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1、 西安经开区常青路地块可行性分析一、整体市场相关简析1、2007年上半年商品房供应量为500万平米，销售面积约350万平米，其中写字楼销售面积约14万平米，普通住宅销售价格3412元平米（近期商品住宅成交均价3800元/平米），写字楼物业销售均价4658元/平米，高层住宅平均租价15-25元，写字楼平均在35-50元。2、由于租金、物业费等差别且在西安的全国大型品牌企业少等因素，西安企业60%以上入住于商住楼或住宅，写字楼平均入住率不足70%。众多开发商由此开发具办公功能的商住楼，也由此企业与家居混合成为病症。3、写字楼市场整体低迷，购买成本大，整体购买力低下，市场竞争激烈。写字楼物业投资者投
2、入大量资金，收益并不理想。4、同时写字楼运作难度高，工程造价高，市场在售均价在4800-6000元/平米。客户要求高及功能定位细分，电梯、停车、网线、电话、消防、中央空调等配套设施要十分完善，另商务上也要要求必须有金融、通迅、公共会议、食堂等。5、市场投资意欲旺盛，20-100万左右的投资性物业广受欢迎，西安的公司还没有普遍形成买写字楼自用的环境，大部分均为租用商住楼办公。6、经开区张家堡板块目前未被市场广泛接受，虽有白桦林居、西安印象等品质板式住宅，但总体来讲，周边如此品质楼盘不多。尤其是未形成强势的商务中心，目前主要集中与凤城一路至三路的未央路沿街，如经发大厦、利君V时代、赛高国际等，而地
3、铁开通、市场政府北迁、火车站北移等经开区发展大势的利好又决定了张家堡板块办公物业市场的极速膨胀，故估计在未来几年将受到极大的追捧；7、西安商业市场低迷，空置率极高不下，尤其是沿街底商部分规划时常两三千平米以上甚至上万平米，投资资金最少需上千万元，且投资者经营水平低下等等因素成为难跨的屏障。9、西安房地产市场随着西部大开发的推进、西北五省的龙头，陕西首府、陕北经济水平巨增等因素必将从一直以来的商品房自住性向投资性过渡的必然趋势。并且西安房地产的房价及涨幅远低于全国36个大中城市水平，正因如此才吸引国内众多大型品牌企业来西安。故房价涨幅及升值空间应十分诱人。二、地块SWOT分析1、地块背景资料位置
4、：经开区常青路与未央路交汇处东南角占地：约5000平米（7.56亩）用地性质：综合用地（50年）规划容积率：8.0市政配套情况：基本完善地块业主：不详出让意向：合作开发，支付500万人民币另返4500平米单元物业。2、地块自身及周边环境状况（1）优势A、地块地处未央路与常青路交汇处东南角，两面临街，北侧常青路将直达城北第二条主道太华路，距地铁2号线站口、距广场及运动公园、距市政府办公新址均约500米，西侧未央路为城市中轴线及交通中枢从城北客运站往铜川、榆林、延安以及前往机场和绕城高速的必经之道。该地块距公交站牌不足200米，20多公交路线直达城市各个角落。B、地块路西沿凤城七路达城北另条主道文
5、景路（西安中学、文景商业街等），近期政府已确定办公新址位于该地块以北凤城八路，以至对此板块必将起到相当带动作用。C政府计划将于2011年全面开通地铁2号线，已正式启动全面施工，预计将于本项目同时投入使用。届时区域将成为市场关注的一大焦点，如项目快速启动将占尽先机。C、地块西北角即为占地800亩城市运动公园及经开区管委会，周边楼盘云集如白桦林居、西安印象、万华园、双威、海荣、EE康城、华都锦城等氛围浓厚，并有数个高尚社区正承建中和沿街综合用地规划中，故地块环境价值极高，并会在短时间内商业配套日趋完善，区域形象较为清晰。（2）劣势A、地块过小，总占地面积仅约5000平米，不利于规划，难出品质。作商
