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1、岳阳市君山区科濠安置房建设项目可行性研究报告岳阳市君山区新城保障性安居工程建设投资有限公司二O一三年八月目 录第一章 总论11.1项目概况11.2报告编制依据和范围31.3项目建设单位简介41.4技术经济指标4第二章 项目建设背景及必要性72.1项目建设背景72.2项目建设的必要性82.3项目建设的可行性11第三章 场址选择及建设条件123.1场址选择123.2建设条件12第四章 项目规划建筑设计154.1规划设计理念154.2设计依据164.3总平面规划设计164.4结构设计214.5给排水设计214.6电气设计224.7暖通设计22第五章 节能方案245.1节能设计依据245.2能耗状况2
2、55.3节能措施和节能效果分析26第六章 环境保护316.1设计依据及标准316.2项目周围环境质量现状316.3项目建设期环境影响分析316.4项目实施期环境影响分析336.5绿化336.6环境管理及环境监测34第七章 劳动安全、卫生与消防367.1劳动安全卫生执行的标准、规范367.2劳动安全卫生设计中采用的主要技术措施367.3消防37第八章 项目管理与实施进度418.1项目管理418.2项目进度41第九章 项目招标449.1招标的依据449.2招标的类别449.3招标范围、形式449.4招标情况说明45第十章 投资估算与资金筹措4610.1投资估算依据4610.2投资估算4810.3资
3、金筹措48第十一章 经济效益分析5411.1效益分析的依据5411.2销售收入分析5411.3税金及附加5511.4总成本费用5711.5损益分析5711.6现金流量分析5711.7清偿能力分析58第十二章 风险分析及对策5912.1土地出让收入不均衡的风险5912.2资金周转风险5912.3投资估算风险6012.4土地出让风险6012.5筹资风险61第十三章 社会效益分析6213.1提高居民生活水平6213.2保持社会稳定6213.3提高土地利用价值63第十四章 结论64附件1、公司营业执照及组织机构代码证2、公司章程3、项目环评审批意见4、建设项目选址意见书4、建设用地规划许可证5、建设工
4、程规划许可证6、建设工程施工许可证7、土地证第一章 总论1.1项目概况1、项目名称岳阳市君山区科濠安置房建设项目2、项目性质新建3、项目建设单位岳阳市君山区新城保障性安居工程建设投资有限公司4、项目建设地点本项目共建设四个小区：农科所安置小区建设在君山区农业局农科所，教育局安置小区建设在君山区柳林洲镇，君山区贸易公司安置小区建设在君山区贸易公司，濠河安置小区建设在君山区柳林洲镇。根据四个小区所处地理位置分为两个片区：其中农科所安置小区、教育局安置小区、君山区贸易公司安置小区三个小区组成农科所片区，濠河安置小区形成濠河片区。5、项目建设规模及建设内容项目包括农科所安置小区、教育局安置小区、君山区
5、贸易公司安置小区及濠河安置小区共四个小区，总用地面积123415.3平方米（其中出让用地53017平方米），净用地面积11547.2平方米，公共绿地面积45170平方米。项目主要建设住宅房及少量临街商铺共1690套，总建筑面积227569.2平方米。项目分两期实施：其中一期建设包括农科所安置小区安置住宅房及商铺227套，建筑面积30522平方米，教育局安置小区安置住宅房及商铺177套，建筑面积22260平方米，君山区贸易公司安置小区安置住宅房及商铺176套，建筑面积23860平方米及濠河片区安置住宅房及商铺348套，建筑面积41117.8平方米；二期建设濠河片区出让用地商品住宅房及商铺762套
6、，建筑面积109809.4平方米。6、项目实施进度该项目实施期计划为26个月，分两期进行实施。项目计划于2013年9月前完成项目立项等前期工作，2013年10月开始一期建设，建设期16个月，2015年11月一期完工；2014年10月开始二期工程建设。期间完成土建安装工程、装饰工程、设备安装调试、场内绿化道路等项工程，预计2015年11月工程全部竣工。7、投资估算项目总投资估算为27810万元。其中：工程费用16657万元，其它费用9829万元，预备费用1324万元。其中一期总投资18866万元：工程费用8627万元，其它费用9341万元，预备费用898万元；二期总投资8944万元：工程费用80
