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1、盘龙城项目市场分析报告第一部分 武汉市场概况2第二部分 盘龙城区域概况3 区域优势：3 区域劣势：3第三部分 盘龙城区域项目特征4 区域住宅市场供应4 区域市场特点5第四部分 区域市场竞争对手分析7 其他临近区域的竞争影响7 区域市场竞争对手概况8 区域市场竞争对手品牌导入状况13 区域市场竞争对手价格策略15第五部分 本项目分析15 地理位置15本项目优劣分析16第六部分 消费者分析16 目标客户群家庭情况分析16 目标客户群体分析17 目标客户群对产品需求分析17 目前市场现有产品对上述需求性满足度分析18 本项目市场竞争力与空间机遇分析18第七部分 市场展望18 市场发展潜力18 未来市
2、场竞争点19第八部分 总结19 建筑风格19 园林景观20 户型配比21 销售价格22第一部分 武汉市场概况武汉市是中国六大中心城市之一。自1992年以来,武汉经济发展驶入快车道,全市国内生产总值连续保持两位数增长,高于全国、全省平均水平。得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉的飞速发展奠定了坚实的基础。武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。改革开放以来，武汉的投资“洼地效应”显现，目前利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外资63.7亿美元，外资来自全球五大洲40多个国家或地区，全球500强
3、跨国公司有35家来汉投资，另有45家设立了代表处。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞。去年3月以来，宏观调控措施相继出台，武汉市房地产开发投资增幅回落，市场步入平稳发展期。住宅市场观望气氛浓厚。去年，虽然武汉房地产市场成交总量仍在增长，但增幅明显放缓。历经楼市数次的宏观调控，楼盘不论好坏，万马齐涨局面已经一去不复返。个盘开始分化，切实满足购房者需求的楼盘往往被青睐有加。这种趋势在2005年尤为明显。据武汉市房地产合同备案数据显示，10月份全市在售楼盘522个，成交均价3432.56元平方米，比上月上涨218.08元平方米，涨幅为6.78%，楼市价格在10月份继续走高。与此同时，众多
4、楼盘都集中在10月份开盘，全市10月份的新推盘量也比9月份有所增加，楼盘供应量相对于上半年大大提高。随着供应量的不断加大，在产品选择上，购房者更加趋于理性，“惜买”心理明显。为此，开发商们除了在营销上各显神通外，也开始不断练“内功”，以提高楼盘的性价比，增强市场竞争力。在新入市的楼盘中，很多城区大盘在户型、社区环境、配套服务等各方面都下足工夫，成为不可小觑的楼市新现象。随着“购房者至上”的时代来到，现在楼市与往年楼市最大的区别在于，一些有远见的开发商已经一改原来自说自话的“概念地产营销”手段，转而回归产品层面，以产品自身所具备的优势打动购房者。在目前的市场态势下，一个楼盘最终旺销与否，不是简单
5、地通过大张旗鼓的活动闹人气，更重要的是产品在市场上的定位，做到让购房者了解产品的价值最重要，这是决定楼盘旺销与否的关键。一些楼盘注重把握其对应的目标客户群个性化需求，这样的楼盘推向市场后也受到了市场的欢迎和购房者的认可。由此预见，在2006消费者更趋于理性化消费。房地产市场已经由疯狂走向理性。低密度住宅将成热点。产品主义将更为盛行。这是市场的选择结果。因为房价不断上涨，要让购房者觉得物有所值、心甘情愿地掏钱购买，走低成本策略肯定是行不通的，必须在产品本身上下工夫。品质源于细节。只有细节做好了，才能得到消费者认同。这样的产品在2006年将会更多。当全国上下都在提倡节能型社会的同时，节能型住宅也将
