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1、眉山房地产市场调研,一、市场环境解析,1,、眉山城市发展定位,2,、眉山城市格局情况,3,、北部新城规划发展剖析,1.1,眉山职能定位,?,城市职能定位,?,成渝经济区现代化工业基地,?,成都南翼文教科研基地,?,西部综合交通枢纽重要节点城市,?,东坡文化为特色旅游目的地,?,眉山政治、文化、经济中心,?,城市人口规模,2015,年中心城区达47km2，约,50,万人,2020,年中心城区达62km2，约,65,万人,远景规划,2030,年达82km2，约,85,万人,?,2010-2020,年城市规划图,?,2010-2030,年远景城市规划图,历史文化名城,生活品质之城,现代工业新城,20
2、11,天府新区眉山区域双核分工,彭山青龙：新材料、生物医药、节能环保及现代物流产业；,仁寿视高：发展农副产品深加工、机械、电子制造为主的宜业,宜商宜居的新型产业综合体。,眉山城市定位,2016,年四川,5,大经济区建设规划,借助成都平原经济区发展规划，加快成都与眉山等周边城,市同城化进程，区域协同交通、民生等发展！,2014,年成渝经济区成都城市群发展规划,以成都为发展核心，拓展拓展,成德绵眉乐,、成雅遂、成资城市轴线，推进城市群一体化发,展，眉山城市产业以装备制造、新材料、生物医药为主！,依托成都城市群同城化发展，承接医药、装备制造业！,1.2,眉山城市格局,西部,现代工业新城,中部,历史文
3、化名城,岷东新区,生活品质之城,?,现代制造业集群,?,工业园区风貌,?,工业文化展示,?,现代服务业,?,高品质宜居社区,?,三苏文化延续及,系统展示,?,综合服务业,?,品质逐步改善,?,三苏文化核心区,岷东新区,生活品质之城,中部,历史文化名城,西部,现代工业新城,一轴两翼发展格局,以中部核心城区为主，延伸为西部工,业区及岷东宜居区三片式格局，并多,点开发、多组团发展！,泡菜产业园,东坡岛,北部新城,经开新区,核心城区,岷东大学城,西部新经济增长轴,成眉战略新兴产业,空港高技术产业,科学城研发产业,现代农业科技产业,成眉工业集中区,彭山经济开发区,成眉石化园区,眉山经济开发区新区,金象化
4、工产业园区,甘眉工业园区,机械工业园区,沿承天府新区产业发展轴,依托成昆铁路，连接天府新区、彭山、眉山，,规划面积,300,km2,“两化互动、产城一体”，,打造现代工业旗舰和城市组团。,西部新经济增长轴,产业导入及人口导入重心在西,眉山产业发展中心，主要以金象化工产业及“西部药谷,”形成两大园区，依托化工、生物、医药研发、制造，,拉动城市区经济发展，未来导入人口,13.5,万人,经济,开发新区,金象,化工园,?,眉山经济开发区新区规划图,?,金象化工产业园区规划图,中部核心居住生活区,?,眉山老城区,?,轨道发展组团,?,眉州大道片区,?,东坡岛,?,北部新城,眉山核心城区发展主轴：眉山向北
5、,由于铁路及河流的分割，眉山主要发展方向为向北,，未来,3-5,年主要发展核心可能为“北部新城”,9,大家有疑问的，可以询问和交流,可,以,互,相,讨,论下，,但要小,声点,1.3,北部处于发展中期,呼应天府新区、拥江发展,和谐、自然、人文的生活品质之城,西北的建设已基本成型，后,期将进入东北片区的建设，,随着需求变化，自然资源占,有的利好，,东北片区将往改,善及再改方向发展。,北部新城城市发展方向,主要以便捷交通，功能复合的文化、田,园之城。,教育,科研,社区,配套,医疗,规划,文化,设施,刚改,住宅,综合医院,2,处,社区卫生中心,4,处,残疾人康复中心,4,出,大型商业综合体,6,处,综