7、30万元，其它费用488万元，预备费用426万元。8、资金筹措一期工程总投资18866万元，其中申请银行贷款10000万元，项目单位自筹资金8866万元；二期工程建设资金8944万元由项目单位通过一期工程销售收入及其他渠道筹措解决。1.2报告编制依据和范围1.2.1报告编制依据1、湖南省委、省政府关于加快新型城镇化推进城乡一体化的意见(湘发20126号)2、湖南省政府关于印发湖南省推进新型城镇化实施纲要的通知(湘政发201237号)3、岳阳市人民政府关于加速推进新型城镇化的实施意见（岳政发20131号）4、岳阳市君山区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；5、岳阳市城市总体规划（2008-2
8、030年）；6、岳阳市君山区土地利用总体规划（2006-2020年）；7、岳阳市君山区人民政府关于进一步促进房地产市场健康发展的实施意见（君政发20112号；8、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；9、国家有关法律、法规和规范；10、项目单位提供其他相关资料。1.2.2报告编制的范围根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、建设场地与条件、内容与规模、建设方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究建设方案与投资估算、经济评价等，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。1.3项目建设单位简介岳阳市君山区新城保障性安居工程建
9、设投资有限公司由岳阳市君山区人民政府和汤翠柏全额出资成立的公司，公司住所在岳阳市君山区挂口新区世纪大道亚华大市场五楼，现注册资金5000万元，其中实收资本5000万元，君山区人民政府出资4700万元，汤翠柏出资300万元。公司是区人民政府授权经营的具有独立企业法人资格投资融资机构，由区保障性住房工作领导小组、区住建局、区财政局、区发改局、国土资源局君山区分局、房地产管理局君山区分局共同管理，其中以区保障性住房工作领导小组管理为主。公司的主要任务是搭建全区保障性安居工程投资融资平台，多渠道筹集建设资金，加快推进君山区保障性安居工程建设。公司经营范围为：安居工程建设投资及资金使用监管；统筹安居工程
10、建设；凭本企业资质证书从事房地产开发、经营和资产管理；城乡安居工程土地储备、土地整理；建筑装饰材料（不含硅酮胶）的销售；城镇建设项目投资。1.4技术经济指标具体技术经济指标见下表总体技术指标表序号项目单位指标备注1总用地面积平方米123415.3其中一期工程平方米70398.3农科所安置小区平方米19388教育局安置小区平方米11999君山贸易公司安置小区平方米13364.4濠河安置小区（划拨用地）平方米25646.9二期工程平方米53017濠河安置小区（出让用地）平方米530172净用地面积平方米111547.2其中一期工程平方米64915.5农科所安置小区平方米18752.4教育局安置小区
11、平方米11012.2君山贸易公司安置小区平方米12008濠河安置小区（划拨用地）平方米23142.9二期工程平方米46631.7濠河安置小区（出让用地）平方米46631.73公共绿地面积平方米45170其中一期工程平方米25765.8农科所安置小区平方米7096教育局安置小区平方米4391.6君山贸易公司安置小区平方米4891.4濠河安置小区（划拨用地）平方米9386.8二期工程平方米19404.2 濠河安置小区（出让用地）平方米19404.24总建筑面积平方米227569.2其中住宅面积平方米220187.6其中一期工程平方米112539.8农科所安置小区平方米28102教育局安置小区平方米
