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1、亚美大酒店可行性研究报告目 录第一章 总论第二章：产权酒店概述第三章：亚美大酒店背景分析第四章：产权式酒店经营模式第五章：业主权益及投资收益分析第六章：投资回报预算及与其它投资方式的分析比较第七章：可持续经营和盈利保障第八章：投资风险控制分析与防范第九章：研究结论与建议第一章 总论一、项目名称亚美大酒店(名称暂定)二、项目承办单位及基本情况1、项目承办单位名称坤保房地产开发有限公司2、项目承办单位基本情况一、“坤保”公司及其营销理念云南坤保房地产开发有限公司成立于2003年，是由云南官房土地房屋开发经营股份有限公司出资资助成立的能全方位从事房地产开发经营、规划设计、工程管理、营销策划和楼盘代理
2、销售业务的房地产开发新军。成立之初主要为官房企业集团从事集团公司房屋销售，市场调研，项目前期规划等工作，公司主要成员全部来自官房企业集团，是云南官房土地房屋开发经营股份有限公司由国营企业向股份有限公司改制的试点单位。在与云南地产龙头“官房企业集团”的合作中，“坤保”成功销售了昆明“白龙新区”、“金康园”、蒙自“红竺园”等楼盘，接连取得骄人业绩。尤其是与“丽江官房”合作开发“滇西明珠”产权酒店项目，首开了云南产权酒店营销的先河，取得巨大成功，实现了开发与营销“双赢”。2004年1月，“坤保”在首届中国策划师年会上荣获“优秀策划团队”称号。近年来，“坤保”相继参与个旧“大桥旅游商业步行街”、丽江金
3、凯旅游商业广场”、丽江“玉河走廊”等旅游商业地产项目的开发运作，在旅游商业地产领域进行了新的开拓和探索。在多年从事房地产项目开发和市场运作的历程中，“坤保”始终坚持“以市场为导向、以客户为中心”的市场营销理念，摈弃“重开发、轻市场”，“先讲盖（建筑）、后讲卖（营销）”，“凭经验开发”等传统房地产开发模式，强调“策划在先”、以全程营销策划为主线贯穿项目运作的始终，把市场分析作为前提，通过市场调查及客户心理分析，深层次地把握客户的消费欲望和精神诉求，通过科学的营销策划进行市场细分，谋划准确的产品定位和项目包装，进行专业化、全方位的市场开发。 在项目运作中,“坤保”一贯注重和强调将营销工作的重点放在
4、市场研究、产品定位的准确性与营销服务的提升和完善上，突破“先盖房，后找市场”的旧模式，从项目启动初期就积极介入，首先通过深入的市场调查和市场分析，对“客户群在哪里”、“客户的需求是什么”、“应该盖什么样的房子”等问题做到心中有数，在准确把握项目定位和目标客户群体需求的基础上，对楼盘样式、户型结构、园区景观等提出具体意见和建议，为项目规划设计提供重要的市场信息和建设依据。这样开发出来的楼盘，具有坚实的市场基础，客户欢迎，适销对路。在此同时，也为项目销售积累和准备了充足的客源。“策划先行，运筹帷幄；强势销售，能征善战”，是“坤保”搏击房地产市场，竞争取胜的两大优势。经过激烈的市场竞争锤炼，“坤保”
5、不断发展成熟，形成了以昆明为中心、辐射省内外的较为完善的市场营销网络，拥有一支专家型的策划精英和熟悉市场、业务精湛的专业营销团队。由“坤保”代理的楼盘销售，不是简单地“叫卖”，而是充分发挥自身了解市场、善于谋划、熟悉客户心理、掌握大量客源信息等特长，以全程营销策划统领全局，紧扣项目市场定位，从市场实际出发制定科学、正确的营销策略，有效控制销售关键环节，形成独特的销售技巧和高超的营销手法，从而在激烈的市场竞争中快速实现项目销售，为开发商降低投资风险、获取更大的利润空间提供有力保证。二、成功案例（1）蒙自“红竺园”蒙自“红竺园”，是“官房”集团实行异地开发战略、挺进红河州的第一个开发项目。该小区投
6、资2亿多元，按照省级住宅示范小区标准建设，以其新颖的设计、独特的亚热带景观在当地引起轰动。但因沿袭传统销售模式，销售局面迟迟不能打开，开盘一年只售出30多套，回收房款900万元。2002年11月，“坤保”接集团公司委托个后立即以全新营销理念和运作方式对“红竺园”的旧有销售模式和销售队伍进行全面新建，重新进行定位策划，借助小区竣工的有利时机，一举打破“叫好不叫座”的沉闷局面，短短两个月就使销售额飙升到9700万元。至2003年6月底，“红竺园”销售已达到1.3亿元。 “红竺园”的销售成功，在“官房”集团内部引起震动。“坤保”以实实在在的销售业绩，给“官房”的传统营销模式注入了活力。（2）丽江五星
