游。表32： XX省旅游发展概况旅游总人数（万人次）旅游总收入（亿元）入境旅游人数（万人次）外汇收入（亿美元）2006年16800.001295.60193.1310.142005年14250.001038.70155.117.8
18、02004年11868.31814.70119.315.672003年8995.67573.4077.673.702002年9670.68610.8097.684.722001年8168.87494.4082.873.822000年7080.21412.7073.213.15资料来源：XX省国民经济与社会发展统计公报4.XX入境旅游市场特征入境旅游人数增长快速，旅游外汇收入增长也较快。从表32可以看出，除2003年受“非典”影响外，全省接待入境旅游者人数及旅游外汇收入总数都在逐年增加，但人均旅游消费没有显著增长，2000年入境旅游者人均旅游消费为430.27美元，而2006年入境旅游者人均旅游
19、消费也只有525.12美元。入境客源地区结构相对集中，入境旅游者中，韩国游客所占比重最大，占入境游客的51.27%，是XX省入境旅游最大的客源市场；日本游客占22.29%，美国旅游者占4.37%，分列第二位、第三位（见表3-3）。入境旅游者的目的地多集中在经济发达、交通便利的XX半岛，如青岛、烟台、XX，另外省会济南到泰安、济宁一线也是入境旅游重要目的地，泰安的泰山和济宁下辖的曲阜孔庙对国际游客有着强大的吸引力。与国内其他省份相比，XX省入境旅游在全国入境旅游市场的竞争力比较强。据统计，2006年，XX省入境旅游者为193.13万人次，旅游外汇收入10.14亿美元，在全国入境旅游位次排名中，无
20、论是接待入境旅游者人数，还是旅游外汇收入，XX省均排名第七。表33： 2005年XX省国际旅游客源分布分类标准客源地绝对量（人次）占外国游客（%）同比增长（%）按地区分组亚洲103016982.5626.37欧洲1096718.7949.40美洲733035.8737.22大洋州153931.2316.60非洲38190.3142.98其他154871.24304.68按国籍分组韩国64005651.2941.53日本27817022.2912.13美国545104.3735.66新加坡255092.0417.82马来西亚225341.8124.98德国224591.8051.07俄罗斯194
21、841.5666.12英国172951.3939.60菲律宾163271.3119.495.XX国内旅游市场特征通过分析，2005年XX省国内旅游市场中，本省游客占据近45的市场份额；省外市场中份额超过5的有江苏、北京二省市，市场份额超过3的有河北、河南、广东、辽宁、上海、浙江六省市，这8个省市约占XX国内旅游市场的35。从XX省客源市场分布来看，XX、江苏、北京、河北等9个省市集聚了80的市场份额，70的国内客源来自周边670km范围内的地区，即车距通常在6小时以内。由此可知，XX省国内旅游市场主要集中在本省、华北、江浙沪等地。在省内17个地级市中，按2006年旅游接待人数多少依次为：青岛、
22、济南、烟台、济宁、泰安、XX、淄博、潍坊、日照、临沂、枣庄、聊城、德州、滨州、莱芜、东营、菏泽（见表A）。6.XX市旅游市场基本情况XX旅游资源丰富，有海岛海岸、城市园林、历史遗迹、民俗风情等十多种类型，拥有国家级风景名胜区2处，省级风景名胜区3处，文物保护单位51处，省级旅游度假区4处，游览景区（点）80多处。境内千公里海岸线上，有中国近代第一支海军的诞生地刘公岛，秦始皇东巡过的东方好望角天尽头，中国道教全真派发祥地圣经山，凝聚中、日、韩三国人民友谊的赤山法华院，亚洲最大的天鹅栖息地天鹅湖，大东胜境铁XX温泉，天下第一滩银滩等名胜景观。全市形成了“一线（千公里海岸线）、六区（中心城市、海滨生