12、21254君山贸易公司安置小区平方米22775濠河安置小区（划拨用地）平方米40408.8二期工程平方米107647.8濠河安置小区（出让用地）平方米107647.8商铺面积平方米7381.6其中一期工程平方米2870.6农科所安置小区平方米2420教育局安置小区平方米1006君山贸易公司安置小区平方米1085濠河安置小区（划拨用地）平方米709二期工程平方米2161.6濠河安置小区（出让用地）平方米2161.65建筑基地面积平方米343417容积率1.848建筑密度30.8%9绿地率36.6%第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时
13、，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。湖南省推进新型城镇化实施纲要（2012-2020年）在改善城乡居民居住条件方面提出要加大保障性安居工程建设与管理力度：坚持政府主导、政策扶持、社会参与的原则，加大公共财政投入，全面落实保障性住房建设各项政策措施及相关规定。发挥市场机制作用，以公共租赁住房为重点，统筹廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设。岳阳市人民政府关于加速推进新型城镇化的实施意见（岳政发20131号）提出，以科学发展观为指导，加快实施岳阳新型城
14、镇化“一核两带三圈”战略，以规划为引领，以项目为抓手，以产业为支撑，以创新为动力，以民生为根本，坚持走资源节约、环境友好、经济高效、社会和谐、各级城镇协调发展、城乡互促共进的新型城镇化道路。岳阳市君山区土地利用总体规划（2006-2020年）提出，积极打造柳林洲镇挂口老城区、西城办事处九公里行政办公区以及君山工业小区三点一线连片的新城区风貌。积极发展小城镇，培育发展一批区域中心集镇，提升城镇人口吸纳能力和产业承接能力。加快推进城乡一体化，坚持把城镇建设与新农村建设融为一体，突出特色风格，提升品位档次，吸引农民进镇，聚集城镇人口，加速城镇发展。为进一步促进全区房地产市场健康快速发展，搞活房地产业
15、，改善居民居住条件，提高人民生活水平，拉动地域经济增长，充分发挥房地产业在经济社会发展中的重要作用，岳阳市君山区人民政府关于进一步促进房地产市场健康发展的实施意见提出，依据现行住房保障政策框架，把经济适用房、廉租房、公租房、安置房和棚户区改造的配置引入市场，引导和满足居民合理的住房消费需求，增强住房保障能力，促进房地产业发展，实现其相互促进，达到“群众得实惠，产业得发展，政府得民心”的目的。本项目建设符合君山区社会事业发展的总体战略部署，项目的实施是满足人民群众生活需求、提高人民群众生活品质的需要，有助于促进和谐社会的发展。2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设是建设创新型城市，实现产业的转
16、型升级的需要创新型城市是依靠科技、知识、人力、文化、体制等创新要素驱动发展的城市，对其它区域具有高端辐射和引领的作用。加快推进创新型城市建设，是君山区加快转型升级，实现新一轮跨越发展的战略选择。本项目建设符合产业转型升级的要求，符合发展文化产业的精神，符合建设生态环保型城市、节能型产业的精神。项目的建设为加快提升君山区自主创新能力，加快建设创新型城市，转变经济发展方式，实现跨越发展提供了重要支撑。2.2.2项目建设是改善人居环境、加快城市化进程的需要围绕新市民安居社区主题，高标准规划建设集中居住小区，不仅可以为君山区引入规模化企业提供发展空间，更是改善人居环境、加快城市化进程的重要途径。本项目
17、安置的居民现有居住地分散，居住地市政及公益基础设施不甚完全，污水排放、垃圾处理、卫生环境、医疗保障、文化娱乐、商业服务等条件薄弱。随着本项目的建设，对现有居民进行集中安置、高起点的规划，建设集中居住小区，使其成为社区居民，群众生活水平将明显提高。主要体现在以下几点：一是安置居民将迁入的小区各项基础设施十分完备，水电供应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列市政设施均一步到位，群众可以真正过上方便的现代城市生活；二是按照以人为本、注重功能的原则，建成后的小区内设有社区中心、文化娱乐中心、大型绿地等服务功能区，公共设施配套能力较之以前明显增强，能为居民创造一个优越的生活、娱乐、休闲环境；