6、合贸易市场,7,处,老年服务人心,2,处,幼儿园,6,处,小学,5,处,初中,6,处,旺达广场,加州国际,小型图书馆,2,处,小型文化馆,2,处,综合文化活动中心,7,处,北部新城,?,眉山经济发展基础薄弱，在成都平原城市群中缺乏较为核心的竞争力，,外来人口导入相,对较为困难,；,?,依托成昆铁路线的现代工业新城，目前重点招商引资区域，,未来的经济支柱产业、人口,导入主要在西部,；,?,本地客户中部核心城区观念仍根深蒂固，优势滨河景观资源、较为完善的发展配套、及,河流的分割，,北向发展显然成本最低,；,?,北部新城西北区域的发展已初具模型，,后期将进入东北区域依江建设的一个阶段,；,?,土地供
7、应情况来看，,短中期房地产开发热点市场以城北、南湖板块,，及发展较为完善的,崇礼为主，北部新城在后期城市的发展中，仍是核心区域！,小结,?,眉山规划分析总结,北部新城，城市发展的重点方向,二、区域楼市情况解析,1,、未来楼市政策预测,2,、大市场情况分析,3,、板块楼市发展简析,4,、物业类型市场初判,未来楼市政策预测,?,与一、二线城市对楼市的促、仰结合的政策不同；,?,眉山楼市,2014,年,-2017,年以前始终处于补贴政策的促发展环境，“去库存”效果显著；,?,库存大幅减少，预计短期内政策求稳。,凡在眉山城区购买商品房的，按,60,元,/,平方米给予购房补贴！,针对农民买房：政府补贴,
8、300,元,/,，开发商,200,元,/,！,2014.7,2015.5,针对所有眉山市民以及外地来眉创业人,员，政府补贴,200300,元,/,，开发企,业优惠,200,元,/,2016.1,2016.12,补贴政策到期，不再出,台相关促进政策,330,政策：二手房营业税免征由,5,年改为,2,年；二套房商首付降至,4,成；公积金首,套房降为,20%,2015.3.30,积极楼市政策期结束，改善型需求重要性凸显！,在过去两年中的政府补贴政策的需求刚性推动下，大部分农民进城客户、首置刚需客户、以及为子女置业,等客户的购房计划提前，且大规模恐慌性购房使得眉山区域的潜在性购房需求得到提前释放，未来
9、刚需客,群购房需求将会大幅削减；因此未来,2-3,年内客户换房、追求舒适性的改善型置业需求将会有一定的上升比,例！,大市场情况分析,注：数据来源于锐理备案数据，数据截至,2017,年,6,月,30,日,供求比在,0.8-1.2,之间供求较为平衡；供求比,1.2,，市场呈现供大于求；供求比,0.8,，市场呈现供不应求，但总存量仍高达,9700,余套！,延续一二线楼市热潮去库存时代结束，进入调整平衡发展期,从近两年楼市销售趋势分析，,2015,年,5,月启动购房补贴去库存，楼市整体供应小于需求，房源缩减进一步抬,高房价，随着下半年进入调整期，且未来,1-2,年随土地供应增加，市场供需得以平衡，价格
10、涨势放缓！,去库存,4000,元,/,4500,元,/,5000,元,/,大市场情况分析,刚性需求显著，低密产品稀缺凸显需求上扬,从历年销售占比演变分析，超高型渐变发展明显，高层产品占据市场,90%,份额！,眉山本地的低密性产品需求逐渐凸显，高层及超高层的价格逐渐趋于平缓！,注：数据来源于锐理备案数据，数据截至,2017,年,6,月,30,日,注：数据来源于锐理备案数据，数据截至,2017,年,6,月,30,日,中心城区陷入红海竞争，后续竞争的态势还将维持,眉山城区楼市基本分为,7,大板块，主流开发市场仍位于眉州大道片区，且目前可售房源较多，其他区域基本属,于尾盘、待推阶段！,板块楼市发展简析
