《郑州豫欣纺织有限公司（原国棉五厂）厂区房地产开发项目可行性研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《郑州豫欣纺织有限公司（原国棉五厂）厂区房地产开发项目可行性研究报告.doc（50页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、郑州豫欣纺织有限公司（原国棉五厂）厂区房地产开发项目可行性研究报告国电（香港）投资有限公司二零零七年八月前 言郑州豫欣纺织有限公司（原国棉五厂）厂区房地产开发项目为国电（香港）投资有限公司对郑州豫欣纺织有限公司进行重组改制、整体搬迁而进行的开发项目，根据双方签订的协议及郑州市政府的批复，对本项目进行分析，其前提为：一、该地块共291.4亩，全部以评估价（约200万元/亩）过户到国电（香港）投资有限公司指定的房地产开发公司名下，土地性质为商住。二、该地块的容积率为5.03。三、该项目土地取得的附加条件为国电（香港）投资有限公司，要完成对郑州豫欣纺织有限公司的重组改制，并在郑州纺织产业园新建一个1
2、5万纱锭规模的现代化纺织企业，实现市政府老企业整体搬迁、改造升级、退市进郊的战略调整政策。该项投资及费用约8000万美金，因此本报告将此笔投入作为补偿费予以计入土地成本。四、由于本项目现只做了规划概念设计及方案设计，所以本报告只根据该设计进行了估算（由于本项目的具体设计图纸未出，所以对其设备及安装、配套等费用进行估算，可能会与实际实际投资有一定的出入），未对地下建筑及公用设施进行计算，可能与实际情况有一定的出入。五、由于国家对房地产行业的税务征收等相关政策变化较快，因此本报告采取较粗的方式进行计算，即：营业税率（营业税、城建税、教育附加税之和）为5.5%，增值税率按25%计算，其它的未予考虑。
3、六、政府在该项目的各种税费等优惠政策未予反映。目 录1、总论 1.1项目实施背景 1.2项目概况 1.3开发商概况 1.4编制依据与研究范围 1.4.1编制依据 1.4.2研究范围2、项目建设必要性分析3、郑州市房地产的宏观状况4、市场分析5、建设条件分析 5.1气象条件 5.2项目地址 5.3工程规划 5.4总图布置 5.5建筑布局 5.6实施计划6、招投标方式7、投资估算和资金筹措 7.1投资估算 7.1.1静态部分 7.1.2动态部分 7.2资金筹措 7.3经济效益分析8、结论与建议附 表：1、总投资估算表2、建筑工程费估算表3、设备购置及安装费估算表4、前期工程费用估算表5、配套等费用
4、估算表6、收入、成本、利润估算表7、2007年郑州楼市调查报告郑州豫欣纺织有限公司（原国棉五厂）厂区房地产开发可行性研究报告一、总论1、项目实施背景日前，国务院发展研究中心公布最新的产业发展景气研究报告指出，2007年中国经济将继续保持稳定增长，其景气指数将呈现良好态势。展望2007年的政策走向，尽管政策调控的效果尚未充分得到体现，但作为稳定规范市场的政策，稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍将是政策出台的核心目标。因此，从当前的市场状况看，2007年在税收、金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空间。热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐步上升的汇率预期，仍然将是政
5、策调控房地产市场的重点。应该说2007年的政策仍然是影响市场走向的最大不确定因素，而这种影响或将加强。 土地一级开发将在2007年演化成一种主流的开发模式，其原因可以从以下两方面探寻：其一是开发商实力为大规模一级开发提供有力保障。政府的高度关注和市场化运作的必要性促使土地一级开发由国有房地产企业垄断的局面开始向实力派开发企业转变。由于土地一级开发需要整体规划，资金投入较大，而相关金融机构对一级开发的贷款限制非常严格，所以能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业；其二是随着土地市场的日趋完善及土地政策的进一步紧缩，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的先入优势获得二级开发权已成为“曲线
