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1、物业工程部,管 理,一、物业的分类与工程部的关系,二、工程部的任务,三、工程部的管理工作,四、要实现工程部有效的管理,五、工程部的规章制度,附件、酒店各区域的技术标准及参数,目 录,一、物业的分类与工程部的关系,根据使用功能不同，物业可分为4类,（1）居住物业：住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等,（2）商业物业：综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所,（3）工业物业：工业厂房、仓库等,（4）其它物业：车站、机场、医院、学校,现代工程管理理念：融入市场、精简机构、一专多能,物业的分类与工程部的关系是：,根据物业的性质、面积的大小、设备的多少、服务的标准等条件 设置工程部的组织机构和人员
2、配置,工程部与以下部门有业务关系,外部：,内部：,供电局：申请用电量、定期电气设备检测、增容,劳动局：特殊工种的培训发证、耐压容器年检、电梯年检,环保局：排烟、排污、噪声检测,电话局：申请中继线、网络,煤气公司：申请煤气使用并接受管理,自来水公司：申请自来水的使用,卫生防疫站：检查饮用水的洁净度,街道办事处：门前三包卫生达标,维保公司：冷冻机 电梯,行政、客服、保安、办公室、餐饮 辅医、保洁,市政热力公司：供应蒸汽,二、工程部的任务,1、执行、落实总经理制定的各项年度计划和工作目标,2、对物业供应能源,3、负责对物业设备和设施进行维修、运行,4、对设备设施进行更新和改造,三、工程部的管理工作,
3、工程部的管理工作,管理：计划、人员、设备、运行、维修、资料,控制：能耗、设备运行状态、材料消耗,工作人员的工作精神状态,1、计划管理,计划管理,年计划、季度计划、月计划,能源计划（能源消耗计划、(水电气)节能计划）,维修计划（检修计划、设备更新改造计划）,材料计划（物品采购计划、材料消耗计划、工具消耗计划、低值易耗计划）,人员管理计划（人员培训计划、人员编制调整计划、人员数量调整计划）,费用总额管理计划（根据上述管理费用，制定费用总额管理计划、工资总额、各分项费用）,2、对人员进行管理,（1）根据物业的大小、类型、服务的标准、设备的类别、物业管理费的额度、设置工程部的组织机构及岗位,工程部组织
4、机构设置是多种多样的，要根据物业的规模和服务标准而设置：,A、按专业系统设置方式,工程部经理,工程部副经理,值班室,秘书,电工,水暖,空调,土建,弱电,锅炉,库房,例如：酒店,B、按设备分区域的设置方式,工程部经理,工程部副经理,秘书,调度,发配电组,空调组,客房组,餐厅组,洗衣房组,公共区组,土建组,库房组,C、按管理性质设置方式,工程部经理,工程部副经理,技术组,秘书,紧急维修,计划维修,弱电组,锅炉房,土建组,库房,经理助理,D、按运行管理和维修分设的模式,工程部经理,调度,副经理,副经理,副经理,运行管理,日常管理,计划管理,空调运行,共电运行,锅炉运行,计划统计,客房维修,餐厅维修,
5、公共维修,空调专业,电梯专业,其它专业,工程部经理,值班室,秘书,电工,水暖,空调,土建,弱电,锅炉,强电,暖通,综合,E、大型高档写字楼、商业中心、医院 3万左右,例如：物业,工程部经理,值班室,秘书,空调,综合维修,锅炉,库房,电气主管,电气工程师,暖通主管,暖通工程师,综合主管,土建工程师,强电,弱电,水暖,F、大型高档写字楼、商业中心、医院 10万左右,（2）人员的招聘,招聘技术标准（其他标准由人事部门确定）,工程部经理：1、工程部经理应具备的素质 诚信、勤奋、团结、协作、有专业知识、有相关的工作经历、熟悉物业法规、接受过专业培训2、工程部经理应具备的工作能力 团队协作能力、指挥协调能
6、力、预测控制能力、沟通管理能力、文案撰写能力、3、工程部经理应具备的技术要求 有相关的学历 对物业各个系统有初步的了解、有一项专业较强 有处理、解决设备运行故障的能力 有相关的上岗证,主管：1、有相关的学历 2、对本专业系统较为熟悉 3、有相关的工作经历 4、有相关的上岗证员工：1、对本专业系统较为熟悉，有一定的工作经验 2、有相关的工作经历 3、有相关的上岗证,人员的搭配原则（主要指员工）,1、老中青相结合 老青各占1020左右,2、技术高中低相结合 高低各占1020左右,要有磨合期 一般控制在12个月,磨合期主要观察,1、敬业精神、团队精神2、脾气、性格、集体融入性、容忍性3、技术水平、,
