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1、 重庆南山老年养护中心 项 目 申 请 报 告 二0一五年四月二十二日重庆南山老年养护中心可行性研究报告引言 养老市场规模巨大 根据第六次全国人口普查初步汇总的情况显示,60岁及以上人口为177648705人,占13.26%,其中65岁及以上人口为118831709人,占8.87%。我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，也是发展中国家人口老龄化形势严峻的国家。当前，我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，具有数量大、发展快、高龄化、空巢化、城乡差别大等特点。截至2014年底，我国65周岁以上人口达到1.38亿，占总人口的10.1%，预计2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。201
2、0年我国老年人口消费规模达到1万亿元，预计到2020年、2030年、2040年分别将达到3.3万亿、8.6万亿、17.5万亿。而从14年至50年我国老年人口的消费潜力将从4万亿增长到106万亿， GDP占比从8增至33。与此同时，围绕老年人消费市场应运而生的企业目前已经初步形成了一个现代商品和服务的产业延伸链，在老年餐饮、保健、文化娱乐、康复保健、旅游、住宅、社区服务业等产业方面发展潜力非常巨大。其中，增长最快、最具潜力的是养老机构，我国将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。 近两年国务院、各部委就制定发布了养老相关政策十余条，从养老服务体系建设、服务标准化、养老机构改革、养老保险制度、养老金
3、并轨等多方面指导、支持我国养老产业的发展。其中2015年2月25日，民政部、发改委等10部委联合发布关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见，预示我国养老产业迎来新的阶段。同其他消费群体相比，老年群体由于在生理、心理、经验等方面有着明显的差异，因此，老年市场的消费行为也具有了其自身的特征，包括自住消费性强、习惯稳定和行为理智、追求实用便利等。老年人的这些消费特征也决定了养老用品和服务与其他相比存在着不同之处，从而形成了特殊老年人消费市场。人口老龄化+政策+老年人消费行为，三大动力促使养老产业的春天来临。第一部分 养老机构养老的优越性和必然性一、养老模式及机构养老（一）机构养老 养老模式的一
4、种重要组成模式机构养老是指让老年人入住到养老机构进行的一种养老方式。不同于社区养老及居家养老。目前，我国的养老机构可以根据它们在工商局注册还是在民政部门注册，分成营利和非营利两类。主要有养老院、老年公寓、托老所、老年护理院、敬老院等，这些养老机构具有专业化、社会化、市场化的特征，为老年人提供专业化的生活照顾服务及健康护理。机构养老在理论上能够为老年人提供更专业化、更人性化的服务。（二）重庆养老市场的现状分析1、重庆老龄人口现状 重庆比中国早“老”5年，是西部第一个进入老龄化社会的城市。在2012年重庆市哲学社会科学规划项目调查显示，截至2011 年，重庆市60 岁以上老年人口达560万，占全市
5、户籍人口的17.25%， 高于全国平均水平约3.5%，人口老龄化程度居全国第六，居西部第一，直辖市之首。2014年7月，重庆市老龄委办公室编制完成重庆市2013年老年人口信息和老龄事业发展状况报告。报告指出，截至2013年底，全市60周岁及以上户籍老年人口624.52万，占全市总人口的18.61%，高于2013年全国老龄化水平3.71个百分点，平均每5个重庆人中就有一位老人。重庆市2013年老年人口信息和老龄事业发展状况报告还说， 目前，全市80周岁及以上老年人口88.9万，占全市总人口和老年总人口的比例分别为2.65%和14.23%，其中百岁老人1256人，最高寿的老人今年已经114岁。据市
6、老龄委介绍，我市自上个世纪90年代初开始，进入老龄门槛的的人，每年净增10万左右。这样的增长趋势一直持续到2009年。从2010年到2040年，人口老龄化将出现两个高峰期。2010年到2018年的9年里，全市老龄人口将增加150万，平均每年增加16万;2023年到2036年的14年里，老年人口将增加340多万。预计2036年将是重庆人口老龄化的最高峰值年，那时，每4个重庆人中就有1个是老人。2、重庆及南岸地区养老机构的现状 重庆现有老年公寓、敬老院、福利中心、老年护理中心等239家，其中郊县有125家，主城区114家，包含：南岸区16家，床位数1760个，主要有老年公寓7家，床位数715个，养
