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1、美食城招商方案实操,一、项目定位二、市场定位三、项目优势四、招商原则五、运营方案六、招商情况及实施计划,目录,项目定位Project orientation,项目定位,致力打造大连现代文化时尚与美食文化融合和发展的城市名片。美食与文化时尚相结合，在社会上倡导一种时尚、健康、营养、的美食消费新观念。服务百姓生活，推介美食美味，让广大百姓充分领略到美食文化与时尚相结合的无穷魅力。打造知名品牌，展示企业风采，促进餐饮、特色美食、快餐、小吃健康有序的发展。,市场定位Market positioning,目标市场定位,香榭里广场地理位置优越，位于大连市青泥洼商圈，市区中心点，大连市新兴的休闲、娱乐、餐饮
2、热点正在向香榭里广场移动,周边日均人流量较大。江南惠美食城市场定位主要在于中午提供工作快餐，下午提供休闲食品，晚上给单身人士及工作繁忙的商务人士提供便利餐，周末则是为商场游客提供全天的食品服务。,消费者定位,目标客层主要锁定在购物中心，卖场的客流，外来旅游人士、及本商圈内的商务楼白领及年轻时尚人群，使美食广场变成为员工食堂，要与本商圈业态形成互补互动.,价格定位“美食平民化”,价格定位中档，可依据市场周边普通盒饭快餐的11.5倍来定位,业态上以快餐为主，休闲餐为辅。客单价控制在人均消费10-20元的区域，与周边大型饭店正好互补，且不会形成竞争，同时能满足顾客在逛街过程中随时随地的就餐和休闲。让
3、消费者“花最少的钱吃最好吃的食物”。引进储值卡刷卡消费，使之消费方便，快捷、时尚，美食城通过一年运作将在大连市迅速复制，实现“一卡在手，吃遍全城”，形成江南惠美食城是您“就餐实惠与时尚的最佳选择”的口碑效应。,产品定位“低价高品质”,以规模和特色取胜,兼具时尚个性与特色，以专业化发展模式为主。口味精益求.美食广场积极引入符合消费者口味和需求的美食品类。实施严格的厨务品控管理。使之成为我市规模最大、品种最齐全的美食汇集地，经营品类要多而精，如韩国拌饭、江南小吃、广式盖浇饭、日式料理、云南荷叶饭、自助火锅等多个种类、美食城内各类美食采用开放式的陈列。,形象定位,形象要时尚化，设计风格定要个性化。装
4、修突出品牌饮食文化，“形象源于品质”要彰显本案形象的高度、气度。为了适应顾客，特别是年轻人用餐追求交流、沟通、互动的面对面的现场感觉，“明档”操作模式。抛却传统美食广场档口的厨房概念，采用仿若小餐厅的特色店形式，水车、吧台、酒肆等。强化美食城的聚客能力，美食与文化结合、时尚与古典结合、西方与东方结合。时尚的风格环境将成为年轻人的首选餐饮场所,业态分布规划,餐饮业区与娱乐区实施集中分布与分散分布相结合的混合经营的原则，引入复合性的规划设计理念，以美食城、娱乐城集中分布业态聚人气，以品牌店聚财气。,投资前景,树立江南惠美食文化品牌形象，用经营理念、整体功能规划、经营优势，使之通过一年的运作，得以在
5、大连市其他商业地产迅速复制，放眼辽宁，走向全国。,项目优势The advantage of project,位置优势,香榭里广场作为大连市的地标建筑之一位于中山区青泥洼商圈。作为大连青泥洼CBD核心位置不可多得的城市综合体项目，它打破了传统的规划及经营模式，把最具有现代时尚休闲功能的商业概念引入其中。自2008年8月22日招商至今，香榭里广场已经形成了完美的餐饮娱乐的业态组合，将在大连市购物中心中成为一种独特的商业亮点。本案江南惠贸易有限公司旗下的美食城总面积1600平方米。为各商户提供极大的发挥空间。美食城周边即有521、525、1、408、512、411、39路等众多线路公交车，交通十分便
6、利。,硬件优势,建筑形态、景观独具优势中央空调、消防、耐火等级均为一级有容乃大充足的停车位，在这里有车就是方便地下多达400个停车位优美的环境，超大就餐空间、高档装修，配套设施完善,管理优势,自主经营、商位租赁。XXX管理公司入驻本案,负责统一经营管理、统一规化、统一营销策划、（不同阶段运用不同的推广策略）、统一公共餐区、统一附属设施的经营概念。即：商位租赁实施标准化管理模式：工作人员统一号牌，统一着装；统一划卡收费管理，；统一保安、保洁人员管理；统一餐具消毒；统一营业时间；统一水、电、气、空调、消防管理；餐具、炉具、用具自备，归商户所有；对商户统一办理工商、税务.整合营销传播 把企业的一切营
