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1、目 录一、总论4（一）项目概况4（二）问题与建议8二、项目建设背景及必要性分析8（一）项目建设的背景8（二）项目建设的必要性19三、市场分析错误！未定义书签。（一）行业发展的新形势24（二）物流行业发展预测25四、建设目标、内容与规模26（一）建设原则26（二）建设目标27（三）建设内容27（四）建设规模29五、场址选择30（一）项目所在地位置现状30（二）场地建设条件30六、建设工程方案33（一）主体建筑工程方案33（二） 主体工程建筑特征36（三） 结构设计方案38（四） 建筑设备工程40七、环保、绿化及节能43（一）园区生态环境现状及主要污染源分析43（二）园区建设和生产运营对环境的影响
2、44（三）园区绿化系统设计46（四）节能47八、环境影响评价48（一）工程对环境的影响48（二）环境影响对策48九、组织机构与人力资源配置51（一）组织机构51（二）人力资源配置52十、项目招投标53（一）招标范围54（二）招标组织形式54（三）招标方式54（四）资质要求54（五）招标组织54十一、项目实施进度56（一）建设工期56（二）一期工程实施进度安排56（三）施工方案57十二、投资估算58（一）编制依据58（二）编制说明59（三）项目投入总资金估算61（四）编制投资估算表61十、融资方案63（一）资金来源渠道63（二）融资方案分析63十四、财务评价63（一）评价依据和原则63（二）假设
3、条件和评价方法64（三）基础数据测算65（四）财务评价结果67（五）不确定性分析错误！未定义书签。（六）园区产值预测68（七）财务评价结论68十五、国民经济评价68（一）国民经济评价的主要依据68（二）国民经济评价主要参数的选取68（三）国民经济费用计算69（四）国民经济效益计算70（五）国民经济评价指标错误！未定义书签。（六）国民经济评价结论70十六、社会评价71（一）项目对社会的影响分析71（二）互适性分析71（三）社会评价结论72十七、风险分析73（一）项目主要风险因素识别及分析73（二）风险程度评价73（三）防范和降低风险措施74十八、研究结论与建议75（一）结论75（二）建议76附表
4、：一、总论（一）项目概况1. 项目名称 *综合物流园建设项目2. 项目承办单位情况承办单位：新疆业人才、资金、技术、市场等资源优势，具备在建设期内快速聚集石材产业链相关企业的资源整合能力。3. 可行性报告编制的依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市规划编制办法3、城市规划编制办法及实施细则4、中华人民共和国土地管理法5、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）6、城市道路交通规划设计规范（GB5022095）7、中华人民共和国环境保护法8、城市工程管线综合规划设计规范9、城市园林绿化规划设计规范10、防洪标准11、城市排水规划设计规范12、城市给水规划设计规范13、城市供电规划设计
5、规范14、新疆国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要15、乌鲁木齐国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要16、乌鲁木齐市城市规划管理技术规定17、自治区人民政府关于实施创新发展战略加快创新型新疆建设意见分工的通知（新政办2013118号。18、关于印发乌鲁木齐市建设国家创新试点城市工作实施方案的通知。4. 拟建地点乌鲁木齐市*5. 建设工期项目建设期 年，2015年1 月到2018 年 12 月，共 3 年。6. 项目性质新建7. 建设目标、内容与规模（1）建设目标立足新丝绸之路经济带，打造面向西北和中亚欧的现代化、专业型国际商品交易中心、流通中心、信息中心和展示中心。从功能构成上包括：现代物
