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1、第一章 前 言一、项目概述1项目名称：2项目承办单位：3项目主管单位： 4项目建设地点： 5建设性质：新建。6项目建设期：二年。7主要建设内容：8项目投资： *安置房建设项目总投资51988.32万元。二、项目建设单位概况*市*投资（集团）有限公司是*市人民政府的直属国有独资企业。受*市人民政府授权，*市*投资（集团）有限公司和*市土地储备中心实行“两块牌子、一套人马”的运作模式，统一负责全市土地的收回、收购、统征、净化和开发。*市*投资（集团）有限公司统一实施城市重大基础设施项目建设，统一经营其他城市国有资产。公司的宗旨与目的在于深化城市土地资源、基础设施、公用事业及相关国有资产的经营管理体
2、制改革，积极实施经营城市战略，运用市场机制，建立多元化的城市建设融资渠道和投资格局，确保国有资产保值、增值，促进城市现代化建设与发展，不断提升城市的功能和形象，为把江州建设成为环境优美、交通便利、社会充满活力、经济发达的现代化城市这一长远目标作出贡献。三、可研项目编制单位概况江西省*设计研究院成立于1985年5月，经营范围主要有城市规划编制、建筑工程设计、建筑工程技术咨询、室内装饰设计、工业与民用建筑工程监理等。1990年我院建筑设计业务通过国家全面质量管理达标验收，并具备城市规划编制资格。目前，建筑工程设计为甲级资质，城市规划编制持有建设部颁发的甲级、工程设计甲级具备资质。我院现有城市规划、
3、建筑、结构、园林、道路、环保、装饰、给排水、供暖与通风、电气电讯、计算机、工程经济、工程监理、财会等各类专业技术人员87名，享受省政府颁发政府特殊津贴的高级技术专家3名。具有国家一二级注册建筑师、国家一二级注册结构师、注册规划师、注册公用设备工程师、注册监理工程师、高级规划师、高级建筑师、高级工程师等组成的专家方案设计和施工图设计审查小组。在工程设计上专业齐全，技术力量雄厚，拥有各类计算机组成的智能设计图库及网络，并配备了各种技术辅助设备。我院自成立以来坚持“开创、求实、团结、奉献”宗旨。一贯秉承用户至上原则。贯彻“以质量求生存，以服务求信誉，以技术创新求进步，以科学管理求发展方针”，把握市场
4、经济脉搏，深化内部机制改革，完善质量保障机制。不断提高技术水准，精心设计以提高效益水平。先后承担完成了省内外大量城乡规划、工业与民用建筑设计，十多项规划、工程设计获得省内部级奖励，为国家和江西省建设事业作出贡献。四、可行性研究报告编制依据1关于*市*综合整治拆迁安置房建设项目建议书的批复（江发改投资2006203号）2*市*综合整治拆迁安置房建设项目建议书3关于给*市*投资有限公司划拔经济适用房建设用地的通知（江政地200820号）4建设项目选址意见书（编号：*）5规划设计条件通知书（编号：*2）6*市规划建筑审查专家办公室会议纪要（江规建专审200843号）7*市城市总体规划纲要（19962
5、010）8关于编制*市*综合整治拆迁安置房建设项目可行性研究报告的委托书（*市*投资（集团）有限公司）9*市*投资（集团）有限公司关于*市*综合整治拆迁安置房建设项目规划设计方案的说明文件10建设项目经济评价方法与参数（2006年第三版）11投资项目可行性研究指南试用版（中国电力出版社）12国家及省市颁布的有关行业规划、产业政策、法规13相关的资料文献及网络信息。五、项目主要技术经济指标本建设项目的技术经济指标有：项目总投资构成指标；资金来源及筹措指标；财务估算指标、项目运营评价指标、国民经济评价指标及社会评价指标等。详见下表主 要 技 术 经 济 指 标序号项目名称单位指标备注项目总投资万元
6、51988.321建筑工程费用万元33220.48 2设备及工器具购置费用万元6855.85 3安装工程费用万元2201.694工程建设其它费用万元5887.42含迁安置费5预备费用万元2237.606铺底流动资金万元66.227建设期贷款利息万元1242.73资金来源1项目资本金万元31988.322银行贷款万元20000财务分析1年运营收入万元26247.112年总成本费用万元19683.203年经营成本万元348.024年利润总额万元5120.325年上缴营业税及附加费万元1443.596年上所得税万元1689.707年净利万元3430.61财务评价指标1财务内部收益率15.88%2财务