7、老院3家，床位数560个，敬老院2家，在床位数100个（具体信息详见表一）；江北区10家，床位数150个，主要有老年公寓4家，床位数450个；敬老院4家，床位数200个；巴南区11家，共计床位数3585个。就重庆市南岸区而言，常住人口有759570人，65岁及以上的人口为61621人，占总人口的8.11%.而养老机构只有16家，共计床位1760个，还不到老年人口的3%。表一:南岸区养老机构情况统计表序号区县机构名称床位数机构性质基础收费收住对象1 南岸区南岸区社会福利中心65民营1000-1400全护理, 半自理, 自理, 特护2 南岸区靑松养老公寓70民营1600全护理, 特护, 自理, 半
8、自理, 其他3 南岸区南山养老疗养中心200民营500-1000自理4 南岸区南山松翠园老年公寓100公立400-800自理5 南岸区二院连锁养老院180公立920-1080自理6 南岸区华富颐养园老年会所(公寓)60民营1000-2000全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他7 南岸区黄山顺添养老公寓110民营1200-2500全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他8 南岸区妇联养老公寓50公立500-1000自理9 南岸区重庆铁路分局南山铁路职工疗养院50公立500-1000自理10 南岸区长生桥镇敬老院50公立500-1000自理11 南岸区迎龙镇敬老院50公立500-1000自理1
9、2 南岸区南岸区仁爱养老公寓105民营1100-1800全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他13 南岸区南岸区南山之家养老院260民营1600-3600全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他14 南岸区南岸区聚汇缘老年公寓220民营1300-2000全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他15 南岸区南坪住佳老年护理院70民营1000-4000全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他16 南岸区绿叶养老院120民营900-1880全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他表二:巴南区养老机构情况统计表序号区县机构名称床位数机构性质基础收费收住对象1巴南区重庆南岸九九颐园老年公寓260民营1
10、200-1600全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他2 巴南区狮子山老年公寓100公立1000-2000自理3 巴南区何世海敬老院50公立500-1000自理4 巴南区圣灯山敬老院50公立500-1000自理5 巴南区石滩镇敬老院50公立500-1000自理6 巴南区幸福养老院25民营500-1000全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他7 巴南区重庆市第一社会福利院1000公立1200-2000全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他8 巴南区重庆市第二社会福利院570公立1020全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他9 巴南区巴南区世外桃园老年公寓380公立1000-1800全护理
11、, 半自理, 自理, 特护, 其他10 巴南区重庆石岭山寨老年养生会所600民营1500-3000全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他11 巴南区重庆市巴南区群联老年养老中心500民营1500自理表三:江北区区养老机构情况统计表序号区县机构名称床位数机构性质基础收费收住对象1 江北区重庆市江北区银泉老年公寓200公立450自理2 江北区重庆市凯尔铁山坪老年公寓100公立1-1000自理3 江北区凯尔(CARE)老年公寓100公立1280自理4 江北区鱼嘴敬老院50公立500-1000自理5 江北区重庆市江北区石马河社会福利院50公立500-1000自理6 江北区重庆侨发颐养园老年公寓50公