6、会越来越受到关注。第二部分 盘龙城区域概况盘龙城位于汉口北面，天河机场南侧，与汉口隔府河而望。它南距汉口火车站8公里，西距天河机场6公里，北距黄陂城区12公里。该区域地块广阔，自然风景美丽，目前已是开发热点，被称作武汉的“第四镇”。盘龙城现在已有一大批实力开发企业在这里建设开发，后期还有长江乐园、武汉国际航空物流港等大型项目，未来规划前景十分看好。武汉房地产市场发展到2005年，传统的“三区五片”格局已经渐渐淡出人们对这个市场的区分，而本项目所在的盘龙城片区随着开发的逐渐发展，未来35年更有望成为武汉市房地产供给量最大区域。盘龙城被定位为“武汉现代制造的密集区、高新科技的产业区、环境优美的生态
7、区、中外闻名的旅游区，独具特色的科教产业区”；盘龙城凭借得天独厚的区位优势，成为武汉中心城区最理想的延伸地之一，目标是“武汉第四镇”。 区域优势：1、自然环境优美。盘龙城开发区地处木兰山黄金旅游线路的咽喉要道，区内有武汉市政府投资十亿元的盘龙城名胜风景区，风光如画的后湖，规划中的世界最长环城林带将整个开发区紧紧环绕，区域内自然生态保持得相当完好，山青、水秀、蓝天白云，这对于向往贴近自然，移居郊外的城市人来说，无疑是最大的亮点。2、文化积淀浓厚一个城市最重要的就是城市文化，位于区域内的盘龙城遗址被誉为“武汉城市文明之根”，早在3500年前商朝人就选址在这里繁衍生息。随着盘龙城风景区的开发，这里将
8、成为闻名国内外的旅游胜地，成为武汉市的又一张名片，并会赢得越来越多的关注，从而对区域的发展起到举足轻重的作用。3、集聚效应初现由于地理的自然优势，这里吸引了众多极具实力的开发商，纵横、城开、宝安、名流等地产巨头纷纷挺进。到2002年7月30日，盘龙城经济开发区内1.88万亩的规划住宅用地在半年内一抢而空，在建的房地产项目有纵横置业的F天下（3160亩）和宝安公司的龙城山庄（2000余亩），即将开工的房地产公司有北京名流（3400亩）、武汉地产（3000余亩）、汉飞（2200亩）、武汉新阳光（330亩）等。 区域劣势：1、交通不便。住宅郊区化的发展要依赖与于城市中心区相联接的城市快速交通的建设，
9、从盘龙城经济开发区的地理位置看，目前与城区相对分离，暂时还没有系统的城市交通体系，这是制约该区域房地产发展的主要障碍。以北京为例，为缓解城区内的居住压力，在1992年的北京城市总体规划中就规划了位于市区与县城之间的10个边缘集团。这10个边缘集团呈分散式布局，通过正在建设中的绿化带工程与城市中心地区相分隔。但由于与城市中心区缺乏快速的交通联系，直到21世纪初，随着高速公路、城市快速路、城市主干道、城市铁路、地铁等的建设，这些地区的房地产业才迅速发展起来。2、生活配套落后。尽管政府有意将盘龙城建设成武汉的“浦东”，但从该区域的现状来看，仍然是武汉的“农村”，城市化程度很低，各种生活配套设施缺乏，
10、使得很多置业者望而却步。3、居住观念待改善。随着城市郊区化的发展和生活水平的提高，人们开始不满足于住宅最基本的居住功能，开始向享受的功能过渡，更加关注住宅所处的外部环境。但对于大多说人来说，住宅郊区化的理念仍然比较陌生，“宁要城里一张床，不要郊区一套房”的观念依然根深蒂固。第三部分 盘龙城区域项目特征 区域住宅市场供应经本区域除F天下项目进入较早外，目前在建的有名流人和天地、山水龙城、盘龙湾、未来海岸、巢nest几个项目，均为新近开工。盘龙城经济开发区在武汉房地产市场中目前属于刚刚启动的开发区域，但今后几年肯定成为武汉房地产市场举足轻重的热点板块，该区域市场具有以下特点：盘龙城经济开发区在建项
11、目一览表项目规划用地面积目前开发面积开工时间宝安山水龙城2000亩190亩2004年恒达盘龙湾3700亩200亩2004年宏宇未来海岸2000亩120亩2004年新阳光巢nest1000亩100亩2004年纵横F天下3150亩1000亩2002年名流人和天地3400亩1000亩2005年1）区域内在建项目规划均为千亩以上大盘，单个项目未来居住人口均超过万人，区域市场未来供应量惊人。根据目前开发现状，粗略估算一下，未来510年内本区域每年市场供应量约在3050万平方米，年迁入人口在3万人以上。2）目前各项目首期开工面积均在200亩左右，后续土地手续虽还在办理之中，但各大开发商既已进驻肯定不会轻易
