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1、公共区域划分问题公共区域划分问题 关于公共区域划分问题，物业管理条例第九条有规定：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”这只是给了我们一个大方向的指引，目前为止，还没有具体的区域划分标准和实操出台，但近期各地都在做这件事，建议关注所在地的物管部门动态。 写字楼物业管理的公共区域划分情况，建议查看所在写字楼的规划图以及物业交接时签订的合同，因为物业管理条例第二十八条规定：物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 对于开发商早期允许承租方封的楼道，这属违章行为，物业管理条例第四十六条规定：对物业管理
2、区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 实际工作中，一般情况下，这类封楼道行为如果不影响消防疏散，其他租户意见也不大的话，这种既成事实的违章行为处理起来需时较长，建议你在管理过程中，一方面将情况报告给相关部门，另一方面与承租方签定免责合约，以免出现问题后被纳入“不作为”行列。 物业管理区域怎样划分？ 上海宝山区人民*网 问：物业管理区域怎样划分？ 1 答：新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭
3、小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。 建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区房地产管理部门应当按照第一段的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。 尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区房地产管理部门应当会同街道办事处，按照第一款的规定，结合当地居民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。 建设单位向区房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求时，应当提交建设项目规划设计方案。房地产管理部门应当征求物业所在地街道办事处意见，出具划分物业管理区域核定单，并告知规划管理部门、房地产登记机构和建设单
4、位。 物业管理区域需作调整的，区房地产管理部门应当会同街道办事处听取业主意见。作出调整物业管理区域决定，应当在相关物业管理区域内公告。 2 业态复杂的物业小区，服务区域如何划分 物业服务区域如何划分，青岛市物业管理条例第七条有明确规定：物业管理区域的划分应当考虑城市规划、建筑规模、社区建设、物业的共用设施设备以及公共配套项目等因素。新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。 因此，网点业主不可以“物业性质不同”而主张独立划分区域。至于独立议事的要求可以在业主大会议事规则中作出约定，但须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 3
