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1、城中村改造学习心城中村改造学习心得 通过对城中村改造的学习，结合我*的实际情况谈一谈我个人的体会和学习心得。 一、 我*的实际情况 1、*社区筹委会位于*以西、*路以南，总面积*平方公里，管辖*个安置小区，*个村民小组，总人口*人。*户，已安置*人，*户，未安置人口*人，*户。现有80%村民已安置到位，不从事农业劳动，不以农业收入作为主要生活来源，目前我社区筹委会人均农用地不足0.3亩标准，基本具备“城中村”改造工作条件。 2、我社区筹委会尚有项目用地*亩土地未拆迁，其中*有限公司*亩，*有限公司*亩，安置用地*亩，道路及其他市政用地*亩。 3、已建成小区由于配套基础设施不足、村民素质普片不高
2、小区脏、乱现象凸显。未拆迁的村民在原来的菜地及空坪搭建仓库、简易出租屋，外来流动人口较多，存在严重的安全、消防隐患，未拆迁范围内一片混乱，脏、乱、差情况十分严重。 二城中村改造的两种形式：无形改造和有形改造 1、无形改造 指“四个转变”，即集体土地转为国有土地，农民转为居民，村委会转为居委会，农村集体经济转为城市混合经济或股份经济。这是任何城中村改造必须进行的前期步骤。通过无形改造解决村民小产权房及产权核实问题，以及保护集体经济等问题。 2、有形改造 指物质改造层面，包括旧村拆除、新村建设、局部建筑拆除和环境整治等。1 彻底解决居民生活和居住环境，建立良好的投资环境，并加快城市化进程，提升城市
3、品位 三城中村改造涉及的利益主体： “城中村”改造正是*、开发商、村民与村集体等若干主体在“策略相互依存”的情形下相互作用，既涉及到村民与村集体的直接利益，又涉及到社会公共利益、社区利益、企业利益和*利益等。其本质是依据效率、公平与稳定原则，通过解决产权、政策、开发利益及拆迁安置补偿等方面的问题来均衡*、开发商和业主之间的利益。此外，城中村改造还涉及到外来租住人口的利益。 四改造措施 我通过本次的学习结合我社区实际情况按照“*决定，政策推动、市场运作”的总体思路，主要采取如下措施： 突出一个目标 即通过城中村改造达到“三赢”目标，社区筹委会村民赢得良好的生活和居住环境，开发商赢得合理的利润，社
4、会和*赢得良好的投资环境，并加快城市化进程，提升城市品位。 依靠*的强力支持为前提 城中村改造是城市发展的迫切要求，市、区、街必须本着从实践“三个代表”和科学发展观的高度，维护人民群众的切身利益，遵循城市科学发展规律对城中村改造工作给予大力支持。 1、政策扶持。*在政策方面的支持可以表现在两个方面：一是，对城市房地产市场的宏观调控，为城中村改建腾出一定的市场空间；二是，对旧村改造和建设的有关税费采取一定的优惠，以减轻旧村改造的资金负担。 2 2、资金支持。一方面可以直接通过资金补贴村庄改造；另一方面可以从财政中安排部分无息或低息贷款作为村庄改造的启动资金。 3、规划支持。确定合理的开发强度，增
5、加适量的赢利性公共服务设施。 落实保障体系 一是组织保障。社区筹委会积极配合市、区、街城中村改造领导小组改造工作，社区筹委会成立城中村改造领导小组或办公室，落实责任人，形成上下联动、点面互动、层层抓落实的改造机制。 二是政策保障。*在遵守国家法律、法规规定的前提下，本着尊重历史、照顾现实的原则，给与一系列政策支持，其主要内容为： 1、根据“*决定、政策推动、市场运作”的原则，开发商的资格，通过公开招投标的形式择优确定。 2、村民房屋拆迁和补偿面积根据社区筹委会拆迁安置方案计算，二楼及以上为住房、一楼为门面，住房按住房面积安置住房，门面面积按照适当折扣安置物业铺面。即村民如需要安置100平方米住
