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1、*温泉生态度假区项目可行性研究报告项目名称：*温泉生态度假区项目项目组织单位：*项目投资单位：* *公司项目承办单位：*公司报告编制时间：2011年5月目 录第一章 项目摘要5一、项目简介5二、项目优势5三、项目背景7四、项目公司8第二章、市场分析9一、国内温泉旅游市场的特点与发展趋势9二、华中地区温泉旅游发展概况14三、河南省温泉旅游市场现状及前景15四、项目市场竞争分析16五、项目客源市场分析18第三章 项目资源与建设条件分析19一、景区资源条件分析19二、从用地条件分析21三、从地理区位及道路交通分析21四、结论21第四章 项目发展规划22一、整体定位22二、功能定位24三、项目理念27
2、第五章 项目整体产品策略28一、产品策略28二、市场定位28三、产品差异化定位30第六章 项目主体及整体建筑风格定位33一、整体定位33二、温泉主题定位33三、温泉形象定位34四、温泉功能主题34五、建筑风格定位35第七章 项目整体产品配置36一、温泉产品及配套消费产品设置建议与指标36二、酒店客房及别墅设置建议与指标47三、会议培训中心设置建议与指标48四、整体餐饮设置建议及指标48五、停车场设置建议与指标49六、员工生活及后勤保障区域设置建议与指标49第八章 项目建设和经营筹备进程49一、温泉度假项目建设与经营筹备进程49二、建设进程解释50第九章 投资估算50一、投资估算依据50二、投资
3、估算预测51三、融资计划51第十章 效益分析51一、收入结构来源51二、营业收入预测52三、经营管理营业成本费用分析55四、前五年综合利税预测55总结56第一章 项目摘要一、项目简介1、项目名称：*温泉生态度假区2、项目地址：*3、项目面积：500亩4、项目投资：5亿元5、项目投资方：*公司6、项目承办方：*公司7、项目定位：生态、温泉、会议、养生、休闲运动二、项目优势1、地理位置优越*地处河南之中，四通八达，与郑州、开封、洛阳、平顶山、周口、南阳等临近城市的车程1小时左右，已逐步形成一个涵盖4000万人口的区域经济圈，俗称“一小时经济圈”，客源市场广阔。2、交通条件便利西距京广铁路、京珠高速
4、公路10公里，北距郑州国际机场70公里，311国道横穿东西，219省道纵贯南北，兰南高速、许亳高速途径*。3、自然温泉资源 度假区温泉是天然的医疗型偏硅酸锶温泉，水质条件好且储量充沛，属稀有天然医疗矿泉。温泉所含的硅元素和锶元素对人体具有较强的护理作用，其他微量元素也能起到一定理疗的功效。温泉水中以偏硅酸形式存在的硅元素能对皮肤起到清洁器的作用，具有软化皮肤角质、防衰老、使皮肤光滑等功效。硅元素同时是人体必需的微量元素，对心血管、骨骼生长等具有保健功能。泉水中所含有的氟、铁、镁等其他元素会对慢性支气管炎、哮喘、胃痉挛、失眠等慢性疾病均有很好的理疗效果，是大自然赐予度假区的瑰宝。4、园区优惠政策
5、 项目位于*，根据政府“以花木改善生态、以生态承载旅游、以旅游激活三产”的总体要求，配套享受各类用地、税收、基础设施配套、资金与项目扶持、服务与管理等相关优惠政策。5、生态餐厅配套*生态园林酒店是*第一家室内生态花园酒店，综合运用建筑学、园林学、设施园艺学、生态学等相关学科知识进行规划、设计和建设，以设施调控技术、农艺栽培及管理技术来维护餐厅的优美环境，形成以绿色景观植物为主，蔬、果、花、草、药为辅的植物配置格局，结合假山、瀑布、小桥流水、竹木亭阁等园林景观，全方位立体展现绿色、优美、宜人的就餐环境，满足现代人最真实的那种回归自然的情感，赋予传统餐厅健康、休闲新概念，与温泉休闲养生概念切合，丰