6、拿地”的新途径。2007年的土地市场运作，将主要分成两类，一类是存量土地一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及“退二进三”（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一类是增量土地一级开发，包括土地征用和农转用土地。其中旧城改造、城中村改造的高成本高难度让开发商望而却步，严格控制农地转用的政策，也让开发商对农用地避之不及。与此同时，城市化进程和新农村建设的加速都使得旧村改造成为一级开发的热点，但是相关的产业、就业、土地三大问题却成为开发的难点。目前旧村改造与房地产开发“捆绑”的模式较为常见。从企业层面考察2006年中国房地产行业，兼并收购仍是一个重点。政策调控、市场竞争导致的对房地产企业
7、资源储备的要求是并购整合的基本推动力。同时，同城开发企业通过兼并收购方式进入异地市场，以降低各自的开发风险，而中小开发企业寻求困境下生存空间，开发商之间本着不同目的联合启动了2006年房地产行业企业并购热潮的引擎。可以预见2007年房地产企业并购将会在2006年基础上得以延续并进一步的发展，以获取资源为目的的并购仍将是主流，大企业之间以战略联盟为目的的并购也将逐渐成为市场的一个方向。而无论是强强联合，还是强弱结合的房地产企业间的兼并重组方式，都是以追求资源利用最大化，进行土地、资金、人力、品牌等资源价值的整合与挖掘，对不同资源的优化组合来达到双赢甚至多赢的最终目标。2006年郑州市房地产业随着
8、城市的快速发展，已成为郑州市经济的重要支柱产业和中原崛起的重要力量。通过房地产市场宏观调控和整顿规范房地产市场秩序，06年郑州市房地产市场结构基本合理、供销基本平衡、市场交易活跃、价格稳步上涨 ，整体市场继续保持理性、健康、稳定的发展态势。2007年将是郑州市快速发展的一年，在国家全面扩大内需，加强宏观调控，保持经济稳定、快速增长大环境下，郑州市以其特有的区位优势和战略定位，抓住新形势下的发展机遇，全面加快全国区域性中心城市的建设，房地产市场将继续保持稳定、健康的发展态势。2007年将是宏观调控政策执行年，进一步加大已出台的新政的执行力度。住房结构调整将进一步趋向合理，2007年政府将会加大对
9、经济适用房、限价房、廉租房投放力度，并坚决执行对90新政，加大中小户型普通商品住宅的开发规模，缓解中低收入购房者的住房需求。随着政府对房地产市场监管力度的进一步加强，房地产交易信息更加透明，消费者维权法律意识的增强,房地产市场竞争将会更加激烈,信誉好、资金雄厚、综合实力强的品牌开发企业将会逐步占据市场主体。随着房地产价格成本要素（土地、建筑材料、物价、劳动力等）的上涨和市场主体结构转向高层住宅的调整，郑州商品房价格将会继续保持稳定上涨。基于此国电（香港）投资有限公司对郑州豫欣纺织有限公司（原国棉五厂）厂区进行改造，开发房地产项目。该项目将建设以高层为主，集使用性、观赏性、艺术性、经济性为一体的
10、、功能齐全的大型社区。2、项目概况2.1、项目名称：郑州豫欣纺织有限公司（原国棉五厂）厂区房地产开发项目。2.2、项目地址：嵩山路西、棉纺西路北。2.3、总用地面积：194267.64平方米。2.4、总建筑面积：840040平方米。其中：高层住宅建筑面积609200平方米、商务楼建筑面积129440平方米、商业用房88000平方米、商铺建筑面积13400平方米。2.5、容积率：5.032.6、绿化率：35.6%、密度22.4%2.7、建设期限：4年（分三期开发，每期约28万平方米）。2.8、建设内容：高层住宅、商业用房及相应的配套设施。2.9、投资与收益概况：郑州豫欣纺织有限公司（原国棉五厂）
11、厂区房地产开发项目总投资287080万元，其中：建设投资271320万元，建设利息5760万元，铺底流动资金10000万元。主要经济指标如下：序号指标名称单位指标备注一、主要经济指标1土地面积194267.64 2总建筑面积840040 2.1高层住宅建筑609200 2.2商务建筑面积129440 2.3商业建筑面积880002.4商铺建筑面积13400 3绿地面积69159.34总投资万元2870805资金来源5.1资本金万元600005.2银行贷款万元20000 5.3铺底流动资金万元100006建设期年4 二、经济效益（一）方案一1新增投资利润万元1581202所得税万元527083新
