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1、目 录第一章 总论11.1 开发单位简介11.2 建设项目简介21.3 项目建设的必要性41.4 可行性研究编制依据51.5 技术经济指标61.6 可行性研究的主要结论8第二章 市场分析102.1 房地产宏观市场分析102.2 西安房地产市场分析122.3 项目区域房地产市场分析172.4 项目SWOT分析242.5 典型案例分析272.6 价格定位272.7 拟建项目定位30第三章 项目建设条件323.1 自然条件323.2 项目规划用地条件323.3 项目外部协作条件分析333.4 建设实施条件分析34第四章 项目开发方案354.1 建设规模354.2 项目规划设计思想354.3 劳动安全
2、374.4 环境保护374.5 建筑节能404.6 建设进度安排40第五章 项目营销策划方案425.1 项目营销策划方案425.2 项目定价425.3 项目市场推广425.4 项目销售465.5 项目销售面积及销售收入实现计划49第六章 投资估算及资金筹措546.1 项目总投资估算的依据546.2 项目的总投资估算的原则556.3 总投资估算556.4 项目总投资的资金来源61第七章 财务评价617.1 基础数据的确定617.2 财务盈利能力分析617.3 清偿能力分析627.4 盈亏平衡分析627.5 敏感性分析637.6 静态评价指标657.7 项目财务评价结论65第八章 结论及建议668
3、.1 方案评价结论668.2 对建设单位的建议66 附件：1.项目建设进度图 2.财务评价报表第一章 总论1.1 开发单位简介科技产业基地开发建设有限公司是在贯彻落实党中央、国务院关于建设创新型国家和实施西部大开发的战略决策背景下，依据陕西省政府、西安市政府与中国航天科技集团公司签订的战略合作框架协议、共建协议于2006年设立,2009年经第二届董事会批准更名为西安国家民用航天产业基地开发有限公司。（1）战略思想秉承“四节约、一环保”理念，坚持科学发展观，坚持现代企业管理制度。立足西安国家民用航天产业基地，以服务西安的社会、经济发展为基础，完善基地投资环境，打造高品质的产业、居住和商业环境，努
4、力探索符合时代发展需求的多形态人居模式，实现公司持续、健康的跨越式发展。（2）战略目标以基地开发建设为中心，以基地一级土地开发、配套设施开发、房地产开发为主业，注重人文环境和自然环境的协调发展，将西安国家民用航天基地打造成为世界一流国内知名航天产业新城。力争在三年内形成社会认知度高的企业品牌，五年达到房地产企业上市标准，八年之内实现总资产超过100亿元、开发量超过100万平方米、销售收入超过百亿元的上市公司。（3）经营理念1）科技服务生活。在房地产开发中充分结合基地高科技应用创新能力，构建“科技服务生活”的理念。2）充分利用基地良好的政策环境，加快资本运作，实现资产规模从小到大快速扩张，促进公
5、司做大作强。3）树立企业品牌。为社会和环境的协调发展做贡献，贯彻品牌经营理念，打造有责任心的企业形象。4）树立企业战略管理理念，使公司成为决策科学化、投资专业化、管理现代化，社会效益彰显、经济效益突出的经济实体，创造良好的经济效益。1.2 建设项目简介（1）项目名称：航天公寓（2）项目位置项目位于西安国家民用航天产业基地管委会临建办公楼用地北侧，东临区域内主干道神舟三路，西侧为在建的航天公安分局办公楼项目用地区，北临飞天路，地块方正平整，用地内现有一座开闭所，无其他拆迁量。具体位置见图1-1:图1-1 航天公寓项目用地位置图（3）项目规模项目占地面积25.9亩，规划红线内用地面积19.2亩。项
6、目总建筑面积为69680平方米，地上建筑面积为64080平方米，地下建筑面积为5600平方米，容积率3.71。（4）项目建设的法律许可情况西安国家民用航天产业基地开发有限公司已完成了该项目立项、计划、规划定点及征地合同手续，目前已取得国有土地使用权证，该宗地手续齐全、界址清楚、产权明晰。3、项目周边环境 （1）交通：基地内设置了完善的道路系统，交通极其便利，项目可通过周边基地内道路与城市主干道相连接，主要公交线路有239路（基地内东长安街-火车站西）。（2）教育：基地核心区范围已建有航天中学、航天小学小学各一所，幼儿园三所，南北侧都有规划的中小学校。（3）医疗：基地核心区范围已建有航天总医院二
