名流印象项目可行性研究报告.docx

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1、名流印象项目可行性研究报告 目 录 第一章 项目实施主体介绍2 第二章 项目概况3 第三章 项目投资环境分析6 第四章 项目可行性研究35 第五章 项目投资分析34 第六章 主要技术经济指标37 第七章 可行性研究结论和建议41 第八章 附表42 1 第一章 项目实施主体介绍 一开发主体: 某某置业有限公司 二法定代表人: 三注册资本: 肆仟万元整 四经营范围: 集贸市场的改造、开发、经营,房地产开发、经营,建筑材料、电工器材、金属材料批发 2 第二章 项目概况 一 项目简介 1 项目地理位置 “某名流印象”位于某城市核心商业区域,毗邻有着某版“上海外滩”之称的滨江公园,与中国十大步行街之一的

2、中山路步行街,和沃尔玛超市、侨鸿国际购物中心及凤凰美食街相距均不到1公里,其中中山路步行街是某乃至安徽省最聚人气最有商业价值的步行街。 项目周边道路分别是贯通某中心城区南北向和东西向的商 业主干道,交通便利,公交线路20余条通往市区每个角落,长途汽车班线22条通达至各郊县城镇,医院、学校、银行、宾馆、邮局等配套设施一应俱全。是某市商品交易和开发投资的黄金区域。 3 2 项目历史及发展前景 项目历史 XX年月,当时国家副总理邹家华视察某“朱家桥”外贸码头时提出“某应该办一个市场”的设想,后经某市委研究决定将位于北京西路的“某纺织站”、“某百货站”、“市五金站”、“市化工站”、“省农机公司某分公司

3、”的联合仓库改建为批发市场,于XX年12月开始经营并取名“吉和”,寓意“吉祥如意,和气生财”。 “吉和”市场经过十几年的发展和建设已成为集服装、鞋类、箱包、布匹、针纺织品、农副产品、水产品为一体的皖南地区最大的批发、零售市场,辐射某周边18个县市,拥有2800多户经营户。XX年被评为“全国服装批发市场百强第二十四位”,通过多年的不断发展和打拼,年收入600700万元。 综观老的“吉和”市场一方面由于店铺密集、危房程度严重、通道狭窄、电源线老化,存在着重大消防安全隐患。另一方面随着城市现代化发展,原有的落后的建筑形态和*对周边地块的未来规划不配套,改造“势在必行”,市场动迁改造于XX年12月正式

4、启动。 项目前景 某名流印象项目的开发将秉承某城市务实、开放的商业精神,立足于某城市实际消费需求和发展需求,引领某城市时尚先风,“创新务实时尚”的开发主题正体现了这个城市最强的时代感。 依靠长江的自然景观,吉和老市场的商业底韵,滨江公园的资源,把原吉和市场改建为一个集商贸、商务、旅游、休闲、娱乐、居住六大功能为一体的综合性城市综合体,服饰城、美食城、娱乐城等各种商业业态引领健康时尚消费,打造皖南的时尚之都、购物天堂、休闲乐园,使之成为立足某,辐射皖南八百里皖江时尚财富的原动力,时尚生活的发源地,成为4 皖南首席城市集合式商业群。 二 项目总体规划 依据对某滨江地块的人文、历史和现状分析,结合国

5、内外成功的滨海、滨江规划设计的先例,某市确立以“把港口引入城市,把城市引入港口”为主题的规划准则,将分期发展计划中的滨江地块规划空间定义为五个功能区,即文化娱乐区、现代居住区、滨江游览区、商业贸易区和城市公园区,整体交通和绿化布置各具特色。 整个滨江地块项目西倚长江,全长9.5公里,沿江向城市腹地纵深100250米,规划总占地面积约1700亩。 其中一期工程占地约540亩,规划设计长2.35公里。其中282亩配套工程用地已被世茂集团以4亿元的价格摘牌。主要建设内容包括一座五星级酒店,一座文化艺术中心,一条特色商业街,一片高品质住宅单栋58层,总投资约2.6亿美元。 二期工程位于一期工程南段,长

