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1、紫晶悦城项目调研分析报告石家庄联众同业投资咨询有限公司2012年6月20日目录第一部分 项目概况一、 规划指标二、 区位交通1、 交通优势2、 区位优势三、 产品定位四、 配套设施1、 周边配套2、 自身配套（1）国际多元风情生活城（2）中央公园（3）商业广场（4）学校（5）老年公寓第二部分 发展历程 1、 拿地情况2、 工程进度3、 项目重要时间节点第三部分 产品特色一、 建筑设计二、 园林景观三、 户型鉴赏第四部分 包装推广策略一、 售楼部包装二、 销售物料三、 样板间四、 推广形式第五部分 项目分析总结第一部分 项目概况一、 规划指标东胜紫晶悦城占地1600亩，建筑面积300万，是石家庄
2、二环内迄今为止最大的城中村改造项目。项目集240万m2国际多元风情生活城、沿长线1200米的60万m2大型商业建筑群、五星级酒店、5A级智能写字楼、5万超大中心城市公园以及5万多的国际标准教育配套设施于一体，建成后，将成为城市东北部具有标志意义的现代国际新都市人居标准示范城。尤其是北京师范大学石家庄长安实验学校的成功签约入驻，更极大的提升了项目的整体品位，使其成为了一个功能极为完善的全能社区。物业类别 住宅、多元城市综合体 项目特色 复合地产,公园地产,教育地产建筑类别 板楼 高层 装修状况 毛坯,简装修环线位置 一至二环 所属商圈 红星美凯龙 容 积 率 3.25绿 化 率 32.10%开盘
3、时间 2012-05-18，一期部分房源入住时间 2014-05开 发 商 河北祈福乾悦房地产开发有限公司售楼地址 光华路与建华大街交叉口西北角物业地址 长安区建华大街与光华路交口东北角 二、区位交通1、交通优势 项目周边路网发达，交通便利，规划中的都市轻轨4号线和5号线经过本项目，几分钟直达城市中心地带。公交线路畅达，4路、56路、73路、83路、101路、102路均通过本项目，南翟营下车即到，规划的交通总枢纽也将落户于此。从东胜紫晶悦城驾车，五分钟车程，万达广场、北国商圈、广安街中央CBD、先天下等众多大商圈就可直接到达。路网按照规划，将是四横四纵：四横自北向南依次是石德南路（规划路）、翟
4、西路（规划路）、雅铭路（规划路）和光华路。四纵自西向东依次是建华大街、煤机街（规划路）、翟营大街（规划路）和谈固西街。石德南路定位是城市次干道，即仅次于建华大街这类的道路，双向四（或6）车道，机动车道宽18米。石德南路在石德铁路南侧，西起建设大街（建设大街是长安区的西界线），东至东二环。翟西路是规划路，又称长安支路3，双向双车道，西起建华大街，东至谈固西街，算是紫晶悦城内的道路，位于紫晶公园和紫晶小学初中北侧。雅铭路也是规划路，又称长安支路4，双向双车道，西起建华大街，东至谈固西街，位于紫晶公园和学校南侧。2、区位优势项目位于老城区向新城区发展过渡带上的长安区，体育大街、建华大街、太行大街等主
5、干道和环城水系，将长安区与正定新区紧密连接，这种辐射带动发展的机遇和优势无法比拟。按照我市北跨发展的战略，长安区充分利用东石环连接正定新区的区位优势、土地资源、交通便利，在已有河北汽车贸易园区、北方国际汽配基地等园区的基础上，进一步扩大规模，形成汽车贸易聚集优势，并谋划建设一个集仓储、运输、货物配送等为一体的综合性现代物流中心东石环物流中心。同时，总投资350亿元的石家庄国际贸易城、投资55亿元的北方家居博览中心和投资19亿元的庞大汽车贸易园等大型商贸服务业项目都将聚集于此，形成我市东北部最大商贸流通服务体系，与建设中的正定新区共同发展。利用滹沱河、太平河沿岸区域生态资源，综合整治太平河沿线景
