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1、XXXX物流园项目可行性研究报告 项目可行性研究报告XXXX物流园建设项目目录一、总论11.1项目背景11.2项目概况21.3结论与建议3二、项目的规划相关性及建设必要性32.1项目的规划相关性32.2项目的建设必要性4三、场址选择53.1场址现状53.2场址建设条件5四、投资估算与资金筹措84.1 投资估算84.2资金来源与筹措9五、财务评价 95.1评价依据95.2基础数据与参数105.3营业收入估算105.4成本费用估算105.5盈利能力分析105.6偿债能力分析105.7财务评价结论10六、可行性研究的结论与建议116.1可行性研究结论116.2可行性研究建议11附表12一、总论1.1
2、项目背景1.1.1项目名称 XX（XX）物流园项目。1.1.2承办单位概况 本项目由XX国际控股有限公司承办。XX国际控股有限公司，前身是XX集团，创建于1992年3月8日，于2007年5月23日在香港成功上市，中国大陆著名的鞋业品牌连锁经营公司，主要经营鞋类业务及运动服饰业务，据中国行业企业信息中心统计，2011年度，以销售额计国内女皮鞋市场排名前10名中，有6个品牌属于白丽集团，它们分别是XX（第一），天美意（第二）、他她（第三），思加图（第五）,百思图（第八）和森达-女鞋（第九）;森达-男鞋居男装皮鞋市场排名首位，截至于2012年6月30日，XX国际控股有限公司在中国大陆拥有自营零售店1
3、5,964家，在香港及澳门拥有自营零售店163家，实力宏厚。1.1.3报告编制依据（1）投资项目可行性研究指南（试用版）；（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）马驹桥镇城市总体规划（20042020年）（4）XX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（5）北京市“十二五”时期物流业发展规划（6）北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（7）相关设计规范标准等1.1.4项目提出的理由与过程正在加快步伐融入世界经济的中国，物流业发展空间巨大，市场前景看好，将成为经济发展新的增长点。被经济学家称为继劳动力、自然资源之后的“第三利润源泉”物流管理已引起企业界的广泛关注。然而，长期以来
4、，我国许多厂商把经营重点都放在生产和销售环节上，想方设法从这两个环节中找到利润，却往往对物流中潜在的利润视而不见。不仅大多数国有大中型企业对物流认识和重视不够，而且不少地区和主管部门也未能充分意识到物流管理对市场流通、经济繁荣所起的重要作用。有资料显示，2000年我国实现GDP为89404亿元，全社会物流费用支出高达17880亿元，约占GDP的20；实现工业总产值73965亿元，物流费用高达29586 亿元，约占40，就是说，全社会物流费用每降低一个百分点，就可以节约178.8亿元费用 ；工业总产值每提高1个百分点，账面反映占压资金就多达近300亿元。美国目前全社会物流费用支出不足GDP的10
5、，如果我国能达到这一水平，按照2000年的GDP水平，将可以为全社会节约8940.4亿元的物流成本，或者说可以多产生近9000亿元的利润。由此可见，物流管理这个“第三利润源泉”喷涌而出，将会给企业、给社会带来滚滚财源，节约大量的人力物力，物流业发展空间将是巨大的。这将对企业、社会经济的发展产生巨大的推动力。而且XX区是京杭大运河河畔的产业新城，作为北京重点建设的新城区，XX新城发展目标也定为“区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城”。同时XX区也正在加快建设中心城，使之成为城市化的龙头。中心城将在现有基础上向东南方向拓展，新城规划中心城面积达到115平方公里，能容纳90万人口。在XX新城范围
6、内，将构建“一河两翼，南拓东进，组团发展”的空间结构，主要引导发展行政办公、商务金融、文化、会展等功能，是中心城行政办公、金融贸易等职能的补充配套区。在近两年，XX投资百亿元加强了以道路交通、供热、燃气、生态环境等为主的城市基础设施建设，新城基本框架初步形成、公共服务设施不断完善。京津公路XX段、运河东西大街、北苑高架桥、北关高架桥等一大批道路桥梁建成，北京二中XX分校、育才中学、史家胡同小学、北工大XX分校、北京中医医院XX分院等众多优质教育、医疗资源相继落户，城市服务功能不断增强，为未来新城开发和产业发展创造了条件。商家也对XX中心城觊觎多时：品牌商业和社区商业都在快速进驻，精品百货正在快
7、速崛起。这体现了XX的潜力。而此时XX（XX）物流园项目建成后，其为“总部+物流”的仓储物流业务，它将作为北京地区的区域配送中心，承担北京地区包括城区、近郊区、远郊区各连锁店商品的总库存储周转任务，对商品进行存储与零售配送及售后维修，满足每年1500万件的商品周转量的作业要求，为企业带来巨大的盈利。同时为了XX乃至北京地区的可持续发展，加快传统作业向第三产业、向现代服务业的转型与提升城市形象和促进长效管理，满足社会与经济日益增长的需要，依据北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要文件精神，项目的建设显得尤为迫切。XX（XX）物流园项目建成后将作为北京地区的区域配送中心。 1.2项目概况1.