7、净现值万元990.7553动态投资回收期年4.914静态投资回收期年4.085投资利润率11%6投资利税率15.1%六、研究结论与建议1该项目建设符合国家及省市的产业政策，符合社会和经济发展战略目标。改革开放使江州的经济快速发展，西部大开发战略的实施，使城市建设日新月异，为促进城市现代化建设，满足人民日益增长的物质、文化、生活水平的需要，完善城市基础设施建设，加快进行旧城改造步伐，改善该地域的生活环境，建设本项目是必要的、适时的。2项目建设所需要的各项市政配套均可解决，为项目建设创造有利条件。3经济评价结果表明，项目经济效益略有赢余，社会效益和环境效益显著。4拟定建设规模和方案切实可行。综上所
8、述，本项目财务评价指标达到政府房屋微利行业基准指标，随着开发项目工程的实施，将进一步改善江州关市八里屯区人民居住生活环境及政府安置需要，提到人民生活质量，并将进一步推动地方经济和城市化进程的发展，造福当地人民，建议尽早实施。第二章 项目建设地区概况一、地理概况*市处在中国陆地域版图的几何中心，即北纬34，东经 10340距西北其他四省（自治区）的省会平均距离最近。市区南北，群山环抱，东西黄河穿流而过，枕山带河，依山傍水，平均海拔1500米，具有盆地城市的特征。二、气候特征江州地处内陆，大陆性季风气候明显，特点是降水少，日照多，光能潜力大，气候干燥，昼夜温差大，年日照时数为2600小时，无霜期为
9、180天，年平均降水量在250350毫米，并集中分布在69月。年平均气温9.1。三、地形地貌特征*市位于黄土高原西部的黄河河谷盆地内，周围群山环绕。市中心海拔约1520m，南北两山相对高度为600m，黄河自西向东贯穿全城，形成了一个东西长约35km，南北宽约28km的带形哑铃状的河谷盆地四、水资源概况*市域内水资源低于全国平均水平，但入境水资源丰富，贯穿市域的黄河的入流量达337亿立方米，且水量稳定，各季不封冻，含沙量也较小，可满足城市工农业用水和生活用水。初测全市每年地下水达9.6亿立方米。五、区域人口概况*市辖皋江、中江、中铝三县和城关、八里屯、中铝一、安置、东方五区，61个乡镇、51个街
10、道办事处、353个社区居委会、783个行政村，总面积13085.6平方公里，城关、八里屯、中铝一、安置、东方五区构成*市区，城市面积16316平方公里。全市常住人口331.01万人。户籍总人口322.28万人，其中，市区人口210万人。在户籍总人口中非农业人口201.63万人，比上年增加3.1万人；农业人口120.65万人，比上年减少0.09万人。六、交通运输条件*市境内有4条铁路干线，东为陇海线、西为江新和江青线、北为包江线、铁路营运里程356公里，其中电气化里程222.8公里；*市境内公路网，有国道6条，省道5条，县道13条，乡道32条，公路总里程1952公里。公路枢纽以江州为中心；11条
11、纵横干线为框架，辐射全省的网络。以客运为主的汽车站有9个，其中江州汽车站和西站规模最大；现有集装箱中转站和中转库各一个，年货物量为15万吨。民航江州中川机场是全国重要的航空机场之一，是甘肃的空中交通枢纽。中川机场为民用二级机场，距市中心75公里，可起降中短程干线客机。现有38条航线。七、城市建设*市以三版城市总体规划为龙头，实施“东扩西进、南伸北拓”战略，探索出环境立市、特色建市的*道路，不断完善城市综合服务功能。在路桥工程、城市给排水管网、燃气热力管网、电信电力管网建设中取得了显著成绩。近几年实施的多项城市基础设施建设项目，小西湖、银滩等6座黄河大桥建成已投入使用，南、北滨河路等道路拓建也已
12、完成。城市自来水生产能力130万吨/日，污水处理能力19.1万吨/日。城区大气污染综合整治工程积极推进，清洁能源改造力度加大，天然气用户发展到近30万户，大气环境质量有了新的改善。八、社会经济概况*市2008年全市实现生产总值846.28亿元，比上年增长11.51，增幅较上年回落0.99个百分点。其中，第一产业增加值28.1亿元，增长5.71；第二产业增加值398.25亿元，增长11.43；第三产业增加值419.93亿元，增长11.96。三次产业比例为3.3247.0649.62。非公有制经济增加值287.62亿元，增长20，占全市GDP的比重为33.99。全市固定资产投资完成431.98亿元