7、级甲等医院，基地规划的医疗中心与项目仅有一路之隔。（4）生活配套：基地正在规划建设当中，周边生活配套相对缺乏，但项目西边建成区航天六院住宅区生活配套完善，可以利用；项目也会规划建设相应的生活配套。（5）环境：项目西侧有规划实施中的景观轴，2个区域公园，南边有规划的基地主题公园。从总体情况来看，项目周边环境适合于公寓项目开发。4、物业类型定位：项目定位于高端、花园式、精装修公寓。1.3 项目建设的必要性1、满足航天基地中高端物业市场的需要市场调查结果表明，航天基地住宅市场存在着较大的需求潜力，尤其是中高档物业市场；主要客户群为基地及周边区域内中高收入人群，包括基地内各产业的年轻从业人员、有一定经
8、济实力的投资者、临时居住的企业高级顾问及部分企业的高层、中高层管理人员等。针对以上述实际状况，项目定位为：航天产业基地的高档配套服务式公寓。本项目将满足航天基地内中高端市场的需要，并顺应基地的强势发展需要。2、发挥土地级差效益的需要项目的地理位置和周边环境良好，适合住宅和商业开发。基地内各种高科技产业的入驻将带动基地的快速发展，加上成熟区土地的稀缺，从房地产经济学的角度看能发挥土地的级差效益，本项目的开发建设将对促进区域经济发展，促进土地效益潜力的发挥起到积极的作用。3、项目用地及时开发的需要本项目用地范围建设条件优越。征地、附着物清理、临时围墙圈建、地表垃圾土外运等工作均于2008年已经完成
9、，宗地外配套条件即将达到建设条件（路通、电通、通讯通、上水通、下水通、燃气通、热力通）。同时，开发单位作为基地管委会的控股公司，具备独特的客户资源等开发优势，项目建设十分迫切。1.4 可行性研究编制依据1、国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）；2、国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号）； 3、国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）；4、陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；5、西安市建设委员会关于印发西安市建设项目城建费用统一征收办法实施细则的通知（市建发20004
10、18号）；6、陕西省物价局、陕西省财政厅关于西安市城市基础设施配套设施收费标准及有关问题的通知（陕价行发200590号）；7、陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额；8、项目规划设计方案；9、类似工程估算、概算指标；10、委托方提供的其他成本数据；11、委托方提供的有关其他资料；12、受托方现场勘察及市场调查收集的资料；13、有关建设项目经济评价的基本参数和指标。1.5 技术经济指标1、建筑技术经济指标表1-1 项目建筑经济指标表序号指标单位数量1总用地面积亩25.92总建筑面积M2696802.1地上建筑总面积M2640802.1.1高层住宅建筑面积M2400002.1.2高层公寓建筑
11、面积M2200002.1.3配套商业建筑面积M240802.2地下建筑面积M256003停车位个3003.1地上停车位个1603.2地下停车位个1404容积率3.715建筑密度28.03%2、项目总投资表1-2 总投资估算表序号项目金额（万元）1土地费用21342前期工程费用22023建安工程费用145364公寓精装修费用16004基础设施建设费7405项目管理费用3836市场推广费用8707工程监理费848不可预见费6769建设投资2322510建设期利息37511总投资236003、项目经济评价指标（1）项目财务评价指标： 投资回收期： 2.5年（税前） 2.5年（税后） 财务净现值： 1