11、,板块楼市发展简析,高层开发较为集中，别墅较依托自然资源，洋房供应偏少,从踩盘信息来看，目前市场主流在售,27,个项目中，,26,个高层产品，,5,个供应别墅，,2,个洋房、多层产品，大平层产,品,1,个！且以尾盘、待售居多，目前已推库存量仅为,1000+,，但待推及远期库存高达,18000+,！,注：数据来源于踩盘跟踪案数据，数据截至,2017,年,11,月,?,区域楼市,：区域属于眉山高端住宅区。,?,区域规模,：本项目属于中型规模为主。,?,区域面积：,500,为主力；,?,区域价格：,11000,元,/,左右,?,区域客户：,眉山高端客户群体，看重环境、未来生活,远期总推量,1,年销售
12、总量,合计可推量约为：,478,套,2016,年,6,月,-2017,年,6,月消化量为：,24,套,478,套,24,套,=19.9,年,去化周期,板块楼市发展简析,江山美墅,冠城学府,岷东新区,岷东新区片区：,岷东于,2011,年正式规划出炉，属于眉山最晚开发的区域，距离眉山老城区较远，,眉山本地居民普遍认为偏远，认知度不高。且区域暂无产业人口、无经济发展支柱，难以导入大量购买需求,。目前在售楼盘仅兰溪江山美墅一个别墅项目，去化周期较长。,?,岷东供销压力：,区域目前处于初期发展阶段，开发信心不足，导,致大量土地供应多次流拍，且目前已拍土地大多等待开发；且岷东,规划以品质、低密性居住区域，
13、土地容积率、限高要求条件较多，,预计后期开发项目改善型产品，面临竞争压力较大！,东坡岛片区：,该区域依托东坡岛湿地公园独有的生态景观优势，成为眉山自,2010,年品质需求及改善,型需求集中区域，主要规划供应高层、多层、别墅产品。目前仅有紫胤府主力项目，预计,10,月开售。另外阳,光,1519 300,亩地块，预计推售放缓。,?,区域楼市,：品质需求及改善型需求住宅区，多为高端品质型项目。,?,区域规模,：多为超百亩大、中型项目。,?,区域面积：,高层,80-130,为主力，,280,联排；,?,区域价格：,高层均价,7500,元,/,左右，联排在,12000,元,/,左右,?,区域客户：,眉山
14、本地私营企业主，企事业单位人员为主，少量成都投资客。,合计可推量约为：,3100,套,2016,年,6,月,-2017,年,6,月消化量为：,3000,套,远期总推量,1,年销售总量,去化周期,3100,套,3000,套,=1.03,年,?,东坡岛供销压力：,该区发展逐渐成,熟，后续无新地供应，在售项目基本,无库存。未来供应量为阳光,1519,四期,及紫胤府，预计后期产品以高层品质,+,低密改善型为主，去化放缓。,板块楼市发展简析,阳光,1519,临江邸,东坡岛,紫胤府,东坡院子,阳光,1519,四期,眉州大道片区：,眉山政务中心板块集中大量政府机关，属于眉山“新城”发展区域，主要以外来,人口
15、购房需求为主，随区域成熟配套完善，将形成眉山人口、政务服务中心。区内绝大部分以刚需高层产品,为主，价格,4800-5500,元,/,，少量低密、改善产品，价格,6000-8000,元,/,，别墅,18000,元,/,。,板块楼市发展简析,凯旋公馆,旺达铭苑,玉龙半岛,领地花屿,半岛龙湾,麓湖花园城,锦泰金樽,英伦蓝岸,公园,1,号,鸿通东湖春天,加州国际城,玫瑰园,19,期,锦泰未来城,眉州大道片区,万霖钱丰,板块楼市发展简析,?,区域楼市,：区域项目高层刚需为主，少量低密、改善项目。,?,区域规模,：主要项目属于中小规模。容积率条件较高，,3,以上为多数。,?,区域面积：,产品整体趋向刚需，
