新城数字文化广场商业计划书.doc

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1、平江新城数字文化广场商业计划书目录前言第一部分 商业定位第一章 项目总体定位一、 项目概述二、 项目总体定位三、 项目的功能定位第二章 商业业态定位一、 定位理由二、 业态定位第三章 商业名称定位一、 商业案名定位二、 案名的解释第四章 商业管理功能定位第五章 商业经营业种定位一、 主题分区定位二、 经营业种定位三、 定位规划第六章 商业租金策略定位第二部分 招商策略第一章 招商总策略及划分第二章 招商进度中的比例分配第三章 招商付款方式第四章 经济分析第五章 招商费用预算第六章：招商准备工作及时间安排、及人员设置第七章：项目招商传播策略第八章： 项目媒体投放计划第九章：开业庆典第三部分 我们

2、的团队 前言随着中国经济的转型和社会消费模式的改变，商业地产热潮风起云涌，前景无限。同时，从中国到苏州，文化已经被认为是国家和城市的实力的体现，尤其是苏州，城市的文化品格和理念已经渗透到经济、社会发展的方方面面，进入转型发展的关键时期，更要加快提升文化软实力。将传统文化不断发扬光大的同时，力求推陈出新，着力打造历史文化与现代文明相融的文化强市。因此，优质的商业地产项目该如何塑造自己独特的定位，从而在激烈的商战中脱颖而出，成为一个所有商业地产从业人员思考的课题。而数字娱乐文化和商业地产的结合是一条前瞻性、独创性，潜力无比巨大的商业之路。本项目，定位于数字娱乐主题商业中心，一方面将有利于苏州数字文

3、化产业的未来发展，为中国成为数字文化强国添砖加瓦，另一方面，将有效地摆脱了今后平江新城商圈的业态竞争，同时也使商圈的业态更加丰富。毫无疑问，平江数字文化广场建成后将会成为江苏省乃至全国的领先的数字文化产业体验基地。同时，也将为苏州的消费群体提供最新鲜的消费选择、场所和休闲好去处，成为苏州核心商圈的新地标。 第一部分 商业定位 第一章 项目总体定位一、项目概述1.用地概述本地块为国土资源局代号为“ ”，规划用地地处平江新城生态休闲健康产业功能区的核心位置，北边紧邻建设中的平江新城民健身中心，周边分布了仲雅苑、橘子国、苏江花园、华恒家园等大片居民区和医院、学校等公共设施。广场地处轻轨四号线沿线，距

4、离万达商业广场和火车站交通枢纽均不足两公里。广场所处的平江新城的社会经济目前正处于日益发展的阶段。清晰的功能定位和强大的政府开发力度，必将为平江新城社会经济的快速发展打下坚实的基础，商业发展空间广阔。2.项目规划商业形式：独立商铺布局+百货业态组合 2.1商铺部分：约 2.3绿化面积约 （包括平台绿化）2.4地下建筑：约 二、项目的商业定位 1.本项目是服务苏州市场，集数字娱乐产品的展示、发布、宣传、体验、互动、娱乐、销售、购物于一体的产业平台，具有强大辐射力的大型现代化的数字娱乐主题商业中心。 2.本项目依托文化产业政策和国家的产业导向，全面提升核心竞争力，将塑造出足够的市场引爆力，以差异化

5、规避正面的商业火拼，以不可替代性实现更高层面的竞争优势。 3本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，它是鉴于全国乃至苏州的数字文化产业目前“有产业而无市场、有产品而无品牌”的情况，将给产业一个展示的窗口、一个体验的窗口和一个与消费者沟通的窗口。由于项目定位的前瞻性和远见性，平江数字文化广场建成后将会成为江苏省乃至全国的领先的数字文化产业体验基地。三、项目的功能定位 （1）零售功能（文化产业展示区）。该区域功能主要是拉动市场的人气，引入数字娱乐行业的龙头，有效带动了其它中小企业和个体进入。同时，该区域大企业同小企业错位经营，形成数字娱乐产品种类的集群。（2）展示、交易功能（未来数字产业展示区

