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1、XX皇冠国际崇尚百货购物广场建设项目可行性研究报告项目建设单位：XX连锁商业集团股份有限公司报告编制单位：陕西XX项目管理咨询有限公司报告编制日期：二零一三年一月目 录第一章 总论11.1项目名称11.2项目建设单位11.3可研报告编写单位21.4可研报告编制依据21.5研究范围内容21.6项目概况31.7研究结论及建议5第二章 背景及必要性62.1项目提出的背景62.2项目建设的必要性8第三章 需求分析113.1西安市宏观商业市场特点分析113.2西安零售业市场发展趋势与前景分析113.3项目区市场调研及分析133.4项目SWOT分析18第四章 建设地址及建设条件204.1建设地址204.2
2、项目建设条件204.3项目地配套条件22第五章 总体方案设计295.1发展目标295.2发展定位295.4楼层功能定位335.5项目运营模式35第六章 建设方案设计366.1设计依据366.2建设内容366.3土建方案376.4设备方案416.5公用辅助工程43第七章 节能节水557.1设计依据和标准557.2能耗指标计算分析567.3节能措施和效果分析567.4节水和水资源利用58第八章 环境影响分析598.1环保设计依据598.2环境质量现状598.3建设期环境影响分析及防治608.4运营期环境影响分析及防治628.5环境影响评价63第九章 劳动安全与消防649.1安全卫生649.2消防6
3、5第十章 项目实施管理与进度安排6810.1项目实施管理6810.2项目招投标6910.3项目建设工期与实施进度安排72第十一章 组织机构与人力资源配置7311.1组织机构7311.2人力资源配置7411.3人员培训计划75第十二章 投资估算与资金筹措7612.1 投资估算编制依据7612.2其它工程费用和取费标准7612.3总投资估算7612.4资金筹措78第十三章 财务评价7913.1财务评价依据7913.2财务评价基础数据7913.3财务评价指标的计算8113.4不确定性分析8313.5财务评价综合结论84第十四章 风险分析8614.1风险分析概述8614.2项目风险的防范对策87第十五
4、章 社会效益分析9015.1改变城市面貌，提高城市品位9015.2改善投资环境，配合经开区发展步伐9015.3吸纳就业人口，缓解城市就业压力90第十六章 结论与建议9216.1研究结论9216.2建议92附表：财务评价表附图：1、区域位置图；2、项目立面效果图；3、交通示意图；4、停车场平面图。附件：1、营业执照；2、场地证明；3、规划审批证明；4、环境评价；5、交通评价。第一章 总论1.1项目名称XX皇冠国际崇尚百货购物广场建设项目1.2项目建设单位本项目建设单位为XX连锁商业集团股份有限公司。XX连锁商业集团股份有限公司（股票代码为002336） 前身为深圳市XX连锁商业有限公司，成立于1
5、996年4月。公司主营业务为大卖场、综合超市和百货的连锁经营。截止2011年12月31日，XX已在全国开设门店122家，网点遍布广东、陕西、四川、天津、重庆、广西、福建、湖南等省区的数十个大中城市，总营业面积超过180万平方米，并初步完成了华南、西北、西南、华北四个营运大区的全国发展战略布局。2011年营业收入超过120亿元，位居中国连锁百强企业第37位、中国零售百强企业第39位、中国快速消费品连锁百强企业第14位。XX秉承“立足深圳、扎根广东、面向全国”的发展战略，以“关爱生活，服务社区”为经营理念，以“拼搏、敬业、团队、创新”为企业精神，努力践行着“为顾客提供整洁的环境、优质的商品、实惠的
6、价格、快捷的服务我们始终如一”的价值理念，致力于创建企业、员工、供应商和谐共赢的合作伙伴关系，并成长为全国优秀的大型现代零售企业集团和民族商业龙头企业。1.3可研报告编写单位本项目报告由陕西XX项目管理咨询有限公司编制。1.4可研报告编制依据1、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求；2、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3、国内贸易发展“十二五”规划；4、陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；5、陕西省“十二五”商务发展规划；6、西安市商贸业“十二五”发展规划；7、西安市商业网点发展规划（20042020）；8、项目建设单位提供的背景资料；9、项目调研收
