郑州绿城小区建设项目可行性研究报告.doc

《郑州绿城小区建设项目可行性研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《郑州绿城小区建设项目可行性研究报告.doc（28页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、摘 要可行性研究是指对拟建项目有关的自然、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供决策依据。关 键 词可行性研究；市场分析；投资估算；财务分析 AbstractFeasibility study refers to the proposed project-related natural , social, economic, technological and other conduct research, and compared t

2、he predicted social and economic benefits after the completion. On this basis, the need for comprehensive demonstration projects, financial profitability, economic rationality, technically advanced and adaptable, and the possibility and feasibility of construction conditions, so as to provide basis

3、for decision making investment decisions。 Key WordsFeasibility studies; market analysis; investment estimates; Financial Analysis。目 录第一章 总论1一、项目概况1二、可行性分析研究的目的1三、编制依据1 第二章 项目建设条件分析2 一、项目建设条件2 二、基础设施条件3三、场地评价3第三章 房地产市场调查4 一、开发情况简介4 二、房地产市场预测4 三、竞争楼盘调查分析4 四、目标客户调查分析4 第四章 项目市场定位分析和竞争力分析6 一、项目总体定位6二、项目市

4、场价格定位分析6第五章 项目规划设计方案7一、规划设计目标7二、 规划设计建议7三、 规划设计方案简介7四、规划设计经济技术指标8 第六章 项目组织、劳动定员9 第七章 项目物业管理10 一、物业管理组织管理10二、物业管理的原则10三、物业管理与服务10 第八章 项目投资成本估算与资金筹措计划11一、项目投资成本估算内容11二、开发成本估算11 三、项目资金筹措计划13 第九章 项目实施计划和资金计划14 一、项目实施计划14 二、资金使用计划编制14 第十章 项目财务分析评价15 一、项目销售收入分析与收入计划15 二、项目静态经济评价15 三、项目动态经济评价16 第十一章 项目风险分析

5、17 一、盈亏平衡分析17 二、敏感性分析17 三、财务风险分析18 四、市场风险分析18 第十二章 环境和生态影响分析19 一、环境和生态现状19 二、主要污染物排放情况19 三、环境保护措施20 第十三章 社会影响分析22 一、社会影响效果分析22 二、社会适应性分析22 第十四章 综合评价与结论23参考文献24致谢25郑州绿城小区建设项目可行性研究报告第一章 总 论 一、项目概况 东航房地产开发的项目在郑州科学大道，瑞达路附近，该项目总用面积62.90亩（41937.5m2）,使用权面积为46.78亩（31192.19m2），建设11栋建筑物，地上总建筑面积为56277.13m2（其中住

6、宅总建筑面积为51335.77m2，商业总建筑面积为4941.36m2），地下总建筑面积为5684.25 m2，建筑层数1-6层，建筑基底面积10625.61m2。该项目从得土地开始计算到项目清盘销售全面退出为止需要2年时间，项目准备期为半年到10个月，项目施工期为一年。二、可行性分析研究的依据1、国有土地使用证书,土地出让协议书2、郑州市房地产市场行情3、项目规划总平面图4、项目市场调查报告三、编制依据1、作为项目开发指导性纲领文件，尤其对于工程施工组织，销售政策制订，资金筹集使用等进行指导。2、作为地方政府项目审批立项的依据。3、外部合作单位，与各协作单位签订合同和协议的依据，4、作为向银

7、行贷款的依据，了解项目的投资可行性。第二章 项目建设条件分析一、项目建设条件根据郑州市地区的气象、水文等条件及郑州市的历年气象水文地质资料，结合该项目周围的地质勘探资料：该项目的各项建设条件如下： （一）气象条件 1、温度年平均温度14.2极端最高温度43极端最低温度 -17.9最冷月平均温度 -0.3最热月（七月）平均温度 27.3冬季通风室外计算温度0 2、湿度年平均相对湿度66%年平均绝对湿度12.6mb最热月平均相对湿度68.3%最冷月份平均相对湿度65%最热月份平均相对湿度76%夏季通风室外计算相对湿度45%冬季空调室外计算相对湿度60% 3、降雨量 年平均降雨量 640.9mm 年