12、弃守，毫无疑问该区域将肯定是未来510年内武汉市房地产供给量最大片区，武汉房地产传统的“三区五片”格局肯定彻底改变，盘龙城开发区肯定成为未来武汉房地产最为瞩目的区域板块。3）从已调查各项目来看，除F天下进入较早外，其余几个项目开工时间均在2004年下半年左右或2005年，今年下半年正是这几个项目首期产品销售高峰期，本项目即将动工，销售上形成强力竞争无可避免。4）未来510年，盘龙城片区将成为武汉市房地产供给量最大区域，一方面区域类各开发商互相竞争瓜分市场在所难免，但另一方面盘龙城开发区有望成为武汉郊区第四镇，作为一个建设中的新城，盘龙城各项目面对的市场购买力也不仅仅局限在开发区或延伸至汉口区域
13、，而可能是整个武汉市市场，从这点而言，盘龙城各项目前期购买客户应该以开发区及汉口人群为主，但12年后，武昌、汉阳等其他区域人群到本区域买房也将成趋势。 区域市场特点1）、产品分析：别墅为主，少量复式，多层难觅。调查的几个项目中，F天下是纯别墅，山水龙城、盘龙湾、巢nest首期均以联别墅为主，兼有少量复式。后期规划，山水龙城将推出以独立别墅为主的二期规划，盘龙湾从其1000亩规划资料来看，后期也将以联排别墅及复式房型为主。唯有名流人和天地、宏宇未来海岸别于上述四个项目，在其一期开工项目中推出了少量多层，在销售上也起到了销售一空的效果，其在后续产品中加大了多层供应量。中国风成为区域市场亮点特色。宝
14、安山水龙城、恒达盘龙湾、名流人和天地是本区域内重点级别的项目。名流人和天地及未来海岸的多层是本项目最重要的两个竞争对手。这两个项目在规划设计上前者强调的是江南庭院风格及中国风味的中国墅，后者强调欧洲滨水休闲小城风格，有中国风在全国的范围内日渐形成一种势不可挡的发展趋势。未来的几年，盘龙城区域类中国风将更显特色，而这肯定也将是武汉市场上一大特色。2）、价格分析：武汉房地产市场整体呈上行格局，房价一路攀高，盘龙城区域房价在这种整体环境下，均价也已突破2000元/关口。多层：未来海岸2004年12月多层开盘，起价1700元/，现已售完，尾盘达到2000元/左右。人和天地2005年11月多层开盘，起价
15、1840元/，均价1950元/，一期多层的一大半热销一空，后续销售势头仍然劲猛，是目前盘龙地片区销售最强劲的项目。联排及独立别墅：在建的多个项目中，别墅成为主打产品，均价在3100元/3500元/区间。3）、销售分析：多层：人和天地、未来海岸的多层推出后在较短时间内销售一空，反映出区域多层需求潜力较大，多层销售预计乐观。联排及独立别墅：盘龙湾整体规划、产品设计及销售价格均可，2004年11月开盘，推出的99户基本售完。山水龙城销售一般，可能跟其产品设计中进深大、面宽小这一影响有关。总体而言，本区域别墅销市场销售情况一般。根据武汉市房地产合同备案数据显示，楼市价格依旧保持小幅攀升态势,各区域均价
16、如下：片区成交均价（元/）汉口汉口中心区4071.15古田片区3322.40二七、后湖片区2874.84东西湖片2872.63武昌武昌中心区3831.14青山区2811.14南湖片3043.47光谷片2947.92汉阳汉阳中心区3161.97沌口片2834.47中心城区均价3117.63第四部分 区域市场竞争对手分析 其他临近区域的竞争影响1）后湖片区 在售和预热楼盘共7个。后湖居住新区开发建筑总面积为1050万平方米，其中，住宅建筑面积600万平方米，楼盘的主要特点是：小区住宅密度低，容积率低，绿化率高。片区可分为二块。第一块为解放大道延长线上的七平方公里规划分期开发的大型项目百步亭小区，目
17、前均价在3000元/平方米左右。第二块为岱黄公路沿线地区，此地块购房群体以公务员居多，二次置业比例较大，价格目前约在3400元/平方。去年年底楼盘的成交均价在288891元/。2）金银湖片区 目前在售和预热楼盘共11个。整体综合开发和相关配套设施的完善。 金银湖片区凭借其得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去三年内一直保持着相当活跃的房地产开发和销售状态，逐渐我市武汉自然环境最好的住宅片区之一。其价格也一直呈持续的上升状态：多层住宅价格除个别楼盘因品牌效应超过3000元外，其余的在23002800元之间，联排别墅单价30003800元左右，总价60万套；独立别墅价格差