6、富项目旅游度假服务功能，提升项目总体吸引力。三、项目背景1、国内温泉旅游热的兴起近年来温泉旅游越来越受到国内游客的青睐，温泉开发与经营活动开展得如火如荼，国内许多省市纷纷把温泉旅游作为本省市的重要旅游发展项目，发展势头迅猛，在国内温泉旅游热的大环境下，*生态温泉度假区充满无限商机。2、政府重视和支持旅游业的发展河南省省委、省政府，*市市委、市政府及*县县委县政府均十分重视旅游业发展，并分别制定了河南省旅游发展总体规划、*市旅游业发展“十一五”规划及*县20102015年旅游产业发展规划等，明确提出逐步把旅游业培育成为支柱产业，并将旅游业发展纳入了国民经济和社会发展计划，出台了一系列政策措施，大
7、大促进了*生态休闲旅游度假区及各类旅游项目的发展。3、郑州城市圈及其周边省市庞大消费群给*温泉项目带来广阔的温泉旅游市场*市位于河南省中部，是河南省经济和社会发展最为活跃的省辖市之一，有“河南的温州”的美誉，以*为中心的涵盖4000万人口的区域经济圈发展迅速，客源市场广阔。近年来河南旅游发展迅猛，仅2010年河南省春节黄金周全省共接待游客842.7万人次，实现旅游总收入31.34亿元，加之附近省市的消费群，*温泉项目的消费群潜力很大。4、中原花木交易博览会暨*生态旅游节等重大节事的宣传推动由河南省农业厅、河南省林业厅、河南省旅游局、河南省花卉协会和*市人民政府联合主办，*县人民政府承办，*国家
8、花木博览园协办的中原花木交易博览会暨*生态旅游节对*温泉的品牌宣传及客源带动均具有极大的促进作用。四、项目公司1、*，是在中共中央、国务院发出建设社会主义新农村的伟大号召和国务院颁发基金会管理条例（温家宝签发，国务院 2004 第 400 号令）的背景下，由一批长期从事农业工作的老领导和农业问题专家、社会知名人士，与一些民营企业家共同发起，并经政府部门批准成立的。*，是全国性非盈利的社会公益组织。基金会会的宗旨是：服务城乡人民，促进城乡社会经济发展，为构造和谐社会贡献力量。2、*（集团）股份有限公司成立于2009年，位于*金水大道中段，是*县重点招商引资项目。集团旗下由七家子公司组成，分别是:
9、*股份有限公司、*科技实业股份有限公司、*县华宇小额贷款有限公司、*人宇投资有限公司、*县*园林绿化工程有限公司、*生态酒店、*首创餐饮服务有限公司。*股份有限公司是*集团的旗舰，她是专业的电力变压器生产厂家，成立于2009年，总投资1亿元。公司拥有完善而先进的技术设备，以及现代化的生产车间与科研大楼。公司产品线完整，生产流程完善，管理严格，已通过ISO9001质量管理体系认证。3、*园林绿化工程有限公司位于*县名优花木生产科技园区*大道中段。公司基地地理位置优越，交通便利。公司是国家注册的园林绿化二级资质企业，*市农业产业化市级龙头企业，河南省双千工程实施企业。公司拥有苗木基地1300多亩，
10、产品包括多种名优花木。公司注册资金2500万元，现有员工158人，其中高级技术人员36人。第二章 市场分析一、国内温泉旅游市场的特点与发展趋势（一）国内度假旅游发展趋势随着城市居民经济收入的提高，国内旅游市场的发展日益成熟，旅游消费需求也呈现出多样化的特征，具体主要表现在以下几个方面：1、观光型旅游仍将持续快速增长观光旅游作为最基本的旅游形式在长时间内将会保持快速增长，由于我国是一个观光资源大国，观光市场仍会保持较大的市场份额，由于市场基础规模大，虽然消费水平相对较低，但仍然具有较大的利润空间。2、城市周边及近距离城市之间的短途、短期旅游需求增长城市居民短期旅游活动一般多集中在城市周边200K
