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1、引 言酒店式商务公寓的概念，始于1994年“酒店式的服务，公寓式的管理”，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及商务人士的青睐。“百雄商务公寓”项目地处娄底市娄星区氐星路东侧，属城市中央钻石商圈地带，周边配套相当成熟。开发商湘军水府置业发展有限公司是娄底“十大民企”之一的百雄堂集团旗下的实力型房地产开发企业，其注册资金2308万元，公司法人代表熊卫华是以诚信、务实而著
2、名的娄底优秀民营企业家。以熊卫华为核心的湘军水府置业发展有限公司聚集了大批企业管理人才、房地产营销策划精英和工程技术专家等。公司立足娄底市场，在本项目地块倾力打造“城市中央首席酒店式商务公寓”必将为城市注入新的活力，为城市增添一道靓丽的风景线！ 我们拭目以待！第一节 项目概况一、项目名称：暂定名：“百雄商务公寓”二、项目地点： 本项目位于湖南省娄底市娄星区氐星路以东，北至“食为天”商厦，南至原华龙商厦，东至商业局院内家属楼，西临氐星路，距清泉街约55米，处于娄底市的核心商业区内。三、项目开发商：项目开发商：湖南省娄底市湘军水府置业发展有限公司（以下简称公司）系娄底市百雄堂高科技农业有限公司、熊
3、卫兵先生、熊平丽女士于2005年元月共同出资组建的有限责任公司，专业从事房地产投资开发、经营及资信管理。公司以“营造快乐健康生活、谱写绿色生活华章”为企业宗旨，以“团结、务实、高效、创新”为企业精神，以“和赢天下，信得人心”为企业经营理念。经过不断培养和聘请房地产开发专业人才，公司迅速发展壮大。在总经理的带领下，在全体员工的艰辛努力下，公司于2005年9月成功收购了原华龙商厦并重新改造开业；于2006年6月成功收购了规划总用地面积8018.70平方米、位于石马公园东南角土地一宗（即本项目地块）；于2007年元月又以850万收购了规划总用地面积1053平方米、位于氐星路以东、原华龙商厦与食为天商
4、厦之间的空地一宗；公司计划在未来三到五年内，在娄底市经济技术开发区大埠桥周边投资4亿元，建设一个占地4000亩，集住宅、休闲、娱乐于一体的百雄堂集团湘军水府体育生态风光旅游度假村。四、项目概况： 项目规划总用地面积1153平方米，南北向临街面长37.86米，东西向径深29.8米，宗地红线东至商业局院内家属楼仅4.9米，南向紧靠原华龙商厦，北向紧靠食为天商厦，土地价款约850万。五、项目建设条件1、位置条件项目位于娄星区氐星路东侧，距九龙不到100米，距新火车站约300米，交通便捷，属娄底市商业钻石地段，是娄底房地产发展商的必争之地。2、交通条件出行便捷，道路畅通，5分钟可到达汽车站，离火车站不
5、到1分钟车程，有多条公交线路直达，购物、休闲方便快捷，生活惬意、自如。3、配套条件斜对面约50米距离为新一佳超市，佳惠超市，清泉大酒店、九龙大市场、春园步行街、九亿步行街、百分百、新华书店、博物馆、电信局、移动营业厅、联通营业厅、中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、邮政局、图书馆幼稚园、银河幼稚园、三中、三小等均在项目500米半径内，工作、生活配套设施极为完善4、环境条件本项目用地面积较小，周围皆为老建筑，必须充分在建筑上做空中花园以美化环境。5、土地平整情况本项目土地平整已完成，水、电、路、讯等基础设施可以马上跟进，具备开发的基本条件。第二节 房地产市场宏观环境分析 一、宏观经济环境分析
6、1、人口规模内容 年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年全市总人口（万人）394396399400402404405407.58412.04年增长率5.15.07.52.554.975.986.16.3年均增长率5.38说明：l 2006年全市人口已突破412万；l 2006年全市人口增长率为6.3，远远大于自1998年到2006年间的年均增长速度5.38，市区人口扩张速度远高于往年，城市化进程明显加快。2、国民经济水平内容 年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年总人口（万人）39439