6、流、商贸展销、商务服务和生活配套。（2）项目建设内容与规模本项目总占地面积2000亩，总投资3.11亿元，建设周期自2015 年2018 年，共3 年。一期工程：2015年1月2016 年6月，投资 1.8 亿元，建成包括：物流仓储配送中心。电子商务信息中心。二期工程：2016年7月2018年12月，投资1.31亿元，建成:、生产资料市场、工业品市场、生活消费品市场。总建筑面积140000平方米。项目主要建设内容及规模如表1-1所示： 表1-1 主要建筑物、构筑物一览表工程名称层 数占地面积（m2）建筑面积（m2）1、物流仓储配送中心210000200002、电子商务信息中心420008000
7、3、生产资料市场130000300004、工业品市场44000160005、生活消费品市场44000160006、停车场500005000合计1000001400008. 主要建设条件（1）业主单位： （2）资金筹措：项目总投资3亿元，均为建设投资。其中一期投资1.8亿元，二期投资1.31亿元。项目总投资3.11亿元，均由 。（3）建设场地：针对专业物流产业园建设项目拟定建设地点，该区地势平坦，地面自然坡度1%。该地段交通便利，通讯设施齐全，城市基础设施建设完善，地域开阔，环境幽静，城市噪音影响较小，园区场地无不良物理地质现象，地层结构在水平方向和垂直方向岩性变化较大，地层沉积不均匀，厚度变不
8、均匀性场地。建筑物以圆砾层为持力层，圆砾层允许承载力为250Kpa。项目在正式施工设计前需组织实地勘察，在取得地耐力等调查科学数据后，再行设计施工。9. 项目投入总资金及效益情况项目投入总资金共计3.11亿元，经估算，项目税前财务内部收益率3.86%，税后财务内部收益率为8.9%。国民经济评价结果表明，项目具有较好的直接经济效益和简介经济效益，国民经济内部收益率高达11.87%。无论从财务评价和国民经济评价角度看，项目都是可以接受的。10. 主要技术经济指标本项目主要经济技术指标如表1-2所示。表1-2 主要数据及财务评价指标表序号项 目单位数据及指标备 注一主要数据1项目总投资万元31116
9、.61.1 建设投资万元159221.2 铺底流动资金万元8003资本金比例%4年均营业收入万元68045年均营业税金及附加万元367.416年均可变成本万元7年均固定成本万元8年均经营成本万元9年均总成本万元2742.1310年均利润总额万元3694.4611年均净利润万元2771.3112年均息税前利润万元13年均息税折旧摊销前利润万元14年均所得税万元923.61二财务评价指标1项目投资财务内部收益率（所得税前）%3694.462项目投资财务内部收益率（所得税后）%2771.313静态项目投资回收期（所得税前）年8.24静态项目投资回收期（所得税后）年115总投资收益率%6项目资本金净利
10、润率%11.877盈亏平衡点%8.9按生产能力利用率三经济效益评价指标1经济内部收益率%2经济净现值万元3经济效益费用比（二）问题与建议1、确保建设资金足额按期到位，如果资金不足或资金到位不及时，都会影响项目能否建成或能否按计工期竣工。2、在施工的过程中，力争地方政府从加快经济建设角度出发，配合项目业主单位，减少地方障碍，尽快推进本项目的实施。3、选择好监理单位。监理工程师应能全面履行监理职责，做到“严格监理、热情服务、秉公办事，一丝不苟”的监理原则实施监理。4、施工中建立业主项目部，以统一领导、指挥协调。5、施工中，实行公开招标、公平竞争，通过投标、评标、定标，中标单位选择报价合理、施工技术
11、先进、技术力量和机械设备强、能保证工期质量、信誉高的承包商承建。二、项目建设背景及必要性分析（一）项目建设的背景1. *自然地理及资源特征（1）自然地理概况项目所在地*地处新疆腹地，位于天山山脉博格达峰北麓，准噶尔盆地南缘，东接阜康市，南邻自治区首府乌鲁木齐市新市区，西与乌鲁木齐县、昌吉市接壤，北以北纬4536线与福海县为邻，全市南北长约194公里，东西宽约94公里，是乌鲁木齐的重要卫星城市之一和北疆重要的交通枢纽。地理处于东径8700880000，北纬434513453600之间，海拔4184233.8米，总面积约7963平方公里。米东新区现有总面积3407平方公里，耕地面积20.5万亩，辖