12、533万元（税前） 842万元（税后） 内部收益率： 15.00%（税前） 11.95%（税后） 贷款偿还期： 1.75年（2）资本金财务评价指标： 财务净现值： 820万元 内部收益率： 12.65%（3）静态评价指标： 销售利润率： 12.14% 总成本利润率： 14.92%1.6 可行性研究的主要结论1、西安经济发展及城市规划方面 西安城市经济快速、稳定增长；西安房地产市场发展健康，本项目具有较好的发展机遇。 西安国家民用航天产业基地各高科技产业的入驻将带动区域经济快速发展，加上成熟区土地的稀缺，为本项目的发展提供了良好的时机。2、市场前景 高端、中高端客户丰富，且目前基地内高端产品较少
13、，项目具备一定的市场支撑。航天基地凭借其雄厚的产业基础、良好的人居环境将汇集全市及外地的高端、中高端客户。 本项目已经过深入的市场调研，市场接受程度和购房意向较好，具有一定数量的购房意向客户，具有较为明确的市场受众群体。3、经济评价结论根据项目财务评价指标的计算可知，财务内部收益率大于基准收益率，财务净现值大于零，回收期小于总开发建设时间。项目经济上合理，技术上可行，并具有一定的抗风险能力，市场前景看好。第二章 市场分析2.1 房地产宏观市场分析2.1.1 全国宏观经济概况2008年美国次贷危机引发世界金融危机，并演变为全球经济危机。2009年世界经济继续下滑，中国经济形势更加严峻，面临更大的
14、挑战。国家统计局4月16日公布的数据显示，一季度国内生产总值GDP65745亿元，按可比价格计算，同比增长6.1%，比上年同期回落4.5个百分点。从增速趋势看，一季度GDP增速继续探底，为1999年第四季度以来的新低，2008年第四季度经济增速为6.8%。一季度全社会固定资产投资同比增长28.8%，比上年同期加快4.2个百分点。其中，一季度城镇固定资产投资同比增长28.6%，3月份增长30.3%，而08年一季度增长25.9%，全年增长26.1%。如果剔除投资价格上涨因素，一季度投资增速同比将超过10个百分点。受4万亿投资计划的拉动，一季度新开工项目计划总投资规模大幅度增长，同比增加了87.7%
15、。继去年1000亿元的中央扩大投资落实后，今年下达的1300亿元的投资计划也已下达了1100亿元。而在宽松信贷刺激下，一季度城镇固定资产投资到位资金34685亿元，同比增长32.8%。国内消费略放缓，总体保持平稳。一季度社会消费零售总额同比增长15%，去年同期增长20.6%，剔除价格影响因素后基本保持平稳，主要是受到家电和汽车下乡计划的影响，县及县以市场销售有所加快，一季度增速为17%，高于城市消费14.1%的增速。2.1.2 房地产市场现状分析1、市场供给分析2009年一季度，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%，增幅比1-2月提高3.1个百分点，比去年同期回落28.2个百分
16、点。其中，商品住宅完成投资3422亿元，同比增长3.2%，比1-2月提高2.4个百分点，比去年同期回落31.5个百分点，占房地产开发投资的比重为70.1%。2009年一季度，全国房地产开发企业房屋施工面积17.87亿平方米，同比增长12.7%，增幅比1-2月回落1.5个百分点，比去年同期回落14.8个百分点；房屋新开工面积2.01亿平方米，同比下降16.2%，降幅比1-2月扩大1.4个百分点；房屋竣工面积9922万平方米，同比增长26.3%，增幅比1-2月回落2.7个百分点。其中，住宅竣工面积8117万平方米，增长26.9%，比1-2月回落1.6个百分点。2009年一季度，全国房地产开发企业完
17、成土地购置面积4742万平方米，同比下降40.1%，而去年同期则是增长29.7%；完成土地开发面积5223万平方米，同比下降11.3%，而去年同期则是增长11.0%。2、市场销售分析2009年一季度，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%。其中，商品住宅销售面积增长8.7%；办公楼销售面积下降13.1%；商业营业用房销售面积增长7.8%。1-3月，商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%。其中，商品住宅销售额增长24.7%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长20%和14.4%。3、开发资金来源分析2009年一季度，房地产开发企业本年资金来源10070亿元，同比增长9.2%。
