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1、物业工程部维修工作,工程部刘江2012年5月,工程维修工作,一、物业接管理验收 二、工程服务管理三、报修管理 四、装修管理 五、供配电设备（设施）运行管理 六、供配电设备（设施）维修保养管理 七、给排水设备管理 八、给排水设备操作设备管理 九、给排水设备操作 十、电梯运行、保养、操作管理,一、物业接管验收,（一）工作标准：按物业公司作业指导书物业接管验收作业规程相关内容程序进行；（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律分0.5分一次，工资10元一次；扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分一次，工资20元一次，被考核者1分一次。,（二）考核评分中规定,物业服务中心成立验收小组，合理分工，明
2、确责、权，任命验收小组组长制定详尽可行的验收方案，在接到工程项目部的接管验收通知（应提前十天）后，实施验收。验收小组组员按验收方案的分工内容进行验收，并真实无误填写相关表格。对发现的不合格项以验收汇总表的形式，在汇总完成的一个工作日内。一式三份。一份交工程项目部负责签收、一份督办、一份施工队整改用，验收小组填制接管整改统计表。工程相弥补被考核人在签收的两个工作日内，安排人员现场核实。制定出整改方，确定整改完成期限，落实责任人将验收汇总报告返至管理处。管理处在规定的整改完成期限内跟踪复印整改项。复印合格后，办理移交手续及钥匙移交，将移交情况记录在钥匙交接表中，且双方签字确认，做到记录真实无误，检
3、查项目无缺项、遗漏。,（二）考核评分规定,对客户提出的问题。在使用功能不受影响的前提下，交接房人员应内心解释，尽量消除顾客的疑虑。对客户坚持要求整改的项目，应记录清楚，验收人员在一式三联的住房质量整改通知中签字后，交项目部确认签收，并填制客户整改统计表；工程项目部被考核人大常务委员会在签收的两个工作日内，安排人员现场核实制定出整改方案，确定整改完成期限，落实责任人并将住房质量整改通知返一份到管理处；管理处在规定的整改完成期限内跟踪复验整改项；复验合格后，请客户进行复验，并签字认可；管理处将每个户的验收资料单独进行归档；管理处被考核人大常委会对房屋验收和顾客交接的全过程进行检查；物业公司品质控制
4、部对接接管验收和顾客交接的效果分别在项目验收完成后的一周予以抽检；,二、工程服务管理,（一）工作标准：按物业公司作业指导书工程服务工作标准相关内容、程序进行；（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律分0.5分/次，工资10元/次；扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分/次，工资20元/次，被考核者1分/次。,（二）考核评分中规定,1、工程人员接单后必须在15分钟内到达维修地点；2、按进户维修作业规程进行维修工作，严禁直接在业主家地板上进行工作，必须在工具垫上进行工作；3、在维修过程中，严禁在业主家中吸烟、使用业主家中卫生间、收受业主给予的东西等行业；,三、报修管理,（一）工作标准：按物业
5、公司作业指导书服修管理作业规程相关内容、程序进行；（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律分0.5分/次，工资10元/次；扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分/次，工资20元/次，被考核者1分/次。,（二）考核评分中规定,管理处物业助理在接到客户报修要求时，应在5分钟内填写报修记录表，并通知工程组人员进户维修，进户维修作业规程按照工程服务管理相关规定办理；物业助理接到公共设备设施的报修信息后，应立即按公共设施设备报修记录表要求填写报修内容，并在3分钟内将报修内容填入公共设备设施维修通知单，在5分钟内通知工程组前来领单；工程组主管按照报修内容，安排维修人员带齐维修工具及备件于10分钟内感
