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1、有限公司三曼多购物中心项目可行性研究报告项目投资单位：有限公司报告编制单位：杭州博顿投资咨询有限公司二一年五月浙江三曼多购物中心项目可行性研究报告摘 要本研究报告为商贸项目的可行性研究。可行性研究对于一个投资巨大的商贸项目来说是十分必要的。本文运用科学的手段，站在客观、公正的角度上，通过对浙江省杭州市经济技术开发区经济状况及地区市场的分析，结合项目的具体情况，提出本项目的方案，包括项目的SWOT分析，市场定位，规划方案，总投资估算和资金筹措。然后运用工程经济的评价方法，对方案进行财务评价，包括对方案的盈利能力、清偿能力、抗风险能力进行全面分析，最后得出本方案的综合评价与建议。关键词：百货，可行
2、性研究，财务目 录第一章 总论 1.1 项目概括 1.2 项目建设的必要性 1.3 可行性研究的编制依据第二章 市场分析 2.1 市场现状2.2 下沙新城竞争环境分析2.3 本项目的成功要素第三章 项目规划方案 3.1 指导思想 3.2 合作方案 3.3 项目功能布局第四章 项目的实施进度安排第五章 投资估算和资金筹措 5.1 固定资产投资估算 5.2 流动资金估算 5.3 项目总投资 5.4 资金筹措及用款计划 5.5 投资指标第六章 技术经济分析 6.1 概述 6.2 项目投入总资金 6.3 财务计算 6.4 财务评价 6.5 结论第一章总 论1.1项目概况1.1.1项目概况本项目地块位于
3、杭州中心商业中心地段，路以北、路以南、以东、路以西，属商业街区。为地理位置最优越的规划分区之一。距离最繁华商圈“商厦”2000米左右。项目建筑总面积。从目前现状来看，项目周边主干道现状比较理想，车流量和人流量较大，项目周边聚集多条公交线路，构成项目所处区域快捷方便的公共交通系统。周边商业配套、商务配套、公建配套和休闲娱乐配套齐全。本项目为地理位置最优越的规划分区之一，商业价值较高。项目11号楼建筑面积，一层沿街面以精品店及餐饮为主，层内部分主打化妆品、男女休闲服饰、鞋类、箱包、饰品、电子产品等；二层主要引进精品女装、品牌男装、品牌折扣店等；三层为健身中心、游艺场；四层为KTV中心。项目7号楼一
4、至三层总建筑面积为8，主要规划用途为影院。项目10号楼一至三层总建筑面积为，主要规划用途为酒吧、咖啡茶座及休闲会所等。项目计划总投资万元，公司注册资本金为万元。1.1.2建设单位概况本项目的投资方为，1.2项目建设的必要性（1）零售业是我国国民经济的重要产业之一，零售业的发展对国家经济的发展有着十分巨大的带动作用。（2）杭州市经济连年高速增长，人民生活水平日益提高，百姓对商业购物的需求急剧增长。（3）本项目地处，属于中心区快，交通便利，各种设施齐全，位于地理位置最优越的规划分区之一，商业优势明显。项目定位于百货和餐饮娱乐，有利于充分发挥本项目的地段优势，同时为的发展做出一定的贡献。1.3可行性
5、研究的编制依据（1）国民经济中长期发展规划和产业政策（2）投资项目可行性研究指南（3）城市居住区规划设计规范（4）提供的其他有关资料（5）现场勘察报告及市场调查报告（6）行业市场目前的平均情况第二章市场分析2.1市场现状在国际上，随着各种连锁业态的迅速崛起，超市、购物中心在不遗余力地开疆拓土，杭州市区面积在平方米的购物中心有近家，主要集中在湖滨、武林和吴山三个商圈中。在现有的竞争者中，杭州大厦购物中心、银泰百货、解放路百货和杭州百货四家影响力较大的百货店形成了相对垄断的局面。虽然四大百货店在某些产品和品牌上存在着共同之处，但各店的市场定位都比较明确，使得各个竞争者通过市场细分都占据了一席之地，
6、竞争者之间的竞争激烈而有序。2.2 下沙新城竞争环境分析本项目投资建设地点位于新城，目前在项目区域内有物美超市、都尚购物中心、高沙商业街、下沙商贸城等竞争企业。其中物美超市、经营面积平方米，是当地超市大卖场的主流，但该超市与本项目定位不同无法构成直接竞争关系。下沙商贸城、都尚购物中心、高沙商业街是本项目的主要竞争对手，但以上三家企业定位较低，从地理位置、经营品类、管理模式、服务功能等方面来看尚无法与本项目形成有利竞争。2.3 本项目的成功要素1.要素一：准确清晰而有特色的市场定位本项目为了避开与新兴业态的正面冲突以及彼此之间的激烈竞争，进行了明确清晰的市场定位。本项目是一个集休闲购物、餐饮、健
