《物业项目经理培训教程课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业项目经理培训教程课件.ppt（62页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、,物业项目经理培训教程,2014年3月,内 容第一章：项目经理人的职责和使命 第二章：内部管理控制要点第三章：现场服务控制要点,项目管理现场控制要点,一、向客户提供优质的服务，树立企业品牌“物业品牌”二、实现预期利润目标，为企业提供利润贡献 追求利润是企业的最终目标。,第一章 项目经理人的职责和使命,一、财务状况（一）收入 1、物业管理服务费收入 2、停车费收入 3、有偿服务收入 4、其他收入,第二章 内部管理控制要点,（二）成本 1、人力成本 2、采购成本（1）物料采购成本（2）服务采购成本 3、运行成本 4、租金、税金及其他,二、资源配置（一）人力资源 1、数量 2、质量（二）基础设施提供
2、 1、工作场所 2、工作硬件和软件 3、通讯交通 4、其他,三、采购、供方选择和管理、库存管理 1、采购 采购申请核实采购需求选择供方采购实施验收入库货款结算库存管理领用出库 2、供方选择（1）价格（2）产品质量和售后服务（3）特许服务的专业资质（4）市场份额（5）市场信誉（6）技术力量（7）现场服务效果,3、供方管理（1）现场服务人员是否具备相应的专业资质（2）是否按照约定的频次和时间要求提供服务（3）产品或服务的质量是否达到合同的约定标准（4）是否存在因服务不到位（如服务质量、及时性等）而导致客户投诉（5）服务过程中是否有其它不良行为（如侵犯顾客或我方财产）,4、物料库存管理（1）验收入库
3、（数量、型号/规格/品牌、质量抽检）（2）贮存保管 分类分区保管，注意特殊物料（如易燃易爆、易碎、有毒物料）的特殊贮存环境（如温度、湿度、隔离火源磁场等）。（3）领用出库 按照“先老后新”的原则办理物料领用出库，并对领用数量和用途进行严格控制，使用剩余物料应重新入库。（4）库存盘点 定期清查各类物料的库存，做到“帐实相符”。根据实际需要对大量使用的低值易耗品设定库存底限，实际库存接近或越过库存底限时，及时采购。,一、客户服务（一）客户满意度调查 1、哪个部门组织？职责是否清晰？2、怎么做？（1）抽样比例、频次设置（2）调查内容（项目）是否包括现场服务的全部活动（3）发放和回收问卷是否关注客户感
4、受（4）是否基于数据的客观分析，调查结果是否真实（5）是否分析和研究调查报告（6）对满意率较低的服务项目是否采取改进措施,第三章 现场服务控制要点,3、注意避免：（1）生硬的问卷发放/回收方式，导致客户反感（2）对客户在问卷上签署的投诉视而不见（3）调查结果不真实，提供达到预期目标的虚假信息（4）不分析调查报告，调查报告一出来就成为档案,（二）客户投诉处理 1、人人都是客户服务员 2、客户投诉渠道的顺畅（电话、来访、来函、网站）3、客户投诉的识别（不满、抱怨、责令）4、客户投诉信息登记（无遗漏）5、快速沟通和反应，调查处理 6、处理信息反馈，因故不能及时处理的及时沟通 7、注意避免：（1）客户
5、投诉信息登记遗漏（2）置之不理或敷衍、搪塞、推诿（3）指责客户（4）内部沟通不畅，造成“管理环”断链（5）将内部问题转嫁给客户,（三）客户管理 1、建立客户档案资料（入伙时填写，及时更新）2、项目主要管理人员和客户服务人员熟悉客户情况 3、注意避免：将客户个人资料对外泄露（四）客户沟通 1、客户沟通方式（电话、走访、座谈会、社区文化等）2、定期或不定期沟通，有意识地开展情感服务 3、客户反馈信息的利用（作为改进工作的输入）4、注意避免：在客户不方便的时候打扰，漠视客户感受（五）服务态度和礼仪 1、要点：覆盖全员，具体内容见礼仪手册 2、注意避免：过于夸张，引起反感,二、工程（一）电梯 1、现场
