耒阳项目定位报告课件.ppt

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1、1,谨呈:耒阳阳光房地产开发有限公司,定位报告,南城一品项目,公元2010年7月4日,2,耒阳经过几年的房地产开发热潮之后，受土地资源的限制，开发热点已开始从中心城区向周边区域延伸。在城市规划的引导下，南城区已逐渐成为耒阳的下一个开发热点区域，由此，南城区的市场竞争也将进入白热化阶段。从已面市的项目来看，南城区的项目无论是产品、规模、品质等各方面来看相对于其它项目都有全面的提升。对本项目而言，在实力强劲对手的激烈竞争下，本项目在基本条件并不占优势情况下如何实现突围，达成我们既定的目标，是我们思考的方向。本报告旨在通过对市场、客户和本项目的深度分析，明确项目的市场位置。同时对项目资源的整合，提出

2、我公司的建议，树立其高品质高形象的项目定位，完成其价值的最大实现和风险的有效控制。,前言:本报告的指导思想,3,报告目录,目标界定,市场分析,项目定位,项目本体分析,营销策略,1,2,3,4,5,耒阳概况,片区分析,客户分析,6,耒阳印象,耒阳位于湖南省东南部，北接衡阳，南至郴州，西达桂林，东上井冈。是伟大的造纸术发明家蔡伦的故乡，湖南省最大的县级城市、最大的县级能源基地，素有“荆楚名区”的美誉。耒阳市辖4个街道、13个镇、18个乡，总面积2656平方公里，总人口136万，市区建成区面积40平方公里，市区常住人口42万。,市场分析概况,2,7,区域交通枢纽：,耒阳北距衡阳50公里，南临广东，是

3、湖南省经济战略重点“五区一廊”的南大门，是内陆地区主动接受粤、港、澳经济辐射、积极承接珠三角产业转移的前沿地。水陆空交通俱全，京广铁路、107国道、京珠高速公路纵穿南北，连通闽南、赣南、湘南的1817省道横贯东西，武广高速铁路穿越全境，并设耒阳西站；耒水、舂陵江四季通航；枫冲机场拟军民两用。去广州、武汉、南昌、桂林等地均可在5小时内到达，已全面融入“中南5小时经济圈”。,耒阳区位优越，交通发达水运、陆运、空运形成网络，四通八达。,市场分析概况,2,8,矿产资源丰富：,耒阳资源丰富，已探明的矿产品有45种，其中煤炭是耒阳市的支柱产业，可采储量5.1亿吨，煤炭工业产值仍约占耒阳市工业总产值的1/3

4、强，是全国产煤百强重点县（市）之一。大理石可采储量9亿立方米，人民大会堂、人民英雄纪念碑、南岳大庙都曾取材于此，被誉为“汉白玉之乡”；高岭土储量、品位均居全国前茅，是一级造纸涂丰原料。,矿产资源是耒阳经济一大支柱,市场分析概况,2,9,城区规划发展：,“北扩东移，西拓南提”为耒阳市的城市发展战略。其中“南提”金南半岛是耒阳城市实现“腰圆”的目标。城南片区已经修通了6条道路，延伸到耒阳河边，与耒中水电站和大唐耒阳电厂遥遥相望，形成“两岸风光相对出”的效果。,本项目处在“南提”城南片区的核心位置。,图示：耒阳城市总体规划图（20092030）,市场分析概况,2,10,2009年湖南各县市GDP排名

5、，耒阳市排第五位。为194.98亿元，同比增长15.8%。（数据来源：湖南省统计局公布资料）,GDP增速与房地产发展关系图,耒阳今年经济的高速增长，也让房地产市场进入快车道。,耒阳市经济发展：,市场分析概况,2,11,工业化进程与房地产：,第一产业增加值383517万元，同比增长5.4%；第二产业增加值822032万元，同比增长23.5%；第三产业增加值744269万元，同比增长10.9%。全市三次产业的比重为19.7：42.2：38.1（数据来源：耒阳市2009年国民经济和社会发展统计公报）,激进城市化催生房地产需求,耒阳市城区人口为42万人，城市化进程率为40.4%。每年新增城市人口达2万

