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1、目 录 2、杨庄子社区改造项目一期总体计划（见附件 5） . 22 总 论. 1 一、 河北省宏观概况. 4 1、河北省经济概况 . 4 2、河北省“十一五”经济发展目标 . 4 二、定州市宏观概况（定州市详细宏观概况详见附件 1） . 5 三、项目基本情况. 6 1、项目的区位及用地. 6 2、宗地现状. 7 3、项目周边的社区配套 . 7 4、项目市政配套分析. 8 5、土地价格. 9 6、基础工作情况. 9 7、项目进展情况. 10 四、公司简介 （一）、历史沿革及发展 . 11 （二）、“河北新华”公司定位与发展愿景 . 12 （三）、“河北新华”核心管理团队 . 12 五、风险分析.
2、 14 1、合作方式及条件 . 14 2、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 . 14 3、取得土地使用权的风险及控制 . 17 六、市场分析（详见附件 2）. 18 1、定州市房地产市场概况. 18 2、项目自身分析. 18 3、项目分析结论. 21 七、项目规划情况. 21 八、项目开发. 21 1、土地升值潜力初步评估. 21 3、启动资金用量和计划 . 23 4、定州杨庄子改造分块工作示意 . 24 5、融资工作计划（一期项目）. 25 6、项目建设计划. 25 九、项目运作分析及投资收益分析 . 26 1、项目改造整体思路. 26 2、投资收益分析. 27 3、税务分析. 28
3、 结论 定 州 杨 庄 子 社 区 改 造 建 设 可 行 性 研 究 报 告 总 论 定州市历史文化底蕴丰厚，交通 区位优势明显，中心城市地位突出。 正 在加快中等 城市建设步伐 ，积极推进 城镇化建设 的同时，定州 的经济社 会发展取得突 破性进展， 城市正在进入 快速发展时期 。房地产市 场空间大 ，需求旺盛，价格增长快。 未 来的五年， 正是定州经济 社会转型的 关键时期， 也是建设中等 城市的关 键时期，在这 一时期进入 定州房地产市场 对我公司是非 常适时， 非常有利 的，而杨庄子社区改造建设项目正是我公司跳跃发展 的大好良机。 杨庄子社区改造 项目是定州 市重点城市 建设项目之一
4、 ，既顺应定 州的发展形势，又开创定州市社区改造之先河。 经公司积极运作，与杨庄子社区双方就城中村 改造一 事签订 了协议。之后，我们积极与市政府、西城区政府以及相关 各部门 建立了 良好的 关系 。 公 司先后组织社区 代表和定州 市规划局相 关领导到天津 考察我公司 项目，他们对我公司的开发经验、经济实力和项目操作水平有了充分认识。 在集团的大力支持下，经过我们的积极努力，“新华 ”得到了政府、社区和社会的认可。 在我公司的努力 下，市政府 对杨庄子 社区改造项目先 后召开了四 次专题会议，就社区改造项目的前期准备做了具体的部署和指示。 市 政府分别组织召 开了杨庄子 城中村改造 的动员大
5、会和 杨庄子城中 村改造 整体规划会议 ，并责成市规 划局对杨庄 子城中村改造规 划问题拿出具体方案，加快了城中村改造的节奏。 1 我公司与杨庄子社区在政府指导下，按政府项目招商程序进行规范，再次签订“定州市区片改造意向书”并报政府备案。 2008 年 4 月按照定州市政府关于加快旧城改 造的实 施意见 定市府【2007】66 号文件，杨庄子社区旧城改造项目经过公开招标的方式，河北新华房地产开发有限公司中标为项目的开发主体。 河北省政府已批复该项目用地为国有建设用地。 西城区和杨庄子 社区两级班 子根据市委 、市政府的 精神，通过一 年多的工作，社区改造居民积极性非常之高，已形成了非改造不可的