7、级“滇西明珠”分时渡假酒店“坤保”的“策划在先，全程营销”运作模式，在丽江官房“滇西明珠”项目上取得了尤为明显的成效和骄人业绩。2003年，“坤保”接手该项目，首先进行充分深入的市场调研，立足于丽江建设国际精品旅游城市的大背景，凭借“丽江官房大酒店”已经建立的“五星级”管理平台，借鉴国际上“分时度假”先进经验，开创性地运用产权式营销的科学理念对该项目重新进行市场定位，将原规划为“高档居住小区”的“滇西明珠”项目策划包装成云南省第一家“五星级产权酒店”，按照产权销售的模式推向市场。仅此创意，就使该项目的销售标的由1.1亿元飙升至3.6亿元。在项目运作上，“滇西明珠”采用了“策划为先、广告开路”等
8、方式。在销售全过程中，“坤保”紧紧抓住“产权酒店”这一核心理念，将目标客户群由原来规划的当地较富裕居民扩大为每年数以百万计的海内外观光游客，利用开发商拨付给“坤保”的550万元广告费，以报刊、电视、旅游载体等多种形式展开强有力的立体宣传攻势，迅速在游客群体中开发出了大批客户，使该群体最终成为“滇西明珠”最主要的客户来源和投资者。即使在当年“非典”肆虐，丽江旅游业遭遇猛烈冲击、游客稀少的困难条件下，“坤保”仍利用网络等现代化工具进行网上宣传和销售。经过精心策划和运作，项目开盘一个月，就迅速实现销售3000万元。在充分挖掘利用丽江旅游业巨大潜力的同时，“坤保”还跨越云南高原，把眼光投向投资需求旺盛
9、、市场经济发达的沿海城市，“走出去”设立销售网络，将营销触角伸向省外。在短短两年时间里，“滇西明珠”项目共实现销售业绩3.4亿元。（3）个旧“大桥商业步行街”2004年，“坤保”与红河绿海房地产开发有限责任公司合作开发个旧“大桥商业步行街”项目，全程负责营销策划和市场推广，继续谱写商业地产市场运作新篇章。“大桥商业步行街”的商业地产性质，完全不同于“坤保”以往运作过的住宅地产项目。商业地产讲求商业效应和投资收益，只有让投资者坚信项目“能赚钱”，才能吸引其投资。“坤保”把握住了项目的这一根本特点，紧扣“锡文化核心商业圈”定位目标，从城市区位、历史文化、商业氛围、业态组合、投资机遇、政策扶持等多方
10、面突出项目优势，运用现代商业经营理念和“统一定位、统一规划、统一管理、统一形象、统一宣传”的全新模式对“大桥”项目进行包装运作。“坤保”创造性地将“滇西明珠”的成功经验嫁接移植到个旧“大桥”，顺应现代商业物业财产权与经营权适当分离的必然要求，打破传统商铺销售模式，在个旧首家运用产权营销模式进行商业楼盘市场运作，把为投资者营造最佳投资环境，让业主物业不断升值，并获得满意投资回报作为项目运作的基本指导思想，结合项目实际设计出“产权商铺”、“产权式酒店公寓”、“以招商带动销售”等策划创意。在“大桥”项目运作中，面对商业楼盘操作难度大、市民怀疑观望、州政府搬迁以及进入时机较晚、规划设计已经成形难以变更
11、等一系列不利因素，“坤保”急流勇进，知难而上，以准确的市场定位和全新经营理念，为“大桥”项目注入鲜活生命力，令项目一开盘就产生强烈的市场效应。“坤保”专业营销团队不仅让个旧市民很快接受了“产权商铺”等现代营销理念，而且在不长时间内就将开发商原准备用于“赠送”的二层商铺（即“买一楼，送二、三楼”）销售完毕，创造了个旧商铺销售史上令人难以想象的“奇迹”“不买一楼买二楼”。仅是这些原来开发商准备要“赠送”的二、三层商铺，就收回了近3000万元资金，再次显示出“坤保”的专业策划水准和超群营销实力。对于商业地产，项目运作是否成功，还要看能否对该地产进行有效的旅游商业经营并获得预期旅游商业利润。为保证“大
12、桥”项目的运作，“坤保”成立了“个旧市坤保大桥商业步行街管理公司”，搭建项目经营管理平台，跨入商业经营管理领域进行全新探索。经过一年多的实践，对“大桥商业步行街”的整体形象、业态组合、功能用途、商业氛围、招商策略等，进行了全面深入的论证，提出了完整的策划方案，并结合项目工程进度和销售进展，提前展开招商和管理公司前期准备工作，为项目竣工后迅速开业经营、有效回避商业地产的经营风险奠定了基础、提供了保证。“坤保”对“大桥”项目的一系列运作理念，集中体现为一种全新的文化观念即“现代商业市场经济文化”，它以“大桥商业步行街”为载体，结合个旧的“锡文化”背景，将项目所蕴含的历史文化内涵、商业步行街所体现的
