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1、*市*房地产开发公司经营实务管理手册经营部、综合管理部前 言欢迎你加入*地产，欢迎你融入我们的团队。*地产因你的到来和不懈的努力而感到自豪和快乐。并希望您爱岗敬业，勤奋工作，您的努力工作将使我们的服务水准不断提高，你的敬业态度将会塑造企业良好形象。愿您与诺宝共同成长。让我们认真做人做事，让我们快乐工作每一天，让我们一起为实现自己的价值，追求自己的理想而努力奋斗！ *目 录1、 公司组织机构框架2、 经营部、综合管理部工作内容3、 经营部、综合管理部岗位说明书4、 经营部、综合管理部工作流程公司组织机构框架工程副总工程管理部物业公司董 事 长总 经 理总经理助理经营副总财务副总合约预算部总工办公
2、室行政办公室经营部综合管理部财务部客服部财税顾问法律顾问工作内容部门名称：经营部一、新项目开发工作：在公司的战略部署和公司领导的指引下，负责新项目寻找、研究及合作、谈判等工作，为公司的持续发展储备开发土地。1研究市场发展趋势和投资方向，确定基本开发需求2根据开发需求采用各种手段寻找可开发土地；3对拟开发土地进行详细调研，并会同有关部门进行可行性分析；二、负责房地产市场信息的搜集、整理及研究工作。1项目前期市场调研工作，对市场供需情况、竞争对手进行科学地调查；2对宏观房地产（住宅）走势进行全面地分析；3定期撰写市场调查报告；三、根据市场调研结果，对公司开发的项目进行收益评估，为公司领导决策提供依
3、据。1项目所在区域市场走向、供需情况进行全面的分析；2对项目环境、项目条件进行全面的分析；3根据市场情况，协同财务部、预算部、工程部进行新项目的经济收益评估工作；4会同各业务部门，对公司开发过的项目进行后评估工作四、根据市场研究结果，进行市场行销策划，拟定项目产品的建筑设计要求。1进行项目楼盘的细分市场定位、产品定位；2确定新项目客户群定位、竞争定位；3制定营销费用预算，编制项目推广计划书；4根据市场情况，会同工程部、预算部确定项目公共部分及住宅部分精装修交房标准；5协助规划设计部，参与建筑设计各阶段的方案评审工作。五、各类方案制定1针对新项目进行广泛的市场调查、综合相关方面情况分析和销售预测
4、，编制项目可行性研究报告，经相关领导批准后，全面组织实施。2负责公司开发项目的规划方案、施工图方案、装修方案的制定。与规划设计单位配合，结合公司开发项目所在地的市政规划方案及周边人文地理情况，参考当地人居条件，在市政规划范围内，制定贴近当地市场环境的规划、施工、装修方案。3根据区域地产市场物业特征及市场热点，会同经营部对产品功能规划、总体规划、细部构造、公共配套、外立面造型、内部三维空间处理、户型设计、面积配比、建材设备选择等提出具体的建议与要求；4通过对战略环境分析，会同有关部门拟定公司的发展战略和经营策略，制定企业长远发展规划，经批准后组织实施。六、负责公司开发项目的相关证件报批报建工作1
5、公司开发项目的相关证件办理。即从取得土地到工程整体竣工验收的相关证件办理工作。2根据经营部制定经营开发计划，制定工作计划。积极配合工程部和综合管理部的工作安排，提出切合实际的工作计划，即确定各类证件的办理周期，列出各项不可预见的突发性情况，做好应急备案。确保公司所开发项目的各项证件办理与项目的整体进度同步。3负责与我公司业务有关的政府、银行等相关职能部门的沟通及外事工作。与相关职能部门保持良好的业务往来，保证在业务办理过程中不受人为因素影响。确保公司在对外相关部门中的良好形象。其他方面1全面实行经营计划管理。拟定年度开发计划，组织开展开发活动分析，并通过组织实施，提升开发计划的运行质量。2配合