6、）。该区功能定位在：集中主题规划，导购便利；增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示数字娱乐文化商品的风采，便于看样定货）；经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌数字娱乐企业提供一个推广新品和展示企业的平台）。（3）休闲娱乐功能（休闲生活消费区和儿童趣味玩乐区）。本区功能展现数字文化生活消费的魅力，功能定位在于展现数字娱乐和生活休闲，数字娱乐和人文教育相结合，引入数字娱乐的品牌空间行业，实现主力店效应。（4）俱乐部、会展，培训服务功能 该功能主要是提高项目的档次和水平；引入职业化游戏俱乐部、与数字娱乐竞技产业，此外同学院、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会

7、，为会展会议、培训奠定基础；有计划、有主题地组织各种数字娱乐会展会议。有目的、有计划地对企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的数字文化素质，发展其数字文化营销技能，开发其潜力，为整体化营销服务。（5）公共设施、环境服务和配套功能。完善的公共设施，才能保障商业中心能够正常运行。公共环境包括内部和外部。外部公共环境是外部形象的直接体现，在建筑外观设计上追求时代气息，配套环境协调一致的主题风格，当然还包括公共停车场、良好景观环境、舒适工作环境、方便的购物工具等；内部环境设计购物动线通畅、清晰，空间利用率高，环境卫生整洁，给人们提供舒适的工作和购物环境，还包括电话、公共网络、供水、电暖设备、保安

8、、报警、防火、电信、金融配套等。 第二章、商业业态定位1 本项目的业态架构是以主题数字文化为依托，集批发、零售、采购、体验、配送及配套服务功能于一体的大型现代化的数字娱乐主题商业中心。2 业态分区定位：2.1 A区 （文化产业展示区，将主要包括：家用或商用的数字娱乐硬件设备， 业态以数字娱乐品牌硬件店、独立店为主）2.2 B区 （未来数字产业展示区， 以数字娱乐软件品牌店、独立店为主）2.3、C 区 （儿童趣味玩乐区 以体验区，游乐场为主）2.4、D 区 （休闲生活消费区，数字娱乐空间业的本质是向社会开放的进行数字娱乐活动的场所。以品牌空间店为主，如网吧 、体验中心等）2.5 E区 （配套服务

9、区，以特色时尚餐饮品牌独立店和时尚茶吧、酒吧为主）三、商业案名定位1.为降低项目风险，本项目的商业案名定位为：北苏州六六城或者北苏州六六广场。2 六六城的高度：其具有和数字文化同样的数字形象。它不仅是产品的展览，也是一个城市形象、个性、素质和实力的集中表现，同时还是城市整体价值的集中体现。3. 北苏州六六城的地位：南有南苏州商业广场，北有北苏州66城，东面园区的圆融广场，西面的绿宝广场，这样苏州将形成四大经济商业城区，而北苏州66城将与以上形成三大商业广场形成合力，寓意着苏州完成了商业经济体完整循环，形成商业的闭合体，财富和商业将快速循环。4 六六城的含义：其一，66自古以来被定位为吉祥和财富

10、意义，中国自古对吉祥数字的青睐也给66称为“顺”，预示着风调雨顺，财富吉祥，66风水含义为，顺风顺水，其二，66本身就是数字，代表了66城的数字广场的内涵，同时66的排列互相平行，有再次预示着未来的科技展示出平板的含义，并且将新苏州的文化理念融合进去，苏州自古风调雨顺，一个新城地标延续了苏州风调雨顺的含义，同时有预示着苏州未来也是一翻风顺其三，66取其意义有平和顺的意义，那么“平江”就是“平顺”而“江”乃水，水就是财富也预示着吉祥，正好66城就是平江新城的代表，不仅顺天意，也是顺民意。而66是00的出头，即预示着万象更新，推陈出新的意思。其四、66代表了六大业态综合，和六大商圈的集合，是大气，