13、现代商业文化观念以及当代市场经济的经营理念、营销手法、市场文化氛围等进行有机融合，将多种现代、时尚的商业形态汇聚在一起，用最新的现代商业理念进行组合营销，把传统商业的单一购物行为演变为集激情购物、旅游观光、餐饮美食、休闲娱乐、文化消费、酒店住宿等多种功能于一体的现代化大众立体消费模式，通过浓郁的“锡文化”氛围吸引游人、用时尚商品刺激消费，为商业步行街创造最大商机，形成完整意义的“锡文化核心商业圈”。“坤保”结合项目实际创造性地打出了“文化牌”，通过“文化”凸现“大桥”项目的特点、亮点，形成强烈的市场冲击力。三、房地产投资风险与“全程营销策划”（1）房地产投资具有高风险性众所周知，房地产投资具有
14、投资额大，建设周期长和投资项目不可移动等显著特点，这些特点决定了房地产投资极易受到社会环境、经济环境、工程建设环境等诸多因素变化的影响，从而使房地产投资成为一项具有高风险的综合性经济活动。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。房地产投资风险，是指开发商直接或间接地把一定量的资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或损失增加或投资成本增大的等不利结果的可能性，它涉及政策风险、社会风险、工程技术风险、自然风险、国际风险等。倘若剔除政策性、技术性因素，假定开发商已能较为顺利地将房地产项目开发出来，则经济风险就成
15、为对房地产投资影响较大的风险，它主要包含市场利率风险（也可视为政策性风险）、购买力风险、变现风险等。购买力风险是一种需求风险，主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能被市场消化，造成开发商经济损失。又由于房地产投资的变现性能较差，在交易过程中可能因变现的时间和方式变化、或商品房不适销对路而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失，即资金变现风险。这两类风险实际上都涉及到房地产商品开发出来能否“卖得出去”，开发商投入的巨额资金能否“收得回来”并获得预期利润，开发商会不会因产品滞销而变成“房东”？概言之，这也就是房地产投资必然要面对的市场风险。在市场经济体
16、制下，从事任何一种经济活动，都必须面对市场，都存在着市场风险，这是一个不容回避的客观存在。房地产业因其特殊性，较之其它行业更是高投入、高风险。因此，房地产投资者，要想把握良好的投资机会，获取预期的经济收益，就必须对房地产投资风险有一个清醒的认识，并据此采取相应的防范对策，提前将风险化解。（2）科学策划是规避和化解房地产投资风险的重要环节风险是伴随房地产投资的客观存在。风险的存在，不仅会给开发商造成损失，在许多情况下，也蕴藏着某种机遇，即所谓“风险报酬”。然而，这种因风险而获得的“报酬”不是靠“冒险”，也不是碰运气“赌”出来的，而是用科学态度分析风险、认识风险，进而将“高风险”一一化解的结果。因
17、此，能否科学地预见各种不确定性，提示并正确识别房地产风险因素，认真分析和研究各种因素的影响方式和程度，对房地产投资风险管理具有特别重要的意义。这就要求房地产开发商在做出投资决策之前，必须要认真进行科学策划，对市场（主要指项目所在地房地产市场）和准备投资的项目进行风险预测，有针对性地制定出规避和防范风险的措施及对策，防患于未然。此外，房地产策划还有预测未来市场、满足客户群体要求、灵活应对市场变化等重要作用。案例比较出自云南房地产龙头企业“官房集团”之手的蒙自“红竺园”和丽江“滇西明珠”，都是“官房”实施异地开发战略，得到地州一级政府大力支持的重点开发项目，工程质量相近，在当地堪称一流。但是，由于
18、在项目策划理念上的差异，二者的市场效果却相去甚远前者输，后者赢。究其原因，输赢都缘于策划和定位。1）定位失当“红竺园”艰难“叫卖”三年“红竺园”是“官房”“挺进红河”的第一仗，按照省级住宅示范小区标准开发建设，却“叫好不叫座”，开盘一年仅售出30多套，回收资金900万元。这除了“官房”沿袭旧有营销模式等因素外，更深层次的原因还在于项目开发前缺乏应有的策划论证，没有找准项目的市场定位，即没有解决好“在蒙自开发示范小区，应该卖给谁”这一关键问题，户型搭配比例失当，安排了大量90的“两室两厅”小户型，约占小区总户数的一半。结果偏偏就是这些“小户型”卖不动，前后拖了三年才勉强卖完，大大迟滞了资金回收速
