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1、惠州市罗浮山地块可行性分析报告 编制：2012年06月19日 市场研究部第1章 、项目概况 摘要：本章简要介绍了地块的位置、主要的经济技术指标，以及 项目周边地块的现状情况。1、地块位置 地块位于惠州市博罗县长宁镇东平村管理区，紧临罗浮大道，距离广惠高速出口800米左右，距离罗浮山风景区1200米左右。项目至深圳直线距离约90km,车程约1.2小时；至惠州直线距离约20km,车程约0.4小时。博罗县惠州市深圳市东莞市广州市憎城市60Km60Km120Km90Km20Km2、地块情况分析2.1、地块四至l 东面罗浮大道，进出罗浮山风景区和县城的主要通道。l 南面待开发建设用地，已经达到五通一平状
2、况。l 西面当地村民耕地及少量的村民房屋l 北面回迁户用地，地块上已建有少量二层建筑物，但由于不符合当地的建设规划要求，并且影响区域形象而被政府叫停。2.2、地块特点l 地块呈不十分规则的矩形，南北窄，东西长。l 地块南面由东向西向内凹陷，凹陷部分属于外村耕地。l 地块面积偏小，周边没有什么特别的景观资源。l 地块平整、方正，有利于项目规划。l 地块东面和北面紧邻城市主干道，有很强的商业展示效果。l 地块位于岭南第一山“罗浮山”名胜旅游景点出入主干道旁，且地块距离旅游景点仅一步之遥。l 地块有良好的外延性交通网络。广惠高速324国道205国道惠河高速惠博沿江路本案粤湘高速3.地块主要经济技术指
3、标 占地面积为41650平方米； 土地使用性质：商服用地； 容积率为2.0 绿化率20%第2章 博罗县发展概况综述摘要：本章首先从行政、交通、产业发展和经济、旅游等四个方面介绍了博罗县的区域概况，然后进一步从土地市场、建设规模、供应情况、销售情况及空置情况六个角度分析了博罗县房地产市场的基本现状。2.1 博罗县区域概况2.1.1行政状况 博罗县位于珠江三角洲东北端，东江中下游北岸。西邻珠三角中心城市广州，东连珠三角东岸重要节点惠州，与另一节点东莞隔江相望，是深、莞、惠经济圈与珠三角中心城市广州的重要交接点。县城距广州、深圳只需1小时车程，至东莞只需20分钟车程，距惠州市区只有12公里。全县总面
4、积2858平方公里。辖17个镇，343个行政村，户籍人口80万人，外来人口约40多万人。2.1.2交通状况 博罗基础设施完善。交通发达，广惠、惠河两条高速公路穿境而过，境内拥有9个互通口，正在建设中的博深高速公路、广河高速公路、莞从高速公路将把博罗与深圳、广州、东莞更加紧密地连在一起，其中博深高速建成后县城至深圳的距离只有60公里左右。324国道，205国道分别贯穿东西和南北，使博罗成为华南地区尤其是粤东、粤中的交通枢纽。京九铁路和广深铁路纵贯全县，石湾红海港、龙溪宏兴码头与香港、澳门直接通航，通关便利。2.1.3产业发展规划及经济状况 “十二五”时期，博罗县全面贯彻落实科学发展观，深入实施珠
5、江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）（以下简称珠三角纲要），加快经济发展方式转变，实现跨越式发展，全面建设小康社会的关键时期；是本县推进珠三角地区一体化合作，协同打造深莞惠经济圈，提升县域经济发展水平的重要时期。博罗县产业基础厚实，围绕建设珠三角地区优质农产品生产基地、广东省中医药产业基地、珠三角地区重要的新能源及电子信息产业基地、珠三角地区重要的精细化工产业基地、珠三角地区职业技能培训基地、珠三角中心花园及粤港澳地区具有重要影响力的休闲旅游基地等“六大基地”的目标，加大了科学发展力度，现代农业、中医药产业、新能源及电子信息产业、精细化工产业、职业技能培训产业和旅游等高端服务业
6、等六大产业正加速发展，与之相配套的农业园区、工业园区、旅游景区日益完善，营商成本相较低，正成为方兴未艾的投资热土。 经济平稳较快增长，综合实力明显增强，“十一五”时期，博罗县经济实现较大幅度增长，总体发展态势良好。初步预计，2010年全县地区生产总值295.29亿元，比2005年增加150.34亿元，年均增长15.2%，比“十一五”预期目标高0.2个百分点，其中，第一、第二、第三产业增加值平均增长速度分别为5.6%、17.9%和14.9%。三次产业比重由“十五”期末的15.5:47.8:36.7调整为10.9：51.9：37.2，产业结构有所优化。人均地区生产总值为30602元，比2005年增