6、势态。 （ 一）项目名称：新华城（暂定名） （ 二）可行性研究报告编制依据 （1）城市居住区规划设计规范 （2）定州市房屋拆迁管理条例 （3）城市居住区公共服务设施设置规定 （4）住宅设计规范 （5）住宅建筑设计标准 （6）建筑工程交通设计及停车场设置标准 （7）城市道路绿化规划及设计规范 （ 三）总体情况 项 目位于定州市西 城区，东邻 商业区， 西至工业区， 北接交通枢纽 ，南接新城区，区位优越。 项目北至中山路，南至中兴路，东至博陵街，西至 107 国道。 该项目为城中村改造项目，总体改造占地面积 1450 亩，其中一期占地面积为 265 亩。 （四）杨庄子社区改 造项目情况 1、杨庄子
7、社区改造项目总体情况 规划范围占地：1450 亩。 2 计划建设面积：112 万 计划容积率： 1.16 2、杨庄子社 区改 造项目一期项目情况 一期规划占地：265 亩 一期实际占地：248 亩 计划建设面积：33.34 万 容积率：2.0 （ 五）杨庄子社区改造项目主要指标 1、总体项目启动资金：2780 万元 2、后续资金 用 项目作质押， 投资担保机构 融资（开 工手续具备贷款 条件后，即 向银行和信用社进行融资） 3、总体 情况 分析 总体房产开发 （万 元） 总投资额 总销售额 总体利润 房产 167709.8 230429.63 62719.83 4、一期情况分析 一期项目开发（
8、万 元） 总投资额 总销售额 一期利润 房产 69827 80472.5 10645.38 3 一、 河北省宏观概况 1、河北 省经 济概况 l l l 06 年全省生产总值完成 11600 亿元（总量在全国第六位），同比增长约 13%；全部财政收入达到 1223.1 亿元，其 中地方 一般预 算收入 620.2 亿元，分别增长 18.1%和 20.3%。居民消费 价格指 数上涨1.7%。 全社会固定资产投资 5530 亿元，增长 30%以上。社会 消费品 零售总额 3396 亿元，增长 15%。 城镇居民人均可支配收入突破万元，达到 10300 元， 增长 13%；农民人均纯收入 3801.
9、8 元，增长 9.2%。 2、河北 省“ 十一五”经济发展目标 l l l 全省生产总值年均增长 12%左右 ，预计 2010 年河北 省生产 总值将达到 17050 亿元， 人均生 产总值 将达 到 24100 元，全部财政收入力将达到 2000 亿元左 右。 全省城市化水平达到 45%，年均提高 1.5 个百分点 左右。其中“一线”地区力争达到 47%左右。城市规模结构指标。城区人口超过 50 万的城市达到 10 个（ 新增 3个），其中 100 万人以上的 5 个（新增 1 个）；20 万50 万 人口的城市达到 13 个 。 以扩 权市县为重点 ，优先支持 定州等基础 条件好、发展 潜
10、力大、 区位条件优越、带动作用强、产业特色突出的 12 个市县率先发展，定州市为 河北省重点发展城市之一。 4 二、定州市宏观概况（定州市详细宏观概况详见附件 1） 定 州位于河北省中 部，京津之 翼，保石 之间。京广铁 路、京武高速 铁路、107 国道、京深高 速公路、张石高速公路纵 贯南北，朔黄铁路、 河曲公路横穿东西。市区距北京 185 公里，距天津 220 公里，距河北国 际机场38 公里，距黄骅港 165 公里，已 成为华北地区重要的交通枢纽。 定 州下辖 13 个镇、9 个乡、3 个城区 ，507 个行政村，现总人口 130万人,总面积 1280 平方公里。现城 区人口达到 30
