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1、长春办公楼项目研究报告内容一、 项目用地分析本部分将分析项目用地及所在周边区域的环境状况，特别是那些同房地产市场具有一定关联的主要因素，包括：1、地块的描述 地理位置、区域环境本案本项目位于长春市南关区解放大路以南和平阳街的交汇处，南临解放大路，西临平阳街，交通十分便利。周边分布着多座住宅小区与写字楼，人文环境较好，文教医疗设施配套较齐全，商业金融设施还有待于近一步完善。 面积、范围该项目占地面积3712平方米，目前地块以北以南均为住宅区，地块以西以东为住宅区和多栋写字楼。 用地规划及限制条件项目地块土地规划等级为1级，批准总建筑面积39000平方米，容积率为10.5，属于商业、住宅综合性建筑
2、。 目前用途及现状目前该地块为尚属于毛地，为3-5层旧住宅楼,底部为小型的临街商铺。 解放大路与珲春街 平阳街及地块上目前建筑地块南部相邻建筑 地块南部相邻街道 地块上当前旧建筑2、地块所在区域的分析长春站地块所在区域属于长春市南关区，南关区位于长春市中南部, 总面积为81平方公里。区内交通便利，道路四通八达，有人民大街、亚泰大街、解放大路、自由大路、南湖大路等多条主要交通干道。拥有发达的城市配套设施。辖区内有东北电力设计院等6所国家级科研单位，有吉林大学、东北师范大学等16所大中专院校，长春市体育场、长春五环体育馆、有末代皇帝伪皇宫遗址、有般若寺、基督教堂等名胜古迹，人文环境很好，资源十分丰
3、富。 可达性、交通运输网络和公共交通的影响 道路、区域交通网络规划情况 交通状况四至、行政区、人文环境、属性本项目地块所属区域位于南关区的中部，属于长春市的老城区，北临省文化活动中心、儿童公园；南靠长春动植物公园；东西两侧住宅与写字间林立。项目受影响及可直接辐射的范围：南关区的老城区以及相邻的朝阳区部分区域（如图）。此区域内分布着多家科研单位、大中专院校，银行机构，中高档写字间，住宅小区等，吉林省人大常委会也设立在此地，人文环境十分优越。区域南临长春旅游圣地之一长春市动植物公园，自然景观良好。因此，该区域属于行政区、金融商务区、居住区、旅游区。交通状况、道路交通网络规划情况、公共交通的影响、可
4、达性：区域内拥有人民大街、解放大路、自由大路、亚泰大街、同志街、大经路等多条主干道，均是贯穿长春市东西南北的主要通道，路网发达，交通十分便利。人民大街 建于1907年，原名斯大林大街，日伪时期的大同大街，北起站前广场，南至卫星路，全长10公里，平均宽50多米，为双向八车道，是长春最宽的一条大街，也是贯穿长春市南北的最主要交通干道。解放大路 是长春交通管制一流的街道，是横贯都市中心区域东西部的主干道，它东起长春大桥,西面连接西解放立交桥, 5040米，宽54米，双向八车道，部分路段十车道。与长春的亚泰大街,人民大街，同志街等重要的大街相交叉。在城市的发展中处于重要的位置。亚泰大街2000年长春市
5、新修建的主干道，现仍在持续扩建中，目前长12公里 2007年末将达到20公里。路面宽达50米、双向8车道，向北一直延伸至北环城路的北亚泰大街，它是贯通城市南北的大动脉。区域内公交线路十分发达，全方位、众多公交线路交叉往来，有40余条公交线路，可直达市内各个行政区域和主要路段，交通环境十分顺畅。区 域 内 主 要 公 交 线 路 表车次路 线3路人民广场长春大桥二道区80路环路：体育场南关长春站上海路朝阳区体育场111路火车站人民广场卫星广场117路长春站经济技术开156路桂林路汽车产业开发区315路同志街-高新技术开发区362路红旗街宽城区长春站 周边现有的物业市场概括本案财富广场国际商务中心