12、5镇2乡，6个街道办事处，81个行政村，42个居民委员会。区属常住户籍人口29.8万人，有汉、回、哈萨克等32个民族，少数民族占总人口的31.03%。辖区内有正县级、副县级工业园区各一个，有乌石化公司、乌石化总厂、神华新疆能源公司等中央、区、州、兵团驻区单位26个。（2）水文、气象*属大陆性气候，冬季严寒，夏季酷热，春秋气温升降剧烈；降水量少，蒸发量大，热量适中；全年多西北风，风力2至5级，最大风力9级；昼夜最低气温-32.9 ，最高温度38，气温日较差11.3；大于等于10的年积温3350，其最热月平均气温为22-28，极最高气温达3944，*由于地势高差悬殊，平均气温随高度每上升100米递
13、减0.4，年平均气温平原为7.2，沙漠区5.7，山区1.9，极端最高气温，沙漠区为43.5，平原区42，山区30.5，极端最低气温，沙漠区-42.2，平原区-32.9，*内有大小河水沟31条，其常年流水沟16条，季节性洪水沟15条，湖沼及水库15处，*河流水系由东山水源、铁厂沟河、红沟、柏杨河及平原水源老龙河、黑水河、大阴沟与外来河乌鲁木齐河、水磨河构成，年径流量0.7亿立方米，人工水库有猛进水库、塔桥湾水库、卧龙岗水库等。2. *社会经济*2010年地区生产总值实现149.5亿元，增长18，其中，第一产业6.39亿元，增长6%，第二产业81.26亿元，增长18.3%，第三产业30.82亿元，
14、增长18.3%。一二三产业的比重达到5.4：68.6：26。人均地区生产总值达到38896元，完成社会固定资产投资60亿元，增长20%，地方财政一般预算收入7.88亿元，增长29.8%，城镇居民人均可支配收入12709元，增长9%，农牧民人均纯收入6620元，净增492元。3. 政策背景2013年,是全面贯彻落实党的十八大精神的开局之年,是实施“十二五”规划承前启后的关键一年,是为全面建成小康社会奠定坚实基础的重要一年。中央经济工作会议强调要以提高经济增长的质量和效益为中心,稳中求进,进一步深化改革开放,进一步强化创新驱动,进一步加强和改善宏观调控,进一步保障和改善民生,促进经济持续健康和社会
15、和谐稳定。国家将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,在不断转变发展方式、优化产业结构中实现经济增长。十八届三中全会决定提出推进丝路经济带、海上丝绸之路建设，形成全方位开放格局。2014年3月29日“丝绸之路经济联盟”在乌鲁木齐成立。新丝路经济带是中国加强向西开发开放，扩大与中亚地区交流的重大战略。新丝路经济带将打通连接从太平洋到波罗的海的运输大通道，逐步形成连接东亚、西亚、南亚的交通运输网络。推动贸易和投资便利化，思路经济带总人口约30亿人口，潜力巨大。乌鲁木齐是中国向西连接中亚乃至欧洲的重要枢纽门户和商品集散中心。新丝路经济带建设将为乌鲁木齐市的商贸流通业的发展带来巨大的促进作用。项目的
16、建设将提升项目地的产业水平、经济水平，提高就业率，有助于城镇化建设，对项目地城镇化进程具有重要的战略意义。4. 现代物流园的特点及发展趋势1 、现代物流业的兴起：国外现代物流业的发展水平以美国、日本和欧盟国家为代表。战后发达国家经济的逐步繁荣，出现了国内外市场上大批量工业制成品的销售需要，并要求尽可能地把运输同库存、仓储、包装和销售等相关作业协调进行，以便加速物资流通和降低运销成本。这一经济发展形势，为西方物流业的起步奠定了基础进入70年代，由于石油危机的打击，发达国家企业纷纷将生产地设在国外原料产地，或者在产品的主要消费地就近组装，从而在客观上促进了物流业地区范围的扩大和物流业的快速发展，日
17、益发展的交通基础设施和运输条件以及先进的运输组织方式如多式联运，为物流业的进一步发展提供了必要条件。2、物流园的发展概况：物流园区的建设和发展问题的提出，是由于现代物流发展特点和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养、计算机及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作不断走向深化的产物。自1998年以来，发展现代物流的积极性和热情在全国被唤醒，工业、商业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈现出良好势头，物流园区（或物流基地）正是在此种背景下出现并开始大力发展的。物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流集疏方式，在日本、德国等发达