11、集合的意思，也是预示着将是苏州财富的源泉和集体地点。其五、66城在江南一带的话音就是有“乐乐城”的意思，预示着快乐开心，对家庭来说也是吉祥，休闲，开心的含义。也是集家庭，亲子，游乐与其一体化的休闲之城。四、管理功能定位1往往商业地产是重招商而轻管理， 而本项目将是招商与管理并前进，在招商团队建立同时，管理团队就已经进入岗位，我们将通过专业的系统的培训，将管理团队的训练成一支客户看着舒心，讲究服务，购物看到放心，讲究品质，租户看着用心，实实在在。2.北苏州66城提出的管理策略是，“一站式递推式服务”，将设立总信息平台，总数据平台，总购物平台，总投诉平台，总监督管理平台，在五大平台下，我们将为我们

12、的入驻商家和入驻商户提供“五星级管家式服务”，做到，用心微笑，用心管理，用心解决，用心帮助，用心发展。五、商业经营业种定位 商业要成功，经营业种定位是一个关键因素，形成有个性的业态模式，才能在竞争中立于不败之地。因此，对本项目的商业经营业种定位是基于反复的市场调研论证之上，具有很强的市场竞争力和吸引力。 平江新城数字文化广场由多种业态和谐组成,真正实现在一个单一的主题下进行多元化经营,最大限度地延长顾客的逗留时间，提升了消费的比率与金额。（一）文化产业展示区区电脑 笔记本电脑： 联想 惠普 华硕 联想ThinkPad 同方 神舟 戴尔 宏碁 三星 索尼 东芝 海尔 富士通 苹果 Gateway

13、 方正 明基 万利达 OMA 七喜台式机：联想 惠普 神舟 宏碁 海尔 同方 方正 海尔 索尼 戴尔 Giada平板电脑：苹果 宏碁 万利达 戴尔 三星华硕 联想 DC/DV ：佳能 索尼 尼康 松下 卡西欧 富士 三星 奥林巴斯 理光 JVC 东芝 游戏机索尼(PSP/PS3/PS2) 、任天堂(wii) 、微软（XBOX）、中恒MP3/MP4 三星 OPPO 蓝魔 昂达 艾诺 台电 金星 索尼 原道 蓝晨 创新 手 机 诺基亚 三星 LG 索尼爱立信 摩托罗拉 多普达 夏普 苹果 天语 金立 GPS E路航 纽曼 新科 Mio 万利达 奥可视 神行者 长虹领航者 数字家电 索尼 日立 飞利

14、浦 三星 TCL LG 同方 海信 移动存储 金士顿 晟碟 索尼 三星 联想 SSK(飚王) 赛点 宇瞻 忆捷 力杰 电子书 汉王 盛大 OPPO 台电 纽曼 歌美 长城 现代 索尼 爱国者高清播放器 忆捷 图美 碧维视 奥可视 开博尔 海美迪 高清数码 佳的美 高清锐视 天敏 办公设备打印机：惠普 爱普生 佳能 三星 富士施乐 联想 兄弟 柯尼卡美能达 OKI 理光投影机： 爱普生 松下 奥图码 三星 NEC 明基 东芝 索尼 日立企业应用网络： 路由 交换 无线 ipv6 服务器： 塔式 刀片 机架 Nehalem 存储：SAN NAS 光纤 RAID iSCSI 系统： 微软 VMWar

15、e Windows LinuxCIO： Java .Net Web ITIL 开源IDC: cluster HPC HA 虚拟化: 迁移 Hyper-v VMware 安全: 防火墙 ARP DDoS 内容安全应用: SOA 数据库 SaaS ERP CRM 白皮书电脑外设 CPU：Intel AMD内存：金士顿 威刚 海盗船 三星 宇瞻硬盘：希捷 西部数据 日立主板：华硕 技嘉 翔升 映泰 微星 精英 致铭 华擎 昂达 七彩虹 双敏 盈通 梅捷 磐正 斯巴达克 富士康 捷波显卡：七彩虹 昂达 翔升 双敏 影驰 盈通 铭瑄 索泰 华硕 微星 耕昇 镭风 技嘉 铭鑫 讯景 蓝宝石 迪兰恒进 艾尔

