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1、全国性房地产公司拿地前的备工作探讨演讲稿拿地前的准备工作探讨 各位领导、各位同事：大家好！ 今天非常高兴能够有机会在这里把我自己的工作感受，以及一些想法讲出来与大家探讨。这些想法是在各个楼盘工程施工的过程中，通过事后反思事前的准备工作而得出来的，但是由于我自己理论水平低、又不太会总结，说起话来有些词不达意，说得不对的地方，请各位领导和同事见谅。我是做土建的，现在也是负责协调项目的工程质量、安全和进度，所以说一说项目开工前需要了解的事项。 我经常想，如果在项目拿地之前在尽量少花成本的前提下，完成一些必要的工作，理顺设计、报建、施工的交接关系，为楼盘开发创造一个良好的开端，那么楼盘的开发会进行得顺
2、利和快速。因为在项目进展中老是出现部门之间协调不到位，造成图纸之间的混乱、有冲突、改动大而影响成本及进度。 总体的思路是先修路、后建房，地勘、规划提前进行，以工程建设过程中的实物工作为主线，报建工作配合，尽量加快开发的速度。下面，我按照时间的先后，分成三个阶段，把几个对工程建设影响比较大的因素说明一下： 第一个阶段，就是项目意向的阶段 这个阶段要了解地块周边是否有市政排污管网，和当地的排水排污要求，以及地块水文资料，完成总体性规划，最主要的是要确定其中的道路布置、走向，这一步的完成主要是为了勘探布点，和楼盘的道路建设，由于我们公司的楼盘不但规模大而且要求速度快，一般情况下临时道路只能设置在以后
3、楼盘道路的位置，当然，这样做能节约成本，但说起来容易做起来却很难，主要是要设计能够提前，总图出来后改动不能太大，才能收到比较好的 效果。 下面有5个方面都与*相关，最好能够在这个阶段达成一致，在向*支付第1页共8页 土地款之前由*完成，只要*有诚意，完全可以凭借与我们的合同去贷款来完成。或者我方在分段付款的时候把这些工作的完成作为付款条件。 第个方面 对于地块内地上和地下的高压线、燃气管道、通信线路等需要迁移的管线，要求*定期迁移。 第个方面 要到供电局、自来水公司及相关部门了解永久水、电、燃气 、有线电视及电信等市政配套的目前容量,并据此提出我方的要求。 第个方面 如果需要拆迁，就要了解被拆
4、迁所在的土地是属于集体用地还是国家用地，并且对*以往的征地过程、征地公告等作一些了解，以评估拆迁的难度和可能达到的速度，了解*与被征地单位的征地补偿情况，并且取得相应的合同，并以此作为土地储备款付款的依据。 第个方面 就是公司相关的手续的加快程度和费用的优惠，如工商注册、资质审批、立项批复、环评审批、防雷、消防、人防异地建设费、外地单位进城施工备案等等，最好能在拿地前得到书面回应。 第个方面 就是工程施工的临设用地，最好能在拿地阶段与*谈定，由*在交第一期土地时也交出来，如果前后两期之间的距离较远，那么最好各安排一块临设用地。因为在拿地时如果把临设用地一并考虑进去，容易获得比较理想的位置来建临
5、设，自然就可以加快以后施工单位的进场时间，而且由于此块土地不会比项目土地先到手，因此不会造成浪费。这里，由于我公司楼盘开发的快速和配套到位的做法，在楼盘内部土地上修建临设，常常会因为用不了多久而显得不实际，而如果到下一期的地块里去建，除了国土局方面的因素，更主要是太远，安徽各个楼盘的临设情况都显示了这一点。另外，临设土地不在于单块面积有多大，最好就是能够沿着地块的长边分块分布，毕竟，工人都想住得离上班的地方近一点，分块也便于不同单位之间隔开。 第2页共8页 第二个阶段，就是项目准备阶段。 第1点. 完成地质勘察 这个阶段要按照总规完成道路和建筑的粗探甚至详勘，粗探的密度与是否详勘可以根据拿地的
6、可能性大小来决定。现场勘探的同时，了解清楚容积率、日照等硬性楼盘控制指标、测量原场地的标高，以便设计院做规划的时候完成下面这些工作：主道路的位置、标高的确定，各种管道的主干管与主路的交叉点的确定，各幢建筑的位定，以及土方能否平衡，如果不能平衡，就要对土方的来源作个了解，例如泰州， 第2点. 进行区内道路设计和临时道路施工 拿到地质资料后，要尽快完成道路纵向设计，并且确定道路与各管线交叉点的节点做法，现场则根据拿地的把握来决定土方工程的施工，同时根据图纸把道路做到基底，最好是连基层一起完成，各种管线穿越道路处都完成预埋。这样，施工单位进场时就有了足够可靠的临时道路好用。这个主要是设计的问题，但都