6、，按人均居住面积21计算，每年住宅需求量为42万，加上二次置业需求，每年住房需求量将超过50万。,快速工业化带来激进城市化,市场分析概况,2,12,耒阳市城区人口为42万人，人均GDP达到15300人民币，约合1043美元。,按照国际标准，根据房地产发展阶段与人均GDP 的关系，判断耒阳市房地产市场刚刚步入快速发展阶段，对质量的要求开始越来越高。,结论：耒阳市房地产市场目前整体处于快速发展阶段，在这一阶段属于高速发展期，住宅需求属于增量型，需求旺盛。,GDP与经济增长：,市场分析概况,2,13,20072009年房地产开发投资情况：,从上表可以看出耒阳房地产市场历年来发展呈稳步上升的趋势，20

7、08年受经济危机的影响，仍保持较好的发展，表明市场刚性需求旺盛，09年房地产市场出现量价齐升的现象，市场存量房几乎售完。到今年，受国家调控政策的影响，上半年的市场出现集体的观望氛围，整体呈现有价无市的现状。,市场分析概况,2,14,对比耒阳热卖楼盘得出：多层均价为1800元/（南城区目前由于区域位置的原因，整体价格比中心区域便宜200300元左右）。,多层价格表：,1680,1800,2050,1850,1820,1800,1760,市场分析概况,2,15,据调查统计，目前耒阳楼市多层需求旺盛销售火热，多数楼盘已销售一空，理想三房户型难求。,多层价格表：,市场分析概况,2,售罄,售罄,售罄,售

8、罄,剩余不足10%,剩余不足15%,剩余不足30%,16,市场概况小结,耒阳市经济发展态势良好，第二产业快速发展；城市化进程加剧，带动大量房地产需求；耒阳区位优越，交通发达，外来投资环境较好；房地产市场步入数量、质量并重发展阶段，住宅市场属于增量型，成长空间很大；房地产市场供需两旺，供应量和交易量逐年递增，平均年消化面积在35万平米以上，随着市场的规范化，竞争日趋加剧；价格水平稳步上涨，目前整体市场多层房均价达1800元以上；多层住宅需求旺盛销售火热，多数楼盘已销售一空，理想三房户型难求,17,报告目录,目标界定,市场分析,项目定位,项目本体分析,营销策略,1,2,3,4,5,耒阳概况,片区分

9、析,客户分析,18,房地产板块格局：,市场分析片区,2,耒阳房地产市场可划分四大板块,中心城区板块城市中心、生活配套成熟，人流密集，市场接近饱和，交通便利、高档项目聚集，以商业和电梯房为主。北城区板块拥有发明家休闲广场和多个政府机关单位，交通便捷，以电梯房和多层住宅为主。西城区板块火车站、武广高铁都在本区域内，人流量大，以多层住宅为主。南城区板块市政府重点优先改造的区域，耒水河环抱，发展潜力大，交通便利、教育设施齐全，以多层和电梯房为主。,项目地处在南城区板块,北城区板块,中心城区板块,南城区板块,西城区板块,19,城市规划：,市场分析片区,2,从城市用地规划来看，本项目处在耒阳市重点扶持与优

10、先发展的南城片区，是南城新区和老城区的结合部。主要以居住用地为主，辅以少量的商业用地。,20,竞争对手：,和谐花苑耒阳首席贵族荣域,开发商：耒阳深发房地产开发有限公司 位 置：耒阳市蔡伦南路与群英南路交汇处 项目概况总占地面积：36023 总建筑面积：11万 容积率：3.5 绿化率：40%建筑及层数：10栋多层（7层），2栋高层（27层），1栋楼王（17层）住宅总户数：759户 面积：三室两厅（123、133、142）多层价格：起价：1420元，均价：1680元工程进度：项目一期已全面封顶，纯现房发售,1,市场分析片区,2,21,竞争对手：,和谐花苑产品分析,户型点评：1、户型方正布局合理，景