23、态、渔家风情、温泉疗养、传统文化、休闲度假）”的旅游格局。2006年，XX市全年共接待海内外游客1150.18万人次，旅游总收入101.78亿元，分别比上年增长15.2%和19.0%。其中，国内游客1129.69万人次，旅游收入94.43亿元，分别增长15.1%和18.5%；国外游客20.49万人次，增长21.4%，旅游外汇收入8930万美元，增长25.7%。表A： 2006年XX省分市旅游总收入与人数地区/城市旅游总收入游客总量（亿元）增长%排名（万人次）增长%排名XX1295.6024.716800.0018.9济南146.4019.931721.2017.63青岛325.2026.712
24、886.0014.71淄博76.4320.271096.7518.17枣庄28.2923.012543.2921.011东营18.7031.713242.8723.316烟台147.8525.821717.6418.12潍坊62.9020.991042.3017.28济宁100.6023.451471.7621.24泰安87.6032.061244.8023.15XX101.7819.041150.1815.26日照50.8032.4101008.6028.99莱芜7.4622.417254.6015.615临沂66.6042.981004.9029.210德州15.9527.715421.1
25、025.113聊城31.7624.911497.5812.912滨州17.0026.014301.2525.014菏泽10.1019.516216.9411.817XX市充分发挥作为XX的“东大门”，距离韩国近的区位优势，积极吸引韩国游客来XX旅游、投资，通过开发刘公岛、成山头、铁XX温泉、圣经山、赤山法华院、天鹅湖等旅游区，嫁接“长三角”旅游发展的先进理念，推进观念创新、体制创新、管理创新，借助长三角的力量，提升自身旅游产品档次和综合竞争能力，更快、更好地打造“韩国后花园”，把XX建成韩国人海外休闲度假的第一选择。7.XX市旅游市场基本情况XX市位于XX半岛东部，总面积1645平方公里，全市
26、总人口640465人。XX是中国优秀旅游城市，拥有“山、海、泉、城”等丰富的旅游资源，主要分布在中国道教全真派发祥地圣经山风景区、市中休闲游览区、青龙旅游度假区、天福山革命起义观光区（天福山省级森林公园）、XX金滩旅游度假区、温泉疗养区等6大旅游区。其中，圣经山上的天然老子头像、太上老子道德经摩崖石刻、东华宫、三清殿及无染寺、天福山起义遗址、召文台公园、青龙旅游度假村等都是颇为著名的旅游景点，圣经山为省级风景名胜区。全市旅游经济迅猛发展。2007年XX市在旅游大项目建设、旅游宣传促销及行业管理等方面实现了新的突破，XX市被评为“2007XX最具竞争力旅游强县（市）”。2007年全市实现旅游总收
27、入15.3亿元，接待国内外游客357.2万人次，增长19.1%，创历史最好水平。其中海外游客5.9万人次，增长1.7%，旅游创汇收入760万美元，增长24.3%。三、基础设施建设为旅游业的发展创造条件1、交通XX具有优越的交通基础设施条件。XX已经建成机场9个，其中国际机场3个，开通国内航线100多条；公路通车总里程7万多公里，高速公路发展尤其迅速， 2003年高速公路通车里程达3018公里（到十五末，全省高速公路通车里程预计达到3296公里，到2008年将建成高速公路4000公里）；青州铁路局还开通至青岛、泰安、日照、北京等地的旅游专列；京福高速公路贯通XX省。交通基础设施迅猛发展，使齐鲁大
28、地由此形成了“半日生活圈”，即省内任何两个城市之间，都可以在一天打个来回；XX省旅游格局由此也发生了重大变化。2、邮电通讯建设XX邮电基本实现现代化，与世界上180多个国家和地区互通直播电话。XX旅游信息网覆盖全省17个地市共18个网站，是目前我国最大的政府旅游网站之一。由此可见，现在正是旅游业发展的黄金时期，无论是国际环境还是国内环境都为旅游经济的发展创造了各种有利条件。作为有着悠久历史和珍贵旅游资源的XX地区更应该抓住这一机遇，促进旅游业的发展和城市的腾飞。第二节 建设的必要性一、符合我国国家有关产业政策二00三年十月，中国国家总理温家宝在世界旅游组织第十五届全体大会上指出：“改革开放以来