11、万人（加上居住城 区的农业人口约计 35 万人，2005 年全市 城镇化 率为 39.8%，建成区规模 22 平方公里 ，城区人口 24.6 万人）。 “十五”期末 05 年全市经济社会建设取得突破性进展。全市生产总值 达到 120 亿元， 人均 生产总值突破万元大关 。“ 十五”期间平均年增 长逾15%。2006 年全市生产总值达 140 亿元 。 “十五”期末全市社会固定资产投资预计累计完成 214 亿元，年均增 长 23%。定州市国华电厂 、长安 汽车、旭阳焦化 、伊利 实业等 一批工 业项目先 后投产；三大 工业园和物流基 地正在建设 ；国家重点 工程南水北调 、京汉高速铁路、张石高速
12、公路进展顺利。 2005 年，定州市城市化率已达到 39.8%，高于全省平均水平 5.3 个百 分点 。 到 2010 年,定州将建成冀中地区有辐射力和影响力的现代化 中等城市，定州市与石、保互补，形成冀中城市带；全市城市化率达到 45%，城区规模达到 50 平方公里，城区人口达到 50 万人。 5 三、 项目基本情况 1、项目 的区 位及用地 杨庄子社区改造项目位于定州市西南部，东临贯通定州南北的主干道博陵街、北临定州最繁华的道路中山西路、西临 107 国道，行政区划属于西城区，距离定州市最繁华地段的大世界、时代广场商业区大约 2 公里。 该项目宗地为集体建设用地，土地权属杨庄子社区居委会，
13、权属 明确。根据 定州市旧城改 造的政策，纳 入旧城改造 范围内的社区 集体建设用地 全部变更为国有建设用地，原土地使用人继续使用。 6 2、宗地 现状 1）四至 范围 东至博陵街，南至中兴路，西至旧 107 国道，北 至中山 路。 2）地势 状况 项目地势平坦，地质良好，适宜作开发建设。 3）地上 附着 物现状 地 上附着物大部分 为一层简陋 的平房， 另有少量的企 业。项目起步 区地上附着物详见下表： 附着物数量备注居民住宅137 处闲散空置土地124 亩小企业14 家3、项目 周边 的社区配套 周边 3000 米范围内的社区配套 配套设施分类名称教育设施河北农大中兽医学院、雏鹰幼儿园、西
14、 关小学、定州二中、市委党校医疗卫生设施协和医院、第二医院、眼科医院商业设施大世界、时代广场金融设施中国银行、农业银行、工商银行市场农机一条街、外贸仓库、大世界超市7 文化设施定州电影院公园人民公园体育设施河北农大体育馆4、项目 市政 配套分析 1）道路 情况 项目北临贯通定州东西的主干道中山路，路宽 30 米，向东直达定州市商业中心；西接 107 国道， 路宽大 约 20 米。 项 目东侧为贯通定 州南北方向 的主干道 博陵街， 向南直接达环 城路。 项目西侧为 107 国道是重要的交通要道，向南可 达石家 庄、向北可达保定。 2）市政 管线 配套情况 给 水：在中山西路有直径 600 的输
15、水管、在博陵街有直径 400 的 输水管、在中兴街有直径 500 输水管 ，可以 选择引出配水管。 排 水：在中山路有直径 1200 的排水管、在博陵街有直径 800 的 排水管、在中兴街有直径 1000 排水管，可以选择引出排水管。 燃 气：在中山西路、博陵街、中兴路有直径 600 的中压 天然气 管道，可以选择引入天燃气管道。 通 讯：在中山西路现状有 12 孔网通电缆。 供 热：目前 该区域没有市 政集中供热， 需自建锅炉来 解决供热，根据城市规划，将来可引入集中供热。 由于项目改造范围比较大，改造区域内配套由开发商自行建设。 8 5、土地 价格 的1）安置费用 社区提供土地，我公司负责