18、国家已经得到了快速发展。随着我国传统储运业向市场化及现代物流业方向的发展转变，国家有关主管部门开始制定了促进物流园区发展的宏观政策，一些发达地区和省份也纷纷开始筹建物流园区。然而，对于物流园区的规划建设和运营管理，我们还缺乏经验，尚未有完善。有效的做法可以借鉴。此间分析研究了德国。日本等发达国家在物流园区建设中的经验和做法，希望能为我国的物流实践工作提供有益的借鉴。在德国乃至于整个欧洲，日益激烈的市场竞争迫使各个企业在生产及销售环节尽力降低成本及费用支出，尤其是在定购原材料到向客户分发最终产品的供应链环节，节约成本的强烈要求带来了发展物流产业的巨大机遇。随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏合
19、作的仓储、运输等传统企业逐渐走向联合，专业性的物流配送经营实体及园区一货物配送转运中心应运而生。伴随着物流业的进一步发展，各个企业都逐渐意识到配送转运中心分散建设。各自为战带来的资源浪费，各级政府也发现这种方式不利于充分发挥城市的总体规划功能。物流园区作为物流业发展到一定阶段的必然产物，在日本。德国等物流业较为发达的国家和地区相继出现。物流园区在日本称为物流园区（Distribution Park），在德国被称为货运村呼reight Village人虽然名称不同，各国的定义表述也不完全一样，但是它们的建设目的、服务功能是基本相同的。3、国内物流园的发展状况：由于物流园区在经济规模、地理分布、建
20、设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，我国政府及企业在近23年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。目前基本形成了全国从南到北。从东到西的物流园区建设发展局面，特别是以深圳为代表的珠江三角洲地区、上海、北京等经济发达地区和城市的物流园区建设步伐更快.深圳将建立八大物流园区深圳市己通过政府规划明确了物流发展重点及物流基础设施发展方向，为适应未来的深圳将由北向西、中、东部三个方向发展，形成辐射状的城市基本骨架的城市发展格局，深圳市己确定把物流业作为未来经济发展的三大支柱产业之一，带动城市经济的快速发展和进行特区的第二次创业。根据
21、该市物流分布与城市功能结构的特点，深圳市城市总体规划提出发展以集装箱、航空和日岸过境运输为主体，加速发展现代物流业的构想。根据这一构想，深ql市物流业主要服务于两大类型，包括货运枢纽型和配送中心型，共分为五种类别，即综合、港口、陆路日岸、航空、配送等，计划依托深圳及通往华南地区、香港的发达的交通运输网络，在全市形成布局合理、功能齐备的八大物流园区：机场宝安物流园区。占地二十至二十五公顷，包括航空物流、货物代理及配送；西部港区物流园区。占地四十公顷，以散杂货集散和集装箱运输为主；南山物流园区。占地二十公顷，主要为消费性物流节点和配送服务中心；平湖物流园区。面积达到五十公顷，主要用于货物中转运输及
22、铁路公路联运；龙华物流园区。占地四十公顷，主要功能为陆路日岸货运中转及集装箱接驳；笋岗清水河物流园区。规模为五十到六十公顷，其功能为消费性物流节点和配送服务中心；龙岗物流园区。占地十公顷，主要为消费性物流节点和配送服务中心；盐田港区物流园区。面积为五十公顷，主要从事国际集装箱中转、拆拼和仓储加工。考虑到深圳的物流发展现状和特点，在规划的8大物流园区中，深圳市将优先发展机场宝安物流园区、平湖物流园区、龙华物流园区、笋岗清水河物流园区、盐田港区物流园区及西部港区物流园区，几乎是在全市范围内全面启动物流园区建设。当然，由于对物流园区理解上的差异，深圳规划的8大园区其实在功能上是有较大不同的，是否都应