8、最大降雨量 1040.3mm 年最小降雨量 380.6mm 最大日平均降雨量 112.8mm 七、八、九月份占全年雨量 54% （二）水文地质、工程地质资料 1、水文地质资料 地下水位埋深6-121米，年变幅约20m，近5年最高水位埋深约7.0m。 2、工程地质该项目用地属黄河一级和二级阶地，地形较平坦，地势西南高、东北低，地面平均坡度0.3%左右，海拔高程在99.0115.2m之间。地面表层为第四系黄土状亚粘土、轻亚粘土，一般厚1540m，孔隙结构、微具湿陷性，允许承载力2.02.5kg/cm2。 二、基础设施条件 （一）供电：瑞达路上有高压电缆，满足用电需求。 （二）供水：瑞达路上铺设有自

9、来水管网，市政建设过程中并为该地块预留接口位置。 三、场地评价场地平整，水文地质适宜建筑。市政配套齐全，接入方便，并有许多优惠政策。房地产开发基础条件充分，无任何障碍。 第三章 房地产市场调查一、开发情况简介郑州是房地产市场正处于调整期，市场需求产品创新，整个房地产住宅市场处于发展初级阶段，价格与一线城市相比较低，存在一定的提升空间。二、房地产市场预测因为市区市场一直很热，供需两旺，而且相对于全国市场来说，郑州的房价一直偏低，因此，几年来，郑州及高新区楼市并未引起市区置业者注意，但是，随着市区可开发土地的进一步减少及房价的进一步攀高，高新区较低的房价和较高的升值空间会引起更多郑州市民的关注。在

10、未来一两年的时间内，高新区将会成为置业的又一块热土；三、 竞争楼盘调查分析（一）森林半岛主力户型：三室两厅，两室两厅（二）锦绣家园主力户型：三室两厅（三）九鼎雅园主力户型：两室两厅，三室两厅 四、 目标客户调查分析 （一）目标人群分类本案目标购买人群并不仅仅着眼郑州于内购买人群，根据市场实际需求，将目标购买人群范围进一步扩大，主要分为投资和自用两种类型。 （二）目标客户基本状况分析1、目标客户年龄层分布在所调查人群中，65.3%的目标客户年龄集中在2535岁之间，其中，2630岁之间的人最多，这说明这些人到了将要成家的年龄，对住房的需求也日益强烈。2、目标客户月收入统计分析被调查人群中，平均月

11、收入主要集中在6002000元之间，收入相对中等，这也与郑州居民平均收入水平相符，该类人群属郑州的中间阶层。3、建筑类型分析因受物业费、居住习惯等因素的影响，多层还是受到较多人士的热衷，选择多层，占被调查人数的55.6%；选择小高层的人数与多层人数有一定的差距，占总人数的24.6%，说明多层建筑仍然受到大多数人的欢迎，成为置业人士的首选。4、住房面积需求分析目标客户住房面积需求集中在90120之间，占总调查人数的55%，这与目标客户的购买力相符，基本上能够满足他们的心理需求，受到他们的欢迎。第四章 项目市场定位分析和竞争力分析作为一家品质楼盘，亚泰一经面市将倍受关注，所带来的不仅仅是经济效益，

12、更是中城整体房地产市场的进一步发展。 一、项目总体定位 （一）现代文化社区定位依据：居住仍然是房产购买的主流 1、满足居住需求 户型集中在两房两厅与三房两厅为主，面积控制在80平方米-95平方米左右的经济型与120平方米-130平方米左右的舒适型。 二、项目市场价格定位分析1、周边区域在售项目价格比较分析目前本案附近在售的住宅项目主要有：森林半岛，锦绣家园，九鼎雅园，现对其销售价格进行比较和分析周围住宅项目价格表 项目森林半岛锦绣家园九鼎雅园均价（元/）45703360-42003640 分析：从上表可看出，本案周边在售的项目均价都在36004000元/。 第五章 项目规划设计方案一、规划设计