18、三是安置房按照高标准、高质量、高水平的要求建设，注重居民生活的需求与细节，从使用（功能配置）与空间（视觉体验）两个层面全面提升小区的整体品质，区别于以盈利为目的的商品房，群众安置均采用成本价购置的形式，不会因住房条件改善而提高价格，使群众真正享受到城市建设的“实惠”，实现人民群众安居乐业，这也是君山区政府取之于民、用之于民、富民强区政策的具体体现。2.2.3项目建设是是加强土地集约利用的需要土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。国务院颁布的关于深化改革严格土地管理的决定是近年来国务院出台的关于土地管理的最全面、最明确、规格最高的一份
19、文件。决定从我国现实国情出发，贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，坚持社会主义市场经济的改革方向，针对当前土地管理中存在的突出问题，提出了深化改革、严格土地管理的一系列重大措施。君山区政府坚决贯彻执行国家及湖南省的有关文件，实行统一的土地价格，管理和用地指标管理，根据上级下达的用地计划，确定年度各类用地数量，实行定性定量供地。项目区域内目前分布着大量的农民宅基地和镇村办企业，缺少科学规划，土地使用过程中存在着容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。通过本项目的实施，将充分发掘项目区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，实现有限土地资源的“再生”利用，达到从严控
20、制建设用地总量、土地节约集约利用的目的，为君山区未来城市发展提供可观的用地保障。2.3项目建设的可行性2.3.1项目建设的技术可行性项目建筑不存在新材料、新技术的运用，属于一般建筑。项目所使用的技术已经成熟，因此该项目建设在技术上是可行的。2.3.2项目建设的方案可行性项目建设符合国家工程建设规范、标准的要求，能够完全满足消防、卫生、绿化、取暖采光、保温隔热、给排水、交通等标准，满足规划局的规划要求，在方案上是可行的。2.3.3交通条件项目拟建地交通便捷，可利用现有公路，材料运输可以直达工地。材料运输均采用汽车运输。2.3.4施工力量及材料供应项目建设所需的各种建筑材料能在城区购买，且项目为框
21、架结构，土建和安装工程可通过招标由地方施工单位承建。第三章 场址选择及建设条件3.1场址选择3.1.1选址原则1、项目址选择纳入并符合岳阳市城市规划的总体要求。2、项目选址应远离易燃、易爆场所，不应设在有污染腐蚀性气体源的下风向。3、项目选址应建在交通方便，基础设施比较完备的地区。3.1.2项目选址本项目共建设四个小区：农科所安置小区建设在君山区农业局农科所，教育局安置小区建设在君山区柳林洲镇，君山区贸易公司安置小区建设在君山区贸易公司，濠河安置小区建设在君山区柳林洲镇。根据四个小区所处地理位置分为两个片区：其中农科所安置小区、教育局安置小区、君山区贸易公司安置小区三个小区组成农科所片区，濠河
22、安置小区形成濠河片区。3.2建设条件君山区位于湖南省西北部，北纬292608.36，东经1130135.33海拔29.5米。新区政府座落在南庙组，辖六个镇、一个街道办事处、二个生产场，总面积718平方公里，总人口24万，是岳阳市中心城区三大组成部分之一。3.2.1自然条件君山区属典型亚热带季风气候区，春湿秋凉夏热冬寒，四季分明，年日照时数1726.7小时，平时气温16.8摄氏度，年均降雨量1417毫米，雨水充沛，水质较好。境内地势平坦，土地肥沃，野生蔬菜种质资源极为丰富。现有森林面积20万亩，森林蓄积量达40万立方米，森林覆盖率13.9%，其中杨树速生林15万亩，成熟林2万亩。有湖州滩涂23.
