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1、土地规划审批流程规划术语解释： “用地面积”项目建设所占用的土地面积 “建筑面积”建筑物的总规模 “容积率”建筑面积与用地面积相除得出的数 “控高”允许建筑物达到的最大高度 “绿化率”绿化面积占用地面积的比例 “建筑密度”建筑物基座面积占用地面积的比例，也称覆盖率 “红线”简单可理解为用地的边界线 “退线距离”建筑物四边退让红线四边的距离 “停车位”停放车辆的位置和数量 “间距”建筑物之间的相互距离 “遮挡”分光线遮挡和视线遮挡，常见为南侧建筑对北侧建筑的日照遮挡。 “日照测算”为保证被遮挡建筑的最低日照时间，而进行的一种计算 “代征地”由项目负责完成的但并不属于本项目的土地整理，常见为代征道
2、路和代征绿地。 规划审批部门和权限划分： 北京市规划委负责各类建设项目的规划审批工作，市规委和区县分局的权限划分经常处于变动当中，目前的趋势是权力向分局下放，大致分工为：中央单位、各大部委、军队武警项目，重大项目，由市规委审批，其它项目由分局审批，农民自建房由乡镇*规划科审批。 规划审批程序： 工程建设从头至尾基本要办理6-9个规划手续，依次为：控规调整规划意见函复规划意见书钉桩通知单设计方案审查用地规划许可证工程规划许可证开工规划验线竣工规划验收。 规划手续与其它手续的关系： 一个项目要想合法建设，需要得到多个*部门的批准，主要有：规划委的规划审批、发改委的立项审批、国土局的用地审批、人防局
3、的人防审批、消防局的消防审批、环保局的环保审批、交通委的交通审批，文物局的文保审批，建委的开工审批等等，程序繁杂。 但以上最主要的还是规划审批，一个项目能否建设，规划起的是一个“主审和决定性”作用，其它大致可理解为围绕规划展开的“副审”。 规划审批的标准和依据： 规划审批，也称为规划报批、规划报审、规划手续、规划报建等等，俗称“跑规划”。 所有建设单位都要追求自身项目的最大利益，这很正常，但作为城市管理者必须从宏观角度考虑问题，平衡各方利益，规划审批从某种角度上讲，是*对建设申请方过高期望值的一个理性回归。 一个项目能否通过规划审查，主要依据以下标准：拟建项目是否违背大的政治环境和大的建设政策，是否违背城市总体规划，是否超出具体地块的控规指标，申请程序、主体资格和报审材料是否符合要求，这些若都没问题，则规划审批方面不会有问题。 北京规划委概况： 首规委与市规委可看成是一个机构两块牌子，规委以前叫规划局，后升格为委，属位高权重机构，办事人员若说不出要见的人名，大门肯定是进不去的。 与建设单位直接相关的处室是：建管一处，负责城区外自有用地项目；建管二处，负责城区自有用地项目；用地处，负责非自有用地项目；总体处，负责城市、区县、乡镇总体规划的审查；详规处，负责控规调整；规划院，负责规划编制；综合处，负责接件发件。