18、较大，从80万套到150万套不等。虽然盘龙城片区的多层市场空白造成的需求量比较大，但是后湖及金银湖片区的多层及小高层建筑会对盘龙城片区造成一定的影响。但是由于以上两片区的价格一直处于2800元/左右，因此交通环境略差一筹，但自然环境及发展潜力巨大，且价格实惠的盘龙城片区也不会受特别大的影响。2006年盘龙城大桥通车后，这一利好消息，能更快加速楼盘的销售。 区域市场竞争对手概况1）名流人和天地名流人和天地项目总规划用地约3400亩，首期1000亩中，产品涵盖普通住宅、联排别墅及独体别墅多种类型，同时还有商业网点、幼儿园、小学、医院、酒店办公等公共配套，居住人口约1.1万人，名副其实的是一个“新都
19、市”。目前一期200亩建筑面积约17.3万，产品在定位上针对区域市场以别墅类物业为主，普通住宅供应缺乏这一情况，项目物业类型均为多层，户型从90的二室到200以上的复式有较多的选择。目前一期建筑面积约6.9万，均为多层住宅，容积率仅为1.24，绿地率则达42.6%。户型设计不错，属于市场上热捧的中小户型。所以虽然报广媒体宣传没那么密集，但销售效果却不错。在规划设计上， “一轴双环三横五纵六区”的架构。在建筑设计上，浅灰、蓝青的主色调，底层篱笆院落，充分体现中国近几年流行的中国风的建筑神韵。在景观设计上，以 “同心双环水系”，蜿蜒环绕六大组团，其“活水之源”的景观主题充分利用了北面后湖的自然资源
20、。户型统计表：类型栋数面积户数多层（六层）6栋主要为9372、11405、16006、17992几种三室户型923户总计923户一期2005年11月28日开盘，现多层大部分热销一空。2）宏宇未来海岸本项目地块位置是本次调查中距市区距离最远的，与其他几个项目均在盘龙湖南面不同，未来海岸位于盘龙湖的北岸，需穿过盘龙湖方可到达，目前交通极其不便，但地块三面环湖，自然地形非常不错。设计方面，多层户型有些缺点；别墅依然如玉龙岛、碧海花园般的仿欧式风格，因施工进度尚在进行外立面装修，无法观看现房感受。总言之，宏宇依然是宏宇，东西没有什么变化，但销售却还是坚挺，偏远的距离和这样的产品，多层却已然销售一空，除
21、了起价低的原因外，是否预示着该区域多层市场需求的巨大空间？未来海岸位于盘龙湖北面，项目地块为三面环湖的半岛，总规划用地约2000亩。首期已拿证土地约500亩，结合湖湾现状，目前将首期中约120亩用地划为示范启动区，容积率0.87，由8栋多层、4幢复式、12幢联排以及37幢独立别墅组成，总建筑面积约6万平方米，约400户。户型统计表：类型栋数面积户数多层（六层）7栋主要为97、102、117、126几种三室户型276户叠拼复式4栋不详44户联排别墅12栋190、21549户独立别墅37栋257、343、400、49637户总计406户一期2004年11月28日开盘，现多层约300户全部销售完毕3
22、）宝安山水龙城项目依山伴水，紧靠绿色葱茏的甲宝山，又临着汤仁海，自然地貌是区域内现有项目中最好的。产品设计上提出为“中国墅”，强调带天井的庭院生活是中国传统民居的精髓所在，人字顶、马头墙、大庭院、小天井，构成了“山水、庭院、天井”的中式别墅特色。调查期间尚看不到现房，从效果图来看很有些江南庭院的感觉，但房型设计普遍较大，且联排大多面宽在8米以下，而进深最小在15.5米，最大达到19.2米，虽引进了天井营造出庭院的感觉，但给人狭长型庭院之感。山水龙城项目总规划用地2000亩，容积率0.33，绿化率30%。目前一期在建约190亩，以联排别墅为主，及部分叠拼复式房型，容积率0.5，分A区、B区及商业
23、区三块，住宅面积约5.8万平方米，共108户。一期190亩，A区5栋42户，为5拼10拼联排别墅，B区8栋5拼10拼联排别墅63户，6栋叠拼复式108户，商业区沿A、B两区中间道路分布，目前尚无具体规划。户型统计表：类型栋数面积户数备注(户型)叠拼复式6栋245（1、2楼）54户F型255（3、4楼）54户F型联排13栋29160户A型283.519户B型36013户D型31513户E型总计19栋58621.5213户备注：相关户型图见楼书资料项目一期A区目前结构封顶，正进行外立面装修，B区结构接近封顶。与施工进度配合，A区2004年10月28日开盘，现已销售80%左右。B区计划2005年七月