11、观、生活双阳台，动、静、干、湿分区合理；2、一梯两户，采光通风舒适合理；3、大部分户型采用全明式（明厅、明卧、明厨、明卫）的空间设计；4、部分户型餐厅过于拥挤，采光受影响。5、过道狭长，面积有些浪费。6、客厅面积过大，设计不合理，不便于摆放家具。,市场分析片区,2,22,竞争对手：,金鹏花园宜居生活,2,开发商：南金鹏房地产开发有限公司 位 置：耒阳市蔡伦南路项目概况总占地面积：31270 绿化率：33%建筑及层数：6栋多层（7层）住宅总户数：180户 主力户型为三房多层价格：起价：1620元，均价：1800元工程进度：项目一期已全面完工，现已入住,市场分析片区,2,23,竞争对手：,金鹏花园

12、产品分析,户型点评：1、起居室、主卧和次卧都朝阳，光线充足，且采用飘窗设计，增大了采光面积。2、厨房外单独设置储物阳台，餐厅设置在厨房门外，非常方便使用和就餐。3、干湿分区布局合理。4、餐厅设在房子正中间，无明窗采光。,市场分析片区,2,24,竞争对手：,紫荆府大美之境人间特区,开发商：耒阳顺华置业有限公司 位 置：耒阳市体育北路（五里牌派出所东50米）项目概况总占地面积：13万总建筑面积：27.83万 容积率：2.03 绿化率：40%建筑及层数：23栋多层（7层），16栋小高层（17层），8栋别墅 住宅总户数：2500户 主力户型：三房 面积：三室两厅（114.59、140.47）四室两厅（

13、162.56）多层价格：起价：1880元，均价：2050元工程进度：项目一期多层已全面封顶,3,市场分析片区,2,25,竞争对手：,紫荆府产品分析,户型点评：1、采用全明式（明厅、明卧、明厨、明卫）的空间设计，光线充足，飘窗的采用，增大了采光面积。2、超大的生活阳台。3、餐厅设置在厨房门外，非常方便使用和就餐。4、户型方正，南北通透，干湿分离。,市场分析片区,2,26,竞争对手：,康鸿花园康乐家园鸿运人生,开发商：耒阳市康鸿盛房地产开发有限公司 位 置：耒阳市神农路31号 项目概况总占地面积：70亩总建筑面积：12万 容积率：2.74 绿化率：34.9%建筑及层数：15栋多层（7层），3栋小高

14、层（17层）住宅总户数：843户 主力户型：三房 面积：三室两厅（104、115、120、135、149）多层价格：起价：1580元，均价：1800元工程进度：项目一期最后一栋多层10栋已全面封顶,4,市场分析片区,2,27,竞争对手：,康鸿花园产品分析,户型点评：1、入户花园的设计居住更舒适。2、大面积生活采光双阳台。3、户型方正、南北通透。4、动、静、干、湿分区合理。5、超大的景观转角阳台。,市场分析片区,2,28,竞争对手：,康鸿花园户型图,市场分析片区,2,29,竞争对手：,新阳光花园百年乌柏百年人生,开发商：耒阳金港房地产开发有限公司 位 置：城北路白沙超市西500米项目概况总占地面

15、积：35亩总建筑面积：6万 容积率：2.6 绿化率：35%建筑及层数：9栋多层（7层），2栋小高层（12层、17层）住宅总户数：350户 主力户型：三房 面积：三室两厅（118.9、138.9、139.23）多层价格：起价：1528元，均价：1760元工程进度：除B1、D1栋正在建一层外其余都已封顶,5,市场分析片区,2,30,竞争对手：,新阳光花园产品分析,户型点评：1、大面积生活采光双阳台。2、户型方正、南北通透。3、动、静、干、湿分区合理。4、餐厅与卧室相对，无法做到动静分区。5、主卧与客厅公用景观阳台，私密性不强。,市场分析片区,2,31,竞争对手：,阳鑫花园享受自然生活追求美丽人生,