23、称做物流园区，也有待于在未来的发展中进行重新的定位。同时，一个城市即便是经济规模较大和区域经济地位突出的经济中心城市，是否需要如此多的物流园区，也值得商榷。东莞常平物流园区东莞是珠江三角洲对外经济最为活跃的城市，2001年外贸进出口额达到344亿美元，在我国城市中名列前茅。东莞以外贸经济为特色的国民经济结构，使得物流组织在时间、地域和网络等方面具有自身的要求和特点，对高效率、低成本组织国际物流组织的需求，使东芜构筑起强大的物流运作系统。与此同时，良好的涉外经济产业发展环境，使东美在与国内地区开展引进国外大型工业企业入驻的竞争中取得优势，东莞也因此在90年代中后期的产业转型中，顺利地从主要为香港
24、进行出日加工转变为具有自主工业生产能力，特别是IT产品的生产已成为国内重要的生产基地，三星、联想等知名企业均在东莞拥有生产基地，其产品在出口的同时，也大量销往内地的n产品生产商与配套企业，因此，国内物流的组织也具有较大的规模。产业发展和企业物流运作效率的需要，使为生产与销售服务的物流基础设施的需求突现出来，特别是发展物流园区的需求更为迫切。东莞境内的常平是京九铁路。广梅汕铁路、广深铁路的交汇点，有“京九第一镇”美誉，从物流的角度衡量，其地理位置非常重要，借助连接南北的铁路干线京九线和常平铁路枢纽，建设服务于东莞及周边地区、辐射京九沿线的物流园区，将有利于提高跨区域工业、商贸物流的组织化程度和物
25、流运作效率。规划中的常平物流园区首期占地二十亩，位于东莞常平东站货场东端，规划为八大功能，包括粮油饲料批发市场，农副产品。食品批发市场，专业建材市场，铁路货运站、公路货运站，仓储配送库及信息展示中心等。届时，常平将成为京九沿线省市与珠江三角地区之间物流与信息流的重要集散地。上海市及华东地区在改革开放、经济发展的推动下，上海市区面积近20年得到大幅度扩展，从80年代初的 450平方公里左右到 90年代的 700平方公里，预计到 2020年将达到 1500平方公里，中心区将达到600平方公里。在城市化发展进程中，原先布置在城市市区边缘或城市郊区的仓库、货场、铁路车站、化工区、港区、重工业区、发（变
26、）电站等产业布局，变得不再合理，成为“深陷在城市中心区”的隐患之地。同时，随着城市区面积的扩展和城际交通运输的发展，在城市中心区与新城区的边缘地区则很快形成了新的产业聚集中心。根据上海城市总体发展战略确定的“客走内环、货走外环”原则，以及“三港二路”的发展规划与调整趋势，参照国际上发达国家城市发展与现代物流发展的经验，上海将在城市西北、西南两个物流的组织聚集地和通道上建设二个社会化、现代化的综合物流园区。华东地区是我国经济发展水平较高的三大经济区域之一，也是重要的物流发生与运作组织枢纽。此地的南京、苏州、无锡、杭州、宁波、徐州等城市，均因物流量大或作为重要的交通运输枢纽而在区域物流的组织中发挥
27、着重要的作用。目前，这些城市均在进行物流园区建设的规划论证或具体项目的建设。4、物流园区的建设和经营物流园区的发展历史要比物流发展历史短许多，在西方物流较为发达的国家，物流园区也属于近10年发展起来新事物，因此，园区作为现代物流业发展的一个新趋势，目前仍处于迅速发展的过程之中，其建设的经营经验较少且并不成熟。在西方经济发达国家中，日本的物流园区建设历史稍长，在建设中积累了一定的经验，其基本做法是：重视规划物流园区的规模较大，影响的范围较广，政府重视通过制定园区发展规划和配套的市政规划，在城市的市郊边缘带、内环线外或城市之间的主要干道附近，规划有利于未来具体配套设施建设的地块作为物流园区。优惠的
28、土地使用和政府投资政策将规划的园区内土地分地块以生地价格出售给不同类型的物流行业协会，这些协会再以股份制的形式在其内部会员中招募资金，用来购买土地和建造物流设施，若资金不足，政府可提供长期低息贷款。良好的市政设施配套及投资环境政府对规划的物流园区，积极加快交通、市政设施的配套建设，吸引物流企业进驻园区，并在促进物流企业发展的同时，促使物流园区的地价和房产升值，使投资者得到回报。5、物流园区的发展前景物流园区出现以后，对使用园区的企业乃至邻近城市都产生了巨大的经济和社会效益，主要表现在减轻了物流对城市交通的压力，减小了物流对城市环境的不利影响，提高了物流经营的规模效益，满足了仓库建设大型化发展趋