6、岳阳富苑兆丰国际大厦通钢国际21世纪国际商务总部盛荣大厦金碧阁地块所在的东解放大路沿线新写字楼项目较多，纯办公楼、商住楼以及商住办公楼均占有一定比例；区域内住宅多为老的住宅，近几年开发的新住宅项目较少。案名兆丰国际大厦岳阳富苑金碧阁财富广场长春国际商务中心盛荣大厦21世纪国际商务总部通钢国际大厦量体38,00015,50013,00040,00035,00022,000100,00060,000定位5A甲级1栋纯写字间中档商住一体中档商住办公中档商住办公中档商住一体中档商业办公中档商业办公5A甲级2栋连体纯办公楼规划1栋*26层现代式外观，比较气派1栋*15层现代简约式风格 3栋*24层，现代
7、简约式风格，比较气派1栋*27层现代简约式风格2*24现代式外观1*154栋*24层2栋*26层现代式外观，比较气派户型74-133平40-60多平米小户66-115平米51-300平米80-160平米/30-110平米113-1095平租售价格售价6500-8400元售价4000-5400元售价4500-5200元租金平均1.40元/天均价4000元租金0.80元/天售价4100元租金0.9/天未开盘售价3500-5000元租金1.10元/天出租:2-2.50元/天客户规模及实力较强的企事业单位60小型发展中企业30投资者10居住中型民营企为主及少部分投资者70办公（小型企业）30投资中小型
8、企业及投资者/中小型企业及投资者较大规模企事业单位配套设施大型停车场、酒店豪装大堂、餐娱健身、商务会所、多功能会议室地下停车位地下停车场1-4层为商场地上免费车位、银行、健身、商务会所地下停车场、客运站、商务大厅、餐饮、空中花园餐饮、娱乐、酒店餐娱、酒店地上免费车位，地下停车场、员工餐厅、银行、餐饮、会所、会议室销售及入住情况未开盘已预定出四层未入住销售率99入住率50销售率98入住率90销售率100入住90未开盘入住率85一栋整体售；另一栋整体售出三层入住率95以上所列举的写字间项目中，销售率普遍较好，说明此区域的需求较大。高档定位的有兆丰国际大厦和通钢国际大厦，但这两个项目都不在解放大路上
9、；而东解放大路沿线如金碧阁、财富广场等写字间项目则均为中档，均价在4500元左右，且多为商住项目。因此在东解放大路沿线高档次、纯写字间项目是稀缺的，高档写字间在此区域具很大的发展空间。地块优势、劣势、机会、风险（SWOT）分析优势：1、地处老城区的中心，比较繁华，区内设有多所大学，省人大，省级研究机构，集行政区、住宅区、商务区等多重属性于一体，人文环境好。2、区域内绿化率较高，且东傍伊通河，有动植物公园、儿童公园设在此地，自然环境好。3、拥有多条主干道，路网发达，道路通达性好，交通十分便利。4、区内金融、娱乐、商务、企事业单位、医疗、文教等设施非常完善。5、由于地处城市中心，地段价值高。6、东
10、解放大路是进出机场的必经之路，政府对其金融商业上的支持力度较大，未来此区域 的写字间市场发展空间较大。7、此区域写字楼市场需求较大且高档楼盘项目稀缺，对高档写字楼的开发提供了机会。劣势：1、路网交通的发达同时也带来了噪音、空气的污染。2、由于是老城区中心，人口密度较高，可开发地块稀缺，开发大规模大型房地产项目在客观上受到一定的限制。3、区域内的商圈只有规模不大的桂林路商圈，而在解放大路及本区域内的亚泰大街上没有明显的商业设施，因此该区域缺少大型商业设施。4、由于是近几年刚刚形成的商务区，写字楼市场的成熟还需要继续培养，需要一定的时间 和耐心。初步结论：通过对地块条件的研究，分析地块位置、形状和
11、周边环境以及项目可开发的物业组合等基础条件对项目开发所产生的有利和不利的影响，及其利用和规避的方法。有利影响及利用：1、地块位于解放大路，解放大路的金融商务规划使写字间项目在此区域的发展空间和前景被看好为项目定位提供了依据2、地块所在老城区的地段价值有助于打造未来产品档次，提升价位为定位档次和价格提供依据3、地块以东亚泰大街的建设规划将近一步提升地段价值带动未来项目的升值，并带来更多的机会成为吸引投资者的契机不利影响及利用：1、地块面积小（仅3712平方米），开发大规模物业组合受限那么定位1-2栋的高层高档写字间楼盘（如兆丰国际占地面积仅2000平米），建筑规模虽小，但可通过高档的定位、精益求