6、务办公的的商住楼尚可。B、地块周边目前市政配套和生活配套尚不足，而且地块周边无超市、高档酒楼、公建学校少等。3、区域竞争状况（1）、南方上格林与本地块同处五童路，距本地块200米，由重庆老牌房地产开发企业南方集团开发占地343亩，总建38万平方米，中档纯住宅小区，约2500户，自建有小学，目前在售B组团，全为小高层，分别有11、15和18层，规划中的C组团以别墅为主（估计为TOWNHOUSE）。A组团均价2600元/M2，B组团均价2750元/M2（毛坯房），均按套内面积计价B组团户型以117M2平层和125M2、138M2跃式单位为主。A组团已交付使用，售出70%；B组团7月26日正式开售，
7、销售情况不理想；据初步判断，销售不理想的原因多源自营销上的问题，如南方集团的低调，项目炒作的缺乏，地盘形象（园林粗糙、破烂工棚正处显眼位置）低下等。（2）、江南山水地处五黄路南段，距黄花园大桥2000米占地约6000平方米，临街排楼，首三层为商业铺面，其余为住宅，共380户，中低档起价1800元/M2（套内面积，毛坯房），户型面积80-125平方米去年已开售，目前售出70%左右（3）、金科丽苑地处五黄路江南山水对面占地60-70亩，临街排楼，首三层为商业铺面，总建面约20万M2，共1688户，中档住宅社区二期起价2400元/M2（套内面积，毛坯房），以80-120平方米为主力户型商铺首层800
8、0元/M2，二、三层4000元/M2二期去月5月开售，目前已售完，并即将全面交付使用（4）、天赐丽景地处五黄路南段，距黄花园大桥2500米占地15000平方米，三栋22层高层，总建面约8万M2，中低档住宅起价2180元/M2（套内面积，毛坯房），户型面积80-125平方米7月20日正式开售，目前售出30%左右三、定位建议1、市场定位纯商务公办性公寓2、产品定位28层高层（1-3层为商业，4-28层为办公， 6-8部电梯）3、户型配比初步设想以100-180M2的单位为主力户型，配合少量180-250M2的平层和250-500平米左右的顶层及次顶层复式，以挑高入梯宽敞大堂、公共会议室、打印扫描传
9、真、茶座和整体质素全面接近纯正写字楼。4、目标客户群定位中产阶级（1）不动产投资者（2）本地中小等企业主（3）价格定位（按套内面积计）跃式和平层均价4000元/M2，总价控制在40-100万范围，均价65万元/套，首付20万；复式总价控制在200万以内，首付60万。参考依据：南方上格林B组团均价2750元/M2（平均15层，毛坯房）龙湖水晶郦城2680元/M2起价（18层和31层，毛坯房）汇景台君临天下洋房均价3300元/M2（12层，毛坯房）5、风险评估（1）、市场机会A、重庆房地产正处于腾飞初期,是进入重庆市场的好时机。B、江北新城“重庆未来陆家嘴”以及连通一岛两岸交通的规划,以及重庆加紧
10、CBD地区的规划与建设等对项目是重大利好。C、项目地块位于五里店地段，距解放碑不到4公里，向东可望长江之宽阔轻灵，也可远眺南山之巍峨多姿，向西可望1000龙头寺公园之葱郁林木。视野极其开阔，居住环境价值极高。D、五童路的建成通车，及今年开始的五桂路扩建，将激活地块的开发价值。E、重庆经济的迅速腾飞培育了一大批本地中产阶级，为项目储备了大量的目标客户。F、奥园的品牌号召力和人才优势，为项目赢取市场奠定了极其坚实的基础。G、重庆购房者对居住环境的越来越关注，花园式小区成为近两年购房置业者的主流选择。H、重庆交通大环境的混乱，及基于山水城市而造成的难于根本改善的现实，令重庆购房者至今年尚未完全接受郊
11、区居住的概念。I、重庆消费者对低层住宅并无特别偏好，且对朝向亦无特别看重。（2）、市场威胁A、重庆整体房价水平的低迷，及项目周边楼盘的低价政策对项目营销形成一定的压力。B、项目近50米的高差给规划设计带来了一定的难度，也增加了项目建设的成本。C、高收入层的增长有限，赶不上高档楼盘的供应增长；目标客户群体的相对单一和薄弱，可能拖长项目资金回收周期。四、成效益分析1、规划设计指标预设注：以下数据均为拿下旁边38亩为基础，理由是这38亩地形相对平坦，而且临五桂路，是地块连通五桂路的必经之地。据庆业人员说他们可出面一并拿下，故从规模效应出发，建议一并拿下，统一开发。占地：174亩，11.6万平方米建筑