12、立500-1000自理7 江北区华新颐养院50公立500-1000自理8 江北区寸滩敬老院50公立500-1000自理9 江北区复盛镇敬老院50公立500-1000自理10 江北区五宝镇敬老院50公立500-1000自理3、养老机构存在的问题目前重庆养老服务机构总床位数很少，有些地区不足老年人口数的1%，养老服务设施相对滞后，而老年公寓的有效需求正在不断增强，但事实上存在数量少、规模小；政府对老年人的住宅建设重视和支持力度不够；老年公寓和养老机构资金投入不足、缺少配套设施，管理不善等问题。多数养老服务机构政府投资少，设施建设和设备购置方面投入不足，充其量是“老年集体宿舍”，房间构造简单、功能单
13、一、档次低，含卫生间的住房少，带厨房的更少，没有足够的室外活动场所。目前，我国养老机构和护理人员严重不足，养老床位缺口较大，同时养老护理员数量严重短缺。我国养老机构存在严重的供求矛盾。在城区，求大于供的矛盾尤其严重。短期内我国养老机构供求矛盾突出。资金筹集渠道狭窄，对财政补助收入依赖性过大。随着我国改革开放和社会主义市场经济的深入发展，市场竞争日趋激烈，而多数事业单位受计划经济体制影响较大，资金来源主要靠财政拨款，尤其是实行企业化管理的事业单位，创收能力差，市场竞争力和生存能力脆弱，资金来源主要靠财政拨款或内部循环。我国的养老机构脱胎于计划经济体制,带有强烈的国家福利的色彩。受多种因素的影响,
14、我国的养老机构整体发展水平不高,人均床位拥有量远低于发达国家,供需矛盾突出。我国养老机构的结构不合理,地区差异大,所提供的服务并不能满足入院老人的需要。城乡老年养老机构的设置情况存在着城乡差异比较明显。农村村委会的养老机构明显多于城市街道养老机构。从老年人对养老机构的了解来看，城市老年人口和农村老年人口对养老机构的了解基本持平，农村女性老年人对养老机构了解略少。城乡老年人口对养老院的印象评价上有显著差异，农村对养老机构的评价要高于城市，这主要源于是由于城市和农村的老年人的经济条件制约、对养老问题的认知习惯及其他方面的影响使其评价的标准不同所造成的。未来的10年，中国的养老市场将会越来越大，但1
15、0年之后的中国人口老龄化问题将愈显突出，养老产业的市场需求很大，但中国并不是有太多的人在考虑退休计划。多年以来，中国有独生子女的政策，这将会比日本老龄化更快，而遗憾的是中国的社保制度相对发展缓慢。在世界GDP前五位的国家里，中国社保是最弱的。通过对上述养老机构的考查得出以下结论（1）传统的养老机构，数量不足，床位少；（2）设施建设和设备购置投入不足，不能满足老人多样化的需求；（3）养老机构服务水平不高，不能满足老人精神上的需求；（4）医疗服务配套不足，不能解决入住老人后顾之忧；（5）传统思想束缚，制约老人入住。4、机构养老的优势及必然性老人在养老机构中各种社会活动和交往、丰富的文化生活有助于解
16、除其孤独感，从而提高其生活品质，机构这种集中供养的方式可以确保老年人口的安全。从另一个角度讲，专业分工、规模经济效应可以使家庭服务的社会供给成本低于家庭供给成本，从而减轻家庭的经济负担。子女也可以从繁杂的照顾老年人的日常生活中解脱出来，有助于减轻子女的压力，使得他们拥有更充分的工作和学习的时间。同时，机构养老可以充分发挥专业优势，创造更多就业机会，吸纳更多的人从事养老事业，缓解整个社会的就业压力。所以，机构养老在现实社会中有其存在的必要。首先，机构养老的产生和发展具有历史必然性。随着工业化、城市化和现代化的发展，家庭养老的功能在逐渐弱化，尤其在我国，国民经济的快速发展，人口流动速度的加快，专业
17、分工，规模经济效应致使居民的一部分生活服务的家庭供给成本超过了社会供给成本，家庭养老的生活服务业正是如此。在我国经济还没高度发达的时候，老年型社会己经到来，社会对机构养老的需求只会是越来越强烈。其次，家庭和社区都不能保证老有所养的那部分人，就要依靠机构养老来作为补充。我国规定，在城市当中的“三无老人”，由当地人民政府给予救济。在农村，“三无老人”，由农村集体经济组织负担保吃、保穿、保住、保医、保葬的“五保”供养。从建国以来，民政部门举办的福利院、养老院就专门收养“三无人员”和“五保人员”。再次，生活严重不能自理的老年人，家庭、社区又护理不了的老年人，都要依靠专门的机构来养老。尽管医学科学发展较