12、精的细节和创新的概念，利用这方面的优势弥补规模不大的客观现实。 2、由于属于长春市的中主区域因此土地价格高，造成产品成本高打造高档次高价位楼盘提高利润3、东解放大路沿线的金融设施仍然不足可在定位同时提前招商，争取与某家有实力银行联合推出，既提升自身档次又弥补了区域金融设施的不足二、宏观环境综述房地产宏观发展环境，包括经济发展、基础设施、整体规划和调控政策等，对各类型物业市场的发展会产生非常重要的引导作用；在本部分，我司希望就宏观环境对本项目之影响做出判研，主要包括以下内容:1、长春综述概览长春市是吉林省省会，全省的政治、经济、文化和交通中心。位于北半球中纬地带，欧亚大陆东岸的中国东北松辽平原腹
13、地，居北纬43 0545 15；东经124 18127 02。幅员20604平方公里。西北与松原市毗邻，西南和四平市相连，东南与吉林市相依，东北同黑龙江省接壤。现辖四县（市）六区：榆树市、德惠市、九台市、农安县、朝阳区、南关区、宽城区、二道区、绿园区、双阳区。长春市规划区面积3911平方公里，建成区面积158平方公里。截至2005年中，总人口724万人，其中市区人口315万人，居住着汉、满、朝鲜、回、蒙古、锡伯、壮等46个民族。1.1 宏观政策影响分析2007年长春市经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值增长13%以上，全口径财政收入增长10%左右，固定资产投资增长37%左右，城市居民人均
14、可支配收入增长12%左右，农民人均纯收入增长7%左右，城镇登记失业率控制在4%以内，单位GDP能耗降低7%左右。努力扩大消费，加快发展现代服务业。争创“中国最佳绿色旅游城市”，旅游业收入增长20%以上。大力发展会展业，办好冰雪节、汽车节、汽博会、东博会等重点展会，举办各类会展活动125项以上。集中建设长江路、重庆路、桂林路、红旗街、东盛路等重点商业街区。促进房地产市场健康发展。加快发展地方金融机构，推进社会信用体系建设，做大做强融资担保机构。社会消费品零售总额增长12%左右，第三产业增加值增长13%左右。完成固定资产投资1300亿元，净增350亿元左右。围绕“十一五”规划，谋划启动一批关系全局
15、、带动作用强、发展后劲足的大项目，突出抓好主导产业、城市建设、农业水利、公益事业等骨干和重点项目。推动民营经济大发展。以发展中小型企业为重点，大力发展和扶持个体工商户。进一步完善支持民营经济发展的配套政策，降低门槛、减轻负担、鼓励创业、发展企业，努力营造有利于全民创业的浓厚氛围和优良环境。加强城市建设与管理，全力创建国家卫生城市。协调推进南部新城、净月生态城建设和铁北改造，加快推进城市综合换乘中心、铁路西客站项目建设前期准备，力争开工建设长吉城际铁路、哈大铁路客运专线、长松高速公路、轻轨4号线。实施102国道绕行线、长乐公路出入口等10路4桥2出口建设、改造工程。改造供水管网20公里，发展燃气
16、用户2万户，新增集中供热面积200万平方米。1.2 长春市“十一五”发展规划战略任务重点发展十大产业。进一步壮大汽车、农产品加工两个支柱产业，大力发展光电信息、生物医药、现代物流三个主导产业，积极培育能源、建筑和材料、旅游会展、文化、金融五个重点产业，形成以先进制造业为主导，二、三产业协调并进的多元化产业体系，增强城市经济的竞争能力与抗波动能力。1)发展目标a)经济发展目标。到2010年，全市地区生产总值预计年均增长13%左右（按2000年价格计算），经济总量力争比2005年翻一番，人均地区生产总值达到5000美元;财政收入按可比口径与GDP保持同步增长；全社会固定资产投资年均增长20%以上；
17、社会消费品零售总额年均增长12%以上；全市进出口总额年均增长16%;利用外资年均增长20%以上。b)人民生活目标。到2010年城市居民人均可支配收入年均增长9%左右，农村居民人均纯收入年均增长7%左右；城市和农村恩格尔系数分别下降到33%和43%；农村贫困人口年均下降20%左右；城镇医疗保险人口参保率达到90%，新型农村合作医疗人口覆盖率达到90%；居民消费价格总水平年均上升幅度控制在2%左右。城市人均住房建筑面积达到30平方米。2)产业发展以市场为导向，以提高经济效益为中心，加快实施“二三五”产业发展战略，继续调优第一产业，做大做强第二产业，加快发展第三产业，开发和培育特色名牌产品，推进产业