16、全部投资。 2）土地出让金。按照定州市城中村改造政 策，土地 出让 金按照评估价40%确定 。为调动开发 企业的 积极性 ，市政府 将根据 规划区 内不同 地段把 收 取的 土地 出 让金 按 比例 返还 ， 用 于项 目的 改 造建 设 ，具 体 返还 比 例90%。 项目评估地价为 40 万/亩，因此，该项目的土地 政府 收益应不超过 1.6万/亩。 6、基础 工作 情况 我公司与杨庄子社区两委会建立了良好的关系，经过广泛的考察筛选双方就合作事宜达成协议。 我公司开始深入到社区调研，掌 握总体 情况，论证起步工程。总体户数 1700 户，平均宅基地占地 0.6 亩。最终选 择位于 地块西
17、侧作为起 步区（考虑到 该区域拆迁 户少，有利 于项目快速启 动），起步区共有居民住宅 151 处，闲散土地 128 亩，企业 14 户，我公 司与居民建立了良好关系，居民都表示愿意改造，同意 我公司对社区进行改造。 我 公司积 极与 市政 府、 西城 区政 府以 及相关 各部 门建 立良 好的关系。在我公司的努力下，市政府 对杨庄 子社区改 造项目 先后召 开了四次专题会议，就社区改 造项目 的前期 准备做了 具体的 部署和 指示并责成市规划局、西城区、杨庄子社区、新华公司尽快拿出科学、9 合理的实施方案。 政府让协议双方按政府项目招商程序进行规范，再一次签订了“定州市区片改造意向书”并报政
18、府备案。我公司还 组织定 州市相 关部门到天津考察项目，包括华苑、梅江、华明镇等，对我 公司有了更充分 的了 解，对我公司前期 所做 的工作表示认同，支持 我公司对杨庄子 社区 进行改造建设。 7、 项目进展情况 社 区领导班子以 “建设和谐 社区”为目 标，为民所 想积极响应市委、市政府的号召，经充分发扬民主，通过合法规范的程序，与社区居民达成共识对杨庄子社区进行改造建设。 社 区居委会向定 州市项目审 批大厅请示 进行社区改造 申请， 项目审批大厅登记。 定 州市规划局请 示市政府批 复杨庄子社 区改造规划意 见，经批准改造用地规模为 1080 亩地。 由 白市长组织市 职能部门召 开杨庄
19、子社 区改造项目专 题会议 ，责成市规划局、西城区、杨庄子社区、新华公司尽快拿出科学、合理的改造实施方案。 由 张市长组织召 开了定州市 城中村改造 动员大会。 市政府主要领导，各区及管理部门领导和全市范围内的社区 领导参 加会议。会上扬庄子社区做了专门汇报。 按照政府要求的程序重新签订了定 州市 城中村改造意向书。 定 州市市委、市 政府举办项 目招商会， 河北新华房 地产公司与定 州市西城区办 事处签订了 定州市杨 庄子社区区 片旧城改造10 意向书 市政府对杨庄子社区旧城改造项目总体规划方案的批复。 定 州市建设局招 标办，发布 杨庄子社区 区片旧城改 造项目法人招标公告。 经评标委员会
20、评定，河北新华房地产开发有限公 司为中 标单位，并发中标通知书。 河北省人民政府把该项目已批复为建设用地。 拆迁前期准备工作基本完毕。 四、公司简介 （一）、历史沿革及 发展 “天津新华投资集团”（简称“新华集团”）始建于1997年8月，由集团总部和 16 个公司组成。集团定位 区域经济 和城市运营，建设项目涵盖环渤海区域，在小城镇建设和旧城改造方面有丰富经验。 “新华集团”恪守诚信为本，秉承“和谐、创新、卓越、共赢”的企业理念，遵循“构 建卓越 空间，引领未来生活”的企业宗旨，脚踏实地，奋力拼搏，取得了骄人业绩。 “河北新华房地产开发有限公司”（简称“河北新华”）是“新华集团”的子公司，注册