18、快，医疗手段也得到了极大的发展，但是随着高龄老人的增加，他们由于自然衰老所带来的疾病及器官的退化导致的行动不便，这些会使高龄老人对专业护理需求增大，促进养老机构尤其是护理型机构的发展。最后，一些高级知识分子的老人和经济条件充裕的老人，他们对专业化服务和生活品质的追求促进了高档养老机构的产生。这些人虽然身体健康、有住房，但是由于不愿意与子女生活在一起，或者是子女不在身边，同时想丰富自己的生活提高生活品质，他们愿意选择入住较为高档的养老机构。随着人们观念的改变，越来越多的人愿意选择入住养老机构养老。机构养老作为养老方式的补充选择，有其存在的客观必然性。目前，我国的养老机构处于一种供不应求的状态，完
19、善养老制度，规范养老机构的发展，且人们的观念在逐渐改变，相信只要配置更完善的硬件设施，提高服务质量和服务人员的专业化水平，机构养老将是老年人的必然选择。第二部分 老年人对养老机构需求意愿分析 在人口老龄化和家庭核心化的背景下，大城市养老服务供求矛盾凸显。为了更好地整合和配置养老服务资源以满足老年人对养老服务的需求，了解城市老年人的养老意愿是首要前提。养老意愿是指人们对养老这个行为所持有的看法及态度。养老意愿往往受到多种因素的影响，不同人群或者同一人群在不同的人生阶段，其养老意愿呈现出较大差异。老年人喜欢什么样的养老院，主要从养老院的配套设施、服务、环境、人员配置等方面来体现。在入住老年公寓意愿
20、方面，调查结果如下：一、入住老年公寓意愿：有55.6%的调查对象考虑在一定的条件下或长期或短期居住在老年公寓，有44.4%的调查对象不考虑在老年公寓养老。二、 在选择老年公寓国营和民营性质方面：只要服务和设施好，都可以选择的所占比例最高，占58.6%，只选国有的占26.7%，不能确定的占10.7%，民营的也没关系的占4%。总体来讲，只有26.7%的被试者选国家开办的养老机构，除去不能确定的10.7%外，62.6%的调查对象有选择民营机构来养老的倾向。三、养老住房考虑： 96人未对本题作答外，在做出回答的858名调查对象中，在经济情况允许的情况下，不考虑购买一套专为养老的住房的比例高达69.7%
21、，考虑购买的占24.2%，不能确定的仅有6.1%。四、希望选择的养老住房面积： 58.6%的调查对象希望居住在60平米左右的两居室里，24.7%的人希望住在40平米左右的一居室里，只有16.7%的调查对象希望住在100平米以上的多居室里。五、更喜欢的老年公寓类型： 59.24%的老人选择住在楼高六层、带电梯的A公寓中，40.76%的老人选择住在楼高三层、不带电梯的B公寓中。六、更愿意选择的房间类型：高达77.5%的调查对象更愿意选择公用楼梯的平层式住宅，只有22.5%的调查对象更愿意选择户内带楼梯的跃层式住宅。七、老年公寓环境：在交通便利的情况下，选择方便同时吵闹的市区的调查对象占24%，选择
22、距离远同时安静的郊区的老人占68.3%，选择其他类型的仅占7.8%。八、在老年公寓设施服务需求方面：1、医疗需求：老年公寓除拥有专业的医务人员外，61.6%的调查对象认为还应具备老年专科医院，36%的老人认为还应具备医务室，只有2.4%的老人认为应该具备其他。2、老年公寓必备设施服务：如下表所示，在希望老年公寓必备的设施服务的诸选项中，以“应答人数百分比”为例，选择餐厅的比例最高，达15.4%，其次为图书室和健身房，各占14.3%和14.2%，然后是小卖部和棋牌室，分别占13.1%和11.4%，最后依次是美发室、种植、茶室、垂钓、门球和其他。老年公寓必备设施服务必备设施应答频次应答人数百分比应
23、答次数百分比图书室54414.361.5健身房54114.261.1棋牌室43511.449.2垂钓1403.715.8门球1213.213.7餐厅58915.466.6小卖部50013.156.5茶室2225.825.1美发室3439.038.8种植3208.436.2其他601.66.8总计3815100.0431.13、老年公寓房间必备设备设施：本题中，在做出回答的886名调查对象中，以应答次数百分比为变量比较依据，从高到低依次为电话、电视、呼救系统、冰箱、洗衣机、餐桌、安全扶手、浴缸、写字台、书柜、电脑和其他，分别占应答人数的13.6%、13.3%、11.3%、9.9%、9.8%、8.
