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1、中国庄子文化生态园策划书2012年11月15日策划人：侯 涛电话号码：13910900004 邮箱：houtao7473保密须知本策划书属商业机密，所有权属于策划人。其所涉及的内容和资料只限于投资者使用。收到本策划书后，可认为收件人即刻同意遵守以下规定：1） 若收件人不希望涉足本策划书所述项目，会尽快将本策书完整退回；2） 在没有取得策划人本人书面同意前，收件人不得将本策划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人；3） 在没有取得策划人本人书面同意前，收件人不得独立或与他人合作或建议他人实施本策划书的内容；4） 如果收件人由于不当使用本策划书，给所有权人带来损失，将负相关责任
2、。 前 言 中国庄子文化生态园在项目运作上，遵循蒙城县片区总体发展思路，并服从蒙城县项目总体规划，在此基础上，项目按照“整体规划、分片开发、滚动发展、封闭运行、稳步推进”的原则，充分利用政府资源，依托蒙城县域的旅游资源优势，整合行业资源和社会资源，以完善的功能和配套为支撑，以规范的管理和优质的服务为核心，以文化修学旅游观光式的优美环境为亮点，集游学、悟道、祈福、休闲、渡假、体验互动、生态观光、高品质养生为一体的旅游度假胜地；融文化创意、研发、推广优秀传统文化产品的聚散中心，面向全世界无景区门票的中高端服务旅游目的地。p第一部分 态势分析一、蒙城县城市战略选择二、蒙城县产业战略选择三、蒙城县文化
3、产业发展四、蒙城县城市战略选择 蒙城县发展战略需要一个坚实的战略支点，而浓缩了文化旅游业精华的庄子文化生态园正是这样一个超级支点，可谓蒙城县经济战略转型腾飞的超级抓手。从全新的高度和角度来看待庄子文化的价值，可以发现，庄子文化是n华夏文明的瑰宝，道源文化的颠峰。n蒙城历史的核心，文化旅游的支点。n庄子文化：蒙城县旅游产业的支点n庄子文化是蒙城县区别于亳州其他区县的关键要素，而庄子文化作为中华文明的标志，在中国文化圈内都具有至高无上的地位和价值，因此，蒙城县旅游要横空出世，必须以庄子文化为轴心，做好以下四方面的工作：n1）打造城市旅游名片和城市旅游客厅。n2）唱好以庄子文化为代表的文化旅游大戏。
4、n3）以城市运营的思路和手段运营城市旅游。n4）塑造“道源圣域 庄周故里”品牌形象，开创皖北特色文化旅游生态休闲平台。p充分挖掘庄子文化与道家文化的内涵，积极推动庄子文化与现代文化艺术、科技娱乐等的结合，以古为神，以今为体，古今交融，形神兼备，以庄子文化生态园的开发为契机、为核心、为推动，整合县内外文化资源，倾全力发展文化旅游产业，以推动蒙城县经济的跨越式发展。塑造蒙城县的新形象、新动力、新年品牌。打造中部文化休闲体验的第一王牌。第二部分 发展理念一、大文化二、大旅游三、大营销四、大整合一、大文化大文化：l 指庄子文化生态园所包含的文化内涵和文化类型的丰富性，即应广泛囊括心灵文化、书卷文化和生