7、集的有关资料；10、工程咨询报告编制委托书。1.5研究范围内容本报告的工作内容是对XX皇冠国际崇尚百货购物广场建设项目进行可行性研究，具体从项目建设的背景及必要性、市场分析、建设地址和建设条件、项目建设方案、项目涉及的职业安全卫生消防、环境保护、节能与节水、机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、财务评价、社会效益分析等方面分别进行研究，论证项目实施的可行性。1.6项目概况1.6.1建设地点本项目位于西安市经济技术开发区未央路与凤城五路十字东北角“皇冠国际大厦”内负一至四层区域，项目区西临未央路，南临凤城五路且紧接地铁二号线，交通极为便利。1.6.2项目业态购
8、物中心1.6.3建设内容及规模本项目为XX皇冠国际崇尚百货购物广场建设项目，项目拟租赁西安海荣房地产有限公司皇冠国际大厦内负一至四层楼层进行建设，总建筑面积40000 m2，包括负一层特色超市区及一至四层百货区、休闲娱乐区三部分功能区块，主要建设内容包括：1、百货区及特色超市区的装修装饰工程。其中百货区29000m2，特色超市区11000m2。2、购置本项目建设所需设备主要包括储藏设备、运输设备、冷冻设备等共计30855台（个、套）。本项目建成后，将形成营业面积38900 m2，非营业面积1100 m2的经营规模，涵盖百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、娱乐中心、特色餐饮美食广场、折扣店等
9、业态的购物中心。1.6.4项目建设期限根据本项目的建设内容、项目建设单位的实际情况，建设期限初步安排为6个月，即2012年10月2013年4月。1.6.5投资估算及资金来源本项目估算总投资为3041万元，其中建设投资2801万元，铺底流动资金投资240万元。项目所需资金全部为企业自筹。1.6.6财务评价结论本项目正常运营后，年平均新增销售收入16715万元，年平均总成本费用14416万元，年平均利润总额1363万元，年平均上缴所得税为341万元，年平均净利润1022万元，年平均销售税金及附加936万元。项目总投资收益率为37.84%；项目资本金净利润率28.38%；全部投资财务内部收益率分别为
10、33.18%（所得税前）和26.32%（所得税后），均高于设定的基准率；全部投资财务净现值为3930万元（税前）和2792万元（税后）；投资回收期分别为4.69年（所得税前，含建设期1年）和5.40年（所得税后，含建设期1年）。项目盈利能力分析显示本项目财务盈利能力较好；盈亏平衡分析和敏感性分析都显示项目具有一定的抗风险能力。1.7研究结论及建议本项目的建设符合国家政策和行业发展规划的要求，能够带动我省大型商业综合体的发展，大大改善人民的居住环境，改善社会条件，改善投资环境，推动商业发展及城市建设，项目经济和社会效益分析显示本项目具有良好的经济效益和社会效益。综上所述，本项目是可行的。建议项目
11、建设单位认真做好项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度，争取早日建成投入运营，给企业和社会带来更多的效益。第二章 背景及必要性2.1项目提出的背景进入20世纪90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以经营结构调整为重点，带动质量、效益和规模全面增长的发展策略。连锁经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额连续多年保持了10%以上的增长速度，中国的零售市场已经成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。2.1.1符合国家各项规划要求2011年，我国进入十二五发展时期，国家出台“十二五”发展规划，其中关于商贸业提出