18、其中，国内贷款2545亿元，增长8.0%；利用外资150亿元，增长41.9%；企业自筹资金3791亿元，增长13.1%；其他资金3585亿元，增长5.0%。在其他资金中，定金及预收款2029亿元，增长1.6%；个人按揭贷款984亿元，增长13.2%。4、各主要城市商品房交易“价稳量增”，楼市现“回暖”趋势1月份和2月上旬国内住宅成交量较08年12月环比下滑，但近期国内一线及二线多数城市成交普遍呈现回暖走势。西安房地产信息网数据研究中心对各主要城市数据对比分析来看，在房地产市场成交量上升的同时，房价并没有出现较大的下调，08年底各楼盘大幅打折吸引购房人的促销手段明显减少，部分楼盘甚至取消了部分优
19、惠措施或上调了价格。在市场投资增速放缓、开发量下降、房价总体平稳的背景下，国内多数城市商品房成交量总体却呈现大幅增长走势，前期市场“量价齐跌”的现象已告结束，总体楼市已呈现逐步回暖的趋势。2.2 西安房地产市场分析2.2.1 西安市宏观经济概况西安2009年一季度经济运行保持了较好的发展态势。初步核算全市实现生产总值465.15亿元，增长10.5，高出全国4.4个百分点，高出全省0.3个百分点。一季度西安固定资产投资25671亿元，增长34.8。其中，房地产投资75.01亿元，同比增长24.4。工业生产方面，企业经营逐渐好转，产品市场进一步回暖，全市规模以上工业增加值累计完成133.73亿元，
20、增长7.3。而农业生产也出现平稳增长。一季度西安的消费市场保持活跃。全市实现社会消费品零售总额338.75亿元，同比增长17.3。受众多利好政策刺激，汽车市场更是持续升温。而旅游业则呈现出“内热外冷”，一季度全市实现旅游业总收入49.12亿元，同比增长13.8。其中，国内旅游实现收入45.8亿元，同比增长20，而海外旅游市场降幅较大。此外，房地产市场开始回升。一季度西安房屋销售价与上年持平。全市商品房销售面积191.27万平方米，同比增长27.83。此外，“四区两基地”普遍存在着主导产业发展受阻、固定资产投资压力加大等困难，经济增长趋缓，发展增速出现下滑，但整体经济运行呈现逐月回暖的趋势。一季
21、度，“四区两基地”合计完成投资98.66亿元，同比增长45.2。其中，高新区完成全社会固定资产投资38.34亿元，总量居“四区两基地”第1位，经开区全社会固定资产投资增长98.7，增速居第1位。2.2.2 西安房地产市场现状分析2009年一季度，西安楼市销售面积达到1912967平米，与上季相比上升7.76%，较去年同比增长30.14%。销售金额方面环比同样有增，本季度全市商品房销售金额为894913万元，较上期增长8.11%，较去年同比劲增35.77个百分点。本季度商品房投资额同比增长63.63%，增幅明显。同时施工、竣工、新开工等指标同比上年也均有超过两位数的比例增长。急需一年之久的刚性需
22、求在09年一季度得到明显释放，使得市场销量直线走高，各指标均大幅超过上年同期水平。1、市场供给分析2009年一季度，西安市商品房投资额为412068万元，与去年同期相比增长63.63%，环比上季度增长2.66%。图2-1 商品房投资额完成表2009年一季度商品房施工面积2252127平方米，环比下降10.39%，与去年同比增长31%；本季商品房竣工面积2036572平方米，环比上季增长0.25%，同比增长25.53%；2009年一季度西安市商品房新开工面积为1958744平方米，环比下降16.96%，与去年同比增长13.24个百分点。图2-2 商品房各季度施工、竣工、新开工面积表2、市场销售分
23、析西安一季度房地产市场呈现出较为火热的销售场面，各物业成交情况除写字楼类物业之外均同比大幅增长，1季度全市商品房成交面积达到1912967平米，环比上季度增长7.76%这在历年之中尚属首次。在同比方面，较08年一季度成交量大幅增长30.14%。成交金额方面也有较大幅度的增长比例，一季度，全市商品房成交894913万元，环比增长8.11%，同比增幅达到35.77%。表2-1 西安房地产市场销售情况统计表项目车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计销售面积（平米）24405170173512155232656326201912967销售金额（元）4069340973988290379357206