7、6399400402404405407.58412.04生产总值GDP（亿元）148157167180190211268312.82361.04人均生产总值（元）377139764477482050685632712082389380年增长率4.63%12.6%7.66%8.20%5.96%10.76%25.16%12.1%12.8%年均增长率11.1%说明：l 1998年2006年，全市GDP年均增长率为11.1%。l 2006年娄底市生产总值突破361亿元，增幅居全省首位；l 2006年，全市人均GDP为9380元，与长沙等一、二级城市相比还存在较大的差距；3、固定资产投资内容 年1998
8、年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年固定资产投资（亿元）27.6532.0240.9938.3147.5477.6796.02117.4115.76增长率19.85%15.8%28.01%-6.53%24.09%63.37%22.55%25.9%-1.6%城镇以上固定资产投资（亿元）80.1398.691.84增长率23.41%27.6%-7.1%新增固定资产（亿元）4.838.8816.2增长率66.3%74.4%竣工房屋面积（万）15.86.930.143.274.0969.03增长率7.5%71.5%75.65商品房销售面积（万）24.754
9、7.37增长率31.0%91.39%说明：l 近几年固定资产投资增长速度较快；l 2003年全市新增固定资产涨幅最大，年增长率达到了63.37%；l 2006年全市完成固定资产投资额115.76亿元，但年增长率为-1.6%，增幅明显受到抑制。4、人均可支配收入内容 年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年人均可支配收入（元）4627.824671.5252025803.266118.426541.967239.677998.228392增长率2.81%0.94%7.46%11.6%5.4%9.8%10.7%10.48%11.7%说明：l 娄底
10、市人均可支配收入每年稳定增长；l 自2001年以来，全市人均收入有了明显提高，每年的增幅明显加大；l 2006年，娄底市城市居民人均可支配收入为8392元，年增长率11.7%，为近几年最高增长率。5、储蓄存款内容 年2001年2002年2003年2004年2005年2006年城乡居民储蓄存款余额（亿元）115.19133.05159.9184.8213.3245.92年增长率16.5%15.5%20.2%15.6%28.6%15.29%说明：l 近几年娄底市居民储蓄存款的大幅提高说明人民生活水平的大幅度提高；l 2006年，城乡居民储蓄存款余额为245.92亿元，较2001年已然翻番；l 逐年
11、增长的城乡居民储蓄存款余额说明娄底市消费潜力巨大。6、人均消费性支出内容 年2001年2002年2003年2004年2005年2006年人均消费性支出（元）46604437.6494454966168.816543.69增长率（%）11.9-4.48.811.212.26.1恩格尔系数（%）39.735.337.340.938.337.6说明：l 2006年人均消费支出达到6543.69元，占2006年人均可支配性收入8392元的77.98%，因此可以看出娄底市是一个典型的消费城市；l 恩格尔系数从2001年的39.7%下降到2006年的37.6%，说明城乡人民生活水平已达到宽裕型（恩格尔系数
12、50%60%为温饱型，40%50%为小康型，20%40%为宽裕型）。7、城市人均居住面积内容 年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年城市人均居住面积（）9.7910.0513.6313.824.125.425.731.6729.51年增长率（%）20.122.6635.621.2574.645.391.1823.23-6.82说明：l 娄底市人均居住面积自1998年的9.79到2006年的29.51，增幅巨大，尤其以2002年增长率最大，年增长率为74.64%。l 2006年娄底市人均居住面积年增长率为-6.82%，人均居住面积明显回落。8