24、底开盘。4）恒达盘龙湾盘龙湾联排别墅多为双拼，在规划上与山水龙城条式布局不同，采取点式布局。建筑设计上亦提出“中国墅”，以中式古典建筑元素、中式园林景观为表现形式，立面造型上较为多变，带有浓郁的徽派建筑特色。从项目现场的现房感觉来看，建筑外观特色非常鲜明，但造型有点复杂。密度稍显大了，虽比F天下较好，但点式布局造成的感觉仍是有点拥挤。复式户型较有新意。户型设计较山水龙城好些，销售也比山水龙城较好。盘龙湾是武汉地产集团旗下城开恒达两公司联合开发的高档别墅类物业项目，项目位于盘龙湖滨湖地区南侧，总规划用地3700亩，恒达盘龙湾占地1000亩，其中一期建设用地400亩，二期建设用地600亩。目前一期
25、在建约200亩，容积率约0.38，建筑面积约50505，绿化率40%，73栋联排别墅，4栋复式房，共223户。一期约77栋，分双拼中国墅（联排）、多拼中国墅（联排）、叠拼复式三种类型。具体如下：户型统计表：类型栋数面积户数备注(户型)叠拼复式4栋195.02（1、2楼）18户207.5（3、4楼）18户双拼12栋232.3624户AN-914栋271.7628户AN-128栋255.9756户AS-3、AS-1三联3栋199.249户AS-2四联13栋199.2452户AS-2六联3栋199.2418户AS-2总计77栋50505.56223户一期200亩77栋楼房根据施工进度分三期销售，首期
26、联排63户、复式36户总99户（约）现房，于2004年11月开盘，其中联排别墅基本售完，复式剩少量几套。目前主要在售为一期中二期，约108户，均为双拼六联联排别墅，施工进度已结构封顶，正进行外立面装修。一期中三期约30户，均为双拼联排别墅，尚未开工。5）巢nest自称很不错的项目，宣传资料上介绍诸如建筑密度23.5%，容积率0.59等指标，规划及建筑设计由澳大利亚五合国际设计公司，楼书厚厚一叠不过都是些华而不实的内容，现场销控表已是插满红旗总之项目还未开盘，感觉已是有点夸张。名字有点小资味道，项目宣传也是将客户往这种情调上引导，但对于武汉的别墅客户群体而言，带有这种情结的年轻金领之类的人群占有
27、多少比例是个疑问，项目的市场接受度有待观察。感觉项目一般，现场还在施工，从宣传资料看，建筑风格既不完全现代，也不古典，也不欧式，总之谈不上有什么特色。巢NEST与山水龙城相邻，项目总规划约1000亩，首期200亩，目前中约100亩在建，主要为四联及六联联排别墅，总建筑面积约4.6万平米，共45幢，约217户。户型统计表：类型栋数面积户数双拼联排3栋248.16户三拼联排1栋220.73户四拼联排19栋21176户六拼联排22栋211132户总计45栋217户6）武汉28街该项目离连接汉口和盘龙城的盘龙大桥最近，为“层住宅层商铺”的低密度建筑。属于商住楼，住宅定位为属于酒店式公寓。目前还是更侧重
28、招商。现场还在施工，基本看不出宣传上的建筑风格、景观和繁华程度。7）F天下纯别墅项目，密度较大。地块本身有一定起伏的坡地，自然树木也不少，但房子盖起来后密密麻麻，这样的别墅，只能说是经济型别墅吧。因为是28街是商住的酒店式公寓，F天下是纯别墅，基本不属竞争范围之类，所以不做具体分析。 区域市场竞争对手品牌导入状况1）名流人和天地项目定位于涵盖普通住宅、联排别墅及独体别墅多种类型的综合社区。“新都市、中国风、山水园林社区”的主题定位，承袭强劲的中国风、中国墅的规划风格。景观上也充分做自然、亲水的元素。引入北面毗邻的后湖的湖水，强调活水之源，以掩藏地势低洼的缺点。项目的关注度在盘龙城片区还是比较高
29、，可能因为其一期推出的全是市场空缺的多层的原因吧。广告以“尊重土地”、“中国精神”等新都市概念掩饰种种地理及地势的劣势，配合低开盘价、市场需求大的户型，成功导入品牌。不过它总体想塑造高品味社区的品牌形象，但由于宣传力度不够，加上低价入市，所以造成中档楼盘的印象。2）宏宇未来海岸项目地形优越，三面环湖，产品设计还是延续宏宇一贯的仿欧式风格，在此基础上，“给你一片欧洲的海”这样的主题定位经这个公司的提出也不足为奇。名字叫“未来海岸”，广告诉求中“欧洲的海”等等，当真有海吗？个人一直较为反感广宣中的这类比喻，有些牵强又有些俗套，不过对宏宇而言这已是惯常的手段，就如其之前的“黄金海岸”之类的。总之，水