6、到现场进行维修；维修员将维修单交工程组主管签名确认后返还物业助理，复印后交收银员作为月底；,四、装修管理,（一）工作标准：按物业公司作业指导书装修管理规定相关内容、程序进行；（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律1分/次，工资50元/次工资，扣直接上级及间接上级基础纪律分2分/次，工资100元/次，被考核者2.5分/次。,（二）考核评分中规定,对业主（客户）提出的装修申请表，附合装修规定的工程部应在一周内审批，向业主发放施工许可证；装修审批权限按装修审批相关规定办理，不得超越审批权限；按规定办理装修施工人员临时出入证；按装修工程管理作业规程进行工程巡查，发现违规装修的，应立即制止并向主
7、管领导汇报；业主(客户)装修完毕后，由工程部进行装修验收，合格后方能退还装修押金。,五、供配电设备（设施）运行管理,（一）工作标准：按物业公司作业指导书供配电设备（设施）运行管理规程相关内容、程序进行；（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律0.5分/次，工资10元/次工资，扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分/次，工资20元/次，被考核者1分/次。,（二）考核评分中规定,每年12月制定下一季度供电设备检查保养计划表，并按运行情况制定中修、大修计划；用电高峰期，每小时对低压配电柜巡查一次，记录设备运行数据（环境、电流、电压、功率等），并将巡视检查的结果记录在配电室值班记录内；供配电设备
8、发生异常，及时报告工程组主管，并在主管协同下排除异常；按有关设备的维修保养要求进行维修保养，并将结果记录于供电设备保养记录表；值班人员执行24小时操作、监控、记录、认真执行交接班制度，发现问题及时解决，抄填配电室值班记录时，应监视电气设备的运行情况，严禁不合理的超负荷运行；工程维修人员要按照安全操作程序进行作业；因工程维修人员等原因停电，应由工程维修员填写停电通知单经工程主管、管理处主任批准后通知管理处主任助理，由主任助理提前24小时通知有关业主和使用人；因突发事件停电，应在1小时内通知主任助理，再向业主或使用人通告，并在恢复供电后24小时内由主任助理向有关业主或使用人解释。,六、供配电设备（
9、设施）维修保养管理,（一）工作标准：按物业公司作业指导书供配电设备（设施）维修保养规程相关内容、程序进行（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律0.5分/次，工资10元/次工资，扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分/次，工资20元/次，被考核者1分/次。,（二）考核评分中规定,按写字楼物业高、低压配电设备（设施）工作程序进行操作，严禁违规操作；供配电设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报管理处主任，限期解决；凡夜间发生的故障，不影响业主或使用人工作的，不会产生严重后果的供配电故障，可以由早班工程维修员进行维修；,七、给
10、排水设备管理,（一）工作标准：按物业公司作业指导书给排水设备运行管理规程相关内容程序进行（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律0.5分/次，工资10元/次工资，扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分/次，工资20元/次，被考核者1分/次。,（二）考核评分中规定,按给排水设备（设施）的运行管理工作程序进行操作；工程维修员负责给排水运行的操作、监控、记录。应在给排水设备（设施）启动时观察电流、电压、并倾听有无异响，并记录于管理处工程部交接班记录；水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次、设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍；水泵房内机电设备由工程维修员负责操作，其他人不得擅自操作，控制柜上转换开
