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1、合约规划房地产开发公司合约规划管理知识点： 1、合约规划是指项目目标成本确定后，对项目全生命周期内所发生的所有合同大类、金额进行预估，是实现成本控制的基础。合约规划也可以理解为以预估合同的方式对目标成本的分级，将目标成本控制科目上的金额分解为具体的合同 2、 对目标成本进行合约分解的方法多为“量价分离原则”和“经验值”，同时结合项目情况和投资收益指标，制定项目各控制费项可能发生的合约及预计金额，并推演出每一个合约付款条件，分解为合约的付款计划，进而形成项目的整体资金规划 3、合约规划余量指在做合约规划时，肯定有部分费用不明确，用规划余量来标明暂时不能明确的费项，并作为费项的“蓄水池”，随着实际
2、签订合同的变化而变化。规划余量的总额反应了目标成本控制的松紧度。针对规划余量设定每一个费项的预警、强控范围，便可作为后续项目成本控制的基础。 4、合约规划如何指导合同的签订和执行？ 1）合同签订环节 签订合同时，由专业部门根据项目实际情况拟定合同，明确合同金额、付款时间、付款方式，进而形成项目成本支付计划。同时，将合同付款与项目计划中的工作项或工作成果进行绑定，保证合同付款不会与实际工程的完工情况不符，避免合同款项超付的问题。 在合同签订审批环节，必须对照合约规划，并考察费项规划余量，通过预警、强控指标进行对应管控，且不允许重复被其它合同选择，这样防止重复计算已发生成本，解决已发生成本虚高的问
3、题。 合同签约审批时会存在两种情况： 合同金额规划金额 同样需经办部门阐述金额差距原因，并对缺口金额寻找解决方案：如果是合同范围变更，就调整相关的合约规划金额，补充为本合约规划金额；如果是原先预算不足或外部环境变化导致的合同成本增加，需查找规划余量，并从规划余量中划拨金额作为补充，同时出具项目成本超支单。 2）合同执行环节 在合同执行环节，当进行变更申报时，需要预审变更金额，并与签订环节中的预计变更对应，确保变更在可控范围内，超出部分金额由规划余量划出。 当变更实施完成后进行施工确认阶段，核定是否完成、实际完成的工程量，将变更金额纳入项目成本。 最后，分析变更产生的原因及变更导致的成本分布，即
4、进行有效成本与无效成本的情况分析。 3）合同付款环节 首先，根据工程形象进度，对“已完工”部分的工程量进行审定，反映工程的实际完工“产值”，并作为制定付款申请的重要依据；其次，梳理代扣代付和其他扣款，为款项支付提供依据；再次，根据合同付款条件及实际完工产值，修订付款计划，形成项目级付款计划；最后在付款计划范围内完成付款申请，并完成款项支付。 5、合约规划的优化及调整 针对尚未签订的合同，由于实际业务的变化，可能导致项目合同未必按照原先规划的思路进行签订，那么项目成本经理需要定期对合约规划进行调整。此时工作情况主要有两种： 将原先打包的大类合约规划分解为更明细的合约规划； 由于项目实际情况发生变
5、化，合约后续的范围将发生交叉，需要将多个合约规划进行调整，重新明确每一个规划的金额及发生时间 6、合约规划”理论模型下的成本管理，具备三大优点： 关注成本的重点发生变化，从原来关注成本核算点转变为关注会引起成本变化的每个业务节点，如合同、变更、结算、付款等，真正起到对引起成本变化的业务流程进行实时把控； 管理层下达成本管理指标变得更加科学、容易、符合实际，一线业务口的工作标准化程度提高，工作量减少，操作简单，反馈意见直接明晰，各个业务口都能以“合同合约规划”产生的信息流和管理流进行运作和管控，让成本管控措施有效落地； 可以有效实现对各项目成本的事前和过程控制，项目动态成本实时反映，动态清楚，一
6、目了然。7、基于合约规划的三代动态成本过程控制 第一代 特点：以财务部门为成本主导，做实付款的成本核算 第二代特点：以“财务部门+成本部门”为主导，聚焦合同管理，成本发生后通过拆分来核算成本。 第三代特点：以“成本部门+财务部门”为主导，基于“目标成本+合约规划”管控动态成本，兼顾成本控制、成本核算、成本做帐、资金计划管理。 8、合约规划对成本管理带来的价值： 通过“合约规划”保障以目标成本来控制成本发生。 打通“成本与计划联动”，实现动态现金流管理的基础。 实现成本的分级管控。 责任成本真正落地，变“指标考核”为“合约考核”。 支撑合同标准化、采招标准化。 解决成控人员有权不敢用的问题。 提
7、高成本管理人员的工作效率和工作效果 9、影响合约关系和合约范围的因素： *或垄断部门的规定或市场习惯 业主方项目管理的特点、项目本身的特点 对成本的要求 对品质的要求 对责任和效率的要求 设计图纸和技术要求 工程进度 公司所面临的市场情况和市场地位 承包商的条件和心态 10、合约规划模板填写注意事项说明：（1)目标成本：同成本管理体系定义的目标成本。 （2)合约规划金额：合约规划总额应同目标成本总额相同 （3)已签约金额: 编制目标成本时：指已经签订合同金额 项目开发过程中：指各合同累计签约金额，各城市公司相关部门发生合同事项时应及时送交合约规划编制部门，以便及时进行合同信息更新，掌控项目合约整体规划情况。 （4)结算金额:合同结算完毕应及时填写结算金额。 （5)规划余量: 未结算合同：余量=规划金额已签约金额。 结算合同：余量=规划金额结算金额。 （6)合同工程范围、内容、界限划分等尽可能清晰准确的描述。 （7)发包方式：按总包、分包、*指定、其它四种分类填写 （8)签约方式：按邀请招标、议标、询价、直接委托四种分类填写。 （9)定标原则：应按照成本管理体系规定，选择合适的定标原则 （10)合同形式：按固定总价、可调总价、固定单价、可调单价、其他等分类填写 （11)付款方式：尽量填写详细付款节点、时间及比例。
