镇江市XX广场项目可行性研究报告书.doc

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1、镇江市XX广场项目可行性研究报告书 2011年6月编制目 录第一章 工程概况第二章 项目开发经营环境分析第三章 区位条件分析第四章 项目定位第五章 项目建设规划及进度安排第六章 项目投资估算及融资方案设计第七章 项目财务分析第八章 项目不确定性分析第九章 项目社会、环境和风险分析第十章 开发投资分析结论和建议第一章、项目概况1、项目名称 镇江大市口XX广场项目2、开发建设单位 XX置业3、项目背景 镇江市政府正在规划筹建CBD商圈，而XX广场的开发建造预示着镇江开始CBD商圈升级改造的城市化进程进一步加快，而XX置业在南京一小时经济圈的商业地产网络布局再次取得重大突破4、地理位置及现状位于解放

2、路、中山东路交汇处，地处镇江商业的核心位置大市口商圈。5、项目建设规模和建设内容项目占地面积33600平方米，规划总建筑面积386563平方米，采用目前比较流行的双塔设计,建筑高度分别:338米,228米. 6、项目主要技术经济参数指标面积（）总用地面积33600总建面积3865631地上建筑2929552地下建筑93608其中商业922741地上商业787742地下商业13500酒店52125办公65686住宅96370容积率8.72建筑面积44.62%高度住宅221.5m办公酒店279.5m（主体）总高300m第一章 工程概况项目情况简介 镇江XX广场位于解放路、中山东路交汇处，地处镇江商

3、业的核心位置大市口商圈。由全国高端综合地产领袖企业XX置业投资开发建设。项目占地面积超过3万平方米，规划总建设面积约40万平方米，采用目前比较流行的双塔设计,建筑高度分别:338米,228米. XX广场将拥有约3万平方米的5A甲级写字楼，借鉴国外先进技艺，打造立体化的生态商务空间，提供全功能的商业配套和齐全的生活设施。并且，XX广场将建成超过10万平方米规模的购物中心，共8个楼层，引入一线品牌旗舰店，将零售、精品超市、健身、餐饮、娱乐、影院等多种商业业态融为一体，满足城市高端群体各种休闲购物需求。 镇江XX广场还设有超五星级酒店，将引进全球著名的酒店管理公司，规模约5万平方米，提供300多间豪

4、华客房，其服务配套还包括国际会议设施、健身中心、游泳池、私人会所、VIP俱乐部、国际知名餐饮等，为镇江带来国际级超五星酒店服务享受。此外，XX广场还计划引进1.5万平米的XX电器旗舰店，开拓新一代未来概念店模式，作为全球最先进的时尚数字生活体验中心，该店将展现出最新镇江XX广场项目位于镇江市唯一核心商圈-大市口商圈，项目位于城市主干道中山东路与解放路交汇处，占地3.3万，地上总建面积30万，规划为集中高档购物中心、五星级酒店、甲级办公、高档公寓为一体的镇江市地标性建筑。指标面积（）总用地面积33600总建面积3865631地上建筑2929552地下建筑93608其中商业922741地上商业78

5、7742地下商业13500酒店52125办公65686住宅96370容积率8.72建筑面积44.62%高度住宅221.5m办公酒店279.5m（主体）总高300m第二章、 项目开发经营环境分析一、商业市场分析大市口商圈分析大市口商圈为综合性商圈，主要业态有百货、餐饮、电器、休闲娱乐等。商圈中的主要企业有：镇江八佰伴、镇江商业城和广场、镇江国际饭店、XX电器、国美电器、大润发超市；目前镇江商业城二期在建，未来供应项目为镇江财富广场。1 商业市场分析-镇江商业城总经营面积约2万，租赁方式多为扣点。镇江商业城是商圈内第一家百货，八佰伴开业前在镇江占有垄断地位，商场代币券、礼券在镇江流通良好，商业城定

6、位中档，商场陈旧压抑，品类布局与传统百货略有不同，比较混乱，后期提升空间不大。2商业市场分析-镇江八佰伴镇江八佰伴位于镇江市商业聚集区中山东路，于2010年1月开业，总建筑面积140000平米，商业体量约8万，定位中高档是集时尚百货、超市生活会馆、餐饮、娱乐、休闲于一体的时尚购物中心。主力店为大统华超市、大地数字影院。 八佰伴以一种全新的类百货购物中心形式进驻镇江，目前经营情况良好，八佰伴采取纯扣点形式（约23%），开业3个月每月的租金上涨幅度为30%，八佰伴七楼和巴贝拉在谈租金为4.3元/天，租金相对较高；3、商业市场分析镇江万达广场占地面积123974总建面积410000项目地址润州区黄山

