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1、成都郫县XX镇新农村建设项目可研一、项目建设的背景及依据（一）.宏观政策背景建设社会主义新农村是中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议中最引人注目的亮点之一。建议用“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”20个字，为我们描绘出了一幅新农村的美好蓝图。从建议对新农村描述的20个字里可以看出，新农村建设是一个系统工程。要完成这个系统工程，实现建设新农村的宏伟目标，“十一五”期间要突出抓好“六新”，即培植新优势、培育新农民、发育新组织、形成新机制、资源新配置、塑造新风貌。 建设社会主义新农村的目标要求，可以概括为：生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主。这“五
2、句话、二十个字”的目标要求，内容丰富，涵义深刻，全面体现了新形势下农村经济、政治、文化和社会发展的要求，它同我们党在农村全面建设小康社会与构建社会主义和谐社会的目标要求是内在统一的，是中央抓三农问题的一个总题目。农业不稳、农民不富、农村不强，势必影响国民经济的持续稳定发展。基础设施的欠缺，社会事业的不足，收入水平的低下，也直接带来城乡矛盾、工农矛盾的进一步加剧，从而影响社会的和谐稳定。全面建设小康社会，难点在农村，关键也在农村。 改革开放以来，我们在解决农村问题上已经进行过三次大的改革。第一次是80年代实施的家庭联产承包责任制，土地承包给农民，这次改革的核心是分权。2003年开始的农村税费改革
3、是第二次，这次改革的核心是减负。作为第三次大的改革和调整的社会主义新农村建设，是实现以工哺农、以城带乡的具体化方案，也是解决三农问题的实际措施。三次调整内容和意义不一样，过去两次是单向的，这次新农村建设则带有系统性、综合性，是解决三农问题的全方位政策设定。从“十一五”规划建议的字里行间，我们可以清楚地看到一个在科学发展观指导下的新农村发展思路，建设社会主义新农村，绝不仅仅意味着加快农村经济的发展。五中全会突出强调，“要统筹城乡经济社会发展，推进现代农业建设，全面深化农村改革，大力发展农村公共事业，千方百计增加农民收入”。这意味着在加快经济发展的同时，农村的教育、文化、医疗、社会保障、基础设施等
4、社会事业，也将进入加速发展时期，城乡差距有望逐步得到缩小，农村面貌将迎来新一轮的历史性巨变。我们有理由相信，包括9亿农村人口在内的全体人民将充分享受到改革发展的成果，他们的脸上将有更多的微笑。（二）.区域市场条件成都在建设国际大都会的进程中， “三农”问题成为重要的战略任务。尤其是进入新世纪新阶段，中共成都市委明确提出了要围绕实现城乡一体化、农村城市化、农业现代化和农民市民化的目标，努力走出都市郊区解决“三农”问题的新路子。成都市属于典型的“大城市带大郊区”地区。年以来，成都市按照城乡统筹、一体发展的思路，以“三个集中”工业向集中发展区集中、农民向城镇集中、土地向规模经营集中为主要模式，积极探
5、索以城带乡、以工促农、城乡互动、协调发展的有效途径，走出了一条城乡同发展共繁荣的社会主义新农村建设新路。“以城带乡、以乡促城、城乡结合、优势互补、共同发展”的道路，统筹城乡经济社会发展，是加快推进城乡一体化的重要方法之一。通过三集中，积极促进农村劳动力向非农转移，发展农村经济，增加农民收入。农业产业化是现代农业发展的方向，作为成都地区农业发展重镇，郫县政府利用自身优势，加快现代农业产业化基地建设，调整农业结构，采取企业为主、政府支持、农户参与、联合共建等方式，即将建设一个跨区域，并具有相当规模优势的农产品生产示范销售基地，年月日，郫县召开2007年深入推进城乡一体化、建设社会主义新农村工作会议