7、加14368元，年均增长13.4%。据广东县域经济综合发展力研究报告，2009年，博罗位居全省县域经济“综合发展力”第二名。全县经济的快速增长，主要得益于投资和消费两大动力推动。预计2010年全县全社会固定资产投资总额达118.37亿元，比2005年增长3.14倍，年均增长32.9%；社会消费品零售总额从2005年的36.94亿元增加到2010年的90.99亿元，年均增长19.7%；全县地方财政一般预算收入从2005年的4.22亿元增加到2010年的15.02亿元，年均增长28.9%。“十一五”期间，我县共引进了393宗外资项目，合同利用外资金额12.59亿美元，实际利用外资金额8.73亿美元
8、，面对金融危机的沉重打击，招商选资工作仍取得可喜的成绩。2010年外贸出口总额16.4亿美元，年均递增17%，“十一五”期间累计外贸出口总额60.92亿美元。2.1.4 旅游状况旅游资源得天独厚。国家4A级风景名胜区罗浮山是全国道教十大名山之一，为广东四大名山之首，素有“岭南第一山”之美誉，是东南亚著名的佛道教旅游观光胜地。国家级自然保护区象头山，山势雄伟，层峦叠翠，飞瀑流泉，峰奇景异，是著名的生态休闲旅游胜地，此外还有春秋战国时期的缚娄古国遗址等众多名胜古迹。2.2 博罗县房地产市场概况 近年来，博罗县在经济快速的发展推动下，城市基础设施建设不断改善，交通、市容市貌、教育、旅游环境不断的完善
9、，同时在深圳、惠州、东莞等周边城市发展的拉动，房地产得到了快速的发展，开发楼盘的数量不断增多，楼盘的品质快速提高。“十一五”期间，中央虽然出台了多项打压楼市的新政策，而博罗县作为起步发展中的四线城市，不属于房屋限购、调控主要针对的城市，受调控政策影响相对很小。2.2.1 土地市场 2010年博罗县挂牌经营性土地共计76宗，面积为228.81平方米，挂牌的楼面地价为775元/平方米，实际成交41宗，面积为119.89平方米，实际成交金额为9.11亿元，折合楼面地价为759元/平方米； 2011年博罗县挂牌经营性土地共计48宗，面积为157平方米，挂牌的楼面地价为1125元/平方米，实际成交58宗
10、，面积为151.96平方米，实际成交金额为17.1亿元，折合楼面地价为1125元/平方米。2.2.2 商品房销售情况 从博罗县房地产管理局了解资料来看，2011年博罗县商品房成交99万平方米，同比增加46%，成交均价也节节攀升，达到3560元/平方米，同比上升19%。见表（1）2012年一季度全县商品房销售（即合同登记备案量）1389宗，面积16.96万m，销售金额6.92亿元。其中住宅商品房销售1291宗，面积15.74万m，销售金额6.43亿元，住宅商品房（含别墅）的均价为4082元/m，是有史以来最高的季度销售均价，同比上升了18%，环比上升了1%。本季度非住宅商品房只销售了98宗，面积
11、1.22万m，销售金额0.49亿元，占本季度商品房销售总量的7%，均价为4042元/m。非住宅商品房均价较低的主要原因是成交单元基本全部来自于基层乡镇较低价的商业用房，而县城的商业用房价格一般在每平方米万元左右，商业用房价格受区位和建设档次的影响非常大。 表（1） 表（2）2.2.3 供应情况 今年第一季度全县商品房新批准预售627套，面积8.78万m，不到去年同期量的七成，同比分别减少了33.2%、36%；相当于有史以来批准预售商品房量最多的去年第四季度的一成半，分别减少了85.4%、85.1%。其中住宅商品房新批准预售586套，面积8.2万m，同比分别减少了28%、30.4%，环比分别减少
12、了85.8%、85.5%。第3章、项目SWOT分析摘要：本章重点对地块的优势、劣势、机会、风险做系统分析。3.1 地块优势 地块内外的交通非常发达； 地块有两面紧临主干道，有良好的昭示和行有利于商业价值的营造，； 地块平整、方正，有利于规划建设。3.2 地块劣势 地块位于城乡结合部，周边没有商业和居住氛围； 地块偏小，不利于开发建设和商业氛围的营造； 地块南面由东向西向内凹陷，不利于项目整体规划建设，且凹陷部分属于外村耕地，若考虑征用，有很大的不确定性；3.3 机会 当地政府要求项目作为旅游商业配套项目进行开发建设； 当地旅游业、酒店业、房地产业快速发展。3.4 威胁 项目的建设定位（地方旅游
13、商业配套）得不到当地政府有效的支持。第4章 、项目定位4.1 基本假设在进行了本区域地房地产市场分析的基础上、通过与当地政府部门的充分沟通和了解，对于本地块做出以下初步定位： 产品定位旅游配套商业项目（特别是罗浮山旅游项目）。商住配套比例商住配比为7|：3,地块价格定位住宅楼面价：400元/平方米；商业楼面价：800元/平方米（此价格未包括原土地所有人对土地的出让价格，也未曾扣除政府一级土地开发的补偿费用）销售价格定位住宅4000元/平方米；商业销售价格为12000元/平方米；开发周期共分为两期开发，商业为第一期，住宅为第二期，预计可建的商业面积为58300平方米，住宅为25000平方米。第5