13、目标规划设计目标：纯居住型及局部商业（一）以市场为导向，注重市场调查研究，充分掌握消费者对于住宅、商业的基本需求，对于小区景观环境、户型设计，功能配置的要求。满足项目的基本定位。（二）突出文化、健康、教育、节能的住宅概念。二、规划设计建议 （一）景观绿化植物景观设计在整个环境规划设计中处于极其重要的地位，是整个环境设计的核心内容之一，是住宅销售的最大亮点。（二）居家智能化 宽带网入户，接入因特网，可以满足未来生活需要。如家庭娱乐互动式电子游戏、参加视频会议、远程教育、远程医疗、家庭健康监护、幼儿老年人求救、电子商务、电子邮件等，实现网络化家居生活。 三、规划设计方案简介1、东航对该项目按项目市

14、场定位进行了整体规划方案设计。按照规划设计方案：该地块三面临路，共规划建设11栋住宅。临街均设二层商铺。在小区神火大道设置小区主出入口，珠江路设置次出入口。在功能使用上主要为办公与住宅。2、项目规划特点绿城规划总建筑面积19786.0平方米，是一个以居住为主题的社区。整个小区地形成矩形状，在小区神火大道设置小区主出入口，珠江路设置次出入口。小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。四、 规划设计经济技术指标规划设计经济技术指标表总建筑面积19786.60 M2备 注住宅4710.0 M2商业6493.4 M2写字楼8582.6 M2建筑基底面积3313.2M2建筑密度34%容积率1.81绿地

15、率30%上表为设计方案中提供的数据，依据规划设计方案和报建图及开发商的提供的资料和建议经调整后的主要经济技术指标为 第六章 项目组织、劳动定员 本项目可以采用垂直式管理组织形式，下设综合办公室、市场开发部、工程部、营销部、财务部五个核心部门。综合办公室负责后勤保障，协调服务、人事、监督等工作，市场开发部负责外部联络，手续办理，工程部负责工程建设控制，营销部负责策划销售工作，财务部负责日常财务收支核算和融资银行按揭等工作。物业管理由集团公司下属物业管理公司负责，行政上由项目部管理，业务上直属物业管理公司。劳动定员：设项目总经理1人，副总经理2人。综合部2-3人，工程部6-8人，营销部6-8人，财

16、务部2人，开发部2人。总人数：21-26人。可以从集团公司抽调人员组成，不足部分采用公开招聘解决。第七章 项目物业管理 一、物业管理组织管理本项目物业管理由郑州新世家物业管理公司负责进行，在该项目成立物业管理项目部，实现项目经理负责制，在管理上受双重领导。二、物业管理的原则（一）早期介入原则早期介入的作用有三：一是熟悉物业情况；二是参与小区的工程管理；三是可提出整改意见。（二）统一管理原则本案是一个有机的整体，统一管理能够有效保证小区内各项设施的正常运行，职责明确，出现问题和故障，能够及时发现解决。三、物业管理与服务 （一）房屋建筑主体应有的维修管理 物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对小区的

17、楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户、用户的房屋装修进行严格的监督管理，使小区不因装修而影响寿命和危及他人安全。 （二）小区各系统设备设施的管理 物业管理人员要经常对小区的供电供水及排水、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。 第八章 项目投资成本估算与资金筹措计划一、项目投资成本估算内容根据政府有关规定，房地产开发项目投资与成本费用由以下几部分组成：（一）开发成本 1、土地费用：土地价格、土地出让金、土地安置补偿费、土地配套费、转让契税等 2、前期费用：用地规划、建筑规划、勘察设计、招投标管理、预算审核

18、、抗震审核、三通一平费用等 3、建筑安装费用 4、基础配套及市政配套建设 5、不可预见费 6、其他费用：工程监理费用（二）开发期间费用 1、管理费用 2、财务费用3、 销售费用二、开发成本估算 （一）土地费用： 1、地价：2994万元 2、契税：119.76万元3、工本费测量费：0.12万元 4、小计：3113.88万元，单方成本：503元/m2 （二）前期费用： 1、设计费：40万元 2、地质文物勘探费：15万元 3、施工用水用电三通一平费：62万元 4、小计：117万元。 （三）政府交纳的税费： 1、多层建筑人防工程费: 40元/m256277.13m2=225万元 2、施工图审查费用：3

