企业文化培训资料.doc

《企业文化培训资料.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《企业文化培训资料.doc（38页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、第一部分 集团概况一、万达集团简介大连万达集团成立于1988年，经过20年发展，万达集团已成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产300亿元，年销售额200亿元，年纳税超过10亿元。万达集团的目标是到2010年，企业资产超过600亿元，年销售额超过400亿元，年利润超过60亿元，年纳税超过30亿元，成为中国民营企业的龙头企业。二、企业荣誉1、1994年，万达集团被建设部评为中国房地产开发百强企业。2、2003年位列中国企业500强。3、2003年，万达集团被评为辽宁省知名企业称号，品牌价值在辽宁省排名第一。4、大连市2003年度纳税信誉等级A级企业。5、2

2、005年荣获国家工商行政管理总局颁布的全国守合同重信用企业称号。6、荣列2006年度“中国最大500家企业集团”，房地产行业第二名。7、荣列2006年度“中国大企业集团竞争力500强”第七位，荣登房地产行业中最有竞争力企业榜首。8、2006年4月，万达集团董事长王健林被消费者协会、中国房地产协业协会评为“2005推动中国商品房市场诚信建设典型人物”称号。9、2005年12月，万达集团董事长王健林以创新和责任被评为“2005CCTV中国经济年度人物”称号，成为自2000年来房地产界唯一获此荣誉的企业家。10、2006年，万达集团荣获“2006CCTV中国年度最佳雇主”称号，是房地产业唯一获奖的企

3、业。11、2007年3月，万达集团获得由国家民政部颁发的第二届“中华慈善奖”、“最具爱心内资企业”称号，“中华慈善奖”是中国社会公益和慈善事业中最高级别的国家政府奖，每年仅评出10个获奖企业、组织和个人、万达集团是全国500万家民营企业中首家也是唯一的获奖企业。12、2008年9月荣登中国企业500强第298位。三、企业理念1、核心理念：万达愿景:：国际万达 百年企业万达使命：共创财富 公益社会万达精神:：勤学敬业 志在必得核心价值观：诚信 创新 自律 和谐2、基本理念：经营理念：突出优势 整合资源 效益优先 现金为王管理理念：人才理念：人是核心资本学习理念：万达就是学校领导理念：领导重在执行

4、制度理念：制度就是严格沟通理念：沟通贵在坦诚服务理念：服务关注细节质量理念：质量是立身之本成本理念：成本检验管理水平四、四大支柱产业介绍（一）商业地产1、简介商业地产是万达集团的第一支柱产业，在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式。经过多年发展，万达商业地产已经从第一代的单店、第二代的组合店、发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。万达集团目前拥有近40个大型城市综合体项目，其中开业21个；目标是到2010年建设60个左右的城市综合体，持有物业总面积达到1000万平方米左右，年租金收入60亿元左右。万达集团拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国唯一的

5、连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链，形成企业的核心竞争优势。万达城市综合体是企业效益和社会效益的高度统一，产生四大社会效益：（1）每个城市综合体能为社会新增近万个就业岗位；（2）每个城市综合体每年创造几千万元甚至超亿元的税收；（3）城市综合体是一站式消费场所，能够全方位满足群众的消费需求；（4）每个城市综合体都创造一个城市新中心。2、全国各万达广场主力店简介万达（商业）广场项目城市位置占地面积（万平方米）总建面(万平方米)主力店长春金街商业中心区26沃尔玛、苏宁、必胜客、国际影城南昌八一广场北侧1.55沃尔玛、肯德基、国际影城长沙黄兴南路步行街1.85沃尔玛、肯德基、红星美凯龙济南泉城

6、路步行街2.34.3沃尔玛、必胜客、山东电影城青岛威海路1.25沃尔玛、必胜客、国际影城南京新街口1.24.5沃尔玛、红星美凯龙天津金街4.515沃尔玛、百盛、百安居、国美、国际影城沈阳太原街818沃尔玛、百盛、百安居、国美、国际影城沈阳（二期）太原街20武汉中山大道414沃尔玛、大洋百货、国际影城哈尔滨中央大街4.714百盛百货、沃尔玛、万达国际影城、申格体育、神采飞扬、必胜客、屈臣氏、苏宁电器南宁民生路413沃尔玛、百盛、国际影城大连奥林匹克广场北侧310百盛、国际影城上海五角场634沃尔玛、巴黎春天、国际影城、上海珠宝城、上海书城、上海第一食品北京中央商务区，国贸中心旁，面临长安街50沃