11、M的距离范围内，以大城市为核心的短途、短期旅游日渐成熟，主要旅游形式有农村旅游、生态旅游、民俗旅游、健身旅游和休闲度假旅游。由于节假日的分散和交通工具的限制，短期出行城郊是最理想的目的地，短线游是目前国内城市居民出游的主要选择方式。在这种消费的推动下，城郊旅游资源得到了大规模的开发，我国现有的大城市都形成了明显的环城游憩带。3、参与性和体验性旅游受到市场宠爱旅游产业发展的现象表明，旅游经济是一种体验经济。随着大众旅游消费观念的成熟，旅游者期望与众不同的旅游消费体验，追求个性化、多样化、参与性，并以此作为旅游决策和旅游满意程度的重要参考标准。旅游开发也越来越重视设计参与性、体验性强的旅游项目，以
12、此来争取更多的旅游者和回头客。4、“黄金周”成为观光旅游与度假旅游重要的出游时间以家庭为单位的自驾车出游率在逐年递增，以休闲度假旅游为目的，以景点观光性旅游为背景，强调服务设施的功能和档次，消费的环境和景区风貌的多样性和多元化。（二）国内温泉度假旅游的特点改革开放后，随着中国经济的迅猛发展，中国的温泉旅游呈现出一片欣欣向荣之态，温泉旅游产业已经成为中国休闲产业的龙头，一种全新的休闲度假方式温泉生活方式已经形成。温泉旅游的火爆，不仅成为了众多投资商的焦点，也成为温泉所在地政府招商引资、发展旅游经济的金字招牌。我国温泉旅游从起步至今，短短十年时间取得了长足发展，甚至在规模、功能、产品等某些方面已经
13、超越了温泉发达国家的水平，但从整体而言，中国温泉旅游仍处于发育期，其产品形态、市场形态和结构形态呈现以下特点：1、以露天温泉沐浴为主导产品，组合在旅游线路中，成为当前度假休闲消费的一种重要方式。2、从经营情况来看，产品设计的差异化、项目规模化和管理服务的品牌化是直接决定企业的经营好坏的关键环节。3、从开发程度来看，温泉旅游产品同质化严重，导致行业内竞争加剧，温泉企业在市场定位、管理服务、项目开发和产品深化上必须不断的挖潜及包装，才能适应竞争日益激烈的市场经营环境。由于温泉旅游项目在部分省市、区域开发过热，产品跟风抄袭且同质化严重，许多项目盲目贪大求全，或者参照酒管理模式去经营，致使相当的项目效
14、益不佳，甚至亏本。目前，行业内竞争逐步加剧，客人的选择随意性增大，新开张的温泉项目不断地分流着逐步成长的客源市场。（三）中国温泉未来发展趋势1、温泉游憩方式创新化 从整个世界温泉旅游发展现状来看，温泉旅游地更是一个度假胜地。随着欧洲水疗法的发展，实验证明，传统的简单的温泉洗浴和饮用已经不能达到治疗理想效果，从而直接影响温泉旅游地减少，并促使温泉旅游地的功能有了一定转变。许多娱乐设施或者服务设施急剧增加，温泉旅游地的保健功能有了一定的延伸。在西欧，温泉地设有赛马场、体育运动场、剧院、大型音乐厅等。而日本的温泉周围建设有美术馆、动植物馆、博物馆、滑雪场等。而且，国内温泉的游乐方式也日趋多样化，由海
15、洋主题、大型水上表演、温泉会所、温泉别墅、温泉房、屋顶温泉等私密性温泉设置。2、温泉经营多样化从北方到南方，温泉与滑雪的结合，温泉与漂流的结合，温泉与拓展的结合，也都能非常好的做到经营上的互补性。在经营中，各大型温泉度假村都很注重扩展温泉经营中的内容，而不仅仅局限于温泉泡汤上。3、温泉商业模式休闲化很多温泉都已经不再是一个单一的温泉，而是一个复合型的休闲项目，温泉是其中的亮点和卖点，但实际上往往伴随着度假酒店群、休闲地产、滑雪场、高尔夫、水游乐等产品，如温都水城、柏联SPA，地产都成为其中盈利结构的重要支撑和拓展。4、温泉泡浴形式多样化泡温泉的方式越来越多样化、综合化、艺术化，形成了温泉的几百