5、活状态文化，使其消费形态和产业形态多元化，市场魅力最大化；l 指以庄子文化为黏合剂对整个中国文化圈的吸附和利用，把庄子文化生态园打造为国人心灵文化圣地；l 以庄子文化生态园为核心的大文化产业发展，涵盖文化产业的多个领域，如文化艺术、创意生活、文化旅游、演艺会展、工艺设计等。大文化理念的四大基本内容l 道源文化l 心灵文化l 书卷文化l 生活文化 二、大旅游p大旅游：l 强调以城市为旅游的载体，使城市成为充满魅力的综合旅游中心，使旅游产业成为城市经济综合协调大发展的引爆剂和催化剂。l 随着城市环境的改善与聚合能力的增强以及社会生活水平的提高，休闲与生产一样成为后工业时代城市的功能特色和社会使命。
6、l 城市旅游与城市经营一样，需要有一个马力强劲的引擎，对于蒙城县而言，庄子文化生态园正是这样的引擎。大旅游的基本特点l 战略整合：旅游资源的大整合在城市战略的高度和平台上进行，景点概念成为城市旅游时代的装饰。l 综合魅力：城市总体形象氛围以及旅游六要素的综合发展素质成为关键。l 全面带动：旅游产业与相关产业互动发展成为必然，产业影响力空前强化，对社会经济综合贡献率明显。l 个性消费：休闲度假、文化体验、商务活动等成为消费主流。三、大营销l 城市营销：即将庄子文化生态园的宣传推广活动与蒙城县城市魅力宣传实施捆绑，以庄子文化生态园作为城市营销的引爆剂和主卖点，站在城市名片的角度看待和推广庄子文化生
7、态园，使园区形象和蒙城城市形象同步提升。l 高层次节事营销：集中力量，争取上级政府的政策支持，整合县级乃至国家级文化资源，打造高水平高质量高影响的庄子文化节事论坛品牌，对聚集人气，吸引眼球，带旺休闲旅游消费都将大有益处。四、大整合n整合是生产力、整合是创造力。整合的过程也是一个营销的过程。n内部资源的整合可以积聚力量，化零为整，形成强势阵容；外部资源的整合可以楚材晋用，扩大联合阵线，扩散影响范围，提高品质保证。但资源整合应该坚持内涵的相关性，即应与庄子文化相关。第三部分 发展定位一、战略定位二、市场定位三、产业定位四、功能定位一、战略定位n“庄子文化生态园”将成为：l 庄子道学文化的演绎基地l
8、 蒙城文化产业的战略高地l 安徽文化产业的示范城区l 中国休闲娱乐的中部中心二、市场定位l 以中高端的文化休闲、度假旅游、商务休闲等为主导市场，聚合各类文化产业要素，带动文化群体、文化设施和文化活动的发展，推动相关配套产业和配套市场的发育和繁荣。市场发展的四大目标：l 海内外庄子文化研究者和爱好者的论坛阵地；l 海内外中国传统文化研究者、作者、爱好者的体验圣地；l 知识精英高级白领小资阶级的休闲会所；l 文化旅游者的观光度假天堂。三、产业定位 以文化产业为战略产业，以旅游产业为支柱产业，以房地产业为先导产业，兼有其他产业的多元产业体系。l 文化产业：通过文化生态园的打造，带动蒙城县文化产业的发
9、展，成为未来蒙城县经济的战略型支柱产业，它涵盖了文化艺术活动发起与运作、文化产品生产与交易、文化设施的构建与经营等内容。l 旅游产业：通过旅游六要素的整合完善，打造成为蒙城县文化旅游经济的支柱和龙头。l 房地产业：作为文化生态园开发建设的先导，打造蒙城县独具绿色生态式自然宜居的示范样板。p四、功能定位l 庄子文化体验胜地，l 蒙城文化旅游旗帜，l 皖北宜居生活样板。p 庄子文化生态园以庄子文化为经，以生态景观为纬。它是一个具备多元复合功能、丰富悠远文化内涵、优美景观环境、完善配套设施、高雅休闲品位的文化生态体验的逍遥天堂。第四部分 开发策略一、开发模式二、引擎设计三、形象塑造四、开发节奏一、开