19、1万元 3、劳保养老基金：121万元 4、小计：225+31+121=377万元（四）基础设施配套费： 1、给排水 62万 2、围墙道路及地面硬化 62万 3、配电设施 217万 4、绿 化 62万 5、小 计：62+62+217+62= 403万 （五）建筑安装费650元/m261916.38m2=4025万元 （六）工程项目建设其他投资 1、建设单位管理费用 242万 2、工程监理费 31万 3、工程不可预见费 248万 4、销售费用 344万 5、财务费用 291万 6、小 计： 1156万元 开发成本合计：9192.19万,单方造价为1484.61元/m2三、项目资金筹措计划 本项目总

20、投资约9800万，为分期分批投入累计。土地款3114万元，为中城置业有限公司筹集的自有资金，项目启动资金需要房地产开发商再投入1000万，该项目峰值最大使用资金2000万元。土地办理土地证后，办理土地抵押贷款融资不低于1000万。其中700万元可作为项目的启动资金，其余300万元可以用于其他用途，如归还中城集团公司该项目土地筹集借款，留作该项目风险准备金，或用于其他项目投资。第九章 项目实施计划和资金计划一、项目实施计划本项目土地使用面积46.788亩，建设十一栋建筑物，总建筑面积大约6.2万平方米，规模正常，项目宜一期整体开发。该项目建设工期一年，从破土动工开始计算，到竣工验收并交付业主使用

21、为止，项目整体运作两年，从取得土地开始计算到项目清盘销售，全面退出为止2005年7月到2007年6月。项目准备期为半年到10个月，项目施工期为一年。 二、资金使用计划编制资金使用计划主要原则为保证项目开发的实际需要，结合实际资金的使用情况进行编制，管理费用平均发生，土地款在前期土地摘盘合同签定前支付完毕，手续办理，前期费用在前期支付。销售费用结合销售业绩支付，财务费用结合贷款时间支付，室外配套工程景观绿化工程在后期支付，施工费用按完成工程量进行支付。资金使用计划表 单位：万元项目时间05.12-06.306.4-06.606.7-06.906.10-06.1207.1-07.307.4-07.

22、6支出金额338318702006800800333资金用途土地款,前期主体工程款,财务费主体工程款,财务费装饰工程安装工程、室外工程 工程欠款、质保金第十章 项目财务分析评价 一、项目销售收入分析与收入计划 （一）销售收入分析根据该项目所处的位置地段和周边环境情况，建筑物结构形式，以及周围房地产市场行情，对周边物业销售价格的调查，市场调查项目定位分析，可以把该项目的销售情况估计为：商业房销售价格均价为3600元/m2，住宅楼部分销售均价为1800元/m2，地下室按800元/m2。 据此进行收入估算：1、商业房销售收入：4941.36m23600元/m2=1779万元2、住宅楼销售收入：180

23、0元/m2 51335.77m2=9240万元3、地下室销售收入：5684.25m2800元/m2=455万元4、该项目总销售收入为：11474万元二、项目静态经济评价 （一）按预征企业所得税计算 1、销售收入：11474万 2、营业税金及城建税教育费附加费 631.07万 3、预征企业所得税: 454.37万元 4、开发成本 9192.19万5、净利润 11474-631.07-454.37-9192.19=1196.37万。下面计算静态盈利能力指标采用第一种计算结果。 （二）计算静态盈利能力指标 1、投资净利润率为12.18%，总投资为9823.26万元。 2、自有资金净利回报率38.42

24、%，这里假设土地投资3114万元完全为企业自有资金投入。通常情况下，房地产企业的土地投资资金也很少是完全的自有资金，一般是贷款或拆借一部分，因此，企业自有资金或称现金回报率一般很高。假如其土地的投资有70%为自有资金，则自有资金净利回报率为54.9%。 3、销售净利率10.43% 4、不含税盈亏平衡点销售率80.11% 5、投资利税率：23.23% 6、静态投资回收期： 12个月，自土地款投资2005年12月支出开始，到2006年12月全部投资收回。 三、项目动态经济评价 （一）净现值计算计算依据为上述项目销售收入资金计划和投资资金使用计划，各项收入和费用按时间分期分批实现，投入现金流出根据实