7、3、对设备进行管理,（1）按照京国土房管物字(2001)258号北京市物业管理招投标暂 行办法第二十一条 招标活动结束后，招标人或原物业管理单 位应将下列档案资料移交给中标企业：,项目竣工总平面图；单体建筑、结构、设备安装竣工图；附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；各单项工程竣工验收证明材料；（或综合验收材料）房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；房屋销售清单和产权资料；公共配套设施的产权及收益归属清单；会所商业用房物业用房等物业管理所必须的其他资料。,（2）对所接管的设备进行试运行，对有问题的设备做好记录并请甲方确认，协助甲方解决,（3）对工程遗留
8、问题做好记录，及时将信息反馈给甲方并协助甲方解决,（4）建立设备档案，将价值较高的设备建立档案（包括：设备名称、品牌、生产厂家、单价、产地、出厂日期、使用起始日期、安装地点、功率、配件、保修期、安装使用手册、保修单位、联系电话、联系人 等）备查,（5）对设备进行编号，确定负责人,4、对运行进行管理,1、配置有相应技术水平的运行人员，能够简单处理设备故障 2、根据情况调整设备的运行状态 3、一备一用的设备 一般情况每周调换一次 4、建立运行值班记录,5、每天对能耗进行统计,5、对维修进行管理,设备的生命周期(浴盆曲线),故障率,时间,O,早期故障期,劣化故障期,偶发故障期,维修工作主要分为计划内
9、和计划外两类维修,1、计划外维修,2、计划内维修,3、每月对维修单进行统计、分析从中总结经验（维修数量、质量、材料消耗）,工程部的维修分类图,维修,计划外维修,计划内维修,紧急维修,预防性维修,改良性维修,日常维护保养,定期检查,设备更新改造,巡检,报修,做出设备的中小修计划 一般1个月一小修，三个月一中修,6、对资料进行管理,（1）建立设备技术档案管理：,（2）建立设备登记卡片：,A、物业施工竣工验收的整套档案资料。B、设备的技术规范、标准，操作手册、使用说明书。C、设备新技术信息及资料。D、员工技术考核标准、各项制度及相关资料。,A、各系统设备档案登记卡。B、各部门设备档案登记卡。,1、对
10、能耗进行控制,1、根据物业交接时的统计资料做出能耗预测（见表）2、从能耗较大的设备入手控制能源消耗3、制定节能计划（组建节能机构、制定节能目标等）4、比较节能效果，总结节能经验,2、对设备运行状态进行控制,1、对冷冻机、水泵、变压器、锅炉等一备一用的设备要经常替换运行,2、冷冻机的启闭时间要随天气变化经常调整，冷却水塔的启闭数量要随天气变化经常调整,3、不经常启动的设备也要每周启动一次（如消防水泵、柴油发电机）,4、电梯系统、照明系统在人员较少的时间段（如夜间可关闭一些）,3、对材料消耗进行控制,工程维修材料的消耗是较大的费用消耗，主要消耗在灯泡、灯 管、开关、插座、电线、阀门上,1、凭维修单
11、领取材料,2、更换的零件要拿回冲销,3、金额较大的配件要有经理签字,4、定期进行小修、加油减少零配件的损坏,4、工作人员的工作精神状态进行控制,1、我们讲的控制，是对工作人员在工作时间内精神状态进行控制，而不是全部时间,2、了解员工的技术水平，了解员工的协作意识、工作情绪，了解员工的近期 对管理者的看法，了解员工的需求等。,3、解决了解到的影响工作的问题,管理者的管理知识要求,1、什么是管理?,2、什么是管理者?,3、作为一个管理者应该干什么?,4、管理能力由哪些要素组成?,5、如何掌握管理要领?,四、要实现工程部有效的管理,管理知识,什么是管理：,管理是一种由管理者组织他人工作的活动，而不是
12、管理者自己去完成,管理工作的三个基本特点,1、管理是有目标的，管理过程就是为实现目标而努力的过程，是为实现目标而采取的手段.,2、管理是一个作用过程，这个过程包括计划、组织、指挥、协调、控制等部分，管理是应用性的社会科学，但在一定程度上又是一种艺术。,3、管理要注重的不是自己所干的工作，而是属下人员的工作情况，如果凡事都要管理者自己动手干，那么，这一局面就足以说明这里不存在成功的管理。,什么是管理者,一个管理者必须达到下例三项要求,1、必须借助于计划、组织，指挥、协调和控制等过程来开展管理工作。,2、管理者必须直接参与解决问题，做出决策。（管理者的任务之一就是对不同的可选方案进行评价并作出决择