23、7万亩。矿产资源以麻石为主，储量在5亿立方米以上，石质优良，石材产品远销日本和韩国。3.2.2交通条件君山区北靠长江，南濒洞庭，306省道、岳常高速公路贯穿东西，202省道纵越南北，且有洞庭湖和长江码头20余座。沿长江可通江达海，涉洞庭可入三湘腹地，经306省道东连赣、皖，西达湘西和鄂、川，洞庭湖大桥连接岳阳市中心城区和京广铁路、京珠高速、107国道，世纪大道、旅游路、景明路等形成城区交通骨架，各镇、村道路纵横贯通，“湘楚腹地，五省通衢”，交通十分便捷。3.2.3社会经济条件2012年全区地区生产总值88.5亿元，人均GDP 32100元，财政总收入2.5亿元，全社会固定资产投资52.7亿元，
24、社会消费品零售总额11.4亿元，三次产业结构调整为21:48:31；2010和2011年度被评为全省县域经济发展先进县（市）区，近三年被评为全市民本岳阳绩效考核先进单位。3.2.4基础设施建设条件1、给水项目自来水管网离选址地很近，可采用DN150mm管经供水管从城市自来水总管接出。项目的排水主要是生活污水，量不大，可排入附近排水管道。2、供电新建项目周边道路即有110V双回路供电线路，接入十分方便。3、供气项目周边即有天然气接口，接入十分方便。第四章 项目规划建筑设计4.1规划设计理念本方案出发点是合理利用好现有的土地资源，在规划允许范围内创造最大的社会效益与经济效益。设计本着以人为本，再现
25、符合居住的都市生活环境，以满足人们对生活不断提高的追求，同时满足建设主管部门的基地控制指标。此项目的规划遵循以下基本原则：1、人本原则规划设计中坚持以人为本的原则。设计建造一个自然、和谐且独具魅力的人居环境，提升本地块的生活品质。适应君山人口结构的变化趋势，在居住区中贯穿无障碍设计原则。2、生态的、可持续发展的原则坚持规划设计与经济发展水平的协调，以可持续发展为目标，配置公共服务设施，留有发展余地。设计中贯穿生态设计观，合理确定居住区生态容量，绿地设计注重生态效益。3、地域文化性原则创造和谐愉悦的居住氛围，为营造小区特色文化提供硬件基础。在创造舒适的生活空间的同时，更应注意传统文化的移植与延续
26、，增强居住区内的人的交流、沟通、提供舒适的空间和环境。4、注重城市形态设计原则在营造优美小区环境的同时，充分考虑立面风格的特点，创造良好的城市风貌，形成和谐统一的城市天际线。4.2设计依据1、地形现状图；2、用地红线图；3、规划依据图；4、城市居住区设计规范GB50180-935、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005版）6、民用建筑设计通则GB50352-20057、岳阳市规划技术管理规定8、建筑设计防火规范GB50016-20069、国家及岳阳市现行的有关规划建设的规范、法规等4.3总平面规划设计4.3.1总平面布局本项目共分为四个小区：农科所安置小区、教育局安置小区君山区
27、贸易公司安置小区及濠河安置小区。各小区均形成以住宅为主的空间轮廓线，总建筑面积227569.2平方米，建设住宅房及少量临街商铺共1690套。其中农科所安置小区30522平方米，建设安置住宅房及商铺227套；教育局安置小区22260平方米，建设安置住宅房及商铺177套；君山区贸易公司安置小区23860平方米，建设安置住宅房及商铺176套；濠河安置小区150927.2平方米，建设住宅房及商铺1110套（其中安置住宅房及商铺348套，建筑面积41117.8平方米；出让用地住宅房及商铺共762套，建筑面积109809.4平方米），各小区沿主入口布置物业管理设施。各小区住宅均为多层设计，总体布置上本着景