25、际需要估算。采用郑州市房地产行业平均利润率15%作为基准收益率进行利率折算，按一季度复利一次计算。 第十一章 项目风险分析项目风险分析由定性分析与定量分析组成,定量分析即指不确定性分析，主要进行盈亏平衡分析和敏感性分析。 一、盈亏平衡分析项目总投资9823.26万元，开发成本为9192.19万元。预计总销售收入为11474万元，含税盈亏平衡点为85.61%,不含税盈亏平衡点为80.11%。以销售率表示的含税盈亏平衡点为85.61%,不含税盈亏平衡点为80.11%。以销售价格表示的含税盈亏平衡点为1586.5元/平方米。开发成本为1484.61元/平方米。从盈亏平衡分析可以看出，该项目的抗风险能

26、力良好，只要销售完成85.61%，价格不低于1586.5元/平方米，均可以实现净盈利。盈亏平衡分析见下图 万元 营业收入营业税金及附加 盈亏平衡点 85.61% 总成本费用 固定成本 85.61% 销售率（100%） 盈亏平衡分析图 二、敏感性分析分别以销售价格上升5%，销售价格下降5%，开发成本上升5%，开发成本下降5%，以净利润，投资净利率为指标计算。以上述投资分析结果为基准，即销售均价1800元/平方米，总开发成本9192.19万元,总销售收入11474万元,净利润1196.37万元, 投资净利率12.18%为基准。 三、财务风险分析房地产投资最大的风险往往都是财务风险，现金的流入和流出

27、脱节，不能平衡。本项目同样存在这种风险，投资比较大，现金流的安排困难，融资工作事关重要，销售力度必须加强，销售和工程相互结合,防止出现支付困难的局面，造成财务危机，从而导致项目失败。本项目计划进行土地抵押贷款用于项目开发资金保障和预备资金，财务风险极小。四、市场风险分析国家对房地产行业的宏观调控,对市场的影响,目标客户持币观望,竞争楼盘的出现，带来市场竞争，争夺客户，销售速度放慢，随之而来的现金流的回款变慢，是该项目的市场风险。第十二章 环境和生态影响分析 一、环境和生态现状（一）大气环境：本项目建设场地位于河南省郑州市高新区瑞达路。经当地环保部门监测，该区域环境空气质量符合环境空气质量标准（

28、GB3095-1996）二级标准。（二）水环境：洨河由于接纳了郑州市区的绝大部分工业废水和生活污水，沿途又汇入了大量的部分工业废水和生活污水，水质严重超标，呈有机污染特征。主要污染物为溶解氧、化学需氧量、挥发酚、氨、总镉等。全年监测水质超过地表水环境质量标准（GB3828-2002）V标准。 二、主要污染物排放情况（一） 施工阶段 1、建筑扬尘：由于挖土、推土及沙石、水泥等的装卸和运输过程中的尘埃散逸，汽车运送材料时引起道路扬尘及施工场地地面二次扬尘。2、噪声：施工过程中作业机械较多，如挖掘机、装载机、升降机等，这些机械在运行时产生噪音。3、建筑垃圾：施工期产生建筑垃圾和施工人员生活垃圾。（二

29、）投入使用期本项目投入使用后，会产生生活污水、噪声。 三、环境保护措施（一）施工期间环境保护措施在施工过程中切实落实对扬尘、噪声、固体废物的管理，切实贯彻实施郑州市建筑业环境污染防治管理办法的有关条文，主要措施如下： 1、防尘措施 （1） 在施工过程中，作业场地采取围挡、围护以减少扬尘扩散；（2） 由于建筑面积大于5000平方米，施工道路及作业场地应进行硬化处理，有临时排水管道，做到无积水、无泥泞；2、降噪声措施 （1）在施工期间，施工单位施工前必须到环保部门办理建设项目施工环境影响审批表。如连续浇筑，需到环保部门登记，并采取围挡措施，严格按要求施工。选用低噪声、低振动的施工机械设备，如以液压