6、1.5公里,占地面积约330亩,主要设计定位为休闲体育为主体的沙滩公园、沙滩运动项目等。 三期工程位于城市中心区南端,长5.5公里,占地面积825亩,主要设计定位为生态景观区,大部分为生态绿地及湿地保护。 某名流印象位于整个滨江地块的商业贸易区域范畴之内,建成后的某名流印象项目将涵盖商贸、商业、旅游、餐饮、娱乐、办公为一体的大型滨江城市综合体。 三 项目规划建设指标 1 用地面积 规划总用地面积约:86984,其中可建设用地面积为81502。 5 2 用地性质和强度 商业、酒店:建筑密度:55%,容积率:2.7,首期建设商业面积不小于10万平方米; 商业和酒店式公寓:建筑密度:45%,容积率:

7、4,其中纯商业开发面积所占比例不少于45%,其中首期建设商业面积不少于10万平米; 3 建筑设计要求 退北京西路规划道路红线多层建筑15米,高层建筑50米,退吉和南路、石头路、二沟路规划多层建筑10米,高层建筑15米。其他按对等退让原则退用地边界线的基础上,与用地周边保留建筑的距离必须满足日照、消防等国家规范要求。 4 建筑间距 按国家有关规范、规定要求执行。 5 停车面积 按国家有关规范要求并结合目前建设小康SH会的标准配套机动车与非机动车停车场,机动车停车位不少于1500辆,其中地面停车位不少于500辆。 6 市政要求 污水处理方式符合国家要求,并实行雨污分流,区内所有管线均需地下设置。

8、7 配套要求 按国家和我市有关规范、规定执行。该地块内需要配套一建筑面积不少于5000平方米的农贸市场。;社区居委会用房配套标准按某市人民*相关文件执行。 第三章 项目投资环境分析 一 某市宏观城市发展状况 某市整体经济走势良好,GDP以年均15.14%的高速迅猛增长,一、二、三产比重各自发展,逐步结构性优化,符合发展中工业城市的发展,城市化水平进一步提高,XX年,非农业人口316万,其中市区人口达180万,城市居民可支配收入以年均9.4%的速度迅速增加。 具体表现如下: 6 地区生产总值亿元 600480.03500415.97400367.79300205.9920010002000200

9、420052006一、二、三产比重 第一产业第二产业第三产业60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%198019901995200020052006城市化率 48.0%46.0%45.55%44.0%42.0%40.0%38.0%36.0%34.0%32.0%30.0%28.0%26.0%+5.6%p.a. 24.0%22.0%20.0%200120022003200420052006每年新增3万个城市家庭,300万平米的净增住宅需求 7 城乡居民人均收入水平元 120001000080006000400020000城镇居民人均可支配收入农村居民人均纯收入19804

10、43193199013386301995389215602000571926582005962939932006108414512二 某市房地产市场分析 某房地产市场在国家宏观调控政策基本稳定的情况下,市场刚性需求使得某市房价继续运行在合理轨道上,价格保持着上扬的态势,虽然上升幅度没有以前那么快,呈“软升”状态。但从长远来看,随着城市化进程的加快,住房需求进一步加大,二手房交易市场的进一步活跃,住房投资市场的培育和加快发展等,这些都可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。 1 住宅 目前某市住宅增量房体量至XX年x月x日将达万方。某住宅市场的现状通过环境、户型、层高、设计、物业管理、配套设施等

11、提升,逐渐表现为环境好、市场旺盛,在户型上三室二厅逐渐走向最畅销的状态,整体设计水平不断提升,物业配套逐步完成,市场对高层的住宅更加热衷。其具体内容为: 1从地理位置来看,城市周边地区由于前几年*的基础配套设施完善,环境、道路情况都得到了较大的改善,使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最旺的是弋江区和镜湖区,两区的10多个楼盘发售都十分旺销,形成了扎堆效应。镜湖区作为某市的传统商业老城区,在商贸经济的影响下已成为某最具生气的区域,成为某居民购房的首选。随着某市大力发展镜湖的战略决策的落实,这一带的房价还会上扬。 2从楼盘结构和户型来看,目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方

12、面,随着市民生活质量的提高,大户型的开发最为明显,三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位,受市场的青睐。面积大都在90-120平方米之间。 8 3从楼盘的层高看,某已经进入高层时代,正在开发的楼盘群中均有高层,卖座很好的江岸明珠、长江长、凤凰花园更是全高层。改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯,避免了多层要上楼的麻烦,同时跟高层建筑比较又有通风采光好,户型结构好,有效使用面积多等优势,因此成为今年销售的一个新变化。 4从楼盘设计上看,整个市场中有欧式风格,古典风格、中西合璧的风格等多种特点,可谓百花齐放。不仅体现了某市发展商市场意识的进步,同时也说明了