6、运行效果（1）运行是否平稳，有无异响（2）平层是否准确（3）门开门合是否正常（4）对讲系统是否正常 2、导向、警示标识和环境（卫生、通风、照明等）（1）门厅（2）轿厢（3）机房（4）层站（5）井道（6）地坑 3、紧急预案（1）火灾（2）跑水（3）困人（4）故障（5）注意避免：紧急预案成为摆设，紧急情况发生时无法快速启动。,（二）消防系统 1、消防设备设施必须处于完好、随时可启动状态：（1）消防自动控制和报警系统（2）气体灭火系统（3）防火卷帘（4）喷淋灭火系统（5）消防泵、消防水池水位正常、消防水阀门开启（6）烟感（7）消防栓（箱）、水带及接头（8）灭火器（9）应急灯（10）防火门闭合，严禁上
7、锁 2、注意避免：发生火灾时，消防系统整体或部分不能正常运行。,（三）供配电系统 1、供配电系统处于正常运行状态 2、作业人员必须接受过专业培训，具备上岗资格 3、紧急预案：跳闸、停电等 4、发电机组（1）定期空载试运行（2）随时可紧急启动（油位、水位、自动/手动状态）（3）维修保养，供方监管（四）给排水系统 1、供水泵、潜水泵及其电气控制系统是否运行正常 2、水池高、低水位和溢水报警装置是否运行正常 3、二次供水水池/水箱/泳池是否定期进行清洗消毒 4、水质清洗消毒供方监管 5、水质化验报告 6、二次供水水池/水箱是否加盖上锁,（五）空调暖通系统 1、确保以下设备处于正常运行状态：（1）空调
8、机组（2）热力系统（3）送排风设备（4）防火排烟设备（5）水泵、冷却塔、末端风柜、新风机、风机盘管 2、供暖、供冷时间控制 3、空调机组维修保养和供方监管 4、空调水质处理和供方监管,（六）弱电系统 1、楼宇门禁 2、电子监控和防范报警 3、通讯和网络（适用时）4、火灾自动报警 5、气体/喷淋灭火 6、燃气泄露报警 7、停车场管理系统 8、电、水、气自动抄录系统（适用时）9、巡更、广播系统和其它（七）公共设施 1、建筑本体（1）天面（2）外墙（3）楼梯（4）走廊（5）地下室,2、建筑外观（1）外墙砖（2）外墙涂料（3）外墙玻璃或玻璃幕墙 3、公共设施（1）公共道路（2）公共照明（3）停车场（4
9、）康乐器材和场所（5）会所（6）泳池（7）各类标识。,（八）装修管理 1、施工方案审批备案 2、施工人员和时间段控制 3、施工现场巡查 4、动火作业控制 5、装修垃圾清运 6、装修竣工验收 7、注意避免：（1）破坏建筑承重结构（梁、柱、墙体等）（2）不做防水或防水质量差导致渗漏（3）施工噪音扰民（4）建材和装修垃圾不按规定时间和路线运送，乱堆放，挤占、争用、刮坏电梯（5）违章装修乱搭建，侵占公共部位（6）施工人员留宿,（九）维修服务 1、明码标价 2、设计并控制好服务流程 客户需求受理告之收费标准开单派工现场服务客户验收收取服务费服务费入帐 3、注意避免：服务费收入流失（十）综合管理 1、机房
10、管理（1）环境（卫生、照明、通风、温度、湿度、防护等）（2）工具配备（3）无人值守必须加锁，严格控制外来人员（4）液体流向、设备状态、安全警告等各类标识齐全 2、钥匙管理和控制（1）登记归类（2）复制控制（3）更换（4）借用（5）归还 3、注意避免：个人保管各类钥匙，钥匙管理失控,三、环境（一）绿化园艺 1、按流程：（1）浇灌（2）松土（3）施肥（4）修剪整型（5）病虫害防治（6）防护（如防台风）2、按作物：（1）草坪（2）灌木（3）乔木（4）花卉（5）盆栽与土植（6）水景 3、注意避免：（1）人流高峰期施药，产生异味（2）肥料、药物安全管理失控,（二）清洁 1、按流程：（1）开荒（2）吸尘除
11、尘（3）清洗（4）上油（5）打蜡抛光（6）除雪（7）垃圾清运 2、按部位：（1）地面（2）路面（3）墙面（内外）（4）天面（5）走廊（6）楼梯（7）地下室（8）会所、泳池（9）停车场或立体车库（10）架空层（11）沟渠（12）绿化带和乔木、灌木株体、水景（12）其他设施（灭火器、消防栓、开关、灯罩、管道、扶梯栏、雨棚、室外休闲娱乐设施、座椅、雕塑、装饰物、倒车架、电话亭、宣传栏、标识牌等）3、按效果：杂物、烟头、余土沙粒、动物粪便、灰尘、污渍、油渍、积水、蜘蛛网、乱张贴、青苔、腐枝落叶等,（三）消杀 1、白蚁 2、“四害”3、植物病虫害 4、注意避免：（1）人流高峰期施药，产生异味（2）消杀药
