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1、目 录一、总论4（一）项目概况4（二）问题与建议8二、项目建设背景及必要性分析8（一）项目建设的背景8（二）项目建设的必要性19三、市场分析错误！未定义书签。（一）行业发展的新形势24（二）物流行业发展预测25四、建设目标、内容与规模26（一）建设原则26（二）建设目标27（三）建设内容27（四）建设规模29五、场址选择30（一）项目所在地位置现状30（二）场地建设条件30六、建设工程方案33（一）主体建筑工程方案33（二） 主体工程建筑特征36（三） 结构设计方案38（四） 建筑设备工程40七、环保、绿化及节能43（一）园区生态环境现状及主要污染源分析43（二）园区建设和生产运营对环境的影响
2、44（三）园区绿化系统设计46（四）节能47八、环境影响评价48（一）工程对环境的影响48（二）环境影响对策48九、组织机构与人力资源配置51（一）组织机构51（二）人力资源配置52十、项目招投标53（一）招标范围54（二）招标组织形式54（三）招标方式54（四）资质要求54（五）招标组织54十一、项目实施进度56（一）建设工期56（二）一期工程实施进度安排56（三）施工方案57十二、投资估算58（一）编制依据58（二）编制说明59（三）项目投入总资金估算61（四）编制投资估算表61十、融资方案63（一）资金来源渠道63（二）融资方案分析63十四、财务评价63（一）评价依据和原则63（二）假设
3、条件和评价方法64（三）基础数据测算65（四）财务评价结果67（五）不确定性分析错误！未定义书签。（六）园区产值预测68（七）财务评价结论68十五、国民经济评价68（一）国民经济评价的主要依据68（二）国民经济评价主要参数的选取68（三）国民经济费用计算69（四）国民经济效益计算70（五）国民经济评价指标错误！未定义书签。（六）国民经济评价结论70十六、社会评价71（一）项目对社会的影响分析71（二）互适性分析71（三）社会评价结论72十七、风险分析73（一）项目主要风险因素识别及分析73（二）风险程度评价73（三）防范和降低风险措施74十八、研究结论与建议75（一）结论75（二）建议76附表
4、：一、总论（一）项目概况1. 项目名称 新疆*区钢材物流园建设项目2. 项目承办单位情况承办单位：新疆3. 可行性报告编制的依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市规划编制办法3、城市规划编制办法及实施细则4、中华人民共和国土地管理法5、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）6、城市道路交通规划设计规范（GB5022095）7、中华人民共和国环境保护法8、城市工程管线综合规划设计规范9、城市园林绿化规划设计规范10、防洪标准11、城市排水规划设计规范12、城市给水规划设计规范13、城市供电规划设计规范14、新疆国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要15、乌鲁木齐国民经济和社会发展第
5、十二个五年规划纲要16、乌鲁木齐市城市规划管理技术规定17、自治区人民政府关于实施创新发展战略加快创新型新疆建设意见分工的通知（新政办2013118号。18、关于印发乌鲁木齐市建设国家创新试点城市工作实施方案的通知。4. 拟建地点乌鲁木齐市*区5. 建设工期项目建设期 3 年，2015年1 月到2018 年 12 月，共 3 年。6. 项目性质新建7. 建设目标、内容与规模（1）建设目标立足新丝绸之路经济带，打造面向西北和中亚欧的现代化、专业型国际钢材商品交易中心、流通中心、信息中心和展示中心。（2）项目建设内容与规模本项目总占地面积1500亩，总投资15亿元，建设周期自2015 年2018