13、建筑设计单位水平的提高。 5从楼盘环境来看,由于消费者追求环境优美的需求层次提高,有追求环境优美的需求,某市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。 6从楼盘配套设施来看,不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施,注重以业主的需求为中心,提供全方位的配套服务。 7从楼盘的卖点来看,房地产销售突出的是智能化,物业管理人性化概念。 芜湖商品房价格增长情况4,3003,80033653,3002,80020052006镜湖区均价:4275元/平方 3675均价316420072 写字楼 某写字楼目前在建4个、待建4个、和已建12个共20个,主要集中在城中步行街、

14、吉和南路。火车站、奥体附近。 110%100%100%98%100%出95% 93%93%100%90%租85%90%80%率 80%70%70%60% %60% 50%新源大厦伟基商业中心金鼎大阁)厦厦凤凰美食街一期项目 某凤凰美食街一期由原新芜区*投资8000余万元,全长666米,于XX年9月建成开街,建筑面积38000平方米,经营商家70余户,日均接待上万人次。XX年被评为“安徽省旅游美食示范街”,XX年已通过国际ISO9001:2000质量体系认证。 销售情况 售价 40008700元开街时价格 招商情况 美食街在开街时云集了各地的特色餐饮,主要有凤凰美食城、耿福兴、紫葡萄恺悦等大型餐

15、饮,带动了其他小型餐饮的消费量,人气旺,经营状况火爆。菜系以徽菜、湘菜、粤菜、杭帮菜、川菜为主,经营户多是本地商家,不仅带动了某餐饮的消费导向,而且外地人到某也把凤凰美食街作为一个旅游景点,消费场所。 由于美食街的餐饮结构相对单一多以中餐为主,而侨鸿国际商城、沃尔玛的美食广场相继开业,吸引了一部分原来到美食街消费的人群,经营状况较以前比较相对降低,据调查,凤凰美食街缺乏能够带动人气的大型餐饮,美食广场。但根据目前的建筑结构已经无法满足大型餐饮的面积需求。 业态分布 休闲娱乐、餐饮、美容美发、特色餐饮、商业服务 物业管理 全免 2)和平大厦 和平大厦位于某市中山路步行街与镜湖路之间。总用地890

16、0,建筑面积为43000。其中商业部分占13605平方,写字楼部分占29395平方。地下1层,地上12层。位于某市黄金地段,环境优雅。建成后和平大厦拥有80多间宽8.4米,高5.1米的大开间商铺,以高档专卖为主,并将引入大量国际及国内知名品牌,大大奠定了步行街在某市的商贸中心地位,进一步提升某的消费档次。 销售情况 租金 售价 1F:33000 商铺租金: 2F:14800 商业销售率90% 商业部分60% 写字楼销售率24% 商铺面积:41324 写字楼面积:48300共66套 出租率 销售率 面积区间 1F:180300 3F:8800 2F:80 120 3F:60 70 写字楼销售价格

17、:6300-7300 招商情况 自XX年12月份开业以来,虽然与步行街相邻,但人气略显不足。一层底商原双桐巷商铺多以运动休闲服饰、鞋类居多,人流量较大,经营状况良好。二三楼由于人气不足,经营状况不佳,目前已有部分不知名品牌商家已经撤场。导致这种情况发生的原因,可能是经营品牌档次不高造成,和平仅有的一家茶餐厅嘉佳旺经营情况不错。总的来说,和平整体经营情况不佳。 19 业态布局:酒店、服装、餐饮、品牌运动休闲、饰品、珠宝。 1F:服装、珠宝、专卖店 主要品牌店:李宁、通灵、茵宝、红蜻蜓、361、金利来、富贵鸟、森马、美特斯邦威、斯龙牛仔等、恺撒米奴、诺基亚手机专卖、与狼共舞、铁狮东尼。 2F:服装

18、、餐饮 主要品牌店:九牧王、杉杉、金利来,富贵鸟、康培尔、ITAT、波斯登、嘉佳旺等。 3F服装、数玛专卖 主要品牌店:宏图三包等 物业管理 写字楼物业管理费用1.5元/月,商铺物业费3元/月含公共照明费,地下停车位300元/月/个。 3)融汇中江广场 融汇中江广场综合性的商业地产项目,位居某核心商业圈内最后一块商业用地,总建筑面积90980,分三期开发。总投资近3亿元人民币,由7幢商铺楼群,1幢船形29层高档写字楼组成。融汇中江广场紧邻某中山路步行街,西临长江、南滨青弋江,俯视镜湖公园与长江自然生态景观,东、北两面承接城市繁华地带,坐踞CBD核心旺地,拥有中山路步行街、新百大厦的良好商业氛围