28、观均好的原则。4.3.2道路交通组织与停车系统小区内均以一条弧形道路作为主要车行道，贯通整个小区，流畅便捷。主干道7米，次干道5米，宅间路2.5-3米。主干道连通大部分的建筑单体，同时运用一些辅助的环形车道构成了整个小区的路网。小区内停车位根据住宅的分布，设置地面停车位。4.3.3景观设计总体设想：小区绿化系统建设努力创造舒适、安全、健康、平衡的生态型景观环境。1、景观系统利用现有规划水系，沿水形成生态绿地，多种植乔木及其他多样生物，体现生态要求。岸线布置多样化，有自然草坡，有人工驳岸，有亲水平台，有台阶延伸，水的形态也多样化设计，使其可赏、可游、可憩。沿街景观是小区面向城市的窗口，也是城市空
29、间向住宅小区空间的过渡区域，该区域通过尺度、比例、细部的处理，营造一种社区居住文化的氛围，并使之成为城市一景。绿化渗透到每一寸商业中，构成点、线、面全方位立体景观系统。2、绿地系统遵循“均好性”原则，结合主题草地、林木点缀。在小区中心设置阳光绿地，并逐步向两地块形成各自的中心景观，再向周边内部组团引导，形成以点带面、沿中心向周围辐射的绿化景观系统，使每个组团都能充分享受景观，充分体现均好性。力求自然活泼的风格，建造景观各异，丰富多彩的人工植物群落；植物布置充分考虑住宅的通风、采光、隔热等待定功能，并处理好与地下车库及地下管线的关系；高层的绿化设计充分考虑鸟瞰效果，满足居民的俯视要求；运用传统园
30、林的设计手法，充分利用建筑、树木、地形、水体、道路等条件，设置对景、借景、框景等不同景点，使景区内的植物空间优雅舒适，变化丰富。a、立体绿化推行分绿到户的原则，强调环境的均好性与可识别性，形成收放有致、和谐有序的高尚社区绿化系统，并与道路绿化、庭院绿化、平台垂直绿化相连，形成点、线、面立体交织的网络绿化体系。精心处理小区绿地，使之园林化、艺术化，增强环境的可参与性，重点建设小区中心绿地。充分利用健身场地、活动休闲场地、小品、雕塑等中西造园手法来组景、造景、点景，丰富社区的园林文化氛围。b、栽植计划植物栽植选取原则：注意常绿灌木和落叶乔木的分配，丰富季节变化；少病虫害、抗污染、适应性强，树形洁净
31、以减少管理维护困难；在可选择的条件下，尽可能使用诱鸟与蜜源植物，以加动物之食源与栖息之所；基于景观道路的效果考虑，局部性选用开花树种，以构成花间道效果。4.3.4消防设计各小区内布置环型消防车道并有两个消防出入口，在住宅建筑的长边设置消防扑救面；消防楼梯宽度和疏散距离满足要求。4.3.5技术经济指标总体技术指标表序号项目单位指标备注1总用地面积平方米123415.3其中一期工程平方米70398.3农科所安置小区平方米19388教育局安置小区平方米11999君山贸易公司安置小区平方米13364.4濠河安置小区（划拨用地）平方米25646.9二期工程平方米53017濠河安置小区（出让用地）平方米5
32、30172净用地面积平方米111547.2其中一期工程平方米64915.5农科所安置小区平方米18752.4教育局安置小区平方米11012.2君山贸易公司安置小区平方米12008濠河安置小区（划拨用地）平方米23142.9二期工程平方米46631.7濠河安置小区（出让用地）平方米46631.73公共绿地面积平方米45170其中一期工程平方米25765.8农科所安置小区平方米7096教育局安置小区平方米4391.6君山贸易公司安置小区平方米4891.4濠河安置小区（划拨用地）平方米9386.8二期工程平方米19404.2 濠河安置小区（出让用地）平方米19404.24总建筑面积平方米227569
33、.2其中住宅面积平方米220187.6其中一期工程平方米112539.8农科所安置小区平方米28102教育局安置小区平方米21254君山贸易公司安置小区平方米22775濠河安置小区（划拨用地）平方米40408.8二期工程平方米107647.8濠河安置小区（出让用地）平方米107647.8商铺面积平方米7381.6其中一期工程平方米2870.6农科所安置小区平方米2420教育局安置小区平方米1006君山贸易公司安置小区平方米1085濠河安置小区（划拨用地）平方米709二期工程平方米2161.6濠河安置小区（出让用地）平方米2161.65建筑基地面积平方米343417容积率1.848建筑密度30.