16、开发商：江西闽峰房地产开发有限公司 位 置：耒阳市五一中路西湖亭（原利客来）项目概况总占地面积：30亩总建筑面积：4.2万 容积率：2.6 绿化率：40%建筑及层数：5栋多层（7层），1栋小高层（17层）住宅总户数：400户 主力户型：三房 面积：三室两厅（127.16、138.73）多层价格：起价：1568元，均价：1800元工程进度：现房出售,6,市场分析片区,2,32,竞争对手：,阳鑫花园产品分析,户型点评：1、南北双阳台设计，景观阳台与生活阳台独立分区。2、明客厅、明餐厅、明卧、明厨、明卫，五明户型，通风采光俱佳。3、空间格局凹凸有致，南北通透。4、动、静、干、湿分区合理。5、主卧与客

17、厅公用景观阳台，私密性不强。,市场分析片区,2,33,竞争对手：,阳鑫花园户型图,市场分析片区,2,34,市场片区小结,本项目处在耒阳市重点扶持与优先发展的南城片区，是南城新区和老城区的结合部，新城区的优势资源对项目的附加值影响不大。开发商注重前期规划设计和市场分析，从规划上看，整体布局合理、楼间距、绿化率、园林景观、外立面等都有一定的创新；户型来看，基本都做到了干湿分区、动静分离、双阳台、卧室带凸窗、明厅明房等基本要素，部分楼盘有入户花园、转角阳台、转角凸窗等创新元素。由于市场竞争激烈，客户对产品设计、规划、园林、智能化等方面的要求越来越高，各楼盘开发商都开始注重产品设计、规划、园林、智能化

18、等方面来提升项目品质。但大部份楼盘在设计、推广、包装上都偏重于品质诉求，忽视了客户对社区安全和精神需求的诉求。,合理的规划、符合市场需求的户型、适当的创新是项目赢得市场的重要手段!,35,报告目录,目标界定,市场分析,项目定位,项目本体分析,营销策略,1,2,3,4,5,耒阳概况,片区分析,客户分析,36,根据对本项目物业条件、所在区域、周边环境的调查了解，得出中端市场较符合本项目的定位。为了准确的找到本项目目标客户，我们对耒阳房地产市场进行了大量走访调查。结果如下：,寻找目标客户,37,客户构成：,市场分析客户,2,主要客户：周边原居民、乡镇进城人员、改制单位职工、打工回乡者占78%,38,

19、年龄特征：,市场分析客户,2,结果显示：客户年龄集中在2540岁之间，占67%。,39,客户家庭结构：,市场分析客户,2,结果显示：客户家庭结构以夫妇带小孩为主，占55%。,40,承受总价：,市场分析客户,2,结果显示：1520万的总房价可接受率占53%，2025万占25%，2530万占12%，3035万占7%，35万以上占2%。,41,客户置业次数：,市场分析客户,2,结果显示：37%的客户为首次，38%为第二次置业。,42,置业智能化关注点：,市场分析客户,2,该项为多项选择，可见客户对小区配套设施的关注度都较高，最关注监控设施，其次消防和煤气入户；希望高安全度，智能化配套健全，物业服务到

20、位。,43,客户购房需求置业关注点排序：,市场分析客户,2,户型、价格、交通、生活便利是客户最为关注的几个置业因素,44,客户对户型的所有关注因素排序为：通风采光朝向面积楼层景观,客户购房需求户型关注点,市场分析客户,2,45,客户购房需求面积关注点,市场分析客户,2,客户的需求集中在100 120平方米（53%）其次是120130平方米（30%）,46,市场分析客户,2,客户对现代风格接受度最高（46.67%）,客户购房需求建筑风格,47,耒阳房地产客户细分：,市场分析客户,2,周边原居民、乡镇进城人员、改制矿区职工、小生意人的购房需求与项目契合度最高。,48,客户分析小结,耒阳房地市场客户