16、莎 映众 鸿基 鑫益嘉 北影显示器：三星 LG AOC 长城 飞利浦 明基 优派 TCL 瀚视奇 玛雅 易美逊 华硕 戴尔 宏碁 HKC音频：漫步者 硕美科 惠威 兰欣 三诺 雅兰仕 麦博 金河田 欧凡 ccac 多彩 耳神 罗技盈佳 慧海 冲击波 奋达 轻骑兵 幻响 乐果 新酷 科瑞思耳机：漫步者 麦博 硕美科 宾果 森海塞尔 AKG 拜亚 铁三角 飞利浦 欧凡 索尼 创新 UE 先锋 罗技华业高宝 舒尔 苹果 美国歌德 缤特力 松下摄像头：蓝色妖姬 ANC 罗技 台电 爱友 极速 SSK 天敏 FCE飞盟 百脑通 明月光存储机：先锋 三星 LG 索尼 华硕 明基 台电 飞利浦 浦科特箱电源

17、散热：金河田 动力火车 星宇泉 多彩 技展 金翔 威盛 海铝航嘉 长城 鑫谷 大水牛 昂达 TT 康舒 先马 全汉 百盛 顺达 伟训 安钛克键鼠：罗技 微软 雷柏 双飞燕 精灵 惠普 多彩 新贵 明基 极速 翼通 网际快车 肯扬 极智 摩天手 自在行 伯凯 鑫睿 本手 讯拓软件Win 7专区： 家庭普通版 家庭高级版 专业版 旗舰版 IE9下载热门专区： PS教程 CorelDRAW 美图秀秀 Flash专区 Dreamweaver 益盟操盘手（二）未来数字产业展示区广场经营中设立专门的大型集中体验区。体验区中以数字音乐、游戏为主。（1）数字音乐体验区music plust 平台在这一区域我们

18、将打造一个功能强大的music plust平台，集音乐的下载、试听于一体。利用push软件，定期将数字文化广场的有关信息发送给特定人群，包括各种最新音乐，甚至可以免费下载，积聚人气。对于不能使用这一软件的用户，可以采用短信的方式，发布有关信息。数字乐器在我们的音乐体验区将设置各种乐器诸如吉他、小提前、钢琴等的数字化形式体验区，通过特定的软硬件，让音乐爱好者随心弹随心玩。同时可以提供一定的教学辅导，当然以娱乐为主专业为辅，满足不同层次爱好者的音乐需求。数字录音虽然现有的手机、电脑可以进行录音，但是效果不尽人意。在这里我们提供更加专业的数字录音区，让音乐爱好者不进录音棚就可以进行高品质的录音。录音

19、完毕，我们可以制作精美的U盘或是碟片将录音以商品形式出售录音者。（2）游戏体验区1 儿童区A 益智区B 亲子区这一区域仍然以数字化形式为主，同时可以搭配一定的实物。例如：一款开发儿童想象力的软件，让儿童子在屏幕上充分想象，根据特定的主题，利用各种形状、颜色，画出各自心中的那幅画。然后我们可以将孩子的画制作成精美的画框，以商品形式出售给家长。在特定的节日里，还可以开展比赛，吸引更多人的关注。2 成人区A 游戏新品体验区这一区域我们将展示各大游戏品牌最新的产品，PS3、WII等等，现在国内很少有渠道可以真正买到这些产品的行货，在这里我们可以提供这样一个平台。让游戏爱好者现在这里体验，然后直接购买。