10、发模式“文化旅游地产”联动开发模式l 由于庄子文化生态园本质上是蒙城县的一个文化主题城区，其功能是多元的，也是复合的，因此应采用多元产业联动的开发模式。l 文化是一个城市的精神象征，代表了一个城市的形象，反映了一个城市的品位。因此，庄子文化生态园首先应该举起发展文化产业的大旗。l 旅游对一个城市的经济具有很强的拉动作用，同时还能有效促进产业的发展、提升城市形象、品位和人气聚集。一般来说，旅游的乘数效应不低于1：7。l 而地产则是文化园开发建设的重要保证。l 文化、旅游、地产等多元产业之间的有机嫁接，可以有效平衡文化园的近期投资和远期发展之间的关系，形成相互补充和支撑。二、八马拉车引擎设计1、映
11、象蒙城2、庄子文化主题公园3、逍遥楼、梦蝶广场4、庄子国际学院5、文化创意产业基地6、休闲娱乐购物基地7、人与自然和谐生态基地8、节能环保产业群基地（一）、映象蒙城该城以盛唐建筑风格设计建造，设护城河、城楼、城垛、城墙，复制再现唐代蒙城古典盛世元素和民俗生活，城内分布文化旅游特色商品、土特产品聚散交易一条街；特色餐饮一条街；演艺酒吧一条街；文房书画古玩一条街；特色客栈一条街等等；晚上将游客置身于一个充满梦幻色彩的逍遥游世界，该城景观通过系列文化创意与科技创新的手段营造出强烈对比和视觉反差，产生出一种亦幻亦真、无以伦比的视听觉效果。策划组织游城庙会以及情景式行街秀等活动，吸引人气。届时再创作打造
12、一台以演绎蒙城历史人文传奇故事的情景剧现场演出，将该城打造为一座融商业、美食、娱乐、休闲、游憩的魅力不夜城。（二）庄子文化主题公园结构分布1、中轴景观大道：天道2、三和门：天和门入由天和门入（与天和谐乐）经过太和门（太和万物）到人和门（与人和谐乐）。3、庄子祠：敬拜拓展庄子的场地。4、庄子艺术馆。5、庄子文化壁画展示长廊及故事雕塑群。6、庄子寓言村与成语林。7、园林休闲区。8、庄子养生堂。（三）逍遥楼根据庄子首篇逍遥游而设计，9层的中国传统古式建筑，是庄子文化生态园标志性建筑，俯瞰整个生态园区，是庄子文化生态园重要文化景观项目。逍遥楼前广场可以举行各类大型文化娱乐活动，展会承办。p1、梦蝶文化
13、广场l “庄生晓梦迷蝴蝶”庄周梦蝶的典故在中国传统文化中的影响非常大，庄子与蝴蝶就是逍遥自在的象征和代表。逍遥楼前梦蝶文化广场可以举行各类大型文化娱乐活动。l 设计梦蝶主题巨型天幕（约1500-2000 平米），成为吸引夜晚人气的标志性吸引物。天幕笼罩于广场之上，如每晚定期上映梦蝶天幕奇观，吸引人气，带动消费。2、广场内蝴蝶文苑的构建：安徽，自古文人骚客辈出，在本案中创设蝴蝶文苑，有巨大的历史意义和坚实的现实基础，并符合庄子文化的神髓。l 蝶韵轩：陈列展示古今与蝴蝶相关的诗歌书画雕刻等艺术作品，做成国内一绝，蒙城仅有。l 蝶风堂：做成安徽乃至全国文学书画艺术的交流圣殿，学术论坛，作品交流，思想
14、碰撞的平台。l 蝶艺园：以蝴蝶为主题的传统盆景园林艺术展示观光休闲区。l 蝶舞廊：以蝴蝶为特色的主题生态观光休闲区。l 蝶梦苑：文化主题宾馆酒店，提供商务会议、旅游住宿等。3、广场内博物馆聚落p以庄子逍遥文化为基调，以国学博物馆为龙头，以蝴蝶博物馆为起点，可考虑在园区内适当聚集一定的文化博物馆群。l 鼓励在蒙城县境内有历史文化底蕴的不同区域发展复合博物馆，以形成博物馆聚落。鼓励书院文化复兴运动，整合文化名人在此区域建造私人书院，既是招智引商，又同时吸纳才气财气和人气。l 博物馆聚落定位：集艺术博览、藏品展示、收藏拍卖、影视拍摄、教育研究、度假会议、旅游休闲、商业、居住等多种功能于一体的博物馆聚