24、8%、7.6%、7.4%、7.4%、5.5%、4.7%和0.6%。老年公寓必备服务项必备服务必备服务应答人数百分比应答次数百分比定期体检70422.080.0日常保健47714.954.2日常护理38211.943.4送餐服务40912.846.5定期郊游46114.452.4定期联欢32010.036.4老年大学2638.229.9法律咨询1755.519.9法律咨询120.41.4总计3203100.0364.04、厨房需求：老年公寓处提供公共餐厅外，54%的调查对象希望厨房里能备有简单灶具，15.3%的老人希望厨房备有全套灶具，29.%的调查对象认为房间有没有厨房无所谓，1.4%的老人厨
25、房里需要其他用具。九、在经济承受能力方面：1、 费用支付形式：在支付养老机构的服务费用时，有每月支付的也有一次性支付的，75.8%的老人只选择每月支付，不考虑一次性支付的占10.6%，价格和服务有优惠时或可以获得经济回报时选择一次性支付的分别占9.2%和2.4%。2、费用承受能力：在基本的居住、饮食、医疗等要求得到满足的前提下，55.5%的老人每月所能承受的费用在1500到1800元之间，26.7%的调查对象可以承受每月1800-2500元的费用，9.2%的老人选择2500-3500元，能每月承受3500元以上费用的很少，只占2.9%。3、一次性费用支付能力：选择不考虑的比例最高，占58.2%
26、，以下依次为选择15万、20万、25万、30万、35万、40万、45万。4、费用支付来源：选择用自己的积蓄负担费用的占最大的比例为71.3%，以此为用住房置换、子女的资助和其他。5、目前拥有的理财方式：选择银行储蓄作为里采访时的比例最高为89.5%，其它依次为国债、基金房地产、信托。6、未来投资计划：在未来六个月的投资计划中选择储蓄的比例最高为59%，其它依次为国债、人民币理财、基金、房地产、气候、信托。7、期望的投资回报率：在期望的投资回报率中，5%的回报率选择最高为48.5%，其它依次为10%、2%、7%。十、在社会行为方面：1、 入住人员要求：在共同生活的人群要求中，希望与自己相仿的比例
27、最高占57.6%，其它依次为普通人群、高级知识份子。2、合住意愿：选择合住意愿中，愿意自己居住的比例最高为44%，其它依次为生活习惯相同和愿意合住。3、希望子女看望周期：在希望子女探望周期中，希望每月探望和每周探望的比例相对最高，分别为40.1%和39.3%，其它依次为半年和无所谓。4、心理健康服务需求：在心理服务需求上选择组织活动的比例最高为50.9%，其它依次为无所谓和需要专业人员。5、参与工作的意愿：在选择参与社会工作的选择上选择可以的比例最高为50.4%,其它依次为无所谓、不完全、不愿意。6、日常用品的使用：在使用日常用品的选择上选择使用自己的比例最高为71.3%，其它依次为无所谓、统
28、一提供。小结：从入住意愿上可以看出，一半以上的老人能够接受入住养老机构，从绝对数量上来说，这是一个相当庞大的数字，管中窥豹可见一斑，从这份调查中可以看出，我国的养老服务业大有可为，但在老年公寓设施服务需求上，老年人对医疗保障等方面要求比较高，说明养老机构在加强各种活动及精神抚慰等软件方面要求很高，在费用支付来源中，自己支付的占绝对比例，以此，需结合老年人的消费习惯，开办养老服务机构。(二) 老年人心态分析1. 心理特征老年人群最明显的生理特点是整个机体功能的衰弱化，活动范围、强度逐步减弱。因此，充分了解老年人群的生理特征是为其创造适宜生存环境的前提条件之一。老年人因单身或家庭“空巢”而引发的心
29、理不适现象,使他们在心理上很容易走入误区，其中不健康心理主要表现为失落感、衰亡感、孤独感、过分自责与病态性。还有一些老人虽然不在“空巢”家庭中生活，但仍然因为缺少亲情、缺少与子女间的正常沟通交流而感到精神孤单无助。据调查，在物质需求和精神需求上，95%的老人表示晚年更需要精神陪护和精神关怀，精神养老倍受老年人的关注，因此，这是需要引起人们重视的一大问题。2. 消费特征同其它消费群体相比,老年群体由于在生理、心理、经验等方面有着明显的差异,因此,老年市场的消费行为也具有了鲜明的自身特征。（1）消费行为的习惯性老年消费者有着几十年的购买消费实践,在长期的选择和使用过程中,积累了丰富的经验,而且老年