19、及便利的城市交通,身兼多重不可复制的先天优势,最炙手可热的商业位置和最得天独厚的自然风光同具一身,蕴蓄了一种独特而深厚的商业潜力。 销售情况 一期 租金 1F:60 2F:42 3F:33 二期 租金 售价 出租率 销售率 面积区间 售价 1F:2900032000 2F:20000左右 65% 3F:20000左右 100% 23912 出租率 销售率 面积区间 20 1F:54-63 2F:48-51 3F:30-39 三期 租金 / 1F:2900032000 2F:20000左右 / 3F:20000左右 57% 171318 售价 / 出租率 / 销售率 / 面积区间 / 据调查得知

20、,一期的销售率达到100%,出租率达到65%,铺位面积区间在23912。二期的销售率达到57%,出租率尚无明确数字,铺位面积区间在171318。 招商情况 自XX年元旦开业以来,经营情况一直不佳,除几家品牌店外,其余商家由于生意差经常转租、转让,频率很高。位于四楼的中江阁酒店已经停业。另,据调查得知,由于铺面租金偏高,人气不足,经营情况不佳等因素,已经出现转让难、转租难等问题。一期在开业之初,铺面基本上全部出租完毕,但在后来的经营当中由于经营业态品种与步行街没有出现差异化,经营状况一直不理想。目前一期有很多的经营户在转租、转让,租金也在原来的基础上下调了40%。据到二期的招商部了解,预计今年x

21、月x日开街,目前出租率已经达到了40%?靠近一期青山街段。据现场观察,目前为止,只有德克士快餐厅一家在装修,其余铺面均未装修,从而,反映出二期的招商没有招商人员所讲的那么理想。 业态布局 一期:服装、餐饮、休闲娱乐。 1F男装:七匹狼、九牧王、才子、柒牌等,餐饮:麦当劳。 2F女装:劲爆时尚服饰、朗婷儿、天恩专卖、秋水伊人、贝蒂、梵迪娅、BqJoJ、千秋琪、小叶十字绣、九秀、外贸专卖、BLW、ANDOREN、歌笛等。 3F童装:成长新天地、西瓜太郎、晴天小猪、韩国青青草、灵智卡通学生一族、童话故事、香猫、宜贝、琪比小美屋、加菲猫贵族天使、伯特利百货、跳跳小熊、小毛虫、本卡拉、力果童装、丑丑护理

22、专家、如意宝贝、柔婷国际美容。 4、5F休闲娱乐:东方帝豪音乐酒吧 主力店:东方帝豪音乐酒吧、麦当劳、七匹狼、九牧王、才子、柒牌、 21 二期:招商业态主要有:品牌服饰、饰品专卖、大型连锁店、美容美发、鞋帽箱包、手绘服饰、鲜花果饮、电脑美甲、主题玩具、军品服饰、情调小屋、漫画茶吧等。 一层主要以品牌服饰为主、二层以女性服饰、饰品为主、三层以美食、休闲娱乐为主、四、五层意向为家电卖场、或娱乐休闲场所。商场内部做露天休息吧。 目前已经进场装修的有:德克士快餐厅 硬件配套设施: 写字楼 写字楼高度 东区停车位 西区停车位 东区自动扶梯数 西区自动扶梯数 写字楼电梯数 写字楼配套设施 商场部分空调设置

23、 29层 100米 121个 226个 14部 电梯:2部观光电梯 16部 电梯:电梯3部 货梯1部 6部 货梯1部 监控系统、广播系统、消防系统 中央空调 收费标准:水费: 2.3元/度,电费: 1元/度 物业费:15元/月含公共照明费、中央空调费 停车费:见下表 类型 时间 010分钟 1060分钟内 60分钟3小时 临时车辆 36小时内 612小时内 1224小时内 24小时以上 白天月卡 办理月卡车辆 夜间月卡 全天月卡 费用 免 3元 5元 10元 15元 20元 对应其标准阶段累计 150元/辆/月 300元/辆/月 450元/辆/月 22 会员制年卡车辆 4)深国投商业中心 全天