30、景很好的地段，欧式建筑风格，蔚蓝色的广告基调结合了这些因素之后的品牌导入，本项目在这点上还算可以吧。3）宝安山水龙城项目定位于中档别墅小区，设计上体现出了“山水、庭院、天井”的中式别墅特色，以此出发，提出了“上游山水庭院中国墅”这一品牌形象定位，并根据这一定位，采用具有浓郁的中国特色的水墨画作为广告风格，广告作品中木雕式的LOGO、隶书体的文字、江南庭院式的水墨画及其他它构图元素都紧扣这一风格，较好的做到了和谐统一。总体而言，该项目在规划设计、产品风格及广告宣传及销售现场均较好的做到了统一性，品牌导入较为成功。4）恒达盘龙湾项目定位于中档别墅小区，设计上亦提出“中国墅”，以中式古典建筑元素、中
31、式园林景观为表现形式，立面造型上较为多变，带有浓郁的徽派建筑特色，在此基础上，提出了“纯中式双拼中国墅”这一品牌形象定位。但项目在广宣中没有什么明确的主题，产品、环境、景观等面面俱到，广告风格未有鲜明的特色。总之，如果不去项目现场，而仅从其广告宣传，比较难以了解该项目产品特色，从这点而言，本项目的品牌导入不太成功。5）巢。NEST这个项目的品牌导入有如空中楼阁，不明所以。“有爱，就有巢”是该项目的主题，并在此基础上，提出“热爱用热情生活”、“当爱成为一种生活习惯”、“为爱而归，巢NEST”等一系列主张。项目形象定位新颖，广告宣传也较有特色，应该来说在市场上产生了一定的吸引眼球效应，但问题是该项
32、目与这一定位并无实质性联系，项目的广宣诉求与其本身犹如风马年不相及，使人不明所以。总体而言，该项目的品牌导入有“玩味”的嫌疑，缠缠绵绵叽叽歪歪的堆积了一大堆空洞、小资的文字词藻，虚构了一堆等于没说的温馨概念，最终却经不起人们在现场对项目本身的真切感受。在一个日趋成熟的房地产市场中，这样的品牌导入策略，或许能产生吸引眼球的效应，但却未必能真正达到销售目标，“叫好不叫座”或许会是一种结果吧。 区域市场竞争对手价格策略1）名流人和天地：多层起价1840元/，最高价2140元/，均价1950元/。车位1：0.5 ，约460个。2）宏宇未来海岸：多层起价1680元/，最高价1920元/，均价约1900元
33、/。联排及独立别墅均按套销售，联排最低约62万元/套，最高约76万元/套，大部分在70万元/套，结合联排多数在215左右面积计算，联排均价约为3200元/。3）宝安山水龙城： 一期A区已开盘，按面积销售，从售楼现场销控表中数据得知，项目起价3318元/，最高价4088元/，均价约为3500元/。A区联排别墅附送门前花园，因此车位不算面积。4）恒达盘龙湾：按套销售，其中叠拼复式楼下面积约195.2，47万起售；楼上面积207.5，约55万元。联排别墅最低售价55万元，最高售价105万元，根据位置不同价格相差较大。网上信息来源，项目联排别墅按面积折算，起价2800元/，最高价3200元/，均价31
34、00元/。5）巢。NEST：六月底开盘，价格尚未出来，从现场人员介绍预测在3500元/左右。6）武汉28街：商住楼，所以住宅均价在2400元/。第五部分 本项目分析 地理位置本项目位置在盘龙城经济开发区楚天大道。楚天大道左穿机场高速，右穿岱黄高速，从东至西横贯开发区，为开发区主要干道。本项目毗邻机场高速，前面是盘龙城片区的绿化带。项目所在了，离主干道有一定的距离，但地势比较平整。本项目优劣分析1）项目优势：本项目地块广阔，地形平整，也没有高压线等障碍物。地处F天下正对面，南临楚天大道。盘龙城为武汉城市文化之根，有着极好的人文背景；目前区域市场除F天下外，市场竞争尚处于初期阶段，产品开发市场空间
35、大；众多开发商进入盘龙城，加之城市发展，项目物业升值潜力大。2）项目劣势：项目离主干道一定远的距离，虽说已经铺好道路，但通公车估计得两三年的时间。 项目周边市政配套尚在建设中，开发上面临配套完善的问题。3）项目机会点：周边竞争对手前期开发多以别墅为主，产品供应形成市场空白点，本项目首期以多层产品迎合市场需求；相比市内住宅开发，项目地无论在规模上，还是在产品研发上都有着较大的创意创新空间；地块成本较低，项目利润空间较大，可合理运用价格工具促进销售。4）项目运作的威胁点与困难点：项目地段偏远，在区域市场整体未形成较高人气前，项目前期销售有一定影响；项目须有较高的市政配套、市容要求，需要政府的大力支