13、，比上年增长20.46。全市实现社会消费品零售总额395.04亿元，比上年增长17.03。全市完成大口径财政收入152.44亿元，增长19.05；一般预算收入50.86亿元，可比口径增长25.44。一般预算支出99.56亿元，增长19.52。城市居民人均可支配收入11676.77元，比上年增长13.68；农村居民人均纯收入3502.73元，比上年增长12.89第三章 需求分析及市场预测一、市场需求分析(一)市场调查1.2008年我国房地产市场整体情况2008年，在国际金融危机的形势下，中央政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性
14、。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。2.2008年我国房地产市场供应分析2008年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%， 1-11月新开工面积8.4亿平方米，
15、超过销售面积71%，而施工面积25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近4倍，假设施工面积中四分之一已经作为期房销售，则剩下的仍需要市场消化3年。以户均100平方米、每户3人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供2550万户，7650万人的新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。3.2008年商品房销售量分析2008年1-11月的销售面积比2005年同期增长13.3%，比2006年增长6.6%（由于统计口径的变化，我们不考虑2005年以前的数据）。如果不考虑2007年这个特殊因素的话，可以看到2008年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。图5:2001年-2008年
16、11月销售面积及增长情况（数据来源：国家统计局、中国指数研究院）为对2008年的销售量下滑这一现象分析得更加透彻，我们对2006年-2008年这三年前11个月的住宅日均销售套数进行分析，其中2006年和2007年的套均建筑面积是以2006年和2007年全年的住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而2008年套均建筑面积是以中国指数研究院对国内主要城市的2008年前11个月住宅成交的监测数据计算得出。我们可以看到，2008年前11个月日均销售住宅约1.3万套，比2007年同期下降了12.5，与2006年同期相比，增长了12.8%，年复合增长率在6.2%左右，可见，如果不考虑过热的市场带来的销售量大幅
17、上涨的2007年，仅与2006年比较，2008年销售量增长仍处于合理的区间。另外从这些数据也可以看到，2008年销售面积的下降，一个重要的原因是套均面积的下降，或者说中小户型住房比例的增长，中小户型住房在总价上减轻了购房者的压力，也有利于节约资源和能源，这一点与国家的调控方向是一致的。4.房地产市场供求关系分析由于供给类指标的快速增长，2008年商品房销竣比一路下跌，由08年上半年的1.53下降到1-11月的1.40。应该注意的是，尽管销竣比仍然超过了1，但由于中国的商品房销售面积中以期房为主，静态的销竣比往往无法表现当前的供需状况，所以我们采用施工面积/销售面积这个指标，对市场进行分析：20