7、身娱乐、商务办公、酒店公寓为一体的一站式综合购物中心。2.要素二：品牌企业企业品牌经营，顾名思义就是要树立企业形象，在品牌商品经营和品牌服务经营成功的基础上，实施品牌战略，形成自己的零售企业品牌。创塑品牌企业，培养消费者认牌购买的消费模式，提升顾客对企业的忠诚度。本项目定位于中高端市场，从而树立了高档次、高品位的企业形象，并且利用其品牌优势进行品牌输出，从而在一定程度上达到了规模经济，使得企业的品牌价值最大化。品牌企业的创塑，除了需要品牌商品和品牌服务的支撑之外，还需要下列在组织层面上的创新:（1）产权制度上的革新，从根本上讲，目前国有大中型百货企业陷入困境的原因是现代企业制度建立和产权制度改
8、革不到位。本项目拥有明晰的产权和建立起了现代企业制度。（2）经营理念的革新，本一改传统百货“大而全”的经营思路，走向“专而精”的现代百货。（3）经营重心的革新，本项目从传统百货以商品为中心的经营模式转向以顾客为中心，以顾客满意为前提的现代百货经营模式。（4）管理上的革新，本项目积极的引进职业经理人制度，将商品质量、服务质量、环境质量、人员素质、管理质量纳入制度化管理，使得各部门的分工更加科学和精细。（5）后勤管理上的革新，本项目对员工食堂、环境卫生、储运等环节进行发包，由此简化管理环节，缓解管理压力，并降低管理成本。3.要素三：品牌商品对于零售企业来说，商品是吸引消费者眼球的前提。对于百货商场
9、而言，不再追求传统意义上的大而全，而在市场定位的基础上，对商品进行筛选。因此本项目选择商品的惟一标准是：所选的商品必须体现本项目的市场定位。商品是市场定位物的表现，没有商品的物化，市场定位就只能沦为口号。本项目采取下列措施来创塑品牌商品：（1）商品选择上的革新，商品的选择以满足目标顾客的需要为前提，与企业的定位相一致。（2）商品管理上的革新，在形成国内外品牌商品大联盟的前提下，实施滚动式品牌管理，以市场适销为标准，并不断引进新品、名品，提高商场活力。（3）自有品牌和贴牌商品，为了降低成本，争取更大的利润空间，本项目积极创建自有品牌或实行贴牌经营。4.要素四：品牌服务我们可以用一个等式来说明顾客
10、在购物过程中所得到的价值，即消费者价值=商品价值+附加值，在等式中的附加值是由广义上的服务提供的。本项目是一个细节决定成败的典型行业。与超市等其他业态的顾客自我服务、强化物的服务不同，本项目的服务主要是一个全面细致和以人为主的服务。本项目为创塑品牌服务在各个方面采取措施以使顾客的附加值最大化:（1）员工管理的革新，员工是服务的直接提供者，是顾客的直接接触者，因此员工的素质一定程度上决定着企业的命运。对员工的服务质量不能停留在“微笑服务”的基础上，而应提升到更高层次的“知识型服务”和“个性化服务”上。（2）产品保证的革新，产品保证是商场的立身之本，也是减少消费者交易成本的重要手段。这里的产品保证
11、除了传统意义上的货真价实以外，还涵盖了顾客的满意保证。（3）购物环境的革新，消费者在购物过程中强调便利性、多样性和个性需要，同时也强调购物过程中经历的愉悦，我们称之为“体验式购物”。本项目推出的许多延伸服务，如送货上门、商品知识咨询、礼品包装、外币兑换等，以及完善设施如顾客休息室、总服务台、残疾人专用卫生间等，为顾客提供全方位的服务。除此之外，为了满足消费者“一站式”购物的需要，完善周围零售业态的类型、提供休闲娱乐的场所，以形成优势互补，增强顾客的购物体验。（4）营销渠道的革新，包括电子商务和会员制，随着信息化技术和互联网发展，电子商务的迅速崛起，冲击着传统的营销模式。本项目开展了电子商务，以
12、适应时代潮流。会员制，即VIP营销，它是根据80/20原则所采取营销模式，是一种稳定顾客群，了解顾客消费偏好的信息的重要手段。现在杭州各百货商场都开展了VIP营销。第三章项目规划方案3.1指导思想本项目三曼多购物中心是集合休闲购物、餐饮、健身娱乐、商务办公、酒店公寓为一体的一站式综合购物中心。我们将力主打造一个便捷、舒适、时尚、休闲的大型商业中心。本项目的规划布局合理，追求与城市空间的协调、人文环境的典雅。树立品牌概念，邀请国内外著名的规划设计师，配合该地地区周边自然人文环境，共同合力创造有突破性设计，使项目成为城市景观的重要组成部分。3.2 合作方案1、装修部分：业主完成本项目外立面建筑物装