12、增投资利润率%55.08（二）方案二1新增投资利润万元1954462所得税万元651473新增投资利润率%68.08（三）方案三1新增投资利润万元1207802所得税万元402573新增投资利润率%42.07（四）方案四1新增投资利润万元1365922所得税万元455293新增投资利润率%35.34（五）方案五1新增投资利润万元1796532所得税万元598843新增投资利润率%54.593、开发商概况3.1、企业名称： 国电（香港）投资有限公司3.2、法定地址：香港湾仔皇后大道东145号恒山中心5写字楼3.3、法人代表：张小平国电（香港）投资有限公司（NATIONAL POWER (HK)
13、INVESTMENT LIMITED），是商业置地公司为收购、开发国内房地产项目而设立的专业投资公司。2004年由于中央企业优化改制，公司引进国际知名企业和国际资金，在香港重组，依靠雄厚的项目建设背景和资金实力，目前已开发数个国内项目。商地置业公司则成立于1993年2月，是经国务院经贸办、建设部、国家工商行政管理局批准注册，具有房地产开发一级资质的企业。长期负责国家商业物资系统基础设施的规划、开发和建设，是商业系统老牌房地产公司，已建和再建的项目达数百万平方米。国电（香港）投资有限公司自2004年组建以来，在取得先前开发建设的，当时最具影响力的国家级“湛江国家农副产品批发市场”成功经验基础上，
14、发挥自身融资能力和资源整合优势，长期以来与国家电力系统、烟草系统等企业进行了一系列战略性合作。公司战略性投资的主要模式：对不良资产的收购和成片土地的投资建设、以及土地一级开发。近年来的投资项目有：1、在厦门收购“远华”烂尾楼，开发建设的“海韵山庄”；2、在厦门与战略合作伙伴成功投资开发的“音乐家广场”；3、在大连与战略合作伙伴开发的“星海花园”；4、在湖北十堰收购“市运输公司”，与战略合作伙伴开发的“嘉和伟业”；5、在山东淄博投资策划的“东方威尼斯”（现更名为“曼哈顿广场”）；6、在福建福州收购“闽侨大厦”烂尾项目，计划投资建设福建省标志性建筑；7、公司目前储备的商业用地还有近千亩。4、编制依
15、据与研究范围。4.1编制依据根据中华人民共和国有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，该可行性研究报告的编制依据主要有： 国家计委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数。 郑州市城市总体规划。郑州市政府关于郑州豫欣纺织有限公司（原国棉五厂）重组搬迁问题的会议纪要。 河南省建筑工程概预算定额及有关取费标准。 国棉五厂旧址规划概念设计、方案设计。 开发商提供的其他有关资料。4.2、研究范围该可行性研究报告的研究范围包括： 总论 项目建设必要性分析 市场分析建设条件分析投资估算和资金筹措结论与建议等。在此基础上，考察项目建设的必要性，技术的可行性和经济的合理性。为政府有关部门审批、开发
16、商投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。二、项目建设必要性分析目前，随着工业化、城镇化进程的加快，我省城镇化水平每年增长1.50个百分点，“十一五”期间，我省将重点支持以郑州、开封、洛阳为主的中原城市群的房地产市场发展。随着郑州市经济的发展和城市规模的扩大，每年的住房需求在500万平方米以上，投资将达到100亿元以上。郑州豫欣纺织有限公司（原国棉五厂）厂区房地产开发项目位于郑州市嵩山路与棉纺路交叉口，位于碧沙岗商业圈，距市委市政府仅500多米，目前区域内的主要代表商家有：中原商贸城、泰隆商厦、郑州商业大厦、五星电器、国美电器、苏宁电器、永乐电器、迪信通、丹尼斯嵩山店等，他们是整个区域内
17、商业发展的中坚力量，引领着西区商业发展潮流。该项目紧邻五一公园、绿城广场、碧沙岗公园、市博物馆、市科技馆、郑州大学、河南工业大学，靠近建设路、中原路等城市主干道，公交线路四通八达，距拟建中的郑州地铁碧沙岗站200米，交通便利，各种市政配套设施齐全。该项目的开发建设，有助于推动郑州西区板块高端房地产市场的再上一个新的台阶，促进该区域的经济发展，美化城市景观，突出表现郑州市的建设发展水平。为使该项目的设计能够迎合大都市的现代化、人性化及功能化，本项目的设计，凝聚了国内外建筑大师的智慧，社区商业配套设施不仅满足居民的衣、食、住、行，还有休闲、娱乐、文化中心等新的功能，更多的是提供一种休闲、交流与现实