21、主要由公务员、原居民、矿区职工、乡镇进城人员、私营业主、小生意人、打工回乡者组成。78%的客户承受的总房价在1525万之间。客户都希望所居住的环境高安全度，智能化配套健全，物业服务到位。户型、价格、交通、生活便利是客户最为关注的几个置业因素客户对户型主要关注：通风采光朝向面积楼层景观客户对100120平米的面积需最大，需要的房型主要是三房。,结论：客户对住房的消费越来越理性并有一定的辨识能力，对价格的敏感度主要体现在总价上。,49,报告目录,目标界定,市场分析,项目定位,项目本体分析,营销策略,1,2,3,4,5,耒阳概况,片区分析,客户分析,50,项目本体分析,3,区位：,项目位于耒阳市金南

22、路与庞统路交汇处（耒阳二中旁）,本项目,耒阳市城区地图,项目概况：总用地面积：22958总建筑面积：63384,51,项目本体分析,3,地块及规划条件：,规划及地块条件限制令项目不具备发展低密度物业的可能，同时不易打造园林景观。,项目地块形状较方正，地面平整无坡地。项目占地较小，没有进深，不易打造园林景观。容积率较高，不具备发展低密度产品的可能。项目临街面广,昭示性强,有利于形象展示。,52,项目本体分析,3,地块四至条件：,交通便利、昭示性好、背靠耒水、紧靠学校、教育设施完善。,背靠耒水,紧临金南路,金南完小,大门斜对面是振兴学校,步行8分钟即到耒阳市二中,53,优势（S）：周边教育配套齐全

23、（耒阳二中、金南完小、振兴学校）；地块方正紧邻金南路，交通便利，昭示性极强；距耒水河畔步行只要8分钟。,机会（O）：耒阳目前市场多层住宅难求，需求旺盛；市南城区规划发展的核心区域；产品同质化严重，中端住宅缺少；优化产品，提升本项目的性价比。,威胁（T）：项目缺乏市场形象（地块空置时间达3年，期间曾开发过半途停工）；项目一公里内有多家高档楼盘正在开发，市场竞争激烈；区域形象不好，南城区目前在耒阳市民中还属于城中村的类型开发商品牌尚未建立。,SWOT：,战 略提 纯,机会（O）,威胁（T）,优势（S）,劣势（W）,发挥优势，抢占机遇强调教育配套优势和多层住宅并对产品进行优化，注入新的概念，塑造全新

24、生活方式，吸引众人眼球抢占耒阳市场。,发挥优势，转化威胁对项目进行全面的重新包装并辅以强势的推广，改变项目形象，结合一定营销策略及本身优势抢夺对手客户。,减小劣势，避免威胁加快项目施工进度，增强市场信心，提前展示园林景观和样板房，利用项目的性价比优势快速出货。,利用机遇，克服劣势寻求差异化定位，树立项目全新形象。利用本项目自身的配套和区域的发展前景引导市场。,周边无商业配套，人气不足；距离市中心区域较远；项目周边都是私建房，环境复杂；紧靠金南小学，噪音大；户型偏大，总价偏高；临街的户型为东西朝向；,项目本体分析,3,54,报告目录,目标界定,市场分析,项目定位,项目本体分析,营销策略,1,2,

25、3,4,5,耒阳概况,片区分析,客户分析,55,明确项目的核心竞争力,耒阳城区项目的核心竞争力,本项目的核心竞争力,项目定位,4,56,市场现状,其它楼盘：地段景观规模规划和户型设计建筑品质,本项目：在现有基础上对项目产品进行优化建筑外立面（颜色、临街昭示面）产品创新强势推广,本项目可通过对现有资源进行整合创新，来提高项目的核心竞争力,项目定位,4,57,寻找核心竞争力,1、多层楼盘已进入开发尾期2、多层住宅需求旺盛销售火热，多数楼盘已销售一空，理想三房户型难求3、整体房价稳步上升4、80%都有代理公司，注重营销5、从紫荆府开始进入品质年代的开始,1、多层楼盘存在市场空缺2、多层三房理想户型难