24、年卡 按5000元/辆/年收费 项目地块位于中山北路与银湖南路交汇处,占地20000平方米,负一层至四层建筑面积59000平方米,营业面积近38000平方米,项目总投资23000万元,由新加坡嘉德置地集团和深圳国际信托投资有限公司联合投资建设。 销售情况 销售售价 租金 率 一层150元/平方/月 加扣点选择其一两者取高 二层上限300400元/月 整体出 下限保底150200元/月 不销售 扣点25% 三层上限200300元/月 下限保底100元/月 扣点25% 由于一层和四层是属于嘉信茂广场的,目前租金一层是一层150元/平方/月 加扣点选择其一两者取高,四层未知。二层和三层是沃尔玛整体租

25、用的,由其自行出租,租期为两年,所以目前租金以原租金计算。一层的原租金为480元/平方/月,现调整为150元/平方/月。 招商情况 自XX年元旦开业以来,沃尔玛的经营状况一直不错,但店中店的经营情况歉佳,部分店中店的业态目前在调整中。经营状况较好的有KFC、圣迪奥、来来永和豆浆等。四层新入住的店有糖果KTV、美食广场。 业态布局: 1F:主要业态是以餐饮、服装专卖店 主要品牌店:KFC、圣迪奥、来来永和豆浆、韩都烧烤、生活几何、兰色天空、班尼路等。 售 755 积) 不销租率、工商管理费、水电费含租金内。 5)某侨鸿国际 侨鸿国际集团投资开发的某华侨地块项目位于某市中山北路与申元街的交汇处,紧

26、邻凤凰美食街和沃尔玛超市。项目占地面积约5万平方米,总建筑面积约24万平方米,是一个集高档购物中心、超五星酒店、高级写字楼及园林式住宅的综合性房地产项目。该项目分为两个地块,其中1号地块拟建一座总建筑面积达15万平方米,高度达32层的地标性商业综合大厦“侨鸿国际商城”。大厦中将诞生某市第一座超五星级酒店及大型百货商场、高档商住公寓、甲级办公楼,另有餐饮、休闲、娱乐、健身配套。大厦建成后将成为某市新的地标性建筑,形成某市CBD的核心部分。侨鸿国际商城于XX年5月开工,预计XX年3月建成。功能定位:办公、写字楼房屋结构:框架剪力墙。建筑面积:120-2900M,弹性分割建筑层数:整个大楼32层,写

27、字楼部分7-20层。2号地块将兴建一座皇家园林式住宅小区“侨鸿国际凤凰花园”,由6幢17-25层的高层住宅和部分商业配套组成,总建筑面积达9.2万平方米。小区于XX年5月开工,预计XX年5月交付。小区建成后,非机动车位将达到800个,地下机动车位将达到309个,机动车位配比高达0.7辆/户,充分营造人车分流的安全居住环境;住户可从车库直达电梯厅。 销售情况 售价 租金 商场租金采用营业额20%-22%/ 扣点方式, / 95% 销售率 出租率 商场部分120-2900M 22面积区间 24 招商情况 侨鸿国际商城是继新百、商之都之后的第三家入住某的大型商场,整个商场定位为中高端消费,入住商家达

28、到95%,这些商家基本上都是从南京引进过来的。另,侨鸿皇冠假日酒店将入住侨鸿国际商城。 业态布局: 包括超五星级酒店及大型百货商场、高档商住公寓、甲级办公楼,另有餐饮、休闲、娱乐、健身配套。 B1F6F:大型百货商场 B1F:居家生活、数码电子、 1F:化妆品、女鞋、箱包、 2F:精品女装、 3F:休闲女装、 4F:精品男装、 5F:运动休闲、童装玩具、环球美食。 7F20F:办公、写字楼 21F32F:侨鸿皇冠假日酒店 物业管理 物业管理费、水电费、工商管理费含在扣点内 6)新时代商业衔 该项目占地76500平方米,规划建筑面积158000平方米,其中商铺为68000平方米,住宅、酒店式公寓

29、等为90000平方米。街区东接九华山路,西连中山南路,中段与规划中的花津南路交汇,全长l090米。分东、中、西三个街段和电子音像、精品服饰、文化娱乐和建筑装饰材料四个业态经营区域。 销售情况 25 售价 80009000 拖二) 招商情况 住宅、酒店式公寓销售率100% 90% 3000平方 新时代商业街自建成以来一直冷清,原来也将整条街分为几个功能区,但因为前期招商不成功,入住率不足20%,直到XX年的下半年逐渐有商家入住,多数为家装公司及建材专卖,后来花津南路打通,长江长的施工建设,森海都市花园业主入住,江岸明珠的施工建设,以及富贵园小区的建设,开盘价格都在3500到4300元之间,房价的