7、是要项目能够为设计准备充足的条件，设计才能做到，而这些条件都需要当地*部门的帮助。 第3点. 进行楼盘详细规划 要了解清楚当地的抗震、人防、防雷等等当地设计要求，在这个阶段最好能够完成详细规划，这样，就可以开始施工图的设计。 设计图纸是施工的指导文件，对工程的影响更是不必多举例，没有相应的设计图纸，根本就没法施工。但象以上说的如果没有达到设计所需要的前提条件，设计也是无法开展工作的。 接下来谈的第三个阶段，是摘牌前后，为施工做准备的阶段。 听上去这些似乎与买地的关系不大，其实这是一个项目从投资部到项目部的交第3页共8页 接阶段，交接的好坏直接影响工程建设是否顺利。只有双方都对对方的工作内容有一
8、定程度的了解，在交接过程中互相配合、互相适应，前者为后者考虑得周到细致，才能保证项目在不降低速度的情况下顺利交接。工程施工的顺利与否取决于施工准备是否充分细致，而施工准备工作则在与*进行拿地谈判的时候就开始定下大的框架了，因为很多工作都需要*的批准与配合。下面谈到的因素，在拿地前了解得清楚就会对项目建设产生很大推力，而了解不清楚或者没有去了解，就会让项目建设在这里产生瓶颈。 第1点. 在第三个阶段，要了解当地雨水季节及气温，对首期开工的面积作评估，计算施工用水、用电情况，并且结合线路需迁移的情况，提出临水临电的报装，以及通水、通电的时间。 第2点. 如果采用管桩施工，注意事项如下 第项 是买管
9、桩。对于管桩基础，还有很重要的一点就是落实好管桩来源，做好各家管桩厂的质量、产能、存货情况的调查。因为开工之后，施工单位买不到足够的管桩，就会拖延工期，买进来质量差的管桩，结果到了施工的时候就容易把桩打断，不但要补桩，有很多管桩还要退货，反而增加了工作量、延误了工期。这种情况在安徽的打管桩的楼盘里也已经多次发生，例如芜湖， 第项 是配备桩机。管桩施工还要调查的一个方面，就是了解同一地区可能调用的桩机是否能够满足楼盘的开发速度要求。池州就是一个例子， 第3点. 劳动力市场调查重点 对于劳动力市场，跟原材料一样重要，应当预先调查，做好应对措施。凡是进度滞后的楼盘，虽然有很多原因，但劳动力的严重不足
10、，则是最大的因素。如果技术工人多，做得快、做得好，交给装修公司之后，装修公司的施工速度也第4页共8页 能加快，而且工程的质量会比较好。其他的东西，比如材料、机械，等等，主要是价格高低的问题，而劳动力，却不是花钱就马上能见效的。如果事先准备不充分，很容易出现劳动力不足而拖工期的局面。中庙就是这样，往往工作面已经有了，但是劳动力没有，或者在增加之中，造成中庙开工早过黄山一个月，却在进度上被黄山超过，其中，样板区劳动力不足也是一个很大的原因。 在劳动力和施工班组这个方面，最理想的状态是在考察施工单位时，要求他做得好的工程的整个管理班子、主要的工种班组全部移植过来进行施工，这样，对于他们的施工结果有现
11、实的工程作为样板，而且在他们内部，也就没有太多的东西需要协调和磨合，在管理、质量、安全、进度方面对于楼盘的建设都很有好处。虽然要达到这样的结果不太容易，但是，确定施工单位之前只要把这一点作为合同要求提出来，相信是有可能做到的。 这里，不但是施工单位，监理单位也是一样，如果在项目摘牌前考察并确定实力强的施工单位和服务好的监理公司，让他们提前为工程施工做些准备，这对于摘牌以后的进场施工，以及各项报建手续，都是非常有好处的。而如果这项工作没有做到位，施工方和监理方临时组建项目班子，没有完成磨合就匆匆忙忙进场，就容易忙中出错，给项目造成额外的挫折。 第4点. 原材料市场方面 混凝土、砖、砂等建筑原材料
12、的市场，也是同样的道理，如果我们事先准备充足，市场调查到位，到了工程开工之后，就能够保证工程的材料供应，工程只要有足够的劳动力，就会进行得顺利。不然的话，施工单位临时抱佛脚，难以解决问题，他就会往我们头上推，或者漫天要价，最终仍然是要我们自己出手去解决。而事先有所准备，关键时候才能派上用场，多准备几条路子，工程的进展也就能多几分保险。象中庙的售楼部的钢结构和小高层的桩基爆破，因为第5页共8页 施工单位要价高，最终还是靠自己另外找单位、想办法才完成的，但工期还是受到了一定的影响。 象商品混凝土的供应，如果了解了当地的供应能力，那么就很容易计算出是否能够满足我公司楼盘开发的需要。如果当地此类原材料