6、年，共3 年。一期工程：2015年1月2016 年6月，投资 7 亿元，建成包括：板材区、型材区、管材区、辅料配件区仓储及交易区及停车场。二期工程：2016年7月2018年12月，投资8亿元，建成:配件加工厂、综合服务大楼（电子商务、银行、餐饮、住宿、商务办公）。总建筑面积 220000平方米。项目主要建设内容及规模如表1-1所示： 表1-1 主要建筑物、构筑物一览表工程名称层 数占地面积（m2）建筑面积（m2）1、板材交易区215000300002、型材交易区215000300003、管材交易区215000300004、辅料配件区215000300005、行吊仓储区120000010006、
7、生产加工区1300030007、宾馆商务中心183000540008、会展中心12350042000合计2695002200008. 主要建设条件（1）业主单位： （2）资金筹措：项目总投15亿元，均为建设投资。其中一期投资7亿元，二期投资8亿元。项目总投资15亿元，均由 。（3）建设场地：针对专业物流产业园建设项目拟定建设地点，该区地势平坦，地面自然坡度1%。该地段交通便利，通讯设施齐全，城市基础设施建设完善，地域开阔，环境幽静，城市噪音影响较小，园区场地无不良物理地质现象，地层结构在水平方向和垂直方向岩性变化较大，地层沉积不均匀，厚度变不均匀性场地。建筑物以圆砾层为持力层，圆砾层允许承载力
8、为250Kpa。项目在正式施工设计前需组织实地勘察，在取得地耐力等调查科学数据后，再行设计施工。9. 项目投入总资金及效益情况项目投入总资金共计15亿元，经估算，项目税前财务内部收益率10.11%，税后财务内部收益率为7.83%。国民经济评价结果表明，项目具有较好的直接经济效益和简介经济效益，国民经济内部收益率高达11.4%。无论从财务评价和国民经济评价角度看，项目都是可以接受的。10. 主要技术经济指标本项目主要经济技术指标如表1-2所示。表1-2 主要数据及财务评价指标表序号项 目单位数据及指标备 注一主要数据1项目总投资万元1500001.1 建设投资万元783701.2 铺底流动资金万
9、元37077.543资本金比例%4年均营业收入万元247205年均营业税金及附加万元6年均可变成本万元7年均固定成本万元8年均经营成本万元9年均总成本万元7722.6410年均利润总额万元15162.4811年均净利润万元11746.8612年均息税前利润万元13年均息税折旧摊销前利润万元14年均所得税万元3915.62二财务评价指标1项目投资财务内部收益率（所得税前）%15162.482项目投资财务内部收益率（所得税后）%11746.863静态项目投资回收期（所得税前）年9.894静态项目投资回收期（所得税后）年12.765总投资收益率%10.116项目资本金净利润率%7盈亏平衡点%按生产能
10、力利用率三经济效益评价指标1经济内部收益率%2经济净现值万元3经济效益费用比（二）问题与建议1、确保建设资金足额按期到位，如果资金不足或资金到位不及时，都会影响项目能否建成或能否按计工期竣工。2、在施工的过程中，力争地方政府从加快经济建设角度出发，配合项目业主单位，减少地方障碍，尽快推进本项目的实施。3、选择好监理单位。监理工程师应能全面履行监理职责，做到“严格监理、热情服务、秉公办事，一丝不苟”的监理原则实施监理。4、施工中建立业主项目部，以统一领导、指挥协调。5、施工中，实行公开招标、公平竞争，通过投标、评标、定标，中标单位选择报价合理、施工技术先进、技术力量和机械设备强、能保证工期质量、
11、信誉高的承包商承建。二、项目建设背景及必要性分析（一）项目建设的背景1. *区自然地理及资源特征项目所在地*区，位于天山山脉博格达峰北麓，准噶尔盆地南缘，东接阜康市，南邻自治区首府乌鲁木齐市新市区，西与乌鲁木齐县、昌吉市接壤，北以北纬4536线与福海县为邻，全市南北长约194公里，东西宽约94公里，是乌鲁木齐的重要卫星城市之一和北疆重要的交通枢纽。地理处于东径8700880000，北纬434513453600之间，海拔4184233.8米，总面积约7963平方公里。*新区现有总面积3407平方公里，耕地面积20.5万亩，辖5镇2乡，6个街道办事处，81个行政村，42个居民委员会。区属常住户籍人