24、731730457624008377308949126611销售均价（元/平米）1667434876985299122884678一季度西安商品房市场平均成交价格为4678元/平方米，较上期微增0.32%，与去年同比上升4.32%。分物业类型在售均价情况：普通住宅在售均价为4114元/平方米，同比上年上涨10.59%，环比上季上浮0.07%；商服用房在售均价为9127元/平方米，同比上涨10.75%，环比上季下降0.19%；写字楼在售均价为5218元/平方米，同比上升11.00%，环比上升0.12%；别墅类在售均价为6459元/平方米，同比上浮14.77%，环比上升0.5个百分点。图2-3 商
25、品房市场各季度销售面积及销售额统计图2009年1季度西安商品房空置面积有所增长，本季总空置面积为137.84万平方米，较上季度增加5.51%，较上年同期相比增长33.09%。图2-4 商品房住宅价格及变动率走势图一季度西安住宅市场平均成交价格为4594元/平方米，与去年同比上升6.74%。西安房价进入08年下半年后，环比比率变动幅度在1%左右，与国内一线城市相比西安房价表现的极为平稳，未出现国内一线城市房价大幅波动的态势。2.2.3 西安房地产市场预测虽然08年受到全球经济危机楼市成交量受到一定影响，但楼市价格表现相对平稳。09年一季度西安房地产市场表现出的回暖态势，对于后期楼市的上行仍将产生
26、积极带动作用。近期房地产销售回暖主要是在政策（减免税费、房贷优惠利率降低）引导下，刚性需求的集中释放所致，当然也与开发商主动采取优惠措施以及小户型较多导致购买力增强有关，但是未来西安楼市能否复式，成交量水平高低仍存在变数，主要受政策和开发商销售策略的影响。（1）政策影响：由于去年年底出台的救市政策多数只有一年有效期，因此届时政府是否会将政策延期存在不确定性。如果楼市成交继续回暖，但政府出台回调利率等抑制购房者购房行为的相关政策，那么在一定程度上将会延缓楼市的复苏。（2）开发商销售策略影响：开发商为获得短暂的经济利益采用“追涨杀跌”的销售策略，有可能会使有所好转的购房承受力下降，并挫伤购房者的积
27、极性，市场或会再次陷入困境。根据西安房地产信息网数据研究中心预测：政策松动仍将是西安房地产市场主要推力，未来西安市楼市成交量有望持续增加，09年房地产销量将超过08年；房价继续保持平稳走势。2.3 项目区域房地产市场分析2.3.1 产业基地发展概况1、西安国家民用航天基地简介西安国家民用航天产业基地是中国航天科技集团和陕西省、西安市政府联合共建的国家级民用航天产业基地，成立于2006年7月，享有市级经济管理权限。航天产业被列为引领西安未来发展五大主导产业之一，航天基地是西安“四区两基地一港”七大经济发展引擎之一。2007年12月26日，国家发改委批复成立西安国家民用航天产业基地。陕西省、西安市
28、政府高度重视西安国家民用航天产业基地的发展，在政策、土地和融资等方面为基地的发展提供了强有力的支持。基地位于西安市东南方，规划面积23.04平方公里，预留约35.5平方公里的远期发展规划空间，位于城市中轴线，连接环城高速、南三环、地铁2号线、西康高速，地理位置优势，交通便利，区内有国家一级文物汉宣帝杜陵。图2-5 产业基地规划布局图2、航天基地发展规划西安国家民用航天产业基地高举产业报国、四节约一环保的旗帜，大力推行 “大区域谋划、大集群发展、大集团引领、大项目支撑”的产业思路，按照“一次规划，分期开发，市场化运作”的建设模式，科学确立了以“航天产业立区，高科技产业兴区”的发展战略，托起大项目