6、观, 突出发展滹沱河南岸农业生态旅游产业园区，打造集商务、休闲、娱乐、展示于一体的农业旅游观光产业。三、产品定位项目定位于城市多元综合体项目。整个项目由16大板块组成，规划为大型的城市多元综合体，集国际多元风情生活城、大型商业建筑群（shopping mall）、高档公寓、星级酒店、5A级智能写字楼、特色风情商街、近5万平方米的超大中心城市公园以及5万多平方米的国际标准教育配套设施为一体的国际新都市人居标准示范城。四、配套设施1、周边配套项目位于一环附近，周边配套设施齐全，商业氛围浓厚，北国超市、红星美凯龙、鼎坚市场、北二环汽贸、先天下、建华百货、广安街中央CBD等大型商圈周边围绕。红星美凯龙
7、 建华百货商场汽车装具城 鼎坚市场2、自身配套（1）国际多元风情生活城国际多元风情生活城是住宅区部分，由三大主题城区，近100栋楼组成。三大主题城区由魅力之城、活力之城、人文之城，三种不同的国际建筑风格组成。魅力之城：新古典主义风格，住宅区的1至6号地块，其中1、3、5、6号地块为回迁房，有近10万平米，2号地块在2010年底已经团购完，团购单位为工商等银行单位。活力之城：地中海托斯卡纳风格，住宅区的7、9号地块。有15栋高层组成，每栋均为32层，两梯四户。人文之城：法兰西风格，目前正在规划中。人文之城魅力之城活力之城（2）中央公园5万平方米的超大中心城市公园，是小区设计的一大亮点，定义为社区
8、业主私属的私家城市公园，有近7个足球场的大小，公园以“生命与活力”作为主题，整体风格以现代造园手法结合古典方式形成混合式园林，以中央公园的生态休闲、半开敞空间聚集大量人流，体现生态、和谐的成熟生活氛围，是社区一道天然的有机绿色氧吧。（3）商业广场60万的紫晶商业综合体更会成为新的区域中心，经营业态种类齐全，涵盖超市、集中型的商业卖场、社区风情商业街。国际购物中心、星级酒店、智能写字楼，国际商业、高端商务，在此全满足，成就强大中心气场。本地块周边地域经济欠发达，商业项目偏少，紫晶商业综合体的出现必将拉动周边经济发展，使这种情况得到改善。（4）学校东胜集团站在全市教育发展的战略高度，引入在海内外享
9、有盛誉的北京师范大学教育培训中心。北京师范大学教育培训中心是集学前、小学、中学教育于一体的教育资源。东胜集团邀请到北师大教育培训中心落户紫晶悦城，使社区成为拥有一流教育资源的“学区房”。学校开办了培养拔尖人才的钱学森班、理科实验班、文科实验班、外语实验班和中美合作国际化人才项目班，授课均由各科一流教师担任。外语教学突出同样是一个特色。学校有步骤地发展学生特长，注重提高学生的能力，积极参加各项竞赛，并取得优异成绩；选择教师要求高，教师来自国内外名牌大学，有深厚的功底。（5）老年公寓全球著名的统一经营连锁养老企业美国睿智国际老年公寓集团公司，计划在紫晶悦城社区内建造老年公寓，为老年人提供国际化标准
10、的居住条件和人性化、亲情化的服务。 美国睿智联合公司拥有30年以上的企业历史及运营管理经验，在全球35个国家和地区所完成的设计产值218亿美元的7400个项目，主要涵盖养老公寓开发、运营、培训及建筑、规划、设计等方面，尤其在大型综合医院的设计方面在全球达到上千个项目。 睿智公司在美国多个州与城市管理、运行着不同规模的国际化老年公寓，并且拥有一批在养老公寓领域方面的专家团队，在美国这一行业具有良好的品牌与业绩。第二部分 发展历程一、拿地情况编号土地位置土地面积（）土地用途容积率出让年限（年）成交价（万元）成交时间2012002号翟营大街以东、光华路以北、规划路以南、新奥燃气公司以西56721.7
