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1、 目录一、 项目综述二、 项目定位三、 市场调研及SWOT分析四、 经营策略及经营方式五、 项目双方合作方式六、 项目开发的基本理念七、 社会效益与经济效益八、 购物卡的管理及结算方式九、 现代商业趋势空间规划十、 项目投资预算与效益预算 一、项目综述平川区，位于甘肃省中部，距兰州130公里，总面积2106平方公里，总人口约20万人。三大支柱产业-煤炭、火电、陶瓷。靖远煤业集团有限责任公司是甘肃省重要的煤炭生产和供应基地，已有千年开采历史。公司现有30多个二级单位，其中甘肃靖远煤电股份有限公司为靖煤集团公司控股的上市公司。现有在册职工近1.8万人，其中干部及一般管理人员约占28%，工人约占72
2、%，离退休职工近两万人。据2011年统计人均收入达6万元以上，同时2012年靖煤集团欲整体上市，定能为再造一个新靖煤的飞跃发展开启新的篇章。本项目位于平川区火车站东侧，平川区老商业圈，靖煤集团自有物业，商业建筑共5层，单层建筑面积约3500，是靖煤集团为解决职工福利问题而规划的重点商业项目。靖煤集团原计划自营超市部分，后因无相关专业团队运作以及超市行业管理繁杂、薄利经营等原因转而面向社会寻求联营或租赁形式的合作。通过专业商家的运作，使项目能够为靖煤集团做好“菜篮子”工程，为靖煤职工提供更优质的商品，同时也能让平川区广大消费者享受到“靖煤职工福利”级别的服务和待遇。二、项目功能定位项目功能定位：
3、为“精品生活超市”的经营模式，一层是生活超市，总营业面积将达到3500平米,丰富了商品的品类，满足消费者一站式购物需求。彻底改变平川现有超市、购物中心的传统、单调的商业形象，使消费者在购物中享受休闲的生活，同时也为靖煤集团员工提供更好的福利服务。三、 市场调研及SWOT分析 市场调研：分析平川当前商业状况：长期以来，平川没有一个质量上乘的精品生活超市，只有一家勉强称为百货店的中恒购物广场。因此，有三分之一高消费者取道一百公里以外的兰州消费购物，三分之一消费水平一般的选择委曲求全到白银购物，三分之一选择当地购物。当地虽然有众多超市，但都定位为中低端消费。购物环境、商品品类都有待提高，尤其是生鲜区
4、，管理混乱、环境极差、食品的现场制作不规范。难以满足靖煤职工的“菜篮子工程”。另外多家超市长期被消费者诟病的食品安全质量问题也有待改善。1.市调当地超市内消费基本数据： A、西太华超市（中恒店）：甘肃知名连锁超市，定位为中档消费，营业面积1800。受面积限制，其商品结构不够丰富，月销售约150万，因是一般纳税人，须有增值税发票，造成商品进价过高，零售价格不具有优势。另外因其营业时间与中恒购物广场相同，为早9:00晚18:30（夏季为19:00），不便于广大职工、上班族消费。 B、家家乐购物广场：营业面积2800，定位为低档消费，经营品类以三线商品居多，月销售约为110万，属自建钢结构，店内与店
5、外都不具有大型超市应有的购物氛围。因位于周家地市场内，生鲜品类难以规范管理与经营，加之管理混乱、品类不全，导致人气不旺，销售平平。 C、盘旋路华尔润超市：甘肃连锁超市，前身在平川区开设有两家（凯尔亮）300500的小型超市，现有盘旋路卖场营业面积2500，定位为中低档消费，月销售约为120万，受商圈限制，主要以满足附近居民便利消费为主。 D、忠恒超市：营业面积2800，定位为中低档消费，经营品类以三线商品居多，属国家商务部“万村千乡”工程网点，虽所属商圈不够繁华，但依托忠恒集团的企业实力与地方行政行业相关单位的支持，以满足单位团购、福利消费为主，月销售仍有120万左右。2.其它类消费市调数据：
6、 A.生鲜食品：20%的消费者选择在超市，80%的消费者选择在农贸市场。 B.酒水饮料：80%的消费者选择在名烟名酒店或其他小商店。 C.日化用品：35%的消费者选择在超市选购，但还有65%的消费者选择在化妆品店或其他小商店。3. 高端消费市调数据：A.平川区各行政单位的领导大部分住在白银或兰州，自然80%消费选择在白银或兰州。B.靖煤集团公司处级以上领导70%的消费也选择了兰州。C.平川区的高端消费人士（煤矿老板、企业家、大一些的工商个体户）基本上消费都选择在兰州。SWOT分析 1、S项目优势：A、购物环境：购物环境的档次取决于消费者的档次，我们拟建的生活超市将是平川档次最高，环境最温馨的购