13、、小结：上述分析充分说明：娄底宏观经济始终保持健康、稳定、较高速地发展态势，人民生活水平逐步提高。而因受国家宏观政策调控影响，住宅需求到2006年受到明显抑制。良好的宏观经济环境及人民对未来社会与经济发展的良好预期都将为房地产业的发展创造一个良好的宏观环境及巨大的市场发展空间。二、娄底历年房地产市场发展概况内容 年2001年2002年2003年2004年2005年2006年历年房地产开发投资额（亿元）1.532.014.05.38.8816.2年增长率（%）30.710033.266.374.4历年商品房销售面积（万平方米）11.94.218.018.8924.7547.37年增长率（%）-6
14、4.713504.9431.091.39历年房屋施工面积（万平方米）33.734.863.399.5128.3114.77年增长率（%）57.1859.3-10.55历年房屋竣工面积（万平方米）15.86.916.0822.9239.369.03年增长率-56.33133.0443.5271.575.65历年商品房销售额（亿元）0.90.41.13.44.3年增长率（%）20.928.3说明：1、房地产开发投资额的高速增长说明：l 娄底市房地产开发具有较好的投资回报率，吸引大量投资进入；l 对未来市场的良好预期还将促使更多的资本投入或者流入娄底房地产市场；2、房屋施工面积的超高速增长说明：l
15、娄底房地产市场极为活跃；l 未来两房地产市场将会出现供过于求局面；l 同质化竞争会进一步激烈；3、房屋竣工面积自2003年以来增幅巨大说明：l 房地产产品在近三年已向市场急剧放量；l 市场竞争已趋白热化；4、商品房销售面积与商品房销售额增长比率不对称说明：l 房价涨幅高居不下；l 高房价已抑制了商品房购买需求；三、娄底房地产市场发展趋势预测分析（一）我市近年房地产业持续增长的原因分析尽管“泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳，但是，从去年起人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来，甚至今年上半年房地产市场仍然顽强地攀升，房价仍然高居不下。2006年娄底市国民经济和社会发展统计公报显示：“房地产开发投资
16、高位运行。全市房地产开发投资16.2亿元，增长74.4%。商品房竣工面积69.03万平方米、商品房期房销售面积47.37万平方米，分别增长75.65%和91.39%。”那么，怎样认识保持房地产业持续增长的动力之源呢？1、经济增速稳步攀升，经济效益总体趋好。2006年，全市完成生产总值361.04亿元，增长12.8%，比上年快0.7个百分点。其中第一产业增加值63.13亿元，增长6.8%；第二产业增加值174.48亿元，增长16.6%；第三产业增加值123.43亿元，增长11.0%。按常住人口计算，人均生产总值为9380元，增长11.3%。全市生产总值一季度、上半年和前三季度分别增长10.2%、
17、11.5%和12.3%，增速呈逐季攀升之势。经济运行质量和效益提高，全市规模以上工业企业全年实现利润14.86亿元，增长72%，工业效益综合指数达到189.6%，同比上升29.9个百分点；财政收入增速快，全年实现财政收入26.16亿元，增长29.5%，其中财政一般预算收入15.32亿元，增长24.9%；居民收入增长较快，城镇居民人均可支配收入8932元，农民人均可支配收入2379元，分别增长11.7%和7.6%；金融机构各项存款余额328.03亿元，各项贷款余额185.09亿元，分别增长16.2%、16.3%。社会消费品零售总额110.39亿元，增长14.5%；居民消费价格指数为101.7%。
18、从整体看，全市商贸流通活跃，经济运行的内在活力逐步显现，全市经济社会进入提速增效发展的新阶段。高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。2、体制与机制的市场化。长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给