12、口29.8万人，有汉、回、哈萨克等32个民族，少数民族占总人口的31.03%。辖区内有正县级、副县级工业园区各一个，有乌石化公司、乌石化总厂、神华新疆能源公司等中央、区、州、兵团驻区单位26个。2. 政策背景2013年,是全面贯彻落实党的十八大精神的开局之年,是实施“十二五”规划承前启后的关键一年,是为全面建成小康社会奠定坚实基础的重要一年。中央经济工作会议强调要以提高经济增长的质量和效益为中心,稳中求进,进一步深化改革开放,进一步强化创新驱动,进一步加强和改善宏观调控,进一步保障和改善民生,促进经济持续健康和社会和谐稳定。国家将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,在不断转变发展方式、优化
13、产业结构中实现经济增长。十八届三中全会决定提出推进丝路经济带、海上丝绸之路建设，形成全方位开放格局。2014年3月29日“丝绸之路经济联盟”在乌鲁木齐成立。新丝路经济带是中国加强向西开发开放，扩大与中亚地区交流的重大战略。新丝路经济带将打通连接从太平洋到波罗的海的运输大通道，逐步形成连接东亚、西亚、南亚的交通运输网络。推动贸易和投资便利化，思路经济带总人口约30亿人口，潜力巨大。乌鲁木齐是中国向西连接中亚乃至欧洲的重要枢纽门户和商品集散中心。新丝路经济带建设将为乌鲁木齐市的商贸流通业的发展带来巨大的促进作用。项目的建设将提升项目地的产业水平、经济水平，提高就业率，有助于城镇化建设，对项目地城镇
14、化进程具有重要的战略意义。3、*区区位发展优势：依托区位优势，*区在农业、工业以及第三产业等方面，取得了一些卓有成效的效果：农业方面：已形成十万亩优质米（已获国家金谱奖）、6万亩蔬菜、400万平米食用菌以及养殖业四大优势产业，是乌鲁木齐的“菜篮子”基地，新疆最大的食用菌基地及乌鲁木齐主要的肉类基地。工业方面：已形成以中石油乌鲁木齐石化分公司、中泰化学为代表的石油化工、氯碱化工，以神华新疆能源公司为代表的煤电、煤化工；以广汇工业园，中国二十二冶装备制造为代表的装备制造；以国统管道、永昌积水为代表的新型建材业优势产业集群。是新疆重要的制造业加工基地和建材业生产基地。第三产业：服务业发展强劲，完成三
15、产增加值67亿元，增长18.9%，商贸物流业快速发展，各大贸易市场交易额83.3亿元。形成了新疆最大的汽车交易市场，华凌建材市场，以及皮毛绒、废旧物资集散地，是乌鲁木齐沟通内地、沟通南北疆、辐射欧亚等的铁路公路交通枢纽。*区的产业发展目标确定为结合丝绸经济带的发展战略;打造一个现代商贸物流中心；（二）项目建设的必要性1、随着经济发展的需要，本项目是钢材物流行业转型升级的必然需求：近年来，在建或拟建的钢铁物流项目与传统的钢材交易市场相比，在办公环境、钢材加工、电子交易、物流管理、金融服务、商业配套等方面都具备了一些新特征。由于，建设面积的巨增、投资规模的放大、功能的增强，其社会定位和经济地位也发
16、生了重大转变，已经突破了钢材现货市场的范畴，更准确地说已经具备钢铁物流园基本功能。主要表现为以下几个方面：1 ) 投资规模巨增 由于现代的钢铁物流园集现货交易、仓储、加工、金融、信息、办公、商业、住宿、餐饮、景观、停车等功能于一体，因此，对用地规模的需求越来越大，通常的用地规模都在千亩以上，例如：天津国际金属物流园用地规模达5000亩，武汉华中钢铁交易中心用地规模超过3000亩。 2) 办公功能增强 与传统的钢材交易市场相比，现代钢铁物流园的办公建筑面积占总建筑面积的比例明显增加，并且提供多种户型以满足不同企业的办公面积需求。同时，也非常注重办公室、门厅、园区绿化环境的设计和建设，提升整体办公
17、环境和对外形象。 3)加工服务增强 传统的钢材市场加工功能较弱，并且加工产品单一，无法满足当地工业企业的生产需求。现代钢铁物流园的加工功能逐渐加强，不仅可以提供简单的卷板开平、分条，还可以进行一些焊接、冲压、冷弯、涂层等服务，提升了钢铁物流园的竞争力和对工业企业的支撑力。 4) 电子商务功能增强 与传统的钢材交易市场相比，现代钢铁物流园对网上交易、自动化仓储管理、办公自动化等方面非常重视。为了更好地支持入驻企业的经营活动，一些钢铁物流园以外包系统开发或联合现存钢材电子盘的形式实现网上交易功能；同时，引入WMS仓储管理系统和 OA办公系统，实现仓储管理和办公现代化，降低管理成本。 5) 金融功能