18、结构优化升级，提高产业竞争力。到2010年，三次产业增加值年均分别增长5%、15%和13%以上。a)建筑业.以促进经济增长和改善人民生活为目标，进一步完善建筑与房地产市场通商品住房，适当发展中高档商品房。重点进行出城口旧房改造、铁北地区商业与房地产体系，合理调整住宅开发结构。引导促进住房消费，大力发展与市民承受能力相适应的普开发、南部新城高档住宅和商务区建设。到2010年，房地产平均每年施工面积600万平方米左右，累计投资700亿元以上，基本完成旧城改造。b)金融业.适应经济发展需要，促进金融资源集中，大力发展各种金融机构，逐步完善适应加快发展需要的现代金融服务体系。支持金融机构的整合重组，积
19、极发展股份制银行。加快引进中外合资、独资金融机构，“十一五”期间争取引进外资金融机构23家。积极培育各类机构投资者，加快发展各种基金，努力吸引国内外投资银行和证券公司来长设立分支机构，促进证券、咨询、评估、投资等金融中介服务业的发展。大力发展保险业，规范发展信托、租赁、基金、财务、担保等非银行服务业。加强地方金融体系建设，推进市商业银行重组和市农联社改革。到2010年，全市各类金融机构发展到100户，全部金融机构本外币存贷款余额年均增长14%和10%，保费收入达到70亿元。3)城市空间布局调整a) 优化发展中心城市.以长春市建成区为主中心，南部新城核心区为副中心，双阳、富锋、兴隆、机场等为外围
20、组团，东北西南为主要工业发展方向，东南西北为主要生态建设方向，形成“主副中心、分散组团、轴向发展”的城区发展格局。到2010年，长春市城市建成区面积达350平方公里左右，市区人口控制在360万人左右。b)重点建设的区域。以人民广场为核心，城市二环路以内的核心区域为城市的中心区，集中布局金融保险、文化教育、信息通讯等现代服务业，改造提升商贸流通、餐饮等传统服务业，增强中心城区综合服务功能；以市政府南移为契机，规划建设南部新城区，形成城市的副中心，集中布局现代化、生态型的高新技术产业和行政、文化、旅游、会展、房地产等现代服务业；在城市中心区外围，根据各城区的区位优势、承载能力和发展潜力，以汽车开发
21、区、空港经济区、玉米工业园区、西客站建设、宽城区政府北迁以及世纪广场和东方广场等周边开发为契机，规划建设几个有特色、高品位的区域性中心。c)城市路网建设。以完善城区道路网、建设城市快速路、改造城市出口为重点，新建和改造150条城区主次干道及支路。启动城市快速道路系统一期工程，对二环路、三环路及纵横方向主干路网的瓶颈路段、路口进行拓宽改造，重点建设解放大路-亚泰大街、吉林大路-东盛大街及东三环路等交通节点的立交桥或高架桥，优化路网结构，提高通行能力，逐步实现二环路、三环路重要道路网节点立交化。新建和改造102线国道安龙泉出入口、北亚泰大街、长农公路、长白公路和一汽等5个城市出入口。重点发展大容量
22、城市公共交通，完善与新建轨道交通工程，适时开展城市地铁前期工作。d)南关区.根据发展空间受限，建设用地狭小的实际，依托老城区和南部新城建设，重点发展服务业、都市工业、飞地经济和楼宇经济；重点建设精品街区。尊重历史沿革，适应消费需求，挖掘商业潜力和文化内涵，引名企、建名店、育名品，不断扩大规模，培育构筑特色商街。“十一五”期间，每个城区至少建设4个特色商圈。4)经济建设大力发展民营经济。除国家明确限制的行业外，其他领域全部向民间资本开放，加快形成公平竞争的市场准入环境。鼓励具有相应资质的民营企业通过竞标参与各项基础设施和公共事业建设。引导和支持机关干部领办、科技人员创办民营企业。设立引导资金，鼓