18、08年1-11月商品房施工面积/销售面积高达5.2，而2006年、2007年同期该比例分别为3.8和3.6，同时1-11月商品房空置面积达到1.4亿平方米，同比增长了15.3%。可见在需求变化不大的情况下，供给指标的大幅增长，使得房地产市场供求关系出现了一定程度的逆转。5.房地产市场产品价格分析从价格来看，通过环比指数这个指标可以看到，房屋销售价格实际上已经从8月份开始下降，连续四个月房屋销售价格环比指数持续低于100，该指标低于100，说明房屋销售价格比上个月出现了下跌。9月、10月房屋销售价格环比指数分别为99.9和99.7，11月进一步跌到99.5，价格下跌幅度有所扩大。我们通过同比指数
19、这个指标可以看到，2008年1月，房屋销售价格同比指数为111.3，2008年2-11月，该指数一路下滑，由年中的108.2，进一步下滑至10月的101.6，由于这个指标超过100，就意味着与去年同期比仍为增长，说明房价比上几个月有所回落，但绝对值并没有回落到2007年10月的水平。同时，在全国整体平均房价环比下跌的形势下，不同城市房价表现不同，2008年3季度七十个大中城市房地产价格指数表明，北京3季度房价比去年同期增长了8.7%,上海增长5.3%，而深圳和广州则分别下降了6.8%和1.4%。从目前的数据来看，预计4季度各城市房价或增幅还会有所下调。北京、上海、深圳、广州这4个城市的房价收入
20、比分别高达14、11、13、13(年初数据)，相对于居民收入，房价水平仍然偏高，以自住型购房为主的理性市场需要一个理性的价格来支撑。(二)房地产业发展前景分析1.国家和地方政府的“保增长”政策对房地产业的影响分析作为支柱产业，3季度房地产市场的快速下行趋势引起了国家以及地方政府的高度重视。国家调控政策从上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳”，中央和地方采取了降低税费、利息和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定市场：央行连续5次降息、财政部下调居民首次购房契税至1%地方上，上海、沈阳、长沙、福州等城市降低了交易税费；西安、南京、宿迁、杭州等城市则实行了购房的财政补贴。加之部分开发商对销售
21、价格进行合理的调整，这些努力都有助于刺激市场的交易量，对稳定市场具有积极作用。2. 房地产行业内部调整分析目前房地产市场的调整，既有国际国内经济大环境的影响，同时也要看到，中国房地产市场经过了近10年的快速发展,本身也有调整的需要，特别是房地产行业要健康发展，必须挤出体内过多的泡沫。从这个周期来看，楼市已经处于冬季，但中国房地产市场内在需求的旺盛，以及经过政府及时准确的政策以及各方面的努力，完全可以使房地产市场不出现大起大落，可以说虽然到了冬季，但“这个冬天不太冷”。国家的政策有保有压，保护有利于房地产市场健康发展的因素，打压不利因素，所以也可以说这个冬天是杀灭细菌酝酿生机的冬天，而不是毁灭性
22、灾难性的冬天。3.*市房地产业发展前景分析为贯彻落实国家扩大内需促进经济平稳较快增长的措施精神，进一步完善房地产市场调控政策，积极应对金融危机对房地产业的影响，合理引导住房消费，促进我市房地产市场持续、健康、平稳地发展，根据中央、省上的有关规定，结合我市实际，2009年1月15日，*市政府正式出台了关于促进房地产业持续健康发展的意见。其中有鼓励自住性购房消费、减免房地产交易税费、房地产开发企业所得税由按月预缴调整为按季预缴、暂缓执行土地增值税汇缴清算、提高公积金的贷款额度、督促落实信贷政策、加大土地供应调控、加大保障性住房建设规模、放宽购买商品住房的落户条件、适度调整套型控制标准、鼓励开发企业
23、建设节能环保型住宅、合理调整收费政策、简化项目审批环节、强化政府稳定房地产市场的职责、加强房地产市场监管等方面共16条新政策。市政府强有力的措施对保障我市房地产业健康发展起着重要的作用。(三)项目建设地区需求分析1城市现代化建设与房地产需求分析江州是江西省的政治、经济、文化中心，是古丝路重镇，新亚欧大陆桥的交通枢纽，近年来，随着国家产业政策的调整，特别是西部大开发战略的实施，对江州经济发展产生了积极的推动作用，市场繁荣，政通人和，物质文明和精神文明同步发展，市民对城市基础设施建设、城市环境建设要求越来越高。同时作为建设中的西北商贸中心，正以积极的改革姿态面向世界，发展外向型经济是江州既定的经济