15、落城区。（四）、庄子国际学院庄子学院总部所在地，负责庄子学院分院和会员发展管理。体现庄子文化标志性的学院建筑，占地50亩，6层楼，20000平方米。学院承担加强文教交流，加强人才培养，加强成果转化的职能，建立庄子文化研究成果转化产业链，形成学术研究-应用研究-建设开发-产业化经营的运作链条。学院也是组织实施庄子文化活动的国际化平台场所。1、庄子国际学校教学楼2、庄子文化研究中心3、庄子学术交流中心4、庄子文化发展基金会（五）、文化创意产业基地文化艺术一条商业街，文化创意区。突出市场功能和文化产业链，以创作、创造、创新为根本手段，以文化内容、创意成果为核心价值，以知识产权实现或消费为交易特征，为
16、社会创造财富、提供就业并促进城市文化底蕴和居民综合素质提升的产业集群。主要建设内容：为艺术创作，杂志社，书法，绘画，艺术院团等创意行业提供工作室，并建有艺术展览馆，字画，古玩，笔墨纸砚，工艺，书籍，剪纸，刺绣提供创意交易场所。建立引进一批文化创意会展室、工作室和名人创作室，（六）、休闲娱乐购物基地定位为高档时尚浪漫，休闲娱乐购物区，集商品交易、景观环境、文化内涵为一体的新型市场。1、主体建筑：逍遥大厦：33层的现代化大厦，五星级，庄子文化国际交流中心，俯瞰整个生态园区建设。是庄子文化国际交流中心和相关文化活动、名人创作室的主要接待办公场所，休闲旅游度假接待场所，集宾馆、餐饮酒店、商务办公、会议
17、、娱乐健身等功能。2、逍遥大剧院剧院建筑规模10000左右。l 上演固定式中国原创大型多媒体综艺舞台剧，集声、光、电、激光、特效、情景于一身，融文化性、观赏性、娱乐性、参与性、体验性、互动性于一体的展示道家与庄子文化、魔术、杂技、养生和蒙城民俗文化，打造国内顶级的文化演艺中心。l 针对中高端休闲度假旅游市场，运营方式以驻场大戏为主，以魔术、杂技为辅，商业模式是门票+衍生品消费，结合商业街资源于一体，打造成为园区的旅游演艺商业中心，增强对团队及散客市场的吸引力，聚集人气，拉动餐饮、购物、娱乐、住宿的全面繁荣。3、逍遥新天地商业街l 赋予庄子浪漫文化的时代性，与现代时尚元素相结合。l 逍遥新天地商
18、业街是一个以庄子文化为底蕴的，集休闲、体验、展示、旅游、购物、美食等功能于一体的文化主题商业街区。是蒙城县构建皖北新中心和娱乐中心的重要引擎，是蒙城县对外形象的展示窗口，也是庄子文化生态园的核心功能组成部分和重要引擎之一。它将成为蒙城县的旅游商业中心、娱乐休闲中心、美食和文化体验中心。l 逍遥新天地由三大功能区来构建：酒吧演艺美食区、特色旅游艺术品区和综合服务区。（七）人与自然和谐生态基地1、水天廊桥总体意向p 蒙城水天色，尽在廊桥间。2、水上演艺中心l 水天系列：水上的演艺平台；展现古皖文化的戏剧等表演；l 户外时装表演、水上活动的T字舞台；l 音乐喷泉、水幕电影等大型景观表演。3、廊桥p廊