7、尔玛、国际影城、新世界、索菲特白金五星级酒店宁波鄞州新区55沃尔玛、国际影城、百安居、特力屋、银泰百货、苏宁、五星级酒店西安碑林区雁塔路740沃尔玛、国际影城、百货苏州平江区（规划中的中央商务区）750超市、百货、家居、电玩、影城哈尔滨开发区衡山路828大型购物广场、国际影城、白金五星级酒店、经济型酒店、酒店式公寓、写字楼重庆南坪1078百货、超市、数码广场、影城等成都锦江区锦华路840伊藤洋华堂、万千百货、国美电器、国际影城、神采飞扬等2、万达商业规划研究院万达商业规划研究院是中国唯一一家专业从事城市综合体、大型商业中心和五星级酒店规划、设计的机构，汇集了全国商业中心、五星级酒店设计各专业的

8、一流人才，是万达商业地产核心竞争力的重要组成部份。万达商业规划研究院作为万达商业地产链条中的核心环节，担负着万达集团所有开发项目的方案设计、初步设计以及各阶段设计管理业务，并全程参与产品定位、成本控制、技术支持等工作，每年承担的设计任务超过400万平方米。万达商业规划研究院在全国创新设计了万达第三代商业地产城市综合体。万达商业规划研究院能独立完成五星级酒店的全部设计，中国最好的北京万达索菲特大饭店就是万达商业规划研究院和万达酒店建设公司的杰作。3、万达商业管理公司 万达商业管理公司是全国目前唯一一家全国性商业连锁管理企业，管理范围覆盖全国所00有的万达广场，管理面积超过400万平方米，创造了连

9、续三年租金收缴率超过98%的行业纪录。万达商业管理公司具备商业规划、招商统筹、营运策划及营销推广的强大优势和整合能力，以领先国内的商业运营模式，成为万达集团的核心竞争优势和全国知名的商业管理品牌。1.一流的商业人才团队万达商业管理公司拥有一支超过3000人的专业团队，培养和引进了百货、零售、金融、规划、机电等行业的一流专业人才。2.强大的品牌招商优势万达商业管理公司与一大批国际和国内顶尖的品牌商家建立了战略联盟关系，目前已签约的有近5000家商户和品牌，达成合作意向的有近万家商户和品牌。3.科学的营运模式统一招商管理、统一经营布局、统一形像管理、统一营运规范、统一营销策划、统一客服保障、统一物

10、业管理，为消费者营造了时尚、舒适、安全的购物休闲环境，满足消费和体验需求；为商家提供良好经营条件和满意服务，持续提升盈利水平；为产权人获得持续增长的回报，实现资产保值增值。万达商业管理有限公司每年都组织大量丰富多彩的营销策划与宣传推广活动，持续保持稳场、旺场经营。4.专业的设备管理能力万达商业管理公司拥有一支专业化的机电设备管理团队，具有丰富的机电设备经验，在节能降耗、设备设施维护保养、资产保值增值、安全系统管理方面走在了全国前列。从1988年开始，万达集团实施大规模区域发展的战略，目前已在北京、大连、长春、吉林、南京、南昌、成都、昆明、上海、宁波、苏州、重庆等众多城市进行规模住宅开发。（二）

11、高级酒店 高级酒店是万达集团的支柱产业之一，目前开业 和在建的五星级酒店共有16家，计划到2010年使五星级酒店的总数达到25家，成为中国拥有五星级酒店最多的企业。万达在全国各地的酒店：（1）北京万达索菲特大饭店：是中国最好的五星级酒店，位于北京CBD核心区，面临长安街，总建筑面积6.5万平方米，拥有客房417套。（2）成都万达索菲特大饭店：五星级成都万达索菲特大饭店，建筑面积近4万平方米，拥有300套客房，由世界著名的法国雅高集团经营管理，是西南地区最好的酒店。法国总统希拉克、巴基斯坦总统穆沙拉夫、新加坡总理李显龙都曾下榻该酒店。（3）哈尔滨万达索菲特大饭店：总建筑面积4万平方米，拥有322

12、套客房，是东北最好的五星级商务酒店。（4）济南万达大酒店：五星级济南万达大酒店，总建筑面积6万平方米，拥有客房400套。（5）宁波万达大酒店：五星级宁波万达大酒店，总建筑面积约4.5万平方米，拥有320套客房。（6）大连万达国际饭店：总建筑面积3万平方米，拥有350套客房。（7）北京石景山万达大酒店：总建筑面积约4万平方米，拥有300套客房。（8）沈阳铁西万达大酒店：五星级沈阳铁西万达大酒店，总建筑面积4万平方米，拥有300套客房。（9）无锡万达大酒店：五星级无锡万达大酒店，总建筑面积4万平方米，拥有客房300套。（10）重庆万达大酒店：五星级重庆万达大酒店总建筑面积约5万平方米，拥有客房35

