《土地面积方面的一些概念.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地面积方面的一些概念.docx（9页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、土地面积方面的一些概念总占地面积 这块地的实际大小。 可开发面积 除去绿化、道路退让等以后，实际可以用来建房的面积。 土地购置面积 房地产企业收购的土地面积。 待开发土地面积 指经有关部门批准，通过各种方式获得土地使用权，但尚未进行开发的土地面积。 正开发土地面积 是指已开始七通一平等前期开发工程，但尚未完工，不具备进行房屋建筑物施工或出让条件的土地面积。 完成开发土地面积 为了出让而平整的土地。但不一定今年出让。 土地出让面积 计划供应土地面积。 房地产开发面积 开发面积=占地面积容积率-建筑面积 土地开发面积 土地开发是指对未利用土地包括荒山、荒地、荒滩等，通过工程或生物措施，使其改造成为
2、可利用土地的行为。按开发后土地用途来划分，土地开发可分为农用地开发和建设用地开发两种形式。其中，农用地开发包括耕地、林地、草地、养殖水面等的开发；建设用地开发指用于各类建筑物、构筑物用地的开发。 房屋施工面积 是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。 房屋新开工面积 是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽的日期为
3、准。 竣工面积 竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑. 总建筑面积 开发商建成的所有房子的面积。 建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积 商品房的销售面积 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。 实际销售面积 是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，
4、在报告期又竣工的商品房屋面积。 公摊面积 套内面积公用建筑面积分摊系数。 1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%。 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积套内建筑面积总和。 公用建筑面积 整栋楼的建筑面积套内建筑面积不应分摊的建筑面积。 套内建筑面积 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积。 套内墙体面积 公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。 使
5、用面积 建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。 使用面积系数 用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。 辅助面积 建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。 结构建筑面积 建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。 居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积。一般作为衡量居住水平的面积指标。 计租面积 作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台，壁橱等。非住宅用
6、房按建筑面积计算。 使用率 使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 实用率 套内建筑面积和住宅面积之比。 容积率 总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。 建筑覆盖率 又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 绿化率 指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 绿地率 指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。 得房率 得房率是指套内建筑面积与套建筑队面积之比。 空置率 在北京统计信息网的“房地产开发统计报表制度”中，空置面积指的是“
7、报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建，统建代建，公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”按照这个定义，空置房指的是可供销售或出租但是尚未销售或出租的房子，不包括已经出售或者出租的房子在内。这个空置面积定义关注的是房地产市场的供求关系。销售出去的住宅已经脱离了市场，属于另外一个研究范畴。这些住宅无论是否入住或者出租，都属于消费者行为。两者并不能混在一起。 在中国统计年鉴中并没有商品房空置率的统计数字，连空置率的定义都没有。当前流行的空置率计算方法起码有三
8、种：第一，全社会空置房面积除以全部住房面积。第二，空置商品房面积除以最近三年内竣工面积。第三，空置商品房面积除以当年竣工面积。众所周知，三年内竣工面积要比当年竣工面积大二、三倍，全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样，计算结果自然大相径庭。 有人说：“按照国际通行惯例，空置率在5%至10%之间为合理区；空置率在10%至20%之间属危险区；空置率在20%以上为严重积压区，极度危险”。 商品房空置率合理区间初步确定为： 0-14之间。空置偏少，供不应求，资金紧张，价格飞涨，影响发展； 15-30之间。空置适量，供求平衡，资金充裕，价格平稳，良性发展； 31-40之间。空置偏多，供大于求
9、，资金偏紧，价格回落，缓慢发展； 41-50之间。产生积压，供过于求，资金占压，价格下跌，停止发展。 土地开发 土地开发是指对未利用地包括荒山、荒地、荒滩等，通过工程措施、生物措施和技术措施，使其改造成为可利用土地的行为。 土地整理 土地整理是指在一定区域内依据土地利用总体规划与有关专项规划，对田、水、路、渠、林、村等实行综合整治，调整土地关系，改善土地利用结构和生产条件，增加可利用土地面积和有效耕地面积，提高土地利用率和产出率的活动。 土地储备 土地储备就是土地一级开发，是指由*或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政
10、配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。即国家通过其指定的*部门将城镇国有土地或将乡村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的过程，出让的土地，可以是生地，也可以是熟地。 划拨土地、出让土地 土地的取得方式主要有租赁、入股、授权经营、出让、划拔等几种，土地划拔和土地出让是房地产开发的主要形式，两种形式都可以办理国有土地使用证，但也有一些差别。 以划拔方式取得的土地，没有具体的使用年限，只要地上物不灭失、国家不征用，土地使用权就存在。但划拔土地上的房屋在转让时，需要到国土资源管理部门办理转让审批手续，补交土
11、地出让金。目前，此类情况均为房改房、集资房、解困房等政策性房屋。 出让土地上的房屋有具体的使用年限，住宅用地到期后将自动续期，但到期后是否需要继续交费、如何交费等问题目前尚未最终确定。如果国家征用此类土地上的房屋，将根据土地出让的剩余年限，结合当时的地段价值，做相应补偿。而划拔土地在国家征用时，没有土地补尝费用。出让土地上的房屋转让时，土地证直接更名即可，只需交纳05元平方米的手续费，无需交纳土地出让金。另外划拨土地证的房屋在二次交易的时候，如果做个人抵押按揭时需要担保，但出让的土地证就不需要。 土地“招、拍、挂” 土地法及国土资源部相关法规规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向
12、社会公开出让国有土地，统称为招拍挂制度。“招、拍、挂”即土地的招标、招商、拍卖和挂牌。 土地招标是指土地招标出让程序，即市土地局制定土地招标方案，经市*批准后发布招标公告，购买者按照规定程序投标，由评标委员会决定中标者，中标者按合同支付土地出让金，然后领取土地使用证。 土地招商是指土地协议出让程序，即市土地局根据市*批准的出让土地方案，向境内外发布土地出让信息，有意受让者提出申请，双方协商达成一致后，签订土地出让合同，支付全部土地出让金后，领取土地使用证。 土地拍卖是指土地拍卖出让程序，即市土地局制定土地拍卖方案，经市*批准后发布土地拍卖公告，市土地局组织拍卖，竞买者举牌应价，价高者得，在付清
13、全部土地出让金后，领取土地使用证。 土地挂牌是指土地挂牌交易，即在一定期限内将土地在交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。公告内应有最低交易价和交易期限限制。最低交易价不得低于应付土地出让金、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。 房地产开发 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是指在依据中华人民共和国城市房地产管理法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特
14、点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。 房地产开发包括土地开发和房屋开发。土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。