16、种泡浴模式，包括以水休闲与水游乐相结合、与文化形态结合的模式，包括各种各样的养生、温泉泡浴的露天风吕、鱼疗相结合的方式；与泥疗、盐疗，医药、美容、康疗、水上运动、水上娱乐相结合等。全世界洗温泉的方式非常多，很多以自然条件形成的与观赏游乐相结合，也有与人工的方式相结合，如奥地利的音乐温泉，整个温泉和音乐的身心疗养相结合，文化创造和自然环境结合都使温泉泡浴形式更加广泛。5、温泉企业品牌化未来的企业竞争是品牌的竞争，随着温泉开发的深入，有些地区的温泉陷入同质竞争阶段，如何建设温泉企业自身文化，如何使企业在竞争中立于不败之地，企业品牌的树立将是企业长远发展的生存之道。6、温泉市场细分化根据美国温泉协会
17、的调查，温泉旅游动机排在前三位的是减压，放松，回归自然；从世界温泉旅游市场看，休闲、度假和养生是温泉游客的出游目的；国外资料显示和鸣泉对国内高端温泉旅游的市场调查表明，商务旅游、尤其是会议会展将是温泉高端旅游的重要市场，将为温泉旅游地带来滚滚客源。在激烈的市场竞争中，细分客源市场，抢占市场份额是企业成功的关键，因此，温泉地必须根据自身所处的经济区位、地理区位和旅游区位等条件开辟新的旅游市场，温泉开发将呈现高、中、低端的市场层次以适应不同消费档次客人的要求。 7、温泉发展可持续化可持续发展包括温泉资源的合理开发与温泉资源保护问题。因此，温泉的水处理非常关键，要做得特别到位，尤其是泡浴水的降（升）
18、温与消毒利用，以及污水废水的处理与有效利用及回灌问题，这是温泉可持续发展，避免泉水枯竭的重要手段。8、温泉行业发展更加规范化中国温泉的创新发展需要尽快形成国家级的法律法规与行业规范，制定出温泉开发的准入门槛与温泉水的科学利用问题，才能够保障温泉行业实现良性化发展，减少或杜绝假温泉的出现，这是温泉创新的前提。值得庆幸的是，目前国家有关部门已经在大力推动这项工作，在温都水城召开了专门的研讨会，相信不久的将来温泉的相关行业规范就会出台。9、温泉发展国际化 我国温泉酒店出现的时间还不长，基本上还未进入国际化，要进一步发展，创造自己的品牌就必加强国际合作，不仅需要大力引进西方发达国家技术和设备，还要充分
19、学习国外先进的温泉旅游管理经验，以促进我国温泉文化主题酒店和国际接轨。总之，温泉旅游度假正处于一个快速发展的阶段 ,但作为一种内陆旅游度假类型 ,温泉旅游度假区将面临海滨旅游度假区激烈的竞争 ,温泉旅游度假区应该根据不同的资源条件和区域背景走多样化的发展模式 ,而营造高质量的环境、提供多样化和高档次的度假产品、同时塑造具持久吸引力的文化品牌是温泉旅游度假区发展的根本。只有如此 ,才能实现温泉旅游度假区持续的发展。二、华中地区温泉旅游发展概况华中地区近几年旅游业的发展非常迅速，已达到势不可挡的地步，并且华中各省政府已将旅游业作为一种产业而纳入了国民经济计划。可以说旅游业是一种新兴的产业，也是“朝
20、阳产业”，温泉行业作为旅游行业的一部分在近几年的发展更为迅猛，从江西九江的星子县温泉带至湖北汤池及咸宁温泉带，再加上今天处于发展起步阶段的河南*、平顶山温泉带，华中成规模的温泉已上百家，温泉在华中地区作为旅游产业中的新兴行业已成为 “朝阳中的朝阳”。经过华中地区各家温泉近几年温泉消费理念的引导和人们对温泉的逐步认识，如今泡温泉在华中地区泡温泉已成为一种消费习惯。从05年起步的江西温泉，再到如今发展热火朝天的湖北温泉，可以说在市场客源上一直是源源不断，据不完全统计华中每家温泉平均每年接待游客都在10万人次以上。温泉行业竞争不可避免，但在竞争的同时也加强了游客对温泉的认知度和消费理念，游客对温泉的