30、消费者也往往非常相信自己的购买经验,因而老年消费者对某些商品形成了比较稳定的购买消费习惯,对某些品牌更是产生了一定的偏好,具有较高的品牌忠诚度。这类习惯一旦形成,就较难变更,会在很大程度上影响老年消费者的购买行为。（2） 消费决策的理智性人们进行消费的决策形式一般可以分为理智型和冲动型.由于年龄和心理的因素,老年消费者往往会再三思量,然后再进行购买消费.这一过程中,老年消费者的消费决策受情感冲动的影响是较少的,因而大量的广告轰炸对于其购买商品难以产生很大的影响。同时,由于自己是家庭中的长辈,在家庭中起到一定的表率作用,因此虽然购买消费是个人的行为,老年消费者也会较多地考虑家庭的整体利益。综合这
31、种因素,老年消费者的购买决策往往是趋于理智型的,特别是高值消费品的购买,决策的过程都会较长。（3） 消费目标的便利性对于老年消费者来说,其消费的目标首先定位于方便实用上。老年消费者由于生理机能逐步退化,对商品消费的需求着重于其易学易用,方便操作,以减少体力和脑力的负担,同时有益于健康；另外，值得一提的是价格便宜也是老年消费追求的一个重要目标，因为由于理性消费的原因，老年消费总的来说属于节俭型消费。但是随着生活水平的提高和高薪中年人加入老年行列，价格因素在老年消费中发挥的决定作用逐渐趋弱。了解认识老年消费者的主要消费心理、消费特征,企业可以抓住商机,有的放矢,针对这些特征制订相应的营销策略,开发
32、银发市场。总结：通过以上分析可知：1、适龄老人增长迅速2、居家养老的不便和不全面现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现。家居家养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。3、社会的发展和观点的改变随着社会的发展，时代的变迁，今后10-20年后60年、70年后的适龄老人越来越接受机构养老。第三部分 南山项目的定位一、南山项目的优势南山位于重庆市南岸区，作为重庆罕见的原始生态森林,环境优美，生态资源丰富，有城市之肺的美称，是城市氧吧、山城花冠、避暑胜地和都
33、市生态旅游的明珠。并且占据重庆核心功能板块，别墅等高端产品的分布与城市中心区(商圈)距离集中在10-20公里之间的黄金地段。通过三大交通体系贯通全城，20十分钟即可到达主城各大商圈。从项目到南坪商圈直线距离仅5公里，车程仅需5分钟；从内环快速到江北机场仅30公里，车程仅需20分钟；距离解放碑商圈仅10公里，而随着东水门大桥的开通，车程仅需10分钟。掌控CBD金三角，尽享南山城际新生活。而这种与生俱来的天赋，注定这个区域会成为重庆最具影响力的绿色养老圣地。二、南山项目定位 产品模式与老人的身心需求应匹配，产品模式与市场不对位，根源在于对老年客户的需求理解不到位，就引发了针对这类客户提供的物业、配
34、套、服务等一揽子的产品不能匹配其真正使用需求的错位问题。例如，高龄和护理老人不适宜住在高层建筑中，更宜住在多层建筑里。其中一个原因是，高龄老人的住宅必须配置医用电梯，而医用电梯速度慢，造价高，老人住在高层建筑中，不但会产生消防逃生等方面的安全隐患，而且投入和运营的成本都很高。国内一些项目是针对高龄和护理老人的定位，但是其建筑却是20多层的高层，这种产品形态本身就与老人的实际需求和经营管理要求相违背，市场推广的阻力自然就会很大，经营管理的成本自然就会更高。再比如，我们在台湾参观了在大陆非常著名的某养老公寓项目，虽然该项目所在地环境优美，装修豪华气派，但是该项目实际上是按照酒店的规划方式和建筑形式