20、B 室内仿真模拟体验区这是一种现代非常时尚的运动休闲娱乐形式，在日韩比较流行，但那是目前苏州市场上还没有。也就是将传统的需要在室外进行的一些运动，比如网球、高尔夫等等，通过室内仿真模拟，使得玩家在室内一样可以体验室外运动的快感，到达休闲娱乐的目的。（三）儿童趣味玩乐区除了上述体验区中涉及到的儿童体验中心，在广场经营中还将有传统形式上的儿童教育益智中心，以各种玩具、游戏为主。玩具产品：经营理念：儿童玩具是为特定年龄组的儿童设计和制造，其特点是与儿童的年龄和智力阶段有关。与儿童教育益智中心的经营相得益彰。作为儿童玩具，它拥有一个关键性的因素，那就是他必须能够吸引儿童的注意力。这就要求玩具具有鲜艳的

21、颜色、丰富的声音、易于操作的特性。值得注意的是，由于儿童处于一个不断成长的不稳定期，他们在不同的年龄阶段有着不同的爱好，普遍有着喜新厌旧的心理。因此，儿童玩具的经营可以按儿童年龄段来进行玩具细分：如按0-3岁、3-7岁、7-10岁、10岁-14岁等区分。玩具种类：（1）拼图玩具类：提高儿童的认知能力、分析能力、想象力，培养幼儿的成就感。（2）游戏玩具类：在提高儿童认知能力的基础上，培养孩子的动手动脑能力，开发他们的思维、锻炼操作技巧和手眼协调能力。（3）数字算盘文具类：在训练孩子镶嵌能力的同时，进行大动作的练习，训练幼儿的精细动作，启发孩子对形状、数、量的准确理解，进而锻炼肌肉的灵活性。（4）

22、工具类：主要让儿童认识掌握各种工具的形状、颜色和构造，在这一过程中训练孩子的实际动手操作能力和手眼协调能力、开发想象力。（5）益智组合类：培养孩子的空间想象能力及精细动手操作能力，从而加深对时间、动物。交通工具和房屋形状、颜色等方面的理性理解。在玩具中，益智玩具益智备受家长的青睐。（6）积木类：激发孩子们的动手兴趣，培养孩子合理组合搭配的意识和空间想象力。（7）交通玩具类：通过提高儿童对火车、汽车以及各行总工程车的构造的认知和了解，在训练其组装、拖拉和整理的能力，提高动手意识和生活自理能力，并通过拼搭物体之间的变换关系。（8）拖拉类：提高孩子们的认知能力，根据不同的拖拉动物，让其知道各种动物的

23、不同特点，锻炼他们在大范围内的行走能力。（9）拼板玩具类：有各种形状各异、内容丰富的拼板组成，在儿童对图形的组合。拆分、再组合有异一定的认知的基础上，锻炼其独立思考的能力，同时培养他们的耐心和持之以恒的精神。（10）卡通玩具类：家长忙碌的时候，孩子需要一些娱乐性玩具，而造型可爱的卡通玩偶则是孩子的大爱。上述玩具可以按照年龄层来将上述何种玩具进行空间的区分，这样家长在选择的时候可以更加准确、方便和快捷。玩具品牌：宏基、卡乐宝、三丽欧、米索等、知识花园、First第一教室、皇冠、五星玩具、木马智慧等 益智教育：幼儿早教（06岁）：蒙特梭利早教、爱儿优全能教育馆、新爱婴早教儿童益智（712岁）：各式

24、培训机构（四）休闲生活消费区该区域主要设置一个和以往概念全然不同的高端网吧，将数字娱乐产品和苏州人的生活休闲紧密结合起来，成为一个一点也不亚于豪华KTV和酒吧的健康空间。这其中包括高端配置游戏发烧区、网游俱乐部专区、情侣专区、卡座休闲区、影视聊天区、女士专区、无烟专区、等十多个人性化专区。同时，该网吧走公益化路线，提供所有岗位给求职的大学生，让大学生在这里，接触到很多用人单位，每天这里都是企业经理人的面试场，实现高端人才和高端企业的无缝对接。（五）配套服务区该区域的设置既要满足消费者一些最基本的需要，同时也要体现整个广场的经营主题。将休息放松与体验相结合。餐饮：以快餐为主。如：老娘舅、真功夫、