6、主管领导与财务部制定成本分析与核算部门名称：综合管理部1结合行业、竞争对手以及自身的情况分析，对公司重大问题进行研究，提出建议；对竞争对手进行跟踪研究，对竞争对手的重大举措进行预警，并给予相应的建议。2制定公司计划管理、统计管理、内部审计管理、目标管理、固定资产管理、经济合同管理和信息管理等基础管理方面的规章制度，经公司总经理批准后组织实施。3督导和检查公司各部门的基础管理工作，促进提升企业管理水平和经济效益。4全面实行开发过程中的审核审计管理。对公司的各业务环节定期或随机进行财务方面的审计和监督，建立经常性防错纠弊的机制，及时发现和纠正财务管理、会计核算过程中出现的各种不良情况与问题，防止差
7、错和违纪现象发生。5加强统计管理，编报各类统计报表，真实全面反映企业运营状况。通过数据资料的统计分析，找出管理的薄弱环节，提出改进建议报公司领导，为领导决策提供经营管理方面的信息支持。6配合财务部和行政办加强固定资产和物资管理，对资产与物资进行盘点。7负责公司各部门经营业绩的考核，并对生产经营综合计划的执行情况进行跟踪、监督和考核。8协调公司各项法律事务工作，与顾问单位进行沟通，协同做好经济纠纷的调解和起诉、应诉工作，保障公司合法权益不受侵犯。9加强部门之间的横向沟通，对经营中出现的问题及时协调解决，仲裁经营管理过程中部门间发生的争议。加强对公司日常业务流程管理和经营管理的监督和检查。10负责
8、公司各类合同、协议签订的审核工作。对公司各类合同、协议进行审查，规避法律风险，同时做好合同的登记、保管工作。11负责对公司各类方案制定及增加、变更的审核工作，确保各类方案及各种增加、变更的合理性。作计划和业务会议决议事项落实情况进行跟踪、检查、考核成本控制管理1审核公司在建项目工程建设招标文件；2审核公司在建项目工程施工合同；3指导公司确立在建工程项目预算的控制标准；4负责检查公司在建项目工程款的付款情况；5负责检查公司在建项目工程联系单变更费用的签证；6指导公司撰写在建项目月度工程成本分析报告；7负责监督公司在建项目施工合同的履行情况；8负责向领导汇报公司在建项目工程成本的控制情况；9负责工
9、程决算的审核审计工作。10负责公司的税务管理工作。在财务部门、第三方审计单位的配合下，做好公司的税务申报缴纳与筹划。负责协调税务等相关外部单位的业务关系。保证公司在建项目的应纳税种缴纳齐全，合理纳税。11负责公司的资金融资管理。12协助财务经理拟订房地产项目融资计划。13负责企业房地产项目融资渠道的拓展工作，按时完成融资计划。14负责对各项目的贷款资料（可行性研究报告、财务报表等）进行审核。15收集、整理国家有关房地产金融政策和房地产信息。16根据领导要求，办理房地产项目融资授信工作。17根据领导要求，定期或不定期编制融资工作总结报告。岗位说明书经营部经理岗位说明书岗位名称经营部经理岗位编号所
10、在部门经营部岗位定员直接上级主管副总经理工资标准直接下级开发报建岗、专业报建岗、验收报建岗、文员岗、其它所辖人员岗位分析日期2011-7-30本职工作概要：负责经营部各项工作及日常事物的管理；协调经营部与公司其他相关部门的业务关系；制定经营部工作计划；确保各项报建工作的顺利落实；职责与工作任务：职责一职责表述：部门管理事务制订部门的工作计划对各项工作任务的分配部门各项规章制度的制订和执行制定（或修定）本部门的岗位设置执行公司规章制度与规定确定本部门人员的招聘员工的在职培训的指导对员工的绩效管理和绩效考评（月度、季度或年度）部门费用的预算和管理配合相关部门进行财产管理部门办公用品的管理与控制管理