21、资金 1000 万元 。负责河北区域的土地开发、房地产开发和 城市建设投资 业务。以沿线 中心城市和 正在发展的中等 城市为公司战略发 展布局。经过 长期考察论证 ，决定对定 州杨庄子社区进 行投资改造建设。 规 范运作，合法经营，诚信为本，创新共赢。“河北新华”为投 资者努11 力搭 建资源整合和资本运营的平台。 （二）、“河北新华 ”公司定位与发展愿景 1、公司定位 通过与专业投资管理公司的合作，重点在河北投资住宅物业，发 掘三、四线城市物业的地产价值，获得长期经营收益和资产增值及运作收益。 2、公司愿景 发掘非热点城市地产价值，避免因局部泡沫而大起大落。成为河北最大的、稳健的三线城市地产
22、专业投资运营开发商。 3、工作思路 两年来，“河北新华”在扎实做好定州“新华城”项目的同时，充分发挥经营优势，积极发掘市 场资源 ，快速开拓市场空间。创造资源 整合条 件，架构资本运营平台。 战略布点在沿线区域城市及其周边中等县市，重点对保定市、石家庄市及区域重要县市，有效开展市场研究和项目考察论证，进行项目资源储备，做好项目运作准备。 （三）、“河北新华 ”核心管理团队 1、董事长-田桂文。“新华集团”副总裁，中共党员，北弗吉尼亚大学MBA 硕士，北大房地产总裁高级研修班毕业。曾任天津某区建委主任，大型房地 产集团首席执 行官等职。对 房地产相关 的法律、法规 及政策精通， 对企业 管理、项
23、目操 作有非常丰富的 经验和决策 能力。负责 的项目有天津郊12 县多 个大型居住区 、世纪华明卫 星城等，其 中世纪华明卫星 城是天津小城镇改造的“示范项目”。 2、总裁-米建欣。“新华集团”河北公司总经理，中共党员，工程师。曾在 部属设计院负 责技术和项目监 理工作， 在大型国际投 资公司负责经营和管 理工作，曾任 项目经理、经 营经理、房 地产副总经理 、房地产总经理等职。对项目运作、市场经营、公司管理等有非 常丰富 的经验 和执行 能力。负责 的项目有中南 区域水电工程 、五星级饭 店筹备建设、 大型居住小区 、高层 花园公寓、天 津危房改造工程 、低密度 创新大型园区 、阳光锦园、
24、新华城等。 3、副总裁-闫和声。“新华集团”副总经理，中共党员，高级工程师。曾在 大型国企负责 技术和管理工作 ，曾任项 目经理、建筑 公司副总经理 、房地 产副总经理等 职。对项目成 本控制、施 工管理、项目 策划等有丰富的经验。负责的项目有天津梅江区片改造项目、天津郊县大型居住区等。 4、项目 经理-张伟东 。工程师。曾在 国有设计院负 责技术工作， 在国际投 资公司负责技 术工作，曾任 工程经理、 房地产副总经 理等职，对项目技术管理、工程组织等有丰富经验。 5、项目 经理-师涛。 高级工程师。 曾在大型国企负 责技术工作， 在焦化、 化工企业负责 建厂筹备工作 ，曾任工程 经理、副厂长
25、 等职，对项目管理、工程组织等有丰富经验。 6、财务 及行政总监- 杨付英。曾独立 创业，在民营 企业负责销售 和市场工作，曾任民营企业负责人等职，对市场营销等有丰富经验。 7、营销 总监-魏立京 。大卫营销公司 经理，策划师 。曾在大型房 企负责营 销工作，在石 家庄、保定等 地区负责市 场、策划、营 销工作，曾任销13 售经 理、民营企业 负责人等职， 对市场研究 、产品研发、 营销策划等有丰富经验。 8、顾问委员- 杜济军。 高级工程师。曾 在河北省某厅 负责技术和 财务工作，曾 任某厅总工程师等职，对项目管理有丰富经验。 安淑敏。 市人大专职委员 。曾在定州市 负责规划建 设管理工作，
26、 曾任定州市建委主任，在定州有良好的社会资源。 杜庆保。 曾在定州市负责 土地管理工作 ，曾任定州 市国土管理局 副局长等职，对土地政策、土地管理有较高的专业能力。 五、风险分析 1、合作 方式 及条件 1）合作方：杨庄子社区居委会 投资方：新华集团 2）合作 方式 社区决定进行改造，经社区班子反复讨论决定选择投资企业进行合作，为此 杨庄子社区领 导组织居民代表 对天津新华 公司进行考 察，经过民主程序， 决定与我们合 作，并签订了 协议书。又 按照政府要求 的程序重新签订了定 州市城中村改造意向书。 2、项目 用地 取得土地使用权的法律手续现状描述 1）项目用地现状 土地所有权归属：集体土地