29、建设的高地。2008年11月29日，西安市把全市16个过亿产业项目集中在航天基地举行开工仪式，航天基地的中电投西北分公司50亿太阳能光伏项目、航天基地创业服务中心项目、热能工程装备产业化项目等三个投资过亿的项目同日开工，成为西安市加快产业发展、扩大内需的亮点。航天五院西安分院项目、7171厂技改项目、神州软件数字化产业基地项目等三大航天项目和四院复合管项目、六院民品项目先后入区；2008年11月30日，1500吨硅片项目正式投产，年产值将达到35亿元；2008年西安国家民用航天产业基地实现了10个项目开工建设、10个项目建成达产，形成了航天应用产业、半导体新材料和太阳能光伏新能源、服务外包和创
30、意三大产业。2008年8月29日，经国家科技部和商务部会审，批准设立注册资金为一亿美金的长安蓝橡创业投资基金。11月27日，1000兆瓦太阳能项目等三个过亿项目集中开工。12月20日，隆基硅项目正式投产，预计2009年实现产值20亿元。航天基地也得到众多国内金融机构的青睐，仅2008年上半年已经融资26亿元，构建起多渠道全方位的融资平台。土地报批获得突破性进展，2007年完成1890亩土地报批，2008年完成3300亩土地报批，为项目入区和加快发展奠定了坚实的基础。中国航天科技集团还为基地批准储备了40个航天项目，将陆续进入基地。预计到2009年基地销售收入达到100亿元，2010年，基地的销
31、售收入将达到200亿元，就业人口达到10万人，形成1020个有自主知识产权的名牌产品，以及58家在国内外具有较强竞争力的龙头企业，用2到3年时间完成兄弟开发区8到10年的里程。到2015年十二五末时，形成产值过千亿，形成几家产值过十亿、百亿的龙头企业，成为我国西部航天科技自主创新平台、民品产业孵化平台、国际大企业合作平台，努力打造世界知名、国内一流的国家级高技术产业基地。2.3.2 项目区域房地产市场分析由于航天基地区域起步较晚，整体房地产市场处于成长初期，市场基本处于空白，所以我们结合基地所在长安区房地产市场和紧邻的曲江房地产市场以及对基地的调研数据来分析航天基地的房地产市场状况。1、长安区
32、房地产市场分析长安板块位于基地西侧和南侧，04年开始大量发展房地产市场。长安板块从2004年以来就以快速发展、适合居住、房价适中等优势引起了人们的关注。进入2006年以来，大批的房地产开发商屯兵圈地，力推精品住房，引发了西安楼市震动。随着长安与西安主城区的融合，以后地铁的开通，再加上大学城的日益扩大、航天产业基地的落户，高新区二次创业向长安的扩展等等，这些都为长安的房地产发展提供了前所未有的机遇。2007西安房地产需求蓝皮书中有数据指出，打算在长安区购房的人，比例占全市购房人群的8.49% 。在未来10年乃至更长的时间内，长安的目标是打造具有国际竞争力的“生态长安”、“科教长安”、“文化长安”
33、。通过“五横十纵”等道路建设规划全面对接西安，真正打造西安大南城“副中心”。（1）固定资产投资年均增幅达39%，区域配套全面升级图2-6 西安长安区板块固定资产投资额统计图从2002年区域固定资产投资额24.17亿元至2007年的125.4亿元，六年来长安区年均固定资产投资额增长39%，区域配套全面升级。（2）开发量年增幅过40%，地产沿轴线式发展为主2002年以前，长安区房地产开发建设以政府、事业单位、集体企业集资建房为主，撤县设区以及商品房置业理念的深入人心，长安区商品房开发开始逐步增长，2002年长安区商品房施工面积34.6万平米，至2006年已达到168.07万平方米，开发量增长了近五
34、倍，平均年开发增幅达48.5%。截止08年长安已有30多家房地产公司包括近三分之一的外埠开发商涉足，项目数已达30余个。目前长安区的房地产主要沿长安路与西万路两条交通轴线发展。自长安区商品房市场启动之初长安路轴线便一直是长安房地产建设的热点区域，目前长安路诸如地铁二号线等交通建设令人瞩目，完成了长安区与西安城南、城北的对接，房地产也沿着这条南北交通大动脉快速发展；另一条交通干线西万路发展轴可以说是后来居上，发展迅猛，依托高新区的辐射带动以及西部大学城的拓延，聚集了诸多上规模、中高档次的楼盘，诸如雅居乐维也纳森林、盛世长安等项目正吸引着更多中高收入人群置业长安。除两轴线发展之外，长安区依托与曲江