7、西路以南开发商镇江万达广场投资有限公司总投资25亿元业态组合大型购物中心、五星级喜来登酒店、室内外步行街、高档住宅和酒店式公寓，其中商业面积约20万4、未来供应商业-镇江财富广场（大市口B地块）镇江财富广场由健康路、经折巷、水陆寺巷、解放路合围而成（我司大市口项目为A地块），预计到2012年国庆开业，占地49.5亩的，建筑面积约20万平方米，建筑形态为商业裙楼加5幢百米高楼的 商业综合体；拆迁方案采取A、B地块置换的方式进行。初步规划将遵循三个原则，即临街相仿，面积相近，互找差价。原来在A地块临街的经营企业尽量在B地块也安排临街位置，这中间主要涉及的就是华联商厦、五交化、新华影剧院、京江饭店几

8、家经营单位，采取产权置换方式进行安置。此次拆迁，将华联商厦、京江饭店、新华影剧院等几家经营单位在新的地块异地新建。5、商业市场分析租金售价情况镇江万达租金首层租金价格11-12元/天（美特斯邦威）；中山东路沿线，大润发超市一楼以纯专卖租金8-9元/天，中山东路沿街门面大润发附近首层电动车专卖10-11元/天； 八佰伴采取纯扣点形式约23%的扣点，八佰伴开业3个月每月的租金上涨幅度为30%，八佰伴七楼和巴贝拉谈的租金是4.3元/天； 第一楼街首层商铺售价在3.5-4万元/，租金约为4-5元/，由于商铺出售不利于后期经营管理，整个商业经营情况较差，人流稀少，大量商铺控制。 大市口商圈在建的和在供应

9、的商业体较多，未来市场竞争激烈。6、商业市场分析商业部分小结 由于交通的便利、现有商业的不成熟，南京的商业市场可能造成镇江商业市场外流，本项目的定位要立足与夺取外流商业份额。 目前大市口商圈云集了八佰伴、镇江商业城、镇江商业城二期、镇江财富广场项目、我司XX广场商业竞争激烈。 项目拟通过引入特色餐饮、电影院、真冰溜冰场吸引人流，增加项目卖点及竞争力； 大市口商圈是镇江市的核心商圈，商圈内百货数量较少，中低档餐饮较多，娱乐休闲设施发展一般。该商圈存在着一定的商业提档空间。我司项目区位优越，交通便利，适宜发展城市综合型购物中心二、 酒店市场分析-1、 酒店市场分析-旅游资源概况项目地块距镇江三山风

10、景区距离为1.5-4公里，同时有部分旅游景点分布在丹徒、句容等地，由于该地均有酒店用于接待，相应地去化镇江市区的部分旅游住宿客源。2酒店市场分析- 高星级酒店发展情况2009年，全市接待国内旅游者人数2242万人次，比上年增长17.8 %；国内旅游收入234.3亿元，比上年增长26.6%。接待海外旅游者人数58.9万人次，比上年增长10.0%，国际旅游外汇收入4.54亿美元，增长8.1 %。镇江目前暂无五星级酒店，四星级酒店数为5家其中挂牌3家，三星级酒店4家，大都分布在市区和风景区。未来供应五星级酒店2家分别为镇江皇冠假日、镇江喜来登酒店（万达广场），此外镇江宾馆目前正与雅高酒店集团接洽；镇

11、江的高星级酒店入住率在50%左右，且房价偏低。高星级酒店的客源多为政府接待、商务往来，旅游旺季时经济型酒店的客房入住率较高。三、住宅市场分析板块分析镇江市主要住宅板块为中心板块、滨江板块、学府路板块、南徐板块、丁卯板块；其中中心板块及金山板块目前无在售楼盘； 滨江板块、学府路板块、南徐板块、丁卯板块目前有大量住宅供应； 我司项目所在的中心板块目前二手房售价约为7000元/1住宅市场分析项目周边住宅/公寓概况项目红豆青春公寓京凌大厦香江花城江山名洲项目位置禹山北路1号中山东路18号东吴路民主村288号京口区东吴路388号开发企业无锡红豆置业无锡红豆置业镇江维科置业物业用途酒店式公寓酒店式公寓住宅