26、求3、房价稳步上升将更注重价值和价格的对比性4、注重营销，强势推广5、品质年代更注重园林景观、配套设施、安防配套、户型创新,市场现状,启发,项目定位,4,58,项目核心竞争力,强势推广,项目形象,产品优化,项目定位,4,59,如何在平淡的市场异军突起，顺利实现开发商目标？,如何突破市场限制，充分利用项目现有条件，在实现高速销售的前提下创造收益？,如何弱化项目所在位置认知度低的劣势？,我们的客户是谁？谁来为我们买单？,我们将打造怎么样的产品来提升项目价值，降低项目开发风险？,发展方向定位,整体定位,产品定位,客户定位,定位下的问题,项目定位,4,60,本项目发展方向选择,项目定位,4,61,定位

27、,发展方向定位市场补缺者+产品创新,产品定位：补什么缺？怎样创新？,项目定位,4,62,本项目应以三房和紧凑三房为主打户型，配合一定数量四房（面积控制）以及少量二房。,项目定位,4,客户的需求集中在100 120平方米（53%）其次是120130平方米（30%）,市场多层销售及客户需求回顾,据调查统计，目前耒阳楼市多层需求旺盛销售火热，多数楼盘已销售一空，理想三房户型难求。,售罄,售罄,售罄,售罄,剩余不足8%,剩余不足11%,剩余不足17%,1、现耒阳多为小高层，多层为稀缺产品2、理想三房户型千金难求3、户型面积控制在130平方以内结论：本项目应以三房和紧凑三房为主打户型，辅助四房（面积控制

28、145以内）。,63,各户型面积区间确定,三房面积：100120150,四房面积：120150190,三房面积：110118，118128,四房面积：140144,项目定位,4,64,户型配比,产品定位：以中小三房为主，辅以少量四房,结合客户特点和本片区供应结构，得出项目户型区间定位：,项目定位,4,65,定位,项目定位,4,发展方向定位市场补缺者+产品创新,形象定位：项目以什么样的形象进入市场？,产品定位：三房为主，四房为辅,66,属性,智能5A 特权生活,彰显项目园林生活品质突出纯多层产品特性，符合客户消费属性主打智能化概念,主打耒阳中端消费人群,契合地块地域属性,项目定位,4,67,案名

29、建议,南城一品,“南城”指明项目所在方向，同时借助政府全力打造南城新区的宣传提升项目的区域影响力。“一品”源自古时郡县制，大气、高贵，与客户精神层面呼应，充满精品时尚含蕴“南城一品”将成为阳光地产专为耒阳中层人士打造的高性价比住宅的代名词,项目定位,4,68,阳光现代城,“阳光”，青春、活力的代名词,金南世家,根据项目所在地而得名,体现世家风范,推广名其它建议,项目定位,4,69,发展方向定位市场补缺者+产品创新,产品定位：三房为主，四房为辅,形象定位：首创 智能化 多层 园林社区,客户定位：我们的客户是谁？谁来为我们买单？,定位,70,客户定位,项目定位,4,核心客户：周边原住民和乡镇进城人

30、员,核心客户,重要客户,重要客户：打工返乡人员,边缘客户,边缘客户：改制单位职工、城市中层公务员,偶得客户,偶得客户：外地客户,根据前面客户分析，得出本项目客户定位：,71,发展方向定位市场补缺者+产品创新,产品定位：三房为主，四房为辅,形象定位：首创 智能化 多层 园林社区,客户定位：周边原居民与乡镇进城人员,价格定位：我们能够实现多少什么样的价格目标？,定位,72,价格预估,市场比较法选择2010年度相关楼盘价格比准得出：耒阳市场楼盘均价约为：1400元/m21450元/m2,项目定位,4,73,2010年项目推出市场,动态均价预估：1460-1500元/m2,均价实现的前提产品+概念的成

