房地产楼盘权重定价方法表.docx

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1、房地产楼盘权重定价方法表楼盘定价方法 一、成本导向定价法 1、成本价成定价法: 就是在单位产品成本的基础上,加上一定比例的预期利润作为产品的售价。 产品价格=单位产品的成本* 2、目标收益定价法 是在成本的基础上,按照目标收益率的高低计算售价的方法。 3、售价加成定价法 以产品的最后销售价为基数,按销售价的一定百分率计算加成率,最后得出产品的售价。 单位产品售价=单位产品总成本/ 二、需求导向定价 1、理解值定价法 是消费者对于商品的一种价值观念,这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。 2、区分需求定价法 是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和

2、不同购买时间等因素,采取不同的售价 三、竞争导向定价 1、随行就市定价法 就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。 2、追随领导者企业定价法 有实力的公司,为了应付或避免竞争,或为了稳定市场以利其长期经营,往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准,来制定本企业的商品房价格。 四、可比楼盘定价法 根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。 表一、定级因素、指标与分值 定级因素 位置 指标 分值 A、距所在片区中心区的远近,A、最差1,B、很差B、商业为临街或背街,C、写字楼2,C、一般3,D、很好4,为临街或背街,D、住宅为距所在E、最好5 片区中心区的远近 价格 A、百元以上为等级

3、划分基础A、最高1,B、很高2,C、B、商铺、写字楼、豪宅、普通住一般3,D、很低4,E、最低5 宅等级依次减少C、价格是否有优势 配套 A、城镇基础设施:供水、排A、最不完善1,B、不完善2,水、供气、供电;B、社会服务设C、一般3,D、很完善4,E、最施:文化教育、医疗卫生、文娱体完善5 育、邮电、公园绿地 物业管理 A、保安B、清洁卫生C、机A、最差1,B、很差2,C、电D、绿化率及养护状况E、物业一般3,D、很好4,E、最好5 管理费F、是否人车分流G、物业管理商资质 建筑质量 A、是否漏雨水B、门窗封闭A、最差1,B、很差2,C、情况C、内墙D、地板E、排水管一般3,D、很好4,E、

4、最好5 道 交通 A、大中小巴士路线数量B、A、最少1,B、很少距公交站远近C、站点数量D、大2,C、一般3,D、很多4,中小巴舒适程度 城市规划 E、最多5 A、最不完善1,B、不完善2,A、规划期限B、规划完善程度C、规划所在区域重C、一般3,D、很完善4,E、最要性程度D、规划现状 完善5 楼盘规模 朝向 A、总建筑面积B、总占地C、户数 A、按方向B、按山景C、按海景D、视野 A、最小1,B、很小2,C、一般3,D、很大4,E、最大5 A、西1,B、东2,C、北3,D、南 外观 A、是否醒目B、是否新颖C、是否高档D、感官舒适程度 A、最差1,B、很差2,C、一般3,D、很好4,E、最

5、好5 A、最差1,B、很差2,C、一般3,D、很好4,E、最好5 室内装修 A、高档B、实用C、功能是否完善D、质量是否可靠 环保 A、空气B、噪音C、废物D、废水 A、最差1,B、很差2,C、一般3,D、很好4,E、最好5 A、最差1,B、很差2,C、一般3,D、很好4,E、最好5 发展A、资产资质B、开发楼盘多商实力及少C、楼盘质量D、其他 信誉 付款方式 A、一次性付款B、分期付款C、按揭付款D、品牌 A、最差1,B、很差2,C、一般3,D、很好4,E、最好5 户型设计 A、客厅与卧室的结构关系B、A、最差1,B、很差2,C、厨房和厕所的结构关系C、是否有一般3,D、很好4,E、最好5

6、暗房D、实用率大小 销售情况 广告 A、销售进度B、销售率C、尾盘现状 A、最差1,B、很差2,C、一般3,D、很好4,E、最好5 A、最差1,B、很差2,C、A、版面大小B、广告频率C、广告创意 一般3,D、很好4,E、最好5 A、最差1,B、很差2,C、一般3,D、很好4,E、最好5 停车位数量 A、停车位数量B、住户方便程度 表二、可比楼盘综合因素量化统计表 权重 序号 称 楼盘名称 楼盘名称 楼盘名备注 位置0.5 价格0.5 配套0.4 物业管理0.3 建筑质量0.3 交通0.3 城市规划0.3 楼盘规模1 2 3 4 5 6 7 8 0.3 朝向0.3 外观0.1 室内装饰0.2 环保0.2 发展商信誉0.1 付款方式0.2 户型设计0.1 销售情况0.1 广告0.1 停车位数量0.1 合计 17 18 16 15 14 12 13 9 10 11 楼盘因素定级公式 P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn 楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格 由此算出楼盘价格

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