7、销和传播活动，如广告、促销、公关、新闻、促销、CI 包 装、产品开发进行一元化的整合重组让消费者从不同的信息渠道获得 对江南惠美食品牌的一致信息性，品牌诉求的一致性和完整性。,品牌优势,通过塑造江南惠品牌形象，强化美食城各项优势。,经营方针,政 府 主 导,企业化管理,经营方针,市场化运作,经营策略,1、各商户对外树立统一形象，提升美食城的知名度。2、每月评选优秀经营者和典型商户，作为美食街的优秀示范店进行表 彰与宣传，以点带面提升整体 的服务质量水平。3、各商户经营者要严格遵守美食街业主相关规定，要切实按照规定执行，以此来保证美食街的持久 性经营，打造美食街品牌。4、努力打造集商贸、旅游、文
8、化、休闲、美食为一体的文化美食休闲区。制定系统的接待方案，各 商户要配备素质较高的接待人员。5、加强对后期经营管理的跟踪服务和报道，使宣传工作长期化。6、由专业人员负责整条美食街物业管理，安全保卫，卫生清洁等工作，确保美食街能够长期有一个 良好的经营环境。,规范要求,对经营者提出五个方面的规范化要求,建筑风格统一,餐具统一,服装统一,向美食街统一购买可回收再利用的环保低碳餐具。,各商家要做到服装风格和样式统一化。,经营管理：以统一化管理为核心，标准化、规范化；,服务质量：以提高客户满意度为主线，打造高档时尚的服务品牌；,设施设备：要求商家尽量采用无污染、低碳、环保等设备；,内外环境：内部优美舒
9、适、干净整洁，外部清洁卫生、无垃圾残留；,经营品种：以江南各地特色名品时尚美食为主；,商家不得私自修改美食城整体建筑风格，如需改动与房屋租赁方协商解决。,招商原则Investment principle,1、招商盈利扣点每家统一24%-30%；物业管理扣点7-10%。2、进场费3.5万元，押金3万元。3、保底经营5.5万元/户/月。4、品牌主力店先行（适当优惠），利用其品牌优势带动本地特色商户，招商活动中配以灵活促销策略，激活经营群体，调动经营者积极性；采取一系列促销策略，以灵活多样的招商策划，充分挖掘中、小型客户前来经营。,运营规划方案Operation plan,方案一,美食城（自营/营运
10、商+1个休闲主题餐厅）如城隍庙小吃、江苏一带美食等。采用联营形式由江南惠贸易有限公司独立运营。项目出租前须根据招商对象的数量规模和经营需要进行经营平面的分割划分。区域划分：自营区80、联营区520（档铺20-30）、功能区1000（500个座位）,方案二,1-2个主题餐厅（火锅、禾绿回转寿司、金牛角王、味千拉面、金汉斯等）餐饮业区与娱乐区实施集中分布与分散分布相结合的混合经营的原则，一则将其置于边角位置带动各楼层人气，二可以满足各品牌店选址标准。整体出租或（联营），整体交给一个大的运营商来运做。,方案评估因素,分析认为方案1整体上优于方案2，因为：1）、一个好的经营管理对商场价值的提升不止，而
11、且这种升值刺激是永续性的。从资金收入来看1方案收入较高，而且后续增值空间大，虽然风险较大可是运做难度较易。2）、在方案1有效运作的情况下，美食城的升值是一定能达到的。3）、美食城成功的关键因素是经营者的实力和管理服务的素质，方案1的最终目的是通过有效的经营管理使美食广场的经济指数提升，以达到投资的高利润回报。4）、方案1更好地符合了本项目时尚与娱乐的定位思路。,项目规模：相对来讲，行业规模已是大连之最,该等规模在大连为最大规模但可根据具体市场调查结果调整规模,营业面积：1600平方米,团队规模：5人,年营业额：1370万,投资计划：第一年固定资产投资约219万元，营运资金约116.4万元,营运