12、密度：22%容积率：3.08绿化率：50%总建筑面积：35.7万平方米（平均15层，全部首层架空）住宅面积：33万平方米（其中套内面积约28.05万平方米）商业面积：1万平方米（五桂路临街）配套面积：1.7万平方米总户数：约2000户预计开发周期：3.5年2、成本效益分析（1）、收入预估住宅：33万85%3000元/M2（套内面积均价）=841500万商铺：1万6000元=6000万合计90150万（2）、成本预估建安成本（包括土建、水电、消防、外墙装饰、公共部分装修等）：1100元/M235.7万=39270万园林道路成本：350元/M211.6万78%=3166.8万市政配套成本：180元
13、/M235.7万=6426万（此部分有待与政府勾兑，因目前市政管网未到地块）会所设备设施：1000万各种报建报批手续及相关行政取费：500万管理成本：30万/月48月=1440万财务成本：39270万5%=1963.5万土地成本：500元/M235.7万=17850万营销成本：95760万4%=3830.4万营业税：95760万5.75%=5506.2万共计74027万（单方套内面积成本2548元/M2）（3）、利润预估销售100%总利润：90150-74027=16123万成本利润率：16123/74027=21%销售90%总收入：9015090%=81135万总支出：74027-（9015
14、0-81135）（4%+5.75%）=73148万总利润：81135-73148=7987万成本利润率：7987/73148=10%销售80%总收入：9015080%=72120万总支出：74027-（90150-72120）（4%+5.75%）=72269万总利润：72120-72269= 亏149万 结论：如能将土地成本压到按建筑面积计算的400元/M2左右，并包含地块内高压线的搬迁费用和市政配套费，则本项目开发风险应该不大，我司完全可以进入西安写字楼市场发展回顾西安写字楼市场各阶段特征分析特征分析西安市出现写字楼开发热潮，2003年市场价格比2002年略有上涨，写字楼产品想正规化发展，这
15、一阶段开工建设的写字楼纷纷向“星级”、“智能”靠拢，追求高档产品西安出现写字楼开发热潮，2003年市场价格比2002年略有上涨，写字楼产品想正规化发展，这一阶段开工建设的写字楼纷纷向“星级”、“智能”靠拢，追求高档产品西安市出现写字楼开发热潮，2003年市场价格比2002年略有上涨，写字楼产品想正规化发展，这一阶段开工建设的写字楼纷纷向“星级”、“智能”靠拢，追求高档产品西安市房地产市场发展相对较晚，可以说是从95年以后商品房市场才逐渐形成，因此以往的西安个别商品房楼盘的出现，标志着西安房产改革的开始，在98年以后，随着房改政策的深入，房地产市场才逐渐形成一定的规模，当然写字楼也不例外，95年
16、以前西安的企业绝大多数均为国有企业，民营企业只占到很少的份额，当然这种企业机制决定了企业对商品写字楼的需求微乎其微，它们主要在自己建造的厂矿企业大楼办公，在95年以后，随着西安民营企业的逐渐兴起，才逐渐形成了写字楼的租赁市场，企业主要租赁在沿街的一些条件一般的公有办公用房内，在98年以后，由于西安企业数量和规模的不断壮大，对市场需求的扩大和档次的提高，西安西安写字楼楼盘才逐渐增多，形成了以高新区和长安路等部分地段的办公聚集区。西安市写字楼供需情况 写字楼与住宅成交价呈持平态势上图显示出，西安写字楼市场从09年开始进入销售上升时期。办公市场供求关系受个案项目影响极大。10年市场供应量为68.65