18、的情感满足，充分体现“以人为本”的设计理念，突出人与自然的融合，在营造高标准、高技术、充满情感的居住园区的同时，把商务、办公、娱乐等项目融入社区中。从而提高住宅的科技含量，推动我市住宅产业现代化的建设步伐。该项目的建成，将是郑州西区发展史上的一个里程碑，是这一地区的靓点，它将带动这一地区经济的发展。它的建设不但是企业新的经济增长点，而且还带动企业的技术进步，不仅能够繁荣社会效益，同时对于企业扩大规模经营，提高综合经济实力都具有重大意义。三、郑州市房地产的宏观状况1根据20世纪90年代中期郑州市政府的规划，到2010年郑州市区人口将达到400万，而截止2007年6月份郑州市区人口已达到430万。
19、人口的急速增加凸显了住房的紧张，同时给房地产的上涨提供了足够的购买动力。2目前郑州市与全国同等城市的房价相比仍低20-30%，其原因主要是人均收入相对较低，经济基础相对薄弱，而近年来河南省经济增长率远高于全国平均水平，在中南六省位居第一，这给房价的上涨提供了极大的想像空间。、3河南省政府提出了建立中原九大城市群，其人口将达到7000多万，占河南总人口的70%左右，而郑汴洛城市群将是中原九大城市群的领头羊。而郑州作为中原城市群板块的核心龙头，在城市群区域经济发展的过程中独领风骚。因此其房地产的发展前景极为广阔，其房价仍具有更大的上涨空间。42007年8月13日，郑州市政府下发了关于加强土地调控严
20、格土地管理的通知，严把土地“闸门”。通知要求，市内五区（不包括上街区）新增建设用地，将主要用于促进经济社会可持续发展的产业项目以及关乎国计民生的公益性、基础性设施项目，不再用于商品住宅开发项目。5自土地公开拍卖以来，郑州市国土局土地储备中心向市场供给的建设用地数量有限，远远不能满足房地产开发的需求，土地价格急速上涨，进一步推动了房价的上涨。据公开统计，自“831”土地大限以来，郑州市仅向社会供应了不到60宗土地。其中，2004年共挂牌25宗土地，供应土地1776亩；2005年只有20宗，供应土地约1905亩；2006年仅有可怜的14宗，566.75亩为住宅用地。土地市场供应可谓越来越紧张。土地
21、价格从04年4月26日思达花园路东风路项目的137万元/亩算起，到06年12月5日南阳路北段交通技校地块竞拍到431万元/亩。土地价格一年之内地价翻了两翻。不可谓不惊人。2007年月份，位于建设西路北、伏牛路西，面积约亩的一块地，河南鑫苑置业有限公司以每亩万元拍下，郑州新“地王”产生。2007年月份，鑫苑（中国）置业以亿元的价格，拍得郑州金牛集团原厂区的亩土地，创下本市今年土地公开拍卖总价的纪录。由此推动房价的上涨也就在所难免。反过来想，地价为何上涨如此之快呢？除了市场需求较大之外，土地的供应机制是一个重要的原因。四、市场分析根据2005年以来出台的房地产行业政策，以及目前的市场供需状况分析，
22、2006年内中国房地产市场房价涨幅度有所回落，但整体趋势仍是平稳上涨、融资渠道多元化、二手房市场超速发展等发展趋势。 1、房价将平稳上涨。2007年房地产的价格不但不会往下走，而且肯定会增长，其因是：国家政策将使房地产产品的供给量减少。从目前房地产的政策来分析，主要是两个目的：一是严格控制别墅类等高端市场的发展；二是大力发展经济适用房。去年国务院一系列文出台的目的之一，就是为了推动房地产的理性消费，控制房价过快上涨。但是，从国土资源部、央行文件的出台情况来看，一方面要规范房地产业的发展，另一方面也会导致市场供给减少，这样将会导致房地产价格的稳定和持续上涨。房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势