29、势和货物联运发展的需求。物流园区的出现极大地促进了日本、德国等经济发达国家物流业的快速发展，根据德国权威机构的研究，未来10年，即使在日本、德国这样运输业高度发达的国家，物流园区的建设仍将处于蓬勃发展时期。在我国，物流业的发展正处于起步阶段，物流业较为发达的经济中心城市己经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试。随着这些物流园区的规划与建设，我国的物流产业发展步伐必将大大加快。5. 乌鲁木齐物流园发展现状：（1）、乌鲁木齐现有商贸市场主要在老城区，存在分布较散、空间规模有限和专业化程度不高，一些大型交易市场过度集中，造成了物流密度的集中，给城市交通、环保造成不利影响。急需向城区外进行疏解。（2
30、）乌鲁木齐现有物流格局及现状，无法适应西部大开发和发展新丝稠经济带的历史要求。乌鲁木齐中心区域物流空间趋于饱和，空间分布不合理，北部缺乏物流园，滞后于物流需求空间分布的发展，物流园区功能趋于雷同和单一，信息化电商程度不高，呈粗放式经营局面，第三方物流发展欠缺，物流业成本较高，专业化有待推进。对中心城区交通影响较大。主要有以下物流园：A、 南郊（乌拉泊）现代物流园位于乌鲁木齐燕窝路。定位农付产品配送中心，功能比较单一，配送中心现代化程度低，交通工具落后，信息化水平低。B、 华凌商贸城。定位生产生活资料中心，然而，由于位于西虹路立交桥与河滩快速路交界处，周边的交通设施还比较落后，靠近城市商业中心，
31、容易造成交通堵塞现象，降低华凌流通效率，周边发展空间受限，面临土地升值压力。C、 广汇美居物流园。位于乌鲁木齐高新区，定位于生活资料集散地，物流功能设施比较落后，空间分布不合理，导致周边交通混乱。D、 乌鲁木齐出口加工区。位于经济开发区，规划面积3平方公里。物流配套不足，基础设施薄弱，加工贸易量不大，发展空间不大，缺乏一个开发、开放度更的综合保税区。（二）项目建设的必要性1、引导和转化乌鲁木齐市潜在物流需求的必要物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然乌鲁木齐市及其区域内当前存在着巨大的物流需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业
32、企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。随着乌鲁木齐市整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高乌鲁木齐市在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。同时，大批具有现代物流服务能力的企业在园区的进驻与经营服务，使得乌鲁木齐市物
33、流服务的整体水平得到充分的展现，其群体效应所构成的系统服务能力的加强。对快速、及时的物流服务要求的满足以及因对物流系统性能的改进、物流过程环节的调整、物流组织化程度的提高所造成的对服务目标企业管理成本中的巨大物流费用的节省，将对物流服务目标企业的现行经营管理模式形成具有积极意义的正面冲击和主动诱导，园区内物流服务企业群体不断增加和改进的物流服务功能，将使服务目标企业对于应用现代物流服务的主动性和积极性得到较大的增强，这将意味着乌鲁木齐市物流服务需求的增加与转化开始向主动、积极的方向发展，从而将有效地扩大乌鲁木齐全市范围的物流需求规模。2、支持有效的物流市场机制建立的必要物流的市场化与经济发展的
34、市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托。代理与被代理的关系。服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用