11、好部门的各类文件、资料部门会议的召开部门工作的常规汇报部门年度和月度工作总结，并呈报公司领导部门内与部门间的协调和沟通部门外联事务的管理职责二职责表述：参与重点、难点、紧急工作的开展及协调工作内容重点、难点工作的跟进落实职责三职责表述：参与部分综合管理部工作职责四职责表述：领导交办的其他工作 权力：1、各项报建、公关工作的建议权2、各项报建、公共情况的了解权3、开发项目结点计划、开发意图、市场定位、设计标准、工程进展情况的建议权及了解权4、对直接下级人员调配、奖惩的建议权和任免的提名权5、对所属下级的工作的监督、检查权6、对所属下级的工作争议有裁决权7、对所属下级的管理水平、业务水平和业绩有考
12、核评价权工作协作关系：内部协调关系综合管理部、总工办、工程部、行政部、财务部、合约预算部、客服部、物业公司外部协调关系规划局、国土局、建委及其他相关政府部门任职资格：培训要求接受过包头市城市规划条例、房地产基本制度与政策等法规文件的学习 知识、技能技巧建筑、规划等相关专业知识，房地产开发经营与管理等专业知识口头表达能力强、表达准确；领悟能力强个人性格特征性格开朗、活跃、善于与人沟通，口齿伶俐、能言善辩；敬业爱岗；具有亲和力其它：使用工具设备电脑、移动电话、汽车工作所需信息政府颁布的法律法规、规划部门的办案程序及工作流程等工作环境办公室；相关政府部门的办公室；各接待、公关场所工作时间特征固定，需
13、加班；外勤工作居多；接待应酬工作多备注：开发报建岗位说明书岗位名称开发报建岗岗位编号所在部门经营部岗位定员直接上级经营部经理工资标准直接下级其它所辖人员岗位分析日期2011-7-30本职工作概要：办理公司开发项目在规划部门、建委、国土等部门的报建手续职责与工作任务：职责一职责表述： 办理开发项目在规划部门的用地手续工作内容办理建设项目选址意见书（用地意见）办理建设用地规划许可证申领规划设计要点（规划要点函）职责二职责表述： 办理开发项目的建筑单体报建手续申领建设工程规划许可证职责三职责表述： 收集土地信息，项目前期合同的初步洽谈，商谈并拟订征地拆迁方案工作内容收集一手、二手土地信息开展前期洽谈
14、办理土地拍卖或挂牌等出让手续商谈并拟订征地拆迁方案职责四职责表述： 办理开发项目的国土报批手续工作内容办理建设项目用地预审规划红线的勘测定界逐级办理用地报批申请土地权属调查办理地籍产权审核办理建设用地通知书办理拆迁公告、申请地价评估缴交各期地价款办理国有土地使用证；职责五职责表述： 办理其他的国土报建手续工作内容办理项目的转名、变更手续办理房屋交易、登记手续职责六职责表述： 办理开发项目在消防部门的报建及验收手续工作内容配合规划报建进度及需要职责七职责表述：办理开发项目在人防的报建及验收手续工作内容配合规划报建进度及需要职责八职责表述：办理开发项目在卫生防疫部门的报建及验收手续工作内容配合规划
15、报建进度及需要职责九职责表述：办理开发项目在环保部门的报建及验收手续工作内容配合规划报建进度及需要职责十职责表述：办理开发项目在交通部门的报建及验收手续工作内容办理临时占道、破路手续配合规划报建进度及需要职责十一职责表述： 办理开发项目在市政部门的报建及验收手续工作内容配合工程部工程进度及需要职责十二职责表述：办理开发项目在环卫部门的报建及验收手续工作内容配合工程部工程进度及需要办理环卫设施的移交手续职责十三职责表述： 办理项目开发过程中涉及到的与教育有关的各项手续工作内容办理配建教育设施的移交手续职责十四职责表述： 办理地名、路名申报 工作内容办理建设项目地名申报办理建设项目路名申报职责十五
