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1、附表A4 西安欧亚学院本科毕业论文（设计）开题报告题 目： 西安林语溪住宅小区可行性 研究报告的编制 学生姓名： 王登峰 分院（系）： 建筑工程学院 专业班级： 工程管理1001 指导教师： 黄 敏 完成时间： 2013年12月25日 要 求1、开题报告是毕业论文（设计）的总体构想，由学生在毕业论文（设计）工作前期独立完成。2、开题报告正文用A4纸打印，各级标题用4号宋体字加黑，正文用小4号宋体字，20磅行距。3、参考文献不少于5篇（不包括辞典、手册），著录格式应符合GB7714-87文后参考文献著录规则要求。4、年月日等的填写，用阿拉伯数字书写。要符合关于出版物上数字用法的试行规定，如“20
2、08年2月28日”。5、所有签名必须手写，不得打印。1 课题的背景及意义1.1 背景本项目预建于西安市浐灞生态区长鸣路与南三环十字东北角，东临清澈的浐河，环境优美；南邻西安绕城高速G3001，北邻地铁5号线，交通便利；西邻西安交通大学曲江校区，学术氛围浓厚。区内有半坡博物馆、西安世园会、绿叶庄园等著名景点。浐灞生态区正在围绕建设国家级生态区、国家级旅游示范区的相关要求，快速推进滨河商业带、浐灞国家湿地公园，雁鸣湖景区和桃花潭景区等项目开发建设，全力打造都市生态 旅游集散地。浐灞生态区有着非常广阔的发展前景，所以该项目的可行性研究有着非常重要的价值。1.2 意义近年来，政府对于房地产市场的调控力
3、度不断加强，并取得了一定的成效。2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”成为房地产政策调控高潮，会上，温总理提出完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围等重要举措。对于投资巨大且具有一定风险的房地产开发项目，为了能使项目投资决策科学化，减少和避免投资决策的失误，提高项目投资的效益，进行可行性研究是非常必要的。可行性研究是建设项目投资决策的依据，是筹集资金和向银行申请贷款的依据，是向当地政府、规划部门、环境保护部门申请建设执照的依据，是进行建设项目后评价的依据。因此，本次毕业设计对西安林语溪住宅小区建设项目进
4、行可行性研究，为决策提供科学依据。2 毕业设计的主要内容2.1 总论2.1.1 项目基本情况西安林语溪住宅小区位于西安市浐灞生态区长鸣路与南三环十字东北角，东临浐河、南邻西安绕城高速G3001、西邻西安交通大学曲江校区、北邻地铁5号线，占地38亩。三通一平已经完成、开发类型以住宅为主，临街低层部分开发商业。该项目建设期拟定为2014年7月-2016年7月。容积率为2.5。2.1.2 建设单位概况 公司的名称，资质，公司的法人，公司的地址，设备配套设施，资金的筹备情况等。2.1.3 项目兴建的理由与目标包括企业兴建理由、政府项目兴建理由、项目兴建理由的论证和项目预计目标定位及功能定位。2.1.4
5、建设规模及主要技术经济指标2.1.5可行性研究报告编制依据2.2 市场分析2.2.1 市场分析内容通过市场调查并预测项目区域市场、西安市房地产市场、宏观房地产市场的发展状况。项目的SWOT分析、需求量分析、竞争力分析、市场风险分析。 2.2.2 市场分析结果通过项目分析的内容进行项目的客户定位、准确地为拟建项目进行产品定位（含价格定位）、形象定位。2.3 区域现状与建设条件包括气象、地质、地形交通运输、水源、附近商业及配套情况、市政基础及公建配套设施、周边物业情况、人文环境、外部协作等建设条件，并对其进行综合评述。2.4 项目规划设计方案的选择2.4.1 项目方案设计包括项目规划设计方案的拟建
6、规模、技术方案设计。项目规划设计方案应符合先进性、适用性、可靠性、安全性，并满足市场需求、产业政策、专业化协作、资源综合利用等内容。2.4.2 总平面布置方案总平面布置要综合考虑运输、卫生、环保、施工、管理等因素。通过对项目设计方案的分析来确定怎样达到最佳效果。2.4.3 设计方案的选择通过评分法中的加法评分法优选出能满足在技术上先进可靠，对产品质量性能保证，对原材料适应的方案。2.5 建筑节能与环境保护2.5.1 建筑节能包括节能设计依据、原则及各种主要的节能措施等，通过节能来保证项目效益的更好实现，促进可持续发展。2.5.2 环境保护包括项目周围环境状况、可能造成的影响分析、预测和评价、环
7、境保护的措施、环境影响的经济损益分析、环境监测的建议、环境影响评价的结论，并提出采取的防治措施及预期治理效果、结论、与建议等。2.6 项目开发与销售计划2.6.1 项目开发计划包括项目采用的发包方式，直接发包还是招投标，建议采用哪种方式更适合工程性质和有利于工程建设。2.6.2 进度安排进度安排包括建设进度安排、对物料供应做出估计或估算，以便为投资估算及资金筹措与使用方案的制定做好准备。2.6.3 项目销售计划包括销售策略、销售面积实现计划和销售收入实现计划以及项目的市场推广主题、目的、对象、场所、时间、内容、运作等内容，选择最佳推销及推广方案来获取更多的利润。2.7 投资估算与资金筹措2.7