14、章 项目投资评估及效益分析5.1 成本估算（参考常平镇房地产开发的相关数据）项目计算标准金额（元）备注1地价款86640000含土地转让费3000万2建安成本1800元/1499400003园林绿化500元/41650004各项税费销售额*19%1519240005管理费销售额*3%239880006销售费用销售额*5%399800007财务费用贷款*15%/年30000000借款1亿*2年8不可预见费销售额*5%399800009合计5266170005.2 销售收入估算A. 商业 58300*12000元/=699600000元B. 住宅 25000*4000元/=100000000元合计
15、：A+B=799600000元5.3 财务效益分析n 静态收益估算表 单位：元总成本A总收入B毛利润C=B-A投资回报率D=CA52661700079960000027298300051.84% 项目从静态收益来看，整个项目盈利能力十分明显，投资回报率高达51.84%。本项目的计算模型中，设定本项目的销售率为100%，是为了体现本项目的内在盈利能力，而项目推出市场后实际的销售率如何，跟项目的营销环境以及负责项目销售团队的销售力有着密不可分的关系，在此不作研究。5.4 盈亏平衡分析经过测算，项目当销售率达到66%以上就能达到投资盈亏平衡。5.5 敏感性分析为进一步清晰项目在销售价格和建设成本变化
16、时对项目盈利效果的关系，以下进行相关的敏感性测算：项目系数总成本销售收入总利润投资回报率建设成本（增加或减少）+20%631940400 799600000167659600 26.53%+15%605609550 799600000193990449 32.03%+10%579278700 799600000220321298 38.03%+5%552947850 799600000246652147 44.61%+0%526617000 799600000272982996 51.84%-5%500286150 799600000299313845 59.83%-10%473955300
17、799600000325644695 68.71%-15%447624450 799600000351975544 78.63%-20%421293600 799600000378306394 89.80%销售价格（上涨或下跌）+20%526617000959520000 43290300082.20%+15%526617000919540000 39292300074.61%+10%526617000879560000 35294300067.02%+5%526617000839580000 31296300059.43%+0%526617000799600000 27298300051.8
18、4%-5%526617000759620000 23300300044.25%-10%526617000719640000 19302300036.65%-15%526617000679660000 15304300029.06%-20%526617000639680000 11306300021.47%从上表分析可得知，项目的收益对建设成本和销售价格的变动都非常敏感，但无论是建设成本增加20%或者销售价格降低20%，项目投资回报率仍有26.53%和21.47%，由此可见，项目本身有非常好的抗风险能力。第5章 结论及建议本次进行的初步投资可行性研究工作，是在项目周边进行了基础的市场研究后，通过
19、开发成本估算及财务效益评价等方面进行分析，主要从经济技术角度对本项目开发可行性作出评价。现在将有关的研究结论及可行性建议表述如下：1. 本地块所在的区域房地产正在迅速的发展，内外交通便捷，旅游资源丰富，商品房市场潜在需求旺盛，升值潜力较大；2. 本地块适于开发综合型的旅游商用配套物业；3. 项目在开发建设前期应与当地政府充分沟通，项目作为当地旅游业的商业配套进行开发建设，能否获得更多的政府的支持；4. 项目在规划建设时，应充分考虑当地旅游业的发展特色和旅游消费者的消费习性；5. 本项目开发收益较为客观，从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，项目有良好的抗风险能力。总的来说，本项目地块升值潜力大、进行商业开发收益率高、具有良好的抗风险能力，该项目是可行的，进行开发建设能带来丰厚的收益。附件：1、 项目地块规划建设图