12、物投放人可轻易接触，无警告标识（四）游泳池 1、卫生 2、安全（1）有无锋利有棱角硬物（2）照明灯具是否完好（3）是否使用安全电压，有无外露管线（4）救生员（5）水深标志和安全告示 3、水质 PH值、混浊度、尿素浓度、大肠杆菌、游离余氯、化合余氯等 4、温度（五）供方监管,四、安防（一）保安服务 1、巡逻（1）巡逻路线设定（2）巡逻频次设定（3）是否有效实施 2、监控（1）设备是否正常运行（2）监控范围是否覆盖重要部位（3）值班人员是否履行职责（4）监控记录是否按要求保存 3、值班门岗（1）外来人员登记，可疑人员的识别和重点监控（2）客户搬离的大件物品的控制（3）对客户提供力所能及的服务或帮助
13、,（二）停车场服务 1、月卡车（1）月卡车数量的动态信息（2）月卡车停车月费的及时收缴 2、临时车（1）临时车停放数量的动态信息（车流量）（2）设计好进入登记凭卡（票）出场收费的服务流程（3）防止临时停车费收入流失（不能以停车发票票存根来核定临时停车费收入）3、免费车：按规定严格审批 4、标识（1）收费标准、牌证（2）导向标识（行驶方向、车位、出口指示等）（3）警示标识（限速、逆行、禁停、限高等）,5、服务（1）停车引导（2）善意提醒（贵重物品、关门关窗等）6、紧急预案（1）车辆场内被盗（2）车辆场内被损（3）车辆强行冲闸,（三）消防安全 1、人员：接受相关培训，持证上岗 2、设施：（1）所有
14、设备、设施和器材随时处于可有效启用状态（2）消防栓（箱）、应急灯、防火门等设施和器材定期巡查 3、义务消防队：人员明确、职责分工清晰、流程科学完整 4、紧急预案：火灾紧急预案，定期演练 5、宣传和教育（1）对客户：消防法规、防火常识、逃生技巧等（2）对员工：消防法规、防火常识、逃生技巧、设备器材使用、紧急事件处理等 6、“两关”：火灾时，切记关闭电梯和燃气主管道,（四）综合管理 1、教育和训练（1）军事训练（2）体能训练（3）服务礼仪 2、器材（1）对讲（2）被服,历史岳麓版第13课交通与通讯的变化资料,精品课件欢迎使用,自读教材填要点,一、铁路，更多的铁路 1地位 铁路是 建设的重点，便于国
15、计民生，成为国民经济发展的动脉。2出现 1881年，中国自建的第一条铁路唐山 至胥各庄铁路建成通车。1888年，宫廷专用铁路落成。,交通运输,开平,3发展(1)原因：甲午战争以后列强激烈争夺在华铁路的。修路成为中国人 的强烈愿望。(2)成果：1909年 建成通车；民国以后，各条商路修筑权收归国有。4制约因素 政潮迭起，军阀混战，社会经济凋敝，铁路建设始终未入正轨。,修筑权,救亡图存,京张铁路,二、水运与航空 1水运(1)1872年,正式成立，标志着中国新式航运业的诞生。(2)1900年前后，民间兴办的各种轮船航运公司近百家，几乎都是在列强排挤中艰难求生。2航空(1)起步：1918年，附设在福建
16、马尾造船厂的海军飞机工程处开始研制。(2)发展：1918年，北洋政府在交通部下设“”；此后十年间，航空事业获得较快发展。,轮船招商局,水上飞机,筹办航空事宜,处,三、从驿传到邮政 1邮政(1)初办邮政：1896年成立“大清邮政局”，此后又设，邮传正式脱离海关。(2)进一步发展：1913年，北洋政府宣布裁撤全部驿站；1920年，中国首次参加。,邮传部,万国邮联大会,2电讯(1)开端：1877年，福建巡抚在 架设第一条电报线，成为中国自办电报的开端。(2)特点：进程曲折，发展缓慢，直到20世纪30年代情况才发生变化。3交通通讯变化的影响(1)新式交通促进了经济发展，改变了人们的通讯手段和，转变了人
17、们的思想观念。(2)交通近代化使中国同世界的联系大大增强，使异地传输更为便捷。(3)促进了中国的经济与社会发展，也使人们的生活。,台湾,出行,方式,多姿多彩,合作探究提认知,电视剧闯关东讲述了济南章丘朱家峪人朱开山一家，从清末到九一八事变爆发闯关东的前尘往事。下图是朱开山一家从山东辗转逃亡到东北途中可能用到的四种交通工具。,依据材料概括晚清中国交通方式的特点，并分析其成因。提示：特点：新旧交通工具并存(或：传统的帆船、独轮车，近代的小火轮、火车同时使用)。原因：近代西方列强的侵略加剧了中国的贫困，阻碍社会发展；西方工业文明的冲击与示范；中国民族工业的兴起与发展；政府及各阶层人士的提倡与推动。,