8、2.1拟建地点 本项目位于北京市XX区马驹桥镇，具体地点为：东至XX物流园八号路，南至XX物流园二号路，西至空地，北至仓储一街。1.2.2建设规模、内容与主要设备材料 建设规模：项目总占地面积58926.9平方米，项目占地面积25040平方米，建筑面积43228平方米，其中建筑控制规模43333平方米，用地性质：W4物流用地。 建设内容：建2栋仓库、1栋办公楼、地上4-5层、简单装修；1栋宿舍楼、地上6层、简单装修。外墙采用涂料装饰，安装小型空调。主要设备材料： 1、建筑材料，外墙装饰材料，门窗玻璃，卫生洁具； 2、防水防腐材料，油漆涂料，阀门组件，陶瓷制品，仪器仪表； 3、给排水系统，消防系
9、统，管件管材，供水设备，室外排水； 4、建筑电气，照明灯具，低压电器，电线电缆，弱电系统，防雷系统，低压配电柜。1.2.3项目建设选址 本项目为北京市XX区马驹桥镇建设工程，地处县城区，周边“六通一平”（“六通”指通上水、通下水、通燃气、通电力、通电信、通路；“一平”指宗地内场地自然平整）城市基础设施配套条件好。1.2.4项目建设进度 本项目计划于2013年02月开始，2014年09月完成，预计建设工期19个月。1.2.5项目投资和筹资方案 本项目总投资为27032.70万元，其中建设投资22682.30万元，筹资方案为银行贷款。1.2.6主要技术经济指标表1-1 项目主要技术经济指标表序号项
10、目名称单位数量1项目占地面积250402建筑面积432283建筑密度%42.54容积率1.735总投资估算万元27032.706建设投资估算万元22682.307预计年均营业收入万元2800008预计年均利润总额万元849009预计年均净利润5075810预计投资净利润率18.711财务内部收益率（税后）12投资回收期（税后）年213借款偿还期年21.3结论与建议本项目的实施满足社会与经济日益增长的需求，有助于经济的快速发展，利于我们生活水平的的提高，更会给企业带来滚滚的财源，使企业得到更好的发展，符合XX经济发展的总体战略部署，有助于促进和谐社会的发展。 二、项目的规划相关性及建设必要性2.