6、。会议传达了中央农村工作会议精神，贯彻落实县委十二届二次全会精神，全面总结2006推进城乡一体化、建设社会主义新农村工作，安排部署2007年工作。县委书记、县人大常委会主任杨洪举指出，去年是实施“十一五”规划的第一年，也是推进社会主义新农村建设的开局之年，全县新农村建设工作已初显成效。全县各级各部门要高度重视涉及“三农”的相关工作，要按照市委、市政府“三新突破年”的部署要求，加强农村基础设施建设，加快推进现代农业建设，着力转变农业增长方式，优化农业结构和布局，通过统筹实施“三个集中”和“三大工程”，建立健全以农业产业化经营为核心，以推进农民向城镇集中、土地向规模经营集中、加快农业科技进步、发展
7、新型农村集体经济为着力点的现代农业发展机制，努力实现现代农业发展新突破。杨书记强调，持续较快增加农民收入、提高农民生活水平和生活质量，是新农村建设的基本出发点和根本目的，也是“三农”工作的永恒主题。为此，要继续深入推进农业结构调整，充分挖掘农业内部增收潜力；要发展壮大镇域经济，形成农村内部增收合力；要促进农村富于劳动力转移，拓宽农民外部增收空间。要全面深化农村综合改革，按照城乡一体化、建设新农村的要求，进一步深化和创新城乡一体的政策和制度体系，全面增强农业农村经济发展活力。要加快农村社会事业发展，切实加强基层基础工作。（三）.郫县农业发展现状郫县地处成都市郊，区位优势明显，自然资源丰厚，有较高
8、的农业技术水平，是成都市蔬菜（食用菌）、花卉、家禽产业基地，也是四川省首批无公害农产品的生产基地，全县蔬菜种植总面积17.12万亩，总产量40.25万吨，全年粮食种植总面积39.35万亩，总产量16.96万吨，油菜种植总面积7.29万亩，总产量1.11万吨。目前，郫县按照蔬菜产业化发展和标准化基地建设的要求，已逐步形成无公害蔬菜、花卉苗木、优质粮油、珍稀食用菌和小家禽养殖的五大支柱产业，并在安德、唐元、唐昌等地建立一批专业化、规模化、标准化的优质农产品生产加工基地。但配套农贸市场建设体系相对滞后，阻碍了郫县蔬菜产业的可持续发展。郫县从事农副产品批发市场有20个，市场规模小、容量小，基本只限于本
9、区域内的农副产品批发和零售，市场大都在2000年左右修建或改造的，交易场内设施简陋，功能不完善，供求信息不畅，交易方式落后，交易额低下，无法充分利用上述特殊的优势资源。u 四大基地概况(一)红东路鲜盆花基地：现盆花种植面积达3000余亩，新民场镇云凌村核心区种植面积就达2000余亩。目前基地拥有花卉企业和种植大户60余家（其中10亩以上的鲜盆花种植大户33家）。主要品种有一品红、仙客来、洋凤仙、杜鹃等70多个品种。基地年产盆花8100万盆，年产值达6000万元，实现年销售收入3800余万元。产品远销成都、重庆、西安等省内外城市。(二)蜀都花卉产业园区：园区目前核心区种植面积达2000余亩，入驻
10、企业43家，其中省级重点龙头企业1家，市级重点龙头企业2家，国家园林绿化资质二级企业4家，三级企业8家，省级农业科研单位1家，园区有从业人员1200余人，其中高级管理人员和专业技术人员达180余人，年产值近1亿元。(三)唐元镇无公害韭黄基地：现基地韭黄种植面积达8000余亩，其中核心区种植面积达3000余亩，韭黄种植户3000余户。2007年7月经国家绿色食品中心成都检测站随机抽样检测，唐元韭黄达到了国家绿色食品标准，预计今年将获得国家绿色食品证书。同时，已成功申报国家级标准化无公害韭黄生产基地。基地带动农户4000余户，亩产值45007000元，比种植粮食作物经济效益高46倍。基地实施标准化
11、生产，设立了无公害农资放心店和基地检测站，韭黄品质得到较大提升。基地年产韭黄1.7万吨，产值7000万元。目前，基地韭黄销量占成都市韭黄市场的一半以上，并已进入人民商场、家乐福、好又多等大型超市和西安、北京、青海、西藏等省外市场。(四)安德镇珍稀食用菌基地：已完成一、二期规划建设，水泥道路建设3000米，标准化渠系U形槽3900米，绿化3000米。现基地种植面积1000亩，核心区种植面积650亩，现入园业主46家，其中龙头企业2家，科研单位1家，交易市场1个。基地年产食用菌7000吨，实现销售收入4000万元，就地转移劳动力700余人。带动全县食用菌产量达5万吨，产值2.5亿元。u 中国川菜产