13、0套。（11）三亚海棠湾大酒店：项目位于三亚海棠湾滨海路，占地面积19万平方米，总建筑面积8万平方米，包括一个七星级和一个五星级两个度假酒店。（12）大连万达大酒店：五星级大连万达大酒店，总建筑面积6万平方米，拥有客房300套。（13）淮安万达大酒店：五星级淮安万达大酒店，总建筑面积4万平方米，拥有客房300套。（14）太原万达大酒店：五星级太原万达大酒店，总建筑面积6万平方米，拥有客房350套。（15）青岛万达大酒店：五星级青岛万达大酒店，总建筑面积5平方米，拥有客房400套。（16）南京万达大酒店：五星级南京万达大酒店，总建筑面积5万平方米，拥有客房400套。（17）西安万达大酒店：五星级

14、西安万达大酒店，总建筑面积4万平方米，拥有客房300套。（三）文化产业文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之一，万达集团连续多年成为在全国文化产业领域投资最多的企业。形成了包括影视基地、影视制作、电影院线在内的完整影视文化产业链。1、万达电影院线万达电影院线是中国排名第一的院线，拥有直属影院25家，205块银幕，2007年占有全国10%的票房份额。万达院线的目标是到2010年建成70家以上的多厅影院，银幕总数超过600块，占有全国30%的市场份额。万达在全国各地的影城包括：北京万达国际影城（2家）、上海万达国际影城、南昌万达国际影城、大连万达国际影城、天津万达国际影城、武汉万达国际影城、

15、哈尔滨万达国际影城（2家）、南宁万达国际影城、青岛万达国际影城、长春万达国际影城、宁波万达国际影城、银川万达国际影城、东莞万达国际影城、成都万达国际影城（4家）、呼和浩特万达国际影城、西安万达国际影城、潍坊万达国际影城、蚌埠万达国际影城、惠州万达国际影城、晋江万达国际影城2、电影制作万达集团出资5亿元成立了影视制作公司，宗旨是制作主体健康和积极向上的优秀影片，为社会和和谐和精神文明建设做贡献。3、企业收藏万达集团专注于收藏中国近现代名家字画，20年来已收藏近千幅，是中国民间最大的收藏企业之一。万达集团多年收藏吴冠中先生70多幅精品画作，并于2004年开始在巴黎、伦敦、北京等地举办吴冠中水墨专题

16、世界巡展。万达集团注重文化传播，每年都举办画展免费向市民开放，并连年耗巨资为具有代表性的当代画家举办作品展。建设中的大连万达美术馆，建筑面积2万平方米，建成后无论是硬件设施还是馆藏作品都达到国家级水准。四、连锁百货万千百货是万达集团的新兴支柱产业之一，专营中高档时尚百货，目前已拥有5家店。万千百货的目标是到2012年，在中国内地开店40家以上，经营面积超过120万平方米，年营业额超过100亿元。目前万千百货在全国的分店包括：1.万千百货哈尔滨香坊店：位于哈尔滨开发区，总建筑面积3.2万平方米，营业面积2万平方米。2.万千百货成都锦华店：位于成都市锦江区，总建筑面积3.5万平方米，营业面积2.2

17、万平方米。3.万千百货西安碑林店：位于西安碑林区，总建筑面积3.3万平方米，营业面积2.5万平方米。4.万千百货北京石景山店：位于北京石景山区，总建筑面积2.8万平方米，营业面积1.8万平方米。5.万千百货上海南汇店：位于上海南汇区，总建筑面积2.3万平方米，营业面积1.5万平方米。五、企业文化“人生追求的最高境界是精神追求，企业经营的最高层次是追求文化”。经过多年的努力，万达集团的企业文化已独具风采，成为企业的核心竞争力。1、诚信经营诚信是市场经济的基本准则,万达集团一直把诚信当作核心价值观来抓,坚持诚信为万达集团赢得了消费者的信任,也赢得了市场。1995年，万达集团推出“争创全优工程”的活