18、增强 随着钢材金融属性的不断增强，钢材贸易企业对融资的需求是不可或缺的，现代钢铁物流园除了沿用仓单质押、担保贷款等金融服务外，还运用了托盘、联合担保、应收账款融资等手段，以便更好地服务园区内企业。 6) 商业配套功能增强 传统的钢材市场多数没有像资讯、酒店、便利店、咖啡厅、餐厅、洗车房等商业配套功能，给入驻商户的生活带来不便。现代钢铁物流园积极建立自己的网络平台，及时发布市场内产品信息、库存信息，并且，创建自己的刊物，免费发放给入驻商户。在沿街店铺更是积极招商，引入中高档餐饮公司、星级酒店、咖啡厅等，扩大服务功能，方便园内企业的商务活动。2、城市发展和产业集约化发展的必然选择：传统的钢材交易市
19、场多位于城市内，随着中国城市化进程的推进，钢材市场每天成千上万吨钢材的运输、仓储、加工对城市的交通、道路、空气、噪声等都生产严重影响，近年来，全国各主要城市都已出台相关物流产业规划政策，计划将原有市内专业市场外迁至郊外。在对钢铁物流园的重新选址上，投资者都非常注重区位条件和物流条件，一般选址于大型工业开发区内，于多条高速公路和省市公路干线的汇集处，申请自有铁路货运专用线、申请自有内河码头。便捷的物流条件为项目的经营奠定了良好的基础。3、充分发挥乌鲁木齐市区域中心城市辐射功能的必要长期以来，乌鲁木齐市经济综合实力水平一直维持省会中心城市的地位。乌鲁木齐市政府在其“十五”计划中提出，要将乌鲁木齐市
20、建设成为经济繁荣、科技发达、布局合理、设施完善和环境优美的现代化大城市，经济发展速度高于全国平均水平。要实现上述目标，尽快提升全市综合经济实力在新疆乃至更大区域总体经济规模中所占的份额，在继续领先于省内其它城市的同时，积极缩小与内地发达省会城市及经济中心城市的经济差距，已成为乌鲁木齐市面临的不容回避的任务。这不仅意味着乌鲁木齐市以国内生产总值（GDP）为代表的经济总量规模的增长，还包括乌鲁木齐市以三次产业比例为特征的产业结构水平的改善。此外乌鲁木齐市还必须继续扩大其所拥有的大型企业或企业集团的规模与数量以构成其经济实力的生成基础。乌鲁木齐市经济综合能力的成长将表现为建立在经济 实力基础上的以商
21、品流通、金融服务和信息管理的集中为代表的经济中心城市的极化效应和以技术、资本、商品、产业、信息等多种途径为区域发展提供服务的经济中心城市扩散效应在新疆乃至更大区域上的发挥。*物流园区的建设与运营正是乌鲁木齐市发挥上述经济中心城市功能的最佳窗日和有效途径。物流园区以区域核心城市乌鲁木齐市作为其建设与营运依托，通过在其建设和发展过程中对乌鲁木齐市宏观物流调控、微观物流组织管理以及物流人才的培养和引进。物流存量资产的整合、物流基础设施建设运营等方面工作的全面推进与具体实践，将有效地提高乌鲁木齐市经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持乌鲁木齐市保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，为
22、乌鲁木齐市工商企业通过现代物流运作实现综合竞争能力的有效增强和企业经济效益的实际提高创造良好、可靠的流通运作保障，从而实现支持乌鲁木齐市国民经济和社会发展的最终目标。4、是响应国家十二五西部大开发战略和新丝稠之路经济带发展战略的必然需求。十八届三中全会决定提出推进丝路经济带、海上丝绸之路建设，形成全方位开放格局。2014年3月29日“丝绸之路经济联盟”在乌鲁木齐成立。新丝路经济带是中国加强向西开发开放，扩大与中亚地区交流的重大战略。新丝路经济带将打通连接从太平洋到波罗的海的运输大通道，逐步形成连接东亚、西亚、南亚的交通运输网络。推动贸易和投资便利化，思路经济带总人口约30亿人口，潜力巨大。乌鲁