35、设计的低矮压抑的层高，幽深漫长的走道，酒店式的毫无区别感的房间，楼宇两端仅见的狭小的日照空间，让老人无法获得家的感受。因此该项目入住率多年来增长缓慢，已入住老人的短时间迁出率也一直很高。根据市场调差，我们将养老的客户群体分为六类，分别是：低龄健康老人、慢病自理老人、高龄自理老人、专业照护老人、高龄长照老人、失智老人。均为有庞大市场需求基础又可以盈利的市场，经我们调研，北京上海这样的一线城市，专业照护老人每月收费可高达11.2万元，依然有市场，但是由于这几类人群对服务的专业要求高，老人的护理风险高，开发企业又不具备服务能力等原因，众多的企业不敢、不愿也不会涉足；而非刚需养老的三类客户中，尤其是低
36、龄健康老人的群体一直被国内地产商作为主打的客户市场，而这个群体恰恰是支付意愿低、价格敏感、养老需求不明确的市场。（一）服务定位每一类客户群体对于物业、配套和服务的需求都有区别。其中刚需养老的客户群体有三种：专业护理老人，高龄长照老人和失智老人，均为有庞大市场需求基础又可以盈利的市场，经我们调研，北京上海这样的一线城市，专业照护老人每月收费可高达11.2万元，依然有市场，但是由于这几类人群对服务的专业要求高，老人的护理风险高，开发企业又不具备服务能力等原因，众多的企业不敢、不愿也不会涉足；而非刚需养老的三类客户中，尤其是低龄健康老人的群体一直被国内地产商作为主打的客户市场，而这个群体恰恰是支付意
37、愿低、价格敏感、养老需求不明确的市场。依托南山自然资源优势，结合上述老人对养老机构需求意愿分析，将南山老年养护中心打造成以高品质的旅居享老+疗养休养老为基础，配合机构养老的发展路线，最终发展成为医护养老的新型养老机构，这一定位包含从机构养老延伸到异地养老，从护理养老延伸到医养结合型养老两个方面，服务包括：1、旅居享老=异地放松旅游+候鸟式疗养 旅居享老指能自理的中老年人群体休闲旅居、养老养生、健康养生、旅游度假采用像“候鸟”一样四处度假旅游，冬天选择去温暖舒适的南方，夏天到清凉怡人的北方避暑，吃住均在养老院，不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老，而养老院配套设施相对齐全。这种养老方式适合经
38、济基础较好，身体状况较好（低龄健康老人、慢病自理老人、高龄自理老人）2、机构养老=宾馆级待遇+全方位服务现代老年产业最先进的经营管理模式与中国传统文化和生活方式相结合，让老年人“老有所为”，创造老年人生活新方式的现代化高档老年公寓。该定位包含四层意思：1）该项目为老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓；2）结合中国老年人的生活习惯，创造适合中国老年人生活方式，为老年人提供全方位服务的高档老年公寓。3）为“三高”老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，老有所为、为社会再作贡献的平台。4）以老年公寓为依托，开发度假、养生、老年产品、老
39、年大学、协会办公、老年创意产业等老年产业的发展平台。3、医护养老=康复养老+临终关怀 在专业护理老人，高龄长照老人和失智老人，有庞大市场需求基础又可以盈利的市场前提下，我们将把医护养老作为南山养老院发展的最基础目标，（二）市场定位：针对“三高”老年人群的现代化高档老年公寓(三)风格定位：采用新中式建筑风格处理方式，结合中国建筑特点与中国文化元素，追求轻松、明快和温馨宜居的建筑氛围。即：后现代创新设计+中国建筑特色+中国文化元素，山水园林式布局针对/服务的人群1、 家庭和社区都不能保证老有所养的那部分人2、 生活严重不能自理的老年人，家庭、社区又护理不了的老年人，3、 高级知识分子的老人和经济条
40、件充裕的老人第四部分 服务内容 一、服务项目（一）医疗养生服务（分细）灵活多样的入住套餐，如日租、月托、长期居住等，既可满足长者因家属移民或外地工作不在身边或需要专人护理的长期居住的需求，也可满足因旅游、出差、长者手术出院待康复等中短期的长者寄养需求；24小时专业护理人员看护、医生定期巡诊、特色药膳食疗（针对老人身体状况，制定专属食疗餐）、专业营养师设计饮食餐单、养生专家指导保健以及丰富的娱乐和社交活动，让长者们生活惬意称心 。老人入住时，专业人员会为其评估身体状况，根据其身体状况或自身的要求，可提供常规护理、半护理、全护理，特别护理、专人护理等不同等级的护理服务。拥有多年护老经验的专业护理人