19、度，落得个“花好月不圆”的尴尬局面，与开发预期大相径庭。为什么“好房不好卖”，就因为这种“小户型”不符合“红竺园”目标客户群（当地富裕阶层）的居住需求，在蒙自没有市场。一句话市场定位出了偏差。在项目规划设计之初没有摸清市场命脉，仅凭主观想象做设计，房屋一经建成，再难修改。即使后来“坤保”以全新营销理念和运作方式打破项目销售的沉闷局面，对缺乏目标客户的“小户型”也无力回天。“官房”的“红河第一仗”打了“哑炮”，只能自吞苦果，承受因忽视项目策划、户型定位不当而酿成的市场风险。2）策划得当“滇西明珠”创造楼盘销售“神话”与“红竺园”相继开发的“滇西明珠”，却给了“官房”一个“意外惊喜”。如果按项目最
20、初的规划，“滇西明珠”也是与“红竺园”相类似的“高档别墅小区”。如此开发，轻车熟路，看起来似乎没有什么风险，但那样开发出来的产品，只能卖给当地数量有限的较富裕的居民。而丽江当时已建或在建的同类型项目比比皆是，“官房”不是建“高档别墅”的“第一家”，也不会是“最后一家”。这就势必导致“滇西明珠”挤在狭小的丽江房地产市场上与当地的类似楼盘进行“生死较量”，承受同质化竞争风险。要是没有“坤保”后来的“产权酒店”策划创意，“滇西明珠”的结局比“红竺园”也好不了多少。然而，就因为“坤保”早期介入，立足丽江建设国际精品旅游城市的大背景进行市场分析和项目重新定位策划，才使“滇西明珠”项目“凤凰涅磐”，从“别
21、墅小区”变为“云南首家五星级产权酒店”。这一变，不仅使项目完全规避了同质化竞争风险，而且销售标底净增两个亿，市场范围也急速扩张，客户群体遍及全国。一个成功的策划创意，市场就给予了如此丰厚的回报，“滇西明珠”与其说是销售成功，不如说是策划成功更恰当。同是“官房亲兄弟”，“红竺园”和“滇西明珠”一输一赢，鲜明、生动地体现出科学策划对规避和化解房地产投资风险所起的作用是何等重要。如果说，前些年住房制度改革刚刚起步，房地产业处于卖方市场，房地产策划的重要性还不被人们所认识，如今随着改革的深入、市场的成熟和百姓购房行为的日趋理性化，投资房地产项目越来越离不开科学正确的策划创意了。项目定位是否准确，营销策
22、略是否得当，市场给出的结论完全两样。三、研究依据及范围1、研究依据1.1景洪市规划局规划设计要点及土地蓝线图；1.2旅游涉外饭店星级的划分及评定；1.3旅馆建筑设计规范（JGJ62-90）；1.4建设项目经济评价方法与参数；1.5工业与民用建筑可行性研究深度及要求；1.6建设方提供的其它相关资料。2、研究范围 依据国家有关部门政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设的内外部条件、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门作投资决策参考。五、主要技术经济指标序号 指标名称 单位 指标 备注1 总用地面积30.43亩2 总建筑面积 约
23、90000 3 容积率4.54 绿化系数 35%5 建设工期2年6 建设投资约2亿6千万人民币四、项目建设必要性一、发展旅游娱乐休闲业符合国家的产业政策。 发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，国务院和湖南省政府已制定了关于发展第三产业有关决定，把旅游列入重要发展行业，要求办成“三头”（龙头、带头、牵头）产业，并出台一系列优惠政策鼓励发展。这为开发建设亚美大酒店带来了良好的契机。二、项目建设能促进当地经
24、济和社会的发展。 亚美大酒店的营业收入由娱乐、住宿、餐饮及其他服务项目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时亚美大酒店建设在市区，可为市民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。三、项目建设是景洪市创建国家优秀旅游城市，开发景洪市旅游资源，满足旅客餐饮、住宿、娱乐、购物的需要。 景洪市委、市政府把旅游业作为一个重要的新兴产业，决心花大力气建设国家级优秀旅游城市。为此必须大力发展酒店业、旅游业，完善服务设施，提高服务质量和水平