19、模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。通过娄底市历年房地产发展概况的表格数据可以看出，自2001年以来，最近几年我市房地产发展非常迅速，这也可以说是我市房地产市场政策放开所带来的结果。3、与消费观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不但提升了购买力，更重要的是催化了人们全新的消费观念。20世纪80年代以来
20、在市场经济体制下就业的劳动者，大多数不会等到攒够钱以后再去买住房，而是充分利用住房按揭贷款来实现“居者有其屋”。据不完全调查统计，我市70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6000亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。（二）未来市场发展趋势预测分析1、市场需求量预测分析2006年娄底市娄星区市区总人口为32.8万人，实际居住人口约为40万（根据历年城市居住人口及年增长比例推算得知）。根据娄底市城市近期建设规划20062010年的要求，到2010年主城区实际居住人口要控制在40万人以内，实际居住可
21、能达到50万。也就是说，从2006年到2010年共5年时间内，市区居住人口将增长7.2万人。根据娄底市总体规划，到2010年，城市人均居住面积将达到20平方米。根据以上数据，2006-2010年，娄底市房地产市场住宅需求总量应为：5平方米/人40万人+其他面积（刚性拆除与投资型增加面积）50万平方米250平方米平均每年需求量为50万平方米。那么50万平方米的年需求量是否有足够的经济能力承受呢？我们按照1500元/平方米均价来进行测算，则年均销售总额为7.5亿元。按照目前娄底商品房购买一次性付款与银行按揭付款4：6的比例，以及按揭首付30%的比例计算，则7.5亿元的年销售额，购买者须一次性支付的
22、购房总额为2.25亿元。按照1996-2004年居民储蓄余额年均增长14.90%来计算，2006年至2010年，娄星区居民年均储蓄余额应为30亿元。也就是说，2.25亿元的购房总额仅相当于居民储蓄余额的7.5%。可以看出年均7.5亿元的商品房销售总额娄底市消费者是有足够的经济承受能力的。2、置业需求取向分析置业群体置业类型关注重点高收入者近郊高档住宅、市区高档公寓、商业物业、长沙等中心城市高档住宅、公寓和别墅品质、环境、升值潜力中高收入者近郊高档住宅，市区中高档公寓、商业物业品质、环境、配套、升值潜力中等收入者近郊中高档公寓、市区普通住宅、市区二手中档住宅价格、品质、地段、配套、升值潜力中低收
23、入者近郊普通住宅、市区普通二手房、价格、地段、配套、升值潜力低收入者近郊变通住宅、二手房价格、配套、升值潜力3、市场供应量分析自2001年开始，娄底开始掀起一轮土地投资及投机的热潮，本地及外地的投资商、开发商、煤炭老板等大规模进行圈地运动。而2006年则受国家对房地产宏观调控的影响，土地购置面积出现负增长。但近几年所囤积的土地已经历经转手或者通过前期准备已经逐步进入开发期。因此，从2007年开始，商品房市场供应量将出现大幅度的增长态势。4、市场供应特征分析l 市场供应以1万平方米以上的大盘为主，将占到市场总供应量的九成以上。l 大盘主要分布在涟钢板块和城南板块。l 地段不再成为价格的决定性因素
24、，而综合品质将成为价格的决定性因素。l 同质化竞争转变为差异化竞争。l 外来开发商和少数本地实力型开发商将成为市场供应的主角。l 市场营销划分为两大阵营，一是强调品牌、实力、品质，一是强调廉价。l 中高档住宅市场竞争激烈。l 高档商务公寓市场将会在娄底出现，销售价格从2000-3000元/平方米，主力价位可能集中在2600元/平方米左右。l 商业地产举步维艰，商业投资风险极大，商业物业空置率将进一步上升。l 专业写字楼市场有一定发展机遇，但同时也存在较大变局。l 由于土地储备量充足，市场供应将不会因国家宏观调控而短期内发生重大改变。5、小结从上述供应与需求的对比分析可以看出，尽管娄底的房地产发
25、展存在巨大的市场空间，但价格的“洼地效应”吸引了众多的投资者及开发商介入娄底的房地产市场，从而造成了市场供应量的急剧放量。而根据我们对市场需求量的分析推断可知，未来三五年娄底房地产市场仍将始终处于供过于求的买方市场状态，市场竞争将更为激烈。对于开发高而言，若不想成为市场竞争的失败者，则必须具备以下的基本条件：l 理性的市场判断能力。既不要因为现在价格的持续上涨而盲目乐观，也不要因为后市竞争的激烈而盲目悲观。l 准确的市场定位能力。尽管市场总体供过于求，但通过对各个细分市场的具体分析，仍将可以找出市场的供需空白点，从而结合项目的具体情况进行精准的市场定位。l 差异化竞争理念。在激烈的竞争环境中，