23、励民企壮大规模，扶持有实力的中小企业上市融资。1.2主要宏观指标（包括GDP、三产结构、FDI、消费品零售额等）长春市2002-2007年国民经济情况年份国民生产总值（亿元）同比增长（亿美元）同比增长社会消费品零售总额（亿元）同比增长三产比重20021,150.0 13.1%6.2 24.0%402.0 12.2%12.8：45.4：41.820031,338.0 14.2%7.5 19.8%438.3 8.4%11.7：47.1：41.220041,535.0 13.5%9.0 20.0%495.0 13.0%11.0：48.3：40.720051,675.0 12.5%12.0 30.0%
24、600.0 14.0%10.7：46.8：42.520061,741.2 15.1%14.1 20.2%666.3 11.0%9.3：48.9：41.82007上848.717.1%8.925.3%384.517.4%长春市的国民生产总值逐年稳步增长，近五年来的平均增长率超过13，特别是近两年来的增长率更超过了15，表明长春市整体经济状况良好，城市整体实力越来越强，城市的发展潜力很大，未来的城市建设也将更好，为房地产市场的发展提供了良好的大环境基础长春市的社会消费品零售总额逐年稳步增长，近五年来的平均增长率超过11，特别是今年上半年的同比增长率更超过了17，表明长春市整体经济状况良好，居民的生
25、活水平进一步提高，消费能力越来越强，居民有能力购买档次更高、价格更高的商品房，为房地产市场的发展提供了良好的基础长春市的直接利用外资额逐年稳步增长，近五年来的平均增长率超过20，特别是今年上半年的同比增长率更超过了25，表明长春市整体经济发展状况良好，外商投资环境进一步优良，越来越多的外商进入长春市场，对高档写字楼的需求将会进一步放大。长春市的三产比重在政府的重点调整下，第一产业比重逐年降低，二、三产业比重逐年增长，第三产业做为写字楼最主要相关产业，虽然占比变化不大，但由于经济总量的逐年增长，三产的总量也逐年放大，对写字楼的需求也将进一步增长。 城市发展状况整体规划布局长春市城市总体规划（20
26、04-2020）一、城市性质：吉林省省会，全国重要的汽车工业、农产品加工基地和科教文贸城市。 二、城市发展目标：把长春市建设成为经济繁荣、社会和谐、科教进步、生态良好的宜居城市。 三、主城区空间发展方向：“南拓北优、西控东展”。 四、主城区空间结构：“双心、三翼、多组团”。“双心”分别指人民广场一带主中心和南部副中心；“三翼”分别指西南、东南和东北三个主要城市发展方向；多组团是指城市的空间拓展采取组团的布局模式。 五、主城区用地布局的基本要点： 1、疏解中心压力，在人民大街南端建设南部副中心，与现有人民广场中心构成未来长春城市中心的“双心”结构。培育多个分区中心； 2、工业用地发展沿东北和西南
27、两个方向。在城市西南建设“长春国际汽车城”，整合汽车产业的发展；城市东北部布局综合工业的发展用地； 3、居住用地主要改造棚户区和向南及东南方向发展； 4、构筑楔形绿地，地表水系、保持良好的城市生态。 六、主城区特色和景观： 1、保持“舒朗、大方、通透、开放”的城市特色。 2、强化道路景观、流绿空间、滨水景观和特色区域的创造。 七、城市综合交通发展战略： 以优先发展公共交通为主要方针，建设市区快速轨道交通、准快速公共交通网络；建立社会化、集约化的客货运输体制；积极引导出行方式选择，优化城市交通结构，提高交通运输效率。 八、城市综合交通规划要点： 1、启用城市东部国际机场，城市西部新建高速客运铁路
28、站场。 2、构筑城市“五横六纵”的快速交通体系，解决城市组团之间的联系； 3、发扬原有密集支路的特色，缓解城市交通压力。预计2020年长春市中心城区城市建设用地规模为440平方公里，长春市城市人口将达到420万人，其中暂住人口约42万人。另外，中心城区公共设施按照两类进行布局：一是布局各级城市公共服务中心；二是布局各种专项服务中心。将设置和培育两处城市级公共服务中心。北部原城市中心以商业服务业及娱乐业为主，南部新城市中心以行政办公、商务办公、金融服务及大型城市文化设施为主。各区设区级公共服务中心。为突出长春市的城市特色，规划三处特色专项公共中心：汽车贸易中心（汽车产业开发区）、东南部旅游及会展