12、住宅土地年限40707070建筑形态高层高层多层、小高层联排别墅,洋房,花园总建筑面积（）10800464579660000开盘时间2005-112008-42006-6目前均价5600800056005700面积范围（）30-5080-17091-140别墅250、住宅90-130装修标准精装修精装毛坯毛坯主力客群特征商住两用主要住户为镇江当地中小型企业商住两用主要住户为镇江当地中小型企业2住宅市场分析2009年镇江市商品房销售面积达457.3万，环比增长113.59%；全市房地产开发投资95.5亿元，环比下降1.5%；09年镇江市住宅市场供不应求态势明显，全年供需比为0.79；供应量及成交

13、量均较08年大幅上涨，成交均价上涨明显持续走高，创下新记录，09年成交均价为4450.93元/；镇江无真正意义上的高品质酒店式公寓存在，基本都为商住楼； 红豆青春公寓位于红豆购物中心之上，属于酒店式公寓，基本套型为40平方的单身公寓，40年产权精装修，不通煤气，销售良好，入驻客群多为镇江当地中小企业； 市中心酒店式公寓京凌大厦售价在8000元/，户型为81.120.22070年产权，通煤气；入驻客群多为镇江中小型企业及；市中心二手住宅价格在7000元/；市区其他区域纯住宅供应较多，价格在5000-6000元/，刚性需求较为旺盛。四、办公市场分析-项目周边办公分析镇江市办公物业集中在大市口商圈，

14、沿中山东路与解放路分布，目前缺少高档写字楼；市中心目前无在售办公，乙级写字楼二手价格约为6000-7000元/，甲级办公售价10000元/；未来万达广场、财富广场、及我司项目将会有一定体量办公上市。1办公市场分析镇江市办公物业集中在大市口商圈，沿中山东路与解放路分布；目前缺少高档写字楼，也缺乏在建的高档写字楼物业档次偏低，在使用的写字楼多为一般商务楼，内部环境较差，配套设施缺乏缺少专业的品牌物业公司；办公销售价格大约为6000-7000元/平米，07年新开盘的东邦国际销售状况良好，开盘不久既销售一空，目前东邦二手办公售价约为10000元/，09年底开盘的位于长江路的滨江一号办公售价8000-9

15、000元/；租金约1元/天/，出租率基本在70%左右，主要销售和承租面积范围在60- 150，入驻企业为镇江当地中小型企业；镇江市办公市场高档写字楼稀缺，办公需求相对市场供给比较旺盛。第三章、 区位条件分析地理区位：地处江苏省西南部，南京都市圈核心层，区位优势突出，是沪宁经济带重要节点城市 镇江市位于中国经济最发达、最具潜力的长江三角洲，地处世界第三大河流长江和中国最长人工运河京杭大运河的交汇处。 镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望，是江苏省13个省辖市之一。镇江作为沪宁经济带的重要节点城市，主要受南京都市圈和上海经济圈辐射影响，经济互动

16、性强，一体化的城市间互相带动，商务活动频繁，需求旺盛。生态自然：山青水秀，人杰地灵，素有天下第一江山美誉，是国家历史文化名城、风景旅游城市镇江以历史与现代的有机结合令人耳目一新。无论自然、人文还是历史方面的挖掘和提炼，都注入了新的内涵，展现出个性的魅力。可谓“不出城廓而有山水之怡，身居闹市而有林泉之致”。 金山以“金山寺裹山，见寺，见塔，不见山”的风貌而蜚声海内外。 焦山形似浮玉，满山葱茏，“二十四景”和丰富的文化遗存令人赏心悦目。 北固山现存诸多文化古迹，人文景观众多，睹景思情，如烟的往事历历在目。 南山风景区，山峦起伏，绿树葱茏，既是国家森林公园，也是著名的省级风景区。 茅山以大茅峰、中茅