13、修，配备建筑物景观灯。室内完成吊顶、地面、墙体及室内基础照明。2、设备部分：业主完成本项目室内冷暖中央空调系统、自动扶梯、货梯、客梯、消防系统、基本电力设施（双回路电源）及完成电量增容工作。3、附属设施：业主方向本项目提供个地面停车位、平方米办公室、平方米仓库及职工食堂平方米。3.3项目功能布局：序号楼层经营类别主要品牌111号楼一层沿街面层内211号楼二层311号楼三层411号楼四层57号楼一层至三层610号楼一层至三层第四章项目的实施进度安排4.1开发进度安排 开发进度安排计划 表5-1进度 时间20102011分项工程三季度四季度一月二月三月四月五月六月七月四季度一季度11号楼7号楼10
14、号楼- 办理各种手续 主体工程 装饰工程 竣工验收第五章 投资估算和资金筹措 项目的投资估算和资金筹措做如下分析：5.1 固定资产投资估算 本项目固定资产投资万元。5.2 流动资金估算 本项目共需投入流动资金万元。5.3 项目总投资 项目总投资包括固定资产投资万元和流动资金万元，合计为万元。总投资计划表项目分项单价金额固定资产投资租金装修费用设备购置固定资产小计流动资金合计5.4 资金筹措及用款计划5.4.1 资金筹措 (1) 固定资产投资万元。 A有限公司出资100%，计万元。 (2) 流动资金万元。 A有限公司出资100%，计万元。5.4.2 用款计划 固定资产投资在一年内使用。 流动资金
15、根据年限分年投入。投资计划与资金筹措表（单位：万元）项目合计第一年第二年总投资固定资产投资流动资金自有资金短期借款第六章 经济分析6.1 概述有限公司拟在，投资年销售万元三曼多购物中心项目，本次经济分析对上述新增销售能力进行投入产出分析。项目经济评价依据国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数(第三版) 。6.2 项目投入总资金 项目投入总资金包括固定资产投资万元,全部流动资金万元，合计为万元。6.3 财务计算 6.3.1 销售收入和销售税金及附加计算 (1) 销售收入计算 (不含税)产品销售价根据国内外同类产品市场价确定。 (2) 销售税金及附加 企业销售税金及附加按企业年税负率3计
16、算销售税金及附加估算表项目金额（万元）附加营业收入企业税负率销售税金及附加估算 6.3.2 销售成本计算说明: (1) 产品成本：项目所需产品按现有市场价计算 (不含税) 。(2) 工资及附加：项目需定员人，职工福利费按工资14%提取，养老保险金、医疗保险费暂按工资额%计取，全员平均工资及附加万元/年，年需费用万元。(3) 折旧及摊销：固定资产平均按年折旧，残值按5%，无形及递延资产按年摊销，修理费按折旧%计。(4) 销售费用：根据产品销售特点，按销售收入%计。总成本费用估算表（万元）序号成本项目金额一销售成本二工资福利费三销售费用四管理费用五财务费用六折旧费七修理费八环保治理费成本合计 6.
17、3.3 利润及分配 项目年利润总额=年销售收入年总成本年销售税金及附加 年平均利润总额万元。 企业所得税税率为25%，年平均所得税5万元。 在税后利润中提10%公积金。 损益表（单位：万元）序号项目金额1销售收入2总成本3销售税金及附加4毛利润5所得税6税后利润7可分配利润8公积金9累计未分配利润现金流量表序号年份建设期（万元）达产期（平均每年）一现金流入1销售收入二现金流出1固定资产投资2流动资金3总成本4销售税金及附加5所得税所得税后净现金流量6.4 财务评价 6.4.1 财务盈利能力分析 年平均息税前利润 (1) 总投资收益率= 100% =% 项目总投资 年平均利税总额 (2) 项目投
18、资利税率= 100% =% 项目总投资 年平均净利润 (3) 项目资本金净利润率= 100% =% 资本金 (4) 全部投资回收期(税后)为年。 6.4.3 财务不确定性分析 (1) 盈亏平衡分析 以生产能力利用率表示的盈亏平衡点: 年平均固定成本 BEP = 100% = % 年平均销售收入-年平均可变成本-年平均销售税金及附加 计算表明:该项目销售只要达到设计规模的%，也就是实现年销售额万元时，企业就可以保本，说明该项目具有较强的抗风险能力。6.5 评价结论 本项目固定资产投资万元，实现年产值万元的销售能力。 根据以上测算，项目年平均销售收入万元，年平均税收万元，年平均利润总额为万元，项目总投资收益率为%，投资利税率为%，静态全投资回收期(税后) 年，产量盈亏平衡点%。 从上述指标看,项目经济效益较好,并具有一定的抗风险能力,项目在财务上是可行的。