19、桥是集交通、观光、购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业建筑，有很高的经营价值。除了廊桥之外，还可考虑设计 各种材质的景观桥，如：l 动感索桥：摇摆为乐的索桥系列；l 清水浮桥：惊险刺激的浮桥系列；l 百花曲桥：水上栽培花卉，造型别致的九折曲桥。p各种桥在河面、湖面上，围绕水上演艺中心，形成错落有致的观景平台，是游客观光休闲的重要区域。4、天合书苑庄子文化生态园重要的徽派建筑风格的景观房产，与整个园区风格统一协调。强调其文化韵味和水墨风情，充分利用水景资源，做到文化与自然的天人合一。将天合书苑的传统民居建筑艺术发扬到极致，成为文化生态园博览功能的有机组成部分。三、形象塑造p在“八马拉车”的同时，对
20、整个城区的总体形象进行综合设计和整治，是“八马”形成合力并促成全局风貌和谐统一的保障。1、划分形象圈层的作用p保护景观视觉：建筑物限高逐渐递增，增加观景区域范围，确保城市天际线的完整统一和核心景区内的景观私密性。p区分开发强度：对不同圈层提供不同的开发指标和规划要求。p控制建筑形态：建筑形态与核心圈的风貌关联性随距离递减。2、园区的三个形象圈层园区分为三个形象层次：核心圈配套圈发展圈3、城区的形象控制基于圈层结构，城区形象的控制分为四个方面：n核心保护区的形象重塑n水体和绿化的综合设计n道路和景观轴线的控制n建筑和城市形态的控制4、核心保护区的形象重塑p核心保护区即庄子文化主题公园、逍遥楼和梦
21、蝶文化广场，将通过用地拓展、树立地标、建筑维护、外墙整治和园林主题化等手段，综合改善核心区标志性城市形象。第一步：拓展控制范围以便于庄子文化主题公园内部的功能充实，完善景点形象。第二步：树立地标“逍遥楼”，建庄周梦蝶雕像。第三步：妥善维护庄子文化主题公园内的历史古建。第四步：外墙整治围墙可做成庄子故事装饰墙；局部可镂空，增加通透性。第五步：园林主题化以植物、景观、建筑外廊多种手法将园林主题化，体现古代传说和典故。四、开发节奏庄子文化生态园的开发在服从总体战略下，需实行有计划、有步骤的开发策略，通过开发节奏的控制，实现庄子文化生态园的总体开发目标。1、庄子文化生态园开发的控制策略：l 土地开发的
22、总体控制：为了充分挖掘庄子文化生态园的土地价值，需对目前园区的可开发土地进行总体控制，实施有计划批量开发，避免土地无序的集中开发。l 产业导入的总体控制：庄子文化生态园的产业以文化创意、休闲娱乐业为主导，在产业导入上对非相关产业进行严格控制。l 环境建设的总体控制：庄子文化生态园文化园风格的统一主要体现在环境建设上，因此为了庄子文化生态园建设风格与形象的统一，对重要板块必须提出环境设计的总体要求，尤其是对核心层和紧密层区域。2、庄子文化生态园开发“三步走”策略l 第一步，2013年2014年： 完成区内土地整理与储备、拆迁统计，完成庄子文化生态园项目的总体策划、规划、立项等前期筹备工作。l 第
23、二步，2014年2016年： 完成庄子文化生态园核心区、紧密区的引擎项目建设，庄子文化生态园基本形象打造成型，“ 天府源” 总体之势形成。l 第三步，2016年2018年： 重点完成庄子文化生态园泛化区开发建设工作，以及部分区内旧城改造工作，基本成功实现庄子文化生态园的开发建设。 3、庄子文化生态园土地开发的“三步走”n 根据整个庄子文化生态园区“三步走”开发策略，建议园区内的可开发土地量也实行“三步走”。l 第一步，2013年2014年：实现庄子文化生态园区可开发土地量的30。l 第二步，2014年2016年：实现庄子文化生态园区可开发土地量的40。l 第三步，2016年2018年：实现庄子