31、功打造,产品概念营销,5的溢价空间,价格预估,项目定位,4,74,发展方向定位市场补缺者+产品创新,产品定位：精品紧凑户型，三房为主，部分四房，少量二房,形象定位：首创 智能化 多层 园林社区,客户定位：周边原居民与城市中层公务员,价格定位：1460元1500元（2010年预估价格）,定位,75,报告目录,目标界定,市场分析,项目定位,项目本体分析,营销策略,1,2,3,4,5,耒阳概况,片区分析,客户分析,76,营销总策略,产品优化，提升竞争力,分批推售，制造稀缺,线上高调，线下实效,营销策略,5,77,营销策略产品优化1,除已施工的楼栋外，对其它楼栋的户型按照市场的需求全部调整设计或重新设

32、计，为便于工作对接，建议由一家设计院统一负责（含建筑设计图和效果图）。好处：设计出更适合市场的户型并通过引进新的观念对户型进行一定的创新，提升项目的户型竞争力和价值。坏处：由于重新设计，影响工程进度；同时将增加设计的费用。解决：由于专业的设计院工作效率高，工作一步到位，从长远来看，对工程进度没有实质的影响，增加的设计费是完全可以通过户型优化后在销售价格上得到成倍的补偿。,营销策略,5,78,顶层送大露台，而且业主可将部分隔成室内空间。,送屋顶花园,送入户花园,入户花园提供了一个可以过渡的空间，具备会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了业主的生活。,卧室带拐角飘窗或落地窗，开阔景观视野同时增强

33、户型采光。,五明户型：明客厅、明餐厅、明卧、明厨、明卫。,营销策略产品优化2,营销策略,5,79,为项目注入新的配套概念，从小区的周边环境和购房客户的心理需求来看，越来越多的客户开始注重小区的物业管理和安全性。因此物业服务和小区安防应该是本项目提出来的又一个取胜于市场的概念。,智能化安防,防攀爬系统,小区安防中心,车库智能遥控门,小区主入口的身份识别系统,电子巡更系统,每栋单元入口可视对讲,小区24小时无死角监控,营销策略产品优化3,营销策略,5,80,防攀爬系统,安防中心小区24小时监控无死角,车库智能遥控门,小区主入口的身份识别系统,电子巡更系统,每栋单元入口可视对讲,营销策略产品优化4,

34、营销策略,5,81,聘请专业的园林设计公司对项目的景观进行设计并出具效果图，同时在一期启动销售的同时开始小区主入口的园林施工，提前对外展示景观形象，为二期销售奠定基础。,核心景观,健身休闲广场,营销策略产品优化5,营销策略,5,82,中心园林：运用水体打造主题园林，能体现灵动的生活气息。自然大气的空间布局：注重空间通透，景观轴线；对称布局突显尊贵感；,人造假山循环水系景观,人性化设计水系和休息场所完美搭配,小区健身休闲广场,营销策略产品优化6,营销策略,5,83,分批推售，制造稀缺,线上高调，线下实效,产品优化，提升竞争力,营销总策略,营销策略,5,84,高形象入市,强势发布信息，获取关注,前

35、提：地块大型展示牌到位,预热/客户渗透,前提：工程具备一定形象,广告牌封锁主要干道，其它推广逐步跟上,7月份,9月,8月,开盘轰动全城,9月下旬,耒阳,特权生活,营销策略线上高调1,营销策略,5,85,由于项目运作时间较长，市场已对项目有了诸多猜忌，为消除市场疑惑，首先应对项目的形象进行整体的包装，体现项目气势，提前造势，从根本上扭转项目在市场上的口碑和形象。,1、构建客户至项目售楼处的引导路线（二中十字路口的户外、庞统路口的户外、售楼部前的指示牌）。2、围墙重新刷墙漆并印字，在围墙上方架设高3米铁架做工地围挡形象广告。3、项目入口铁门加高封闭刷油漆并悬挂施工牌。,工地封闭式形象包装！,营销策

36、略线上高调2,营销策略,5,86,临街挂大幅标语，高影响力,项目昭示性很强工程进行到5，6层即可进行楼体条幅安装悬挂楼体巨型条幅,营销策略线上高调3,营销策略,5,87,制作项目的VI应用物料和楼书、折页等各种宣传资料。,VI应用物料,楼书,折页,营销策略线上高调4,营销策略,5,88,实效营销实现有效的项目传播,实效营销实现有效的项目传播,树立项目形象,有效针对目标客户实效营销,营销策略线上高调5,营销策略,5,89,做好线上必选动作，树立项目形象，是成功的关键,营销策略线上高调6,营销策略,5,90,“一夜倾城”之户外占领,2,3,本案,金南路与二中交汇处十字路口，重要的指引作用。城北路十