16、面积段偏经济,70-100,为主力，少量首改面积以,100-146,为主力；,?,区域价格：,区域竞争剧烈，多数产品无开发无亮点，均价多在,5000,元,/,左右，低价刚需产品是区域成交主力,?,区域客户：,主要来自眉山城区北部进城人口、西部工业区客户，少部分改善型需求客户,合计可推量约为：,11536,套,2016,年,6,月,-2017,年,6,月消化量为：,5288,套,远期总推量,1,年销售总量,去化周期,11536,套,5288,套,=2.18,年,眉州大道片区供销压力：,北部片区处于高速发展阶段，在售项目众多，库存量较大，但市场需求基数较大，,周期控制在,2,年左右，但潜在未开发地
17、块多，加之未来三年为城区主要供地区域，销售风险较高！,?,区域楼市,：区域发展较早，配套成熟，项目刚需为主,?,区域规模,：主要项目属于小规模。容积率较高，大部分,3,以上；,?,区域面积：,产品整体趋向首置刚需性；,?,区域价格：,5000,元,/,左右，其中低价刚需性产品是主力；,?,区域客户：,主要来自老城区客户，地域情节较重，看重配套。,板块楼市发展简析,裴城春天,林元康城,香颂城,东方银座,望族,1881,岷江大道片区,岷江大道板块：,为眉山老城区向外拓展的区域，属于向新城区过渡区域，高低、新老小区夹杂，,发展久远配套设施完善，多为老城区客户换房及子女置业需求。区域开发已近尾声，在售
18、项目减少，近期可,推户数,1097,套，均价,5000,元,/,，面积段以,60-100,为主。,?,岷江大道供销压力：,该区发展较为成熟，交通便利，在售项目较,少，且承接老城区换房、子女置业需求，销售压力较小。,合计可推量约为：,1097,套,2016,年,6,月,-2017,年,6,月消化量为：,1097,套,远期总推量,1,年销售总量,去化周期,1097,套,1000,套,=1,年,?,区域楼市,：南湖楼市基本开始向东坡岛看齐，以品质改善需求为主；泡菜城则基本为刚需。,?,区域规模,：基本为百亩以下的中小规模楼盘。,?,区域面积：,泡菜城刚需面积段偏经济,80,为主力，南湖首改面积,70
19、-110,为主力，以及少量,227,联排；,?,区域价格：,泡菜城在,4500,元,/,左右。南湖在,6000,元,/,左右，联排在,8000,元,/,左右,?,区域客户：,南湖基本来自老城区中高端客户，泡菜城主要为附近农村、工厂产业客户，南湖以首改客户为主。,板块楼市发展简析,合计可推量约为：,540,套,2016,年,6,月,-2017,年,6,月消化量为：,2400,套,远期总推量,1,年销售总量,去化周期,540,套,2400,套,=0.2,年,?,南部供销压力：,区域主要以城市挤,压型客群和首改客,户为主，目前该区,域供销严重失衡，,而且无供地计划，,属于价值洼地；,南部片区：,分为
20、南湖板块及泡菜城板块，为老城东南向发展地带。其中南湖依托，东坡湖南区环境、,临河优势成为品质刚需、改善需求集聚地。而泡菜城板块基本依托泡菜、旅游产业规划形成的居住片区，主,要客群以崇礼、永寿区域城市化农民为主，少部分喜好环境的城区客户，价格承受力低。,各物业类型市场初判,?,首置产品在各板块均承担着走量产品的重责。,?,后续东坡岛已无土地供应，以及南部片区暂无供应计划，在售项目后续供应不足，刚性首置需求必然向北部,区域外溢；,?,北部片区后续土地供应充足，主要以低价吸引城市挤压型客户，客户价格承受力不佳；,?,眉山首置市场总体以大赠送套四、套三为主，而新规限制赠送比例，随着本轮去库存完成，市场