23、木齐是中国向西连接中亚乃至欧洲的重要枢纽门户和商品集散中心。新丝路经济带建设将为乌鲁木齐市的钢材市场流通的发展带来巨大的促进作用。乌鲁木齐作为承接西部大开发和西丝绸之路战略经济带的重要战略舞台，是西北地区建设国际商贸中心、物流中心的重要支点。乌鲁木齐急需抓住历史发展机遇，加速建设现代物流产业，以顺应时代发展要求。5、 项目建设是有效缓解物流对现有乌鲁木齐城区的交通压力并解决社会就业压力的需要如何解决社会各方剩余劳动力，缓解社会就业压力，是构建和谐社会、维护社会安定团结的重要措施，因此也是地方政府最为关心的大事。据初步分析，项目建成后，可直间接提供就业岗位4000个以上。同时可以缓解物流给乌鲁木
24、齐城区带来的交通压力。三、市场分析（一）目前我国钢材物流园发展现状及趋势：1、2013年我国及疆内钢材生产消费额情况：2013年，全国粗钢产量7.79亿吨，同比增长7.5%，增幅较去年同期提高4.4个百分点；钢材（含重复材）产量10.7亿吨，同比增长11.4%,较去年同期提高3.7个百分点。中国粗钢产量占全球比重为48.5%，同比提高1.8个百分点。2013年，新疆社会固定资产投资预计将达到8400亿元以上，同比增长在32%以上。而且国家还将继续加大对口援疆力度，以基础设施、民生、工业制造业为重点的各种投资还将持续。根据上述对今年新疆全区固定资产投资的预测，钢材的消费需求量为1335万吨。而通
25、过对各行业钢材消费强度的分析和预测，新疆的钢材需求量为1450万吨。二者基本吻合。相关人士分析指出，新疆钢材消费需求的峰值在2000多万吨。2、.我国钢铁物流企业总体概况钢材物流型的钢贸企业依托行业电子商务平台，以钢铁物流的供应链为主干进行资源整合，改进企业的经营模式，使企业内部的作业链上含有物流供应链上部分或全部的主要经营环节，组建集采购、配组、分装、贮存、调运、加工和信息服务于一体额钢铁物流配送中心，借助钢铁物流供应链上个功能部门之间的协同效应和成本转嫁效应，为目标企业提供点对点、门对门、零库存、一站式服务的整体解决方案，实现钢铁物流业的集约化发展。钢材物流企业作为专业的钢材物流服务公司，
26、不仅具有专业化的服务水平，而且还对钢材企业的成本节约有重要的作用，目前，专业物流行业的重要作用已越来越被认可，物流作为国民经济的一个重要部门也为我国经济发展发挥着越来越重要的作用。中国物流与采购联合会的统计显示，2013年,我国社会物流总额达197.8万亿元,同比增长9.5%。此外，中国目前流通领域发展仍显不足，物流行业发展潜力巨大，物流行业对国内经济的影响正日益显现。物流业作为我国十大产业振兴规划之一被敲定。会议指出，物流业是融合运输、仓储、货运代理和信息等行业的复合型服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大。目前中国物流总成本占GDP的比重约为18%，但是我国物流业总
27、体水平落后。会议确定了振兴物流业的九大重点工程，包括多式联运和转运设施、物流园区、城市配送、大宗商品和农村物流、制造业和物流业联动发展、物流标准和技术推广、物流公共信息平台、物流科技攻关及应急物流等。物流业振兴规划的出台及国家相关政策的倾斜，必将推动我国物流行业包括钢材物流行业的发展。3、.我国钢铁物流产业发展重点与取得的成果近年来，我国的钢铁物流产业发展迅速，侧重于以下四个方面：1）传统的钢材市场注重于向现代钢铁物流发展转型；2）政府和相关企业注重钢铁物流园区的扶持和建设；3）注重第三方钢铁物流企业的成长和发展；4）注重钢铁物流的信息化建设，使钢铁物流向电子商务时代全面迈进。同时，我国钢铁物
28、流产业取得了较为丰硕的成果，主要表现在以下三个方面：1）钢材加工配送中心渐显规模 我国现有300余家钢材加工配送中心，主要分布在华南、华东、中南部等经济发达地区，涉及品种有冷轧薄板、电工钢、镀锌板、镀锡板、彩涂板、不锈钢板、热轧酸洗板、热轧中厚板等，主要为汽车、家电、电子、建筑、轻工、钢窗、办公设备等行业提供服务。当前，钢材的加工配送呈现“三高”趋势，1）剪切线的技术装备水平越来越高；2）产品加工精度越来越高；3）加工自动化程度越来越高。我国钢材加工配送中心的投资主体主要有四种类型：1）钢铁企业投资建设钢材加工配送中心，目的是延伸产品规格范围，提高直供用户比例，为用户提供更为便捷、优质的服务。