25、，吸引外地客人前来休闲、娱乐、观光、购物，拟建项目地在旅游渡假区内,是景洪市区内唯一一块可新建五星级大酒店的黄金地块。本酒店距机场仅3公里，位于市中心，交通、水、通讯等十分便利。第二章：产权酒店概述一、产权酒店的概念解析1、 产权酒店的来源产权酒店由“时权酒店”演变而来，“时权酒店”，即由消费者或个人投资者买断旅游目的地酒店客房特定时间里的所有权。这一概念的首创者是瑞士的亚历山大.耐提。 1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店开创了真正意义的时权酒店经营，即向旅客出售特定时间内旅馆住宿和娱乐设施的权利。产权酒店则是买断产权而不是买断时段，即开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投
26、资者一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司进行出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。2、 产权酒店的发展产权式酒店最早诞生于欧洲瑞士、法国，并迅速在美国佛罗里达州和夏威夷等风景优美，气候迷人的旅游胜地盛行，全球产权式酒店已逾1000家，丰富的旅游资源所吸引的大批游客，使得酒店入住率长期保持在较高的水准，为投资者带来丰厚的回报，90年代初全球产权酒店收入达40亿美元，据专家预计2004年全球产权酒店销售将突破300亿美元。二、产权酒店的基本特点1、 地点要求产权酒店一般位于著名旅游城市，如夏威夷，拥有充足的客源，能够保证足够的客房出租率。2、 经营
27、方式投资者将客房委托给酒店管理公司经营管理，获取分红以及一定时间的免费入住权。3、 投资收益巨大业主在取得客房出租收益的同时还坐享房产增值收益并可通过转卖变现。 购买者可在酒店开业后的每个财政年度获得酒店客房经营的利润分红。购买者可依据酒店管理公司委托的中国注册会计事务所提交的每个财政年度的审计报告来确认酒店的经营业绩，并按事先签订的“委托经营客房协议”享受投资回报分红。 一些酒店公司会保证购买者的最低投资回报，但不设上限，如海航集团的海南兴隆康乐园度假村。公司承诺每年保证购买者6%的最低投资回报，且若5年内，平均年回报率低于6%，购买者可要求发展商第6年按原值回购其所购的房间。 一些酒店公司
28、则每年给购买者固定的投资回报，即所有经营风险由酒店公司一身承担，如东洲集团的建德月亮湾大酒店，公司每年承诺给购买者5.6%的固定回报额。4、 运营成本低酒店开业之前，已收回部分投资，在运营当中避免了巨大的财务费用，运营成本比常规酒店低的多，从而在经营政策上非常灵活，在行业竞争中占据绝对主动。5、星级品质 如家温馨 产权酒店的设计大多符合星级饭店的评定标准，在硬件及配套方面具有一定的品质保证。同时，为迎合购买者“家外之家”的需求，产权酒店在户型结构上往往会突出“家”的氛围，一般都配有厨房、大起居室、独立卧室、阳台等等，甚者，还会开辟专用的社交、接待、商务区域。6、拥有产权 保值增值 消费者在购买
29、产权酒店的客房之后，将会获得当地房管局颁发的独立房间的“房屋所有权证”。同时，购买者还享有该房继承、赠与、转让、抵押等自主权。7、多重优惠 节省开支购买者除按规定时间免费享受客房入住外，还可在其他时间以比对外折扣更低的价格入住酒店。同时，对于酒店内的配套服务项目，购买者也可享受多重优惠。这样，在直观上就降低了购买者的旅行开支与花费。除此以外，发展商倘使有联动营销的业务计划，则购买者更能获益匪浅。如海航康乐园度假村就利用集团自身的业务优势，规定：凡购买产权酒店的消费者买海航机票一律享受海航职工优惠待遇，机票五折优惠；凡购买25平方米房产的消费者便可迁入一个特区城镇户口，其子女在同等条件下可优先录
30、用为酒店员工。第三章：亚美产权酒店背景分析一、亚美大酒店的背景简介云南农垦集团公司亚美大酒店位于西双版纳州景洪市旅游度假区，设计标准为国内豪华四星级酒店，占地面积30.43亩，总建筑面积23646.5，绿化系数47.5%，现客房230间，是集住宿、餐饮、娱乐和高档会议等功能一体的大酒店。现已完成主体建筑，需改造成五星级酒店。2008年9月刀林荫州长调研景洪市城市建设情况，同时提出要把亚美大酒作为标志性建筑进行改造。通过天达酒店的收购,搭建了融资平台,向银行贷款对原亚美大酒店进行收购,这样减少了投资者的资金压力。收购后将对本酒店进行五星级酒店提升改造,如果以4.5的容积率,改建后的酒店将有900