21、需求量也在逐步增加。从目前河南省游客消费理念和对温泉的认识来看，对温泉产品的消费需求已成为一种必然趋势，而河南省内成规模的温泉项目并不多，目前可以说是供不应求。三、河南省温泉旅游市场现状及前景 河南地处中原，交通便利，人口众多，历史悠久，人文旅游资源得天独厚，自然旅游资源多姿多彩，具有发展旅游业的优势。2010年是河南旅游业的“黄金年”，河南省将旅游业作为经济社会发展的战略性支撑产业以重点扶持，旅游产业进一步扩大，质量效益明显提升。2010年河南省春节黄金周全省共接待游客842.7万人次，实现旅游总收入31.34亿元，同比分别增长15.3%、20.1%；“十一”黄金周全省共接待游客2226.2
22、1万人次，同比增长15.6%，旅游收入118.44亿元人民币，同比增长17.4%；全年接待海内外游客2.65亿人次，实现旅游总收入2282亿元，较上一年相比，两项数据分别增长了13%和15%。旅游业显然已成为拉动河南省经济增长的重要力量和扩大开放的重要平台。（数据来源：河南省旅游局) 河南省温泉旅游资源丰富，鲁山、汝州、商城、南召、*、陕县、卢氏等地温泉质量好，历史上久负盛名。但是由于过去长期以来没有得到很好的开发，使得河南温泉资源的优势没有充分体现。随着市场需求逐渐由传统的观光旅游转变为中高档休闲度假旅游，特别是近年来的休闲度假、养生旅游成为现代旅游的新时尚，温泉游作为一种新兴的旅游方式在河
23、南市场逐渐升温，各类温泉的开发利用发展速度很快，温泉游已成为河南旅游市场的一个重要支撑点。*花都温泉、鲁山玉京温泉、皇姑浴温泉、郑州的丰乐园温泉等，在近年来经营中都取得了良好的经济效益和社会效益。2010年刚刚开放的莲花温泉水城异常火爆，正在建设的酒店和度假村更如雨后春笋。温泉旅游资源的开发利用，对河南旅游产品的转型升级奠定了新的基础，随着河南省交通条件的进一步改善和自驾车旅游市场的发展，河南温泉休闲度假旅游必将成为新的市场。四、项目市场竞争分析（一）当地及周边温泉产品河南是我国旅游资源大省，温泉旅游资源也非常丰富，但温泉资源开发相对广东等沿海地区起步较晚，随着旅游市场需求的转变及华中温泉休闲
24、旅游的兴起，河南温泉旅游开发也相应进入了快速发展的新时期，茗阳温泉、江南春温泉、花都温泉、皇姑浴温泉等均已正式对外营业，商城、汝州、陕县等地的一大批温泉旅游度假项目相继启动。目前已开发的代表温泉项目主要分布在郑州，平顶山、*、南阳及信阳。相对湖北省、江西省等其他华中各省而言。大规模且具有丰富特色的综合性温泉度假村相对较少。（二）竞争关系目前河南省较知名的有郑州江南春温泉、*花都温泉、南召莲花水城等。南阳的莲花水城及信阳的茗阳温泉由于地处河南南大门，大大地截流了北上泡温泉的游客。然而，由于这两个地方的自身优势使其客源构成带有一定特定性，因此对本项目的竞争影响并不大。对项目构成直接竞争关系的是郑州
25、和*本地温泉。郑州市区主要有江南春温泉，位于市区内，地理位置优于本项目。且以江南春风格为特色，整体规模配套齐全，对郑州市区客源及南下泡温泉的游客市场有很大影响。最近的竞争来自同处*的花都温泉度假区。陈化店镇的花都温泉度假区相对于本项目，规模要大，开发要早，名声要响，通过对花都温泉的对比研究对于本项目市场及产品定位等均具有重要意义。（三）结论分析1、面对郑州江南春温泉及陈化店镇花都温泉度假区现有和潜在的竞争，本项目必须选择与之不一样的细分客源市场。2、打造五星级精品温泉度假酒店项目，以市场差异化为主导战略，迎合高端旅游需求。五、项目客源市场分析（一）客源市场结构1、在区域客源市场层面本项目的重点
26、客源市场以郑州市和*本地为主，周边地级市为辅。另外，一些自由旅游者为机会市场。2、在细分客源市场层面，按照消费目的分类：A、城市居民短途休闲旅游、温泉疗养B、政务、企业团体小型会议、休闲度假、温泉疗养。（二）郑州城乡居民出游特征1、参考有关调查研究获知郑州城乡居民旅游行为消费特征如下：出游方式：家庭、亲友结伴与单位组织为主交通工具：以汽车为主,体现为自家车与单位车信息来源：以亲友介绍与旅游宣传册为主消费水平：200599元之间出游距离：集中在2 h车程以内,以12 h车程为主停留时间：12日，又以1日为主出游频次：高，季节性明显。2、结论分析（1）本项目的区位是极其符合郑州居民的出游时间、距离