24、文化生态园可开发土地量的30%。第五部分 运作思路一、投资规模二、开发模式三、开发策略四、融资策略一、投资规模本项目定位于国家级文化生态科技综合性园区，规划面积约1200余亩，计划分三期56年建成。总体规划布局：一城一园一院一楼四基地，衍生80多个子项目。一城（映像蒙城）一园（庄子文化主题公园）；一院（庄子学院）；一楼（逍遥楼）；四个基地（文化创意产业基地，休闲娱乐旅游基地，人与自然和谐生态基地，节能环保产业群基地）。项目总投资15亿元，其中土地费用4.5亿元，占总投资的30%，工程建设费用10.5亿元，占总投入的70%。二、开发架构本项目由中国民族经济发展贸易促进会牵头，整合促进会内外部资源
25、，委托庄子文化投资（北京）股份有限公司负责前期项目运作筹备工作。具体对接落实国家开发银行针对此项目政策性贷款事宜；土地整理由庄子文化投资（北京）股份有限公司协调本地政府完成后组织相关战略合作单位分解实施各子项目；北京市绿明高科半导体照明工程中心、北京绿维创景规划设计院项目协办。另联动导入知名文化演艺集团与文化旅游集团共同合作打造运营“中国庄子文化生态园”。三、开发策略本项目在运作上，遵循蒙城县片区总体运作思路，并服从蒙城县区项目总体规划，在此基础上，项目按照“整体规划、分片开发、滚动发展、封闭运行、稳步推进”的原则，充分利用政府资源，依托蒙城县域的旅游资源优势，整合行业资源和社会资源，以完善的
26、功能和配套为支撑，以规范的管理和优质的服务为核心，以文化修学旅游观光式的优美环境为亮点，集游学、悟道、祈福、休闲、渡假、体验互动、生态观光、高品质养生为一体的旅游度假胜地；融文化创意、研发、推广优秀传统文化产品的聚散中心，面向全世界无景区门票的中高端服务旅游目的地。政府+庄子文化投资股份（北京）有限公司+二级开发商。走政府主导，市场运作，企业主体的道路，最大可能获取政策效益，提升操作和运营能力，并兼顾区域长期与近期利益。庄子文化投资（北京）股份有限公司：做一级半开发。实现一二级联动。在一级开发获取土地溢价收益的基础上，取得资源条件较好的土地进行二级开发。主要负责资金筹措、基础设施、土地整理、营
27、销推广、土地出让等，实现土地增值收益，实现“资源资产资本资金”自我滚动、自我积累、自我增值。庄子文化投资（北京）股份有限公司前期投入部分资金，主要用于项目策划设计、土地征租、营销推广等；拆迁、工程建设由建筑商或其他投资者投资，建设完成后，由庄子文化投资（北京）股份有限公司负责经营管理。庄子文化投资（北京）股份有限公司每年按照竣工决算金额或投资额，向施工方或投资方支付不低于10%的资金利息，作为投资者的投资回报。投资者待庄子文化投资（北京）股份有限公司取得该土地使用权，进行产业园各子项目销售后，收回全部投资。四、融资策略庄子文化生态园在开发投融资方面，庄子文化投资（北京）股份有限公司根据不同类型、不同性质的建设项目，有所倾向的选择策略。l 基础设施：可以考虑的有“以地换路、特许经营、长期贷款、产业基金或产业信托等”。l 经营性引擎项目：统一策划、统一规划后，引进项目运营商，由市场去运作，政府做好协调、监督和服务的工作。l 庄子文化投资（北京）股份有限公司自有资金投入2亿元；建筑施工方垫资3亿元与其他投资者融资4亿元共7亿元（每年按10%的利息计财务费用），政策性银行预期贷款3亿元，产生租金或销售收入后再投入3亿元。