24、发展战略目标，西部大开发给江州大发展带来了良好的机遇，随着软硬环境建设的逐渐改善，城市功能的极大完善，城市形象和品位得到提高，投融资渠道日益拓宽，招商引资工作不断向纵深发展，越来越多的投资创业者纷纷投入江州，建设江州。快速、高效、完善的城市化建设，向社会提供发大量的就业和发展机会，促进着房地产业的发展。2.*市房地产市场需求分析江州商品住房建设与其他城市相比，有一定的差距，但是商品住房的用量仍很大，中高收入的家庭，大多需要购买商品住房。另外有一部分购买群体是在上世纪八、九十年代第一批购房者，随着住二级市场的全面开放，大多数都在进行第二次购房，购房目的：一种是对经济价值较高的住宅进行房产投资，另
25、一种是选择环境条件好，设施完善具有良好的居住条件的住房来改善自身的居住条件。因此房地产的需求有一定的市场空间。3.*市房地产买方市场分析通过街头随机调访，五年内准备购房的都市人占调查城市总体的34.9，其中首选购买经济适用房，预购经济适用房多在7090平方米之间，可承受价格以每平方米25003200元为主体。经济适用房购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。购买经济适用房群体多数经过一个较长时间资金积累已经达到具备购买能力，其目的使生活、生存质量得到改观。4.*市房地产买方群体分析能过对近二年（2007年2008年）已购房者的人群调查统计，其数据显示，2534岁的人占购房人
26、群的36，位居榜首，而3544岁的人群比例为20.3 ，位居第二。总体购房人群以本科上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于商贸、金融、政府机关及教育文化领域。辅之以中高级技术人员、商业服务业个体经营户、公司中级经理居多。5.*市房地产买方能力分析*市房价一般在3800元-4600元一平方米之间，购一套80平方米的房子，首付大约10.1万元，按揭15年每月还款额大致要在1420元左右，目前，大多购房家庭月收入在4200元-6500元之间居多数。二、经济适用房的需求分析我市自1998年开始实行经济适用住房制度以来，已累计建设经济适用住房937万平方米、11万套，其中“十五”期间862万平方
27、米，先后建成了“金轮花园小区”“润安小区”、“辰光小区”、“东岗世纪新村”等一批设施配套、环境优美的经济适用住房小区。经济适用住房建设明显改善了居民的居住条件，促进了城市基础设施建设，改善了城市面貌。同时，经济适用住房建设累计投资103亿元，有力地拉动了关联产业的发展。通过建设经济适用住房，缩小了城市不同群体之间的住房差距，使住房社会矛盾得到了一定的缓解。江州经济适用房建设与其他城市相比，有一定的差距，数量较少，而*市经济适用房的用量很大，中低收入的家庭，大多需要购买经济适用房为切实解决社会中低收入居民家庭住房问题，从2006年开始，市政府调整了经济适用住房建设方式，加大了统一建设力度。去年，
28、市政府确定为民办实事，统一建设经济适用住房50万平方米，实际开工建设64万平方米。为此，市政府确定统一建设经济适用住房100万平方米，分解到城关区、八里屯区、安置区、中铝一区和市城投公司建设实施，即城关区15万平方米、八里屯区50万平方米、安置区30万平方米、中铝一区15万平方米、市城投公司25万平方米，合计135万平方米，超计划35万平方米。 全面建设小康社会，要求住房从满足生存需要、实现向舒适型的转变。基本做到“户均一套房，人均一间房、功能配套、设备齐全”。而项目建设地区周边居民，离这个标准还差的很远，有70-80%的居民达不到这个标准，因此，这一带的居民急需要住房的改善。从居民的要求来看
29、，要多层住宅的比较多，高层的较少。目前江工坪地区没有成规模的经济适用房小区，从布局合理的角度来说，该经济适用房住宅小区的建设，可以满足周边中、低收入家庭的需要。三、市场预测(一) 2009年中国房地产市场预测1.房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性 以目前的房地产销售能力来看，土地市场的存量以及施工面积共能为市场提供6年以上的新增供给，2008年房地产各项供给指标对市场形成较大的压力；而从需求指标上看，2008年销售量相对正常年份平稳增长，尽管1-11月虽然部分城市销售量环比出现较大的增长，但与2007年过热的销售量相比，大部分仍处于下跌状态。供过于求的局面已经形成，但供过于求不是需求太