12、业化园区概况园区位于成都西面的郫县安德镇，是成都现代工业港的重要组成部分园区规划面积3平方公里，主要以食品饮料、川菜原辅料、调味品为主导产业，并配套发展食品机械、食品包装、蔬菜气调保鲜及食品物流等相关产业，重点以“川菜味乡”、“郫县豆瓣”为品牌打造全国独一无二的中国川菜产业化园区。目前已有49家企业落户园区，总投资15.66亿元。其余进驻项目将在3年内陆续建成、投产。预计年销售收入可达30亿元，工业增加值达9.7亿元，提供就业岗位10000余个。u 绿色蔬菜产业概况郫县是国家和省、市绿色蔬菜生产基地，全县蔬菜种植面积2万公顷，蔬菜年总产量75万吨，现有无公害蔬菜基地面积7070公顷，产量达26
13、万吨。大棚设施栽培种植907公顷，地膜覆盖栽培4975.8公顷，遮阳网覆盖栽培面积509.6公顷，营养杯育苗1647.5公顷。目前，已有苦瓜、韭黄、生菜、大葱等5年产品及生产基地获农业部无公害农产品认证，大蒜、二荆条辣椒、胡豆、食用菌等4个农产品及基地获得农业部绿色食品认证。u 畜禽类概况小家禽出栏1450万只，生猪出栏52万头，肉类总产量6.2万吨，禽蛋产量1.1万吨,奶产量2.5万吨。u 粮油生产概况郫县是国家商品粮基地，也是全国绿色食品（水稻）标准化生产基地。国家杂交水稻工程技术研究中心也在我县安家落户。我县水稻种植面积15333.3万公顷，其中无害优质稻面积10005公顷，小麦种植面积
14、6003公顷，优质油菜种植面积4735.7公顷，粮食总产量达15.3万吨。（四）.郫县农业发展展望在构建和谐郫县的大框架下，郫县农业将围绕这个主题，实现农业和农村的跨跃式发展。具体目标有：u 加快农业产业化基地建设，提供优质农产品农业产业化是现代农业发展的方向。作为农业发展重镇，郫县应利用自身优势，加快现代农业产业化基地建设，调整农业结构，采取企业为主、政府支持、农户参与、联合共建等方式，建设跨区域，具有相当规模优势农产品产业带。u 降低流通成本，提高农产品流通效益加快农产品的流通进程，最大限度地降低农产品在流通领域中的成本，提高农产品流通效益，加强对农产品营销和市场体系的建设。有针对性地对农
15、产品流通体系进行规划、管理，并提供各类服务。大力发展农村经济中介组织，积极创新流通形式。u 构建完善的交易平台，创造有利的营销条件以市场需求为导向，制定和完善符合郫县发展的农产品规划，加强农产品流通基础设施建设，改善交易条件。大力发展农产品直销、配送等流通实体。二、项目概述 项目名称成都郫县XX镇新农村建设项目 项目建设地点成都郫县XX镇 项目建设单位成都XXXX农业发展有限公司：成都XXXX农业发展有限公司成立于XXXXXXXX年，注册资本XXXXXXXX万元。 项目概述2008年，成都XXXX农业发展有限公司与郫县人民政府合作，投资发展成都郫县XX镇新农村建设项目暨XXXXXX全国农副产品
16、定单式生产示范基地。1选址情况：为尽快实施本项目选址方案及选址区位，确保项目早确定、早立项、早建设、早投产；根据本项目的实际需要，结合成都市新农村建设总体规划，对本项目选址的基本原则如下：1、项目地块是县政府规划的农业产业化重点项目用地，适合作为大型农产品采购及生产示范基地；2、项目地块所处位置须交通便捷，离城际高速公路不超过2公里；3、项目地块的土地成本相对低廉， 且符合可持续的科学发展观，土地需求可根据集团发展需要具备可持续性。4、项目地块辐射周边区域能力较强，且必须依托农业、工业产业园，实现生产、加工、仓储、配送一体化。5、立足成都，服务于大西南乃至全国的原则。6、以成都市总体发展规划为
17、依据，与城市总体规划相协调原则。最终选址地点附图：图1：成都郫县XX镇新农村建设项目暨XXXXXX全国农副产品定单式生产示范基地周边交通示意图 经过郫县政府的大力推荐和投资方的详细调查、研究与综合比较，我方认为位于郫县境内的XX镇十分符合本项目选址的各项要求，系目前成都市境内符合我司选址要求的最佳区位之一。2项目运营模式本项目符合国家宏观政策与地方政府鼓励扶持的范畴，郫县政府已将本项目的投资建设列入县招商引资重点项目、县重点服务业项目、新农村建设龙头项目。具体操作方式：1、通过农民土地“带地入股”，成都XXXX农业发展有限公司以集体股份投入投资为基本合作模式，农民量化为个人股，XXXX为集体股