18、动，下发了关于加强工程质量管理的若干规定，将工程质量和各公司的收入、奖惩挂钩。由于注重抓工程质量，万达集团1995年以后开发的项目，全部都是优良以上工程质量，大连大学图书馆、大连海关大楼、雍景台三获鲁班奖。1996年年初，万达集团针对房地产行业质量低劣、面积短缺、欺骗消费的普遍现象，在全国房企中率先提出三项承诺，保护购房者利益。“三项承诺”在全国房地产市场产生巨大的影响。2000年6月，建设部、中国消费者协会、经济日报等六家单位在人民大会堂召开千人大会，专门推介万达集团的三项承诺经验，并由万达集团倡议在全国开展销售放心房活动。这是迄今为止全国房企中仅有的殊荣。2004年12月，万达集团出资30

19、0万元独家承办了第四届中国信誉论坛，并在会上倡议发起成立中国信誉联盟，万达集团董事长王健林代表中国企业发表了中国信誉宣言。2、创新发展万达集团是一个具有创新传统的企业，创新能力是万达的核心竞争力，创新使万达实现了跨越式的发展，万达在企业内部完善了创新机制，形成了独特的创新文化。1989年，万达集团实施了大连市北京街棚户区改造工程，成为全国第一家进行规模旧城改造的企业。1992年，万达异地到广州开发项目，是国内最早跨区域开发的房地产企业，目前是中国房地产企业中跨区域城市最多、年开发规模最大的企业。万达集团首创“订单地产”商业模式，“订单地产”是一项重要的商业模式创新，引导行业正确发展，避免盲目投

20、资，减少资源浪费，防止金融风险。万达集团具有严格的制度文化，目前已订超过100万字且操作性极强的企业经营管理制度，其中绝大部分是万达集团拥有的自主知识产权的独创制度，而且每一到两年都要针对制度进行新的修订。3、人才团队万达集团十分重视人才，视人才为企业的核心资本。万达集团2000人的管理人员中，全部具有大学本科学历，40%以上具有硕士、博士学位，平均年龄36岁。高管中70%具有硕士以上学位，平均年龄不到四十岁。万达集团的员工流失率在全国大型房企中是最低的，万达集团聘请的专业机构调查显示，员工对于企业发展前景、文化氛围、物质待遇等方面满意度都非常高。万达集团和清华大学、同济大学、北京林业大学等国

21、内著名高校，就长期合作委托培养硕士、博士研究生签署了协议，这些院校每年将输送几十名硕士、博士到万达集团工作。4、慈善事业万达集团把“共创财富、公益社会”作为企业使命。19年来，万达集团奉献于社会慈善事业的资金累计超过9亿元人民币，是中国民营企业中慈善捐赠额最多的企业。万达集团先后在辽宁、四川、贵州、云南等地捐建了30多所希望小学。2005年6月，万达集团带头向大连市有关部门捐助500万元，成立了全国首支农民工援助基金。2007年2月，万达集团带头向民政部捐助500万元，成立了全国首支应急救助基金。2007年3月，万达集团分别向大连和沈阳两市遭受暴风雪灾害的地区捐款500万元和200万元。作为国

22、内最早出资建大学的企业，1994年，万达集团投资5亿元建设了106万平米、减免30万平米的大连大学。近几年，又陆续向大连大学捐助2500万元。六、万达发展简史1 初生本期万达代表作品:奠定基础1988年，南山住宅1988年-1991年1989年，北京街小区1990年，南石道街区1990年，西岗区个体大厦 辽宁省外贸纺织丝绸大楼 辽宁省外贸展厅1991年，民政街小区 金城街小区 万达大酒店2立足本期万达代表作品雄踞滨城1992年，高尔基路小区1992年-1998年 西岗体育馆 中山交警大队办公楼1993年，西岗区党校 五五路小区 新开路小区（创造了大连旧城区改造史上一次性动迁居民人数最多的记录）

23、 万达大厦1994年，组建大连万达足球俱乐部 大连大学（全国首创高校换建模式，学校图书馆获建设部鲁班奖） 大连万达国际饭店1995年，华城御园小区 信兴花园 大连海关大楼（获建设部鲁班奖）1996年，万泰小区（国内早期杰出的欧式风格建筑小区） 万达足球训练基地 长春花园1998年，虎滩小区 香海花园（入选联合国人居大会唯一的商品房示范小区） 明泽苑（时为大连市最高档楼盘） 水仙花园3扩张本期万达代表作品跨区发展2000年，雍景台（获建设部鲁班奖）1999-2001年 星海人家（获全国住宅设计、智能社区金奖）2001年，长春明珠（获全国住宅设计、智能社区金奖） 吉林江畔人家 成都花园 成都河滨印