12、优化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点结构和布局，陕西省随即发布“十二五”规划，指出加快城市商业广场、特色商业街、商贸聚集区建设，支持便利店、中小超市等社区商业发展。把推动服务业大发展作为经济转型升级的主攻方向，以西安国家服务业综合改革试点为契机，相应开展省级服务业综合改革试点，拓展新领域、发展新业态、培育新热点，推进规模化、品牌化、网络化经营。面向民生、面向生产、面向农村，大力发展物流、金融、信息、研发设计等生产性服务业，加快培育旅游、文化、会展等现代服务业，运用现代技术和经营方式改造商贸、餐饮等传统服务业，打造一批现代服务业聚集区，不断提高服务业的比重和水平。同年，国务院出台国内贸
13、易发展“十二五”规划，规划指出，推进城乡商业服务网络一体化，积极推进商业网点规划制定和实施，在城区，鼓励改造提升传统商业中心，引导商业网点合理布局，形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心。陕西省“十二五”商务发展规划则提出在大中城市建设若干特色鲜明、带动效应强的美食街、休闲娱乐街、老字号街等服务业集聚创新街区；形成一批创新型服务企业，加快连锁化步伐，加强信息管理和服务系统建设，发展网络定制服务等现代流通方式，促进服务业自主品牌发展。同时，西安市商业网点发展规划（20042020）指出，重点规划期建设和完善二环商业带，围绕土门、小寨、胡家庙、张家堡等地区建设区域商业中心，合理设置一些大型超
14、市、专业店和农副产品、日用商品的批发市场。2.1.2符合国家产业政策要求2011年，国家发改委发布了产业结构调整指导目录（2011年本），其中商贸服务业第5条“商贸企业的统一配送和分销网络建设”，其内涵明确了本项目建设属于国家鼓励类行业。综上所述，本项目的建设是对国家及省上政策的积极响应，是对陕西省大力发展商贸服务业、形成商业聚集区的必要支撑，是保障商业聚集区快速、稳健发展的重要举措，因此本项目的建设是具有良好的产业和政策背景。2.1.3拟建项目周边同规模、同类型商业竞争较弱在拟建项目1.5km范围内，能对其产生一定竞争的购物中心有“XX崇尚百货（赛高店）”和“赛高街区”，鉴于赛高街区主要针对
15、高端人群，与本项目目标客户相异，且项目范围内商业设施匮乏，因此片区商业竞争相对较弱，拟建项目的建筑体量远远大于一般中小型商场的规模，定位档次与管理水平也相对较高，其辐射能力和吸引能力将远远超过现有商业，因此，本项目建成后将会进一步扩张项目单位在经开区的竞争实力，促进企业的可持续发展。2.2项目建设的必要性2.2.1促进经开区零售商业的升级调整从世界零售业总的发展趋势来看，60年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；70年代，零售业则进入专门化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心、DIY等业态相继发展；进入80年代，大型购物中心等在世界范围内兴起
16、。目前，美国购物中心营业额占其社会零售总额的一半以上，从业人员超过1000万。同时，购物中心以其集购物、休闲、观光、文化于一体的经营模式与完善的辅助服务设施而风靡欧、美、日本及东南亚等国家。 从我国十多年来的零售业发展轨迹来看，20世纪80年代末90年代初，我国零售业中的主力地位业态是百货商店。自1995年以后，大型百货商场普遍滑坡。20世纪90年代中期开始，超市成为主力业态。2002年，中国整个零售市场的份额中，大型综合超市已经占到了一半以上。90年代中期至末期，购物中心初露端倪。所谓购物中心（shopping mall）就是由开发商规划，统一管理，拥有大型的核心店和充足停车场，能满足消费者
17、的购物需求与日常活动的商业场所。 90年代中期至末期，我国大城市出现了一批购物中心，虽然这些购物中心与欧美购物中心有一定的差异，但是基本具备了购物中心的特征，具有吃、喝、玩、乐、购等综合功能。从北京、上海新建的商服设施看，大多采用的是购物中心。纵观开发区市场，近几年来，经济不断发展，人口增加迅速，但超级市场、购物中心等配套设施严重匮乏，经济的快速发展与低下的配套设施之间的矛盾越来越突出，与此同时，沃尔玛、华润万家、XX等国内外大卖场纷纷看准时机登陆北开发区。北开发区的零售市场正面临着重大整合。在这场商业大战中，主角是以连锁经营为主要组织方式的超市、仓储式会员店和专卖店等新兴零售业态，但作为目前