37、字路口。重要交通路口，有效吸引市区及周边车流关注 五一路口，城市商业中心，清远人流旺地，对全市都有辐射作用,1,3,1,2,营销策略线上高调7,营销策略,5,91,根据调查：耒阳最有效的广告渠道为户外和电视广告，因此插播电视广告是重要的宣传手段。注：电视广告的制作应该由专业的制作人制作。,电视媒体投放计划,营销策略线上高调8,营销策略,5,92,DM单投放计划,营销策略线上高调9,营销策略,5,93,主动出击，有效针对目标客户实效营销，渗透宣传,持续渗透：小众传播，渗透宣传渠道营销：让老客户成为我们的代言人！活动营销：持续性小活动旺场！,线下推广计划,营销策略,5,94,宣传客户渠道：机关事业

38、单位、各类大客户名单、各楼盘客户资源等意向客户电话；利用收集回来的客户资料群发短信,短信周期1、开盘前对所有客户资源进行每周一次的洗客（大量群发）2、开盘后每周五发送一次，发送楼盘活动信息，每次对客户分批分类发送，寻找最有效的客户群重点突破。,线下推广计划必选动作1：短信直接到达目标客户,上图：手机短信示意,营销策略线下实效1,营销策略,5,95,夹报针对：机关事业单位公务员、企业管理人员、住户订户传播手段：1、通过发行站夹在报纸内 2、报摊夹报 夹报单张设计 设计要独特，吸引眼球，同时传递给客户品质感，根据当期推广重点设计内容 附带优惠内容：1、携赠券上门客户赠送精美礼品一份；2、客户购房额

39、外优惠宣传时间 每周一天,线下推广计划必选动作2：夹报低成本营销,营销策略线下实效2,营销策略,5,96,线下推广计划必选动作3：VIP客户介绍成交让客户成为我们的代言人！,VIP客户介绍客户成交奖励计划：1）流程：VIP客户亲自带被介绍客户来到销售现场，将客户推介给项目经理，并签订推荐确认书；所介绍客户签定购房合同时其奖励确认表由众联和发展商签字确认后立即生效及兑现。2）奖励内容：介绍客户送现金奖励或者购房优惠 宣传手段：1）短信,备注：以上折扣优惠可在价格表预留折扣中体现,营销策略线下实效3,营销策略,5,97,开盘选房活动：目的：现场造势，集中开盘；一炮打响，提升人气。操作建议：抽签或排

40、队发售。（方案另行建议）时间：10年10月下旬,线下推广计划必选动作4：现场造势，集中开盘,营销策略线下实效4,营销策略,5,98,分批推售，制造稀缺,线上高调，线下实效,产品优化，提升竞争力,营销总策略,营销策略,5,99,短期目标：建立轰动效应,建立充分的竞争优势,项目启动模式,明星产品+项目现金流形象+速度,营销策略分批推售，制造稀缺1,分批推货的原则,营销策略,5,100,二期,一期,一期分二批推货，以紧凑三房户型中低价开盘先打开市场；,二期销售根据一期销售情况和工程进度可定在明年三月份；,推售节奏把握，制造热销景象，推动进一步销售 有效控制销售进度，保证走货的均衡和销售的利润。,注：可根据前期客户积累情况进行调整,营销策略分批推售，制造稀缺2,营销策略,5,101,一期营销传播及包装费用预算,预计一期营销费用50万，约占销售额的0.8,102,本次提案我司已就项目的操作策略思路提出的具体的方案，在执行过程中还应当根据具体的情况反馈和市场的变化进行相关的修正。同时为保证项目的操作质量，我公司将组建最精英的营销团队为本项目服务。,后 语,103,谢谢观赏！,THE END.,