26、只有通过提供差异化或个性化产品满足细分市场需求或潜在需求，才能成为市场的最大赢家。四、总结分析通过上述分析，我们认为娄底市经济增速稳步攀升，经济效益总体趋好。娄底的房地市场是机遇与挑战并存。市场存在机遇与发展空间是本项目能够进行开发的大前提。而市场挑战的存在则迫使我们必须进行精准的市场定位，从而向目标客户群提供有差异化、个性化、适销对路的产品。第三节 区域楼市分析一、鹏泰国际财富中心1、项目概况：开发商：鹏泰房地产开发有限公司 区域地段：长青中街37号营销策划代理商：金地置业策划机构 设计单位：省建工集团设计院总占地面积：6955平方米 总建筑面积：70000平方米项目功能定位：商住一体 建筑
27、风格：现代住宅总计：104套 小户型总计：250套商铺：500个 项目容积率：7.8车位：200个 绿化率：42%2、项目营销策略分析：（1）价格策略鹏泰国际是娄底目前单体开发面积最大的项目，物业类型较多，在销售价格上根据娄度目前地产市场定价总趋势和消费者接受情况，项目定价主要采取低开高走的形式，此定价方式的活动空间较大，可根据项目的工程进度和销售情况来调整价格，消费者也容易接受项目，住宅部分价格在15582188元/，总价21万57万/套，从总价上看定价较大众化，市场接受面较广。（2）销售策略项目在销售上采取分段营销的手段，先以发放会员优惠卡的形式聚集客户，然后再交定金、签定定房协议，最后再
28、签定商品房买卖合同。这种分段式销售模式能缓解开发商前期资金紧张问题，有利于开发商前的资金回收。（3）优惠策略l 2006年6月27日奠基发放会员优惠卡，可享受5000元优惠和优先选房权；l 一次性付款9.8折；l 银行贷款不享受折扣；l 2006年12月29号娄底市第三届房交会优惠2000元。3、项目推广分析（1）推广策略卖点：城市之冠财富之源推广主题：小户型大前景 有些人SOME注定只能仰望 高度决定一切（2）推广媒体鹏泰作为商住一体的项目，在广告方面投入较大，其主要有娄底电视台综合频道、娄底ETV、娄底日报、娄底晚报、娄底广播电视报、娄底周边户外广告牌、项目现场围墙、DM单张、娄底信息港。
29、二、天成银座由娄底定兴房地产开发公司开发建设的天成银座地处火车站广场东北角，前期投资3000万人民币，是娄底首家带电梯的高档次、多功能的综合性个性商务大厦。大厦占地面积3499，总建筑面积24476.7，由A栋、B栋、地下停车场三大部分组成。其中A栋总建筑面积为22598.2，一至三层为商业区，建筑面积5316.6，一楼层高5.4m，二楼层高4.8m，三楼层高5.2m，四楼以上层高3.2m，它是以商务套间、写字间、白领公寓（酒店式公寓）为一体的多功能商务楼，设公寓162套，商务套间135套。B栋总建筑面积为1878.5，一楼为商业区，层高为5.2m，建筑面积453.45，二至五层为公寓，层高为
30、3.2m, 设公寓46套。地下停车场建筑面积2716.66。户型设有一室一厅、二室二厅等多种风格，全框架结构可以1+2+3+N自由拆分，电话线、宽带网络、有线电视全部预埋到户，方便使用。北向建有空中花园，体现健康生态的全新设计理念，外立面设计现代简洁、流畅，气势恢宏，彰显尊贵。物业管理采用沿海最先进的人性化、规范化、科学化、智能化管理模式，红外线电子监控，24小时保安巡逻，消防设施完善，处处以人为本，让每位业主尽情享受智能家居生活，共享星级服务。销售支撑点（1）地段：交通便利，占据新火车站广场；（2）营销中心：有楼盘模型，售楼部有简单装修；（3）宣传：帮投资客户进行了租金回报计算，吸引投资；三
31、、春园步行街春园步行街东临新星南路，西接氐星路，北至长青街，南抵乐坪街，总建筑面积18万平方米，旨在打造娄底市城市shopping mall，价格大约1600020000元/平方米之间。1、销售支撑点（1）地段：有悠久商业经营历史，处于娄底市核心商圈之内；（2）规模：娄底市现今为止最大规模商业项目；（3）规划：规划核心是“一个中心、三条街、三个公共广场、四家大型主力店”。（4）营销中心：装修较豪华，售楼员比较专业；2、销售难点（1）价格：16000-20000元/平方米的价格在娄底市属于较高水准；（2）体量：销售面积过大，需要时间消化；（3）招商：招商量大，对销售有直接影响。四、小结1、供求关