30、提高带动了商业街的商业价值,服装、餐饮、休闲娱乐等业态纷纷入住,给商业街带来一定气氛,商业氛围逐渐好转。租金也由原来的911元/平方/月调整为2040元/平方/月。 业态布局: 服装、餐饮、休闲娱乐、银行、医院、电脑公司、数码电子、家装公司、宠物店、花店、药房、中介公司、鞋类、文化用品、网吧、超市等。 主要店铺:巴比伦KTV、新安中医院、新天地酒楼、伯乐招聘等 物业管理 目前免物业管理费。 2 在建项目 1)凤凰美食街二期项目 A地块位于侨鸿国际对面,占地14亩,建筑面积35000平方,主要定位为大型餐饮和写字楼等餐饮配套项目,B地块位于一期东面,占地7.8亩,主要建设星光灿烂大剧院,建筑面积

31、为15000平方,内部将建设一个可容纳1200人的演艺大厅,预计XX年中旬动工,目前正在拆迁阶段目前已完成80的拆迁量。 其中B地块由“星光灿烂大剧院”投资建设。该项目占地面积7.77亩,建筑总面积约16000平方米;地下部分设两层面积约8000平方米的大型停车场;地面有约2000平方米的广场,可供停车或休闲。集文化、休闲、餐饮、娱乐等多功能于一体。 26 招商情况 国内外著名餐饮品牌、大型连锁餐饮机构、世界著名西餐、咖啡厅 项目进度 正在动迁阶段 2)华强旅游城 地处银湖北路,以旅游为龙头的旅游地产开发项目,占地总面积331万平方米,总建筑面积超过300万平方米,分为三部分:1、主题公园2、

32、商业广场3、醇美华城。预计总投资70亿元。其中旅游项目用地约占一半,为150万平方米;房地产项目用地又约占一半,为150万平方米;剩下的30万平方米为商贸用途,建设周期一共6-8年。 延银湖北路商业部分总建筑面积12万平方。建筑层数为23F,单铺面积为50500平方,目前正在招商阶段,物业只租不售。 招商情况 商业广场主要引进餐饮、休闲娱乐、专卖,目前招商工作正在预登记中,具体商铺面积、租金要到今年5月份会有。 项目进度 已经开工建设,预计XX年10月份开园 3)天泰大厦 本项目位于某市镜湖区两站广场,为某市的经济文化中心地段,距离市*、文化金融中心地带不足百米,本案建设目标是五星级以上标准的

33、酒店,集商业、写字楼、餐饮、娱乐等功能于一体,全力打造某市路陆门户的新亮点。 项目建设内容与规模: 该项目由安徽天泰置业集团有限公司控股的某大富房地产开发有限公司投资建设,总投资3.7亿元,占地15032平方米。主要建设内容为26层办公酒店塔式楼和延街商业用房、两幢19层公寓楼。裙房4层和塔楼5层用于商业、餐饮、娱乐等,塔楼6-11层用于写字楼、12-26层用于酒店经营,地下用于汽车泊位和塔楼设施用房。 某“天泰大厦酒店、天泰花园公寓”规划总用地面积15032平方米,总建筑面积9632627 平方米。 其中:酒店面积为73739天泰花园公寓高层住宅建筑面积24254.5、商业用房建筑面积875

34、0,建会所269、地下自行车库1350.9、停车位178个。项目总投资3.7亿元。 1、功能定位: 裙房4层和塔楼5层用于商业、餐饮、娱乐等,塔楼6-11层用于写字楼、12-26层用于酒店经营,地下用于汽车泊位和塔楼设施用房。 2、房屋结构: 为钢混、建筑面积塔楼,6-11层写字楼10000平方米、12-26层星级酒店60000平方米,裙楼4层约8000平方米商业旺铺。可合作、承租等方式。 招商情况 商业、餐饮、娱乐休闲、写字楼、酒店 项目进度 已经于XX年下半年开工建设, 预计XX年7月开盘 3)某滨江公园项目 该项目西倚长江,全长9.5公里,沿江向城市腹地纵深100250米,规划总占地面积