27、等习惯的。区别于时间较长的度假产品，重视12天的休闲需求。（2）针对结伴出游特征，应多配置一些可以让客人共同参与，增进交流，互动性强的产品。（三）当地及中高端温泉旅客特征研究 1、出游时间温泉旅游是旺淡季明显的活动，根据温泉行业一般接待情况，客流各季节客流量集中在秋冬季节。2、客源结构：根据同行调查结果显示，温泉度假区的客户主体大多是相对固定的省市单位。非固定客源仅有少量，他们多是外地及本市的自由消费旅游客户。3、消费特点：根据温泉客户到来温泉的目的与消费需求，可将温泉旅客分为3种，分别是公务享受型、亲朋感情型、活动康体型。4、结论分析（1）*温泉度假区产品一定要上档次，以迎合公商务客源的显示
28、身份、追求享受的需求。（2）针对旺淡季明显的特点，要加强淡季促销。可重点利用会务产品、动感游乐产品或特色节庆活动。第三章 项目资源与建设条件分析一、景区资源条件分析（一）温泉资源分析1、水温根据委托方提供的温泉水温数据，本项目温泉水温48。2、水量储量充沛，根据项目测算需求。3、温泉水质类型 根据专业机构鉴定结果，泉水符合国家饮用水标准，且含有丰富的偏硅酸和锶元素等，已经达到并超过国家关于医疗型温泉的相关标准，是天然的医疗型偏硅酸锶温泉。温泉所含的硅元素和锶元素对人体具有较强的护理作用，其他微量元素也能起到一定理疗的功效。4、温泉水资源的综合评估出水温度较为理想，水质条件好，为天然医疗矿泉，具
29、有极高的开发价值。（二）景区内其他旅游资源分析区域的硬性旅游资源方面：生态资源*地处亚热带向北温带的过渡区，光照充足，是南花北移、北花南迁的天然驯化基地。花卉是*一大特色，素有“花都”、“花县”之美称，享有“*蜡梅冠天下”之美誉，花卉苗木种植发展迅速，是“中国花木之乡”，被誉为“中国花木第一县”。*生态观光游已成为河南省生态旅游新亮点，项目位于国家级名优花木生产科技示范园区*大道中段，温泉养生项目符合生态旅游基地建设需求，旅游集聚效应明显，有利于提升项目吸引力。二、从用地条件分析项目用地基本属于平原，利于布置占地面积大、单体建筑面积规模大的建筑物的展开，集中式酒店及综合配套设施以及道路流线设计
30、等均能灵活安排。三、从地理区位及道路交通分析项目位于河南省*市*县*大道中段，*地处河南之中，四通八达，与郑州、开封、洛阳、平顶山、周口、南阳等临近城市的车程1小时左右，已逐步形成一个涵盖4000万人口的区域经济圈，俗称“一小时经济圈”。 交通便利：西距京广铁路、京珠高速公路10公里，北距郑州国际机场70公里，311国道横穿东西，219省道纵贯南北，兰南高速、许亳高速途径*。正在建设中的京广高铁武汉北京路段，也给项目带来极大的交通优势。四、结论景区温泉水质优良，出水温度较高，且储量充沛，满足项目开发资源需求，但自然地理条件单一且辅助性资源相对较少。如以温泉作为统领，利用独特的温泉产品进行打造，
31、并通过主题建筑、室外小品等风格元素进行整体包装，可成为不可复制的中原地区独有的精品温泉度假休闲项目。第四章 项目发展规划一、整体定位本项目整体定位以温泉为核心，以温泉宣扬生态生活理念，借温泉弘扬中原文化，发掘中原深厚的文化底蕴。水是万物之源，沟通内外之天地，水是命运之河，承载古今之幽思。传承过往的辉煌，激荡现在的激情，开拓未来的希望，水把这一切紧密联系在了一起。项目借水生景，以水传情，将文化、养生、休闲、运动融入一抹温润的碧水之中，实现水与人，人与天地的自然交流，形成天人合一的理想氛围。（一）水在本项目中，水的体现有三个层次。第一层次是温泉，这是水的外在体现，也是本项目的主题。项目以温泉为中心