32、系：娄底市现有销售商业物业约66万平方米，市场供给量较大，销售率在70%左右，销售情况一般。从春园商业街的现状来看，其市场的需求量在近段时间已呈下降趋势。总的来说，商业物业风险较大。城区现有公寓物业约18万平方米（含小户型住宅），市场供量不大，销售率在95%以上，销售情况良好，而真正意义上的酒店式商务公寓在娄底还没有，市场前景非常乐观。2、价格特点及走势：从商业物业平均售价来看，春园商业步行街一层价格最高已突破为25000元/平方米，商业项目销售价格的空间和操作性较小，定价空间不大。而公寓在娄底的均价约为2200元/平方米左右，相比长沙普遍6000元/平方米的价格，我市公寓楼盘价格空间和操作性
33、还很大。3、需求群体：目前娄底市主要的购铺和购置公寓的群体由私营业主、返娄成功人士、公务员、各类高收入行业的投资型客户组成。同时，也有与娄底市有着一定经济、文化渊源的外地人士。第四节 项目SWOT分析优势（strength） 宏观经济的持续增长，为娄底的商业开发提供了一个良好环境； 位于娄底主要商业区，“九龙清泉商圈”的核心位置，地段优越； 紧邻新一佳超市与新火车站，人流量大，商业气氛浓厚； 外围购物、消费、休闲及商务配套齐全，核心商圈消费潜力巨大； 项目规模较小，定位集中，有利于商业价值提升；劣势(weakness) 人流主要集中在对面街道，引导力量不够； 交通虽便利，但无停车位，不能满足商
34、业发展需要； 本项目地块较小，项目规划受到局限性； 项目单层面积紧张，对品牌商家招商难度较大；机会点(opportunity) 娄底市的居民消费能力增强，但消费意识仍有待提高，需要做进一步引导； 休闲娱乐消费较活跃，缺乏高档场所； 酒店式商务公寓正在娄底悄然兴起； 餐饮与休闲娱乐企业业主对本项目看好，愿意进驻； 项目的特色定位及开发商长期的前期准备工作为项目成功开发提供了保障；威胁(threat) 项目周边大型商业项目集中，给项目后期经营带来一定压力； 所处商圈现有商业项目档次较广，能满足多层次消费群体需求； 公寓市场尚未成熟、目标客户群体变数较大； 1）优势利用：成熟的商圈，有利于本项目商铺
35、的推广和招商；可利用优势条件对项目进行描述，吸引投资客和经营商家。2）劣势弥补：引入龙头商家，充分利用周边完善的商业配套，聚合人气，同时招商重点向商家展示未来的经营计划和经营为先的发展理念，以此来解决项目经营初期利润体现不足的矛盾；能统一规划、开发或并购周边土地扩张项目单层面积对招商与经营有重要意义。3）机会利用：较为丰富的资源，是本项目立足的机会，聚集旺盛的人气，营造区内市场热点，扩大影响力；项目地处老商业圈，利用新形象树立标志性项目形象；利用品牌商家对地块的一致认同及表示出的进驻意向进行招商宣传并积极跟进。4）威胁规避：在项目的宣传推广中，除对项目本身卖点突出外，强调地段的重要性，描述项目
36、新形象和未来经营发展规划，凸显项目的商业前景，弱化区域商业以法人出租经营为主的现状；以人性化的物业管理服务、高档的品牌、先进的理念在其它项目中脱颖而出；对潜在竞争进行客观分析，跟进了解，制定有针对性的策略，加强自身优势建设。5）小结：项目所在地商业气氛较好，市场成熟，知名度较高，商圈经营竞争力强，市场处于一边高速发展和一边培育期间，商家都还在“放水养鱼”；选择具有发展前瞻性的商业主题和市场定位，制定可行性、操作性强的经营发展规划，可充分发挥项目优势，明确经营为先的发展理念，吸引商家和招商目标的实现。第五节 项目定位及规划建议 一、定位思考：1. 本案的特殊性决定了本案只能走高质优价的路线2.
37、项目规模小，运作周期短，风险可预测性较强3. 本项目所在商圈主要商业业态为“超市+百货+步行街+街铺”，在市场产品雷同的情况下，用普通性去支撑利润就有相当风险，所以我们要规避同质化竞争4. 由于项目交通便利，经营场所应以价格、环境、高品质服务取胜二、市场定位中高档商业物业高档居家办公、商务办公场所三、概念形象定位城市中央首席酒店式商务公寓四、业态定位根据周边业态分析，消费者消费习惯及商业市场对本项目的影响，本项目应以大型专业卖场、专业品牌餐饮、休闲娱乐等业态聚集人气，提升价值。精品商业街铺大型专业卖场餐饮（休闲娱乐）酒店式商务公寓1、方案一：精品商业街铺大型专业卖场餐饮（休闲娱乐）酒店式商务公