35、约1700亩。 其中一期工程占地约540亩,规划设计长2.35公里。其中282亩配套工程用地已被世茂集团以4亿元的价格摘牌,目前已到位1亿元土地款,各项前期审批注册登记工作正在进行。主要建设内容包括一座五星级酒店,一座文化艺术中心,一条特色商业街,一片高品质住宅单栋58层,总投资约2.6亿美元。 二期工程位于一期工程南段,长1.5公里,占地面积约330亩,主要设计定位为休闲体育为主体的沙滩公园、沙滩运动项目等。 三期工程位于城市中心区南端,长5.5公里,占地面积825亩,主要设计定位为生态景观区,大部分为生态绿地及湿地保护。 招商情况 五星级酒店、文化艺术中心、特色商业街 项目进度 目前正在进

36、行滨江公园的基础部分建设。 28 3)某镜街 项目由沿黄山路、镜湖路的沿街商铺、内铺和一幢21层的酒店式公寓组成。酒店式公寓15层是会所,621层是酒店式公寓。商铺有地下一层二层,地上三四层的多层商铺组成。每个铺面都有独立的电梯,可直接从地下车库直到楼上店铺内 总建面57000地上39000其中商业9283 酒店公寓29717。地下18000其中地下一层为家居超市9000地下二层为停车库9000。 招商情况 公共健身会所、餐厅、精品专卖、家居超市、SOHO办公 业态分布 镜街商业街区由临湖的西街、向阳的南街、依路的北街和中心的金街组成,建筑多以二至四层商铺,由地上一至五层的公共健身会所、餐厅、

37、精品专卖以及六至二十三层的soho办公组成,地下一层为家居超市。 项目进度 工程进度已经到地上三层,具体开盘时间未定。 4)某联盛国际商业广场 项目位于赭山东路以南、保兴垾以东,其地理位置优越、交通便利、周围基础设施完善。商业地上五层,地下一层,酒店式公寓三十层,酒店二十八层。该项目将确立其商业中心区的优势,激发都市活力,强化商机,使其成为某市镜湖区的主流商业中心。该项目由香港联盛集团在芜企业某联盛置业发展有限公司投资建设。项目总投资2400万美元,地块规划用地面积39334平方米,总建筑面积208906平方米。规划为集商业、餐饮、影城、娱乐、酒店、酒店式公寓为一体的综合性建筑。商场部分采用框

38、架结构,框架抗震等级三级。总建筑面积179121.2平方米,其中地上建筑面积为149418.2平方米。 用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 39334 M2 208906.7 M 149418.2 M 22 29 商业面积 96842.8 M 28073 M 22其四星级酒店 酒店式公寓 SOHO办公 地下建筑面积 占地面积 容积率 建筑密度 绿地率 机动车停车位 24502 M 59488.5 M 17700 M 3.798 45.0% 20% 910辆 45辆 865辆 222中其中地上 地下 联盛国际商业广场SOHO公寓,户型包括单间公寓、一房一厅、两房一厅三种。 销售情况 售价 未开盘

39、 租金 / 销售率 / 出租率 / 面积区间 / 联盛国际商业广场委托资深的专业机构进行规划和招商,统一管理运营,并且只出售商业面积的45%,大部分物业自己持有。 招商情况 八大业态: 购物:大型生活超市、大型家纺城、名品专卖店、知名家电连锁 酒店:国际商务酒店、 SOHO公寓:高档SOHO公寓、 餐饮:国际连锁餐饮、美食城、景观餐厅、特色餐饮 娱乐、休闲:音乐沙龙、电玩城、演艺吧、洗浴中心 运动、文化:五星级电影城、真冰溜冰场、恒温游泳池、大型书城、健身会所 已经签约成功的商家有:家乐福、冠军溜冰场、星美影院。 正在洽谈的有:麦当劳、KFC、苏宁电器、金逸院线、迪诺儿童世界、奇乐尔儿童世界等

40、。 30 其中:冠军溜冰场是以“艺术溜冰”的理念,把体育与文化、溜冰与艺术充分的结合起来,形成一种全新的休闲时尚。星美影院共设有6个厅,由一个大厅、四个中厅和一个贵宾厅组成。 业态分布 商业广场主体楼高五层,地下一层为停车库;一、二、三层分别为大型超市、百货、精品店;四层为书城、滑冰场;五层为电影城、儿童天地、美食广场。 项目进度 已经于XX年x月x日举行开工仪式, 预计明年10月份部分商业场所开始营业,3年内全部开发完成。 5)香江碧水城 香港升辉国际投资集团是一家专门从事房地产投资开发、现代物流及国际贸易的大型综合集团,而升辉置业有限公司是今年7月份在芜注册,由香港升辉投资集团独资成立的、