35、机制等等。米东物流园区的建设，将使在全市范围内进行运作的各类物流企业在园区内建立其各自的运作控制系统与经营组织架构，有利于行业自律与良性竞争，也有利于管理部门对其进行监督和核查，使市场准入和汰出以及法律制度保障和执行机制在其建立和运行初期尚不完善的情况下，能够取得相对得力的监控空间和相对有效的监控渠道。同时，米东物流园区的集中服务运作，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。因此，物流中心的建设与运营，对乌鲁木齐市与省内和周边
36、重要的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。3、充分发挥乌鲁木齐市区域中心城市辐射功能的必要长期以来，乌鲁木齐市经济综合实力水平一直维持省会中心城市的地位。乌鲁木齐市政府在其“十五”计划中提出，要将乌鲁木齐市建设成为经济繁荣、科技发达、布局合理、设施完善和环境优美的现代化大城市，经济发展速度高于全国平均水平。要实现上述目标，尽快提升全市综合经济实力在新疆乃至更大区域总体经济规模中所占的份额，在继续领先于省内其它城市的同时，积极缩小与内地发达省会城市及经济中心城市的经济差距，已成为乌鲁木齐市面临的不容回
37、避的任务。这不仅意味着乌鲁木齐市以国内生产总值（GDP）为代表的经济总量规模的增长，还包括乌鲁木齐市以三次产业比例为特征的产业结构水平的改善。此外乌鲁木齐市还必须继续扩大其所拥有的大型企业或企业集团的规模与数量以构成其经济实力的生成基础。乌鲁木齐市经济综合能力的成长将表现为建立在经济 实力基础上的以商品流通、金融服务和信息管理的集中为代表的经济中心城市的极化效应和以技术、资本、商品、产业、信息等多种途径为区域发展提供服务的经济中心城市扩散效应在新疆乃至更大区域上的发挥。米东物流园区的建设与运营正是乌鲁木齐市发挥上述经济中心城市功能的最佳窗日和有效途径。物流园区以区域核心城市乌鲁木齐市作为其建设
38、与营运依托，通过在其建设和发展过程中对乌鲁木齐市宏观物流调控、微观物流组织管理以及物流人才的培养和引进。物流存量资产的整合、物流基础设施建设运营等方面工作的全面推进与具体实践，将有效地提高乌鲁木齐市经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持乌鲁木齐市保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，为乌鲁木齐市工商企业通过现代物流运作实现综合竞争能力的有效增强和企业经济效益的实际提高创造良好、可靠的流通运作保障，从而实现支持乌鲁木齐市国民经济和社会发展的最终目标。4、是响应国家十二五西部大开发战略和新丝稠之路经济带发展战略的必然需求。十八届三中全会决定提出推进丝路经济带、海上丝绸之路建设，形
39、成全方位开放格局。2014年3月29日“丝绸之路经济联盟”在乌鲁木齐成立。新丝路经济带是中国加强向西开发开放，扩大与中亚地区交流的重大战略。新丝路经济带将打通连接从太平洋到波罗的海的运输大通道，逐步形成连接东亚、西亚、南亚的交通运输网络。推动贸易和投资便利化，思路经济带总人口约30亿人口，潜力巨大。乌鲁木齐是中国向西连接中亚乃至欧洲的重要枢纽门户和商品集散中心。新丝路经济带建设将为乌鲁木齐市的商贸流通业的发展带来巨大的促进作用。乌鲁木齐作为承接西部大开发和西丝绸之路战略经济带的重要战略舞台，是西北地区建设国际商贸中心、物流中心的重要支点。乌鲁木齐急需抓住历史发展机遇，加速建设现代物流产业，以顺
40、应时代发展要求。5、 项目建设是有效缓解物流对现有乌鲁木齐城区的交通压力并解决社会就业压力的需要如何解决社会各方剩余劳动力，缓解社会就业压力，是构建和谐社会、维护社会安定团结的重要措施，因此也是地方政府最为关心的大事。据初步分析，项目建成后，可直间接提供就业岗位4000个以上。同时可以缓解物流给乌鲁木齐城区带来的交通压力。三、市场分析（一）目前我国和我区物流园区建设情况物流园区作为一个区域物流功能集约化水平最高、规模最大、综合性最强、辐射范围最广、多种运输方式衔接顺畅的物流需求与物流服务企业的集中区，已经成为一个地区物流业整体发展水平的代表和象征。目前我国物流园区建设整体已进入一个高速建设和蓬