29、宝钢目前已拥有各类的剪切加工配送中心27家，覆盖华东、华南、东北、华北、西南、西北六大区域18个重点用钢城市。2）有实力的钢铁贸易商积极拓展经营触角，投资建设钢材剪切加工配送中心。如中钢集团天津公司在天津兴建钢材加工配送中心。3）国外企业如韩国浦项、日本商社等在我国投资建设钢材剪切加工配送中心；4）终端用户如造船、汽车、家电等生产企业自建分条、横切、冲片、套裁、激光拼焊生产线，在满足自用后，向社会提供加工配送服务。2）钢铁物流园区不断涌现随着钢铁工业的快速发展，钢铁物流园区作为现代钢铁物流产业发展的一个新趋势，建设速度加快，并越来越受到我国各级政府和相关企业的重视和支持。华南、华北、西南、西北
30、、华中等区域的钢铁物流节点城市都陆续建设了钢铁物流园区。广东乐从钢铁物流基地、江苏惠龙港国际钢铁物流中心、天津国际金属物流园区等如今已成长为中国规模最大的钢铁交易园区和钢铁贸易集散地。天津北辰钢铁物流园区被列入天津市20项重大服务业项目和天津区县重大项目。“石家庄筹建大型钢铁物流中心”项目被列入河北省级重点项目。钢铁物流园区依据业态大致有三种类型：1）传统的钢铁交易市场通过设施升级改造以及钢铁贸易商的重新整合，转型为钢铁物流园区；2）大型钢铁生产企业为实现专业化、现代化管理而投资建设钢铁物流园区；3）钢铁生产企业与流通企业共同投资建设物流园区，实现生产和流通的有效衔接。钢铁物流园区可以解决城市
31、功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，提高钢铁经营的规模效益，满足货物联运发展的需要。3）钢铁行业电子商务发展迅猛我国钢铁行业的电子商务日益成熟，在促进钢铁大物流的形成、活跃钢材流通市场、降低物流成本、增加信息的透明度等方面起到应有的作用。我国的钢铁行业的电子商务主要有以下四类：1）以钢铁资讯为主，如兰格钢铁网、我的钢铁、中国联合钢铁网、钢之家以及中华商务网等；2）以钢铁远期合约为主，国内前三甲分别是上海大宗钢铁电子交易中心、兰格钢铁电子交易市场以及中国钢铁电子交易中心； 3）以钢铁现货交易为主，如宝钢的东方钢铁在线、上海中金钢铁电子交易中心；4）以钢铁产品搜索引擎为主，如兰格搜钢、上海搜
32、钢网等。（二）乌鲁木齐钢材市场情况及需求分析： 1、新疆钢材市场情况：新疆钢材产品主要来源有两个：一是国内企业如八钢、酒钢、鞍钢、太钢等企业产品。二是哈萨克斯坦卡拉甘达钢厂的产品。2013年新疆钢材消费1370万吨。2、乌鲁木齐同类钢材物流园情况分析：恒利钢材物流园：位于乌鲁木齐高新区，北临河北东路、西临长沙路、东距长春路400米。占地十二万平方米，。是由新疆利达路桥机械有限公司，投资2.5亿兴建，有商户130多。该钢材物流园地理位置优越，管理规范。但由于城市发展及规划要求，面临搬迁。王家梁钢材市场：是乌鲁木齐时间最长，销量最大的一个钢材市场，占地100余亩。商户400多家。由于距离市区较近，
33、城市规划道路限载和城市功能限制，致使大型车辆无法通行，严重影响市场生存力。其土地所有权为集体所有制，与现市场经营关系为租赁关系，制约了市场的长期发展。建工综合钢材市场：位于喀什东路，占地400多亩，是目前乌鲁木齐占地最大的市场，有常年经营户30余户。该市场是由建工集团出资新建，旨在为建工集团提供一个综合性市场。正因如此，使得市场的产品以建筑用钢材为主，产品单一，有局限。且在管理上不够专业和精准。 北站钢材市场：位于火车北站，占地130多亩，拥有100多户。该市场 为原金属公司仓库，可货到入库。具有一定的优势。 诚兴强钢材市场：市场位于喀什东路，占地130亩，拥有商户230户。距市中心较近，但土
34、地是生产队土地，面临城市北扩，市场搬迁。新疆北方钢铁国际物流园总投资3亿元的新疆北方钢铁国际物流园建设项目位于乌鲁木齐头屯河区。是新疆北方钢铁国际物流股份有限公司主要开发建设的大型国际仓储物流基地,占地面积约1000亩,是西北五省最大的集金融、交易、仓储、加工、配送为一体的多功能物流集散基地。建成后,年吞吐量可达到300万吨,预计实现年交易额100亿元,可带动1万人就业。建设商铺600余套,除提供现代化的金融、交易、仓储、加工、配送等服务外,该园区还将为入驻的商户提供相关金融配套服务,解决商户融资难的问题。目前该物流园，无论从规模还是管理都在疆内钢材物流园处于领先。 综合以上分析，参照中华人民