17、万，成交52.71万供需双双继续保持上涨态势。在经济复苏、通货膨胀及人民币升值的大背景下，随着住宅“限购”政策的全面推进，投资者对房地产的关注逐步从住宅市场转向商业地产市场。住宅市场“限购”节流的投资资金进入写字楼市场，促使2011年写字楼市场加速量价齐升。从近几年写字楼与普通住宅均价对比图可以看出：写字楼物业和住宅成交均价呈现基本持平态势，保持着持续小幅上涨。截止2010年4季度西安市写字楼物业成交均价为6992元/平米。当前西安写字楼市场正处于快速发展阶段加之住宅市场受到的政策调控为写字楼市场迎来了发展机遇。随着十二五规划、关天经济开发区等众多利好因素的带动下写字楼市场将迎来发展的新阶段。
18、西安写字楼租金指数写字楼租金方面略有上升 ，全市甲级写字楼租金较去年同期增0.73%，高新国际商务中心市场价格保持在每月每平方米150元 ，长安国际租金保持在每月每平方米120160元 ，创业广场目前租金均价为每月每平方米65元 。从近几年西安写字楼租金指数来看，西安写字楼市场长期维持在饱和状态，资金走势维持在3%-5%的增长趋势。2011西安写字楼市场运行分析步入2011年在国际化大都市、西部大开发、关天经济开发区等背景下，西安作为桥头堡，正以巨大的创新优势、产业优势、经济优势日益焕发出强劲的生命力。而写字楼市场也见证着西安经济的腾飞。但是，如何做大市场，化解供应与需求的矛盾，求得开发商和入
19、驻企业双赢的局面成为每个开发商必须破解的“谜底”。2011年2月25日西安版限购令出台，此政策的实施对住宅市场成交量产生的巨大的影响，大批的投资炒房客被挡在政策门槛之外，刚性住房需求迅速占据了住宅市场主力，同时，外地购房者数量急剧下滑，市场置业人群大多来自本地户籍，住宅市场人群结构发生了巨大的变化。在经济复苏、通货膨胀及人民币升值的大背景下，随着住宅“限购”政策的全面推进，投资者对房地产的关注逐步从住宅市场转向商业地产市场。住宅市场“限购”节流的投资资金进入写字楼市场，促使写字楼市场加速量价齐升，写字楼市场将迎来一个快速发展的春天。 2011年西安市写字楼市场供应量为68.65万先比去年环比上
20、涨3.17%，成交64.63万环比上涨44.1%，供需双双继续保持上涨态势。在政策调控的同时，连番加息以及物价上涨让闲散资金急于寻找出口,住宅受到限购令的影响，人气和成交量都跌入低谷。而在调控下的西安楼市，商业地产由于其不限购等优势成为当下楼市受到追捧的投资品。写字楼、商铺、专业市场、商务公寓等各种形式层出不穷。住宅市场的调控致使部分投资性需求转向写字楼物业，在一定程度上拉升了写字楼整体销量。客户逐渐认识到了写字楼的价值，在通胀预期的压力下，倾向于购买优质写字楼寻求资金保值，也是写字楼市场表现良好的主要原因之一。 从全国写字楼市场来看2011年上半年，京、沪、穗、深四大城市一二手写字楼销售面积
21、约为360万平方米，与去年同期相比增加13%，写字楼销售市场的表现明显优于同期住宅市场的表现。今年上半年四大城市二手写字楼成交面积为106万平方米，占全部写字楼成交的比例从去年的21%上升到29%。高新办公主导全市，城北市场成长迅速 成交均价呈震荡上扬态势上图显示出，西安写字楼市场从09年开始进入销售上升时期。办公市场供求关系受个案项目影响极大。10年市场供应量为68.65万，成交52.71万供需双双继续保持上涨态势。在经济复苏、通货膨胀及人民币升值的大背景下，随着住宅“限购”政策的全面推进，投资者对房地产的关注逐步从住宅市场转向商业地产市场。住宅市场“限购”节流的投资资金进入写字楼市场，促使
22、2011年写字楼市场加速量价齐升。 从近几年写字楼与普通住宅均价对比图可以看出：写字楼物业和住宅成交均价呈现基本持平态势，保持着持续小幅上涨。截止2010年4季度西安市写字楼物业成交均价为6992元/平米。当前西安写字楼市场正处于快速发展阶段加之住宅市场受到的政策调控为写字楼市场迎来了发展机遇。随着十二五规划、关天经济开发区等众多利好因素的带动下写字楼市场将迎来发展的新阶段。 限购后写字楼物业成交比例呈现明显上涨 写字楼市场新开工量、施工量及竣工量对比上图显示出，西安写字楼市场从09年开始进入销售上升时期。办公市场供求关系受个案项目影响极大。10年市场供应量为68.65万，成交52.71万供需