29、，中国政府高度重视旅游工作，旅游业持续快速发展，已经成为旅游大国我们要把旅游业培育成为中国国民经济的重要产业。”国内旅游蓬勃发展，形成世界上最大的国内旅游市场。2004年，国内旅游人数达到11亿人次，国内旅游收入4711亿元。黄金周旅游市场持续兴旺。各地进一步加快旅游资源开发、旅游设施的完善和旅游产品的更新。旅游产品更加丰富，旅游目的地建设不断完善，接待能力进一步增强。未来5年世界旅游业发展的总趋势是，欧美发达国家在全球出入境旅游市场中仍将保持传统优势，但增速放缓；以中国为代表的东亚太国家和地区将保持较快增长。世界旅游组织预测：到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场。在目
30、前全球局部地区并不太平的形势下，中国保持了安全的旅游目的地形象，我国旅游业将在相当一个时期内处于发展的黄金期。改革开放20多年来，中国旅游基础设施建设和配套水平大幅提高。目前中国已建设成为世界旅游大国，入境过夜旅游人数和创汇分别居世界第四位和第七位。随着全面建设小康社会的推进，人们生活水平不断提高，对旅游的需求将持续增长，这些都为旅游业加快发展奠定了坚实基础。目前，我国已实现从旅游资源大国向世界旅游大国的历史性跨越，旅游业在国民经济和国际多双边各种交流交往中扮演着越来越重要的角色。旅游业综合性强，关联度高，成长性好。把旅游业发展成国民经济的重要产业体现了国民经济发展的总体趋势，有利于促进经济社
31、会协调发展。二、符合“十一五”发展规划“十一五”时期我国旅游业工作围绕“两个目标”。一是要把旅游业培育成为国民经济的重要产业；二是要抓好旅游业发展的基础性工作，为建设世界旅游强国夯实基础。“十一五”时期规划发展目标为：实现入境旅游人数和入境过夜旅游者人数年均增长8%，国际旅游收入年均增长12%；国内旅游人数年均增长8%，国内旅游收入年均增长10%；旅游总收入实现年均增长10%。到2010年，国际旅游收入达到530亿美元，国内旅游收入达到8500亿元，旅游总收入达到12700亿元。每年旅游新吸纳就业50万人，到2010年旅游直接就业人数达到1000万人。随着国家将对环境保护政策的实施，绿色旅游将
32、大力发展，旅游开展将向温泉旅游方向发展。从长远来看，随着国家相关政策的逐步出台，可以看到整体开发XX温泉旅游产业的提出和实施具有前瞻性。因此，本项目的实施可在一定程度上满足市场的需求，有利于旅游产业的飞速发展，对未来沿海温泉旅游开发将起到一个示范作用，同时也可大大推动XX地区乃至XX省的旅游经济发展。三、符合地方经济发展的需要根据对XX温泉旅游区未来旅游市场的预测，预计该旅游区建成后第3年预计游客人数将达到73万人次，实现营业收入18250万美圆，以后各年随着游客的增加，营业收入也相应增长。温泉旅游区的开发建设将吸引海内外更多的游客前来观光、休闲、旅游、度假。有利于当地可持续发展战略的实施，增
33、加当地人均收入及就业人口，加快产业结构调整，推动当地经济协调持续发展。综上所述，XX温泉旅游开发的成功，会获得较好的经济效益，还会带来良好的社会效益，符合地方经济发展的需要。第三章 承办单位概况一、出资单位基本情况公司名称：XXXX体育育乐有限公司注册国家：英国注册登记号：102306地 址：XX托尔托拉岛城镇路法定代表人：麦石来 职务：董事长国 籍：中国台北 电话：86-021-34318598二、拟成立外资企业概况及出资方式公司名称：XXXX旅游开发有限公司法定地址：XX市XX镇汤西村法定代表人：陈庆山（中国台湾）身份证号：M120062918法定代表职务：董事长该项目被核准后，投资方将根