30、少，而是有效需求太少，广大市民自住型购房需求被不合理的房价所阻挡。如果价格进入合理的区间，通过合理调控市场，必然出现供求两旺的局面。从目前市场情况来看，大部分城市的房地产市场对于价格非常敏感，很多楼盘，由于定价比较合理，几乎在开盘时即销售一空。在这种情况下，理性的开发商必然要顺应市场潮流，合理调整价格，加大促销力度。预计2009年房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性。2. 自住型购房继续强劲增长，其中改善型购房将成为市场生力军2008年10月27日，央行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同时央行从9月开始，连续5次下调存贷款利率。中国
31、指数研究院的调查表明：自住型需求购房者70%以上是需要贷款。而这些措施从降低首付和月供，有力的支持了自住型需求。加之2009年房价调整到合理的区间，必然会使自住型购房更加强劲增长。2008年12月21日国务院办公厅发布的关于促进房地产市场健康发展的若干意见规定，“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”明确了国家鼓励改善型购房的导向，随着中国经济的发展，居民收入水平提高，进一步改善住房条件已经列入很多市民的日程，但由于房价过高，以及交易费用等的原因，很多改善型需求并不能得到满足。
32、预计2009年国家将进一步出台鼓励改善型购房的政策，降低交易成本，不仅通过市场，同时也通过保障性住房，满足改善型购房的需求，改善型购房将成为市场生力军。3. 国家和地方政府将加大对房地产的支持力度在国际金融危机的环境下，中国必须提高内部投资和消费需求，才能确保经济的稳定发展。而房地产投资达到国内生产总值的十分之一，对于经济稳定具有十分重要的作用。要落实中央经济工作会议上的“保增长 调结构 促发展”，就必须保证房地产保持一个合理的增速。为保障整体经济的稳定，2009年国家和地方政府将加大“救市”力度，但手段将更加灵活审慎。如进一步降低交易税费、下调贷款利息、购房退税、鼓励部分购房者合理的投资需求
33、、鼓励开发商适度调整销售价格等，但也不排除在房价出现大跌的时候，出台政策“托市”，包括以财政资金购买商品房用于廉租房等手段，毕竟房价的大起大落都不符合国家调控政策的本意。(二)2009年项目建设地区房地产市场预测1*市房地产住宅市场分析改革开放三十年来，特别是经过国际金融危机和国家宏观经济调整，使我市住房建设走向持续健康发展的道路，以住宅为主的房地产业已成为我市国民经济的重要产业，对拉动全市经济增长、推动城市化建设以及改善人民居住环境发挥了重要作用。2008年度全市商品房销售面积133.14万平方米，使城镇居民住房条件得到很大改善。指 标单位累计增长(%)新增固定资产亿元83.10-17.46
34、房屋面积施工面积万平方米1867.0013.82 #住宅万平方米1177.0619.44 竣工面积万平方米280.935.38 #住宅万平方米199.7447.62商品房销售面积万平方米133.14-26.33 #住宅万平方米127.31-25.30商品房销售额亿元41.82-19.48 -经过2007年宏观经济调整和2008年的国际金融危机，在国家宏观政策的作用下，房地产业从以往的停止不前，开始回暖，房地产增幅较上年有所增长。目前，江州房地产市场总体运行正常，市场供求两旺。2目标群体购房预测通过市场调查可以看出*市房地产买方的重心在年轻一族。这一组人群中，63.6为已婚，其中介于2135岁的