13、的供应满足不了我公司的开发需要，就要在买地时考虑建商品混凝土搅拌站或者砖厂之类的原材料供应厂，在买地前要求当地*在工商登记、资质审批、建厂用地等方面给予方便，在项目一旦确定的时候，这些原材料的供应厂就要先一步进行投资建造。这样就能保证工程建设不会在原材料供应上卡脖子。 第5点. 关于周转材料的市场 周转材料、各种施工机械的数量等等方面，由于这些东西并不直接构成工程本身，重要性没有前面提到的几个因素那么大，而且地域限制也没有前面几个因素那么强，了解这些方面的目的，在于预估和判断施工单位的行为，及时对他们提出相应的要求。如果附近地区缺少，就必须要求他们提前采购运进场，如果附近地区这种周转材料质优量
14、足，就不需要当成一件大事来跟进了。 第6点. 地方性政策和要求的了解 这个方面一定要提前了解，在项目总体部署中结合进去，如果这样，在工程建设过程中就不会碰到这类地雷而意外受挫折，因为这类东西往往让人意想不到，而且如果有些事情不提前做工作，到了关键点上，人家就是拿了鸡毛当令箭来硬性阻拦，我们也要费不少功夫和预算外的代价才能搞定。而且，这类东西，如：人防建设规定、防洪控制标高、消防报批规定、市政综合管线设计标准、地方降水要求，等等，往往也是设计要用到的，因此，在这个地方性的规定方面，一定要提前进行调查，了解充分，不打无把握之仗。 第7点. 利用永久水电的线路架设临时水电 第6页共8页 现场架设永久
15、水电的主管线，借此来提供施工临电。跟道路的原因一样，由于我公司的楼盘同时开发量大，凭当地的用电容量，如果把临时电和永久电分成两路，一般是满足不了的，而由于公司楼盘的开发速度快，并且要配套完整，现场也没有足够的空间去拉上两条总线，用电基本上只能合并成一路。只有临时用水，由于用量比永久水的量小，而且其中非施工用水比较多，可以另外临时设水管。而水对工程的制约没有电、路那么厉害，说得过份一点，真的现场要是停水，工程的少量用水可以抽地面或地下水或者接雨水，人在现场可以喝矿泉水，不能冲凉不会影响施工的！ 第8点. 设计最好能够适度超前 在这个第三阶段，设计院应当根据拿到的勘探资料，完成施工图的设计。总体来
16、说，在工程前期，要充分考虑到图纸设计对于工程施工的制约因素，在少花成本和有较大把握的前提下，尽量创造条件让设计工作提前，以便为样板房的快速建设创造条件。也只有在这个基础上，项目的负责人和现场各方的管理才能尽快熟悉所有的图纸，才能对各个工程环节进行预控和部署安排。在前期，就要争取尽量多的政策和当地资源，为设计和施工创造有利条件。 第9点. 市场调查的全局性 由于我公司的楼盘不但规模大、工期紧，而且还多个楼盘同时上马，调查和估计相关的配套市场时，要注意总量必须能够满足各个楼盘同时建设的需要，也就是说，要从区域楼盘的全局考虑，避免自己公司的不同楼盘之间互相抢资源。 第10点. 项目部和项目经理的磨合
17、和培训 组织项目经理提前介入项目前期与*的洽谈工作，全面了解上面提及的各项信息，并且把工作从投资部慢慢地无缝对接到项目部，由项目部在投资部的工作基础上去进一步展开，提前熟悉图纸、公司目标、地方规定、各种流程、各第7页共8页 个地方部门、工程的各个配合单位，在这样的基础上去进行楼盘的开发，就会胸有成竹，顺利开展。否则，不免东补窟窿西补漏洞，老是做救火队员，跟在问题后面跑，人搞得疲于奔命，工程也会变得磕磕碰碰不顺利。 上面说的，涉及的方面比较多，也比较烦，但是，开发之前考虑得多一点，准备得充分一点，工程开工以后碰到的问题就会少很多，工程进行得就会顺利很多，事先准备所花的功夫远远少于事后补救的代价。这些准备工作，如果能够提前到第二阶段完成则是最好。 最后，我说明一点，就是以上只是我个人的一点总结和设想，希望能够起到抛砖引玉的作用，相信在其中有很多地方也许不太切合实际，仅仅是供各位领导和各位同事参考，请大家指教！谢谢大家！ 第8页共8页