11、关，无特殊情况下应打在“自动”位置，生活水泵每阁15恬进行轮换。因工作维修等原因停水，应由负责给排水的员工填写停水通知单经工程主管、管理处主任批准后，由行政助理提前24小时通知用户；因突发事件停水，工程主管应在1小时内联络有关部门处理，在恢复供水后24小时内行政助理向业主业主或使用人做出解释；,八、给排水设备操作设备管理,（一）工作标准：按物业公司作业指导书给排水设备维修保养规程相关内容、程序进行；（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律0.5分/次，工资10元/次工资，扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分/次，工资20元/次，被考核者1分/次。,（二）考核评分中规定,按给排水设备（设
12、施）的维修保养管理程序进行操作；给水泵操作未经规程主管意见不得擅自开启或停止，如有特殊情况，须经管理公司经理同意方可开启或停止；非值班人员未经工程主管同意不得进入机房，更不得触摸设备；,九、给排水设备操作,（一）工作标准：按物业公司作业指导书给排水操作规程相关内容、程序进行；（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律0.5分/次，工资10元/次工资，扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分/次，工资20元/次，被考核者1分/次。,（二）考核评分中规定,按给排水设备（设施）的操作管理工作程序进行操作；给排水设备故障一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解
13、决事件书面上报管理公司，限期解决；,十、电梯运行、保养、操作管理,（一）工作标准：按物业公司作业指导书电梯运行管理规程物业公司作业指导书电梯保养规程物业公司作业指导书电梯操作规程相关内容。程序进行；（二）违反如下规定，扣责任人基础纪律1分/次，工资50元/次工资，扣直接上级及间接上级基础纪律分2分/次，工资100元/次，被考核者2.5分/次。,（二）考核评分中规定,按电梯运行、操作、保养工作程序进行操作；电梯维修工（或工程值班员）每周对电梯运行状况进行一次检查保养，发现问题及时处理或联络电梯公司处理，督促电梯公司年度维修保养。当电梯年检期间即将接近时，督促电梯公司作电梯年检、年审；中控室值班员
14、实行电梯24小时运行监控。通过闭路电视观察轿箱内状况，如发现乘客吸烟、打斗，或损坏电梯部件，及时录像，并联络维修工予以制止；当电梯发生困人，遵守“电梯困人故障求援工作程序”执行，电梯维修（或工程值人员）到达现场应不超过15分钟。,历史岳麓版第13课交通与通讯的变化资料,精品课件欢迎使用,自读教材填要点,一、铁路，更多的铁路 1地位 铁路是 建设的重点，便于国计民生，成为国民经济发展的动脉。2出现 1881年，中国自建的第一条铁路唐山 至胥各庄铁路建成通车。1888年，宫廷专用铁路落成。,交通运输,开平,3发展(1)原因：甲午战争以后列强激烈争夺在华铁路的。修路成为中国人 的强烈愿望。(2)成果
15、：1909年 建成通车；民国以后，各条商路修筑权收归国有。4制约因素 政潮迭起，军阀混战，社会经济凋敝，铁路建设始终未入正轨。,修筑权,救亡图存,京张铁路,二、水运与航空 1水运(1)1872年,正式成立，标志着中国新式航运业的诞生。(2)1900年前后，民间兴办的各种轮船航运公司近百家，几乎都是在列强排挤中艰难求生。2航空(1)起步：1918年，附设在福建马尾造船厂的海军飞机工程处开始研制。(2)发展：1918年，北洋政府在交通部下设“”；此后十年间，航空事业获得较快发展。,轮船招商局,水上飞机,筹办航空事宜,处,三、从驿传到邮政 1邮政(1)初办邮政：1896年成立“大清邮政局”，此后又设
16、，邮传正式脱离海关。(2)进一步发展：1913年，北洋政府宣布裁撤全部驿站；1920年，中国首次参加。,邮传部,万国邮联大会,2电讯(1)开端：1877年，福建巡抚在 架设第一条电报线，成为中国自办电报的开端。(2)特点：进程曲折，发展缓慢，直到20世纪30年代情况才发生变化。3交通通讯变化的影响(1)新式交通促进了经济发展，改变了人们的通讯手段和，转变了人们的思想观念。(2)交通近代化使中国同世界的联系大大增强，使异地传输更为便捷。(3)促进了中国的经济与社会发展，也使人们的生活。,台湾,出行,方式,多姿多彩,合作探究提认知,电视剧闯关东讲述了济南章丘朱家峪人朱开山一家，从清末到九一八事变爆