35、占43.7，介于3645岁的占30.4； 34.7为独身，其中66.1 介于2135岁之间，仅有1.4介于3645岁之间。已购房者的年龄结构及婚姻状况看，已婚的构成购房主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。应该说，2145岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房或商品房，面积介于70150平方米之间，最好单价在3400元以下，愿意花24503800 元平方米购房的的比例较多。这一调查的市场价格的与近期房价市场行情的差距较小。调查总体对每平方米的价格预测如下：每平方米24503000元的占22.9；30003500 元的占32，35004500元的占
36、19.6，而4500元以上的仅占1.3。可以看出，建设地区购房群体对房价的承受能力与实际的市场情况大相径庭。3价格预测(1)商品房价格预测由于本项目建设地点远离城中闹市，根据国人选择住房的习性、居住生活成本和目前周边环境等因素，筛选出六个影响房价的因素，确定六个因素权重后，计算出影响房价系数，再以调查房价的平均数值为基础计算出本项目。*市*综合整治拆迁安置房建设项目，经济适用房均价在31003300元/平方米，商铺均价3000035000元/平方米。四、初步计算经济适用房价格*市*综合整治拆迁安置房建设项目经济适用住房的价格构成由建设成本、利税等项构成。 （一）建设成本：是指开发建设经济适用住
37、房所投入的物力、人力与资本的总和。.住房建设的土地费用和拆迁补偿安置费用 依据建设单位提供的“*市城投房地产开发有限公司与江州江塑塑业有限公司签订的协议”，和有关折迁安置统计表，经计算得出：*市塑料厂整体转让费用3840万元。建设场地范围内的折迁户过渡费3088.3482410000=59.3万元。 办理折迁手续各项杂费74.7万元。 与土地有关的各项费用：3974万元。.设计及前期费此项费用主要包括：勘察费、设计费、招标费用、施工图审查费等费用659.94万元。.住宅小区基础设施建设费 此项费用主要包括以下项目：公厕、卫生站、物业管理、门卫传达室、变配电室、消防水泵房及消防水池、垃圾转运站、
38、化粪池、自行车库、热交换站、室外三网工程、场地综合治理、室外道路及室外景观绿化等费用4030.74万元。.建设工程费*综合整治拆迁安置房建设项目总住宅面积151705平方米，住宅总建设工程费用30723.58 万元。（二）利税：是指开发建设经济适用住房过程中所产生的管理费、财务费用、利润及税金等。.管理费根据经济适用房定价规定，开发企业管理费计算基础为：土地费用、拆迁补偿安置费用、设计及前期费用、住宅小区基础设施建设费用及建设工程费用之和的3%，既1181.65万元。.财务费用建设期贷款利息：建设期贷款20000万元，还款方式为三年等额还本付息法，利息总额2600.11万元。流动资金贷款利息：
39、无短期贷款利息.利润根据经济适用房定价规定，开发企业利润计算基础为：土地费用和拆迁补偿安置费用、设计及前期费用、住宅小区基础设施建设费用及建设工程费用之和的3%，既1181.65万元税金经济适用房税金按上述7项为基数进行计算，其数额为2217.58万元。开发经济适用房总费用（成本加管理费、利润及税金）46569.25万元。(三)经济适用住房价格：由于*市*综合整治拆迁安置房建设项目在开发中需要还折迁面积3088.34平方米，扣除还建面积3088.34平方米后，实际可销售经济住房面积为148616.66平方米，则：经济适用住房的价格为3133.52元/平方米。五、市场竟争力分析 *市*投资（集团
40、）有限公司是*市人民政府的直属国有独资企业。在市场经济与2008年的国际金融危机的双冲击下，面临着一场真正意义上的生死考验。而国企与政府又有着千丝万缕的联系，无法彻底分开。一方面国有开发企业要完成政府交办的危改任务、经济适用住房建设等任务，这一块属于不完全开放的市场，利润少，甚至有可能赔钱；另一方面还要面对商品房市场，这个领域属于完全市场行为，具有高风险、高利润的特点。因此，对本项目的竞争力态势必须做一恰当的分析。(一)优势1.土地存量优势。土地优势是国有大型房地产开发企业最大的优势，在当今社会土地资源紧缺、市场拍卖价格日趋走高的情况下，存量土地无疑给了*市*投资（集团）有限公司提供了很大的发