11、住宅、商服2.8570、40393002012.2.212012003号石德铁路以南、规划路以北12893.1住宅、商服3.570、4090002012.2.21这两宗土地都以底价成交，地块并没有在建项目，但是河北祈福乾悦房地产开发有限公司已有规划，将建住宅+底商的项目。这两宗地块有一个重要的相似之处，即都有保障性住房配建的要求。二、工程进度一期900亩地，位于石德铁路以南，光华路以北，建华大街以东，焦化厂以西。为项目的1至9号地块，其中1至6号地块的14栋回迁房已经封顶，7号地块已盖至五、六层，9号地块盖至十二、三层。预计2014年5月交房。二期700亩地，石德铁路以北，目前属于规划中。一期
12、二期三、项目重要时间节点2010年11月紫晶悦城拆迁顺利进行。2011年10月项目开始动工建设。2012年5月12号，正值“母亲节”来临之际，东胜紫晶公园举办了一场盛大的开园仪式。同时，还推出了以爱丽丝梦游仙境为主题的大型游园会活动，吸引了众多游客前来参加。2012年5月18日正式开盘。开盘前申领“紫晶会”钻卡开盘当日即可2万抵4万，申领“紫晶会”铂金卡开盘当日即可2万抵3.5万。开盘均价5950元/平米。第三部分 产品特色一、建筑设计住宅区由三大主题城区组成，主题城区的建筑风格各异，人在紫晶悦城，身心沉浸在欧陆的风情与艺术中。三个主题城区分别为新古典主义风格的魅力之城、意大利托斯卡纳风格的活
13、力之城和法兰西风格的人文之城。新古典主义风格建筑中心轴线，左右对称，将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代。托斯卡纳风格的红色陶屋顶是其最大的特征，暖色墙面涂料表现建筑肌理，凸显风格特征。新古典主义风格 托斯卡纳风格 从整体建筑规划来看，建筑品质有逐渐提升的感觉，由表现内敛含蓄的新古典主义风格到目前在售的园林式的托斯卡纳风格，品质逐渐提高。二、园林景观原生态中央公园已于5月12日对外开放，500多种乔木，200多种花卉及多种珍稀草种自由生长。开放式结构，打破围墙的限制，自由畅达。园林设计强调与自然和谐共存，水与景相交融，创造气势恢弘的内部园林景观，植被搭配形成多层次
14、、互渗型的复合景观空间，创造了绿色的自然生活空间。紫晶悦城以打造城市生态花园为目的，将森林在现代都市中加以复苏，还自然于居住，还绿色海洋于生活。目前园林景观示范区只完成了一部分，效果展示不是很完美。不过大面积的公园配套已经提升了项目的价值感。三、户型鉴赏紫晶悦城户型从92-133平米不等，拥有数十种户型供不同喜好的客户挑选。其中96平米两室全明户型；123平米三室南北通透户型；133平米大三室户型广受欢迎。在户型配比上，中小面积户型居多，符合目前市场的刚需客群。两室两厅一卫 建筑面积95-96平米户型方正，动静分区，舒适大方，空间布局合理。独立玄关，预留鞋柜衣帽位置，私密细致的关怀。客厅超大阳