41、勃发展的关键时期，一些物流园区正在开始发挥集中基础设施，集聚物流资源，集约物流业务的作用。据不完全统计，目前全国在建和规划建设中的以物流园区、物流基地命名的各类物流园区达几百家之多。这些园区大多由地方政府牵头规划并投入一定资金，企业具体运作，大多数园区都是综合型的物流园区，集中分布在长三角、珠三角和环渤海等东部沿海区域，东部多、西部少，沿海多、内陆少，交通枢纽地区多、交通滞后地区少。与经济欧日等国家或地区相比，我国物流园区起步晚、发展快，各类物流园区的规划背景、定位和软硬件水平差别很大，明显存在着“规划不合理、发展不规范”等突出问题，一方面，很难满足物流园区的产业积聚和成本集约的需求，经济运行
42、中的物流成本居高不下；另一方面，物流园区定位不明、物流设施不配套、服务功能不健全的情况十分突出。 当前，新疆物流园区建设正处于起步阶段，按照国家标准要求，新疆目前还没有真正意义上的物流园区，但是一些国内外知名物流企业瞄准市场空白已经开始在疆进行布局投资，乌鲁木齐市作为全国物流节点城市成为投资建设物流园区的重点区域。目前，已经有中国保利、中国物流、中国远洋物流等国内大型物流、地产企业开始进行实质性的项目建设，中国保利与亚欧大陆桥物流有限公司合作拟在火车西站建设国际物流中心，中国物流计划在乌鲁木齐经济技术开发区投资5亿元，建设乌鲁木齐国际现代物流园，物流业面临加快发展的阶段。（二）对乌鲁木齐市物流
43、园区发展阶段的判断综合以上分析，参照中华人民共和国物流术语标准（GB/T18354-2006）（2006年版）和物流园区分类与基本要求（20068837-T-469）（征求意见稿）对物流园区的标准界定，现有的物流设施聚集区与真正意义上的物流园区在规划布局、物流运作方式、基础设施水平等关键环节还存在很大差距，整体处于整合调整转型期，处于规划建设的起步阶段，与乌鲁木齐市作为全疆物流集散中心地位极不相称。加快推进建设一批布局合理、用地节约、功能集成的物流园区，对优化城市交通、生态环境，促进产业集聚，提高城市物流服务水平，带动全疆物流业发展，具有重要现实意义。 目前，乌鲁木齐市正着手制订物流业发展规划
44、，规划根据乌鲁木齐未来城市总体规划、交通格局、产业布局、土地资源状况，初步提出建设三大物流园区，具体包括乌鲁木齐铁路国际物流园区（货运枢纽型）、乌拉泊公路物流园区（综合服务型）、米东工业物流园（生产服务型）。其中乌鲁木齐铁路国际物流园发展规划已批准实施，规划以头屯河区政府为管理实施主体，整合利用现有火车西站、北站物流基础设施，充分发挥铁路运输优势，大力发展公铁联运和集装箱运输，建设专业运输、保税、仓储和加工四大主体功能区，建立公共信息平台，推动建设立足乌鲁木齐市、面向全疆、辐射中亚和内地的综合性物流园区。四、建设目标、内容与规模（一）建设原则1.集约利用土地资源，成片规模，紧凑开发，运用城市土
45、地级差原理，制定适宜的土地使用强度各项指标，提高土地的使用价值；2.坚持以人为本，回归自然的规划理念，依据景观生态学理论规划园区绿地系统，创造一个人工环境与自然环境和谐共存、可持续发展的绿色环保生态园区；3.强调产业园区大尺度空间轴线和重要建筑物节点的控制与设计，充分利用道路、绿地、水系等城市景观元素，形成疏密有致的城市景观结构，突出产业园区的地域景观特色；4.产业园区的市政设施和公共设施配套要考虑与*城域进行协调统一；5、.坚持可持续发展、超前性、可操作性的原则。6、有利于构建新疆及乌鲁木齐市物流系统框架。物流园区的建设不是单个企业的个性化行为，而是在国内外物流发展进程中，按照经济发展规律和物流发展趋势重新构建新的高效率现代物流系统的过程。必须确立有利于构建物流系统框架的原则，并能最大限度地减少物流设施的重复建设和合理发挥既有设施的功能和作用，物流节点的减少和单个节点的功能的集中，必须以不影响物流效率和客户服务水平为前提，以达到建设物流园区的目的。7、有利于解决物流节点功能及布局上存在的问题。物流园区的建设中，必须遵循有利于合理解决乌鲁木齐和新疆范围内物流节点在功能和布局方面存在的问题的原则，一切围绕功能和布局进行建设，克服短期、短视思维，也要克服贪大求全和盲目借鉴的行为，以便发挥物流节点在物流组织化进程推进中的作用。