18、，共同按照现代企业的制度要求，建立完整的法人治理结构的新型的集体经济组织，即农业股份公司，通过流转出来的土地建立“现代农业生产示范基地”。2、将农民的土地流转到成都XXXX农业发展有限公司，通过公司运作平台，把农民流转出来的土地进行统一整理、统一规划、以“拆院并院”的方式，将集中农民安置到新型社区。3、对统一规划整理出来的农耕土地，进行规模种植生产经营，实现高效、现代化的农业生产。4、对生产基地的经营，将采取“定单式”的生产经营（前期定单数量为25个蔬菜类品种），实现产销通道畅通的市场化相结合。5、 “带地入股”的农民将采取自愿的形式，纳入公司组织，变“农民”为“员工”，解决农民的再就业问题。
19、6、成都XXXX农业发展有限公司以市场化、规模化、系统化的运作向农民提供定向种植任务。7、通过将生产结果进行转化进入流通领域，保障农民收入的持续与稳定。在红利分配时期，以“带地入股”的单位股份将红利分配给农民，实现农民的第一次收入；通过农民的生产种植，由成都XXXX农业发展有限公司“定向收购”，以此实现农民自己生产价值的第二次收入。第三步探索出解决 “物流向何处”和“农民经济收入”的问题。8、通过以上带地入股、订单式生产、生产技术培训、科学生产指导的科学化组织方式和规模化、集约化、高效能的生产方式以及定向收购的产销通路渠道从而进入流通领域和终端消费市场，形成循环、高效、科学的新型农业生产模式，
20、探索出解决“农业”的问题。9、通过公司化运作，同时也把农民的经济收入、住房安置、养老保险、医疗保险、福利待遇、子女就学、上岗就业、技术培训、农民教育等系列问题纳入了整体系统考虑，探索出解决“农民”的问题。10、通过对土地流转、土地整理、拆院并院、建设新型农民社区、改善农民居住环境、土地价值最大化利用、保护耕地等方面，探索出解决“农村”的问题。11、规模化、集约化的“订单生产”，通过交易、仓储、加工、物流等产品的中转环节，建立交易中心、仓储中心、加工中心、物流中心等现代农副产品物流中转基地，最终实现生产产品进入消费终端的流通流域。运营模式范例：2007年11月18日XXXXXX集团公司向成都市人
21、民政府提出拟选址建设XXXXXX大西南区物流配送中心及全国农副产品采购基地的设想，该项目集采购、仓储、冷冻、加工、包装、配送等功能于一体，辐射成都市属各区、四川省二、三级城市，以及昆明市、贵阳市、拉萨市和西藏自治区。该集团自身向大西南区及全国配送商品每年可达80亿元。自08年开始，XXXXXX集团公司在西南区地区及成都市将进入一个快速发展期，未来3年内该集团计划在成都市及四川二三级城市新开业购物广场25家，大型百货5家，并拟进驻昆明市、贵阳市、拉萨市和西藏自治区，计划总投资金额20亿人民币，以保证该集团在以成都为中心的大西南区的零售市场份额达到第一的战略发展目标。成都郫县XX镇XXXXXX全国
22、农副产品定单式生产示范基地组织形式：该项目经营采用公司+农户的形式。成都XXXX农业发展有限公司以龙头作用带动农户与市场接轨，其中蔬菜销售收入是本地农民的重要收入来源；“年配送额达80亿元人民币，其中农副产品类为30亿元人民币，非食品类50亿元人民币的XXXXXX全国农副产品定单式生产示范基地”项目启动后将通过定单形式与本项目菜农建立起联系，菜农收入得到保证，使公司和菜农双双获利，达到双赢的结果。“定单式生产集中式采购”是该项目主要运营方式，“成都郫县XX镇农业产业化项目XXXXXX全国农副产品定单式生产示范基地”将作为XXXXXX连锁商业集团股份有限公司全国农产品采购基地之一，为XXXXXX
23、连锁商业集团股份有限公司定向、定量生产市场所需的各种无公害农产品，XXXXXX集团公司将其配送到集团下属的全国各门店进行销售。表1：XXXXXX连锁商业集团股份有限公司以订单形式委托生产的首批农产品品种类 别 品 种根茎类 土豆、西红柿、大白菜、白萝卜、红萝卜、青瓜、冬瓜、京苞菜、大苞菜、苦瓜、花菜、西兰花、生姜、蒜苔、蒜头、长豆角、寸豆、洋葱、青椒、红椒、茄子、南瓜、甜玉米、地瓜、蒜苗其他 系列农产品的深加工产品及郫县豆瓣等当地特色农产品3项目建设规模计划总规模：10000亩首期用地1000亩，其中：集体建设用地按20%计算，总计：200亩1.金土地工程农民安置区： 30亩根据国家相关政策测