13、）。,3、管理者至少要有一个人向他负责，向他汇报工作。管理者另一个责任就是负责指导和指挥下属开展工作。,管理者应该干什么,每个中层、高层管理者都肩负者4个方面的职责,1、规划和决策。2、组织和协调。3、控制和调节。4、指导和培训。,管理者能力是由哪些要素组成,管理知识；管理技能；管理观念,管理能力是由3个相互关联的要素组成,一个称职的管理者在管理观念上的特征是,1、强烈的管理意识2、具有强烈的责任感3、具有感情交流意识,管理技能的组合应包括,技术技能、交际技能、行政管理技能三个部分,管理者为什么会失败,1、缺乏基本管理知识导致管理工作打不开局面。2、缺乏行政管理能力。3、缺乏交际能力，在处理人
14、际关系上束手无策。4、缺乏忘我的干劲，在其位不谋其政。5、缺乏公正严明的管理作风。6、对部下缺乏信任，不能放手让部下去做工作。7、自己应首先是管理者，其次才是技术专家，将位置摆不正。8、不善于协调各种目标的关系，（物业目标、部门目标、职工目标）不能保持各种目标相对平衡。9、内部不团结，搞小集团。10、缺乏对部下的在职培训，不能提高职工的整体素质。,五、工程部的规章制度,1、工程部经理岗位责任制,2、主管岗位责任制、领班岗位责任制、各工种岗位责任制。,3、采购，保管和领用制度。,4、新增设备管理制度。,5、设备的改装、移装制度。,6、设备的运行、维修、使用制度。,7、安全用电制度。,8、设备交接
15、班制度。,9、设备转让和报废制度。,10、设备事故分析制度。,附件、酒店各区域的技术标准及参数,各区域的技术标准参数（建议）,强电,变配电标准,应具备双路10千V供电的条件，并自备发电机,变压器应工作在选配容量的60%80%,变压器的选择要一备一用,高低压配电室应通风良好，换气量每小时不少于6次,高低压配电母线要分段，并要设联络柜,低压配电要有补偿电容器,三相负荷要平横，重要区域要单独控制,对各区域照度要求 LX照度,供电负荷的分级,1级负荷,2级负荷,3级负荷,A供电中断将造成人身伤亡者。B中断供电将造重大政治影响。C中断供电将造成重大经济损失者。D中断供将造成公共场所秩序严重混乱。,A中断
16、供电将造成较大政治影响。B中断供电将造成较大经济损失。C中断供电将造成公共场所秩序混乱者,不属于一、二级电力负荷,弱 电,电话机房选址,1、位置一般宜须安排在一楼或二楼，并应临近道路以便于引线，线应避免将总机设在地下室及潮湿的地方。,2、总机房应设在负荷中心，以节省线路投资。,3、总机房的位置应优先选择建筑物朝阳面。,4、避免将电话机房设于变配电室，空调压缩机房，风机房，水泵房等，,有电磁或噪声影响的房间附近。严格要求防止尘沙侵入和起灰,5、电话机房的环境要求。（见表）,电话机房的环境要求。,6、中继线数量的确定。（设备容量10%）,7、总机房应单独供电 应配有2小时的UPS电源8、服务功能
17、要有国内国际长途 要有计费有查询功能，打印 要有转移呼叫功能 要有语音留言功能（语音信箱）要定时叫醒服务 要有请勿打扰功能 等待呼叫功能,水 系 统,酒店要有自己的储水系统，存量要在正常使用12天,管网的压力最好不要超过4Kg,生活用水在进入管网前要进行消毒杀菌,生活热水的要求,生活热水夏季水温控制在4550,冬季控制在5560,热水主干管及分支干管要加保温,空 调 系 统,冷冻水管及冷凝水管应加保温，冷凝水管应是独立系统，舒适送风温差为送风口高度H5m，送风温差ts10，送风高度H5m，送风温差ts 15。,生活用水标准表,人有了知识，就会具备各种分析能力，明辨是非的能力。所以我们要勤恳读书，广泛阅读，古人说“书中自有黄金屋。”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，培养逻辑思维能力；通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，培养文学情趣；通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。有许多书籍还能培养我们的道德情操，给我们巨大的精神力量，鼓舞我们前进。,