7、物场所。B、项目定位及品牌：我们定位是精品生活超市，同时拟引进的商户以兰州、西安等大中城市为主。虽然平川区现有众多的超市，但商品品类、商品品牌都无法满足当地日益增长的消费需求，从而使多数消费者到白银、兰州去消费。 C、商品品质：我们的商品品类及品质以满足中高档消费为主，郑重承诺绝不销售假冒伪劣产品，保证所售商品“三证齐全”。D、服务：本着靖煤集团为员工提供优质服务的宗旨，以及我们坚持优质服务为核心的理念，开通便民服务，如电话预约、为需要帮助的中老年人提供送货上门等便民政策。E、管理：我们将重金聘请国内知名的策划公司全程策划，全程管理，保证项目的持续性发展。 2、W项目劣势： A、本项目处于缺乏
8、活力的老商圈，商圈影响力不强，人气不够集中，固定消费群体过少，对主力商户引进造成一定困难。 B、同时超市生鲜具有需要培养的特性，需要大量资金投入，前期12年需为商户提供免租、减免管理费等优惠政策。 3、O项目机会： A、本项目对于平川区而言是超前的，使平川区真正意义上有了第一家精品生活超市，提升了平川区零售业新的形象。 B、本项目起点高，全新的模式必将改变平川区消费者的购物习惯和生活方式。生活超市的带动作用将迅速提高晶虹嘉城及周边小区的入住率，为老商圈注入活力，使其重现“往日繁华”。 D、平川消费市场即将成熟，精品生活、一站式购物即成潮流。E、靖煤集团强大的企业实力和良好的企业形象将促进项目顺
9、利进行。 4、T项目威胁与竞争： 1、四大超市在平川消费市场几年的运营也有各自的经营管理策略。 2、消费者的多年消费观念需要一定的时间和经营策略才能改变。 3、中恒集团的强大的企业实力及成熟的几大商业项目。四、 经营策略及运营管理方式1、 建成具有时代感的中高档精品生活超市。2、 保证顾客满意：有积极主动的员工、有竞争力的价格优势和运营方式、有独立自主的管理团队、有质量100%的商品和感激的服务。3、经营范围定位： 精品生活超市包括：酒水饮料、休闲食品、副食调料、进口食品、日化洗涤、家杂百货、办公文体、图书音像、小家电、糖果、南北干货、五谷杂粮、面包、面点、熟食、鲜肉、鲜活及冰冻海鲜、现场制作
10、等。我们的定位在精品生活超市属于中高端消费，超市内分三大区域（生鲜、食品、百货），六大商品氛围区域（面包面食、生鲜食品现场制作、糖果干货、酒水、进口食品、洗化用品、家居用品等）。超市收银台外设名烟名酒、大家电、图书音像或新品展示区。 4.运营管理方式： 4.1、生鲜区的定位与运营管理：生鲜经营要把好三关：管理关、经营关和物流关。 4.1.1超市生鲜区所经营的是顾客购买频率非常高的、与老百姓日常生活息息相关的商品，要求生鲜区的核心经营管理者要对顾客消费需求和自身经营的适应性有深刻的体会及高水准的认识，作为一个出色的“生意人”应该注重并有效地塑造具有自身特色的“经营”灵魂，并体现在生鲜经营的实际工
11、作中，这就要求经营者悉心研究如何在合适的季节卖合适的商品。4.1.2把生鲜区域规划大概800平米。所有的供应商和合作商都从兰州、西安等大中城市诚邀过来，运用他们成熟的管理经验和先进理念，第一年全部免租金或免扣点，蔬菜水果超市自营，每天执行3-5个特价，实现蔬菜水果零利率销售，降低生鲜的运营成本从而使顾客得到物廉价美的生鲜食品。 4.1.3生鲜硬件设施:约200平米的生鲜食品保鲜库，冷藏柜、冷冻柜等其它木制柜，生鲜区配备一台恒温保鲜厢式物流货车。 4.1.4在倡导绿色、健康这样大的市场背景下，对于有机农业，国家有政策支持、行业有发展模式、市场有消费需求，我们实现白银地区首个农超对接的生鲜卖场，从
12、靖煤公司联村联户为民富民对接点-复兴乡可直接成立一批种植蔬菜水果、养殖鸡鸭猪牛羊的基地，与当地农业和畜牧业部门配合委托专业人员在种植和养殖过程中全程监控和指导，销售环节由我超市直接统一管理，从而实现大部分生鲜食品的质量安全。同时也解决了当地老百姓的就业和富民问题。 4.2 食品和百货的定位与运营管理：超市的供应商至关重要，根据我们的卖场规划超市商品的结构一定要达到20000个单品以上，需要大概400家以上的供应商和联营商。而且这些供应商和联营商必须从兰州或西安等大中城市邀请过来，必须利用它们雄厚的企业实力、先进的营销理念、熟念的生鲜加工制作技术。而且大部分商品要做到厂家直销，同时把好食品的进货