35、的紧密联系，受其房地产发展的辐射带动，与之相邻的韦曲航天科技产业开发区内房地产开发也逐步走高，诸如富力城的开发在很大程度上提升了长安房地产的影响力，200亩的“金桥”项目慧谷阑珊也即将启动。此外长安区依托西部大学城科教基地影响力的逐步提升，这里也聚集了部分品质楼盘，如智慧城、融发心园等项目的开发。（3）自住型需求渐成置业主力，销量年增幅超40%2002年长安区商品房销售面积仅为10余万平方米，而至2006年市场销售已达66万平米，平均年销售量增长幅度也达40%以上。2003年以来长安区迎来区域置业潮，在前期主要以看好区域发展前景、以投资为目的的西安市购买人群居多，早期这部分置业人群比例占到总购
36、房人群的40%以上。而随着市场的高走，价格也逐步上行，这种以投资为目的地购买行为也由此开始缩减。而与此同时随着区域环境的不断改善，真正以居住为目的地购买人群逐渐增多，并已成为目前置业长安的绝对主体，根据西安房地产信息网调查数据显示，目前长安区置业人群中以投资为目的的人群比例已不足13%，自住性需求人群比例已攀升至87%左右。2、曲江房地产市场分析在西安，位于城南的曲江有着其独特的区位优势。曲江距西安市中心钟楼仅10分钟车程，历来因其区内的大雁塔吸引着世界的目光。曲江已成为西安城市的名片和名副其实的会客厅。曲江南接长安区韦曲科技园，东临灞桥产业区，西临高新区，北接老城区，临近城南高教文化区，文化
37、氛围浓郁，地理位置十分优越；区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。除此之外西安国展中心、西安国际会议中心、外商会所等已形成初步的商务服务群，大雁塔周边已初步成为独具特色的文化旅游商贸区。曲江新区拥有优秀的人居环境，这里规划有完善的医疗、教育、购物等生活设施，同时坐拥大雁塔商圈，紧邻小寨商圈，处于长安路生活圈和教育圈之内，生活、教育、医疗配套成熟方便，“距城市不远，离自然很近”，被誉为“魅力曲江，人居乐土”，是西安公认的最佳居住地。（1）地根紧缩，地价飙升曲江在发展速度上创造了“曲江速度”这一神话，而从在土地价格上也更能体现
38、这一增值速度。曲江新区的地价由2002年的每亩30万元飙升至2007年的每亩300万元以上，已经超越城南其他区域和高新，08年受全国以及西安整体楼市的影响，虽然地价略有下调，但是依然保持在250-300万/亩之间。图2-7 西安曲江板块土地价格走势图（2）区域住宅市场供应充足曲江的快速发展和日趋完善的周边环境，使得区域的住宅产品无论自住或者投资都是绝佳的选择。土地市场的快速发展也带动了区域内的住宅市场的开发，傲视西安的土地价格注定了区域高人一筹的房价。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：曲江板块的住宅均价从03年的2000多元/，已经升至2008年的近5000元/。升幅较大，如下图所示：
39、图2-8 西安曲江板块住宅价格走势图目前在曲江汇集了有中海国际社区、曲江南苑、曲江华府、曲江兰亭、曲江城市花园、哈佛公馆、富力城、大华曲江公园世家等众多新旧在售项目，特别是占地1000亩的中海国际社区和大华曲江公园世家，以及在曲江南沿上的富力城，对曲江乃至全市住宅市场都是一个重要的补给。曲江新区拥有优美的生态环境，没有任何工业污染，1200亩的曲江池水面，紧邻杜陵10000亩的生态森林，超过40的绿化控制率，营造出一个各项生态指标最为优秀的区域之一。结合区域的发展优势，目前区域的项目皆以“自然优势、旅游地产”为卖点，项目多以小高层、高层、花园洋房、别墅等综合形态构成。曲江区域内的楼盘项目可以用
40、高绿化率（绿化率在40%以上）、高均价（均价在5000元/左右）、高品质（开发公司多为品牌地产）来形容。虽然具有良好的自然环境等优势，但是目前区域内的生活配套以及交通的不便依然是区域内项目最大的不足，区域项目入住率不高，居住氛围不浓。但是随着曲江新区建设进程有条不紊的进行，伴随着区域环境的不断完善和地产市场整体行情上涨，曲江的地产市场具有较高的投资以及升值潜力。长安区板块和曲江板块房地产市场的快速发展，使得项目周边区域的市场满意度得到提高，基础设施更加完善，居住氛围日趋浓郁。由于西安市地铁2号线的建设，项目区域的交通便利性得到大大的提高，区位优势更加明显，市场前景看好。2.4 项目SWOT分析