18、串点成面握全局,一、近代交通业发展的原因、特点及影响 1原因(1)先进的中国人为救国救民，积极兴办近代交通业，促进中国社会发展。(2)列强侵华的需要。为扩大在华利益，加强控制、镇压中国人民的反抗，控制和操纵中国交通建设。(3)工业革命的成果传入中国，为近代交通业的发展提供了物质条件。,2特点(1)近代中国交通业逐渐开始近代化的进程，铁路、水运和航空都获得了一定程度的发展。(2)近代中国交通业受到西方列强的控制和操纵。(3)地域之间的发展不平衡。3影响(1)积极影响：促进了经济发展，改变了人们的出行方式，一定程度上转变了人们的思想观念；加强了中国与世界各地的联系，丰富了人们的生活。(2)消极影响
19、：有利于西方列强的政治侵略和经济掠夺。,1李鸿章1872年在上海创办轮船招商局，“前10年盈和，成为长江上重要商局，招商局和英商太古、怡和三家呈鼎立之势”。这说明该企业的创办()A打破了外商对中国航运业的垄断B阻止了外国对中国的经济侵略C标志着中国近代化的起步D使李鸿章转变为民族资本家,解析：李鸿章是地主阶级的代表，并未转化为民族资本家；洋务运动标志着中国近代化的开端，但不是具体以某个企业的创办为标志；洋务运动中民用企业的创办在一定程度上抵制了列强的经济侵略，但是并未能阻止其侵略。故B、C、D三项表述都有错误。答案：A,二、近代以来交通、通讯工具的进步对人们社会生活的影响(1)交通工具和交通事
20、业的发展，不仅推动各地经济文化交流和发展，而且也促进信息的传播，开阔人们的视野，加快生活的节奏，对人们的社会生活产生了深刻影响。(2)通讯工具的变迁和电讯事业的发展，使信息的传递变得快捷简便，深刻地改变着人们的思想观念，影响着人们的社会生活。,2清朝黄遵宪曾作诗曰：“钟声一及时，顷刻不少留。虽有万钧柁，动如绕指柔。”这是在描写()A电话 B汽车C电报 D火车解析：从“万钧柁”“动如绕指柔”可推断为火车。答案：D,典题例析,例1上海世博会曾吸引了大批海内外人士利用各种交通工具前往参观。然而在19世纪七十年代，江苏沿江居民到上海，最有可能乘坐的交通工具是()A江南制造总局的汽车 B洋人发明的火车
21、C轮船招商局的轮船 D福州船政局的军舰,解析由材料信息“19世纪七十年代，由江苏沿江居民到上海”可判断最有可能是轮船招商局的轮船。答案C,题组冲关,1中国近代史上首次打破列强垄断局面的交通行业是()A公路运输 B铁路运输C轮船运输 D航空运输解析：根据所学1872年李鸿章创办轮船招商局，这是洋务运动中由军工企业转向兼办民用企业、由官办转向官督商办的第一个企业。具有打破外轮垄断中国航运业的积极意义，这在一定程度上保护了中国的权利。据此本题选C项。答案：C,2.右图是1909年民呼日报上登载的一幅漫画，其要表达的主题是()A帝国主义掠夺中国铁路权益B西方国家学习中国文化C西方列强掀起瓜分中国狂潮D
22、西方八国组成联军侵略中国,解析：从图片中可以了解到各国举的灯笼是火车形状，20世纪初的这一幅漫画正反映了帝国主义掠夺中国铁路权益。B项说法错误，C项不能反映漫画的主题，D项时间上不一致。答案：A,典题例析,例2(2010福建高考)上海是近代中国茶叶的一个外销中心。1884年，福建茶叶市场出现了茶叶收购价格与上海出口价格同步变动的现象。与这一现象直接相关的近代事业是()A电报业 B大众报业 C铁路交通业 D轮船航运业 解析材料主要反映了信息交流的快捷，故选A。答案A,题组冲关,3假如某爱国实业家在20世纪初需要了解全国各地商业信息，可采用的最快捷的方式是()A乘坐飞机赴各地了解 B通过无线电报输送讯息C通过互联网 D乘坐火车赴各地了解解析：本题考查中国近代物质生活的变迁。注意题干信息“20世纪初”“最快捷的方式”，因此应选B，火车速度远不及电报快。20世纪30年代民航飞机才在中国出现，互联网出现在20世纪90年代。答案：B,4下列不属于通讯工具变迁和电讯事业发展影响的是()A信息传递快捷简便B改变着人们的思想观念C阻碍了人们的感情交流D影响着人们的社会生活解析：新式通讯工具方便快捷，便于人们感情的沟通和交流。答案：C,