17、发闯关东的前尘往事。下图是朱开山一家从山东辗转逃亡到东北途中可能用到的四种交通工具。,依据材料概括晚清中国交通方式的特点，并分析其成因。提示：特点：新旧交通工具并存(或：传统的帆船、独轮车，近代的小火轮、火车同时使用)。原因：近代西方列强的侵略加剧了中国的贫困，阻碍社会发展；西方工业文明的冲击与示范；中国民族工业的兴起与发展；政府及各阶层人士的提倡与推动。,串点成面握全局,一、近代交通业发展的原因、特点及影响 1原因(1)先进的中国人为救国救民，积极兴办近代交通业，促进中国社会发展。(2)列强侵华的需要。为扩大在华利益，加强控制、镇压中国人民的反抗，控制和操纵中国交通建设。(3)工业革命的成果
18、传入中国，为近代交通业的发展提供了物质条件。,2特点(1)近代中国交通业逐渐开始近代化的进程，铁路、水运和航空都获得了一定程度的发展。(2)近代中国交通业受到西方列强的控制和操纵。(3)地域之间的发展不平衡。3影响(1)积极影响：促进了经济发展，改变了人们的出行方式，一定程度上转变了人们的思想观念；加强了中国与世界各地的联系，丰富了人们的生活。(2)消极影响：有利于西方列强的政治侵略和经济掠夺。,1李鸿章1872年在上海创办轮船招商局，“前10年盈和，成为长江上重要商局，招商局和英商太古、怡和三家呈鼎立之势”。这说明该企业的创办()A打破了外商对中国航运业的垄断B阻止了外国对中国的经济侵略C标
19、志着中国近代化的起步D使李鸿章转变为民族资本家,解析：李鸿章是地主阶级的代表，并未转化为民族资本家；洋务运动标志着中国近代化的开端，但不是具体以某个企业的创办为标志；洋务运动中民用企业的创办在一定程度上抵制了列强的经济侵略，但是并未能阻止其侵略。故B、C、D三项表述都有错误。答案：A,二、近代以来交通、通讯工具的进步对人们社会生活的影响(1)交通工具和交通事业的发展，不仅推动各地经济文化交流和发展，而且也促进信息的传播，开阔人们的视野，加快生活的节奏，对人们的社会生活产生了深刻影响。(2)通讯工具的变迁和电讯事业的发展，使信息的传递变得快捷简便，深刻地改变着人们的思想观念，影响着人们的社会生活
20、。,2清朝黄遵宪曾作诗曰：“钟声一及时，顷刻不少留。虽有万钧柁，动如绕指柔。”这是在描写()A电话 B汽车C电报 D火车解析：从“万钧柁”“动如绕指柔”可推断为火车。答案：D,典题例析,例1上海世博会曾吸引了大批海内外人士利用各种交通工具前往参观。然而在19世纪七十年代，江苏沿江居民到上海，最有可能乘坐的交通工具是()A江南制造总局的汽车 B洋人发明的火车 C轮船招商局的轮船 D福州船政局的军舰,解析由材料信息“19世纪七十年代，由江苏沿江居民到上海”可判断最有可能是轮船招商局的轮船。答案C,题组冲关,1中国近代史上首次打破列强垄断局面的交通行业是()A公路运输 B铁路运输C轮船运输 D航空运
21、输解析：根据所学1872年李鸿章创办轮船招商局，这是洋务运动中由军工企业转向兼办民用企业、由官办转向官督商办的第一个企业。具有打破外轮垄断中国航运业的积极意义，这在一定程度上保护了中国的权利。据此本题选C项。答案：C,2.右图是1909年民呼日报上登载的一幅漫画，其要表达的主题是()A帝国主义掠夺中国铁路权益B西方国家学习中国文化C西方列强掀起瓜分中国狂潮D西方八国组成联军侵略中国,解析：从图片中可以了解到各国举的灯笼是火车形状，20世纪初的这一幅漫画正反映了帝国主义掠夺中国铁路权益。B项说法错误，C项不能反映漫画的主题，D项时间上不一致。答案：A,典题例析,例2(2010福建高考)上海是近代
22、中国茶叶的一个外销中心。1884年，福建茶叶市场出现了茶叶收购价格与上海出口价格同步变动的现象。与这一现象直接相关的近代事业是()A电报业 B大众报业 C铁路交通业 D轮船航运业 解析材料主要反映了信息交流的快捷，故选A。答案A,题组冲关,3假如某爱国实业家在20世纪初需要了解全国各地商业信息，可采用的最快捷的方式是()A乘坐飞机赴各地了解 B通过无线电报输送讯息C通过互联网 D乘坐火车赴各地了解解析：本题考查中国近代物质生活的变迁。注意题干信息“20世纪初”“最快捷的方式”，因此应选B，火车速度远不及电报快。20世纪30年代民航飞机才在中国出现，互联网出现在20世纪90年代。答案：B,4下列不属于通讯工具变迁和电讯事业发展影响的是()A信息传递快捷简便B改变着人们的思想观念C阻碍了人们的感情交流D影响着人们的社会生活解析：新式通讯工具方便快捷，便于人们感情的沟通和交流。答案：C,