18、比较先进、未来将是主流的购物中心却相对缺乏。本项目的建设则恰好填补了这个市场空白点，以XX集团强大资金实力、品牌号召力、丰富的市场运作经验以及该项目本身的巨大影响力，该项目将产生显著的示范和带动作用，促进开发区零售商业市场的国际化和深层次的整合。2.2.2成为企业新的经济增长点XX集团在国内市场上具有较高的知名度，特别是在购物中心上更是享誉度甚高。目前XX集团已经在多个城市采用购物中心的模式发展建设，成果显著，本项目即为XX集团庞大发展计划中的一个，是一个纯商业性质的“Shopping centre”式的购物中心，该项目不仅能使项目单位加快市场开发的速度，同时也能促进开发区零售业的良性、快速发
19、展。可见，该项目的建设无论是对XX集团还是对开发区都具有重要的战略意义。第三章 需求分析3.1西安市宏观商业市场特点分析3.1.1经济综合实力增强据西安市统计局有关资料显示，2011年西安市生产总值达到3862.58亿元，全市地方一般预算收入318.55亿元，全市固定资产投资累计完成3325.12亿元，社会消费品零售总额达到1965.98亿元。城镇居民人均可支配收入25981元，人均消费支出16458元。3.1.2居民消费观念发生改变随着经济发展水平与居民可支配收入的提高，刺激了人们的消费需求，同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。根据陕西统计年鉴（2012），2011年西安市商品零售价格指
20、数为104.4（上年为100），其中食品、饮料烟酒、服装鞋帽、日用品、体育娱乐用品均较上年有所增加，说明市民的消费结构发生了重大的变化，已经从温饱型消费向心理满足型消费进行了转移。3.2西安零售业市场发展趋势与前景分析按照西安市政府提出的进一步扩大对外开放，强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程的要求，结合目前国内商业市场发展状况，今后西安市总的商业零售业发展趋势将会重点发展连锁经营、物流配送、代理制等现代化营销方式，而各类商贸新型业态，综合性仓储超市，多位一体的购物中心将成为实现流通方式的主角。因此，在“建设大市场、发展大贸易、搞活大流通”的我国流通产业发展总体目标指引下，西安市商业
21、将向多格局、多层次的商业服务体系和形式多样的商业经营方式的方向发展。2011年，西安市城镇零售网点达147952个，其中城区127264个，如此庞大的数字预示着西安零售业的快速发展。且随着城镇居民人均可支配收入的提高，零售业所面对的将是一个日益成熟，具有较高松散性和流动性的消费群体，这使得零售市场发生巨变，消费内容逐渐多元化、消费层次逐渐复杂化、购买行为逐渐理性化，这些变化都需要零售企业树立科学、整体的营销观念，而购物中心这种商业业态采用现代化的组织管理和合理的物流分配，使营业工作快捷准确，减少了中间环节，加快了购物的快捷性、便利性，市民可一次性购买到所需的生活用品，适应了社会的快节奏发展，大
22、大方便了人们的生活，使人们在追求生活情趣，追求精神享受的同时，在购物和消费中获得全方位消费体会与感受。所以，购物中心的潜力巨大，前景乐观，并将越来越受到人们的欢迎。此外，根据国际经验，购物中心取代传统百货店成为零售业的主导业态是必然的规律。购物中心进入高成长期的主要条件是：（1）人均国民收入达到1000-1500美元；（2）恩格尔系数降低到50%以下（陕西省2011年城镇恩格尔系数为36.6%）；（3）电冰箱已经普及、汽车进入家庭使居民家庭有可能定期外出大量购物；（4）食品工业、日用品工业、包装工业达到一定规模与水平。上述条件西安市基本都达到了，尽管汽车普及率还较发达国家为低，但私家车的绝对量
23、已达到一定规模，加上公共交通工具，可为居民外出购物提供便捷的交通服务。所有这些，都预示西安市正在进入购物中心的高成长期。3.3项目区市场调研及分析3.3.1区域发展现状及人口构成本项目坐落在经济开发区的商业中心，商业场所集中，己逐步形成商圈，且该区周边新建小区较多且均逐步成熟，人口逐渐呈现集中化、密度大趋势，居民收入在西安市平均水平以上，消费潜力较大、需求明显。该区域基本为新建小区及企事业单位，居住人员以上班族及大中型企业工作人员为主，文化水平素质较高，消费潜力巨大，但由于该区域为新兴开发区，商业设施匮乏，没有足够的能满足于他们的消费场所，其消费力的消化主要依赖于传统商圈。项目区周边小区及人口