29、中心（净月区）、东部商贸批发中心（二道区）。南关区分区规划 区域范围即南关区的行政辖区：北起上海路，东至伊通河，西起人民大街、永春河，南至绕城高速公路以外南关区行政界限，面积约81平方公里，主要包括新春、全安、南岭、长通、曙光、民康、桃源、自强、永吉等九个街道和幸福乡。功能定位以现代服务业和传统服务业为特色的城市商贸金融、行政办公、文化娱乐中心和商业中心；城市现代风貌集中体现区；现代化城市住区。分区规模人口规模：规划确定至2020年，南关分区规划区内的人口全部分布在中心城区，中心城区人口规模76.1万人左右。 用地规模：规划确定近期至2020年，南关区规划区内的建设用地全部分布在中心城区，中心
30、城区城市建设用地为53平方公里，人均建设用地70平方米左右。空间结构规划期末形成双心多级、两轴两带、多单元的分区空间结构。 “双心”：在人民大街轴线的南端建设城市新中心，与人民广场地区的原城市中心区形成一南一北双心结构，实现对中心城区功能的有效疏解。 “多级”：指规划建设级别清晰的中心体系，分为市级-区级-单元（社区）级。规划在南湖大路附近设置分区中心。并结合社区建设在各规划单元设置单元级中心。 “两轴”：指分区两条发展轴，南北向人民大街发展轴联系南北两城市中心，规划东西发展轴位于南部新城核心区，联系城市东南、西南组团和南部新城。“两带”：指分区两条生态景观带纵向伊通河生态景观带和南部横向“S
31、”型生态景观带，分区规划在恢复和保护自然水域生态环境的基础上，点缀人工景观要素，并注入内涵与主题，形成两条环境优美、体现城市文化的滨水生态景观轴线。 “多单元”：依据区内现有街道办事处和社区的界限，并结合城市干道体系，将南关分区划分为十七个规划单元。用地布局1)南关区北段的建设重点将以保护城市总体格局为基础，同时启动高品质的城市更新。逐步迁出部分行政办公、金融保险、居住等城市职能，重点发展传统商贸零售业；规划期内应加强历史街区、文物保护单位保护，适当控制建筑密度、建筑高度，延续现有城市小路网格局及景观肌理。 2)中段西部城区应重点加强公共服务设施、公共绿地、基础设施、支路的建设，深入改善城区环
32、境，构建层次合理的公益性设施体系；并提出对可能置换用地性质的用地作为特殊用途区。结合南湖大路周围可搬迁地段的开发，建设分区中心。 3)南部的建设重点，应结合城市南部新中心的建设，启动重大基础设施的建设和环境治理，重点发展城市中心职能、现代服务业、都市工业、教育科研、新兴居住等城市职能，形成联系紧密，分工有序、布局协调的城市新区。相关基础设施建设1、综合交通体系。构建以中心城区为核心，以公路、铁路运输为主导，以航空运输为辅助的中心成网、外围成环、四周放射的现代化立体交通体系，建设长春交通枢纽中心。城市路网建设。以完善城区道路网、建设城市快速路、改造城市出口为重点，新建和改造150条城区主次干道及
33、支路。重点建设解放大路-亚泰大街、吉林大路-东盛大街及东三环路等交通节点的立交桥或高架桥，优化路网结构，提高通行能力。铁路、航空和航运网建设。配合国家规划建设哈大铁路客运专线，新建铁路西客站，建设长吉高速铁路、长白铁路复线和长双烟地方铁路。改造长春铁路编组站和东站集装箱场站。完善龙嘉国际机场功能，增加航线，建设机场物流区。疏浚松花江航道。2、城市供水。新建第五水厂，规划筹建第六水厂，新建东南部和南部水质净化工程，完成地下455公里供水管网更新改造。改造二次供水设施。2010年市区日供水能力达到145.6万立方米。3、城市供热、供电、供气。中心城区以热电联产和区域锅炉集中供热为主，实现单户计量和