25、好人民间、KFC等小吃：可以利用露天广场经营各式简单精致小吃、饮料等。如：鲜芋仙、CoCo、爱芒果等。休息小站：具体可以设置一个音乐吧。在这里不仅可以喝茶休息，同时可以进行我们体验区的一些体验。比如，在这里听到一首非常好听的音乐，那就可以直接下载，我们在这里将播放大量最新好听的音乐。同时，除了音乐还有小型的游戏区或是小舞台，在这个舞台上没有各种乐器实体，而是各种软硬件将乐器数字化，带给消费者不一样的视听享受。第六章 商业租金策略定位略第二部分 招商策略 招商总策略一、本项目策略要按照“不战而屈人之兵”的策略，这不仅是平江新城数字文化广场整个项目的总策略，而且同样贯穿在每个环节之中。二、在招商策

26、略之中，每一个步骤的展开也是遵循着“谋定而后动，先赢后打”的策略，在前一个步骤 “赢了”的前提下，执行下一个步骤。第一章 、招商策略划分 1、敲山震虎：构筑较高的平台，与政府形成互动。公关活动先行。数字文化产业直接反映了一个地区文化产业的整体发展水平，已成为衡量地方及国家的信息文化水平及综合实力的重要标志。由于本项目拥有这样的产业背景和先机，因此，我们可以如：举办全国性高档次的产业论坛，邀请官、产、学、媒介的权威人士。媒体报道紧随，对于举办的公关活动，媒体的跟踪报道要跟上步伐。在活动前造大声势，形成一种轰动效应；在活动中现场报道，让论坛或是座谈的动态尽展社会；在活动后跟踪报道，扩大论坛或是座谈

27、的影响。 2、围魏求赵：本地媒体与全国性媒体结合进行。跳出苏州的圈子，对全国各地的数字娱乐产业及对与本项目相关的商业经验和总结进行相关报道，达到以全国的“众星”烘托出本项目这个“月”之效。 3、样板市场：塑造黄金前景做一个样板市场也不能单单靠一个概念，经营者和投资商是不会掏钱去买一个概念的，他们要买的是概念带给他们的回报，这是商业项目不同于住宅项目的一个重要特征。因而在招商过程中不能单纯地宣传本项目的文化特点，也要通过对苏州市场进行考察及对全国相关市场的研究后，可以提出将苏州做成一个“样板市场”的招商策略，一方面为平江新城数字文化城在全国市场的推广做一次预演与探索、测试方案，并积累各方面的经验

28、；另一方面，突破苏州，便可以“样板市场”吸引全国各地的经销商，争取通路的全力支持。 4、细节完善：完善的商业计划书完善的商业计划书对招商起到事半功备之效。第二章 招商中的比例分配1、地区招商分配立足苏州面向全国、走向国际以苏州为重点，在确保苏州地区招商工作全面、顺利开展的同时，各招商部门安排出20的招商力量，对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下，在保证苏州地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地（及国际）招商力度。2、招商进度分配招商的前期阶段，招商的比例计划为：苏州地区招商占60左右；

29、外地招商占20左右；国际招商占15左右；预留出5的比例，作为机动或炒作。其中：苏州地区招商所占比例不得超出整体的60；外地招商、国际招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如10）。这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。第三章 招商付款方式一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式：1、一次性交纳3年的租金。从第四年起租金递增5；第五年租金递增6；第六年租金递增7；总体租金递增比例不超过原租金水平的20。2、首期交纳5年租金的30，正式开业

30、前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5；第七年递增6；第八年递增7；总体递增比例不超过20。可签定租约合同期为20年。首期就一次性交纳5年租金。可获得6年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增6；第八年递增7，总体递增比例不超过20。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。3、首期交纳10年租金的30，入驻前交齐10年租金全款。可获得12年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。二、租金交纳及优惠政策2（备选方案）：1、同上。2、第一段同上。首期就一次性交纳5年租金。可获得赠送