30、机械代替燃油机械等；限制施工场地使用蒸汽打桩机、柴油打桩机和锤式打桩机等冲击打桩机、风锤等设备作业；购买商品混凝土，避免使用混凝土搅拌机。（二）项目投入使用期间环境保护措施1、生活污水生活污水经集成式生物化粪池处理后，污染物COD、BOD5、SS、NH3-N的浓度分别由400mg/l、250mg/l、200mg/l、40mg/l降到140mg/l、28mg/l、120mg/l和20mg/l，排水水质符合污水综合排放标准（GB8978-1996）表4中二级标准，同时符合栾城县污水处理厂进水水质要求。经市政污水管网排入污水处理厂进一步处理。2、噪声噪声主要是交通噪声和水泵房和水源热泵机组设备噪音。

31、在设计上选用低噪声设备，设备房布置在地下室，安装时对设备基座进行减震处理，隔音降噪。通过以上措施，降噪值可达35dB(A)以上。区域环境噪声符合城市区域环境噪声标准（GB3096-93）类标准，即昼间55dB(A)，夜间45dB(A)。3、生活垃圾日常产生的生活垃圾实行分类袋装，由物业公司派专人进行收集后，运至附近垃圾转运站集中清理，最后运至生活垃圾卫生填埋场。第十三章 社会影响分析 一、社会影响效果分析（一）本项目实施后，给瑞达路增加了一个亮点。项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果措施建议1对所在地区居民生活水平、生活质量和收入的影响较大提高所在地区居民生活质量和环境

32、条件。 2对所在地区不同利益群体的影响较大建材承销商将从中受益。增加商业网点，提高就业率。3对所在地区文华、教育、卫生的影响较大提高城市品位，树立良好的城市形象，促进基础设施条件的改善。4对当地基础设施、社会服务容量等的影响较大增加或占用当地的基础设施做好协调工作，减少影响 二、社会适应性分析 1、当地政府对该项目的建设持支持态度，本项目已经并取得郑州市建设局、规划局、国土资源局的大力支持。2、在基础设施等后勤保障上，已经取得郑州市供水集团公司、供电公司、天然气公司的承诺，可以满足本项目建设期、投入使用期间的供给。第十四章 综合评价与结论 一、项目静态经济评价，可获得1196.37万元的净利润

33、，投资利润率 12.18%，自有资金回报率在38.42%以上，具有一定的赢利能力，通过该项目可以取得一定的回报值得投资。二、该项目动态经济评价，项目历时两年将全部结束，不但收回全部投资并且获得丰厚利润，净现值按15%的郑州房地产行业基准收益率进行折算,每半年复利一次仍可以获得净现值302.39万元，远远大于零，换句话讲，即使按15%利率贷款，每季度复利一次，投资该项目也会获得302.39万元的净利润；本项目的内部收益率为22.313%，即该项目本身具有22.313% 的获利能力，资金回报率为22.313%。三、经营好这个项目的关键在于“管理”，把握好风险，控制好风险，也就没有风险。四、盈亏平衡

34、点为销售率85.61%，销售价格1586.5元/平方米，只要销售在盈亏平衡点以上，项目就可以实现赢利。参考文献(1) 建设项目经济评价方法与参数，中国计划出版社(2) 投资项目可行性研究指南，中国电力出版社(3) 房地产开发项目经济评价方法，中国计划出版社(4) 工程经济学，黄河水利出版社(5) 可行性研究与项目评估，东北财经大学出版社 致 谢毕业论文暂告收尾，这也意味着我在黄淮学院的学习生活即将结束。回首既往，自己一生最宝贵的时光能于这样的校园之中，能在众多学富五车、才华横溢的老师们的熏陶下度过，实是荣幸之极。与此同时，感谢学院的各位老师，感谢各位同学，与他们的交流使我受益颇多。最后要感谢我的家人以及我的朋友们对我的理解、支持、鼓励和帮助，正是因为有了他们，我所做的一切才更有意义；也正是因为有了他们，我才有了追求进步的勇气和信心。时间的仓促及自身专业水平的不足，整篇论文肯定存在尚未发现的缺点和错误。恳请阅读此篇论文的老师、同学，多予指正，不胜感激！