32、，开发休闲、娱乐、养生、保健等服务项目。第二层次是水文化，这是水的内涵。项目要让游客在享受温泉的同时感受到水文化的魅力，了解水文化在中国悠久的历史传承。从山海经的“精卫填海”、“大禹治水”到诗经的“蒹葭苍苍，白露为霜。所谓伊人，在水一方”从老子的“水善利万物而不争”到孔子的“仁者乐山，智者乐水”，面对山水形胜，古代圣贤亦难免动容，一个“智”字，既反映了先哲对水的认知，又破译出水所蕴藏的无尽的文化内涵。草木无言，山水自知，自古黄河东逝，长江奔流，其势丝毫不以人的意志为转移，当其进入视觉的范畴，无知无觉的水便会化作文化精灵，超越千年历史时空，成为具有鲜活生命的审美载体。第三层次是水科技，这是水的未
33、来。主要展示现代社会对水的研究与利用，以及现代农业节水灌溉系统，体现科技元素，也是本项目的一大亮点。（二）生态生态生活是现代社会的时尚话题，是高端人士的价值理念，也是国家政策大力推崇的发展方式。本项目将从三个方面体现这一主题。第一方面是生态餐饮，度假区内餐饮均为纯天然绿色生态食品，游客将得到最自然的饮食享受。第二方面是生态园林，以名优观赏花卉园林、室内盆栽园、可以自由采摘的果园以及钓鱼台组成，构造出优美的自然生态景观，融娱乐于游览之中，使游客与景点达成天然互动。第三方面是生态农业示范园，利用度假区优美的生态环境，发展绿色、生态农业，为*度假旅游服务，形成河南的绿色农业品牌。（三）文化文化是本项
34、目的深层内涵，主要从三个方面进行展示。第一方面是以各种温泉汤池展现中华养生文化。第二方面是以茶艺馆高雅的茶艺表演展示中国源远流长的茶文化。第三方面是中原文化展示。项目在这一方面的展现上又分为内外两个层次。外在表现是以能够体现中原古代风韵的建筑与装饰为主，而内在展示则以动态的服务与文化活动为主，主要以中华古典音乐、舞蹈、传统礼仪与庆典展示等文化表演让游客感受千年中原文明的绝世风华。高科技农业生态园运动休闲拓展训练康体美容瑜伽馆亲子度假母婴度假疗养养生温泉公寓会议培训企业会馆温泉度假休闲会馆水生态、文化二、功能定位本项目在具体功能上定位为具有休闲、会议、疗养、度假、康体、运动等功能的综合性高端温泉
35、度假区。各项功能以温泉为主题进行开发与运作。（一）休闲度假该部分主要面向社会中高阶层人士，这部分游客拥有一定的经济实力，可以自由支配的时间以及高端的消费品位，项目将针对他们的特殊需求开发休闲、度假、疗养、保健以及时尚俱乐部等相关高品质服务。1、度假酒店 2、生态餐厅 3、休闲娱乐中心4、健身中心 5、生活服务中心（二）会议培训项目针对高端商务人士、企事业单位与政府部门的需求开发建设会议中心，为这部分高端人士提供专业的会谈、会议、教育培训场地。1、会议中心 2、企业会馆（联合企业会馆、大型企业会馆）（三）疗养养生利用*植被覆盖率高、环境优良、气候温润、负氧离子高的优点，发展居住养生与居住度假。其
36、中可针对休疗养居住度假和老年养生度假进行重点打造。休疗养度假：针对单位、部门有专门休养、疗养需求的消费者，提供休疗养的身体检查、健康测试、健康调理服务，提供医务咨询、医药、护理服务。 老年养生度假：针对老年人的生活养生需要，安排专门的老年人度假别墅，为老年人的生活提供系统的专业服务，包括健康饮食、呼吸新鲜的高负氧离子含量的空气、步行锻炼、安静休息、老年交友、开展老年娱乐活动等。1、中医疗养中心 2、林间温泉公寓 3、阳光草坪 4、花田 5、茶艺馆 6、钓鱼台 7、林园、果园（四）亲子度假规划建设以母婴度假、家庭度假为特色的度假区域。家庭亲子度假主要针对拥有少年儿童的家庭，可提供家庭游戏、家庭教