31、6个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起（含第6年后半年）租金递增6；第八年递增7，总体递增比例不超过20。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。3、首期交纳10年租金的30，入驻前交齐10年租金全款。可获得11年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。第四章 经济分析考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少，同时，及时还贷将有利于公司信用等级的提高，对将来的公司发展极其有利。上述方案一方面可以起到将缺乏实力小

32、商户挡在门外的作用（及抬高门槛），达到自然淘汰的目的。同时，根据现金是王的原则，运用对我们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。 另外，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案设定是为了尽量引导商户去选择5年一次性交纳租金的方式。此方式达到的经济效益将在附上的经济分析内容中计算出具体的数据体现。（具体财务分析略）第五章 招商费用预算招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、管理费用等项，总费用预计在3000万3600万之间，其中广告费用是最大的一项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。如招商非常顺利，则广告投

33、入将会进行灵活调整削减。项目费用预算（万元）备注广告制作150印务、创意、胶片、3D影视、展具、户外、流动。媒体购买400电视、电台、平面、户外、流动办公用品50 车辆、演示用具、移动办公人员管理400薪水、提成奖励、培训差旅20交通、住宿、招待电话费用30电话、传真、网络DM费用10邮寄、夹报、散发公关活动100发布会、联谊、合计1160分析：其中广告制作费用约占13；媒体购买约占34.4；行政与管理费用约占38。7，应占比例符合正常市场运作中的比例分配。第六章：招商准备工作及时间安排、人员设置本项目前期招商主要是对主题产业（如主力店、专业市场）的交易招商，对广告、物业及经营公司采取招标形式

34、。本项目的招商特点是前期招商、招标和公开招商同时进行，到一定阶段后，进行调整整合一、 招商准备工作（只针对配合招商部分）：1、完成项目名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册。2、注册中文及英文的国内域名（）及国际域名（.com）。3、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。4、完成设计制作数字文化广场招商文告、招商楼书，包含项目功能分布及内部结构图。5、完成设计制作项目效果图的POP，3D影视资料光盘。6、完成招商队伍的建立（招聘），进行培训及人员甄选分配7、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等8、确定公司组织机构和部门设置9、招商处的筹建。10、招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作

35、操行规则出台11、制定商户准入标准、条件、和招商规则。12、制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等。13、根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划（包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等）。二、招商时间安排：招商前期准备工作阶段为：2011年7月中旬2011年11上旬正式招商时间确定为：2011年11月2012年4月后招商期暨开业庆典筹划阶段：2012年4月-2012年7月底1、2011年7月中旬2011年8月20日完成招商人员招聘（10天）及培训工作（10天），同时完成个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方案。2、2011/8/20

36、2011/09/10 完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等。完成项目标志等系列CI设计，更换识别系统（包括名片、信函、旗标等）。确定宣传包装概念及总体广告用语。3、2011/09/10 2011/09/30 完成前期招商文告、招商楼书制作，确定招商媒体广告计划（包括广告创意、制作、媒体购买选择等）、招商各项管理费用支出预算。完成各种POP、3D vision等的制作。完成招商部筹建工作。4、2011/10/30前 完成一切招商准备工作。5、2011/11/1 招商工作正式开始。6、2011/11/182011/11/30 配合组织公关活动，针对对象为行业协会、政府部门的；针对国际招商部分的

37、。如有香港招商计划单列。7、2011/11/12011/11/30 招商第一阶段。以苏州为重点的招商工作，招商比例按计划控制在总体的60以内。同时负责外埠招商工作人员在本地进行外地招商工作。国际招商部通过各外商驻华代表处、国外产品在华代理机构进行招商。外埠招商设2个月试探期，如果反应良好，则由负责人员作出报告提交招商部，由招商部作出外埠实地设点招商计划（包括地点选择、招商规模、策划广告宣传配合、费用预算等），报请总经理审批。8、2011/12/30前完成所有外地实地招商工作准备。9、2011/12/012012/01/30 招商进入第二阶段。在确保苏州地区招商工作按计划顺利进行，并达到预期目标