24、情况详见表3-1及图3-1、图3-2所示。表3-1 项目区周边部分小区及人口统计表序列社区名称户数（户）人口（人）1海荣北康豪园180059402海荣雍景豪庭160052803文景观园4600151804银凯家园37612405海洋社区32210626凤凰新城小区81927027龙岗花园72623958文景苑小区65821719尤家庄社区16492010豪盛家园891294011长庆石油家属院100003300012十里铺村29090013海荣豪家花园2230735914明珠花园816269215兴隆小区1150379516凤城新苑492162317兴乐园小区618203918施家庄小区430
25、141919浪琴湾2000670020 紫薇风尚 1700 5610 21 紫薇希望城 3000 9700 22 高山流水幸福快车 2200 7260 23 银池花香丽舍 628 2072 24 银池丽舍云端 826 2725 25 品智天下 762 2514 26 新界 648 2138 27 EE国际 942 3100 28 风景御园 800 2640 29 合计 41488 137116 注：本表中仅统计部分小区情况，按照项目区半径1.5km内统计。图3-1 项目区0.5km半径内社区分布图图3-2 周边500m范围内单位住宅示意图3.3.2区域商业发展趋势本项目所在区域的商业设施目前以
26、大中型餐饮和为数不多的中等百货店面为主，与该区域的人口密度和经济发展水平不相符合。由于计划经济条件下的影响，西安市目前的大型商业设施多集中在城墙以内及城区以南，交通压力成为制约消费的主要因素之一。随着西安市城市化进程的加快及北经开区的迅速发展，西安北城的商业结构调整已经刻不容缓。鉴于以上种种，在市民的消费需求呼唤下，经开区的中心区大商圈呼之欲出。3.3.3项目竞争对手分析西安经济开发区是一个快速发展的新城区，文化、酒店、住宅、商贸、零售商业等产业快速发展。目前经济区商业主要集中在未央路沿线以及文景路沿线。未央路沿线主要以XX崇尚百货（赛高店）和赛高街区为主，文景路沿线商业主要以餐饮为主。项目周
27、边范围内仅有XX崇尚百货（赛高店）和赛高街区两家购物中心，项目周边已经入住的小区居民日常生活消费最近距离是XX崇尚百货（赛高店）或赛高街区，其购物距离在2.8公里及1.4公里以上，且本项目处于经济开发区管委会将要打造的城市发展中心区域，因此，本项目建成后所面临的主要竞争对手为赛高街区和XX崇尚百货（赛高店），竞争对手具体情况为：第一竞争对手：赛高街区位于未央路与凤城五路十字西南角，周边小区密集且购买力较强。离本项目约100m。赛高街区购物中心结构良好，包含百货店、零售型专业店、专卖店、大型综合超市、电影城、娱乐中心、特色餐饮、美容院及发廊、银行等业态，配套设施完善，楼层为地上3层，地下1层，有
28、地铁出入口，面积约为20000m2。第二竞争对手：XX崇尚百货（赛高店）位于未央路与凤城二路十字西南角，周边小区密集，购买力较强。离本项目约1200m。卖场结构一般，包含百货店、专卖店、特色餐饮等业态，配套设施完善，楼层为14层，面积约为28000 m2。项目竞争对手基本情况分析详见表3-2所示。表3-2 项目竞争对手基本情况分析表内容XX崇尚百货（赛高店）赛高街区地理位置未央路与凤城二路十字未央路与凤城五路十字距本项目位置1200100营业时间9:00-22:309:00-22:30营业面积28000m2约20000m2停车场面积门前停车车位很紧张有地下停车场经营业态百货店、专卖店百货店、零