23、双双继续保持上涨态势。在经济复苏、通货膨胀及人民币升值的大背景下，随着住宅“限购”政策的全面推进，投资者对房地产的关注逐步从住宅市场转向商业地产市场。住宅市场“限购”节流的投资资金进入写字楼市场，促使2011年写字楼市场加速量价齐升。 从近几年写字楼与普通住宅均价对比图可以看出：写字楼物业和住宅成交均价呈现基本持平态势，保持着持续小幅上涨。截止2010年4季度西安市写字楼物业成交均价为6992元/平米。当前西安写字楼市场正处于快速发展阶段加之住宅市场受到的政策调控为写字楼市场迎来了发展机遇。随着十二五规划、关天经济开发区等众多利好因素的带动下写字楼市场将迎来发展的新阶段。 西安写字楼投资额走势
24、 空置面积24万上下徘徊 上图显示出，西安写字楼市场从09年开始进入销售上升时期。办公市场供求关系受个案项目影响极大。10年市场供应量为68.65万，成交52.71万供需双双继续保持上涨态势。在经济复苏、通货膨胀及人民币升值的大背景下，随着住宅“限购”政策的全面推进，投资者对房地产的关注逐步从住宅市场转向商业地产市场。住宅市场“限购”节流的投资资金进入写字楼市场，促使2011年写字楼市场加速量价齐升。 从近几年写字楼与普通住宅均价对比图可以看出：写字楼物业和住宅成交均价呈现基本持平态势，保持着持续小幅上涨。截止2010年4季度西安市写字楼物业成交均价为6992元/平米。当前西安写字楼市场正处于
25、快速发展阶段加之住宅市场受到的政策调控为写字楼市场迎来了发展机遇。随着十二五规划、关天经济开发区等众多利好因素的带动下写字楼市场将迎来发展的新阶段。西安写字楼市场发展回顾 各城区域写字楼运行概况目前西安市写字楼主要集中在四大区域，城中、城南、城北、西高新。其中以西高新发展组号，受政策及规划的利好影响，区域集中了大量高品质的写字楼。城中区有西安市传统意义上的商业集中区，写字楼密集程度相对较高，成熟的区域环境和交通条件使得该区域成为历来写字楼市场的焦点，但受规划及土地供应的限制，该区域发展空间略显不足。城南南二环区域集中大量的商务楼，是西安市传统的商务区域。受政府北迁及地铁2号线的影响，近年来，城
26、北成为商务集中区域，目前正向着凤城七路以北一带发展。此外，西安城东的东关正街、互助路、金花路等等零散地分布着像西部电力国际大厦、招商局广场大厦等办公楼，城西区域为传统的住宅区，区域环境较差，写字楼发展相对滞后。西安写字楼市场典型区域分析-高新区回顾自2000年以来，高新写字楼市场跌跌撞撞一路走来的历史，经过了快速发展、胶着、稳中有升三个阶段。先是2000年前后突飞猛进的发展，随之是盲目扩张带来的市场供应量过剩，大量写字楼空置，整个市场处于“胶着”的状态。随着西部大开发的稳步推进，高新区经济的快速发展，越来越多国内国际大企业抢滩高新，高新写字楼市场也开始繁荣，呈现出“乐观长牛”的趋势。高新区写字
27、楼成交均价呈现波动下滑态势全年度高新区写字楼成交均价为8750元/平米，成交量方面：高新区月均成交27726.08平米。锦业76文化创意园SOHO空间、逸翠园-西安（三A期）、都市之门C、D座、汇鑫IBC等办公项目在本年度里整体保持着较好的销售表现。存量去化时间预算 办公 商业 住宅 市场存量 702667.08 671556.191471731.71月均消化量 28384.5616071.44 85159.49去化时间 24.7641.7817.28 截止12月中旬高新区办公市场存量70.27万平米，按照月均2.84万平米的消化速度，当前市场上的写字楼存量需要近25月的时间才能消化完整体库存压力较大。通过对商业、住宅两种物业的计算商业消化完当前市场存量约需42月，住宅需17月。