34、网络服务入户；其他组团和城镇以区域锅炉房集中供热为主。加快电厂、城区电站和输配电网建设力度，2010年全市年供电能力达到139亿千瓦时。规划建设引气工程，完成地下400公里煤气管网的改造，2010年全市日供燃气能力力争达到150万立方米以上。4、棚户区改造。坚持因地制宜、科学规划、配套建设、梯次开发原则，采取市场化运作方式，有计划、有组织积极推进棚户区改造。确保三年内完成市区108块、713万平方米棚户区改造任务。5、城市信息化建设。加强信息基础设施建设，重点建设宽带城域网、宽带接入网和城域宽带网交换平台。推进电子商务建设，建设综合性电子交易以及汽车、农产品专业电子商务系统，促进信息处理、物流
35、管理、配送服务的数字化和网络化。到2010年，城市信息化达到国内先进水平。1.3 房地产投资情况a) 2004-2006 年房地产开工面积、竣工面积及销售面积、销售均价2004-2007年长春市房地产（商品房）情况汇总表年份开工面积（万平米）竣工面积（万平米）销售面积（万平米）销售价格（元平米）2004507281288219520057002852702236200675630055926712007上10022931982958长春市房地产的开工面积、竣工面积、销售面积等均呈现逐年稳步增长态势，表现出房地产市场的消化能力很强，越来越多的大型房地产开发公司进入长春，楼盘开发规模越来越大，整个
36、长春房地产市场发展态势良好。长春市商品房的销售均价呈现逐年稳步增长态势，表现出房地产市场景气较好，随着城市经济的增长，居民收入水平提高，消费能力提升，越来越多的大型房地产开发公司进入长春，楼盘开发档次提高，整个长春房地产市场发展态势良好。1.4土地供应情况（2004-2007）2002-2007年长春市土地供应量情况年份土地供应量（万平方米）增长率备注200278.6463.2%2003250217.9%200436646.5%200550638.2%2006757.849.7%2007上85012.0%78.64250366506757.885002004006008001000200220
37、032004200520062007上2002-2007年长春市土地供应量情况（万平米）长春市土地供应量呈现逐年稳步增长态势，表现出房地产市场前景看好，越来越多的大型房地产开发公司进入长春，截至年底，已有余家外埠开发企业进驻长春，开发项目越来越多，开发规模越来越大，整个长春房地产市场发展态势良好 周边主要开发项目简介本项目周边开发项目一览表项目名称开发商建筑楼层建筑面积（平米）售价（元平米）租金（元平天）备注金碧阁长春民兴实业有限公司1*2413,000 5000-52001.4中档岳阳富苑长春立信房地产开发公司1*1515,500 4000-5400中档07.10入驻财富广场财富投资咨询有限
38、公司1*2840,000 4,000 0.8中档21世纪商务总部长春房地产开发（集团）有限公司24100,000 3500-50001.1中档通钢大厦吉林省华通伟业房地产有限公司2*2660,000 只租不售2.5高档长春国际商务中心长春永城房地产开发公司2*2435,000 4,100 0.9中档盛荣大厦吉林省盛荣房地产开发有限公司1*1522,000 未开盘中档兆丰国际长春长裕房地产开发公司1*2638,000 6500-8400高档08.6入驻1.5近期宏观调控相关政策自2007年8月起，吉林省开始实行新的土地使用税税额标准，每平方米土地年税额将在1988年颁布的土地使用税8元上限的基础
39、上提高2倍，最高上限调至每平方米24元。长春市政府于5月15日印发关于长春市棚户区改造非住宅房屋拆迁补偿有关规定，这也是长春市首次对非住宅拆迁补偿做出明确规定，经营性房屋拆迁补偿增20%据长春市地税局有关人士介绍，从年开始，国家就要求对转让住房的个人开征个税。但此前由于多种原因，操作起来有难度。目前长春市相关准备工作已就绪，从2007年月份开始将全面加强对二手房转让个人所得税的征收管理。1.6以上各种因素对该项目的影响初步结论：通过对房地产发展宏观环境的研究，把握未来经济发展的整体趋势及与房地产业的联动效应，分析市政规划、基础设施及政策等层面因素对该项目的顺利开发可能产生之影响。）宏观政策。2