13、、收货、存货三大关口，严格管控好质量安全。 5.未来业务发展计划: 5.1成立专业的团购中心，为企业或个人量身定做特殊商品。 5.2参与各二级单位的劳保用品或其它相关采购计划，以质量100%的商品和厂价直销的价格竞争优势为此服务。 5.3根据靖煤各二级单位的职工需求，计划在魏矿、王矿、一矿、 晶虹小区、第三住宅小区、晶虹宾馆开设便利超市分店。 5.4立足平川，向下发展县级市场，向上辐射甘肃市场。 6.管理组织架构表：见附表。五、 项目双方合作方式： 1、资本层面合作：1.1双方共同出资（靖煤集团提供场地及部分现金），双方共担风险，共享利益。1.2双方建立商贸公司或有限责任公司。1.3双方各持有
14、50%股份。 2、出租与承租： 2.1靖煤集团出租场地，我方承租，靖煤集团提供空调、消防、电梯、基础水路、基础电路等硬件设施； 2.2合同期为十年，免租1年（因百货行业和超市生鲜须培养，我方对百货商户和超市生鲜合作商须做免租1年的优惠政策），之后每三年一递增，递增幅度不超过10%； 2.3房租每半年结算。六、项目开发基本理念1、对靖煤集团而言；A、提升企业品牌形象；B、为职工提供更优质、更放心的福利；C、能为靖煤集团待业青年或其它人员创造500个的就业机岗位，D、创造靖煤商业新貌，塑造全新文明服务。E、精品生活超市的进驻，大大提升晶虹嘉城等周边的住宅入住率，使区域商业更繁华。 2、对当地而言A
15、、复合化商业设施，创造区域吸引力；B、多元化综合性业态，强化综合吸引力；C、区隔化业态及产品定位，强化市场竞争力。 3、对地产项目而言A、促进当地的商业气氛，带动商业地产的发展；B、通过精品生活超市的运作促进地产升值。七、社会效益与经济效益 由于新型零售业态的崛起，对传统的流通模式、经营观念产生了巨大的冲击，促进了流通产业结构的调整、经营机制的转换和企业制度的创新，提高了流通效率和管理水平，增强了企业竞争力。在取得良好经济效益的同时，零售业态的快速发展还创造了许多社会效益。一方面，新型零售业态通过统一采购、统一配送和规模经营，降低了经营成本，稳定了市场价格，减少了假冒伪劣商品，净化了市场环境。
16、另一方面，新型零售业态的发展优化了商业网点的布局，使消费者能享受到更为方便快捷的服务。另外，新型业态的发展还创造了大量的就业机会。八、购物卡的管理与结算方式： 1、管理：1.1在晶虹购物中心设立一个靖煤福利卡管理中心办公室，负责发卡、充值、查询、修编、结算等管理工作。1.2靖煤集团对本套软件系统进行配置，本套软件系统所有权和管理权由靖煤集团所有。1.3建立几个定点的POS消费端口（如：生活超市、酒店、晶虹宾馆、通勤车辆、靖煤大厦等）进行严控管理，杜绝套现消费。1.4超市要为靖煤职工开设专用POS快速收银台，同时靖煤福利卡等同购物中心的贵宾卡，享受购物中心的所有优惠政策。 2、结算方式: 2.1
17、、每月充值后给予超市50%的预付款，然后每月结算一次，按当月实际消费金额结算。 2.2、每周星期一结算上一星期的实际消费金额。 2.3、每达到实际消费金额50万元结算一次。九、现代商业趋势空间规划十、项目投资预算及效益预算晶虹生活超市投资预算及经济效益分析一、投资预算：装修(含地面)： 150万元灯光（350080元/）： 35万元办公区区域： 20万元超市货架（购物车、购物篮、收货车等其它附属硬件设施）：80万元POS系统： 30万元冷链设备（立风柜、岛柜、冻库、库房）： 60万元监控、防盗、广播系统： 20万元木制品： 30万元室内、外广告装饰： 45万元办公设备及耗材： 15万元商品自采
18、资金： 250万元流动资金： 150万元行政费用（证件办理、消防安全、业务接待） 10万元配送车： 20万元 合计：915万元二、费用支出预算：员工工资 ： 120人1200元12月=172.8万元水电费 ： 6万12月=72万元税费 ： 30万元促销费用 : 50万元房租（预计）: 350010元12月=42万元其它行政费用： 30万元商品损耗（3）: 暂未核算 合计：396.8万元三、效益分析：超市营业外收入：50万超市综合毛利按15%计算预计销售：超市日销售10万365=3650万预计毛利：（以15%计算）：3650万15%=547.5万年利润：毛利547.5万+营业外收入50万-成本396.8万=200.7万备注：开业时间：预计周期120天左右，力争2013年1月1日前开业，请靖煤集团大力支持。注：本项目用电负荷需450KW以上。 金虹便利超市2012年6月18日