37、育服务。母婴亲子度假主要针对孕妇和婴幼儿家庭，专门为孕妇产前休养、产后调理、婴儿护理服务。并提供医务咨询、医药、护理服务。1、亲水广场 2、家庭度假区 3、母婴度假区4、儿童教育启蒙中心（五）康体美容根据现代人养颜、驻颜、美容的需要，设置专门的康体美容中心，提供专业的驻颜、养颜美容、水疗、spa、鱼疗服务。另外，由于现代人工作繁忙、缺少运动，出现了许多亚健康、心理健康问题，特设置运动健身、亚健康理疗、心理调理，为有健身、健康需要的人群服务。1、康体美容中心 2、瑜伽馆 3、心理康复中心（六）运动休闲青少年假期培训基地：主要针对青少年与儿童，利用假期举行如夏令营、冬令营等各种培训，进行包括书画、
38、下棋、运动、文艺、道德文明、社会礼仪等方面的培训，通过娱乐、非正式比赛的方式进行诱导性训练。并针对现代城市青少年生活安逸的特点，开展生活自理训练、半军事化训练、体育娱乐健身训练等。 户外运动娱乐基地：结合野外地理环境建设户外运动娱乐基地，主要开展军事娱乐活动（穿越火线实战演练）、攀岩、自行车、轮滑、滑板等现代时尚运动。 拓展运动基地：安排专门拓展运动用地与设施，主要为单位、公司的集体活动、拓展训练提供专业服务。 汽车宿营地：规划专门设置汽车宿营度假用地，为自驾游、车友聚会、网友聚会等现代汽车人度假服务。运动度假基地：针对城市人群缺少体育锻炼、缺乏体育运动场地的状况，安排运动场地及配套设施，为体
39、育锻炼爱好者、单位组织比赛、单位体育度假服务。1、青少年假期培训基地 2、户外运动娱乐基地（穿越火线、攀岩、滑板、轮滑） 3、拓展训练基地 5、自驾游宿营地 （七）生态农业结合本地优势，发展现代生态科技农业，创建绿色品牌。1、高科技农业生态园 2、实验基地 3、研究中心4、现代农业节水灌溉系统三、项目理念突出特色，打造品牌，按照规划的“生态、温泉、水文化、养生、休闲运动”主题，突出生态环境特色，打造文化品牌、温泉酒店品牌与休闲运动品牌，使本项目成为河南旅游路线图上的一颗耀眼的明珠。另一方面，加强对度假区的农业生产引导，推进农业科技进步，引进优良品种，创出地方的绿色名牌。农业生产与旅游结合，提高
40、综合效益。致富当地农民，促进新农村建设，增强度假区的生态农业特色。第五章 项目整体产品策略一、产品策略1、控制核心资源和核心产品温泉资源和以此为基础的温泉休闲度假中心。2、度假村在*整体生态旅游休闲度假体系中的高端定位，以提升度假村与温泉旅游度假的品质和整体品牌形象。3、度假酒店与会议等接待服务产品在*生态旅游度假休闲体系中的最高端定位。4、保证温泉区和*生态餐厅与度假村酒店的联系，又需要其具有独立性。5、酒店、娱乐等产品的分流，起到烘托度假村的核心地位与聚敛人气的效果。二、市场定位（一）地域市场类型 1、一级基本市场：一级市场以*本地和周边城市客源为主，包括*市居民、来*的商务考察游客，以及
41、*周边城市。也包未来三国文化旅游线上的中转游客。 2、二级核心市场：二级市场主要是河南主要城市，主要包括郑州市、开封市、洛阳市、信阳市、南阳市等城市居民。 3、三级拓展市场：三级市场主要指京津塘、长三角、珠三角等发达城市群的客源市场，针对带薪休假市场、老年度假市场。4、四级机会市场：四级机会市场主要指国外市场。 （二）细分市场类型 1、高端度假市场：主要面向高收入群体，有相当的经济基础和消费能力，追求享受的人群。定位于经济富裕的家庭、绵阳周边大型企事业管理者以及周边城市的公务市场等。 2、运动休闲市场：主要面向中青年群体，喜欢体育竞技运动项目的爱好者。定位于郑州以及周边城市年轻人和周边高校学生为直接目标市场。这类群体精力旺盛，求新求异欲强，喜好冒险、刺
