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1、土地开发中的征地与转用手续详解土地开发中的征地与转用手续详解 我国宪法第十条规定，我国的土地性质分为国有与集体所有，其中，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于集体所有，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。将集体土地转为国有土地的唯一途径是合法申请办理“征地手续”，土地性质是不能逆转的。 我国土地管理法第四条规定，国家实行土地用途管制制度，由国家编制土地利用总体规划来规定土地用途，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用地，其中，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用
2、地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等，未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。将农用地转为建设用地的唯一途径是合法申请办理“转用手续”，土地用途也是不能逆转的。鉴于我国的国情，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 以上是分别从土地性质、土地用途来阐述的，就土地开发中遇到的集体土地征与转的问题，可能同时面临性质与用途的变化，相对比较复杂一些。根据通常遇到的情况，大致分为两大类。一类是集体农用地开发成国有建设用地，需要同时办理征地及农转用手续，需要农转用指标，如果是耕地，还需要耕地占补平衡指标，需要缴纳耕地占用税及新增建设用地有偿使用费；另一类是宅基地、村镇
3、社办厂区等集体建设用地开发成国有建设用地，只需要办理征地手续，不需要办理农转用，不需要农转用指标，也不需要缴纳耕地占用税及新增建设用地有偿使用费。 在大量的土地整理开发实践中，土地征与转的组合类型可概括为以下几类： 既征又转：符合两规的集体农地； 先征后转：建设用地指标不足，先以农业类开发征地与农民脱钩； 只征不转：已是集体建设用地或集体农地征为国有用于城市绿化景观； 只转不征：原为国有农地； 不征不转：包括三种情况，一是国有盐场、大型工矿改造，已符合土规，需调整城市控规；二是国有水库等水利交通用地，需要调整两规，增加城乡建设用地规模，无需新增建设用地指标；三是国有未利用地，需要修改两规，无需耕地占补指标，但需纳入年度用地计划管理。 在土地开发过程中，平土地、修道路、铺管线等是看得见得工作，土地的征与转手续是看不见的、往往被忽视的工作，但却是土地开发的核心及根本、价值基础及法规依据。