27、（省政府已批复为建设用地） 14 土地用途：建设用地 土地政策：纳入旧城改造的社区，土地全部变为国有。 2）项目 用地 规划 项目用地规划为综合居住区。 3）已取 得的 项目文件 向 定州市项目审批 大厅请示进 行社区改造 申请，项目 审批大厅进行 登记。 定州市规划局请示批复杨庄子社区改造规划意见，主管市长已批复。 杨庄子社区和新华集团签订合作协议。 按 照政府“捆绑招 标”的程序 ，双方重 新签订“定州 市杨庄子片区 改造意向书”，已报政府备案。 定 州市市委、市政 府举办项目 招商会， 河北新华房地 产公司与定州 市西城区办事处签订了定州市杨庄子社区区片旧城改造意向书。 市政府对杨庄子社
28、区旧城改造项目总体规划方案的批复。 定州市项目审批大厅，准予启动区立项批复。 定州杨庄子改造项目中标通知书。 河北省人民政府关于建设用地的批复，冀政转征函【2008】0328 号。 4）项目法人及土地使用权确定程 序 先期签订 合作协 议，确定合作 伙伴； 政府主导 ，进行 程序规 范； 在政府主 导下，签订招 标前“片区改造意向书”； 政府主导 ，社区 组织，进行“打捆招 标”准备工作； 社区为组 织单位 ，市里 充分尊 重社区 意见，拟定准入条件； 设定投标 条件。主要针对目标企业设置。包括改造 方案和 规划方 案、15 企业业绩 、出让 金报价 等； 以“打捆招标方式”确定杨庄子社区改造
29、总体项目的中标人，为项目法人和实施单位； 分期签订 土地出 让合同 ，缴纳土地出让金，办理国有土地使用 权证； 进入项目 实施阶 段。 5）项目运作程序保障 根据定州市加快城中村改造的思路，原则是政府主导 、整体规划、规模改造、市场运做、捆绑建设、依法推进、分步实施。 为了加快推进城中村改造，定州市实行“建设项目捆绑招标方案”，以“政 府主导、企业 实施、城市守 信、政府要 业绩、企业要 效益、群众要得实惠”的原则实施项目开发建设，社区是组织单位。 根据以上原则项目运 作程 序保障措施： l 基层关系基础。我们和社区已签订了合作协议，进行了大量的社区工作。而这 次大规 模的旧 城改造 组织实
30、体是社区，这是我们工作的着眼点和立脚点； l 政府支持力度。旧城改造已是首要政务，我司适时进入该区域市场，已经建立了良好的政府形象，政 府、部门和社会已经支持新华进行全方位的工作； l 政策扶持力度。出让金报价已经趋于次要地位，因为大部分要返还，这为我们从程序上拿到项目提供了有利 条件； l 基础工作扎实。已经做好了社区的基础工作。一是社区党支部有威信，二是社区工作扎实。 l 新华和社区已经签订过协议，又 在政府 主导下重 新规范，这也是我们顺利取得项目的资格。 16 3、取得 土地 使用权的风险及控制1）项目“捆绑招标”中标后，由于土地为毛地，拆迁时间不好把控。 风险控制 ： l 由于我们前期作了扎实、深入的工作，进行了入户调查，居民改造的积极性非常高，特别拥护我们公司进行社区改造。 l 市政府积极性非常高，把杨庄子社区改造项目列入“十一 五”重点建设项 目和 十大民心工程。 l 一期拆迁户数为 151 户，拆迁户数少，并且有空地，可以保证项目按期实施。 l 实物还迁可以控制拆迁安置成本。 2）项目“ 捆绑招标”中标后，缴纳为起步区 248 亩土地的出让金，因为是 打捆招标，新 华为中标人、 项目法人、 实施单位，保 证了总体改造范围的权益。 风 险控制：