17、峰、小茅峰为主体，有九峰、二十六洞、十九泉、二十八池的美景， “大峰小峰联中峰，当天削出玉芙蓉”。 宝华山是目前国内最大的传戒道场。是故，宝华山被称为“律宗第一名山”。人口规模：下辖三市、四区，2009年底全市户籍总人口269.9万，市区总人口109.96万 镇江作为江苏省地级市，辖丹阳市、扬中市、句容市三个市，区设丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。 全市总面积3847平方公里。市区面积1081平方公里。2009年年末户籍总人口269.9万人，其中市区总人口109.96万人。 自04-09年以来，镇江市人口增长得到有效控制。全市人口保持“低出生、低死亡、低增长”的发展态势。人口总量及市区人口数

18、量基本保持稳定，其中人口总量维持在270万人以内，市区人口保持100-110万之间，有微涨趋势。路网交通：水陆交通发达，长三角地区重要的交通枢纽城市镇江作为长三角地区重要的交通枢纽城市，具有铁路、公路和航运一体化的发达交通网络，是华东地区沿江开放城市和航运枢纽城市。 铁路：镇江市位于重要的铁路干线沪宁铁路（南京到上海）沿线，主要车站为镇江西站；京沪、沪宁铁路横贯东西，规划建设中的京沪高速铁路横贯境内。 公路：沪宁高速公路、沪宁二级公路穿市而过。104、312国道和101、218、222、224、321省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。中国第一、世界第三的润扬长江大桥将镇江与长江北岸的扬州及

19、京沪高速公路联系起来。 水运：镇江临江近海，世界闻名的“黄金水道”长江和京杭大运河在此交汇。水运一直是镇江城市兴起与发展的命脉镇江拥有近260公里的长江岸线，镇江港是全国十大主枢纽港之一，是长江第三大港和上海国际航运中心的重要深水组合港，与世界50多个国家和地区通航贸易。 航空：镇江距离南京禄口国际机场和常州机场分别为80公里和50公里。城市布局：“一城两翼”城市格局逐步拉开，“山、水、城”特征突显镇江城市总体布局结构由原来的“一城两区”逐步优化为“一城两翼”，即主城、东翼和西翼。 主城：北起长江，南至312国道、沿江高速公路、沿江公路，西起戴家门路，东至横山东路的规划控制范围，按85万人、8

20、0平方公里建设用地总容量规划。构筑北依长江，南山居中，“山、水、城”的城市空间框架。 东翼：主城以东地区，由谏壁和大港两部分组成，建设现代化港口、基础产业带和区域物流中心及配套一定规模的城市生活区。按12.5万人、31平方公里建设用地规划。 西翼：主城以西地区，由龙门和高资两部分组成，建设现代化港口、基础产业带和区域物流中心及配套适量规模的城市生活区。按7.5万人、15平方公里建设用地规划。发展方向：由原来的沿江“一”字型发展调整为“重点沿江、积极向南”的沿江沿路“T”字型按照“拉开框架、拓展空间”的战略思想，未来城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为“重点沿江、积极向南”的沿江沿路

21、“T”字型发展。 近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度向南发展，拉大主城框架。城市各板块功能设置如下： 主城核心区：以商业金融、旅游服务为主的城市主中心。由老城区和北部综合旅游区两部分组成。重点塑造具有历史文化和滨江特色的城市风貌。 南徐新城：城市次中心。由行政、文化、商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功能复合型新城区。 丁卯新城：城市东部地区中心。以高新技术产业、科技信息服务和生活居住为主的城市新区。重点发展大学城和以光电子为主导的高新技术产业园区。 谷阳新城：城市南部地区中心。以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区。 南山风景区：城市中心绿地，建设现代休闲度假旅游区和城市森

22、林公园。一、镇江城市发展策略研究（一）城市发展所处的时代背景镇江位于江苏省西南部，是长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一，但镇江处于长三角城市都市圈的最外围，受到上海经济圈的辐射非常小。镇江同时也处于南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处，在目前两大都市圈发展尚未成熟的阶段，镇江由于位于都市的外围，其双向辐射优势不能得到发挥。（二）城市的概况1、城市功能、性质以及城市的地理位置、交通、行政区划分(1)镇江城市简介城市性质：国家历史文化名城，长江三角洲重要的港口、风景旅游城市和区域中心城市之一。城市规模：全市总面积3847平方公里，市区面积1081平方公里，下辖三个县（市）：丹阳市、句容