29、售型专业店、专卖店、大型综合超市、电影城、娱乐中心、特色餐饮、美容院及发廊、银行客流量1500012000客单价6565日销售额预测100万120万综合竞争能力评价较强强本项目购物中心建成后，内含业态包括百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、娱乐中心、特色餐饮美食广场、折扣店等，考虑项目主要竞争对手赛高街区的主力店主要定位为中高端，本项目将主要立足主力店特色超市吸引客流，差异化百货店及折扣店增加收入，迎合本项目商圈内各类顾客对价格与质量的要求，与竞争对手形成错位竞争关系，提升周边居民的购物环境，也为区内商贸及服务业提供新的发展机遇。3.4项目SWOT分析3.4.1优势（Superiority
30、）1、周边人口密集、购买力强，商业环境较好；2、专业经营策略提供商超前的经营理念；3、周边商业氛围很好，经营环境优越；4、项目超大规模及自助完善的配套设施；5、该店处于经开区最核心地段，地理位置优越；6、项目的区位地理条件较好，紧邻地铁二号线，交通便捷，形象好。3.4.2劣势（Weakness）1、所在区域靠近赛高街区，且距离XX崇尚百货（赛高店）较近，竞争压力大；2、项目周边待建楼盘较多。 3.4.3机会（Opportunity）该项目是整个经开区内规模最大、配套设施最完善、经营理念最新、经营模式最灵活的Shopping centre，目前区域内其它购物中心无法与之抗衡，在此平台上项目本身需
31、进一步完善发展，使XX皇冠国际崇尚百货购物广场处于区域商业领袖地位，成为经开区地标性商业项目。3.4.4威胁（Threat）1、老牌商场短期内依占市场份额民生百货大楼、西安开元商城、世纪金花购物中心、西安秋林公司等商场短期内在西安居民心目中仍占据一定的地位，这些使崇尚百货进驻西安消费者心理市场还需短暂的时间和过程。2、城市发展后带动商业竞争激烈在经开区经济不断发展的大环境下，区内各购物中心将各显其能，调整产业结构，争夺消费群体。第四章 建设地址及建设条件4.1建设地址本项目位于西安市经济技术开发区未央路与凤城五路十字东北角“皇冠国际大厦” 内负一至四层区域，项目区西临未央路，南临凤城五路且紧接
32、地铁二号线，交通极为便利。图4-1 项目区域位置图4.2项目建设条件4.2.1区域概况本项目所在地位于西安市北城经济技术开发区，该区处于西安市北门外、城市南北中轴线-未央路两侧，北二环和绕城高速公路之间，由中央商务区、出口加工区、泾渭新城、草滩生态产业园等四个功能园区组成，规划总面积71平方公里。 作为城市新中心的开发区中心区，西安经济技术开发区距西安市老城中心5.5公里，距西安铁路客、货运站5公里，距西安国际航空港仅15分钟车程。本项目所在位置是经开区的中心区，是开发区的起步园区，除已有发展的较为成熟的工业产业外，现在着力发展金融保险、商贸中介、餐饮娱乐、体育休闲等现代服务产业，着力为其他功
33、能园区提供全方位配套服务。区内已拥有沃尔玛、XX、世纪金花、奥斯卡影城等大型商业配套及地铁2号线等交通设施。在建设西安城市新中心的道路上，中心区将继续发展，成为西安新城市中心的焦点区域之一。4.2.2社会经济状况截止目前，本项目所在地西安经济技术开发区已引进各类合同项目299项，总投资234.6亿元人民币，引进外资达13.9亿美元，外资实际到位6亿美元。国家实施西部大开发战略，陕西省、西安市创建“经济强市”和“西部最佳”，是开发区面临千载难逢的历史机遇，开发区已经进入到“二次创业”的历史阶段。 开发区提出了坚持“一个方针”、实现“二个目标”、推动“三个结合”、争创“四个一流”、完成“五大转变”
34、、抓住“六个重点”和实施“七项工程”的新思路。开发区技工贸收入到2006年将实现600亿元，2010年更突破1000亿元大关。4.3项目地配套条件4.3.1交通条件1、道路条件本项目位于西安市未央路与凤城五路十字东北角。项目周边区域主要道路包括未央路、凤城五路、凤城八路、文景路。其中未央路为南北方向城市主干道，地下与地铁2号并行，地面分别与凤城一至十路等多条城市主干道交汇；凤城五路为东西方向城市主干道，分别与未央路、朱宏路、明光路、文景路等多条城市主干道交汇，路口设有地铁站点，通达度良好。图4-1 项目区周边交通图项目西侧未央路为西安市主要的南北方向主干路，其连接北二环及绕城高速，是南北中轴，