38、寓1F：精品商业街铺2F：大型专业卖场3F：品牌餐饮、休闲娱乐中心4F：品牌餐饮、休闲娱乐中心5F以上（含）：酒店式商务公寓2、方案二：银行分行分部精品商业街铺大型专业卖场餐饮（休闲娱乐）专业写字楼酒店式商务公寓1F：银行分行分部、精品商业街铺2F：大型专业卖场3F：品牌餐饮、休闲娱乐中心4F：品牌餐饮、休闲娱乐中心5F6F：专业写字楼7F以上：酒店式商务公寓3、方案三：精品商业街铺大型专业卖场餐饮（休闲娱乐）专业写字楼酒店式商务公寓酒店客房1F：精品商业街铺2F：大型专业卖场3F：品牌餐饮、休闲娱乐中心4F：品牌餐饮、休闲娱乐中心5F6F：专业写字楼7F以上：酒店式商务公寓、酒店客房4、方案
39、四：精品商业街铺大型专业卖场餐饮（休闲娱乐）酒店式商务公寓酒店客房1F：精品商业街铺2F：大型专业卖场3F：品牌餐饮、休闲娱乐中心4F：品牌餐饮、休闲娱乐中心5F以上：酒店式商务公寓、酒店客房从娄底市市民的消费支出结构来看，休闲娱乐支出比重最大，同时极缺大型专业卖场，如能引进长沙金色年华、百信鞋城等品牌商业进驻，必能掀起娄底消费热潮；推荐首选方案：方案一推荐次选方案：方案四备选方案：方案二、方案三五、客户定位（1）方案一零售业主中大型中西餐饮经营业主大型休闲娱乐经营业主中小企业业主矿业老板商务人士（2）方案二银行分行分部零售业主中大型中西餐饮经营业主大型休闲娱乐经营业主中小企业业主矿业老板商务
40、人士（3）方案三零售业主中大型中西餐饮经营业主大型休闲娱乐经营业主中小企业业主矿业老板商务人士酒店经营企业（4）方案四零售业主中大型中西餐饮经营业主大型休闲娱乐经营业主矿业老板商务人士酒店经营企业六、目标消费群定位中高等收入阶层，高收入阶层七、目标购买客户群定位投资者、中小企业业主、SOHO一族、商务人士八、价格定位据调查了解，项目周边商铺出租价格约在90130元/平方米之间，考虑今年房价、物价上涨等诸多因素，预测本项目一层商铺租金可能在136元左右；参考现有商圈租金水平和投资者社会收益基本回报率（8%/年），开发商在给出投资客回报空间后根据商铺每平方米可租租金，推算最佳销售均价，再根据不同楼
41、层的商用价值进行调整：商铺销售平均单价：136元92%12个月8%=18768元本项目建议价格综合商业广场与临街铺面的推算价格，建议本项目销售价格如下：临街商铺销售价格：187680.3187680.718768元/平方米临街部分租赁价格为：136元/平方米二层商铺销售价格：187680.305630元/平方米二层商铺租赁价格为：1060.3040.8元/平方米三层商铺销售价格：56300.6253518.8元/平方米三层商铺租赁价格为：320.62525.5元/平方米四层商铺销售价格：3518.80.752639元/平方米四层商铺租赁价格为：25.50.7519.1元/平方米九、项目规划建议
42、（一）建议规划原则1、市场导向原则市场是企业生存和发展的基础，必须把握市场的最新需求，以市场为导向，科学合理地进行定位，明确功能、类型、特点及其细分市场，有针对性地开发设计产品。2、因地制宜、突出个性，发挥优势原则本项目的开发在突出商务公寓和大型专业卖场的前提下，根据规划地的实际情况，因地制宜，突出特点，强调个性，通过创意和策划，塑造具有明显差异性的独特市场形象和市场优势。3、协调统一与弹性操作原则坚持局部功能区块与整体用地相协调的原则，即符合功能实用性，又与周围环境相融合。与此同时还要充分考虑规划的弹性操作，使规划在情况发生一定幅度变化时仍能起到指导、控制作用。规划提供合理、优化的用地布局，注重近期操作与远景发展的结合与兼顾。4、可操作原则（1）功能分区可操作：主题内涵加以区别，连片开发，以保持建设的可操作性；（2）政策上可操作：将规划体现于政府的政策和管理体制中，以保证管理的可操作性；（3）时间上可操作：采用整体规划、分期开发的序列安排，保证开发的可操作性。（二）规划构思建议1、建议将项目地块南面的“百雄堂大厦”（原华龙商厦）和项目地块北面的“食为天商厦”与本项目地块进行统一规划。统一作四层商业裙楼、塔楼作12层左右的商务公寓和星级酒店，呈双子楼形态，控高50米。2、建议项目地块西面临氐星路退红线5米，留出一排地面停车位；东面临商业局裙楼做满，上