41、针对本项目所面对的优势、劣势、机会和威胁进行分析：1、优势分析（strength）（1）政策支持项目位于西安国家民用航天产业基地核心区，为大力发展航天基地，航天基地管委会会大力支持本项目的开发建设。（2）区域发展优势随着航天基地的发展，基础设施和配套设施逐渐完善，经济已经得到了很好的发展，该区域已成为西安市社会和经济发展的热点区域。（3）需求支撑随着航天基地入区企业产业不断的增加，企业各层级的员工对于便利的居住条件的需求越来越多，而本项目作为航天基地开发的第一个服务公寓项目，有着巨大的优势。（4）客户资源本项目开发公司作为基地管委会的控股公司，具备独特的客户资源等开发优势。（5）建设条件优越本
42、项目用地范围建设条件优越。征地、附着物清理、临时围墙圈建、地表垃圾土外运等工作均已完成，宗地外配套条件即将达到建设条件（路通、电通、通讯通、上水通、下水通、燃气通、热力通）。2、劣势分析（weakness）（1）项目规模较小项目占地面积25.9亩，规划红线内用地面积19.2亩。（2）项目周边生活配套匮乏西安国际民用航天产业基地是2006年7月成立，目前正在规划建设中，周边生活配套相对匮乏。（3）周边治安、文化设施有待改进（4）形象影响由于项目位于基地核心区，受基地产业影响，对项目的整体形象产生一定影响。（5）项目开发公司为新近成立的公司，市场认知度不够3、机会分析（opportunity）（1
43、）航天基地未来巨大的发展前景航天基地作为陕西省和西安市的重点项目，未来会用许多高科技企业入驻，基地未来发展空间巨大。（2）项目升值潜力大随着基地经济的不断发展，生活配套的不断完善，项目具有很大的升值空间。（3）潜在消费者增加随着基地入驻企业的增多，人口数量也将增加，所以潜在消费者也将增加。4、威胁分析（threats）（1）航天基地内的富力城楼盘将对本项目有所冲击；（2）长安区和曲江众多成熟的楼盘会瓜分本项目的客源，使项目面临一定的竞争压力。5、结论根据以上SWOT分析，本项目采取的发展策略：最大化的发挥基地区域价值；通过突出的定位、物业开发模式或建立鲜明的项目形象和品牌形象，在区域市场中脱颖
44、而出；充分利用现有资源，实现差异化，建立独有核心价值体系，力争实现价格突破并快销。2.5 典型案例分析通过对本项目所在航天基地周边长安区住宅市场的调查，该区域存在具有竞争性的中高档住宅项目，这些项目与本项目既互相竞争又相互促进，选取的新建、在建典型案例如表2-2所示：表2-2 典型案例对比表序号名称销售均价（元/平方米）规模竣工日期1宇恒国际3600总建筑面积3.5万2010年3月2新 界3300总建筑面积5万2009年12月3朝华美域3800总建筑面积4万2010年3月4长安相府4300总建筑面积7万2010年4月5华城国际4800总建筑面积26万2010年12月6长延居会展明珠4700总建
45、筑面积约17万2010年12月2.6 价格定位本项目的价格定位均采用市场比较法进行定位，主要针对本项目公寓、配套商业用房和停车位选取可比实例并进行价格定位。1、住宅价格定位住宅采用市场比较定价法，但本项目周围的住宅项目较少，所以采用的可比实例（住宅项目）与本项目有一定的距离。但根据此住宅的地理位置、项目定位、销售时间等几个方面考虑不同的项目间的差异性，并对参照的几个住宅项目价格赋予不同的权重值，表23内容为所选案例的销售价格及相关修正系数、权重设置表。表23 可比实例销售价格及修正系数权重表项目名称高层修正系数权重均价(元)区域因素交易时间个别因素宇恒国际3600100/100100/9610
46、0/980.4新 界3300100/102100/101100/1010.3朝华美域3800100/98100/101100/1000.3表中权重的设置是根据可比实例与本项目的近似程度，依经验设置的数值。修正系数按以下方法计算：每个因素的取值以项目为基准值计算，实例的因素取值参照基准值计算。最终的修正系数为同一实例各修正因素系数的乘积，由此可得：宇恒国际修正系数：100/100100/96100/98=1.06新 界修正系数：100/102100/101100/101=0.96朝华美域修正系数：100/98100/101100/100=1.01各实例的比准价格为：均价修正系数，具体比准价格如下：宇恒国际：36001.063816元/；