24、象 南京江南明珠4愿景本期万达代表作品百年企业北京万达广场 南京万达华府 长沙万达商业广场 上海万达商业广场 太原万达广场2002年-北京奥运项目 南京紫金明珠 武汉万达商业广场 哈尔滨万达广场 合肥万达广场宁波万达广场 南京万达商业广场 南宁万达商业广场 上海万达广场 无锡万达广场南昌万达星城 长春万达商业广场 天津万达商业广场 西安万达广场 济南万达广场昆明滇池卫城 青岛万达商业广场 沈阳万达商业广场 重庆万达广场 大连万达华府 济南万达商业广场 大连万达商业广场 成都万达广场大连明珠 南昌万达商业广场 哈尔滨万达商业广场 苏州万达广场第二部分 万达商业地产介绍一 商业地产开发的八点心得（

25、摘自董事长讲话）什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。我个人理解，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。我认为，商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确，是以零售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。我们在大连有一个大型开发项目，做了5万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。 我认为，中国目前来讲，商业地产还不是进入的最佳时机。或者说，中国的商业地产的黄金时机还没到来。因为商业地产

26、发展要有三个前提要件。第一是收入水准。从全世界来看，人均GDP3000、4000美元的时候，购物中心才能发展起来，目前中国一些大城市和沿海城市已经达到这个水准。二是市场需求，租户有这个需求。WTO开放国门之后，全球百强零售企业有70多家已经进入中国，前50强几乎全部进入中国，都想来切中国这块蛋糕，市场需求巨大。去年，沃尔玛全球的首席执行官李斯阁先生应我们邀请出席武汉万达商业广场的开业仪式。他跟我说：能不能加大每年的开发量？按照我们现在的约定，每年开发58个。他问，能不能每年20、30个？他希望十年以后，每年开100家店。可以说，租户需求足够大。即使缺的是什么？缺的是房地产金融。购物中心这个产业

27、，只有发展房地产信托基金，才能托住这个产业健康的向前发展。尽管银行推出十年、八年的长期贷款，也不适合做商业地产。从全世界范围来看，目前国外投资商业地产的回报率是46%；在中国由于是新兴市场，有一点高收益，收益能达到89%。如果10年期贷款，每年利息8%，那么就不可能做这个产业。全世界购物中心发展比较好的国家，无一例外地，都是使用房地产信托基金。只有这种模式，它吸纳的是民间闲资、退休基金、政府基金、保险基金这种求稳而对回报率要求不高的资金，只有它们才能托住购物中心的发展。所以，凡是解决了信托基金的国家，购物中心才能呈现前所未有的发展态势。包括英国这个老牌资本主义国家，虽然其它产业很平稳，但十年来

28、购物中心的发展却如火如荼，现在开业1400多家，在建200多家，占据了整个英国基本建设近一半的投资。 因为中国目前还没有开发出房地产信托基金这种金融产品，中国的购物中心开发的黄金时期还没到来。据我了解，香港政府在2005年将正式放开允许成立房地产信托基金，新加坡政府已在三年前放开政策，我相信再过几年，中国也会出来这个产品，到那时候，我们就会迎来购物中心大发展的时期。 下面谈一些我们做商业地产的体会、心得：1、解决资金 商业地产其实是一个进入门槛很高的产业。平均下来，全世界的房地产公司，只有23%的企业在做商业地产，在中国的比例就更少，少于1%。商业地产是一个复合型的产业，不是房地产行业，也不是

29、商业行业，它包括地产、商业、投资、金融等，非常复杂。在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。所以最重要的，做商业地产，首先要有资金实力，或者有长期能使用的资金平台。万达在这方面有最深刻的教训。我们在2001年开始做商业地产的时候，是以房地产开发的惯性思维来思考问题的。从银行贷款，贷二年期，就来做购物中心。2004年，遭遇宏观调控，短融长投的弊端就显现出来了，尤其是国家把购物中心列入限制发展的七大行业之一，我们的资金链就变得紧张。幸亏我们的决策有前瞻性，在2004年1月开了一个总裁办公会，决定除了已开工的购

30、物中心，暂停其它购物中心的建设，集中精力寻找长期资金管道，我们找到了一个战略投资者，拿到几十亿元，解决了问题。如果没有预见性，等到银行催债的时候再想办法，那就可能出问题了。所以我体会，做商业地产，解决资金而且是可长期使用的低成本资金最重要。 2、找到人才 所有行业都注重人才，但对商业地产来说，更需要人才，因为这个行业是一个复合型的行业。大家不要以为，搞超市、搞百货的人拿来就能用，搞百货搞超市是零售思维，同单纯的房地产思维一样，都不行。做购物中心，是先做商业规划，然后找租户，找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。因此，单纯做零售做百货的人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人