38、、回款理想的基础上，提高要求进行市场二次开发。目标定位于增加中心商品的名、特、优、新、独、多样化等的内涵，外埠与国际商品在这一阶段列为重点。10、2012/01/302012/2/28 招商进入第三阶段。本期工作重点是拾遗补缺，针对中心的商品结构进行微调整。做到符合数字文化广场的原定市场定位及功能分布设计。根据实际招商情况制定招商收尾计划，对招收工作未达到设定标准的进行最后突击攻关。11、2012/3/012012/3/30 招商进入尾声。所有招商目标在2012/3/30前责成有关分部确实完成。12、2012/4/12012/07/30 后招商期、开业庆典。 招商部人员缩编，部分人员转入商业管

39、理编制。招商整体工作做总结，财务情况汇总报告公司董事会。三 人员设置为了更好地完成项目的招商工作，需要根据需求进行对招商队伍的建立。由于项目属性的特殊性，以及工作进度和工作强度的实际要求，无法任用缺乏经验的人员，同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养，故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。招聘原则：对商业专业的招商人员，必须具有本行业从业3年以上招商管理的经验，优先考虑从事过商业房地产项目的招商工作、招商策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场招商、拥有行业内大量全国性和国际客户资源者。招商部人员招聘计划：总人数为20人(暂定)。按ABCDE分区设立招商分部。第七章：项目招商传播

40、策略一、项目营销推广主题的确定：主题：投身数字娱乐机遇 创造亿万产业财富 二、项目营销推广主题的内涵1核心价值描述。开发出平江新城真正将购物、商务、休闲、娱乐、餐饮融于一体的具有旗舰地位的标志性综合商业中心。2核心价值诠释。六六城创造出崭新的商业文化形态，全面提高城市文化价值，引导潮流风尙，将城市商业引向品质商业时代。三、包装推广策略本项目的包装宣传目标不在于商家，而在于消费者。让消费者明确知道六六城的位置及将会出现的商业形态是关键所在，唯有取得消费者的认可才能取得商业运营的成功，才能整体提升项目入住率。1.以动漫形象为代言人，设计全套数字文化商业中心传播道具。2.设计网络上的数字文化广场，开

41、展虚拟运营，并加入团购、电子订货、趣味游艺等内容。3、招商准备期，通过报纸、电视、路牌、现场包装等多种媒介组合形式，宣传六六城的优势和核心竞争力，炒作“数字娱乐商机”“数字娱乐旺铺”等主题概念。塑造六六城的良好形象，为项目开盘作了预热。4.全面招商期，强化”划时代的商业中心” 、“快乐赚钱的路子在哪里？”“北苏州最好的商业地段在哪里”等系列概念，加强六六城的印象和信心，并对六六城的运作模式进行了逐一解码 ，造成轰动效应。5、招商后期，炒作“知名数字娱乐商家六六城抢驻解码”等系列，继续让项目信息成为苏州市民关注的焦点。第八章： 项目媒体投放目标和计划第一节：广告战略目标1、销售增长目标针对项目目

42、前经营状况，开展相应广告活动，开拓和赢得市场，提升项目价值，提高项目经营业绩，实现项目潜在价值最大化，协助开发商获取预期收益。2、市场拓展目标 通过系列广告活动展开平江新城核心区内日趋饱和的销售市场，明确市场定位以及目标客户群，塑造自身特色，抢占市场份额。3、品牌塑造目标通过系列广告活动，树立项目良好品牌，使项目在推广的目标市场上形象鲜明，增强目标市场消费者对项目的好感，力求使项目成为标志性商业物业。4、企业形象目标树立良好的物业品牌和企业品牌，扩大企业的社会影响力，改变成纯资金运作模式，使项目成为平江新城市商业地产的代表作。第二节：广告定位通过各种广告表现形式，开创物业崭新形象，营造物业特色商业气氛，达到不断积聚人气的目的。第三节：具体实施计划（略）第九章：开业庆典略 苏州商业运营管理有限公司（筹） 2011年六月