24、算如下：安置人数：1000人（按1人/亩计算）住房安置总面积：35000容积率：1.8总用地：约30亩图2：农民安置区初步规划方案 图3：农民安置区效果图 农民安置区总体经济技术指标总用地面积 30亩总建筑面积 35万平方米综合容积率 1.8建筑密度 32%绿化率 35主要建设内容为：拆院并院，土地集中整治，集体建设用地开发以及农民拆迁安置等。计划于2008年底启动，2011年底交付使用。2占地170亩的农副产品批发交易中心主要建设内容为：综合服务大楼、电子交易平台、农副产品展示交易区、冷藏仓库、普通仓库、深加工区、货运停车场等。计划于2008年底动工，建设周期为二年，投产期为2011年初。图
25、4：农副产品批发交易中心辐射示意图 XXXXXX全国农副产品定单式生产示范基地：800亩主要建设内容为：无公害农产品大棚种植区，地膜覆盖农产品栽培区，遮阳网覆盖农产品栽培区，营养杯育苗区、高科技、高效能农产品研究设施等。运作模式：“定单式生产集中式采购”成都XXXXXX农业发展有限公司将聘请失地农民为公司员工或者与当地农户签订定向种植及集中采购协议，并聘请农业专家进行技术培训和科学指导；然后根据人人乐的采购需求，向其下达定向种植任务，最后完成集中收购，形成循环、高效、科学的新型农业生产模式。3项目建设的必要性：1、有利于成都市农副产品市场体系的完善，推动“统筹城乡经济社会发展，推进城乡一体化”
26、的战略实施。成都市现有农产品生产、流通市场存在规模小、档次低、组织水平差、流通机制不健全、信息化建设滞后等诸多问题，不能适应经济社会的快速发展要求。通过建设“成都郫县XXXX镇新农村建设项目”，有利于调整并完善成都市农副产品市场体系与结构。依托“成都郫县XXXX镇新农村建设项目”，促进农副产品种植、加工、流通和服务的协调发展，延长农业产业链，为农业的集约化经营和现代化发展创造条件，切实实践市委、市政府“统筹城乡经济社会发展，推进城乡一体化”的重大战略部署。2、有利于改善农副产品流通渠道，提高流通效益。依托“成都郫县XXXX镇新农村建设项目”，有效吸引并合理整合现有农副产品资源，改变农副产品交易
27、市场多、小、乱、差的现状，改善农副产品流通渠道，增强流通功能，提高流通效益。3、有利于发展优势特色农副产业，提高市场竞争力。依托安德镇中国川菜产业化基地及“成都郫县XXXX镇新农村建设项目”，以川菜原辅料带动优势特色农副产品的生产、加工、流通一体化运作。有利于改变落后的农产品组织方式，使成都市农副产品积极开拓国际国内市场、增强地区农副产品的市场竞争力。4、有利于改善农业产业投资环境依托“成都郫县XXXX镇新农村建设项目”，积极开展农副产品的多功能展示、现代化交易、增值性加工、专业化冷藏、第三方物流、实时信息交互等服务，为农副产品从生产者到消费者的商流、物流、资金流、信息流提供畅通无阻的一体化保
28、障，改善农业产业投资环境，增强投资者信心。5、转移农村劳动力，改善人民的生活质量“成都郫县XXXX镇新农村建设项目”的规划建设，将改善郫县的投资环境，促进郫县经济的可持续发展。转移部分农村劳动力，一定程度上缓解农村劳动力过剩的压力。6、增加就业机会调整人才结构该项目建成后可以带动相关产业的发展，可给当地农民带来近2000个就业岗位，通过政府相关的政策支持，给社会人员提供就业机会，降低社会生产成本，流通成本，形成规模效应。增加财政收入，突出郫县的优势，提升城市形象，具有一定的社会效益 。项目的实施，将有利于物流专业人才的引进和培养，从而改善郫县物流业的人才结构。三、项目投资估算及资金筹措（约）投
29、资估算资金筹措方式自筹资金来源：六、项目经济评价一、建设期和计算期二、经营收入、经营税金及附加估算（2）经营税金及附加估算（3）经营成本费用估算（4）利润及分配（5）财务盈利能力分析（6）清偿能力分析（7）盈亏平衡分析（8）敏感性分析总结：成都郫县XXXX镇新农村建设项目具有较好的开发价值和开发前景，经济效益和社会效益明显，本项目符合国家宏观政策与地方政府鼓励扶持的范畴，郫县政府已将本项目的投资建设列入县招商引资重点项目、县重点服务业项目、新农村建设龙头项目；县政府已批示对本项目按照对上述重点项目的相关文件提供各种政策支持。实力雄厚的成都XXXX农业发展有限公司对本项目提供充裕的资金支持和专业化的经营管理，因此本相具有相当的发展前景。