16、职责表述：办理商品住宅建设项目综合验收工作内容办理需移交的公建配套项目的移交手续职责十六职责表述：其他工作工作内容上级委派的其他临时性工作协助其他相关部门工作权力：1、规划方案、建筑单体方案设计的建议权和了解权2、开发项目结点计划、工程进展情况的了解权和建议权工作协作关系：内部协调关系综合管理部、总工办、工程部、行政部、财务部、合约预算部、客服部、物业公司外部协调关系规划局、房管局、建委、环保、环卫、防疫、交通、教委、国土、政府其它：使用工具设备电脑、移动电话、汽车或摩托车、工作所需信息政府颁布的法律法规、规划部门的办案程序及工作流程等工作环境办公室；相关政府部门的办公室；各接待、公关场所工作
17、时间特征固定，需加班；外勤工作居多；接待应酬工作多专业报建岗位说明书岗位名称专业报建岗岗位编号所在部门经营部岗位定员直接上级经营部经理工资标准直接下级其它所辖人员岗位分析日期2011-7-30本职工作概要：办理公司开发项目在供销电局、自来水、水务局、热力公司、电信、有线电视、煤气等部门的报建及验收手续，办理综合验收职责与工作任务：职责一职责表述： 办理开发项目在供电局部门的报建及验收手续配合施工进度及需要办理用电立户验收手续职责二职责表述：办理开发项目在自来水的报建及验收手续配合施工进度及需要办理用水立户手续及验收职责三职责表述：办理开发项目在水务局部门的报建及验收手续配合施工进度及需要办理分
18、质供水立户手续及验收职责四职责表述：办理开发项目在供暖部门的报建及验收手续配合施工进度及需要办理供暖送气手续及验收职责五职责表述：办理开发项目在煤气部门的报建及验收手续配合施工进度及需要办理煤气立户手续及验收职责六职责表述： 办理开发项目在电信、有线部门的报建及验收手续配合工程部工程进度及需要办理立户手续及验收权力：1、规划方案、设计方案的建议权和了解权2、开发项目结点计划、工程进展情况的了解权和建议权工作协作关系：内部协调关系综合管理部、总工办、工程部、行政部、财务部、合约预算部、客服部、物业公司外部协调关系供电、自来水、水务局、热力公司、煤气、电信、网络其它：使用工具设备电脑、移动电话、汽
19、车或摩托车、工作所需信息政府颁布的法律法规、规划部门的办案程序及工作流程等工作环境办公室；相关政府部门的办公室；各接待、公关场所工作时间特征固定，需加班；外勤工作居多；接待应酬工作多验收报建岗位说明书岗位名称专业报建岗岗位编号所在部门经营部岗位定员直接上级经营部经理工资标准直接下级其它所辖人员岗位分析日期2011-7-30本职工作概要：办理公司开发项目在房管局、物业处报建及验收手续，办理综合验收职责与工作任务：职责一职责表述： 办理开发项目开发资开发处部门的报建及验收手续工作内容办理开发资质年检、换证升、降级的报建手续办理综合验收手续诚信档案的建立及管理工作职责二职责表述：办理开发项目预销售许
20、可证的报建手续工作内容办理预预销售许可证的审批报建配合开盘进度及需要取得预售证职责三职责表述：办理开发项目面积预、实测工作的报建及验收手续工作内容办理面积预测及核对工作办理信息表、分丘图、分层图、分户图的测绘核对工作职责四职责表述：办理开发项目总证、分户证、他项权利证的全部手续工作内容办理开发项目的总体产权证的申请和取得办理开发项目的分户产权证办理房产抵押的相关手续及佃项权利证的取得职责五职责表述：办理开发项目的前期物业招投标、综合验收及维修基金的归集工作的报验工作内容办理前期物业招投标及前期物业服务合同的签定工作维修基金的归集工作办理综合验收房管方面工作权力：1、户型方案、设计方案的建议权和了解权2、开发项目结点计划、工程进展情况的了解权和建议权工作协作关系：内部协调关系综合管理部、总工办、工程部、行政部、财务部、合约预算部、客服部、物业公司外部协调关系房管局、开发处、物业处、产权处、监察支队及局各科室任职资格：教育水平大学本科及以上专业要求房地产相关专业工作年限和经验从事房地产行业具有相关报建经验培训要求房地产基本制度与政策等法规文件的学习