35、既是交通干线及迎宾景观大道，又集中了城市多项职能。道路红线宽60m，其中机动车道为双向八车道32m (中央无设施隔离)，两侧通过1m的分隔带与非机动车(每侧6m)分离，人行道每侧面15 m设有公交专用线路，路面状况很好。机动车平均小时流量35764112辆，极端高峰值4205辆。南侧紧邻的凤城五路为城市次干路,以交通功能为主兼具一定生活服务设施的绿色景观轴，双向八车道，道路红线宽60m，双向八车道32m (中央无设施隔离), 两边分设非机动车道（每侧6 m），有设施隔离，人行道每侧5 m。机动车平均小时流量23352594辆，极端高峰值2748辆。两条道路均设置非机动车专用道，通行条件较好，交
36、通通行效率较高，很少发生交通拥堵。项目紧邻的路口未央路和凤城五路十字路口渠化科学、合理、完善，信号灯采取多相位管控模式放行，路口标线齐全、规范，标志设置合理有效，十字口北口渠化段位为双向四车道（两进两出），交通通行效率较高，很少发生交通拥堵，均为项目提供了良好的交通条件。2、项目周边路网负荷度与交通状况经过对该项目区域的交通状况考察，分析项目对交通系统服务水平的影响，认为项目建成前后各主要路段交通的负荷度（V/C）变化均不大，服务水平没有明显变化未央路的负荷度（V/C）大于0.4小于0.6即属于B级，凤城五路的负荷度（V/C）小于0.4属于A级。对于城市道路交通条件的分析，一般认为道路交通服务
37、水平处于A级和B级，车辆行驶顺畅。随着未央路网系统的不断完善，交通设施的改善和更科学的交通管理，将会使周边道路的通行能力与服务水平将有很大提高，我们分析认为该项目产生和吸引的交通量不会对周边路网产生严重影响，不会造成道路拥堵。项目建成前后未央路和凤城五路及未央路和凤城五路十字交叉口交通负荷（V/C）大于0.4小于0.6为B级服务水平。可以初步论断该项目的实施并不会对其周边道路系统造成不良的影响。3、公共交通条件项目周边有公交站点4个，线路17条，地铁2号线出口1个。228路、519路、202路、36路、37路、26路、39路、618路、236路、509路、609路、719路、600路、705路
38、、711路、318路、游10（903）路车均设有站点。项目周边所处的公交系统辐射面较大，强大的公交辐射能力保证了较高聚客能力，为超市运营创造较好外部环境。4、停车场条件为了提供较好的交通服务水平，必须配建足够的停车设施，提供便利的交通设施条件，并符合未来交通发展对交通设施的需求。本项目总建筑面积约40000平方米，按1.2个车位/百平米计算，机动车停车位应不少于466个。该项目地下停车场设计为地下一层和地面两部分，地下停车场约350个停车位，地面约50个车位，通过最大优化配置可达到500个车位。供本项目顾客使用地下一层200个停车位，顾客凭XX购物小票可免费停放2小时。图4-2 地下停车场平面
39、布置图5、项目可见高度拟建项目临未央路沿街长超过1000米，临凤城五路沿街长超过300米，项目可见度高、召示面好。6、出入口交通组织方案（1）项目出入口交通组织与设施设置本项目位于凤城五路和未央路十字的东北角，南沿凤城五路与主干道未央路相连，是顾客的主要出入口，行人可沿地铁凤城五路的出口自由进出商场；项目南侧、北侧东侧均有出入口，方便业主车辆进出地下停车场；顾客车辆、货车由凤城五路进出地面停车场或进入地下停车场。实现车流与人流分离的交通组织方式，使得在出入口处，车辆、行人之间相互干扰较少。通过相对独立的机动车行车线路，对非机动车的有效疏导及保管站设置，能够实现车流、人流有序、快速、安全的停靠和
40、通过。在做到人车分离、人、货分离的同时也能够避免商业项目对整体路网的交通压力。（2）项目交通组织方案机动车交通组织该项目主要的出入口有两个，人车分流，确保安全。车辆出入口分别位于该建筑的东北侧和东南侧。车辆沿凤城五路自东向西可自由进出地下停车场，项目东南侧为超市的卸货区，送货车辆可以沿辅道进入超市的卸货区进行卸货，卸货区及收货专业通道，可以满足2-3辆货车同时停靠卸货，不会占用现有停车位，也不会对道路的交通造成影响。非机动车交通组织项目紧邻的凤城五路和未央路，有专用的非机动车道，划有机非隔离线，设置了非机动指示标志，通行条件较好。行人交通组织行人出入口位置在该项目南侧和西侧，分主、次顾客出入口