12、资金投资,固定资产投资,项目 数量 单价（月）金额,项目 数量 单价（年）金额,业务预测：会员收费、外卖服务、商铺扣点、进场费、自营区,业务构成目标21家店面，自营水吧及麻辣香锅,项目 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年,会员人数（万人）0.5 0.6 0.66 0.7 0.78增长率 20%11%10%11%人均消费 2800 3100 3400 3600 3800会员收入（万元）1400 1860 2244 2520 2964,外卖服务（万）200 280 310 360 380,商铺扣点 24%24%26%27%28%管理费扣点 7%8%8%8%8%公司营业额（万）496 689 8
13、68 1008 1204,进场费（万）66.5 66.5 66.5 66.5 66.5,自营区（万）108 136 150 180 200,合计 670.5万 891.5万 1084.5万 1254.5万 1470.5万,人均消费：15元/人,用餐人流量高峰期人流：1000人1200人（注12：0013：30AM）日常期人流：1400人1800人,客户人群分类外部顾客：32%外部写字楼职工：55%内部员工及其他：13%,模拟利润表：营业额复合增长率60%，净利润复合增长率83%,第1年 第2年 第3年 第4年 第5年,收入 670.5 891.5 1084.5 1254.5 1470.5成本
14、335.4 320 380 460 520 折旧 0 20 30 40 60利润 335.1 551.5 674.5 754.5 890.5所得税8.2%计算（总营业额30%为基准）17 22 27 31 36净利润 318.1万 529.5万 647.5万 723.5万 854.5万,第1年 第2年 第3年 第4年 第5年,提供服务,为保证美食城的正常顺利运营，特为各商户提供如下服务：,经营管理,制定总体发展规划制定规范管理标准,经营管理服务,商务管理,统一招租、招商办理工商、税务、经营手续,财物管理,各项服务统一结算工商税务对接管理,物业管理服务,保安服务,保洁服务,工程服务,绿化服务,亮
15、化服务,治安管理、日夜巡视,绿化区盆栽摆放,日常保洁、垃圾清运,管理、维护公用照明设施,维修、保养水电、消防设施,商务信息服务,自身平台宣传,媒体广告服务,广告策划、印刷、制作利用各种媒体进行品牌推广,利用美食城微信、微博平台进行宣传,招商情况及实施计划Investment progress and implementation plan,招商物料准备,招商手册、招商DM单 招商邀请函购物中心概况，美食广场的招商条件现场VI物料（含综合简介、平面图、功能说明、经营宗旨、发展规划介绍、现场内外包装等）招商合同文本 招商细则、招商流程、租赁协议等美食城平面分割图（规划效果图）,现场管理,招商人员上
16、岗前培训，进入现场做招商前准备；每周工作例会，向经营管理公司汇报每周招商情况及当前亟待解决的问题；每周以书面形式汇报招商情况，按时制作上门客户统计分析、并以周、月小结 形式报告呈报甲方；每天填写工作日志，定期商周、月总结。应多渠道开发市场第一步，量大面广，一则传递招商信息，二则开发些加盟的投资客。第二步，锁定目标意向客户，持续跟踪，最终达成目标。第三步，以点带面，充分利用主力店的品牌效应带动品牌店的加盟。,合作方式,以租赁形式，租赁期限1年合约保证金：保证金3万，合同期满无息退还结算方式：月初1-5号对账，15号返款。管理费：按日常管理费用的支出预算分摊（对商户统一办理工商、税务），商户需交纳
17、保安、保洁费用，承担经营所用水、电、燃气费。广告费：开业初期美食城大量广告集中投放，消费卡优惠，为商户启动市场,招商优惠政策,具体的招商方式 不管是租赁还是联营扣点都应积极的吸引经营户进驻美食城，针对美食城的初步定位建议采取一些主动出击的招商方式，拟定如下方案：1、特色品牌商家进驻优惠策略：特色品牌商家的品牌效应能给经营者增强入场的信心，从而有力地促进招商，所以建议对于有意进驻的特色品牌商家，给予一定广告宣传支持，利用其品牌效应来带动其它商户的招商；2、制定优惠套餐：抢占商机“阶梯式”优惠营销方式，降低经营风险，第一年由低到高，循序渐进，最先进入的商户，实行优惠诱导，使商户提高盈利能力，从而物