11、1项目的规划相关性2.1.1马驹桥镇城市总体规划（20042020年） 马驹桥镇城市总体规划（20042020年）中指明了马驹桥镇位于进京、下卫、入冀、出关的交通枢纽上，交通条件极为便利，物流运输对马驹桥镇来说是一种新兴产业，马驹桥镇发展物流运输的潜力巨大。同时也表明了要利用北京市物流园区落户马驹桥的重大机遇，结合其作为重要交通枢纽的地位，梳理园区对内对外交通，统筹合理安排仓储物流用地，为区域周边地区和城市生产生活提供有效服务的原则。还规划仓储物流用地集中分布在北京XX物流园区和大杜社工业园区北侧，分别占地276.79公顷和20.61公顷。对于物流园区的规划则按照北京XX物流园区控制性详细规划
12、确定的用地规模建设，占地504公顷。并且在第七十九条也表明了近期的建设重点为：1加快对马驹桥镇中心区改造；2完善环保园区和物流园区；3建立马驹桥镇东西部联系道路。2.1.2XX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 XX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中点明了要坚持“优化提高一产、二三产业并重，突出发展现代服务业”的思路，大力调整产业结构，形成了“三二一”产业格局，第三产业增加值占地区生产总值的比重达到50%以上。并提出环渤海区域合作进一步深化：XX是环渤海多条发展走廊的重要节点，地处京津联系带轴心、京津冀现代化交通体系核心位置，是北京参与区域分工合作、服务环渤海的“桥头堡”。随着以
13、京津冀为核心的环渤海经济圈战略地位的提高，区域经济总量不断扩大，分工协作趋势更加明显，依托首都、面向环渤海的区位优势将使XX可以利用更大范围的资源实现自身快速发展。也指出了要大力发展与世界城市功能相适应的高端商务、高端制造、现代物流、文化创意等产业，转变经济发展方式，深度调整产业结构，使之成为首都经济发展新的增长极，成为国家第三增长极及环渤海城市群合作发展的重要枢纽。在一个目标：建设北京现代化国际新城中包含了要打造高端物流中心。在构建“一核三区、三带四组团”的区域空间格局中，京哈高速产业带、京沪高速产业带重点发展高端制造业和现代物流业。在纲要第二章更是指明了要重点打造三大产业，其一即为现代物流
14、，要大力引进“总部+物流”、“生产基地+物流”、“展示交易+物流”等高端物流项目，继续提高协作程度，加强城市物流系统和物流主通道建设，逐步形成末端共同配送的高效物流组织模式。继续完善电子商务发展环境，搭建认证、支付、交易、清算、诚信等平台，做大做强电子商务。同时也指出要加快建设重点产业功能区，其一即为现代物流集聚区，以物流基地为基础，抓住北京市重点物流基地建设以及朝阳口岸东移契机，以电子商务型物流和快速消费品物流为重点，逐步形成流通企业集聚区、综合服务区和流通总部商贸区等功能区域。2.1.3北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中的专栏1：生产
15、性服务业中亦点明了发展流通服务。运用现代信息技术、创新营销模式及金融服务配套等手段，提升流通业的现代化水平。加快交通枢纽、大型物流节点和流通网络的建设，强化批发业和物流业的营运控制功能。鼓励商业流通企业发展连锁经营和电子商务等现代流通方式，培育专业化、规模化的贸易企业和品牌代理商。同时第二篇中指出打造XX高端商务服务区。依托新城开发，重点发展总部经济、高端商务、康体医疗、文化传媒、会展培训等产业，积极吸引侨资总部落户，建设成为彰显国际新城形象的特色高端商务服务区。在第五篇也指明了集中力量聚焦XX，全面承接中心城功能疏解，突出商务、文化、教育、医疗等城市综合服务功能，充分彰显运河文化及滨水特色，
16、坚持先进理念、技术和标准，将XX新城打造成为国际一流的现代化新城。2.2项目的建设必要性2.2.1企业优势XX国际控股有限公司自筹建以来，公司就定位与广大客商建立的不仅仅是一种单纯的供需关系，同时还牢固的建立了相互促进、共同发展的友好合作伙伴关系。坚持以满足客户的需求为奋斗目标，以客户的意见和建议为鞭策，以“推己及人，士为知己，诚信互动，成败相依”为宗旨，来满足客户的技术要求与不同需求，用我们的技术和责任与荣誉感为客户提供产品的价值及服务。在政府的支持和公司的努力下，共济一班人已成为有志之士发挥聪明才智、一展壮志抱负的理想舞台。以“小河无水大河干”为原则，以尊重心看待员工与企业之间的关系，通过