41、，西侧为主出入口，南侧为次出入口。消费者进出方便、快捷，交通组织实现了人流与车流的分离，保障了行人的安全与交通的畅通。图4-3 项目交通组织图综上所述，本项目建成投入使用后，其新增交通量对于周边路网虽有影响，但所产生的影响不明显；且项目机动车和非机动车进出口的设置合理，基本保证人流、车流进出能够拥有较完善畅通的内外部交通环境；项目设计中设置的机动车停车位满足项目交通需求。该选址较为理性，极适合开办大型百货商场的交通条件，且发展潜力较大。4.3.2公用设施条件1、供水条件本项目生活用水由皇冠国际城供水管网直接接入。2、供热条件项目建成后，由XX安装中央空调进行集中供热。3、供电及电讯通讯便捷，实
42、现移动通讯和无线寻呼实现境内无缝隙覆盖，电力充实，文化、娱乐、购物、餐饮等服务业配套发展，有线电视传输网覆盖全项目区。第五章 总体方案设计5.1发展目标1、形成西安市经济技术开发区包含业态最齐全、种类最多样的集百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、娱乐中心、特色餐饮美食广场、折扣店等于一体的大型购物中心。2、北城具有综合购物特征的区域购物中心。5.2发展定位5.2.1主题定位汇聚时尚、实现品牌先导、倡导生活新方式的一站式购物中心（Shopping centre）。其内涵包括：1、引入购物中心，商场内将集购物、餐饮、休闲娱乐功能于一体，实现多种业态的组合，满足多种的消费需求。让人们在同一个地方
43、就能享受到吃、喝、玩、乐以及购物等“一站式”的乐趣。2、新型的商业空间布局，提倡休闲型的购物形式，提升消费理念，打造时尚生活的新标准。3、通过地下一层XX特色超市的品牌带动， 吸引更多的品牌店进驻购物中心，而且在品牌引进上具领导性，并形成自身对品牌的强大号召力。5.2.2商业业态定位鉴于XX集团在经营超市领域以及在管理方式上处于国内领先地位，并具有多年丰富的经验，本项目定位为一站式购物中心（Shopping centre），内含主要商业业态为百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、娱乐中心、特色餐饮美食广场、折扣店等。5.2.3目标市场定位以独具特色的商业运作和智能化、科学化的商业管理，顺应市
44、场对新型商圈的呼唤，引领西安北郊时尚消费潮流。5.2.4目标客户定位本项目从整体来看，应该包括两个层次的目标客户。第一个层次是最终消费的消费者，第二个层次是租铺的经营者。但是从项目定位的角度，则要首先考虑本项目消费层次的目标客户。1、目标消费客户为最大限度地增加项目的客流量，本项目的消费客户应涵括西安全市。但为了避免与西安市中心商业区产生太激烈的客户争夺，同时要培养项目自有的固定消费群体，本项目则主要针对凤城八路凤城二路之间的张家堡商圈，目标客户总体上锁定为该区域具有稳定收入的人士。其中：主流客户是该区域有中等收入的人群及其家庭成员。其特征表现在：使用的主要交通方式是步行、公交车和自驾车；对购
45、物的关注点集中在交通方便、商场信誉有保证、服务好；消费时追求便捷，并考虑时尚和个性化，比较注重品牌，档次感觉要良好。次要客户是西安市未央区及周边临近区域的高收入人士及其家庭成员。其特征表现在：使用的主要交通方式是自驾车；对购物关注点集中在交通方便、商场知名度和美誉度、服务好；消费时要求综合功能齐全，能找到当地没有的品牌和特色商品。2、目标经营客户主要包括租赁商铺从事各类商业形态的经营者，其共性特征包括：有经商经验，希望扩大生意或改善经营环境；对地段旺的商铺需求大，愿意承担高租金，但高租金需要好的经营环境来引导；注重店铺形象，经营中高档次的商品。5.2.5功能定位为符合本项目的主题定位及业态组合
46、，即要集合购物、饮食、娱乐休闲和服务功能于一体，本项目将划分为百货区、特色超市区及休闲娱乐区三个功能区块，既满足娱乐休闲和服务功能的融合，也可以体现项目与众不同之处。1、特色超市区：主要为特色超市，为本项目的主力店，借XX特色超市提升形象，集聚人气，吸引购物者入店，带动其它功能区块；2、百货区：包含百货店、专卖店、折扣店，该功能区作为本项目区别于主要竞争对手的特色区块，选择差异化满足各类顾客消费需求；3、休闲娱乐区：包含娱乐中心、特色餐饮美食广场等，作为其它各业态的补充，体现本项目业态的多样化，激发消费意愿。按照本项目功能定位后各楼层商品意向如表5-1所示。表5-1 楼层商品意向表楼层商品定位地下一层该特色超市以进口零食为主，拟打造西安市品种最全的进口零食超市，同时兼有XX超市所包含的冷冻生鲜、时蔬、大众食品