35、共和国物流术语标准（GB/T18354-2006）（2006年版）和物流园区分类与基本要求（20068837-T-469）（征求意见稿）对物流园区的标准界定，现有的物流设施聚集区与真正意义上的物流园区在规划布局、物流运作方式、基础设施水平等关键环节还存在很大差距，整体处于整合调整转型期，处于规划建设的起步阶段，与乌鲁木齐市作为全疆物流集散中心地位极不相称。加快推进建设一批布局合理、用地节约、功能集成的物流园区，对优化城市交通、生态环境，促进产业集聚，提高城市物流服务水平，带动全疆物流业发展，具有重要现实意义。目前，乌鲁木齐市正着手制订物流业发展规划，规划根据乌鲁木齐未来城市总体规划、交通格局、
36、产业布局、土地资源状况，初步提出建设三大物流园区，具体包括乌鲁木齐铁路国际物流园区（货运枢纽型）、乌拉泊公路物流园区（综合服务型）、*工业物流园（生产服务型）。其中乌鲁木齐铁路国际物流园发展规划已批准实施，规划以头屯河区政府为管理实施主体，整合利用现有火车西站、北站物流基础设施，充分发挥铁路运输优势，大力发展公铁联运和集装箱运输，建设专业运输、保税、仓储和加工四大主体功能区，建立公共信息平台，推动建设立足乌鲁木齐市、面向全疆、辐射中亚和内地的综合性功能钢材物流园区。四、建设目标、内容与规模（一）建设原则1.集约利用土地资源，成片规模，紧凑开发，运用城市土地级差原理，制定适宜的土地使用强度各项指
37、标，提高土地的使用价值；2.坚持以人为本，回归自然的规划理念，依据景观生态学理论规划园区绿地系统，创造一个人工环境与自然环境和谐共存、可持续发展的绿色环保生态园区；3.强调产业园区大尺度空间轴线和重要建筑物节点的控制与设计，充分利用道路、绿地、水系等城市景观元素，形成疏密有致的城市景观结构，突出产业园区的地域景观特色；4.产业园区的市政设施和公共设施配套要考虑与*区城域进行协调统一；5、.坚持可持续发展、超前性、可操作性的原则。6、有利于构建新疆及乌鲁木齐市物流系统框架。物流园区的建设不是单个企业的个性化行为，而是在国内外物流发展进程中，按照经济发展规律和物流发展趋势重新构建新的高效率现代物流
38、系统的过程。必须确立有利于构建物流系统框架的原则，并能最大限度地减少物流设施的重复建设和合理发挥既有设施的功能和作用，物流节点的减少和单个节点的功能的集中，必须以不影响物流效率和客户服务水平为前提，以达到建设物流园区的目的。7、有利于解决物流节点功能及布局上存在的问题。物流园区的建设中，必须遵循有利于合理解决乌鲁木齐和新疆范围内物流节点在功能和布局方面存在的问题的原则，一切围绕功能和布局进行建设，克服短期、短视思维，也要克服贪大求全和盲目借鉴的行为，以便发挥物流节点在物流组织化进程推进中的作用。（二）建设目标 按照物流园区的目标定位：应向现代化、信息化、产业化和生态化的目标发展，达到规划起点高
39、、系统功能全、可调整性强、实施可行性佳和整体水平高的要求：1、物流园区的现代化。要从传统的停车场、仓储、储运功能特征提高至现代信息技术、现代电子传输技术、现代仓储技术支持的多功能全方位的物流系统，是一个以高效、低耗和优质为目标，有一个现代企业管理体制与模式的新型物流系统。2、运作管理的信息化合肥物流园区的信息化为从传统的人工登记、统计、调度、配载等繁琐的业务受理过程转化为有超前调整预测、有全过程跟踪管理、有全方位广域服务、有优质深度功能拓展的计算机信息管理系统，包括车辆。货物、去向、资金等诸多要素的综合优化过程。并具有良好的系统开发前景与衔接功能，能适应城市发展与产业发展的需求。3、园区运营的
40、产业化物流园区的产业化表现为远区引入的企业群，在各自服务功能的发挥与实际运行中不再是孤立的个体行为，而是要在园区功能的统一指导下，将各个运作环节与运作单元，从整体资源优化的角度构成完整的产业链，形成全方位的产业化服务系统。因此，在注重园区企业构成的同时，必须加强企业间的协调合作意识与能力，园区管理上也必须对协调系统的建设和作用发挥提供先期准备。4、园区环境的生态化物流园区的生态化表现为改变传统停车场、仓储区的脏乱差、粗黑臭面貌，而建成有全面环境净化控制、资源优化配置的园林化园区。包括车辆尾气监控、车容车貌整治、绿化面积与容积保障。污水排放治理、环境形象设计美化、生活环境优化等方面。（三）建设内