18、业稳步经营、长足发展。,3、特权优惠：考虑到商家在进驻后具有一定时期的整备及品牌推广阶段，对于最先进入的商户，实行先入主推，并给予相应优越的位置。4、强势媒体推广：已进驻品牌商户可成为江南惠贸易的联盟商家，并可免费利用江南惠贸易有限公司的媒体资源和客户渠道进行整合营销推广，以扩大传播范围，把握消费客群。5、商铺租赁年限：一年期起租，方式灵活。6、积极配合合作伙伴争取当地政府的税费减免政策。7、相对优惠的户外广告位。8、优惠停车场费及其他优惠政策。,进驻要求,1、统一业态规划：商家入驻须服从对美食城的整体规划，驻场前经确认业种及品牌，经严格供货商的考察评估，选择标准为上年营业额、单店面积、单月销
19、售、客单价、人气、产品质量等考察审核后，方可签订租赁合同，并且在经营期间，如要调整经营内容需经书面同意。2、统一视觉形象：经营者对店铺的装修及招牌的制作方案须经经营管理公司审核同意后方可施工，以保证店铺风格符合美食广场的整体形象。3、统一经营管理：进驻商家在经营过程中须服从物业公司的统一管理。物业公司对商户进行严格的现场管理，同时提供高质量的物业服务，从而在给商家提供一个安全有序经营环境的同时，创造一个舒适、整洁的就餐、休闲场所。,招商流程,1、市场调研和目标客户分析。2、客户信息归档完善,招商资料准备就绪、目标客户开发,拜访,接洽、客户分类,确定。3、重点客户(招商部)填写招商意向表、客户资
20、格考察,评估核准、确定合作对象。4、签定招商意向书,交纳定金、与客户沟通,谈判,方案修改与认可、协议正式签订。5、水、电、气、排气工程跟踪。6、提供装修方案及电脑效果图(客户)提供租赁面积认定书,租赁许可证和装修入场证、进行装修,设备进场安装,设备运行、生产制作,营业(客户)。,历史岳麓版第13课交通与通讯的变化资料,精品课件欢迎使用,自读教材填要点,一、铁路，更多的铁路 1地位 铁路是 建设的重点，便于国计民生，成为国民经济发展的动脉。2出现 1881年，中国自建的第一条铁路唐山 至胥各庄铁路建成通车。1888年，宫廷专用铁路落成。,交通运输,开平,3发展(1)原因：甲午战争以后列强激烈争夺
21、在华铁路的。修路成为中国人 的强烈愿望。(2)成果：1909年 建成通车；民国以后，各条商路修筑权收归国有。4制约因素 政潮迭起，军阀混战，社会经济凋敝，铁路建设始终未入正轨。,修筑权,救亡图存,京张铁路,二、水运与航空 1水运(1)1872年,正式成立，标志着中国新式航运业的诞生。(2)1900年前后，民间兴办的各种轮船航运公司近百家，几乎都是在列强排挤中艰难求生。2航空(1)起步：1918年，附设在福建马尾造船厂的海军飞机工程处开始研制。(2)发展：1918年，北洋政府在交通部下设“”；此后十年间，航空事业获得较快发展。,轮船招商局,水上飞机,筹办航空事宜,处,三、从驿传到邮政 1邮政(1
22、)初办邮政：1896年成立“大清邮政局”，此后又设，邮传正式脱离海关。(2)进一步发展：1913年，北洋政府宣布裁撤全部驿站；1920年，中国首次参加。,邮传部,万国邮联大会,2电讯(1)开端：1877年，福建巡抚在 架设第一条电报线，成为中国自办电报的开端。(2)特点：进程曲折，发展缓慢，直到20世纪30年代情况才发生变化。3交通通讯变化的影响(1)新式交通促进了经济发展，改变了人们的通讯手段和，转变了人们的思想观念。(2)交通近代化使中国同世界的联系大大增强，使异地传输更为便捷。(3)促进了中国的经济与社会发展，也使人们的生活。,台湾,出行,方式,多姿多彩,合作探究提认知,电视剧闯关东讲述
23、了济南章丘朱家峪人朱开山一家，从清末到九一八事变爆发闯关东的前尘往事。下图是朱开山一家从山东辗转逃亡到东北途中可能用到的四种交通工具。,依据材料概括晚清中国交通方式的特点，并分析其成因。提示：特点：新旧交通工具并存(或：传统的帆船、独轮车，近代的小火轮、火车同时使用)。原因：近代西方列强的侵略加剧了中国的贫困，阻碍社会发展；西方工业文明的冲击与示范；中国民族工业的兴起与发展；政府及各阶层人士的提倡与推动。,串点成面握全局,一、近代交通业发展的原因、特点及影响 1原因(1)先进的中国人为救国救民，积极兴办近代交通业，促进中国社会发展。(2)列强侵华的需要。为扩大在华利益，加强控制、镇压中国人民的