36、持。后湖片区及金银湖片区的部分多层及小高层楼盘会对本项目的销售构成小部分威胁。第六部分 消费者分析 目标客户群家庭情况分析 .家庭成员结构：基本上以两人世界或三口之家为主。多是盘龙城、黄陂及汉口工作的人员。.家庭收入情况：因于许多人是近效入城的移民，所以收入相对属于中下阶层。家庭月收入在2000至3000元左右，城镇居民家庭月平均可支配收入为2500元左右。.住房要求、生活习惯：收入稳定，但经济能力尚不能置业大面积的住房一步到位。不追求功能大而全，注重实用价值，对环境要求中等，但交通便捷，利于工作。因此，目标人群的年龄处于二十七八岁至三十多岁的壮年时期，一般处于一家三口或二人世界的家庭组织。他
37、们是个人购房年代的主要支持群体，收入稳定，却无法达到一次性投入大户型的经济实力。 目标客户群体分析根据市场调查的情况而言，本项目前期最好以普通住宅为主，同时该部分目标客户群体有较强地域特性，因此作重点分析，主要由以下四部分组成：4）区域购买：这部分目标客户群体主要由盘龙城经济开发区、黄陂区政府及企事业单位工作人员组成，在项目开发前期，这部分购买将占据较大比例。2）后湖、金银湖、竹叶山近郊购买：由于距离较近，汉口后湖、金银湖及竹叶山一带市民将选择在盘龙城开发区购置房屋，在项目开发前期及中期，这部分购买都将占据一定比例。1）市内购买：未来几年，盘龙城区域将作为武汉房地产市场一个重要板块，随着开发进
38、展，该板块将逐渐成熟，本区域有望成为武汉市“第四镇”，届时市内购买将成为项目主要购买力。但在项目开发前期，因受到地段偏远、交通不便以及配套设施不完善等因素影响，这部分购买占据份额可能较小。3）外地购买：部分有投资眼光的外地购房者，看好武汉中小户型、盘龙城片区发展潜力的投资升值潜力。这部分购买份额同样比较小。 目标客户群对产品需求分析通过以上对目标客户群体的分析，并结合区域特点，我们认为上述目标客户对普通住宅需求较大，同时对价格要求敏感。上述目标客户群体的需求以普通住宅为主，同时因项目地段偏远、交通不便以及配套设施不完善等问题无可回避，因此在这种情况下，该部分人群一方面因为本身经济承受能力不高，
39、对价格较为敏感，另一方面因项目本身有上述不足，所以在这种情况下，能够吸引目标客户群体并促使其产生购买的产品，应该是以较为经济实用的多层普通住宅为主，具有高性价比，并且定价不可过高。 目前市场现有产品对上述需求性满足度分析通过对上述目标客户人群分析可以知道，该部分人群已形成一定潜在购房需求，但他们总体经济承受能力有限，故区域市场内现有的以别墅为主的物业不能满足他们的需求，本区域普通住宅有一定需求，而从区域供给来看，在建项目多以别墅为主，只有人和天地、未来海岸项目推出了少量多层，并已经销售一空，因此，目前区域市场普通住宅供应不足，该部分需求未能得到满足，多层住宅有较大市场空间。 本项目市场竞争力与
40、空间机遇分析暂时可以持乐观态度。相比本次市调前对本项目市场前景的怀疑和担忧，通过调查后已有较大改观。从相关项目别墅销售情况来看，市内人群对本区域的接受度尚可，以此可以推断在盘龙大桥通车，交通条件改善后，以及本区域开发渐成气候的情况下，市区购买力涌入应该不成问题。本项目首期推出多层产品，一方面有效的避开了与其他项目竞争，同时更重要的是对应了区域内多层产品空缺这一市场空白点，而从调查中唯一推出多层产品的人和天地、未来海岸来看，其未来海岸300余户已在半年内已售完，人和天地在短短的两个月也销售大半，说明该区域多层产品市场需求应该比较乐观。最后来说，人和天地、未来海岸项目在地段、产品本身并不占多少优势
41、，结合以上分析，本项目首期销售有理由持乐观态度。第七部分 市场展望 市场发展潜力一个区域房地产的发展前景要着眼于政府的规划和区域经济的发展，虽然从目前来看，盘龙城区域房地产的发展还面临很多不利因素，但随着众多实力开发商和政府投资的加大，该区域与城市中心之间的交通条件，以及区内的市政设施、生活设施等都将得到较大的改善。去年3月动工的盘龙大桥已经完成了总工程的70%，今年年底，大桥有望全线贯通。这无论对于该区域的开发商还是置业者来说，都是一大利好消息。同时，到目前为止，盘龙城开发区新签项目中，总投资规模在10亿元以上的项目有山东鲁能集团、湖北建机集团、香港纵横集团、武汉城开集团、深圳宝安集团、北京