41、员每日对长者居所定时保洁、整理床铺、洗衣、帮助长者起居、如厕、生活照料等，为长者提供高质量的护理服务。对于部分丧失或完全丧失日常生活自理能力，甚至神志不清、需要专人看护、痴呆、留置尿管、胃管，需完全卧床的长者，皆能提供专业、细致、周到的服务。 （二）金融保险体系 我们会联合相关银行、人寿及社保局等相关企事业单位，（三）日常服务体系1、为24小时需要看护的老年人设计特殊的食宿环境、个人护理及其他治疗方案。这些主要体现在清理和布置、家务管理、科学食谱、专用医护人员、呼叫式家庭医生、体检、呼吸科检查、药物治疗等。2、为满足老年痴呆症患者及其他病患老年人的特殊需要而提供专门设置的护理和居住条件。这些设
42、施营造了一种消除思维混乱的环境，从而帮助他们增强个人的生活能力。设计建筑的特征应考虑到特殊病的附带问题，处理好通道颜色、视觉线索、安全性等。（四）文化服务体系1、设棋牌室供老人娱乐，设书画室陶冶情操，健身室、老年大学、协会办公、老年创意等，以尽量满足老人的不同喜好，充实生活，增添乐趣；2、联合中小学等教育机构，组织学生，开展送温暖、送爱心等活动；3、对于身体健康且完全能自理的老人（与工作人员一起），还可组织一些小活动，既能强身健体，又能增进彼此感情，娱乐身心。（五）增值服务体系一、集体旅游联合其他地区养老机构，在老人自愿的情况下，定期组织旅游活动，二、文明丧葬一条龙服务亲人故去，子女亲友在万分
43、悲痛之中，我院专业的工作人员会为已故老人净身、梳理。穿衣，到遗体告别，善始善终体现人文关怀，还可为已故老人举行各种宗教活动。 通过对金融保险体系、日常服务体系、文化服务体系、增值服务体系的建立完善实现老有所养、老有所医、老有所为、老有所教、老有所学、老有所乐。三、收费标准价格一览表级别级别房间床位费（元/月）护理费（元/月）30天合计重度专护四级（重度四级）四人间250024004900专护三级（重度三级）22004700专护二级（重度二级）20004500专护一级（重度一级）18004300中度一级二人间380012005000三人间30004200四人间25003700二级二人间38001
44、0004800三人间30004000四人间25003500轻度/正常三级二人间38006004400三人间30003600四人间25003100入住流程1）预订住房，预约入住时间。2）填写“入住登记表”及“入住基本情况评估表”；3）提前电话通知具体入住时间；4）按入住时间办理入住手续：A、复印两位监护人的身份证及入住者本人的身份证、户口本、体检报告等；B、签署入住协议、入住指南及各类知情书；C、对老人做全面详细的自理能力评估；D缴纳当月费用及入住押金。 第五部分 对设计的建议一、规划布局及设施设备通过对国内外养老发展模式的分析，以及对重庆市养老产业的分析研究，结合南山实际情况，我们决定采用医疗
45、、养老、康复相结合的模式，引进先进的医疗康复设备，采用酒店式宾馆配置，建立一个功能设施齐全（设电视室、娱乐室、医务室、阅读室、书画室、营养食堂、健身器，配有单人房、双人房、夫妻房、三人房、集中关爱室）、环境幽雅、服务专业且根据自理、半护理、全护理、特别护理四个标准合理收费，集老年疗、休、养、保健、康复、爱心关怀于一体的养老疗养中心。 南山养老院占地20亩，建筑面积：21000平方米，绿化面积：，总体布局拟呈园林式布局，与周边环境自然景观整体环境相融合。室外设置羽毛球场、门球场、钓鱼池，苗圃、预留室外游泳池及庭院散步休闲等设施；室内设置食堂、阅览室、放映厅、书画室、网吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、台球房、卡拉OK室等。以满足老年人学习、娱乐、健身的需要。绿地率：25%；容积率：1.5，停车位：100个，床位：525个。人均居住面积：40平方米综合大楼：底层：为食堂、餐厅、展览展示、商业中心（超市商场、银行、保