31、也不一定是，这里需要复合型的知识。现在中国商业地产人才非常紧张。 我举一个例子说明人才的重要性。万达在上海的五角场做了一个三十几万的购物中心，计划明年开业。请了号称世界第一的商业设计公司做设计，这家公司有120多年专门做购物中心规划的经验，全球做了几百个购物中心。开始动工后，一个偶然的机会，我请美国的托伯曼公司的总裁帮忙看看项目，他们是专门做高端购物中心的，他提出了一些修改意见，让我们有眼前一亮的感觉。可惜因为已经施工了，基本的东西不能推翻，只能做些修改。修改之后，规划和人流动线比原来更加合理。我们计算了一下，仅一项设计上的修改，可以每年增加2000万的租金。这说明懂行的人才对商业地产多么重要

32、。所以做商业地产，没有这种既懂商业又懂地产再懂一点金融投资的综合型人才，是非常难的。正因为如此，万达现在几乎变成了一个学校，一些人来万达做了一两年，就有很多单位想挖他们跳槽。所以我们想，干脆自己建一个专门的培训学校，慢慢培养商业地产人才。 3、只租不售 做商业地产要切记这一点。在这方面，万达有深刻的教训。我们现在有21个购物中心，前10个购物中心，有部分商铺是销售的，一共卖了9万多平方米。如果从单一销售的角度来看，是很成功的，全国每平米均价3万多，卖了几十亿，但是这10个项目竣工后，虽然也进行了招商经营，还是有5、6个出现了问题。什么问题呢？商铺在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证

33、不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。销售商铺的时候，因为我们做了十七年房地产开发销售，合同写的很清楚，房子出售后，我们不承担经营上的责任。根据销售合同，我们在法律上没有责任，但经营不好，业主商户就要闹事，我们在道义上的责任无法推脱。如果万达不是品牌企业，不是一个把购物中心作为长期发展目标的企业，只是打一枪换一个地方，那我们就不用对业主负责。当时有四五个业主起诉万达的案子，都以业主败诉为终，因为合同约定很清楚。但是我们以购物中心作为长期发展方向，作为品牌企业，就一定要解决业主的问题。去年和今年上半年，我们决定，卖出去的这10个项目，除了南京、青岛等项目，因为地理位置特别好，经营稳定之外，绝

34、大部分出售商铺全都拿回来，保证业主若干年8%的回报率，个别地区9%。 所以商业地产即使有个别成功销售之后仍然红火经营的先例，我个人认为那是个案，不能成为规律。万达在全国卖了10个项目的商铺，超过一半以上都有问题。2004年，我们做了一个决定，购物中心只租不售，以租为主也不行，只能只租不售。凡是销售购物中心的，在全国失败的例子比比皆是，我举几个。譬如东莞的一个大mall，销售得好，价格高，但是现在刚刚开业，已经出现经营问题，我可以断定他们正在走我们以前走过的路。无锡站前城投广场，钻石地段，商铺卖的时候火得不得了，现在开业不到两年，整体关门，200多个业主正在打官司。还有很多例子。我们观察，凡是卖

35、商铺来做商业地产项目，9成以上运作不好，有个别占着天时地利人和的成功，那是个例现象。 说到这里，大家可能会说：讲了半天，你讲商业地产只租不售，你有钱有资金管道，我们规模小，但也想做，怎么办呢？我给大家出三招。 （1）在购物中心旁边规划开发一些住宅。假如总投资5亿元，7%的回报率，住宅卖了2亿元，剩下3亿元作为租金回收，加起来，回报率12%，就可以了。 （2）如果在一个核心区，旁边没有地做住宅，那么办？可以在购物中心上面规划写字楼或公寓，把上面的部分卖出去，也不要卖商铺。 （3）如果不能做写字楼或公寓，用地性质就是商业，那么就把租金回报率低的大店卖掉，以卖大店的现金流来平衡回报率，但不要卖小店铺