8、.1 投资估算总投资额的估算包括项目投资估算、估算依据、估算范围和估算结果。对项目的单项工程所需的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、基本预备费、涨价预备费、建设期贷款利息和流动资金等进行总投资额估算。2.7.2 资金筹措从项目投资的资金来源和筹措方式进行分析，分析各种资金所占的比例，资金数量和利率。根据投资估算的结果优选出最佳方案。2.8 项目经济分析2.8.1 经济评价参数的确定确定经济评价参数，如基准收益率、银行贷款利率、各项税率等，为财务评价提供基础。2.8.2 财务评价明确项目的评价范围，根据项目性质和融资方式选取适宜的方法，编制财务分析报表，计算财务分析指标，进行财务分析与
9、评价。财务评价包括盈利能力、清偿能力和财务生存能力三个方面的评价。2.8.3 不确定性分析对影响项目经济效益的不确定因素进行研究和估计，通过盈亏平衡分析和敏感性分析，分析项目承受风险的能力，确定敏感因素，加强对敏感因素的控制以减少其对经济效益的影响。2.9 结论与开发建议2.9.1 研究结论总结推荐方案的总体描述、主要比选方案描述从经济、技术等角度论述项目的可行性，选择最优方案并对方案的内容论证结果进行总体描述。2.9.2 项目开发建议对项目下一步工作的重要意见和建议，项目实施中需要协助解决的问题和相应的意见和建议和针对开发过程中可能出现的问题，提出相应的解决建议。3 课题设计所采用的方法及步
10、骤3.1 研究方法 本次毕业设计主要采用两种方法：市场调研法和定量分析法。(1) 市场调研法：通过市场调研法中的自填式问卷方式了解西安居民的生活习惯、生活方式、对住房的需求及购买力等情况，并对收集到的信息进行整理。(2) 定量分析法：借助定量分析法对市场调研得到的数据信息进行分析得出结论，制定合理的项目规划设计方案及销售计划；通过定量分析法中的比率分析法计算投资收益率、资产负债率等经济评价指标，分析项目的经济效果，并提出相应的建议。3.2 步骤(1) 查阅相关参考资料，通过这些资料来认识房地产项目可行性研究的内容并形成编制可行性研究报告的总体思路；(2) 通过市场调研了解全国、西安市及项目区域
11、内房地产市场状况；(3) 对项目周边进行实地调研并进行SWOT分析，确定项目定位；(4) 策划项目建设方案，结合所收集的资料和数据，选择最合理的方案，绘制项目总平面图，进一步确定开发策略和营销策略；(5) 进行项目经济基础数据的预测，编制财务评价报表，研究项目在经济上的合理性；(6) 总结并作出是否可行的结论，提出相关建议。4 阶段进度计划为了更好的完成本次设计，我做了如下安排：2013年12月17日2013年12月25日 广泛查阅相关资料，整理后撰写开题报告；2014年02月24日2014年03月05日 制定计划，从资源及市场两方面开展实地考察调研，收集资料，统计分析；2014年03月06日
12、2014年03月22日 在市场研究的基础上，确定项目定位，并建立几种可行方案，从中选择最佳方案；2014年03月23日2014年04月01日 在投资估算的基础上分析制定资金筹措计划；2014年04月02日2014年04月20日 编制财务评价报表，分析该项目的盈利能力和清偿能力，并进行不确定性分析；2014年04月21日2014年05月02日 整理报告，并进行修改，形成终稿；2014年05月03日2014年05月04日 完成毕业设计的打印、装订、提交等工作。 5 参考文献1 陆参，工程建设项目可行性研究实务手册M，北京，中国电力出版社，2006，22-462 王勇，项目可行性研究与评估M，第二版
13、，北京，中国建筑工业出版社，2011，1-503 王国立，王红岩，宋维佳，可行性研究与项目评估M，大连，东北财经大学出版社，2008，34-904 黄有亮，工程经济学M，南京，东南大学出版社，2002，23-1205 国家发展改革委，建设部，建设项目经济评价方法与参数M，第三版，北京，中国计划出版社，2006，89-916 和宏明，薄立馨，投资项目可行性研究工作手册M，北京，中国物价出版社，2002，21-457 刘晓君，技术经济学M，西安，西北大学出版社，2003，43-878 建筑施工手册（第四版）编写组，建筑施工手册M，第四版，北京，中国建筑工业出版社，2003，78-1219 梁世连，
14、工程项目管理M，北京，中国建材工业出版社，2004，134-15610 兰峰，房地产开发与经营M，北京，中国建筑工业出版社，2008，120-12611 刘长滨，建筑工程技术经济学M，北京，中国建筑工艺出版社，2004，23-5612 古扎拉蒂，计量经济学M，林少功译，北京，中国人民大学出版社，2001，52-7613 注册咨询工程师（投资）考试教材编写委员会，工程咨询概论M，北京，中国计划出版社，2003，76-21014 注册咨询工程师考试教材编写委员会，项目决策分析与评价M，北京，中国计划出版社，2003，67-8915 建设工程可行性研究一本通编写委员会，建设工程可行性研究一本通M，武汉，华中科技大学出版社，2008，77-12416 于立君，郝利光，工程经济学M，第二版，北京，机械工业出版社，2010，47-89指导教师意见：指导教师签字：年 月 日教研室意见：主任签字：年 月 日