34、据中华人民共和国外资企业法组建公司，从事“从事温泉综合开发利用，餐饮、住宿，游乐设施开发及相关配套设施建设经营，果木、花卉、观赏树木的种植”等。企业经营期限50年。企业注册资本1300万美元,投资总额为2937万美元，全部以外汇投入。按照有关规定，企业经批准设立后，在营业执照签发之日起三个月内到资15%，其余在2年内缴清。第四章 未来客源分析及预测第一节 市场需求竞争性分析通过对全国及XX省旅游市场现状分析，旅游业在国内的发展形势良好，逐渐从传统的粗放型观光旅游向多样化的个性旅游发展。旅游产业规模不断扩大，产品种类越来越丰富，旅游服务质量越来越高，具体可从以下几个方面进行详细分析。1、区域协作
35、不断加强在全球经济一体化和国际、国内区域性合作不断加强的大背景下，分工协作要求高的旅游业，必将会越来越注重区域内协调发展，逐渐突破行政界线的限制，以旅游资源特色和完整性为依托，联合开发完整的综合旅游产品。XX温泉今后也将面临联合赤山、圣经山、成山头开发大XX旅游区的课题，在大旅游区的开发中，XX温泉自身的准确定位将直接关系到XX温泉旅游发展的前景。2、入境旅游增长较快随着我国改革开放的不断深入，入境旅游人数和外汇收入将快速增长。入境旅游客源地仍然将以东亚、西欧、美洲等一些发达国家为主要，东南亚、东欧等一些国家逐渐成为海外潜在客源国。在XX省入境旅游市场方面，韩日客源尤其是韩国客源比重非常大，成
36、为XX省入境旅游的主体。3、旅游客源市场细分化随着旅游市场的逐渐成熟，游客的旅游需求不再限于到此一游式的炫耀旅游，为了调节生活节奏、商务、体验、休闲、度假以及购物等针对性明确的旅游需求将越来越明显，旅游市场细分越来越专业。XX温泉的旅游开发应充分认识到这一点，做好精准调研、精准定位、精准营销，使旅游项目的建设有的放矢。4、温泉旅游市场潜力巨大中国社会发展正处于工业现代化阶段，大量的农业人口转变为城市人口，城市化步伐越来越快，竞争日益激烈，工作压力大，生化节奏越来越快，亚健康人口增多。城市人对于通过改变环境调节生活节奏的需求将越来越大，在这样的社会经济背景下，温泉养生旅游的市场潜力巨大，温泉养生
37、将成为城市居民出游的主要目的地之一。5、旅游消费多样化传统的旅游消费仅限于门票，消费单一，不仅影响旅游经营收入，而且旅游活动内容不丰富。在社会经济不断发展，文化生活多样化的背景下，旅游市场逐渐成熟，旅游产品也将越来越丰富，游客的旅游消费将不仅只是门票，休闲度假、文化娱乐等方面的消费将逐渐占据主导地位。6、自驾车出游迅速发展随着社会经济的快速发展，全国的道路交通状况得到巨大改善，而XX的道路建设更是领先于兄弟省份。汽车逐渐进入大众家庭，人们的出游方式发生了巨大的变化，越来越多的游客开始采用灵活、方便、时尚的自驾车出游形式。7、自助游与散客比例日见增大近年来，各地之间的城际、省际交通越来越便捷，为
38、广大居民提供了良好的自助出游外部条件。另外，随着旅游的不断发展，消费者的旅游经验也越来越丰富，个性化的旅游需求越来越多，从心理上和思想意识上推动了自助游和散客出游的快速发展。8、周末近地休闲与节假日消费逐渐风行伴随着经济的快速发展，城市化进程也在加速，在各地大力发展旅游业的形势下，围绕城市形成了一系列的近郊休闲目的地。节假日的增多，也逐渐形成了假日消费与出游的独特现象，旅游消费成为“假日经济”的领军性产业。第二节 XX温泉旅游资源优势分析XX温泉座落于胶东半岛东部的XX市XX镇，由于山麓间地层构造断裂带的长期活动，形成范围长达200余米、宽约60米的地热异常区，其地表泉眼，沸汤涌流，热气蒸腾，
39、四季如春，北依海拔300米的双顶山和库容6500万立方米的坤龙水库，东临XX第二大河青龙河，属山间谷地地貌。1温泉资源优越温泉水的形成是大气降水渗入地壳断层深处，与地下热岩浆接触后经过几十年的演变、渗透，最终转移到地表形成。温泉大多数都是从地底涌出，可分为“间歇泉”、与“自喷泉”，XX温泉属“自喷泉”；以泉质成分来区分温泉是最常用的区分方式：以酸碱质来分，一般可分为中性泉、酸性泉、碱性泉；以泉水中所含矿物质来分，则可分为碳酸氢盐泉、硫磺盐泉及氯化物泉三种，对身体各有不同的疗效。温泉的神圣“使命”温泉中含有丰富的矿物质，不仅对多种疾病有疗效作用，而且有保健、美容、护肤、疗养之功效。通过浴用、饮用