23、市、扬中市，下辖四个区：丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。2009年年末户籍总人口268.6万人，市区总人口102.81万人 。 城市发展方向 城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为沿江沿路“T”字型发展。近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度沿路向南发展，拉开主城框架。（2）地理气候镇江市地处长江下游南岸，北纬31373219，东经1185811958。东西最大直线距离95.5公里，南北最大直线距离76.9公里。东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。属北亚热带季风气候，年平均气温15.6，日照数2,057.2小时，无霜期238天，降水量1088毫米。 全市土地总面积3

24、848平方公里，占全省3.74。丘陵山区为1964平方公里，占总面积的51.1%。地势西高东低，南高北低，呈波状起伏，形成以丘陵岗地为主的地貌特征。（3）交通京沪铁路横贯东西。沪宁高速公路、312和104国道、沿江公路穿越境内，公路网四通八达。长江与京杭大运河在镇江交汇，构成全国最大的十字黄金水道。南京禄口国际机场和常州机场分别距镇江80公里和50公里。镇江拥有对外开放的国际港口。现已建成泊位139个，其中万吨级以上泊位20个，最大可停靠5万吨级船舶，镇江港是长江第三大港，为国家主枢纽港之一，有铁路和高等级公路与港口相连，与世界50多个国家和地区的120多个港口有运输业务联系。镇江口岸为国家一

25、类对外开放口岸，海关、海事、边防、出入境检验检疫等查验机构齐全。 镇江城市对外交通体系铁路：加速京沪高速铁路建设；对沪宁铁路实施电气化改造；加快实施沿江铁路（镇江南翔）建设。镇江至南京动车只需30分钟， 沪宁高铁通车后镇江更多的处于南京大都市圈及沪宁、长三角一体化的辐射下。公路：主要由沪宁高速公路、南京环太湖高速公路、沿江高速公路、南京常州高速公路、镇溧高速公路和第二过江通道连接线构成的“两纵四横”高速公路主骨架。桥梁：润扬大桥，润扬大桥的开通加强了镇江、扬州两地交流以及商业往来。航空：近期实施镇句公路延伸至南京禄口机场的快速通道建设；远期规划建设旅游机场。(4)镇江经济发展镇江市已形成了化工

26、、造纸、建材、铝业等四大支柱产业，累计兴办“三资”企业2000多家，投资1000万美元以上的项目70多个，协议利用外资54.09亿美元，实际利用外资27.77亿美元。一批世界著名企业，如：法国罗克韦尔公司、道达尔公司，美国国际电话电报公司、嘉吉公司、泰克国际公司，德国克劳克耐尔默勒公司、西门子公司，日本日商岩井、三菱商社，意大利泰克西公司，比利时国家动力集团等，已先后在镇江投资兴业。 总投资1.9亿美元的两个“大飞机”配套项目：美国捷科航空部件、航空电器两项目，09年7月签约落户镇江航空产业园。 主要生产航空精密机械加工和机舱内饰、航空电源动力系统、飞机总线和照明系统，技术达到国际一流水平。项

27、目达产第5年，可实现年产值20多亿元。第四章、 项目定位1、概念定位：区级CBD城市级CBD从镇江的城市规模，经济发展水平，辐射能力来看，还不可能达到全球级、国际级甚至地区级的水平。因此，在定位镇江大市口的CBD时，不盲目求大，客观评估，基本定位在第一阶段为区级CBD，主要是集中服务新区内及部分镇江市的高层次商务活动，基本是一种“企业总部模式”和“科技研发中心”模式的商务；然后逐渐发展成为镇江市的高档商务中心，成为一个城市级的CBD。2、功能定位：镇江大市口CBD是一个现代化的商务活动区，以发展现代商务服务为主，并由现代商务服务衍生出的商业、商住、会展、体育文化等综合性商务功能的现代化商务服务

28、综合区。这些功能的完善不是一朝一夕的事情，需要政府统一指导，针对性招商引资，至少需要10-20年才能把一个完整的现代花园式CBD展现给大家。l 商务：CBD的核心功能是为中外大企业提供现代化商务办公场所；l 商业：从目前镇江的商业水平来看，镇江缺乏大型的高档商业配套，餐饮、休闲、购物都缺乏真正上档次的大规模场所。l 生活：CBD内，自然还要能满足在CBD工作的中高层人士居住生活的需求，他们对生活品质的要求更高，所以对住宅建设也提出了新的要求。l 会展、宾馆：随着经济活动的频繁，经济水平的提高，不仅仅作为生产基地，还会逐渐走向一个销售展示基地，本地的企业在这里展示他们的优秀产品，把信息发布出去，