31、0左右的建筑面积 (其中商铺约占3000, 产权酒店约占18400, 住宅区约占54000)。同时,预留了约13700作为酒店配套的桑拿美容休闲健身中心等。预计总投资约3.2千万元左右,如果能实现100%销售的情况下,将获得7200万元左右的税后利润。亚美大酒店成功运作后,所得利润又将投入对天达酒店的改造，将原天达酒店改造成提升为亚美大酒店所配套的四星酒店。二、产权酒店在中国的现状 1995年以来，青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、上海、南京、杭州、景洪等地均开始陆续建设形势各异的产权酒店，产权酒店将酒店业与房地产业进行了完美的投资组合，形成了独特风格，在市场开拓和盘活房地产方面有着不可低估
32、的潜力。三、景洪市概况1、旅游资源概况景洪市风景名胜区位于云南南部西双版纳傣族自治州境内，距昆明740公里。景区包括景洪市风景片区、勐海县风景片区、勐腊县风景片区三大块。 每一块内又有若干景区，共有19个风景区，800多个景点，总面积1202.13平方公里。西双版纳作为国家级重点风景名胜区在地区文化、民族风情、热带雨林、观赏植物、野生动物等自然和人文景观等各个方面别具特色，犹如一颗璀灿的明珠镶嵌在中国的西南边疆。在云南省委、省政府对旅游二次创业的高度重视和高瞻远瞩下，西双版纳旅游发展成为云南省旅游十一五规划重点发展城市之一。依托其独特的热带雨林生态资源优势，在省政府的大力支持下，通过对勐仑热带
33、植物园、野象谷森林公园、热带花卉园等国内外知名的动植物生态旅游基地的建设和完善，在引进大型投资商进行项目开发建设下，力争将景洪打造成民族文化旅游城市、生态旅游体验城市、“中国最佳旅游城市”。 景洪，也叫允景洪，是傣语的音译，意为黎明之城，曾是古“景陇王国”之地。1959年6月取名为景洪县，1994年4月撤县改市。景洪市历史上一直是西双版纳的首府。市区总面积7000.3平方公里，全市辖五镇八乡，人口近36万。景区面积达49.45平方公里，是西双版纳风景体系的中心，主要景点有：民族风情园、曼听公园、原始森林公园、热带花卉园、橄榄坝风光、野象谷、曼典瀑布、曼飞龙佛塔等。浓郁的民族风情，古老的南传上部
34、座佛教文化胜迹，奇特的热带风光，茫茫原始森林和丰富的动植物资源等得天独厚的旅游优势，使景洪成为我国不可多得的全年性的旅游城市。民族风情园：位于景洪城南的流沙河畔，距西双版纳飞机场约4公里，占地面积30公顷，是景洪城区最负盛名的旅游景点之一。风情园分为南园和北园，园内培植有热带果木，奇花异草，修有多条游览道，建盖有6幢小巧典雅，风格各异的干栏式竹楼，用于展示世居西双版纳的傣、哈尼、拉祜、布朗、基诺、瑶等少数民族的民族风情。园 内还建有高大宏伟的西双版版纳解放纪念碑和场面宽敞、内容丰富的运动场、民俗斗鸡场、民族歌舞表演场、泼水场、大象表演厅、孔雀馆、鳄鱼池、百鸟园等设施。因而民族风情园已成为展示以
35、傣族为主体的多民族风情和热带风光兼容的旅游、游乐的综合性公园。 曼听公园：又名春欢公园。地处景洪城郊东南3公里的傣族村寨曼听村的南面，与曼听佛寺相连，占地面积400余亩，是景洪城区人文景观与自然景观荟萃的公园，也是西双版纳地区具有悠久历史的一个名园。现在的曼听公园是在宫庭花园的废址上修建的。自八十年代以来，先后在公园内仿建了曼飞龙笋塔和景真八角亭；重建了西双版纳历史第一个总佛寺洼坝姐佛寺；塑建了周恩来总理欢度泼水节的铜像。将古河道改造为碧波荡漾的人工湖。建造了跨越古河道的钢筋水泥仿木桥，建有西双版纳第一个孔雀园、大象表演场、泼水场、露天歌舞表演场等等形式多样，内容丰富多彩的公园设施。曼听公园成
36、为一座融自然景观、人文景观于一体的园林胜地。 橄榄坝：是驰名中外的“孔雀尾巴”，意谓西双版纳最美之地，有不到橄榄坝，不算到版纳的赞语。从景洪沿澜沧江泛舟顺流而下37公里即可到达。橄榄坝是澜沧江形成的河谷平地，平面椭圆而林木葱茏似橄榄，面积50平方公里，海拔530米，是全州最低地。这里江水长流，花开四季，64座傣族村寨与竹楼皆掩映在绿林丛中，人们称之为椰林下面的竹楼，既有典型的傣族特色和热带风光，充满了一种自然的、纯朴的、宁静的美。 版纳野象谷：位于勐养自然保护区南缘，坐落在昆洛公684685公里路段西侧，距州府景洪35公里。是西双版纳最令人神往的森林公园和观赏野象活动的景区。由于此地的河流分为