17、先进和科学的国际质量管理模式，公司在管理上将更加规范和完善。本着创新求实、改革进取、争抓实干的宗旨和锲而不舍的创业精神，XX国际控股有限公司将开创一个更加辉煌的明天。2.2.2项目投资优势本项目具有投资回收期短，效益好，利润高的特点，有利于企业优化产业结构调整与转变增长方式，实现较快企业盈利。在经营上，公司一直以“供应链控制最大化，供应链运行快速化”为战略目标，将产品生产、销售网络控制与品牌经营合为一体，并充分运用信息技术缩短供应链的运行周期，缩短产品与市场的时空距离，使生产、销售保持均衡，产品供给与市场需求达成良性循环。因此本项目贯彻了公司一贯的经营战略：供应链控制最大化和供应链运行快速化，
18、同时项目也属于绿色物流顺应政策物流的发展趋势。绿色物流是指在物流过程中抑制物流对环境造成危害的同时，实现对物流环境的净化，使物流资源得到最充分利用。绿色物流源于对生态环境的保护，对资源的节约，体现了可持续发展的战略观点。绿色物流的概念目前还没有完全成熟，但把绿色物流的概念引向实践，其意义是非常重大的。我国“十二五”规划提出，“十二五”末我国万元GDP能耗将下降17%，排污指标要下降10%，并明确提出要把我国建设成一个资源节约型、环境友好型的和谐社会。而化工企业具有高能耗、高污染的特点，它不但存在化工生产中，而且存在化工企业的物流中。在化工企业的供应物流、生产物流及分销物流等物流子系统的各物流环
19、节中，都存在着非绿色因素，严重地影响着企业的发展潜力和人们的生存环境。因此对化工企业实施绿色物流具有战略意义，势在必行。三、场址选择3.1场址现状3.1.1地点与地理位置 XX区区域地理坐标北纬39364002，东经1163211656位于北京市东南部，京杭大运河北端，地处北京长安街延长线东端，是京杭大运河的北起点、首都北京的东大门，西临朝阳区、大兴区，北与顺义区接壤，东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连，南和天津市武清区、河北省廊坊市交界。紧邻北京中央商务区（CBD），西距国贸中心13公里，北距首都机场16公里，东距塘沽港100公里，素有“一京二卫三XX”之称，是环渤海经济圈
20、中的核心枢纽部位。3.1.2场地土地权属类别与占地面积本项目位于北京市XX区马驹桥镇：东至XX物流园八号路，南至XX物流园二号路，西至空地，北至仓储一街。用地性质：W4物流用地。土地所有权归国家所有，使用权为XX国际控股有限公司。项目总占地面积58926.9。3.2场址建设条件3.2.1自然条件1、气象 XX区属于典型的温带人陆性半湿润季风气候。具有春秋干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥的四季分明的气候特点。（1）气温XX区全年平均气温13.8，年平均最高气温为17.4 ，年平均最低气温5.8 ，最热月7月平均气温25.7 ，最冷月1月平均气温-5.1 ，年极端最高气温为40.
21、3 ，极端最低气温为-21 ，无霜期190天左右。春季日平均气温稳定通过0 的平均初日为3月2日，秋季日平均气温稳定降至0 以下的平均日期为11月26日；全年高于0 的持续日数为269天。（2）日照本区光照充足、热量丰富。年平均太阳辐射为132.6kcal/cm,月平均太阳辐射5月份最强，为16.24kcal/cm;年日照数为2435.4h，年日照百分比率为62%。（3）降水XX区年平均降水量620.9mm，其中65%的降水集中在七八月份。雨热同季，但是降水季节分配不均，常年发生春旱、夏涝。降水年际变化大，对排水系统提出较高要求。（4）风速一年中春季风速最大，4月份平均风速为3.6m/s，夏季
22、平均风速最小，8月份平均风速为1.8m/s，多年10分钟最大风速达22m/s；年平均相对湿度为60%；历年平均蒸发量为1895mm。年主导风向为西南风，次风为西北风，西风出现的几率最小，全年平均风速为2.9m/s。 2、地形、地貌 XX区位于北京市东南部，据已有资料，XX区基岩包括震旦亚界、下故生界及新生界地层，缺失上古生界和中生界地层。表明XX区在上古生代和整个中古生代，处于隆起上升受剥蚀的地质历史时期。在燕山运动以后的新生代第三纪晚期，底壳逐步下降，才再次接受沉积物，形成第四系盖尼，覆盖厚度一般在150m500m之间，但马驹桥及台湖镇东石村一带只有80m，差异较大，基地不平。辖域内大部分地