36、，小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的，大店的租金则是非常稳定的，几乎很少增长。 这些招不是我的招，全世界的购物中心都是这样运作。美国购物中心里50%的主力店，主要是百货、超市这两种业态，地是白送的，有一些甚至连房子都是送的。美国吉吉彭尼、西尔斯决定一个项目是否进入至少需要三年，你把地块提供给他，他要反复调查三年，分析、规划，才能最后做决定。而且做了决定也很牛，要你把地送给他，甚至把房子盖好白送给他，他付租金也是极低。那么为什么购物中心发展商还要把他们拉进来呢？因为要靠他们来拉人流。美国没有在城里面拆迁的，城里都是私人产权，购物中心都是在郊区，只能靠这一招，拉几个主力店，人流引来了，在主力店

37、与主力店之间做些中小商铺，两层、三层，慢慢提升租金，找到资金平衡点。 想做购物中心，只有这三招。除此，想卖小店铺，那就不要做了。 4、做对程序 做购物中心的发展商，9成多以上是由房地产商转换而来，包括万达，不可避免地带着房地产开发的思维定式，先做规划设计，看立面挺漂亮，自认为各方面都挺好，开始建，建一半甚至建成了再招商，有些主力店来人，在谈判中发展商处于弱势，只能被迫接受他们提出的价格。大连有个发展商的总经理跟我讲：“外国主力店的租金价格真是恨人，要他不行，不要他也不行”。我说：“那你就是在程序上做错了。你应该在开始规划时与他谈租金，不是建设期再招商。而且还可以故意与两三家谈，这样租金就会谈高

38、一点。” 所以做购物中心，非常重要的是做对程序。一定要先租后建，招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序，把房地产开发商的惯性思维颠倒一下，招商在前面。而且招商绝非招一个主力店的问题。做一个购物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要是不同业态的组合在一起，这样才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益，而且很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。所以，一定要把程序做对了，招商在前。 招商在前还有个明显的好处，能节省巨大的投资。万达现在做购物中心，建安包括税费、管理费等，不算精装，平均每平方米3000元左右。为什么这么便宜？就是设计阶段与进驻的各店对接好，没有无效面积，大

39、堂、电梯、卸货区的位置都是反复计算好的，所有面积都能产生租金。我们2004年以后建的购物中心都是收租面积没有无效面积。而且我们的程序做对了之后，我们与主力店、次主力店签好合同，约定拿到质检验收证书免租三个月，第91天开始计租，不管他们开不开业。做对程序的好处就是给我们带来效益，避免麻烦。 5、商业定位 具体到技术层面而言，商业定位决定项目的成败。商业有两句名言。一句是 “隔街死”，一条街20米宽，一边火的要命，另一边死街。还有句话是“一步差三成”，哪怕门挨着门开店，但差一步生意就差了三成。这些语言都形容了商业定位选址的重要性。商业地产具体到技术层面，最重要的就是商业定位。那么，在商业定位里，注

40、重哪几个环节呢？ （1）定地址。 选址靠的是真功夫，没有教科书，更多要靠经验，这就是零售人员、物管人员与开发设计人员智慧的综合，绝大部分是经验的积累。在选址上，无论如何不能一次确定，有时间的话，一年的时段，最好在黄金季节、非黄金季节，一天的时间，中午、晚上都看看。还有一点非常重要，看政府规划，到任何一个城市，先了解当地城市规划，城市发展方向。暂时人不多不要紧，预计几年后会怎么样。我们在南昌的项目，头一个在八一广场，效益很好，第二个项目我们去了红谷滩新区。江西省委省政府、南昌的市委市政府决定在江北发展一片，为体现他们的决心，他们把市委、市政府、公检法等所有行政中心都搬过去，但是他们过去办公了，还

41、是有城无市，人气不旺。政府希望我们去做一个购物中心，我们规划了一个十几万平的购物中心。一个十几万平的购物中心要靠十多万人来支持，那里目前最多有一万人，为什么我敢做呢？因为购物中心要两年以后才开业，现在房子卖了很多，另外政府配套建设了两所好学校，我相信，我们的购物中心一上，就会促使更多人入住，形成人气商气。我看大势，所以新区也敢去。 （2）定规模。 购物中心在国际上有个理论，10万平米以内叫最佳规模，当然这是国外的理论，英美、澳大利亚，他们的人口比较少，10万平米是他们的上限。按照中国的国情和快速发展的态势，我个人认为15万平米是最佳的上限。规模与效益连在一起，不是越大越好，规模一大，比较效益就