24、反抗，控制和操纵中国交通建设。(3)工业革命的成果传入中国，为近代交通业的发展提供了物质条件。,2特点(1)近代中国交通业逐渐开始近代化的进程，铁路、水运和航空都获得了一定程度的发展。(2)近代中国交通业受到西方列强的控制和操纵。(3)地域之间的发展不平衡。3影响(1)积极影响：促进了经济发展，改变了人们的出行方式，一定程度上转变了人们的思想观念；加强了中国与世界各地的联系，丰富了人们的生活。(2)消极影响：有利于西方列强的政治侵略和经济掠夺。,1李鸿章1872年在上海创办轮船招商局，“前10年盈和，成为长江上重要商局，招商局和英商太古、怡和三家呈鼎立之势”。这说明该企业的创办()A打破了外商
25、对中国航运业的垄断B阻止了外国对中国的经济侵略C标志着中国近代化的起步D使李鸿章转变为民族资本家,解析：李鸿章是地主阶级的代表，并未转化为民族资本家；洋务运动标志着中国近代化的开端，但不是具体以某个企业的创办为标志；洋务运动中民用企业的创办在一定程度上抵制了列强的经济侵略，但是并未能阻止其侵略。故B、C、D三项表述都有错误。答案：A,二、近代以来交通、通讯工具的进步对人们社会生活的影响(1)交通工具和交通事业的发展，不仅推动各地经济文化交流和发展，而且也促进信息的传播，开阔人们的视野，加快生活的节奏，对人们的社会生活产生了深刻影响。(2)通讯工具的变迁和电讯事业的发展，使信息的传递变得快捷简便
26、，深刻地改变着人们的思想观念，影响着人们的社会生活。,2清朝黄遵宪曾作诗曰：“钟声一及时，顷刻不少留。虽有万钧柁，动如绕指柔。”这是在描写()A电话 B汽车C电报 D火车解析：从“万钧柁”“动如绕指柔”可推断为火车。答案：D,典题例析,例1上海世博会曾吸引了大批海内外人士利用各种交通工具前往参观。然而在19世纪七十年代，江苏沿江居民到上海，最有可能乘坐的交通工具是()A江南制造总局的汽车 B洋人发明的火车 C轮船招商局的轮船 D福州船政局的军舰,解析由材料信息“19世纪七十年代，由江苏沿江居民到上海”可判断最有可能是轮船招商局的轮船。答案C,题组冲关,1中国近代史上首次打破列强垄断局面的交通行
27、业是()A公路运输 B铁路运输C轮船运输 D航空运输解析：根据所学1872年李鸿章创办轮船招商局，这是洋务运动中由军工企业转向兼办民用企业、由官办转向官督商办的第一个企业。具有打破外轮垄断中国航运业的积极意义，这在一定程度上保护了中国的权利。据此本题选C项。答案：C,2.右图是1909年民呼日报上登载的一幅漫画，其要表达的主题是()A帝国主义掠夺中国铁路权益B西方国家学习中国文化C西方列强掀起瓜分中国狂潮D西方八国组成联军侵略中国,解析：从图片中可以了解到各国举的灯笼是火车形状，20世纪初的这一幅漫画正反映了帝国主义掠夺中国铁路权益。B项说法错误，C项不能反映漫画的主题，D项时间上不一致。答案
28、：A,典题例析,例2(2010福建高考)上海是近代中国茶叶的一个外销中心。1884年，福建茶叶市场出现了茶叶收购价格与上海出口价格同步变动的现象。与这一现象直接相关的近代事业是()A电报业 B大众报业 C铁路交通业 D轮船航运业 解析材料主要反映了信息交流的快捷，故选A。答案A,题组冲关,3假如某爱国实业家在20世纪初需要了解全国各地商业信息，可采用的最快捷的方式是()A乘坐飞机赴各地了解 B通过无线电报输送讯息C通过互联网 D乘坐火车赴各地了解解析：本题考查中国近代物质生活的变迁。注意题干信息“20世纪初”“最快捷的方式”，因此应选B，火车速度远不及电报快。20世纪30年代民航飞机才在中国出现，互联网出现在20世纪90年代。答案：B,4下列不属于通讯工具变迁和电讯事业发展影响的是()A信息传递快捷简便B改变着人们的思想观念C阻碍了人们的感情交流D影响着人们的社会生活解析：新式通讯工具方便快捷，便于人们感情的沟通和交流。答案：C,