41、专门从事房地产开发项目。升辉置业有限公司将携手世界500强的美国速8酒店与世界第三大建材集团,英国翠峰百安居,首次在某进行的房地产投资建设。 香江碧水城位于凤鸣湖北路与齐落山路交口,左依银湖,右望凤鸣湖,自然环境得天独厚、交通便捷,四通八达,都市繁华与世外桃源不过咫尺之间。为打造人居精品,升辉集团特邀世界著名设计公司,美国TAG国际设计公司与时间建筑设计院担纲设计。小区内小桥流水,绿水红花,一步一景,滋生诗意绿野。项目户型丰富而实用,面积多样而不失风致,将会为江城人民带来更多地选择。 香江碧水城总建筑面积约10万平方米,共有13栋多层住宅1000余套房源,建成后的香江碧水城将集住宅、百安居建材

42、超市、速8酒店、小户型单身公寓为一体的综合性小区,从而铸就一种引领潮流的生活方式。预计明年上半年,香江碧水城就会开盘。 招商情况 意向签约商家有:百安居建材超市、速8酒店 业态分布 大型超市、酒店、餐饮、单身公寓 项目进度 目前地块已经平整,尚未施工建设 31 6)小九华文化旅游商业街 占地面积约27亩,建筑面积2.5万,平均层数3.19层,功能齐全,配套设施完善,沿街设置六大特色区:景观楼、休闲区、古玩字画区、佛事文化区、茶楼酒肆。其中休闲区内可从事茶楼、酒吧、咖啡厅等休闲项目的经营,形成一个集“购”、“吃”、“娱”三大特色, 本案初步规划的建筑主体有七幢,主体人流环通为南北走向。其中与西面

43、的安师大住宿区毗邻分布的是1、2、3三幢楼,其余4、5、6和7四幢楼顺九华山路由南至北依次分布。 依据现有的建筑规划来看,整个商业街长约250米,出入口有五处,地下停车场长约180多米,入口在项目4的最北端。 项目经济技术指标 总用地面积17800平方米 总建筑面积24742平方米 地下车库 2960平方米 建筑密度 43 容积率 1.39 绿地率 18 停车库 83辆 临时泊车位 25辆 以下是根据图纸上的部分尺寸标注,粗算每幢楼的面积,如下表所示: 楼号 1 2 3 4 5 6 7 售价/租金 售价 37000元/ 招商情况 租金 40-50元/ 面积 约4166.7平方米 约3713.0

44、4平方米 约2552.46平方米 约2884.58平方米 约3634.77平方米 约3743.85平方米 约4046.55平方米 最高层数 4层 5层 4层 3层 3层 3层 3层 备注 局部四层 顶层为机房 局部四层 局部三层 32 四大主题商业:1、餐饮:酒楼、休闲美食、特色小吃等 2、休闲:足浴、桑拿、健身房、酒吧等 3、文化:古玩书法、旅游用品、佛教用品等 4、专卖:民族服装、化妆品、女子美容等 项目进度 项目已经动工,物业在23年内只租不售 7)银湖.波尔卡 总建筑面积42万方,其中住宅面积27万方,银湖.波尔卡大街建筑面积 15万平方米,集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、商务和综合服

45、务配套等商业业态为一体的第四代商业模式大型时尚休闲商业街区。由980米的越秀路商业街,350米的步行内街,800米湖岸生态休闲娱乐区、300米景观大道、SOHO组成。是区域范围内档次最高、规模最大、业态构成最全的国际化休闲商业街区,银湖波尔卡大街总体规划由中国商业地产规划权威,上海新天地总设计师、同济大学建筑系主任莫天伟教授亲自领衔,将国际流行的商业街区引入某,以多广场、多节点创造丰富的街区空间。 销售情况 售价 综合楼:租金 销售率 出租率 面积区间 48005300 步行街:4830 拖二)其中1、2号楼3、4层改为单身公寓:3277元/ 向阳渔港银湖宾馆已经开业。总面积4000平方左右 五大功能分区 980米越秀路商业街 350米步行街 800米湖岸生态休闲娱乐区 300米景观大道 SOHO 招商情况 六大主题业态 销售率达90%。 / ,商铺面积90-4000平

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