21、上首置套四,产品将逐渐消失，套三双卫户型比例减少；,首置【,60-90,】,各物业类型市场初判,?,首改产品在各板块均有一定的销量。,首改【,90-130,】,?,北部片区本身单价低，加之面积控制及高赠送，客户在，适用于中低支付能力首改客户，存在有小部分需求，,目前缺乏高品质首改项目；,?,南部片区仅存少量首改库存，后续暂无供应计划。,?,东坡岛首改产品面积均较大，主力在,100-120,之间，高单价导致的高总价，大幅抬高了购买门槛，销量中,规中矩。短期内仅紫胤府入市，将继续延续低供应高价中量的销售格局。,?,首改品质型项目目前除东坡岛外，其他区域品质首改项目较少，未形成集聚区，市场存在机会。
22、,各物业类型市场初判,?,再改产品在各板块均有一定的销量。,再改【,130-160,】,?,英伦蓝岸由于自身产品的大面积，导致与周边赠送产品的劣势竞争，因此只能采用低价策略消化客户；,?,南部片区暂无无此类产品，后续暂无供应计划。,?,领地花屿凭借开发商品牌、良好的环境及生活意境的打造，吸收北部区域部分品质改善型客群。阳光,1519,的自身景观配套资源，吸引部分精英人群，取得部分销量。目前库存不足，后续只有紫胤府有少量供应，目,前市场机会大增。,各物业类型市场初判,?,豪宅产品全部集中优质板块内。,豪宅【,160,以上】,?,东坡岛和南湖板块，随着地块稀缺，越来越趋向于“豪宅化”。,?,北部片
23、区缺乏豪宅项目，目前仅售领地花屿少量花园洋房,?,岷东新区仅江山美墅,1,个项目在售，主推独栋销量不高，联排双拼暂无市场。,?,眉山豪宅市场需求逐年上升，有自然景观的区域后续供应少，市场有一定机会。,各物业类型市场初判,市场机遇综述：,首置：,?,南湖及东坡供应不足，价高涨，需求必然外溢；,?,北部片区大量供应，与之形成同质化竞争；,首改：,?,北部片区以低价,90-110,面积段大量供应；,?,东坡岛以高价,100-120,面积一般量供应；,再改：,?,北部片区领地花屿少量再改，市场反应良好；,?,市场后续供应量整体偏少。,豪宅：,?,南湖及东坡板块，有高价值资源，量价表现良好。,?,北部仅
24、有领地花屿少量洋房，市场反应良好。,?,岷东新区别墅项目销量一般，,市场竞争局势,竞争激烈，难度高,风险较高,低端竞争大，中等价位,110-130,面积段有一定市场空间,北部再改市场缺失,有市场空间,自然资源有限,供应量大，风险极高,?,随着,“去库存”积极楼市政策期结束，,楼市将进入平衡期政策稳健,；,?,成都限购导致部分需求向眉山外溢，加之眉山尾盘、高端项目溢价使市场迎来恐慌性购,房，大部潜在需求提前释放，市场走量已于,5,月份下滑，伴随下半年大批项目推货、新盘,入市，缓解市场缺货状态，,预计价格走势将有所放缓,?,眉山区域刚性需求显著，占比,90%,，但,低密产品稀缺性价值开始凸显，价格
25、稳涨,；,?,2017,年楼市供应明显缩减，高层供销集中在,0.5,左右，,洋房及多层产品,0,供应,；,?,7,大板块发展差异明显：,东坡岛高端、改善趋势一枝独秀,，其他板块仍以刚需为主；,?,未来发展预判：中心城区陷入红海竞争，东坡岛将逐渐退出主流市场，,北部新城将成为,未来开发主力区域,，现代工业新城、岷东新区仍属于市场空白区。,小结,?,眉山楼市总结,楼市步入调整期，北部新城为竞争核心区，未来主战场,三、眉山市最近土地供应情况,第一宗土拍,第二宗土拍,第三宗土拍,眉山,2017,年,12,月,20,日拍卖三块地位置,小结,?,本次土拍吸引了国内、省内、市内共,29,家房地产公司参拍，可谓大佬,云集，火爆程度可见一斑，至此，三宗地皆火热拍出，可以预测，明年,眉山房地产市场东坡岛片区、眉州大道片区、南湖片区即将全面破万。,