23、。第一，城镇化进程加快、城市框架不断拉大，大量人口进城就业、居住，将增加房地产的市场需求。第二，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。据北京、上海等城市测算，近几年，每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10。随着居民消费观念的转变，10年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。第三，城市危旧住房改造和城市基础设施建设的拆迁安置将会增加房地产市场的整体需求，这部分需求将保持稳定的增长。第四，人口大量流动，居住地点不断调动。2005年以来的各项政策会使市场供应减少， 随着2006年需求平稳增加，房地产的价格相应上涨。2、融资多元化。央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，对整个
24、房地产业的发展格局开始产生重大影响，其中最直接影响的就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。上市是理想的融资渠道，通过资本市场融资或者再融资，可缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。可以预见，在央行房贷新政策的影响下，将会有越来越多的大型房地产企业加入到“买壳”上市的行列中。房地产信托产品丰富多样。房地产基金呼之欲出。对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地避免风险。这些将促进房地产向良性发展。3、二手房市场升温。2005年出台的契税、交易费政策促进了二手房市场的发展。4、政府将加大对房地产开
25、发的介入力度。2007年政府将一如既往地对房地产市场进行预警和宏观调控，稳妥地开展支持企业进行房地产的开发、建设与经营。5、政府从土地购买、营销过程直至内部管理的逐步趋于规范，使得市场行为与政府行为共同发展。它将会使大公司得到更大的发展机会，而一些小公司，由于经营不足或者是力量不足而难以为继。这些将会使房地产市场依然保持良好的发展态势。 6、物业管理进一步走向规范化和产业化。现在新的物业管理法律规范已经开始实施，将会促进房地产的健康有序地发展。7、房地产营销将进一步的规范，随着各项政策、法规的完善和消费者维权意识的增强与消费选择的理性化，过去的那种早期靠概念、点子或者商业炒作、进行产品营销推广
26、的局面会逐渐成为历史。房地产的营销会回归到三个基本层面：即地点、产品与社区。 8、经济适用房短缺现象依然存在，目前北京、上海经济适用房的开发短缺，一度出现排队购房的现象，且可持续存在。我市的经济适用房的开发也出现了短缺现象。鉴于上述，中国经济发展正处于周期的上升阶段，从目前新一轮的经济增长趋势来看，这类消费群体主要是以居民消费为基础，这决定了它将会保持较长时间。在这一背景下，我国房地产市场将保持相对稳定的发展，继续作为国民经济的支柱之一发挥重要作用，并对其它产业起到较强的带动作用。我们郑州市今年房地产业增长景气指数也将呈现稳定增长的态势。2006年，全市商品房（商品住宅、商品非住宅）批准预售项
27、目共计168个，商品房累计批准预售面积783.53万平方米，较2005年同期上涨了18.4%。其中商品住宅（多层、高层、别墅、经济适用房）累计批准预售面积673.43万平方米，较2005年同期上涨了23.7%；非住宅（商业用房、办公用房、其它）累计批准预售面积110.1万平方米，较2005年下降了7.35%。随着郑州经济的快速发展，06年高档办公用房项目大量投放市场。郑州区位优势吸引许多外地企业进驻郑州，高档办公用房成为企业办公的首选，销售量较去年也随之增涨，增幅为24%。2006年，全市商品房（商品住宅、商品非住宅）累计销售面积787.32万平方米，较2005年同期上涨了31.35%。其中商
28、品住宅（多层、高层、别墅、经济适用房）累计销售面积715.44万平方米，较2005年同期上涨了34.38%；商品非住宅（商业用房、办公用房、其它）累计销售面积71.88万平方米，较2005年上涨了7.2%。在月度销售中,8月份受“国八条”政策影响,市场交易活跃,随着岁末的临近,商品房交易开始反弹升温,11月份、12月份商品房交易活跃单月交易量达到今年的最高点，取代了以往5、6月和9、10月销售旺季的规律，这说明宏观调控政策对房地产市场的影响非常明显。2006年随着城市用地的稀缺和城市规划的影响，原来郑州市以多层住宅为主导的住宅产品已经转向高层住宅市场。2006年高层新增供应量较去年增长40%，