42、下降了。规模越大，租金越低。15万平的商业，至少要5家不同业态的主力店，超过20家次主力店来组合。在中国，零售业态没有这么丰富，在发达资本主义国家有50万种商品，中国目前只有20万种商品。目前在中国，大主力店的发展可以，1万平以上的超市、建材店好找，但次主力店的发展相差太远，1000、2000平的次主力店极其难找。在欧洲，我看到一个糖果的连锁店，每一个店就几百平方米，但是在一个购物中心里可以开4、5个店，每个门口开一个。别看小小的糖果，一个店可以有上千种类的糖果，甜的、咸的、什么口味都有，卖糖果卖出了世界级的连锁品牌，每年20多亿欧元销售额。类似这种有特色的次主力店，中国现在很少。所以，规模上

43、不宜过大。 现在中国购物中心有比大、比规模的不好风气。在广州开会期间，安徽的一个市政府领导找到我，希望万达去开发一个规划38万平方米的购物中心，只要我们肯去，地可以很便宜。而当地城市人口只有30万人。我说：地白送我，我都不做，你们这种思维，谁去做都危险。北京人口那么多，在东、西、南、北规划了四个几十万平的mall，到现在第一个规划的春天mall都是死的，58万平，根本做不了，政府被迫修改规划，修改到20万平的规模。所以，规模要求最佳，不能求最大，要求比较效益。租金高，回报率高，才是真本事。现在在中国做购物中心，迫切需要解决规模偏大的问题，在商品和次主力店不匹配的情况下，盲目求大的结果只能是自食

44、苦果。 （3）定主力店。 地址、规模确定好以后，就是主力店、次主力店的问题。主力店和次主力店的确定是有讲究的，有些业态适合在商业中心区，有些业态适合在副中心，有些业态适合在郊区。在核心商圈，不能搞建材、家居，在郊区不适合做百货、珠宝，这里面是有商业规律的。在什么位置上适合建什么主力店，这里面学问很深，要根据你的地址和规模选择合适的业态。比如在副中心你就选新兴业态，如果在核心尚圈，你就不要选大卖场，尽可能选租金比较高的业态，而在郊区，尽量选聚人气的业态。 关于主力店和次主力店的确定，目前在世界上有一个趋势，更多的向文化、休闲、健身的业态方向发展。 我看过一篇文章，里面有句话说“购物中心是吃出来的

45、”。国际上也有新的理论，叫“四大功能”：第一个功能是购物；第二是休闲；第三是运动；第四是交际。这是世界购中心新的理论。随着现代生活节奏的加快，邻里疏于来往，那么，到购物中心去，不仅可以休闲、健身，还可以交友，这种大型综合性的购物中心可以让人一呆一天，起码可以玩几个小时。为什么现在的购物中心要更多发展文化娱乐方面的内容，说穿了，就是为了增加人们的滞留时间。现在国内的购物中心，有一些人只单纯地考虑零售卖场，而国外的购物中心，有近一半的面积都拿出来做休闲娱乐文化健身。我们从自己开发的购物中心也有体会，哪一个购物中心的娱乐、休闲做得好，哪个购物中心就火。 以上讲了三个定位，如果地址、规模、主力店都做好

46、，从技术层面上讲，这个购物中心就基本成功了。 6、搞好设计 搞好规划设计绝不单是设计师的责任，反过来说，单靠设计师是做不好购物中心的。因为设计师大多是从建筑结构的角度提供有益的意见，但做购物中心，第一位是租赁人员的责任。设计师，尤其西方国家培养出来的设计师，他们讲个性、讲创新，不考虑投资成本，也不考虑从商业上是否合理。完全凭设计师规划购物中心风险很大。我可以举一个大家熟悉的例子，上海的正大广场，黄金宝地，小陆家嘴最好的位置，20万平方米的购物中心。现在只有1、2层没有关，3-8层全停业了。而且1、2层卖的都是大杂货，跟陆家嘴的定位完全不符，没有品牌入驻。我看正大广场没有救，胎里带来的毛病，先天不足，只有一条出路，炸掉重建。为什么这么说？当年他们买地便宜，炸掉之后，8万多平的土地价值比现在这个楼的价值高多了，全部炸掉，做公寓卖出去，就是不做公寓，重新思考一下做购物中心，也可行。正大集团就是因为崇洋媚外，迷信美国的设计师，连中庭都是拐来拐去的。美学是有了，但人流动线不合理，做商业地产是失败的。 搞好设计有四个关键点 （1）人流动线。这是设计方面的第一要素。人怎么流动，就象河一样，水往低处走，怎 么样让水流得顺畅？不能突然加一个2%的坡度。我们自己的体会，单一通道是最好的，最多一个环路。人在这种路线中，