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1、商业规划的六项原则及大内容商业规划的六项原则及八大内容 一、商业规划设计的六项原则 一个商业项目前期是一定要做规划设计的，但很多项目违背了这个规律，最后才发现项目建起来以后很多方面需要补救，所以项目建设前期一定要进行规划设计，那么商业规划设计有哪些原则呢？ 1、市场调查是前提 商业必须要进行充分的市场调查，没有市场调查是不能定位的，是不能进行规划和设计的，所以我们认为各项调查是前提。 2、商业定位是依据 我们进行商业规划设计时，一定要依据商业定位的要求，即商业项目是做什么的？做什么业态，什么品类。如果要做一个家居建材城，它的荷载、层高、柱距的要求是有特殊性的，整个物业也就存在特殊性。同时物流系
2、统不一样，整个卖场的动线交通就会不一样，客流交通也就存在差异。 商业定位不仅仅是业态的定位，还包括经营定位，如果我们要做一个商业步行街，要进行统一管理，分散经营，那么物业设计肯定要符合商业步行街的需求。 所以我们所有的设计、布局都是要依据定位来做的。 3、设备配套是重点 不同的业态定位、品类定位、功能定位对设备配套的要求是不一样的，比如一个购物中心，就可能有餐饮、休闲、娱乐，就存在给排水、通风排烟、垃圾处理的问题。如果要做一个夜总会，由于营业时间的特殊性，就要考虑垂直交通的问题。如果要做电影院，除了营业时间之外，层高、柱距都是有特殊要求的。 4、经营管理是目标 我们做的前期调查、商业定位、设备
3、配套都是围绕着一个目标，那就是后续的经营管理，如果说定位、布局、配套都不符合要求的话，那就不能保障商业项目的后续经营。 5、多方沟通是保障 商业项目一定要保持多方面的有效沟通，比如管理团队要与开发商有效沟通，要了解投资商的发展战略、投资策略、财务状况，另外还要和建筑设计院沟通，大家都知道商业建筑不同于普通住宅，是有自身的特点的，它可以解决建筑规范、消防规范、形象外观，但是它不能解决商业规范，所以我们要和建筑设计院沟通，如果这个商业项目建设完成后准备出售，那我们还要和销售公司沟通，销售公司总希望将商铺切割的越小越好，但是10平方米以下的商铺是不能做品牌的，所以商铺的切割面积也是需要沟通的。如果商
4、业项目引进主力店的话，我们还需要和主力商家沟通，比如沃尔玛、肯德基。所以商业规划设计需要多方沟通。 6、投资策略要照顾 投资策略要照顾谁呢？照顾老板，开发商。如果老板急于解决资金链的问题，那我们肯定就要在商业规划方面配合投资商的资金回笼，而不能单纯的考虑商业的美观、利用价值，而要考虑商业项目的长期经营。如果顾此失彼，商业项目将很难经营下去。 二、商业规划设计的八大内容 1、项目的业态规划 除国家规定的业态之外，我们还可以将业态细分，即划分为主业态与子业态。作为一个商业项目来讲，我们要进行规划设计，首先要对它的业态进行规划。 商业项目的业态规划包括哪几项内容呢？它主要包括业态定位、业态组合、业态
5、布局和市场定位。 2、项目的功能规划 商业项目前期的功能规划对于商业项目具有重要的作用，它直接影响到商业项目后期经营的效果。 商业项目的功能规划包括：商业功能设计、商业功能组合和商业功能布局。 3、项目的布局规划 布局，就是一个商业项目的各个楼层做什么，每个楼层的通道怎样设计，应该是什么走向，这是布局规划。 商业布局是指各类商业业态、经营品类、消费功能，在商业物业内部空间立体分布的经营格局。商业布局包括垂直布局、平面布局和区域布局。 4、项目的交通规划 商业项目的外部交通、内部交通、垂直交通、平面交通都应该怎样去做，这叫交通规划。 商业交通有“四流”，包括车流、物流、客流、员工流。 商业交通还
6、有外部交通和内部交通之分。 外部交通主要包括：城市道路网的协调、广场功能及人流组织、主入口设计及人流导入、车辆分流及路线设计。 内部交通分为垂直交通和平面交通，垂直交通包括主次动线宽度与走向、电梯的类型及功能、电梯的位置及方向、电梯的空间分区、电梯的时间控制、员工通道及管理；平面交通包括共享空间客流汇聚、交通节点客流组织、主次动线客流分流。 5、项目的空间设计 商业项目的空间都很多要求，比如层高、柱距、中庭、天花等，都属于空间设计的范畴。 空间设计包括三项规范：建筑规范、消防规范、商业规范。空间设计的商业规范包括：层高、柱距、荷载、平面空间、天地柱墙、电梯的位置方向和功能、配套用房的位置和面积
7、、主楼和辅楼的关系控制。配套用房的预留包括：办公室、理货间、投诉接待处、员工更衣间、监控室、总收室、员工食堂、周转仓。 6、项目的设备配套 商业项目配几部电梯、几部货梯？配不配观光梯、扶梯？空调、暖通、给水排水、强电弱电等怎么配？这些都属于设备设施的配套。 商业项目的设备配套包括：电梯的类型与功能、电梯的位置和方向、强电的配置与分配、弱电的类别与分布、消防的分区与设置、安防的布点与监控、广播的布点与配置、给排水的点位配套、通风排烟的点位配套、煤气管道的点位配套、空调暖通的选型配套、垃圾处理设备的配套等。 7、项目的装修设计 商业项目的装修有很多标准。不同的业态对装修设计有不同的要求。比如商业项
8、目是做整顶还是做裸顶？还是整顶与裸顶结合？这些都属于商业项目的装修设计。 商业项目的装修设计包括：一次装修、二次商装及美陈导购。一次装修包括：装修的档次、标准和材质、天花的造型与动线、灯具的选择、照度与颜色、共享空间的造型与美化。 二次商装包括：二次装修的标准要求、材质与工艺、LOGO与品牌形象、壁柜、柜台、货架规范、二次照明。美陈导购包括：卖场广告灯箱、卖场导购指示、卖场美化陈列、卖场气氛营造、销售导具及商品陈列。 8、项目的外观形象 商业项目的外观形象包括外广场、中庭、外立面、橱窗、广告位，这些都属于商业项目的外观形象，我们都应该规划起来。 商业项目的外观形象包括：外立面、外广场和主入口。外立面包括：立面风格造型、玻璃幕墙与窗户、广告灯箱、橱窗设计陈列、店招商号、夜景效果、挂件预埋。外广场包括：功能设计、功能分区、出入口疏导与引导、灯光与绿化。主入口包括：主入口的位置与方向、主入口的宽度与高度、主入口的造型及材料、主入口与广场的高差、主入口的美化布置。