40、007年长春市的国民生总值增长要达到13，加快发展现代服务业，重点发展民营经济，这些都为写字楼市场发展奠定了良好的大环境基础。）十一五发展规划。根据十一五发展规划，长春未来到2010年国民生产总值年均增长要过到13，第三产业增加值年均要达到13。这些都预示着写字楼经济将随之得到很大的发展。）房地产投资情况。长春市房地产的开工面积、竣工面积、销售面积、销售价格等均呈现逐年稳步增长态势，表现出房地产市场的消化能力很强，写字楼开发做为房地产中的一个分支项目，也会随之稳定增长。）土地供应情况。长春土地供应面积及价格均逐年上升，显示整个城市房地产业进入一个良性上升轨道，未来写字楼市场总量也会逐步增加。）
41、近期宏观调控相关政策。个人所得税的征收，将抑制住房投资性需求，对住宅市场将产生长期负面影响，对投资性购房较为普遍的长春写字楼市场，影响也是十分巨大。拆迁补偿费的增加，都将使房地产开发商的开发成本增加，其结果是必然是房价提高，开发商的利润降低，这都将会对房地产开发市场产生一定的影响三、市场研究写字楼市场研究我司希望通过市场供需层面的研究，判研本项目写字楼部分的开发可行性，潜在租户类型以及可能的租售价格等。本部分将主要包括一下内容：写字楼市场分析1、 写字楼存量市场及供应情况分析）截止到2006年末市场在售（租）总供应量112.43万平方米。）2007年下半年及2008年写字楼市场预计供应量为38
42、.60万平方米，其中包括大约6万平方米左右的商住面积。）长春市2006年销售面积约为13.15万平方米，按照2006年市场需求面积计算，2007年底至2008年底市场中除去需求部分，市场存量将会有71.19万平方米。结论：）存量大，去化慢，写字楼市场总体表现为较为严重的供大于求。）存量绝大部分（约90）为中档写字楼，）高档写字楼占比小，且去化快，正在售的楼盘如新润天国际、新世纪鸿源平均销售率也达到80以上，市场前景看好。2、 分布区域分析长春西安大路因写字楼众多，一直被称为“写字楼一条街”，与人民广场交会，渐形成了长春的CBD。长春市写字楼几乎全部选址长春几个重要的商业中心，解放大路、环铁商贸
43、区、桂林路、红旗街，集中了长春市近百万平方米的写字楼。2.2 各区域发展特点分析西安大路：西安大路是长春市最早的商务集中区，目前的项目有中银大厦、润天国际、新润天国际、新世纪鸿源广场、鸿基名筑、典石广场等。这个区域的特点是发展成熟，项目档次混杂，已有项目中档项目居多，入驻率较高，新项目出售率较高，未来仍将是长春市最重要的商务中心区。解放大路：解放大路是长春市长春市最近几年内新兴起的商务办公区，目前这个区域内的项目主要有金碧阁、21世纪商务中心、财富广场、通钢国际等，除通钢国际外，其余均为中档项目，次新项目居多，出售率、出租率均较高，未来将会成为新的重点商务区。环铁商贸区：长春站前是长春市的老商
44、务区之一，老项目较多，新项目较少。目前的新开发的项目有中韩友谊大厦、凯悦世纪广场等，基本上都是中档项目。站前在国内各个城市都是人员成份较杂、人文环境较差的地段，未来随着用户对写字楼周边环境要求的提高，本区域的发展将会受到很大的影响。桂 林 路：桂林路是长春市的老商务区之一，老项目较多，多数为九十年代建筑，除新建成的汇华大厦外，其余均为中档至低档项目。由于本区域地块狭小，距离红旗中商圈过近，且受限制不能建高层，未来的发展会受到红旗路区域的压制，发展空间不大，将会逐渐淡出重点商务圈，而只做为一个小商圈存在。红 旗 街：红旗街是长春市的老商务区，但是随着近年来城市的发展，借着本区域临近南湖的地理优势，新的高中档项目不断涌现，目前有百脑汇、富苑盛世城、颐高数码大厦等，都在销售阶段，售价较高，未来将会成为长春最主要的生态商务区。南城新区：随着长春市城市重心的南移，在南城也逐渐出现了很多写字楼项目，主要有伟峰国际商务广场、万豪国际商务中心等，借助长春重点打造南部副中心的机会，此区域未来将会形成一个新的商务区。2.3 各区域商务氛围分析西安大路：西安大路目前仍是长春市最重要的商务