23、区处于大兴隆起与大厂凹陷的中间地带，地质条件比较稳定，中生代以来基岩升降幅度不明显，境内基岩埋深500m以内，变化较周边地区小，且无明显岩浆侵入及火山活动迹象，明确显示XX地区的地下基岩岩层完整性好，地质构造简单。区内有两条主要的活动断裂，并有多条隐状性断裂存在，单在第四纪末显示有活动迹象。XX区辖域为燕山运动以后的下降地区。东南距渤海100KM，西北距燕山山脉70km。全境属华北平原的一部分，整个平原主要有永定河、潮白河冲击而成，地势由西北向东南倾斜。全区平均海拔20m，坡降0.3%0.6%。全区地势平坦而略有起伏，境内地貌可分为阶地地貌、泛滥平原地貌、河漫滩地貌、沙丘地貌、人为地貌等。境域
24、北部，由张家湾东北经XX镇至宋庄一线西北部地区，地面高程均在20m以上，地形较为复杂，今仍有明显陡坎、冲沟，呈缓坡状态遗迹和沙丘等阶地地貌特征；东部北运河与潮白河之间地区，由于近代河流泛滥堆积作用，其地势表现为近河高、远河床低的态势，形成顺河床延伸的条形洼地；西部与南部为永定河作用地域，地势除总的形态外，在马驹桥、台湖至北运河区间，呈现东高西低或西南高东北低之势；由于古河改道和流水冲刷等原因，北部徐辛庄、永顺地区有坡岗地；风蚀和风力搬运作用造成北运河、潮白河沿岸有沙丘存在；南部低洼易涝地区还有盐碱土分布。建设项目所属地块地势平坦，与周围邻地无高差，交通通达度高，符合建造要求。3、水文 XX地处
25、京杭大运河北起点，境内河渠纵横，多河富水。共有大小河流13条，分别属于潮白河、北运河两大河系。主要河道多为西北、东南走向。XX区地下水贮存条件好，地下水位受区域地质和水文地质条件所制约。潜水水位一般年初开始缓慢下降；3月中旬，大地解冻，潜水埋深较浅的地区，水位略有回升；4、5月份，抽取地下水面积灌溉，水位迅速下降；5、6月，出现潜水最低水位值；7月至9月，雨水渗入补给，农业停采地下水，水位回升，夏末秋初出现最高水位值：10月后缓慢下降。除100m一下保持自然动态特征外，100m以上浅层承压水严重超采区，在5、6月份，形成常年或季节性水位降落漏斗状，水位逐年下降。3.2.2区位优势XX是环渤海多
26、条发展走廊的重要节点，地处京津联系带轴心、京津冀现代化交通体系核心位置，是北京参与区域分工合作、服务环渤海的“桥头堡”。随着以京津冀为核心的环渤海经济圈战略地位的提高，区域经济总量不断扩大，分工协作趋势更加明显，依托首都、面向环渤海的区位优势将使XX可以利用更大范围的资源实现自身快速发展。3.2.3交通条件 XX境内拥有密集的公路路网、便捷的轨道交通和重要的铁路大动脉。京哈、京沈、京津塘高速等5条高速路穿境而过，拥有5条连接北京中心城的干线通道（分别为京通快速路、朝阳路、朝阳北路、京沈高速和和两广路延长线），1条直接连接首都机场3号航站楼的快速路，4条联系天津滨海新区的交通通道，3条联通其他地
27、方的高速路，已建成的六环路、地铁八通线和规划的M6、M6支、M1支、S6、S5、S3、R1、R1支等八条轨道交通贯穿全境，新北京东站已确定落户XX，立体式交通网络将XX新城与环渤海多个财富中心紧密相连。 3.2.4社会经济条件 “十一五”时期，地区生产总值预计（下同）达到315亿元，年均增长17.1%，实现翻一番目标。人均地区生产总值超过4000美元，达到中等发达地区水平。税收实现104亿元，年均增长22.6%。政府财力持续增强，地方财政一般预算收入实现31.5亿元，年均增长22%。全社会固定资产投资额实现360亿元，年均增长26.2%，超额完成目标任务。全区银行类金融机构人民币各项存款余额突
28、破1000亿元，年均增长52.2%。社会消费品零售额实现188亿元，年均增长18%。 四、投资估算与资金筹措4.1 投资估算4.1.1投资估算依据（1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2）投资项目可行性研究指南（试用版）（3）建筑工程费用按当地的类似工程建筑造价估算（4）其他费用参照国家有关取费指标估算（5）预备费按工程费与其他费用总和的5%估算（6）利率按银行五年以上长期借款利率7.56%计算（7）业主方提供的有关资料4.1.2建设投资估算本估算的范围包括土建工程、配套系统工程的建设费。本项目建筑设计高端。建设投资估算以建筑设计标准为依据，投资估算要满足建筑设计要求。按照建设项目经济评