42、名流集团等；在5亿元以上的有大连志鹏公司、汉飞公司、泓江公司、佳海都市工业园，在1亿元以上的武汉爱帝、武汉康顺、华源亚光、新阳光等。盘龙城开发区经济的发展必将为区域房地产的崛起提供强大的产业支持。 未来市场竞争点1）多层、小高层住宅在盘龙城片区有大量的市场空白。2）价格实惠，对本区域及汉口的目标客户群有很大的吸引力。3）盘龙桥通车后，交通更加便捷，本项目的销售也必将受到利好影响，销售大畅。4）近几年日渐高涨的中国风，根据武汉人随大流的心态，也会对本项目产生一定良好影响。第八部分 总结根据以上的盘龙城项目市场调研，我们做出以下建议： 建筑风格中国经济的发展，最终致使中国文化得以回归，或者说是中国
43、文化的崛起。作为古老文化的中式庭院建筑，倡导的是传统文化在现代社会的和谐回归。众多的开发商已经注意到城市回归的文化情结，他们开始将目光瞄准建筑形式传承文化脉络的中式庭院。如北京的泰盈易郡、深圳的万科第五园、武汉的宝安江南村等。经历了“欧风欧情”的新鲜尝试之后，中国建筑领域正在迅速刮起“中国风”。中国人的心态和西方人相比更保守一些，更封闭一些，我们走到今天，虽已突破封建思想的束缚，但中国人在性格里还是有这种传统的特性。随着西方文化的东进，中国的传统文化受到了猛烈的冲击，我们曾一度迷失对传统文化的理解和向往，但并没有丢失。改革开放20多年过来，我们对西方的文明及生活状态和中国传统文明都会有反思，
44、我们毕竟是中国人，我们对祖国传统文化的精髓依然怀念和向往，当我们感到传统的一些东西离我们渐渐远去的时候，就唤起了我们内心的中国情结。中国的文化不能丢，而是要发扬大。 在欧式建筑风格泛滥的市场上，“中国风”的建筑设计特点的提出，虽然可以在消费者心中建立一个较突出的项目印象，但与盘龙城区域同样是中国风系列的人和天地项目就形成了高度同质化，无法在消费者心中建立一个清晰的个性形象，容易造成混淆。但是鉴于“中国风”是未来的趋势，武汉人的消费心理相较喜欢跟风。因此，“中国风”虽然是一种建筑特色，但它更可以是一个项目的文化特色，更配合盘龙城深厚的历史文化底蕴，“人文温情社区”心灵居所，亦可以作为项目未来特色
45、之一。因此，本项目在建筑不用过多的强调中国风，避开表面的浮华，只是个别设计元素上体现中国元素即可。中国文化并不是大红明黄，红灯笼、雕龙画凤，它从根基上讲是盛唐时期的朴素文化朴素中见绚丽、精华、大气，方能起到画龙点睛。做到中西合璧，取其精华。无论中西哪种建筑风格，建筑是为了回归人的心灵归属。因此我们在建筑上着重体现中国文化中的“里仁为美、和谐关爱”，做成节能型环保住宅，所有设计元素及整体风格都要体现人文关怀，以人为本的主旨。这与中国政府提供的“共建和谐社会”的关点也保持一致。毕竟现在已经进入理性消费时代，产品与概念是必需相辅相成。由于盘龙城片区大多数是复式花园洋房和别墅，多层及小高层处于市场空白
46、区。前期人和天地、未来海岸多层的热销，便可体现大的市场需求量。所以建议首期以推出市场热捧的多层，后期可考虑做小高层。毕竟盘龙城片区整体的风格是低密度社区。 园林景观园林景观依旧秉承中国文化“里仁为美、和谐关爱”的概念。由于项目附近没有起伏山势及湖泊河流，所以无法以自然园林做为卖点。项目应该抑长避短，强调社区的中国文化及实用性。通过细节中体现的“画“意来衬托环境的美。为社区以后塑造“绿，静，美“的形象做好铺垫。从而掩饰项目本身没有自然水景、有点偏远的不足之处。1、强力塑造人文温情区的文化内涵，是提升层次关键一环。主题围绕“心灵居所内心的庭院”。梅花、桃花、仿古桌椅、踏石、竹子、小假山、小溪、篱笆。以细节点缀出中国情怀，突出中国画的点墨成山水的意境。细节也可以体现移步易景的效果，中式园林不好大全，而是层次的丰富，及细节的处理。所以小园林有小园林的恬静情趣。既有可独自静思的曲径通幽处，又有许多可以作为邻里心境交融的公共休闲区。2、强调“的参与式园林“（即园林的实用率）传统文化在人