41、展空间。2.财务优势。市城投公司在过去的开发过程中资产的积累为开发提供了很好的地产和房产，比如：商业用房和办公用房，这些融资抵押物，在逐步取消担保贷款的情况下，可以很轻松地融通资金，扩大融资渠道和融资能力，为项目建设提供强有力的后勤保障。3.信誉优势。市城投公司隶属于市政府，在行政上和业务上受政府双重领导，严格按规范办事，在银行系统的信用和建设系统的资质等级较高，因而社会信誉比较好。4.市场认同度优势。因市城投公司隶属于市政府，政府的大型工程、新建道路、桥梁、社会上的危房改造、道路的拓宽改造、公益事业用房的建设等，都离不开他们，他们是建设的主力军，在同业机构与主管机关中享有较高的市场业绩认同度
42、。5.经验优势。自市城投公司成立以来，先是以道路拓宽改造、旧城改造、居民复建房建设为主，到90年代承担城市规模扩张建设，到现代都市化发展的需要，国有房地产公司承担的工程项目可谓包罗万象。从多层住宅到30层以上的超高层住宅、从小区配套的网点建设到规模宏大的大型商场的城建、从街景小品建设到整体公园的建造可谓一应俱全。这些不同类型、不同规模、不同特点的房屋的建造为市城投公司承接本项目提供了强有力的保障。(三)劣势1.与民营房地产企业相比，缺乏高效灵活的经营机制企业产权主体不明晰，责任不明确，直接导致缺少管理者相应的约束与激励措施。大多管理者抱着不求有功但求无过的心理，工作积极性受到极大抑制。此缺陷已
43、成为企业发展的制肘的主要因素。2.与股份制房地产企业相比，产企业缺乏有效的内部管理机制。由于企业隶属于政府，人员安排政府上因人设岗，造成人浮于事，人员臃杂，不能充分发挥个人特长，销售上不是走出去千方百计寻找客户而是守株待兔坐等客户上门，缺乏品牌意识的树立，不大重视客户的意见，内部管理粗放，此缺陷可能会成为制约企业可持续健康发展的主要因素。3.与外资房地产企业相比，缺乏雄厚的资金实力随着房地产市场回暖, 将会有越来越多的海外地产基金进入国内市场，他们对房地产公司直接构成了资金实力上的压力，造成房地产公司在资产投资回报时间和效益上的损失。(四)企业的发展对策1.转换经营机制，实行现代企业制度健全、
44、完善现代企业制度，是培育企业核心竞争力，从市场入手，明确市场化的经营理念，创新符合经济发展特点的经营机制,转变企业职能，用现代企业管理制度经营企业。从公司内部业务范围着手，采取灵活的机制。将开发与销售、租赁合为一体，成立中介服务公司，不但为开发企业承担房屋销售、租赁业务，也可以同时为投资购房者承担房屋租售业务，一举两得。对自己承建的项目，成立物业管理公司，面向市场求发展，解决人们日益增长的住房服务需求，其业务可涵盖家政服务、社区服务等。对已售公房、未售公房、新增公房等成立房屋管理公司，不以盈利为目的，实行内部经营机制，创造社会效益。还可以利用自身的优势成立集建筑、装潢为一体的工程公司。整个运营
45、由集团控制，合理的把握企业投资方向、投资规模、运营资本等。2.改变经营模式，确立多元投资主体现在市场经济条件下，僵化滞后的经营机制已呈现明显的弊端，企业必须以市场为主体，找准自己的经营模式，才能在竞争激烈的市场上开辟一块新的天地。确立以房地产为主业，实现四个专业化（即产业专业化、产品专业化、人才专业化、合作伙伴专业化）。3.打造企业文化，树立品牌意识在现代社会里，人们已不再仅仅满足于解决温饱问题，绝大多数人则符合马斯洛需要层次的理论，以追求舒适、温馨的高品质、高标准生活。在住房上，从追求大面积向居住舒适转变。因此，企业要想抓住人们的眼球、来满足人们不同层次的需求，就必须根据市场变化、人们的嗜好
46、等等来创立自己的企业文化、打造自己的商品品牌，建造经济、适用、美观、节能省地型住宅，从房屋质量入手，在居住环境、环保材料的运用、居住舒适度等方面充分考虑社会需求。4.凭借综合势力，提高市场占有率跨区域发展：多面开发，采取多种投资方式，合理利用社会资金为企业服务，通过对外发展，提高市场占有率，扩大企业知名度。 服务社会大众：在建设大规模的高档社区、多元化的品位社区、多功能的综合社区的同时，不忘建设中低价位、中小户型普通商品住宅和经济适用住房，扩大房地产市场的占有群体。做到高、中、低档住宅有一个合理的比例，全面提高企业的市场竞争力。5.加强企业管理，建立企业人才库项目上规模、上档次，必须建立规范化管理模式，从人、财、物的管理上下功夫，而对人力资源的管理和运用是首要的，它直接影响企业的正常