40、、吸入等多重用途，可以使您解除病痛，消除疲劳，焕发青春活力。XX温泉中的各种矿物质成分，具有理疗和保健功效。如：各种矿物质都有的单纯泉，可以进行神经痛，风湿，皮肤病的治疗，骨折、外伤的疗养；含有二氧化碳的碳酸泉，可治疗高血压、心脏病、更年期障碍及不孕症；硫磺泉可治疗心脏病、动脉硬化、风湿、慢性皮肤病及糖尿病；放射能泉可治疗痛风、神经痛、植物神经失调症等；食盐泉可治疗神经痛、风湿、寒症、跌打损伤、挫伤、不孕症等；而中草药温泉池更是“有的放失”，进行针对性地治疗。2环境优势XX温泉，其地表泉眼，沸汤涌流，热气蒸腾，青松浮翠，万木葱茏，四季如春，形成了松柏、蓝天、温泉、水景四者相映相生的丰饶景色。3
41、山峦林壑广阔XX温泉西南麓，林逸岩秀，空间广阔。山上则林木茂盛，多以黑松、赤松、刺槐、麻栎为主，兼有小合欢、胡枝子、锦带花、野蔷薇等，郁郁葱葱，连山接麓，即有苍山玉树之秀，又有花草藤箩之美，其间径路交叉，芳草蓬勃，植被充分，气温与空气极其适合避暑、休闲、观赏。4气候气象适宜XX温泉，属典型的海洋性气候，四季分明，气候温和，空气鲜润纯净，具有春润、夏凉、秋爽、冬暖的特征。年平均气温11.6，平均日照2600小时左右，年平将降雨量824.2毫米，无霜期200多天雨水适度，森林覆盖率31.4%，空气中富含负离子，地热资源丰富。第三节 市场定位1.基础市场定位于XX本地、XX、烟台、青岛、潍坊等周边主
42、要城市的居民2.重点市场定位于以上海为中心的长江三角洲地区、以北京为中心的环渤海地区、以大连为中心的辽东半岛地区、以首尔为中心的韩国京畿道地区；定位于以济南为中心的鲁西地区的城市居民。3.机会市场定位于基础市场和重点市场以外的其他地区的主要城市居民；定位于到XX、XX的商务客人，通过旅游宣传，使其成为XX客源市场；定位于周边成熟景区的分流客源。第四节 市场细分根据XX温泉旅游市场的特征，可将目标市场细分为地域重点客源市场和主要出游类型客源市场两大类：地域重点客源市场包括以上海为首的长三角市场，以北京为首的环渤海市场，以大连为首的辽东半岛市场，以济南为首的鲁西市场，以XX、烟台、青岛为中心的XX
43、半岛市场，以首尔为中心的韩国京畿道市场。主要出游类型客源市场包括生态观光客源市场、温泉养生客源市场、文化感悟客源市场、休闲度假客源市场、乡村旅游客源市场、疗养专项客源市场等。第五节 市场规模预测项目建成后年接待能力为100万人次/年，当年接待人员预计可达到73万人次/年；第六节 市场营销分析一、旅游营销的SWOT分析1、优势温泉自然优势明显，地理位置优越，温泉水中富含矿物质成分，有益于身体健康，缓解工作压力和疲劳；保健作用：主要是改善身体素质，调整机体功能，对虚弱者有增强体质的效果；对皮肤的作用：由于盐类和温热的共同刺激，引起皮肤血管的扩张，改善血液循环，促进炎症产物的排除，助长细胞新生，恢复
44、组织技能，故能治多种慢性皮肤病；对运动系统的作用：氯化钠泉水具有浮力大的特点，在泉水利用它的浮力可使肢体活动更灵活，改善关节和肌肉的机能，缓解疼痛，软化瘢痕，故可治多种慢性运动系统疾病；对新陈代谢和内分泌的作用：促进人体新陈代谢，增加尿、尿酸的排出，减低血糖和尿糖，增加白细胞；对内分泌腺也有调整的作用，如妇女的性腺功能障碍，浴疗是有明显的改善。空气湿润，富含阳离子，是休闲度假的首选；森林覆盖率高，植被保存完好，环境优越，气候宜人，具有生态品牌优势；具有较为便利的交通和区位优势，尤其是离韩国非常近，离国内发达的长三角地区、环渤海地区也不远；在景区周边及邻近地区有丰富的可进行产品及线路组合与包装的资源优势；旅游营销策略与技巧日趋成熟。2、劣势景区公用基础设施建设滞后，接待能力不足；当地居民的旅游意识和旅游观念有待进一步培养和提高；尚缺乏统一明确的目的地品牌形象与宣传口号；在中远程市场中的知名度还很