29、销售量较去年增长61%。高层住宅已成为住宅的主体。2006年郑州市满足普通住房标准，144平方米以下的普通商品住宅投放面积为433.49万平方米，占整体投放量的64%，共计投放48551套，占整体投放套数的80%，供销比基本平衡，供销结构基本合理。2006年商品房全年累计销售均价为3232元/平方米，较去年上涨了8.96%.其中，商品住宅全年累计销售均价为2974元/平方米，较去年上涨了13.8%(2005年为12.3%)；商品非住宅全年累计销售均价为5797元/平方米，较去年上涨了0.5%。2007年1至5月份，郑州市房价平均上涨接近20%，其主要原因是城市建设用地供给的不足，需求旺盛。总的
30、来看，郑州市房地产市场仍具有强大的上涨空间。五、建设条件和项目选址1、建设条件该区域的气象、水文、地形、地质等条件，根据郑州市历年来的资料，以及实际勘探得出如下数据：1.1、气温：年平均气温 14.2C0 年最高气温 43C0 年最低气温 -17.9C01.2、湿度：年平均相对湿度 66% 年最小相对湿度 0% 1.3、风：最大风度 24m/s 最大风力 8级 年平均风速 3.2 m/s1.4、风向：东北风频率 12% 东风 10% 1.5、雨：年平均降雨量 64.0mm 最大降雨量 189.4mm 1.6、雪：最大雪压 0.25Kn/m 最大冻土深度 150mm 1.7、地震烈度 根据文件有
31、关规定按7度防设。 1.8、地势： 海拔高度121m 123m2、项目地址郑州豫欣纺织有限公司（原国棉五厂）厂区房地产开发项目位于郑州市嵩山路与棉纺路交叉口，位于碧沙岗商业圈，距市委市政府仅500多米。该项目紧邻五一公园、绿城广场、碧沙岗公园、市博物馆、市科技馆、郑州大学、河南工业大学，靠近建设路、中原路等城市主干道，公交线路四通八达，距拟建中的郑州地铁碧沙岗站200米，交通便利，项目与周边生活配套一应俱全，批发市场、超市、医院、学校、金融、电信等分布四周，居住此地，令人生活惬意无忧。3、工程规划郑州豫欣纺织有限公司（原国棉五厂）厂区房地产开发项目占地面积291.4亩，总建筑面积840040平
32、方米，由住宅和商业广场组成。按照规划，该项目开发840040平方米，分三期开发。项目完工交付使用后，它将成为郑州西区一大亮点。它不但能够提高该区的城市形象，而且有利于改善这一带的环境，方便居民的生活。4、总图布置5、建筑布局6、实施计划该项目计划分三期开发，自2008年8月动工兴建到2012年3月竣工交付使用。六、招投标方式按照政府有关规定进行招标。七、投资估算和资金筹措1、投资估算本项目投资估算根据情况仅估算一般土建工程建设费用工程所需的投资。建设项目总投资分静态部分和动态部分。1.1静态部分由工程直接费和其它费用组成，其中，工程直接费为建设项目的土建、设备及安装费。其它费用由征地费、配套等
33、费用、勘察设计费和基本预备费等组成。 经估算，该项目静态部分费用为：1.1.1工程直接费： A、建安费：1152272万元，详见附表2。 B、基础设施费：7812万元。详见附表2C、设备购置及安装费：13912万元。详见附表3。1.1.2其它费用为： A、征地费：58280万元。详见附表4。B、补偿费：60800万元。详见附表4。C、勘察设计费：2275万元。详见附表4。D、配套费等：10742万元，详见附表5。E、工程监理费按有关规定提取为1790万元。E、建设单位管理费按有关规定提取285万元。F、 基本预备费按有关规定提取为5678万元。该项静态部分为：271320万元。1.2动态部分
34、由建设期利息、铺底流动资金组成。1.2.1该项目申请银行贷款20000万元。按两年期利息四年计算，贷款利率7.20%，故建设期利息为5760万元1.2.2 铺底流动资金为10000万元。动态部分合计15760万元，经以上估算项目总投资为287080万元。2、资金筹措该项目所需资金287080万元，资本金70000万元，申请银行贷款20000万元，采取三期滚动开发，开发过程中资金不足部分通过预收房款和自筹解决。3、经济效益分析参考近年来各房地产公司的销售情况和郑州市市场行情，该项目建筑物按五年可出售完。第一年出售总建筑面积的10%、第二年出售总建筑面积的25%、第三年出售总建筑面积的25%、第四