15、台，阳光与美景进驻，享受惬意生活。主卧灵动八角窗，270景观视野私藏高贵风景。次卧南面，并有嵌入式衣柜设计，基金设计巧思。餐厨分离，增添更多下厨用餐乐趣，更多家的欢乐。L型厨房配备，操作实用，设计尽显人性化。三室两厅一卫 建筑面积123平米空间布局合理，舒适大方，利用率高；南北通透，三面采光，全明设计，厅式厨卫；独立玄关，预留鞋柜衣帽位置；主卧面南，超大阳台，次卧八角窗设计，L型厨房操作实用。三室两厅两卫 建筑面积133平米方正户型，南北通透，动静分离，功能分区明确，舒适便捷生活。入户玄关，预留鞋柜衣帽位置，入室即享尊贵礼遇。宽敞客厅，尊贵会客空间，观景阳台，俯瞰万千美景。全明设计，空气流畅，
16、阳光进入，明亮生活空间。餐厨分离，更多空间，舒适用餐，享受美食，感受生活美妙。第四部分 包装推广策略一、 售楼部包装售楼部位于建华大街与光华路交叉口的西北角，售楼部外观时尚简约，为蓝色纯玻璃幕墙，细节包装做的很到位，售楼部门前的树干统一用金色纸包裹，门口两侧设有喷泉景观，池水定期更换清洗，水质清亮，提升了项目形象。保安人员统一着红色服装，亮眼醒目。售楼部内部功能分区明确，商业咨询中心和住宅咨询中心的接待区相分离，两个区域的销售人员各负其职。客户进入售楼部后首先统揽的是项目的总体规划，然后有针对性的进入各区域进一步了解项目。销售代理为前景顾问，因为项目较大，销售团队人员配置较充实，着装整齐，形象
17、气质较好，面对同行前来参观学习，仍然友好接待。但有时团队表现较懒散，售楼部入口处虽有接待人员，但客户到访时没能及时上前咨询引领，表现出对客户的重视程度不够。二、 销售物料项目全程推广为五木品牌策略机构，销售物料配备较齐全，有沙盘、户型模型、展板、易拉宝、DM单，折页，户型图、纸杯、手提袋。但部分销售物料制作时间较滞后，销售人员名片出现空缺，而且近一个月时间未能制作完成，项目沙盘共有三个，有项目总体大沙盘、住宅区域沙盘和商业区域沙盘。方便了住宅客户与商业客户在咨询区域内了解项目。三、 样板间售楼部二、三层为样板间，样板间设有126.44的三室两厅一卫户型、132.84的三室两厅两卫户型和93.4
18、8的两室两厅一卫户型。装修风格均为现代简约风格，三室户型装修简约大方，两室户型时尚前卫，符合现代年轻客群的审美需求。样板间的设计使前来看房客户亲身体验到了居住的舒适性，能有效的促近成交。两室户型样板间三室户型样板间四、 推广形式整体推广最醒目直接的方式是大范围的工地围挡，项目地块较大，沿街面较广，工地沿建华大街、光华路、翟营大街均做了大面积的围挡广告。紫色主色调，鲜亮醒目。售楼部门前灯杆上的道旗广告整齐鲜明。房地产专业网站推广有搜房网、石家庄百度乐居、新浪乐居、银河房产、石家庄搜狐焦点等，其中在搜房网首页醒目位置投放了专版广告。短信、电台、报纸均定期投放广告。工地围挡 道旗搜房首页广告第五部分
19、 项目分析总结优势卖点： 项目占地规模大，是二环内最大的城中村改造项目，属大盘开发； 自身配套齐全，多元风情生活城、大型商业建筑群、五星级酒店、5A级智能写字楼、超大中心城市公园、北师大国际标准教育以及美国睿智国际老年公寓配套设施于一体，将建成大型的城市综合体； 户型配置合理，刚需户型供应充足，户型面积契合目前以刚需为主的市场环境； 地理位置优越，处于城市发展的新兴板块，区域配套日趋完善，是石家庄市未来大力发展方向； 周边路网发达，交通便利，规划中的都市轻轨4号线和5号线经过本项目，几分钟直达城市中心地带。多条公交线路通过本项目，规划的交通总枢纽也将落户于此。劣势： 石德铁路横穿项目北部，噪音等污染致使靠近铁路部分房源售价较低； 一期大面积的回迁房拉低了项目的品质感； 项目所属区域发展属城市的新兴板块，商业发展繁荣需要时间的积累。 2012年6月20日