34、8%9绿地率36.6%4.4结构设计4.4.1设计依据及设计要求1、现行国家规范及地方相关规范2、建筑设计方案3、设计使用年限50年，建筑安全等级为二级，基础设计等级为甲级。4.4.2自然条件1、基本风压：0.35kN/m2（50年一遇）2、基本震压：0.45kN/m2（50年一遇）4.4.3结构设计本工程主要为多层住宅及商铺，6-7层，均采用框架结构。4.4.4材料混凝土强度等级：C50C25钢筋：HPB2235级，HRB400级；填充墙：外墙：粘土多孔砖；内墙：轻质混凝土砌块4.4.5技术措施建筑物平面长度较长时，为减小混凝土收缩的不利作用，在适当的部位设置伸缩缝，兼做抗震缝，部分不宜设缝
35、的位置通过设置后交带式膨胀加强带等措施处理。4.5给排水设计根据项目的功能要求，本设计有生活给水、污水排水、雨水排水、消火栓给水等系统。4.5.1给水系统水源由市政管网引入一条DN200给水管，在小区四周形成环网。室内给水系统直接采用下行上给方式供水。4.5.2排水系统排水系统分雨、污分流。小区生活污水经化粪池处理，厨房经隔油池处理后，再排入市政污水管道。雨水由雨水斗、雨水口等收集，用内外相结合方式，排入市政雨水管道。4.5.3消火栓给水系统采用区域消火栓给水系统，最高楼屋顶设消防水箱，贮存消防前10分钟用水。室外消火栓采用低压制。4.6电气设计工程各建筑物用电负荷按二级用电负荷供电。从市政供
36、电网引两路独立的10kv电源向小区供电。整个小区做电话、电视、网络、监控系统。4.7暖通设计4.7.1设计依据1、建筑条件图2、当地的气候条件3、采暖通风与空气调节设计规范GB19-87（2001版）4、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005版）4.7.2设计范围本规范区内多有部分的防排烟设计。4.7.3通风部分1、地下室及设备用房等房间需设置机械排风系统，排风量按规范规定的换气次数进行计算；2、风机均采用低噪声柜式风机；4.7.4防排烟1、下列部位应设置独立的机械加压送风的防烟设施：1）不具备自然排烟系统的防烟楼梯间、消防电梯前室或合用前室；2）采用自燃排烟措施的防烟楼梯间、
37、其不具备自然排烟条件的前室；2、下列部位应设置机械排烟设施：1）不具备自然排烟条件的内走道及中庭；2）面积超过要求且无窗或设固定窗的地上房间及面积超过要求且经常有人停留或可燃物较多的地下室。第五章 节能方案5.1节能设计依据5.1.1国家和省有关法律、法规中华人民共和国节约能源法中华人民共和国清洁生产促进法节约用电管理办法5.1.2指导性文件国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知 国家发改委、国家经贸委、建设部关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定5.1.3国家、行业标准及规范中国节能技术政策大纲（计交能1996905号）中国节水技术政策大纲国家发改委（2005
38、.04.21）用能单位能源计量器具配备和管理导则（GB17167- 2006）综合能耗计算通则（GB2589-1990）产品单位产量能源消耗定额编制通则GB/T17167-1997 节能中长期专项规划国家发改委2004评价企业合理用电技术导则GB/T3485-1998评价企业合理用热技术导则GB/T3486-1993评价企业合理用水技术通则GB/T7119-93采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003建筑照明设计标准GB50034-2004建筑采光设计标准GB50033-2001低压配电设计规范GB/T50054-1995供配电系统设计规范GB/T50052-1995通用用电设备配电
39、设计规范GB50055-93建筑给水排水设计规范GB50015-2003室外给水设计规范GB50013-2006室外排水设计规范GB50014-200610kV及以下变电所设计规范GB50053-943-110KV高压配电装置设计规范GB50060-925.2能耗状况5.2.1能源消耗类型该项目主要耗能设施为生活用电、水、居民使用天然气等。5.2.2能源供应状况分析电力供应状况该项目用电由供电公司供给，规划可选择接入附近变电站，可满足项目用电需求。供水该项目所需用水由岳阳市自来水公司供给，可从就近的市政供水管网接入即可满足项目用水需求。燃气本项目燃气接入市政燃气管道，现有容量能满足项目需求。5