6、房，拆迁后可获得100平方米高层安置新房，100平方米门面可获得80平方米左右物业铺面。确保拆迁户与已安置的村民利益均等化。 3、为房地产开发商提供最大化的优惠政策，确保开发商能有利可图。 4、城中村居民的回迁房，免收人防、消防报建费。商品房的人防设施由开发商按规定建设。 三是思想保障。以“三个代表”及科学发展观的重要思想作为城中村改造顺利推进的最根本的思想保障。城中村改造最根本的出发点和落脚点就是一切为了人民群众的根本利益。 四是城中村改造应充分考虑村民的生活出路和社会保障，村民的出路和社3 会保障问题将直接影响到村民对城中村改造的接受程度。在改制后，改造村民享受城市居民同样的社会保障体系
7、把握五个关键环节 1、公开招投标环节。对于参与城中村改造的开发商，通过公开、公平、公正的方式进行公开招投标，择优选择。 2、监管工程资金环节。对城中村改造居民安置房建设资金、补偿金、搬迁费、租金等自有资金由开发商打入城中村改造指定账户，保证安置房建设资金的落实，及安置工程资金使用实行审核和监督使用。 3、公众参与环节。坚持以人为本，加强城中村改造过程中的公众参与。城中村改造工作如未能让村民积极参与，有可能造成延误、阻碍其实施的不良后果，哪怕政策对村民相当优惠。所以在城中村改造过程中应采取公开、互动、协调的公众参与方法和程序，让村民积极参与策划、规划、实施的全过程，争取村民的理解与支持，便于改造
8、的顺利实施。 4、居民回迁房建设环节。要求开发商先建好回迁房，再建商品房，保证居民尽快回迁，杜绝改造村居民回迁房出现“烂尾楼”。 5、安置小区规范化规划环节。对改造的安置小区的总体规划与空间环境、小区公共配套标准、住宅规划建设要求等都得提出具体的规范要求，保证城中村改造安置小区的规划建设与城市的总体规划保持一致并适度超前。城中村改造，继续使用珠海模式的规划设计方案与资金实力并重为两大门槛的招投标制度，促使开发商向高起点规划设计、重视生态景观、重视人文环境、重视现代化配套发展。 坚持原则 1、统一规划、分步实施原则。对城中村改造安置小区的功能和配套标准等4 方面提出科学合理、适度超前的规划要求，
9、为建设文明有序、设施完善、环境宜人的现代化小区奠定良好的基础。 2、一村一个拆迁方案，一个社区一个规划方案原则。坚持具体情况具体对待，具体问题具体分析，实事求是，因地制宜。每个村的方案体现各自特色，每个文明社区与周边的建成区衔接，实施统一管理。 3、改造新建原则。城中村改造必须按照城市总体发展要求，建现代化的商住综合高层住宅不建新村作为规划和建设的目标。 4、可持续发展原则。本着对子孙后代负责、对历史负责的态度，珍惜和合理利用有限的土地和环境资源，在规划建设中充分体现以人为本，人与自然结合的特点，创造良好的生活环境。 五改造工作难点 1、照顾村民利益。拆迁利益补偿是城中村改造的关键环节之一，与城中村改造最直接、最大利益关系者是改造的村民，如何调动村民的积极性、争取村民的支持关系到改造的成败。 2、*让利调控市场。是否能够进行大规模、高档次的“城中村”改造，市场运作又是一个关键因素。市场化运作模式激起了投资者的投资兴趣，*的角色是给与最大的政策支持、营造一个公平、公正的市场竞争环境。进行适当的房产市场调控培育新的房地产市。 3、提升综合竞争力。城中村改造一开始就得对的目标进行高定位，“城中村”的改造不是市政建设的“填平补齐”，而是实现城市的整体增值。通过城中村的改造，建设现代化文明社区，推动和提高农村城镇化进程和水平，从而提升城市综合竞争力。 5