29、价方法与参数（第三版）的规定，将建设投资的估算分为工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分，分别估算。（1）建筑工程费建筑工程费依据相关专业所提供的建筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照北京市同类项目造价水平，并按现行价格水平予以调整。本项目建筑工程费用估算为2268.30万元。其中包括有主体工程、辅助工程、公用工程、环境保护工程、园区道路建设工程、厂区服务性工程、生活福利工程和厂外工程。（2）工程建设其他费用根据北京市工程建设其他费用定额（2007），本项目工程建设其他费用中主要包括土地使用费、市政设施费、建设管理费、勘测设计费、建设单位临时设施费。总估价为3063.10万元
30、。（3）预备费预备费包括基本预备费和涨价预备费。根据国家有关规定，目前一般不计涨价预备费，基本预备费按照工程建设费用和其他费用之和的5%计算，即 （22682.30+3063.10）5%=1287.30（万元） 因此，估计值为1287.30万元（4）建设投资以上合计为建设投资，其估算值为27032.70万元。详见附表1“建设投资估算表”。4.1.3建设期利息项目建设投资27032.70万元，建设总工期19个月，计算期为2年，预计第一年9348.20万元，第二年投资17684.50万元，贷款年利率按7.20% 计，经估算，建设期利息为600.20万元。4.1.4项目总投资项目总投资为28133.
31、00万元，其中建设投资27032.70万元，建设期利息600.20万元。4.2资金来源与筹措本项目资金建设投资为27032.70万元，资金来源为银行贷款。五、财务评价5.1评价依据（1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）投资项目可行性研究指南（试用版）；（3）国家有关税收政策及北京市、XX区、马驹桥镇的相关收费政策；（4）项目建设单位提供的相关资料；（5）财务基准收益率取8%。5.2基础数据与参数5.2.1财务价格 本项目在运行过程中主要消耗水、电，其价格均采用目前市场价格，分别为2.8元/吨、1元/千瓦时。5.2.2计算期 根据项目实施进度、实际情况以及行业有关规定，确定本项目计算
32、期为10年，从投资发生年2013年开始为第1年。5.2.3其他计算参数其他计算参数按照国家和行业以及地方有关法规并结合项目的具体情况选取。（1）房屋建筑物折旧年限取20年，残值率按照5%计，采用平均年限法计算；（2）维修费按照固定资产原值（不含建设期利息）的2%计取；（3）人工工资及福利费按人均3000元/月测算；（4）土地购置费按40年平均摊销计算；（5）营业收入根据建设单位提供的有关资料测算（6）设施设备折旧率为10%（7）项目最低资本金所占经营成本的比例为25%。5.3营业收入估算 项目建成后，预计年销售收入16亿。到2016年，销售收入预计可达到28亿元。5.4成本费用估算 总成本费用
33、采用生产要素估算法估算。（环境保护费）项目达产后年经营总成本为20.2562亿元。详见附表二项目资金现金流量表。5.5盈利能力分析根据中华人民共和国企业所得税法企业所得税税率按33%计。经计算得出本项目年平均利润总额为7.5758亿元，年平均所得税2.5亿元，年均净利润为5.0758亿元。投资净利润率为18.2%，详见附表三营业收入、营业税金及附加和增值税估算表。5.6偿债能力分析 本项目银行长期借款为14980万元，贷款年利率计6.65 %，还款资金来源包括折旧、摊销及未分配利润。经测算，贷款偿还期为2年（含2年建设期）。详见附表四借款还本付息计划表5.7财务评价结论 通过对项目进行财务经济
34、分析计算，财务净现值大于零，财务内部收益率大于基准收益率。项目具有很好的盈利能力、很强的偿债能力，项目的经济效益较稳定。综合上述分析可以看出，本项目在技术上先进，经济上合理，操作上可靠，投资回收期较短且风险小，项目可行。六、可行性研究的结论与建议6.1可行性研究结论1.本项目功能定位恰当，仓储、加工、批发销售、进出口贸易、电子信息化，具有现代化学品绿色物流特征和产业带动作用的专业物流基地。同时项目建设规模适度，设备选型合理，选址适宜，建设配套条件好，项目建设资金落实有保障。项目建设的相关市场发展的空间和潜力大，项目建设是必要的。并且项目对促进XX区物流业持续快速健康发展，增加地方税收，增强XX
35、区经济的对外辐射能力，增加就业机会等有积极的作用。项目具有很好的经济和社会效益，满足企业的发展的需求并能为企业带来巨大的利润。综上所述，该项目立项明确，具有良好的经济和社会等各项效益，项目是可行的。2.项目的建设符合XX区和马驹桥镇城市总体规划规划和 “十二五”发展规划。3.项目建设的配套公用设施完善，采用的设计方案合理，投资估算合理，经济效益和社会效益显著，建设方案可行。综上所述，XX（XX）物流园的建设是必要的，也是可行的。6.2可行性研究建议1.强化项目进程中的投资、质量、进度计划，建设单位要严格执行基本建设程序，严把建设质量关，加快建设进度，尽快投入使用，实现较高的经济价值。项目承建单