35、年出售总建筑面积的25%、第五年出售总建筑面积的15%。3.1、总收入3.1.1、高层建筑面积609200平方米，每平方米售价6000元。3.1.2、商务楼建筑面积129440平方米，每平方米售价7500元。3.1.3、商业用房建筑面积88000平方米，每平方米售价12000元。3.1.4、商铺建筑面积13400平方米，每平方米售价25000元。3.2、总成本该项目的总成本由建筑成本、工资及福利等、业务费、管理费、财务费等组成。各年总成本详见附表3.3、营业税费营业税费为营业税、城建税、教育附加费之和，税率为5.5%。各年营业税费详见附表。3.4、税前利润各年税前利润详见附表。3.5所得税该项
36、目所得税率25%。各年所得税详见附表。4、纯利润各年纯利润详见附表。八、结论与建议郑州豫欣纺织有限公司（原国棉五厂）厂区房地产开发项目建成后，对繁荣我市经济，促进市商贸城建设，发挥该地段的商业价值，都具有积极的促进作用，故项目是可行的，目前需抓紧项目的资金落实，同时加大项目宣传力度和促销手段。在开发建设的同时做好预售工作，积极筹措资金，减少贷款量，降低项目成本，早日发挥该项目的经济效益和社会效益。总投资估算表附表1序号项目投资（万元）备注建安设备及安装其它合计1静态部分1.1工程直接费115227139121291391.2其它费用1.2.1征地1214111214111.2.2勘察设计费22
37、7522751.2.3建设单位管理费2852851.2.4配套等费用10742107421.2.5监理费179017901.2.6基本预备类56785678小 计115227139121421812713202动态部分2.1建设期银行利息576057602.2铺底流动资金1000010000小 计1576015760合 计11522713912157941287080建筑工程费估算表附表2序号项 目建筑面积单位造价(元)合计(万元)备注土建给排水电力照明采暖通风一建安费1高层住宅面积609200112545802077368.402商务楼建筑面积129440115045802016762.48
38、3商业建筑面积88000120020652511528.004商铺建筑面积1340012002065251755.40小计840040107414.28二基础设施费1三通一平840040201680.082道路84004010840.043绿地8400408672.0324室外水电840040554620.225其他小计7812.372合计115226.652设备购置及安装费估算表附表3序号设备名称规格型号单位数量购置及安装备注单价(元)合计(万元）一变电设施6696.001干电变压器1180.002高压环网柜1020.003低压配电柜3836.004发电机440.005建站费220.00二二
39、次加压设施883.00三消防设施1573.00四智能化1310.00五电梯设备3450.00合计13912.00前期工程费用估算附表4序号项目名称单位数量费用备注单价（元）合计（万元）一征地、拆地费1征地费亩291.4200000058280.002补偿费m260800.003土地出证金4契税582804%2331.20小计121411.20二勘察设计费1地质钻探m2194267.64597.132文物钻探m2194267.64477.713设计费m2840040252100.10小计2274.94合计123686.14注：人民币兑美元按7.601计算。配套等费用估算表附表5序号项目名称单位数
40、量费用备注单价（元）合计（万元）1水资源开发费t2商业公建KVA3绿化费m8400401.0084.0044配套费m84004020.001680.085消防审核费m8400401.50126.0066消防检测费m8400402.50210.017招标费1152.271%8工程监督费2880.682.50%9劳保基金4609.074.00%合 计10742.12收入、成本、利润估算表附表6-1序号项 目建设期(年)销售期(万元/年)备注200820092010201120082009201020112012合计1234123451经营收入60170150425150425150425902556017001.1高层住宅3655291380