37、三岔，故又名三岔河森林公园。 公园规划面积369公顷（5535亩），建筑面积近万平方米，水面0.8万平方米。设有动物观赏区、森林探险旅游区、蝴蝶养殖场、兰花园等参观景点。为方便游客，还设立了接待服务中心。 经过多年来的努力，森林公园的各种设施逐步建立完善。公园内建立了中国的第一所大象训养表演学校，可以在动物观赏区内观赏训练有素的大象表演有趣的节目。森林探险旅游区内，有沟谷雨林、山地雨林、季风常绿阔叶林。林间铺设有4000米步行游览道，沿途建有观象台。道旁有乔木板根出露、古藤攀树、植物绞杀等独具特色的景观。在公园中心区，沿蜿蜒小河建有高6米，宽1米、长200米的“丁”字形空中长廊。长廊傍树之处，
38、分别建有10余间小巧玲珑的观象旅馆。河边的古树上设有观象独屋。欲观野象活动的游客，可在旅馆内留宿，凭借月色和夜视镜观赏野象临泉饮水食盐等活动情况。在空中长廊上安然无恙地拍照、录相，领略回归大自然的情趣。 曼典瀑布：位于景洪西北的嘎栋乡阿麻山境地，距景洪城公里。周围有傣族寨子和哈尼族寨子，是热带雨林较为集中的自然保护区。雨林之中，藤葛遍布，兰花满地，溪水纵横，林深景幽。穿过森林，跨过一座溪上小桥，抬头便见悬崖绝壁上的瀑布飞泻而下。余级瀑布形成落差多米、宽多米的瀑布群，遮天盖地，水珠四溅，雨雾升腾，令人顿生凉意，不亦快哉。 曼飞龙佛塔：位于景洪市西南公里的曼飞龙村北后山上，又称“金刚宝座塔”。傣语
39、为“塔糯庄龙”“塔糯”意为“笋塔”，是大头笋塔之意。此塔建于傣历（公元1203年），相传为勐龙头人祜巴南批主建，设计者是三个印度僧人。主塔高16.29米，八个角由座米高的小塔托拥；座塔身均呈葫芦形，为实心砖石结构。主塔由基座、钟座、覆钵莲花、蕉包、宝伞、风标部分组成。每座小塔塔基前方都有一个卷筒式佛龛，里面有石雕佛像。佛龛外壁上方也有佛像浮雕，边沿与四周亦刻有动植物和云团浮雕花纹。整座塔形如雨生春笋破土而出，参差有致，结构庄重，色彩雪白如玉，因位于曼飞龙村，形似春笋，故名曼飞龙笋塔。曼飞龙佛塔，是古代傣族人民吸收其他民族建筑风格创造出来的民族建筑艺术，是中国少有的古塔清品，为国家重点文物保护单
40、位。2、城市交通状况目前，以景洪为中心，已开辟的三大景区共有40多个景点，开通了五条境内、四条边境跨国陆路、一条澜沧江湄公河跨国水上旅游线路。通过游客量的增加来带动旅游事业的发展，通过大力发展“水、陆、空”交通运输，推动西双版纳旅游事业的发展。公路:随着2007年景洪与昆明、曲靖、河口、瑞丽、大理等6个城市被列入国家公路运输枢纽布局规划，西双版纳州公路建设有了很大的提高，2008年全州共新建、改建公路 6080公里，其中高级公路达182公里。全州国、省道共有4条，一是国道213线（甘肃兰州四川昆明磨憨），将延伸至泰国曼谷，我省境内段简称昆曼公路，州内有311公里。二是国道214线（青海西藏临沧
41、勐养），与国道213线相接，州内有161公里。三是省道楚勐线（楚雄勐腊勐捧）86公里，四是省道曼打线（曼杭混至打洛）70公里。航空：民航运输业快速发展。西双版纳机场于1990年建成并投入使用，通航初期1990年机场旅客吞吐量为 2.2万人次，起降架次为204架次，随着机场二期扩建，2008年西双版纳机场旅客吞吐量为302万人次，起降架次1.9万架次，成为目前云南省起降架次和客运吞吐量位居第二的大型航空港，货邮吞吐量达到6600吨。水运：水运设施日趋完善。随着澜沧江湄公河次区域经济合作的不断深入，全州水运基础设施建设日趋完善。2000年4月20日，中、老、缅、泰四国政府在缅甸边境城市大其力正式签
42、署了澜沧江湄公河四国商船通航协定。四国对外开放口岸、码头共14个，即：中国思茅、景洪、勐罕、关累；老挝班赛、班相果、孟莫、万巴伦、会晒和琅勃拉邦；缅甸万景和万崩；泰国清盛和清孔。2008年澜沧江湄公河旅游线路游客量达到1.6万人次，货运量达到38.8万吨，进出港航次达到了5350航次。西双版纳州委、州政府和景洪市委、市政府大力发展基础设施建设，其中泛亚铁路中线景洪至磨憨段建设、西双版纳机场建设和景洪电站建设不仅是西双版纳20个重大建设项目之一，同时也是云南省20个重大建设项目之一。通过对交通、水利、能源、信息、生态、城市与口岸这六大基础设施建设，形成内联大西南、外通东南亚的更加便捷的水陆空立体
