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1、深圳市城市更新改造,目录,四,三,二,一,城市更新政策介绍,城市更新基本概念,城市更新分类解读,城市更新主要程序,Part 1 城市更新政策介绍,城市更新政策介绍,Part 2 城市更新基本概念,2.1 城市更新的必要条件,城市更新基本概念,城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：,2.2 城市更新的三个途径,综合整治类,功能改变类,拆除重建类,不改变土地使用权的权利主体和使用期限保留建筑物的原主体结构,改变部分或者全部建筑物使用功能,可能改
2、变土地使用权的权利主体可能变更部分土地性质严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施,城市更新基本概念,2.3 城市更新单元,城市更新单元,拆除重建城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域；基本单位确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位多个项目一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目,城市更新基本概念,2.3 城市更新的规划计划,城市更新基本概念,2.3 城市更新的规划计划,城市更新基本概念,2.3 城市更新的规划计划,城市更新单元规划的制定计划；已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；其中综合整治类城市更
3、新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；,城市更新年度计划,城市更新基本概念,Part 3 城市更新分类解读,3.1 综合整治类城市更新,城市更新分类解读,基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.不改变建筑主体结构和使用功能；一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。,综合整治包括哪些内容？,沿街立面更新,环境绿化美化,公共服务设施改造,3.1 综合整治类城市更新,城市更新分类解读,由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.,综合整治的实施主体是谁？,市政府,区政府,权利人,其他相关人,有关部门批准或者备案,经费 来源,申报,涉及改善基础设施、公共服务设施和市容环
4、境,区政府制定方案并组织实施,3.2 功能改变类城市更新,城市更新分类解读,符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.1、符合城市规划；2、已取得深圳市建设用地规划许可证和深圳市建设工程规划许可证；3、已签订深圳市土地使用权出让合同书并付清地价款；4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。,进行功能改变的条件是什么？,3.2 功能改变类城市更新,城市更新分类解读,具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新:,禁止功能改变的情况有哪些？,3.2 功能改变类城市更新,城市更新分类解读,向市规划国土部门申请办理规划许可变更和相关手续.,如何申请建筑物功能改变？,土地使用权人或建筑
5、物业主递交申请材料,受理申请,公示,规划审批,土地部门签订土地使用权出让合同的补充协议,付清地价款,规划部门收回原深圳市建设工程规划许可证重新核发建设工程规划许可证或建筑工程装饰、装修许可文件,3.2 功能改变类城市更新,城市更新分类解读,功能改变后补缴地价怎样计算？,改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.,改变后的功能和土地使用权剩余期限的市场评估地价标准,增加建筑面积部分补缴地价,3.3 拆除重建类城市更新,城市更新分类解读,所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）.（一）更新范围符合更新单元划定的条件;（二）拟建用途符合法定图则的基本规定;（三
6、）业主改造意愿符合两个三分之二的条件;或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。,什么样的片区能进行拆除重建？,城市更新分类解读,业主说了算，充分发挥市场的配置作用.,谁来决定改造实施的主体？,遵循平等自愿的市场原则,or,or,3.3 拆除重建类城市更新,城市更新分类解读,协议出让和公开市场招拍挂.,采用哪种方式出让土地？,市场主体,政府主导,签订土地使用权出让合同补充协议,补签土地使用权出让合同,公开招拍挂出让土地使用权,3.3 拆除重建类城市更新,3.4 拆除重建地价测算,城市更新分类解读,城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留
7、使用的非农建设用地指标范围内的建成区域。,城中村,城市更新分类解读,现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价；超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。1993年7月市政府关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知实施前已经形成的居住用途旧屋。,旧屋村,此部分按基准地价补缴,3.4 拆除重建地价测算,城市更新分类解读,政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。,3.4 拆除重建地价测算,工业区改造,原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；,原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以
8、公告基准地价标准计算的地价；,改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业,改造为住宅、办公、商业等经营性用途,增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。,增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。,城市更新分类解读,按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。,3.4 拆除重建地价测算,其他情形用地,补缴地价,原有合法建筑面积地价,改造后应缴地价,Part 4 城市更新主要程序,4.1 进行城市更新的一般程序,城市更新主要程序,业主
9、签署改造意愿委托书,受托单位申报纳入城市更新单元规划制定计划,批准纳入城市更新年度计划,土地及房屋确权、登记,开发商与业主签订拆迁补偿协议,编制更新单元规划草案,核发更新单元规划批复,核发建设工程规划许可证,核发改造实施主体批准文件,核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除,建设用地报备,申请建设用地方案图建设用地规划许可证,注销房地产证,制作宗地图,申报改造实施主体,核发施工许可证,开工许可证,核发竣工验收证明,缴纳地价,办理房地产证,入伙,签订土地使用权出让合同,占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意拆除重建，并提供身份证及房产证复印机以便申报.,由拆迁工作完成起36个月完成建设,城市更新主要程序,4.2 涉及修改/制定法定图则的流程,受理,提出初审意见,征求相关部门意见形成审定的规划草案,审议,规划草案和公示处理意见审议,公示,核发规划批复,城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序,纳入法定图则,规土委管理局,城市更新科,市城市更新办,市规划国土委技术委员会,规划组织编制主体,市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会,10个工作日内,45个工作日内,15个自然日,10个工作日内,市规划国土委,