36、位应加强项目的组织管理，配备专人进行项目前期准备工作，抓好项目的考察、论证、申请立项、资金筹措、工作人员培训等工作，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。2.项目运营过程中的污染问题是需要注意的问题，物流园的建设管理应遵循高标准的要求，遵守我国“十二五”规划的绿色物流原则，积极采取有效的措施保证物流园区周围环境以及将来的绿色运营，塑造真正的城市名片。附表1 建设投资估算表序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计比例1工程费用1960.1015174.005548.2022682.3083.91%1.1主体工程564.0012105.0045
37、86.2017255.201.2辅助工程282.00781.0050.001113.001.3公用工程310.001405.00596.002311.001.4环境保护工程68.00646.00293.001007.001.5园区道路建设工程51.10237.00288.101.6厂区服务性工程235.00235.001.7生活福利工程450.00450.001.8厂外工程23.0023.002工程建设其他费用3063.103063.1011.33%2.1土地使用费2608.102608.102.2市政设施费256.00256.002.3建设管理费66.0066.002.4勘测设计费133.0
38、0133.003预备费1287.301287.304.76%4投资合计1960.1015174.005548.204350.4027032.70100%附表2项目资金现金流量表项目资金现金流量表序号项目合计计算期3451现金收入177986.7975298116.895296534.29251.1营业收入1600002800002800001.2补贴收入3005005001.3回收固定资产余额16399.497514616.89513034.29251.4回收流动资金1287.3300030002现金流出160960195064.19711916802.1项目资本金25000300003000
39、02.2借款金偿还8936.9235986.120102.3借款利息支付1063.077398.07702.4经营成本1000001200001200002.5营业税金及附加960168016802.6所得税1500025000250002.7维持运营投资1000012000150003净现金流量17026.7975103052.6979104854.2925附表3 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表序号项目合计计算期3456789101营业收入16282828282828282营业税金及附加0.0960.1680.1680.1680.1680.1680.1680.1682.1营业税2.2
40、消费税2.3城市维护建设税0.060.1050.1050.1050.1050.1050.1050.1052.4教育费附加0.0360.0630.0630.0630.0630.0630.0630.0633增值税1.22.12.12.12.12.12.12.13.1销项税额2.724.764.764.764.764.764.764.763.1进项税额1.522.662.662.662.662.662.662.664所得税1.52.52.52.52.52.52.52.55利润总额4.54557.57587.57587.57587.57587.57587.57587.57586总成本费用11.358520.256220.043420.043420.043420.043420.043420.04347税后利润3.04555.07585.07585.07585.07585.07585.07585.07588盈余公积金0.30450.50760.50780.50780.50780.50780.50780.50789未分配利润2.74094.56824.56804.56804.56804.56804.56804.568010累计