43、交通网络。完善基础设施建设后，西双版纳的游客量将进一步增加，投资环境进一步改善，有助于西双版纳旅游事业的蓬勃发展。 3、旅游配套产业概况随着世界经济一体化进程的蓬勃发展，城市建设发展的规模向国际化迈进，景洪市旅游业不断发展，国内外游客纷至沓来，旅游形势越来越好。但在旅游业不断发展的同时，阻碍旅游业发展的因素也显现出来，第一：旅游配套设施存在着许多缺陷，如没有大型的购物中心、没有综合性的娱乐休闲、餐饮、会议中心等。第二：酒店业的产业结构的合理性与日益发展的旅游业相比仍显滞后，至旅游旺季，星级酒店家家爆满，一些游客只得入住条件较差的酒店，因而不能享受到好的服务，极大的挫伤了游客热情。建一些档次高、
44、配套全、服务好的酒店缓解景洪当地高档酒店入住压力，势在必行。4、旅游资源评价西双版纳旅游资源分类和分布由于资源分类方法众多,我们对西双版纳的旅游资源分类采用以下中华人民共国国家标准 GB/T 189722003 旅游资源分类表主类 亚类 基本类型A 地文景观 AA 综合自然旅游地 AAA 山丘型旅游地 AAB 谷地型旅游地 AAC 沙砾石地型旅游地 AAD 滩地型旅游地 AAE 奇异自然现象 AAF 自然标志地 AAG 垂直自然地带 AB 沉积与构造 ABA 断层景观 ABB 褶曲景观 ABC 节理景观 ABD 地层剖面 ABE 钙华与泉华 ABF 矿点矿脉与矿石积聚地 ABG 生物化石点 A
45、C 地质地貌过程形迹 ACA 凸峰 ACB 独峰 ACC 峰丛 ACD 石（土）林 ACE 奇特与象形山石 ACF 岩壁与岩缝 ACG 峡谷段落 ACH 沟壑地 ACI 丹霞 ACJ 雅丹 ACK 堆石洞 ACL 岩石洞与岩穴 ACM 沙丘地 ACN 岸滩 AD 自然变动遗迹 ADA 重力堆积体 ADB 泥石流堆积 ADC 地震遗迹 ADD 陷落地 ADE 火山与熔岩 ADF 冰川堆积体 ADG 冰川侵蚀遗迹 AE 岛礁 AEA 岛区 AEB 岩礁B 水域风光 BA 河段 BAA 观光游憩河段 BAB 暗河河段 BAC 古河道段落 BB 天然湖泊与池沼 BBA 观光游憩湖区 BBB 沼泽与湿地
46、 BBC 潭池 BC 瀑布 BCA 悬瀑 BCB 跌水 BD 泉 BDA 冷泉 BDB 地热与温泉 BE 河口与海面 BEA 观光游憩海域 BEB 涌潮现象 BEC 击浪现象 BF 冰雪地 BFA 冰川观光地 BFB 长年积雪地C 生物景观 CA 树木 CAA 林地 CAB 丛树 CAC 独树 CB 草原与草地 CBA 草地 CBB 疏林草地 CC 花卉地 CCA 草场花卉地 CCB 林间花卉地 CD 野生动物栖息地 CDA 水生动物栖息地 CDB 陆地动物栖息地 CDC 鸟类栖息地 CDE 蝶类栖息地 D 天象与 气候景观 DA 光现象 DAA 日月星辰观察地 DAB 光环现象观察地 DAC
47、 海市蜃楼现象多发地 DB 天气与气候现象 DBA 云雾多发区 DBB 避暑气候地 DBC 避寒气候地 DBD 极端与特殊气候显示地 DBE 物候景观 E 遗址遗迹 EA 史前人类活动场所 EAA 人类活动遗址 EAB 文化层 EAC 文物散落地 EAD 原始聚落 EB 社会经济文化活动遗址遗迹 EBA 历史事件发生地 EBB 军事遗址与古战场 EBC 废弃寺庙 EBD 废弃生产地 EBE 交通遗迹 EBF 废城与聚落遗迹 EBG 长城遗迹 EBH 烽燧F 建筑与设施 FA 综合人文旅游地 FAA 教学科研实验场所 FAB 康体游乐休闲度假地 FAC 宗教与祭祀活动场所 FAD 园林游憩区域 FAE 文化活动场所 FAF 建设工程与生产地 FAG 社会与商贸活动场所 FAH 动物与植物展示地 FAI 军事观光地 FAJ 边境口岸 FAK 景物观赏点 FB 单体活动场馆 FBA 聚会接待厅堂（室） FBB 祭拜场馆 FBC 展示演示场馆 FBD 体育健身馆场 FBE 歌舞游乐场馆 FC 景观建筑与附属型建筑 FCA 佛塔 FCB 塔形建筑物 FCC 楼阁 FCD 石窟 FCE 长城段落 FCF 城（堡） FCG 摩崖字画 FCH 碑碣（