41、容围绕上述建设目标，本项目在1500亩场区范围内开展如下建设内容，并配套相应基础设施。1.板材交易区；建筑2层，占地面积15000平方米，总建筑面积30000平方米。主要功能是板材物流的汇集、配载、发送、仓储管理：电子商务、仓单质押业务以及监控功能。2.型材交易区：建筑2层，占地面15000平方米，总建筑面积30000平方米。主要功能是型材物流的汇集、配载、发送、仓储管理：电子商务、仓单质押业务以及监控功能。3、管材交易区。建筑2层，占地面积15000平方米，总建筑面积30000平方米。主要功能是管材物流的汇集、配载、发送、仓储管理：电子商务、仓单质押业务以及监控功能。4、.辅料配件交易区：建
42、筑2层，占地面积15000平方米，总建筑面积30000平方米。主要功能是辅料配件物流的汇集、配载、发送、仓储管理：电子商务、仓单质押业务以及监控功能。5、行吊仓储区：总面积200000平方米，建筑面价1000平方米，主要用于各种钢材的存储、发货等管理工作。6、生产加工区建筑面积3000平方米，主要用于卷板、开平、焊接、简易加工等设备安装及成品的暂存。7、宾馆商务中心：占地面积3000平方米，建筑面积54000平方米。提供住宿、餐饮及商务会议服务等。8、会展中心：占地面积3500平方米，建筑面价42000平方米。1-4层提供会展服务，5-12层电子商务中心。（四）建设规模本项目总的占地面积150
43、0亩，总建筑面积220000m2。项目主要建设内容及规模如表4-1所示：表4-1 主要建筑物、构筑物一览表工程名称层 数占地面积（m2）建筑面积（m2）1、板材交易区215000300002、型材交易区215000300003、管材交易区215000300004、辅料配件区215000300005、行吊仓储区120000010006、生产加工区1300030007、宾馆商务中心183000540008、会展中心12350042000合计269500220000五、场址选择（一）项目所在地位置现状该项目选址于*区，拟建设占地面积1500亩。项目区周边市政道路全线贯通，且有高速公路毗邻。待该项目完
44、工后，区位条件更加优越，交通方便快捷。（二）场地建设条件1. 地质条件（1）地形地貌项目所在地*区地处新疆腹地，位于天山山脉博格达峰北麓，准噶尔盆地南缘，东接阜康市，南邻自治区首府乌鲁木齐市新市区，西与乌鲁木齐县、昌吉市接壤，北以北纬4536线与福海县为邻，全市南北长约194公里，东西宽约94公里，是乌鲁木齐的重要卫星城市之一和北疆重要的交通枢纽。地理处于东径8700880000，北纬434513453600之间，海拔4184233.8米。（）地质构造该区地势平坦，地面自然坡度1%。该地段交通便利，通讯设施齐全，城市基础设施建设完善，地域开阔，环境幽静，城市噪音影响较小，园区场地无不良物理地质
45、现象，地层结构在水平方向和垂直方向岩性变化较大，地层沉积不均匀，厚度变不均匀性场地。建筑物以圆砾层为持力层，圆砾层允许承载力为250Kpa。项目在正式施工设计前需组织实地勘察，在取得地耐力等调查科学数据后，再行设计施工。2. 水文地质条件*区属大陆性气候，冬季严寒，夏季酷热，春秋气温升降剧烈；降水量少，蒸发量大，热量适中；全年多西北风，风力2至5级，最大风力9级；昼夜最低气温-32.9 ，最高温度38，气温日较差11.3；大于等于10的年积温3350，其最热月平均气温为22-28，极最高气温达3944，*区由于地势高差悬殊，平均气温随高度每上升100米递减0.4，年平均气温平原为7.2，沙漠区5.7，山区1.9，极端最高气温，沙漠区为43.5，平原区42，山区30.5，极端最低气温，沙漠区-42.2，平原区-32.9，*区内有大小河水沟31条，其常年流水沟16条，季节性洪水沟