40、.3节能措施和节能效果分析5.3.1设备节能技术措施1、在满足运营要求的前提下，对新增设备选用国家推荐的机电一体化节能产品，如变频电机等，减少无功消耗，提高效率，降低电耗。严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能设备。2、电动机的最佳负荷率为7090%，减少电动机的空载损耗或轻载损耗。在设备比选阶段，尽量不选用耗电大的设备，合理匹配电机与机泵的容量。电动机容量30kW（含30kW）以下采用全压直接启动，30kW以上的电动机采用降压启动，启动设备选用JJR2型软启动器。线路的短路保护采用自动空气开关，电动机过载保护采用热继电器。3、泵类、风机、空调等设备均选用国内节能产品，对负荷变化较大的设备采用变频调
41、速，使其实际功率与负荷相适应，达到降低能耗，提高工作品质的作用。5.3.2总图布置和运输节能项目总平面布置符合国家的有关规定及要求，结合场地自然条件及现状，充分考虑建、构筑物的特点，合理布置，满足运输、安全卫生、环境保护等方面的需要；同时考虑动力设施、设备维修等方面的协作关系，遵循节约用地的原则，做到总图布置合理紧凑，协调统一。总之，整个项目功能分区明确，交通便捷，建构筑物布置紧凑合理，利于节能。5.3.3建筑节能建筑物的总得热包括采暖设备供热、太阳辐射得热（通过窗户和其他围护结构进入室内的热量）以及建筑物内部得热（包括炊事、照明、家电和人体散热）。当建筑物的总失热量和总得热量达到平衡时室内温
42、度得以保持。因此建筑节能的主要途径就是加强围护结构的保温与隔热性能，提高门窗气密性能以减少热量损失，并采用节能型高效供暖系统。当围护结构的保温性能及门窗气密性能足够好时，只需很少的供热即可满足室内舒适温度的要求（室内温度不低于18），这就是超低能耗建筑的原理。充分考虑太阳能与建筑一体化设计，把太阳能的利用纳入环境的总体设计，把建筑、技术和美学融为一体，太阳能设施成为建筑的一部分，相互间有机结合，成为建筑体系不可分割的一部分，与建筑同步设计、同步施工、同步后期物业管理。按照建筑节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，本项目拟采取以下节能措施：1、设计屋顶集中式太阳能热水器系统，美化外立面。2、公共
43、照明采用独立式太阳能照明系统。3、建筑物朝向采用南北向，以保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室内温度。同时，避免盛夏灼热的光线射入室内。4、对建筑的围护采取保温隔热措施。采用节能型新技术、新材料，注重推广使用新型节能墙体材料及外墙保温技术。在保证质量和使用功能的前提下，节约能源，避免浪费。5、门窗节能使用密封性能良好的门窗材料，提高外墙门窗气密性，减少冷空气渗透，加强保温效果，减少因保持恒温而使用设备的能耗。外围门窗均为塑钢单框中空玻璃窗，封阳台采用双玻璃塑钢窗；分户门采用钢塑复合防盗保温门。合理设计窗墙比，不同朝向的窗墙面积比不应超过规定数值，即北向窗墙面积比为0.30，东西向窗墙面积比为
44、0.30，南向窗墙面积比为0.50。6、采光节能建筑照明根据建筑照明设计标准（GB500342004）设计，照明方式采用混合照明。参考平面及其高度，在0.75m水平面上，起居室标准值100LX，卧室标准值75LX，餐厅标准值150LX，厨房标准值100LX，卫生间标准值100LX，灯具采用绿色照明灯具。7、创造节能环境创造对节能有利的微气候条件对建筑节能也非常重要。具体措施有：增加绿化种植面积，考虑地面绿化、屋顶绿化、墙体垂直绿化和阳台绿化的整体结合，有效调节环境温度。采用生态铺地设计，使场地具有可呼吸的特性。5.3.4电气节能措施1、选用节能型变配电设备，变压器选用新型高效节能型，并采用合适的低压电容补偿柜，提高功率因数。变配电室及电气竖