29、外来的企业到这里来展示自己的技术成果、优秀产品，寻求合作，这样，会展经济应运而生。3、必备特征：在CBD中的物业都应已高标准来要求，无论是硬件还是软件，都要体现：高档次+智能化+人性化。一般来说CBD中国际级别的顶级写字楼和高档的甲级写字楼需分别具备以下指标性要求：l 顶级物业(国际写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝

30、板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。(2)建筑规模：超

31、过50000平方米。(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具直达。(6)智能化：3A5A软件。l 高档物业(甲级写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃

32、幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。(2)建筑规模：15万平米。(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、

33、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。(5)交通便利：有多种交通工具直达。(6)智能化：3A及3A以上4、规划特色：生态型、花园式每一个CBD除了具备一般的特征外，都拥有自己独特的特色，如上海的金融功能特色，北京的区位特色，在丹徒新区的CBD应和山水镇江、生态丹徒相呼应，能够体现生态、花园的特色。l 区域的选址及规划上，凸显自然生态：充分利用良好的自然条件，在规划选址阶段就充分考虑到特色问题，在总体规划上，考虑道路结点的设置，让整个CBD就象一个大花园，调解人们视觉的乏味，还可以使公众止步歇息

34、。行于其间，享受城市的现代风景。l 单体建筑突出生态型特色：在建筑材料上讲究绿色环保，如雨水收集渗漏系统、太阳能利用系统、可循环利用再生材料、绿化防晒墙、自然通风系统等等；在建筑规划上追求与自然的紧密联系，如绿化中庭等，注重“两空一绿”的高要求（两空指空气质量、空间感，一绿指绿化率）。l 花园式办公楼：其实，现代化的CBD也并不一定全是摩天大楼，体现生态花园气质的二至三层的单体小楼，也是一种尝试。坐落在山水环抱之中，低密度、个性化的别墅型办公楼，建筑风格可根据入驻企业要求量身定做，尤其适合跨国公司总部和研发中心的新型办公区域。酒店部分定位酒店明确为五星级酒店；酒店房间数建议控制在290-300

35、房间左右；酒店大堂放置在一楼；1 SOHO公寓部分定位建议将SOHO办公与甲级办公塔楼中位置互换，放置在酒店客房下方，该部分可考虑在后期调整作为酒店管理的公寓；SOHO部分户型单层20户，东南西北四个户型略大两房，其余16套均为单室套户型，总户数300套；户型配比比例：二房面积77-100、一房面积：40-50，二房和一房户数比1：4；SOHO部分平面尽可能不做常规公寓类户型，细分市场，不与住宅部分冲突。2办公部分定位明确为甲级办公标准；办公建议自由分割，按照柱距隔出最小开间，同时留出公共走道；保留整层租赁或出售可能性；3住宅部分定位考虑到项目整体的投资需要，本幢全部对外出售，不考虑其他租赁用

36、途；户型面积定位原则：控制总价，同时体现江景空中豪宅特质；目前规划设计方案需要进一步深化，总体进深过深，达到了20-30米；住宅部分低楼层部分（体量约5万）建议以70-110左右一房为主，预计楼盘售价1.2万元/，总价控制在80-100万；高楼层部分（体量约5万）建议分割为一层八户大户型，单层面积1650，每户建筑面积约200。第五章 建设规划及进度安排现有规划设计功能分布图空中会所 L67空中餐厅L64-L65高级客房L60-L64避难层及空中花园L58-L59酒店客房L43-L57避难层及空中花园 L41-L42SOHO办公 单层20户一房 二房比4：1面积40-100 L26-L40避难层及空中花园 L24-L25甲级办公按柱距隔出最小开间90-170 L9-L23酒店康体、住宅会所、屋顶花园 L7KTV、溜冰场、餐饮、酒店会议 L5电器店、零售、儿童娱乐、餐饮 L3电器店、零售、酒店办公公寓大堂 L1-L2结合大市口地下通道规划出口确定 B1地下车库 B2-B3L38-L67 高区大户型豪宅 单层8户每户约200豪宅L9-L37 低区小户型住宅70-110一房L8 避难层、住宅物管用房L6 电影院、美食广场、酒店餐饮L4 电器店、零售业态数值商业92274酒店52125SOHO办公31470甲级办公29835地区住宅50000商区住宅46370